خرید ملک در ترابزون ۲۰۲۶: قیمت، منطقه‌ها، ویلا و نکات حقوقی

آخرین به‌روزرسانی: ۳ آبان ۱۴۰۵ (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر صفحه رسمی TKGM درباره ملک‌خریدن خارجی‌ها، نرخ بانک مرکزی ترکیه (۲۳ اکتبر ۲۰۲۶)، تعرفه DASK (۱ اکتبر ۲۰۲۶)، آمار اقلیمی MGM، گزارش‌های AFAD درباره رانش و سیل و قیمت‌های آگهی Emlakjet در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ تکیه دارد؛ هر رقمی که از منبع رسمی تأیید نشده، صریحاً «تأییدنشده» نوشته شده است.

خرید ملک در ترابزون برای خارجی‌ها، از جمله ایرانیان، طبق صفحه رسمی اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ترکیه (TKGM) از نظر قانونی ممکن است، به شرط اینکه مجموع املاک هر نفر از ۳۰ هکتار بیشتر نشود، سهم خارجی‌ها از ۱۰ درصد زمین‌های قابل مالکیت خصوصی هر شهرستان نگذرد و ملک در منطقه ممنوعه نظامی یا امنیتی نباشد. قیمت آگهی‌شده هر متر مربع مسکونی در استان ترابزون در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ طبق Emlakjet حدود ۳۵٬۹۰۰ لیر بود؛ یعنی یک واحد ۱۰۰ متری حدود ۳٫۵۹ میلیون لیر، معادل حدود ۷۲ هزار دلار با نرخ ۴۹٫۵۶۴۷ بانک مرکزی ترکیه. این رقم «قیمت درخواستی» است، نه قیمت معامله.

نکته‌ای که در بیشتر صفحه‌های فروش ملک کم‌رنگ می‌ماند این است که ترابزون شهری کوهستانی، پرباران و شیب‌دار است. به‌نقل از گزارش AFAD، بین ۱۹۵۰ تا ژوئن ۲۰۱۸ بیشترین تعداد رانش زمین در ترکیه (۱٬۵۱۷ مورد) در همین استان ثبت شده است. پس در ترابزون «کدام محله» فقط یک پرسش سلیقه‌ای نیست؛ پرسش اصلی این است که زیر ساختمان چه خاکی است، پشت آن چه شیبی است و آب باران از کجا می‌گذرد. در این راهنما قیمت به تفکیک شهرستان، آپارتمان و ویلا، دید دریا و یایلا، سیل و رانش، زلزله، مناطق نظامی، مراحل و هزینه، اجاره و بازده، اشتباه‌های رایج و چک‌لیست را با تاریخ و منبع می‌خوانید.

خلاصه در یک نگاه: طبق Emlakjet (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) میانگین قیمت آگهی هر متر مسکونی در ترابزون حدود ۳۵٬۹۰۰ لیر و میانگین اجاره ۱۸۹ لیر برای هر متر است. ارزان‌ترین میانگین‌ها در آرکلی (حدود ۳۱٬۱۰۰) و آرسین و اوف (حدود ۳۳٬۰۰۰) و گران‌ترین‌ها در آک‌چاآباد (حدود ۳۹٬۶۰۰) و یومرا (حدود ۳۸٬۶۰۰) دیده می‌شود، اما قیمت محله‌ها و ساختمان‌ها بسیار پراکنده است (از حدود ۱۷٬۶۰۰ تا ۴۴٬۰۰۰ لیر در نمونه‌های این مقاله). خارجی‌ها طبق TKGM مجازند ملک بخرند، ولی ملک نباید در منطقه ممنوعه نظامی یا امنیتی باشد و زمین بدون بنا باید ظرف دو سال پروژه ثبت کند. حدود ۱۶ درصد مساحت استان طبق نقشه رانش پروژه ARAS (گزارش ۲۰۲۲) «خطر زیاد یا بسیار زیاد» دارد؛ بررسی زمین، وضعیت ایمار، سند و ایسکان پیش از بیعانه ضروری است. هیچ منبعی رشد قیمت یا بازده آینده را تضمین نمی‌کند، و این متن مشاوره حقوقی نیست.

خرید ملک در ترابزون ۲۰۲۶ در یک نگاه: اعداد اصلی

پیش از ورود به جزئیات، جدول زیر مهم‌ترین اعداد تأییدشده را کنار هم می‌گذارد. همه قیمت‌ها آگهی هستند و منبع هر ردیف در ستون آخر آمده است.

موضوع	رقم	تاریخ	منبع
میانگین قیمت آگهی هر متر مسکونی در ترابزون	حدود ۳۵٬۹۰۰ لیر (+۲۶٫۳٪ طبق صفحه، بدون ذکر دوره)	۲۵ اکتبر ۲۰۲۶	Emlakjet (صفحه فروش مسکن ترابزون)
همان شاخص در بخش «بازار» ماهانه	۳۴٬۸۷۷ لیر؛ رشد ۱۲ ماهه +۲۵٫۲٪	سپتامبر ۲۰۲۶	Emlakjet (بازار آپارتمان)
میانگین قیمت یک واحد آگهی	حدود ۵٬۳۸۵٬۰۰۰ لیر	۲۵ اکتبر ۲۰۲۶	Emlakjet
میانگین اجاره آگهی	۱۸۹ لیر هر متر؛ ۲۳٬۶۸۵ لیر در ماه (۴۵۱ آگهی)	۲۵ اکتبر ۲۰۲۶	Emlakjet (اجاره ترابزون)
نرخ دلار بانک مرکزی	۴۹٫۵۶۴۷ (خرید ارز)، ۴۹٫۶۵۴۰ (فروش ارز)	۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ (بولتن ۲۰۲۶/۲۰۱)	TCMB
جمعیت استان	۸۲۳٬۳۲۳ نفر	پایان ۲۰۲۵	TÜİK/ADNKS به‌نقل از 61saat
مساحت با خطر رانش زیاد/بسیار زیاد	۷۵۰ از ۴٬۶۸۵ کیلومتر مربع (حدود ۱۶٪)	گزارش ۲۰۲۲	پروژه ARAS، به‌نقل از Cumhuriyet
رشد قیمت مسکن ترکیه (کل کشور)	+۲۲٫۳٪ اسمی، −۵٫۷٪ واقعی در ۱۲ ماه	سپتامبر ۲۰۲۶	TCMB به‌نقل از CNBC-e

اگر هنوز در مرحله انتخاب شهر هستید، ارزان ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه را کنار این مقاله ببینید؛ ترابزون در آنجا دیگر «شهر ارزان» حساب نشده، بلکه شهر ساحلی با قیمتی زیر آنتالیا و ازمیر است. چارچوب کلی خرید در راهنمای خرید ملک در ترکیه آمده است و این مقاله فقط روی ویژگی‌های ترابزون تمرکز دارد.

قیمت خانه در ترابزون ۲۰۲۶: قیمت هر متر به تفکیک شهرستان

برای «قیمت خانه در ترابزون» هیچ سند رسمی قیمت معامله در سطح شهرستان در دسترس نبود؛ داشبوردهای TÜİK و TKGM بدون جاوااسکریپت خالی‌اند و بانک مرکزی شاخص قیمت را در سطح کشور و چند منطقه آماری منتشر می‌کند، نه برای هر شهرستان. بنابراین قیمت‌های زیر از آگهی‌های پورتال Emlakjet در ۲۴ و ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ است. تعداد آگهی را کنار هر ردیف آورده‌ایم، چون میانگین بر پایه ۸ آگهی (اوف) با میانگین بر پایه ۸۹۵ آگهی (اورتاحصار) از نظر اعتبار قابل مقایسه نیست.

شهرستان	میانگین آگهی هر متر (لیر)	تعداد آگهی فروش	اجاره هر متر (لیر)
اورتاحصار (Ortahisar، مرکز)	۳۶٬۸۵۹	۸۹۵	۱۸۶
آک‌چاآباد (Akçaabat)	۳۹٬۶۳۰	۲۱۴	۱۷۴
یومرا (Yomra)	۳۸٬۶۴۷	۱۸۲	۱۹۹
سورمنه (Sürmene)	۳۷٬۲۶۴	۹ (داده ناکافی)	۱۵۲
آرسین (Arsin)	۳۳٬۱۳۱	۵۶	۱۴۲
اوف (Of)	۳۲٬۶۷۷	۸ (داده ناکافی)	۱۵۸
آرکلی (Araklı)	۳۱٬۱۰۸	۳۷	۱۴۱
کل استان ترابزون	حدود ۳۵٬۹۰۰	۱٬۵۰۰	۱۸۹

یک هشدار درباره کیفیت داده: همین پورتال در بخش پرسش‌های متداول هر صفحه عددهای دیگری می‌دهد (مثلاً ۲۹٬۶۸۲ لیر برای کل ترابزون و ۳۹٬۹۶۱ برای اورتاحصار در برابر ۳۶٬۸۵۹ در بخش بازار) و در صفحه‌ای دیگر برای ویلاهای اورتاحصار ۶۳٬۱۲۸ لیر در هر متر گزارش شده است. ما فقط از بخش «بازار» هر صفحه استفاده کرده‌ایم و پیشنهاد می‌کنیم هر عدد را «بازه» بخوانید، نه عدد دقیق. پورتال همچنین در جدول محله‌ها مقدارها را با حرف «B» نشان می‌دهد و آن را تعریف نمی‌کند؛ ما B را «هزار لیر» خوانده‌ایم که برداشت ماست و نه توضیح رسمی پورتال.

قیمت‌های بازار آپارتمان در سپتامبر ۲۰۲۶ و رشد ۱۲ ماهه

بخش «بازار آپارتمان» همان پورتال برای سپتامبر ۲۰۲۶ رشد ۱۲ ماهه هر شهرستان را هم می‌دهد. همه اعداد اسمی (به لیر) هستند و با تورم کسر نشده‌اند.

شهرستان	قیمت هر متر، سپتامبر ۲۰۲۶ (لیر)	تغییر ۱۲ ماهه (اسمی)
یومرا	۳۷٬۹۳۱	+۳۳٫۱٪
آک‌چاآباد	۳۷٬۶۱۱	+۳۲٫۱٪
سورمنه	۳۷٬۳۰۶	+۲۴٫۹٪
اورتاحصار	۳۵٬۷۳۲	+۳۰٫۱٪
اوف	۳۲٬۶۵۹	+۳۵٫۴٪
آرسین	۳۲٬۳۲۷	+۴۰٫۲٪
آرکلی	۳۰٬۷۶۵	+۱۸٫۷٪
کل استان	۳۴٬۸۷۷	+۲۵٫۲٪

برای جایگاه این اعداد در کل کشور: طبق گزارش سپتامبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی (به‌نقل از CNBC-e) شاخص قیمت مسکن ترکیه در ۱۲ ماه ۲۲٫۳ درصد اسمی بالا رفته، اما پس از کسر تورم ۵٫۷ درصد افت واقعی داشته است. یعنی حتی رشد دو رقمی آگهی‌ها لزوماً به معنی افزایش ارزش واقعی نیست. تحلیل کامل‌تر را در بازده اجاره و روند قیمت مسکن در ترکیه ۲۰۲۶ بخوانید. بانک مرکزی عددی برای منطقه آماری ترابزون (TR90) را در متن قابل استخراج گزارش نشان نمی‌داد؛ این مورد «تأییدنشده» است.

قیمت خرید خانه در ترابزون به لیر و دلار: با بودجه شما چند متر می‌شود؟

برای تبدیل، نرخ خرید ارز بانک مرکزی در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ (۴۹٫۵۶۴۷ لیر برای هر دلار) را به کار برده‌ایم. نرخ بازار آزاد و نرخ‌های بانکی می‌توانند متفاوت باشند. جدول زیر مثال است و بر پایه میانگین استان (۳۵٬۹۰۰ لیر) و میانگین هر شهرستان محاسبه شده؛ ملک واقعی ممکن است بسیار گران‌تر یا ارزان‌تر باشد.

مثال محاسبه	قیمت (لیر)	معادل تقریبی (دلار)
۶۰ متر × ۳۵٬۹۰۰	۲٬۱۵۴٬۰۰۰	حدود ۴۳٬۵۰۰
۱۰۰ متر × ۳۵٬۹۰۰	۳٬۵۹۰٬۰۰۰	حدود ۷۲٬۴۰۰
۱۴۰ متر × ۳۵٬۹۰۰	۵٬۰۲۶٬۰۰۰	حدود ۱۰۱٬۴۰۰
۱۰۰ متر در آرکلی (۳۱٬۱۰۸)	۳٬۱۱۰٬۸۰۰	حدود ۶۲٬۸۰۰
۱۰۰ متر در اورتاحصار (۳۶٬۸۵۹)	۳٬۶۸۵٬۹۰۰	حدود ۷۴٬۴۰۰
۱۰۰ متر در آک‌چاآباد (۳۹٬۶۳۰)	۳٬۹۶۳٬۰۰۰	حدود ۸۰٬۰۰۰
میانگین یک واحد آگهی (۵٫۳۸۵ میلیون)	۵٬۳۸۵٬۰۰۰	حدود ۱۰۸٬۶۰۰

اگر قصد دارید با ملک ویزا یا اقامت بگیرید، توجه کنید که خرید ملک هیچ نتیجه‌ای را تضمین نمی‌کند. شرط مبلغ و مدارک اقامت را از اقامت ترکیه با خرید خانه و صفحه رسمی اداره مهاجرت بررسی کنید؛ میانگین یک واحد آگهی ترابزون در این جدول زیر ۲۰۰ هزار دلار است، پس برای رسیدن به آن‌چه در آن راهنما آمده باید ملک گران‌تر از میانگین بخرید.

یک میلیارد تومان در ترابزون چه می‌خرد؟ (سناریوی فرضی)

در جست‌وجوی ایرانیان عبارت‌هایی مثل «خرید ملک در ترکیه با یک میلیارد» دیده می‌شود. ما برای تومان به لیر یا دلار هیچ نرخ مورد تأیید و تاریخ‌دار از منبع بازشده نداریم (تأییدنشده)، پس جدول زیر فقط سناریو است: سه نرخ فرضی تومان در برابر دلار و نتیجه برای ۱ میلیارد تومان. نرخ‌ها پیش‌بینی یا گزارش بازار نیستند.

نرخ فرضی (تومان برای ۱ دلار)	۱ میلیارد تومان = دلار	معادل لیر (نرخ ۴۹٫۵۶۴۷)	متر مربع با ۳۵٬۹۰۰ لیر
۱۰۰٬۰۰۰	۱۰٬۰۰۰	حدود ۴۹۵٬۶۰۰	حدود ۱۳٫۸
۱۳۰٬۰۰۰	حدود ۷٬۷۰۰	حدود ۳۸۱٬۳۰۰	حدود ۱۰٫۶
۱۶۰٬۰۰۰	۶٬۲۵۰	حدود ۳۰۹٬۸۰۰	حدود ۸٫۶

نتیجه مهم این سناریو: مبلغ‌هایی که در تبلیغات «خانه در ترکیه با چند صد میلیون» دیده می‌شود، معمولاً یا مربوط به ملک بسیار کوچک و دورافتاده است، یا بخشی از پیش‌پرداخت اقساطی، یا درست نیست. قبل از هر پیش‌پرداخت، قیمت کل، هزینه‌های جانبی و مسیر قانونی انتقال پول را در روش‌های پرداخت پول خرید ملک در ترکیه بررسی کنید.

خرید خانه در ترابزون: کدام شهرستان و محله؟

ترابزون یک استان ساحلی کشیده است و مرکز شهر (اورتاحصار) در وسط، آک‌چاآباد و یومرا در غرب و شرق نزدیک شهر، و آرسین، سورمنه، آرکلی و اوف در شرق قرار دارند. توصیف زیر فقط بر داده‌های پورتال و آنچه در دو راهنمای جاهای دیدنی ترابزون و سفر زمینی به ترابزون آمده تکیه دارد؛ از ادعای «بهترین منطقه» پرهیز کرده‌ایم، چون بهترین انتخاب به بودجه، شغل، خانواده و تحمل ریسک شما بستگی دارد.

شهرستان	آنچه از داده‌های پورتال دیده می‌شود	نکته احتیاط
اورتاحصار	بیشترین آگهی مسکن (۸۹۵) و بیشترین آگهی ویلا (۷۷ از ۱۲۸)؛ محله‌هایی مثل تُکلو، پلی‌تلی، چوکورچایر؛ آپارتمان‌های سایت‌دار با دید دریا	محله‌های شیب‌دار؛ میانگین‌های محله‌ای پراکنده
آک‌چاآباد	۲۱۴ آگهی مسکن و ۲۹ آگهی ویلا؛ محله‌هایی مثل یلدیزلی، سوگوتلو، یایلاجیک	میانگین بالا اما اختلاف محله‌ای زیاد
یومرا	کاشوستو، سانجاک؛ اجاره هر متر بالاترین در جدول (۱۹۹)	بخشی از قیمت‌ها پروژه‌ای و لوکس است؛ سیل ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۴ یومرا را هم دربر گرفت
آرسین	تعداد آگهی کم (۵۶)؛ قیمت زیر میانگین استان	بخشی از سیل ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۴ را تجربه کرد
سورمنه	تنها ۹ آگهی؛ داده ناکافی	بخشی از سیل ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۴
آرکلی	۳۷ آگهی؛ ارزان‌ترین میانگین جدول	بخشی از سیل ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۴
اوف	تنها ۸ آگهی؛ داده ناکافی	منطقه کوهستانی و پرشیب

نمونه آگهی‌ها: پراکندگی قیمت در یک نگاه

عدد میانگین پنهان می‌کند که قیمت هر متر در همین استان از حدود ۱۷ هزار تا بیش از ۴۴ هزار لیر در نوسان است. جدول زیر ۱۲ آگهی از صفحه‌های Emlakjet در ۲۴ و ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ است. این‌ها انتخاب تصادفی از آگهی‌های نمایش‌داده‌شده‌اند، نه توصیه خرید؛ قیمت هر متر را خودمان از تقسیم قیمت بر متراژ حساب کرده‌ایم. ما نه تاریخ ساخت و نه وضعیت سند هیچ‌کدام را می‌دانیم.

محله / شهرستان	نوع و متراژ	قیمت آگهی (لیر)	هر متر (لیر)	توضیح آگهی
تُکلو، اورتاحصار	۳+۱، ۱۴۵ متر، طبقه ۷	۵٬۹۹۰٬۰۰۰	حدود ۴۱٬۳۰۰	داخل سایت، دید دریا
کایماکلی، اورتاحصار	۳+۱، ۱۳۵ متر، طبقه ۴	۳٬۵۰۰٬۰۰۰	حدود ۲۵٬۹۰۰	دید دریا (طبق عنوان)
چوکورچایر، اورتاحصار	۱+۱، ۷۵ متر، طبقه ۸	۳٬۳۰۰٬۰۰۰	۴۴٬۰۰۰	داخل سایت، دید کامل دریا
کاشوستو، یومرا	۳+۱، ۱۶۵ متر، طبقه ۲	۵٬۹۵۰٬۰۰۰	حدود ۳۶٬۱۰۰	دید دریا
کاشوستو (TOKİ)، یومرا	۲+۱، ۸۰ متر، طبقه ۳	۲٬۶۷۰٬۰۰۰	حدود ۳۳٬۴۰۰	دید دریا، سایت
محله ینی، آک‌چاآباد	۳+۱، ۱۰۸ متر، طبقه ۳	۲٬۲۵۰٬۰۰۰	حدود ۲۰٬۸۰۰	دید کامل دریا (طبق عنوان)
یلدیزلی، آک‌چاآباد	۱+۱، ۶۵ متر، طبقه ۱	۱٬۷۹۰٬۰۰۰	حدود ۲۷٬۵۰۰	داخل سایت
یالی، آرسین	۳+۱، ۱۴۰ متر، طبقه ۴	۳٬۲۵۰٬۰۰۰	حدود ۲۳٬۲۰۰	«جدید» (طبق برچسب)
یولگورن، آرکلی	۴+۱، ۱۴۵ متر، طبقه ۴	۳٬۰۰۰٬۰۰۰	حدود ۲۰٬۷۰۰	منظره‌دار
چارشی، سورمنه	۲+۱، ۱۱۰ متر، طبقه ۲	۲٬۶۴۰٬۰۰۰	۲۴٬۰۰۰	منظره‌دار
چاملی، اوف	۳+۱، ۱۶۰ متر، طبقه ۱	۵٬۷۵۰٬۰۰۰	حدود ۳۵٬۹۰۰	بالکن‌دار
جمهوریت، اوف	۳+۱، ۱۶۵ متر، طبقه ۱۰	۲٬۹۰۰٬۰۰۰	حدود ۱۷٬۶۰۰	منظره‌دار

از این جدول می‌شود چند نتیجه گرفت. اول، «دید دریا» در عنوان آگهی هم برای واحد ۴۴ هزار لیر در متر استفاده شده و هم برای واحد ۲۰٫۸ هزار لیر؛ یعنی دید دریا به‌تنهایی قیمت را توضیح نمی‌دهد و عامل‌هایی مثل سایت، سن ساختمان، طبقه و محله هم اثر دارند. دوم، دو واحد ۱۶۰ تا ۱۶۵ متری در اوف با قیمت ۵٫۷۵ و ۲٫۹ میلیون لیر نشان می‌دهد که حتی در یک شهرستان کوچک، دو برابر شدن قیمت بدون دلیل مشخص ممکن است؛ دلیل را (طبقه، سن ساختمان، شیب، وضعیت سند) باید خودتان بپرسید.

خرید ملک در ترابزون: آپارتمان، ویلا یا خانه مستقل؟

آپارتمان در ساختمان‌های چندطبقه رایج‌ترین انتخاب است و سند آن «کات ملکیتی» (Kat Mülkiyeti) است که برای هر واحد جداگانه ثبت می‌شود. ویلا و خانه‌های مستقل اغلب روی زمین بزرگ‌تر و در محله‌های بالاتر و شیب‌دارتر ساخته شده‌اند؛ در این حالت تفاوت اصلی تنها قیمت نیست، بلکه این است که زمین پشت و جلوی خانه (شیب، دیوار حائل، مسیر آب) بخشی از خطر شماست. در راهنمای بررسی سند ملک و سند مشاع تفاوت سند ملکیتی، مشاع و قیدها توضیح داده شده است.

جدول زیر آگهی‌های ویلا و خانه مستقل را از صفحه ویلاهای ترابزون در Emlakjet (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) و آگهی‌های همان روزها نشان می‌دهد. قیمت هر متر به متراژ ساختمان برگردانده شده و گاهی زمین بزرگ هم در قیمت هست؛ پس اعداد باهم قابل مقایسه دقیق نیستند.

محله / شهرستان	نوع و متراژ	قیمت آگهی (لیر)	هر متر ساختمان (لیر)	معادل دلار (تقریبی)
یایلاجیک، آک‌چاآباد	۷+۲ تریپلکس، ۵۰۰ متر + زمین ۶۴۹ متر	۲۳٬۵۰۰٬۰۰۰	۴۷٬۰۰۰	حدود ۴۷۴ هزار
گولچایر، اورتاحصار	۶+۱، ۳۵۰ متر + زمین ۲۳۰۰ متر	۳۰٬۰۰۰٬۰۰۰	حدود ۸۵٬۷۰۰	حدود ۶۰۵ هزار
بوستانجی، اورتاحصار	۴+۲، ۳۷۰ متر	۲۲٬۵۰۰٬۰۰۰	حدود ۶۰٬۸۰۰	حدود ۴۵۴ هزار
یلدیزلی، آک‌چاآباد	۵+۱، ۳۲۷ متر، داخل سایت	۱۸٬۰۰۰٬۰۰۰	حدود ۵۵٬۰۰۰	حدود ۳۶۳ هزار
هلواجی، آک‌چاآباد	۸+۳، ۳۸۰ متر	۱۲٬۰۰۰٬۰۰۰	حدود ۳۱٬۶۰۰	حدود ۲۴۲ هزار
آلماآلان، آرسین	۴+۱، ۲۲۰ متر، منظره‌دار	۱۷٬۵۰۰٬۰۰۰	حدود ۷۹٬۵۰۰	حدود ۳۵۳ هزار
جودی‌بی، آرسین	۴+۱، ۲۲۰ متر، داخل سایت	۱۳٬۰۰۰٬۰۰۰	حدود ۵۹٬۱۰۰	حدود ۲۶۲ هزار
آغاچلی، آک‌چاآباد	۵+۱، ۲۰۰ متر، «سند زمین»	۷٬۷۰۰٬۰۰۰	۳۸٬۵۰۰	حدود ۱۵۵ هزار

دو هشدار. اول، صفحه ویلاهای همان پورتال خودش ناسازگار است: تعداد آگهی ۱۲۸ در سرصفحه و ۱۲۶ در فیلتر استان؛ میانگین قیمت ۵٫۳۸۵ میلیون در بخش بازار و حدود ۱۶٫۲ میلیون در بخش پرسش‌ها؛ و دوره بازگشت سرمایه ۱۶ سال در یک بخش و ۲۴ سال در بخش دیگر. بنابراین هیچ‌کدام از «میانگین ویلا» را به‌عنوان عدد قابل اتکا نیاورده‌ایم. دوم، آگهی‌ای با عبارت «سند زمین» (Arsa Tapulu) یعنی ممکن است بنای ساخته‌شده روی زمین هنوز در سند ثبت نشده باشد؛ این مورد را قبل از هر چیز در سند و در شهرداری بررسی کنید و راهنمای بررسی ساختمان و ایسکان را بخوانید.

برای کسی که زمین یا باغ می‌خرد، سقف و قید ویژه‌ای در قانون است که فقط درباره مسکن آماده صدق نمی‌کند؛ ریسک‌های آن در خرید زمین و باغ در ترکیه و وضعیت کاربری و ساخت‌وساز زمین (ایمار) آمده است.

دید دریا، دره و یایلا: چه چیزی در عکس دیده نمی‌شود؟

فروشنده‌ها «دید دریا» و «طبیعت بکر» را برجسته می‌کنند، اما آب‌وهوای ترابزون بخشی از هزینه واقعی زندگی و نگهداری است. طبق جدول آمار رسمی اقلیمی MGM برای ایستگاه ترابزون (دوره اندازه‌گیری ۱۹۲۷ تا ۲۰۲۵) این اعداد را می‌بینیم.

شاخص (ایستگاه ترابزون، MGM)	مقدار
میانگین بارش ماه اکتبر (پرباران‌ترین ماه)	۱۱۳٫۴ میلی‌متر
میانگین بارش ماه نوامبر	۹۹٫۳ میلی‌متر
میانگین بارش ماه ژوئیه (کم‌باران‌ترین ماه)	۳۶٫۶ میلی‌متر
مجموع میانگین ماهانه بارش (محاسبه ما)	حدود ۸۳۰ میلی‌متر در سال
مجموع میانگین روزهای بارانی ماهانه (محاسبه ما)	حدود ۱۳۳ روز در سال
بیشترین بارش یک‌روزه ثبت‌شده	۱۱۵٫۱ میلی‌متر، ۱۰ ژوئیه ۱۹۹۲
میانگین دمای ژانویه / اوت	۷٫۶ / ۲۳٫۵ درجه سانتی‌گراد

این اعداد برای ایستگاه شهر ترابزون است و نمی‌توان آن را به یایلاها یا دره‌های شرقی تعمیم داد؛ ایستگاه‌های ارتفاع بالاتر بارش و برف بیشتری دارند، اما عدد رسمی آن‌ها را در این راهنما نیاورده‌ایم (تأییدنشده). نتیجه عملی: خانه‌ای که در تابستان ایده‌آل دیده می‌شود، باید در اکتبر و نوامبر هم دیده شود؛ ببینید آب از کجا می‌رود، دیوارها نم دارند یا نه، و راه دسترسی در بارندگی چگونه است.

یایلا، پارک ملی و ملک ییلاقی

برای ملک در ارتفاعات (مثلاً مسیر اوزون‌گل، شهرستان چایکارا) نکته‌ای که باید بدانید این است که بخشی از منطقه اوزون‌گل از ۱۹۸۹ پارک ملی است (طبق راهنمای اوزون‌گل). در محدوده‌های حفاظت‌شده، مجوز ساخت، تغییر کاربری و اجاره کوتاه‌مدت قواعد ویژه دارد؛ ما قانون دقیق هر منطقه را در این پژوهش بررسی نکردیم و آن را «تأییدنشده» می‌دانیم. پیش از خرید ملک ییلاقی، «ایمار دوروم» (İmar Durumu، وضعیت کاربری) و محدودیت‌های حفاظتی را کتبی از شهرداری یا استانداری بخواهید و نتیجه را با وکیل ملکی چک کنید.

خطرات خرید ملک در ترابزون: سیل و رانش زمین چقدر جدی است؟

این بخش مهم‌ترین تفاوت ترابزون با بیشتر شهرهای دیگر است، و اعداد رسمی آن را باید دقیق خواند. همه اعداد زیر از گزارش‌های AFAD ترابزون یا گزارش‌های رسانه‌ای از اظهارات مقام‌های AFAD و پژوهشگران دانشگاه فنی کارادنیز آمده‌اند و تاریخ دارند.

رقم	مقدار	تاریخ و منبع
تعداد رانش ثبت‌شده در ترابزون، ۱ ژانویه ۱۹۵۰ تا ۱ ژوئن ۲۰۱۸	۱٬۵۱۷ مورد؛ بیشترین در ترکیه (ریزه (Rize) با ۱٬۳۱۹ در رتبه دوم)	گزارش آمار بلایای طبیعی AFAD، به‌نقل از Bianet (۲۲ ژوئن ۲۰۱۹)
مساحت با خطر رانش «زیاد» یا «بسیار زیاد»	۷۵۰ کیلومتر مربع از ۴٬۶۸۵ (حدود ۱۶٪)	نقشه ARAS، Cumhuriyet (۱۵ ژوئن ۲۰۲۲ و ۱۶ دسامبر ۲۰۲۲)
ساختمان‌های استان	۲۶۸٬۴۶۰ ساختمان؛ ۱۶٬۳۹۲ در منطقه «بسیار زیاد» و ۸۳٬۲۲۰ در منطقه «زیاد»	Cumhuriyet (۱۵ ژوئن ۲۰۲۲)
سهم ساختمان‌ها در خطر زیاد یا بسیار زیاد	۹۹٬۶۱۲ ساختمان، حدود ۳۷٫۱٪ (محاسبه ما)	از دو عدد بالا
مناطق با ممنوعیت ساخت‌وساز	۷۵۳ منطقه	Cumhuriyet (۱۶ دسامبر ۲۰۲۲)
خانه‌های تخلیه‌شده به‌خاطر رانش	۳٬۶۲۳ خانه	Cumhuriyet (۱۶ دسامبر ۲۰۲۲)
سهم رانش‌های مرتبط با جاده‌ها	حدود ۸۰٪، به گفته مدیر AFAD ترابزون	Cumhuriyet (۱۶ دسامبر ۲۰۲۲)

عبارت «۳۷ درصد ساختمان‌ها در منطقه پرخطر» نباید به این معنی خوانده شود که این ساختمان‌ها در خطر ریزش‌اند. نقشه خطر «تهدید در سطح زمین‌شناسی» را نشان می‌دهد، نه وضعیت هر ساختمان؛ بسیاری از ساختمان‌های آن محدوده روی زمین پایدار و با پی مناسب ایستاده‌اند. اما همین عدد نشان می‌دهد که هر ملک ترابزون باید جداگانه بررسی شود، نه با «میانگین محله».

نمونه رویداد: سیل ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۴

یک رویداد مستند: طبق گزارش DHA از بیانیه استانداری ترابزون (انتشار ۱ اکتبر ۲۰۲۴)، بارش شدید ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۴ شهرستان‌های آرکلی، آرسین، سورمنه و یومرا را درگیر کرد. بیانیه ۳۹ محله آسیب‌دیده، خسارت ۲۰۸٬۶۲۸٬۵۳۱ لیر، تخلیه ۳۵ خانه و ۱ محل کار و ۳ طویله، و یک کشته را ذکر کرد. از ۲۶۰ سازه بازرسی‌شده، ۱۲۹ آسیب سبک، ۱ آسیب متوسط، ۱۱ آسیب سنگین و ۳ فروریخته بود و ۱۱۳ بدون آسیب. (در نخستین بیانیه‌ها شمار محله‌ها و ساختمان‌ها کمتر اعلام شده بود؛ عدد بالا مربوط به جمع‌بندی بعدی است.) ما رویداد بزرگ‌تر دیگری برای ۲۰۲۶ پیدا نکردیم؛ این به معنای نبودن رویداد نیست و ممکن است رویدادی را ندیده باشیم.

چه چیزی را پیش از بیعانه باید بررسی کرد؟

اینها اقدام‌های عملی است؛ هیچ‌کدام جای نظر مهندس ژئوتکنیک و وکیل را نمی‌گیرد.

1. نشانی دقیق ملک را از شهرداری یا سامانه‌های رسمی با نقشه خطر رانش و سیل مقایسه کنید و از AFAD ترابزون یا شهرداری بپرسید زمین جزو کدام طبقه خطر است.
2. «ایمار دوروم» (İmar Durumu، وضعیت کاربری) و آخرین نقشه کاربری را بخواهید؛ ببینید ملک در منطقه ممنوعیت ساخت، ریزش، دره یا حریم رودخانه نباشد.
3. گزارش مطالعه زمین (zemin etüdü) و گواهی ایسکان (پایان‌کار) ساختمان را بخواهید؛ ساختمان بدون ایسکان یا با تغییر غیرمجاز را نخرید.
4. اطراف ساختمان را در روز بارانی ببینید: جریان آب از شیب، دیوارهای حائل ترک‌خورده یا خمیده، سقوط خاک، و مسیر دره یا جوی.
5. ببینید جاده دسترسی در بارندگی بسته می‌شود یا نه؛ طبق AFAD حدود ۸۰ درصد رانش‌ها با جاده‌ها مرتبط است، پس جاده‌های تازه‌ساز در شیب هم یک ریسک است.
6. اگر ملک در دشت ساحلی است، نزدیکی به رودخانه و خروجی آب‌های سطحی را بپرسید.

راهنمای وضعیت کاربری و ساخت‌وساز زمین و بررسی ساختمان قبل از خرید جزئیات هر مدرک را دارد.

زلزله و استحکام ساختمان در ترابزون

ترابزون بی‌خطر نیست و «ساحل دریای سیاه» به معنی «بدون خطر زلزله» نیست؛ ما وضعیت گسل‌های اطراف را از منبع رسمی تأیید نکردیم (تأییدنشده). یک کارشناس زمین‌شناسی (پروفسور عثمان بکتاش، به‌نقل از DHA و روزنامه Sözcü، ۴ اکتبر ۲۰۲۳) هشدار داده که ساختمان‌های ترابزون نسبت به زلزله آسیب‌پذیرند، خاک‌های سست ساحلی لرزش را تشدید می‌کنند و زلزله می‌تواند رانش را فعال کند. این نظر یک کارشناس است، نه ارزیابی رسمی تک‌تک ساختمان‌ها. گزارش‌های رسانه‌ای از برنامه کاهش خطر استانی AFAD می‌گویند شهرستان‌های دوزکوی و چایکارا در سناریوی زلزله گسل شمال آناتولی در منطقه ارزینجان بیشترین خطر را دارند؛ ما فایل ۲۲ مگابایتی خود برنامه را نتوانستیم بخوانیم، پس این مورد «تأییدنشده» است.

ملاک قانونی مهم برای ساختمان نو: «مقررات زلزله ساختمان‌های ترکیه» (TBDY) که در ۱۸ مارس ۲۰۱۸ در روزنامه رسمی منتشر شد و از ۱ ژانویه ۲۰۱۹ اجرا شد و مقررات ۲۰۰۷ را لغو کرد. این به‌خودی‌خود نمی‌گوید که هر ساختمان بعد از ۲۰۱۹ بر آن مقررات ساخته شده؛ برای آن به گواهی پروژه، بازرسی و ایسکان نیاز است (تاریخ مجوز یا شروع ساخت ملاک است و ما آن را تأیید نکردیم). برای اطلاعات بیشتر درباره گسل‌ها و نقشه، نقشه مناطق زلزله‌خیز ترکیه را ببینید.

DASK: بیمه اجباری زلزله و محدودیت پوشش

بیمه زلزله اجباری (DASK) در ساختمان‌های مسکونی الزامی است و پوشش آن سقف دارد. طبق صفحه رسمی تعرفه DASK (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶): هزینه واحد هر متر ساختمان بتنی از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۱۲٬۰۳۹ لیر و ساختمان‌های دیگر ۸٬۰۲۶ لیر است؛ سقف پوشش (azami teminat) از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ لیر و از ۱ نوامبر ۲۰۲۶ برابر ۲٬۶۰۵٬۱۰۰ لیر است. مثال رسمی همان صفحه برای یک خانه ۱۰۰ متری بتنی (پوشش ۱٬۲۰۳٬۹۰۰ لیر) حق بیمه را از ۸۷۹ لیر (گروه خطر ۷) تا ۳٬۳۹۵ لیر (گروه خطر ۱) نشان می‌دهد. گروه خطر ترابزون را ما تأیید نکردیم؛ از سامانه «استعلام کد نشانی» DASK بگیرید.

مثال (واحد ۱۰۰ متر بتنی)	عدد
پوشش محاسبه‌شده (۱۰۰ × ۱۲٬۰۳۹)	۱٬۲۰۳٬۹۰۰ لیر
حق بیمه، گروه خطر ۷ (کم‌خطرترین)	۸۷۹ لیر
حق بیمه، گروه خطر ۱ (پرخطرترین)	۳٬۳۹۵ لیر
سقف پوشش از ۱ اکتبر ۲۰۲۶	۲٬۵۵۲٬۲۶۸ لیر
قیمت آگهی ۱۰۰ متر با میانگین استان	۳٬۵۹۰٬۰۰۰ لیر (بیشتر از سقف DASK)

یعنی DASK ارزش بازار را جبران نمی‌کند. جزئیات بیشتر در راهنمای بیمه داسک آمده است. اگر ساختمان قدیمی یا در فهرست ساختمان‌های پرخطر است، تخریب و بازسازی شهری را بخوانید.

خرید ملک در ترابزون برای ایرانیان و خارجی‌ها: قانون و مناطق نظامی

طبق صفحه رسمی «Your Key Türkiye» (سرویس TKGM)، خارجی‌ها باید شهروند کشورهایی باشند که رئیس‌جمهور تعیین کرده و می‌توانند با رعایت محدودیت‌های قانونی هر نوع ملک (مسکن، محل کار، زمین، باغ) بخرند. این صفحه چهار محدودیت را می‌گوید: سقف ۳۰ هکتار برای مجموع املاک هر نفر در کل ترکیه، سقف ۱۰ درصد مساحت قابل مالکیت خصوصی هر شهرستان، ممنوعیت خرید در مناطق ممنوعه نظامی و امنیتی (اطلاعات این مناطق در ثبت تاپوی ۸۱ استان وارد شده و تاپو در معامله اطلاع می‌دهد)، و لزوم اجازه استانداری برای «مناطق امنیتی ویژه». برای زمین بدون بنا باید ظرف دو سال پروژه به وزارتخانه مربوط ارائه شود وگرنه ملک مشمول تصفیه می‌شود.

محدودیت	قاعده (TKGM)	برای ترابزون چه می‌دانیم؟
فهرست کشورها	فقط ملیت‌های تعیین‌شده توسط رئیس‌جمهور	فهرست عمومی نیست؛ ایرانیان در آمار ۲۰۲۵ دومین ملیت خریدار بودند
سقف فردی	۳۰ هکتار در کل ترکیه	آپارتمان معمولی به آن نزدیک نمی‌شود
سقف شهرستان	۱۰٪ زمین قابل مالکیت خصوصی هر شهرستان	ظرفیت باقیمانده شهرستان‌ها منتشر نشده (تأییدنشده)
مناطق ممنوعه نظامی/امنیتی	خرید ممنوع؛ اطلاعات در ثبت هر ملک	فهرست عمومی مناطق ترابزون پیدا نشد (تأییدنشده)؛ هر پارسل را در تاپو بررسی کنید
مناطق امنیتی ویژه	اجازه استانداری لازم است	نیاز به استعلام ملک به ملک
زمین بدون بنا	پروژه ظرف ۲ سال	در راهنمای زمین توضیح داده شده

درباره ایرانیان: تأیید ملیت و فهرست کشورها را حتماً از اداره تاپوی محل بپرسید و کتبی بگیرید. جزئیات و ارقام در محدودیت‌های خرید ملک برای خارجی‌ها آمده است. اگر با وکالت‌نامه از ایران خرید می‌کنید، وکالت‌نامه خرید و فروش ملک در ترکیه را بخوانید. و اگر به‌جای خرید شخصی به فکر شرکت هستید، خرید ملک با شرکت قواعد دیگری دارد.

چه کسانی در ترابزون خانه می‌خرند؟ آمار خارجی‌ها

آمار	عدد	تاریخ و منبع
فروش مسکن به خارجی‌ها در کل ترکیه، ۲۰۲۵	۲۱٬۵۳۴ (پایین‌ترین در ۹ سال)، ۱٫۳٪ کل فروش	TÜİK به‌نقل از CNN Türk (۲۲ ژانویه ۲۰۲۶)
ایرانیان در ۲۰۲۵	۱٬۸۷۸ واحد، دومین ملیت پس از روسیه (۳٬۶۴۹)	همان منبع
ترابزون در ۲۰۲۵	در فهرست ۱۰ استان پیشرو، اما عدد اعلام نشد	همان منبع
سپتامبر ۲۰۲۶، کل ترکیه	۲٬۱۶۷ فروش به خارجی (+۹٫۹٪)، ۱٫۵٪ کل؛ روسیه ۳۸۸، عراق ۱۶۶، آلمان ۱۶۲	AA، ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶
ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶	۱۵٬۳۰۸ فروش به خارجی (−۴٫۳٪)	AA، ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶
ترابزون، اوت ۲۰۲۶	۴۷ فروش به خارجی (رتبه ۵)	راهنمای ارزان‌ترین شهرها همین سایت، به‌نقل از گزارش رسانه‌ای؛ مستقیم تأیید نشد

آمار استانی خارجی‌ها برای سپتامبر ۲۰۲۶ از منبع رسمی یا AA در دسترس نبود. در جست‌وجو رقمی برای ترابزون (۱۰۵ واحد) در یک رسانه دیده شد، اما صفحه آن باز نشد و رقم‌های دیگر همان خبر با گزارش‌های دیگر نمی‌خواند؛ پس آن را به‌عنوان آمار نمی‌آوریم و «تأییدنشده» می‌دانیم. نکته: این اعداد فروش به «خارجی‌ها» است و به‌طور مستقیم مربوط به قیمت‌ها نیست.

مراحل خرید ملک در ترابزون گام‌به‌گام

مراحل کلی خرید ملک در ترکیه یکی است؛ در ترابزون فقط بخش بررسی زمین و رانش وزن بیشتری دارد. این مراحل بر پایه «شابلون فروش» TKGM و راهنمای خرید ملک در ترکیه است.

1. بودجه کل (قیمت به‌علاوه هزینه‌های جانبی که طبق راهنمای ما معمولاً چند درصد قیمت است) را مشخص کنید و مسیر قانونی انتقال پول را بشناسید.
2. شماره مالیاتی بگیرید؛ راهنمای شماره مالیاتی ترکیه را ببینید.
3. چند ملک را در فصل بارانی هم ببینید و آگهی‌ها را با قیمت واقعی مقایسه کنید.
4. سند را در تاپو بررسی کنید: رهن، توقیف و قیدها (بررسی سند ملک).
5. ایمار، ایسکان، DASK و وضعیت رانش را بررسی کنید (بخش‌های بالا).
6. اگر ملک نوساز یا پیش‌فروش است، قرارداد را با وکیل بخوانید (قرارداد قول‌نامه، پیش‌فروش).
7. پول را از مسیر بانکی منتقل کنید و «سند خرید ارز» را از مسیر KEP تهیه کنید (طبق TKGM).
8. در اداره تاپو با مترجم رسمی حاضر شوید؛ طبق TKGM، گزارش ارزش‌گذاری برای خرید خارجی‌ها بدون هدف شهروندی دیگر لازم نیست (برای ارزش‌گذاری: اکسپرتیز ملک).
9. پس از تعیین هزینه، پرداخت و امضا، سند را تحویل بگیرید.

هزینه‌های خرید ملک در ترابزون: یک مثال محاسبه

مثال زیر برای یک واحد ۱۰۰ متری با قیمت ۳٬۵۹۰٬۰۰۰ لیر (میانگین استان) است؛ مثال است و قیمت واقعی شما فرق خواهد کرد. مبلغ‌های «کارمزد تاپو» از راهنمای هزینه سند این سایت گرفته شده است، نه از صفحه رسمی TKGM؛ پیش از معامله از اداره تاپو بپرسید.

قلم هزینه	محاسبه	مبلغ (لیر)
مالیات انتقال سند (۲٪ سهم خریدار)	۳٬۵۹۰٬۰۰۰ × ۲٪	۷۱٬۸۰۰
کارمزد خدمات تاپو برای معامله با خارجی (تقریبی)	طبق راهنمای هزینه سند	حدود ۲۰٬۸۷۰
حق بیمه DASK (۱۰۰ متر بتنی)	بازه گروه خطر ۷ تا ۱	۸۷۹ تا ۳٬۳۹۵
سهم خریدار از کمیسیون بنگاه، در صورت وجود	تا حدود ۲٪ + مالیات ارزش افزوده (توافقی)	تا حدود ۸۶٬۲۰۰
مترجم رسمی، دفتر اسناد، وکیل	بازار آزاد، بررسی نشد	تأییدنشده
جمع (بدون مترجم، دفتر اسناد و وکیل)	—	حدود ۹۳٬۵۰۰ تا ۱۸۲٬۲۰۰

جمع بالا حدود ۲٫۶ تا ۵٫۱ درصد قیمت ملک است. طبق راهنمای هزینه سند ما، مالیات ارزش افزوده فقط در فروش اول (ملک نو از سازنده) مطرح است و ساختمان قدیمی ممکن است هزینه نوسازی هم داشته باشد. برای تفصیل، هزینه سند خانه در ترکیه و بنگاه املاک و کمیسیون را ببینید. وام‌ها برای خارجی‌ها شرایط ویژه دارد؛ وام خرید خانه برای خارجی‌ها را بخوانید.

اجاره و بازده ملک در ترابزون

طبق Emlakjet (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)، میانگین اجاره آگهی در ترابزون ۱۸۹ لیر برای هر متر و ۲۳٬۶۸۵ لیر در ماه است (۴۵۱ آگهی). اگر اجاره هر متر سالانه (۱۸۹ × ۱۲ = ۲٬۲۶۸) را بر قیمت هر متر (۳۵٬۹۰۰) تقسیم کنیم، بازده ناخالص حدود ۶٫۳ درصد می‌شود. اما اجاره‌های آگهی‌شده معمولاً واحدهای کوچک‌تر را شامل می‌شوند و قیمت‌ها قیمت درخواستی است؛ پس عدد را تقریبی بگیرید.

شهرستان	قیمت هر متر	اجاره هر متر	بازده ناخالص (محاسبه ما)	سال لازم برای بازگشت اجاره (ناخالص)
یومرا	۳۸٬۶۴۷	۱۹۹	حدود ۶٫۲٪	حدود ۱۶٫۲
اورتاحصار	۳۶٬۸۵۹	۱۸۶	حدود ۶٫۱٪	حدود ۱۶٫۵
اوف (۸ آگهی)	۳۲٬۶۷۷	۱۵۸	حدود ۵٫۸٪	حدود ۱۷٫۲
آرکلی	۳۱٬۱۰۸	۱۴۱	حدود ۵٫۴٪	حدود ۱۸٫۴
آک‌چاآباد	۳۹٬۶۳۰	۱۷۴	حدود ۵٫۳٪	حدود ۱۹٫۰
آرسین	۳۳٬۱۳۱	۱۴۲	حدود ۵٫۱٪	حدود ۱۹٫۴
سورمنه (۹ آگهی)	۳۷٬۲۶۴	۱۵۲	حدود ۴٫۹٪	حدود ۲۰٫۴

مثال با اعداد: یک واحد ۱۰۰ متری در اورتاحصار به قیمت ۳٬۶۸۵٬۹۰۰ لیر و اجاره ۱۸٬۶۰۰ لیر در ماه (۱۸۶ × ۱۰۰) اجاره سالانه ۲۲۳٬۲۰۰ لیر دارد. اگر یک ماه خالی بماند (−۱۸٬۶۰۰) و ۲۴٬۰۰۰ لیر هزینه ساختمان و تعمیر در سال فرض کنیم (فرض مثال، نه عدد رسمی)، خالص قبل از مالیات ۱۸۰٬۶۰۰ لیر می‌شود؛ یعنی حدود ۴٫۹ درصد قیمت ملک. اجاره سالانه این مثال از معافیت ۵۸٬۰۰۰ لیری درآمد اجاره ۲۰۲۶ بیشتر است، پس اظهارنامه و مالیات مطرح است؛ جزئیات در مالیات اجاره ملک در ترکیه و مالیات سالانه ملک است.

نکته‌ها: اجاره کوتاه‌مدت و Airbnb تحت قانون ۷۴۶۴ مجوز می‌خواهد (اجاره کوتاه‌مدت). حقوق مستأجر و مالک در افزایش اجاره و تخلیه آمده. طبق بانک مرکزی (سپتامبر ۲۰۲۶) شاخص اجاره مستأجر جدید کل ترکیه ۲۶٫۶ درصد اسمی بالا رفته و ۲٫۴ درصد واقعی افت داشته است؛ یعنی حتی اجاره هم همیشه از تورم جلو نیست. هیچ بازدهی تضمین‌شده نیست و ریسک ارز (درآمد لیر، هزینه شما به دلار یا ریال) را جدا بسنجید.

اشتباه‌ها و نشانه‌های خطر هنگام خرید ملک در ترابزون

• قیمتی بسیار پایین‌تر از همسایه‌ها: ممکن است علت آن رانش، نبود ایسکان، سند مشاع یا زمین ممنوعه باشد.
• ساختمان در دامنه شیب‌دار با دیوار حائل ترک‌خورده یا بدون زهکشی.
• «سند زمین» به‌جای سند ملکیتی (Arsa Tapulu)، یا ساختمان‌هایی که در تاپو ثبت نشده‌اند.
• فروشنده یا بنگاه که از رشد قیمت، بازده قطعی، ویزا یا تابعیت «حتمی» حرف می‌زند؛ هیچ منبعی این را تضمین نمی‌کند.
• پرداخت پول به حساب شخص یا خارج از مسیر بانکی، یا بیعانه بدون قول‌نامه معتبر.
• تکیه فقط بر عکس‌ها و «دید دریا» بدون دیدن ملک در روز بارانی.
• اعتماد به یک میانگین پورتال: همان پورتال برای یک شهرستان دو عدد متفاوت می‌دهد.
• نادیده گرفتن DASK و سقف پوشش آن.
• خرید ملک ییلاقی یا زمین بدون بررسی کاربری و حفاظت‌شدگی.
• نگرفتن تأیید مکتوب برای ملیت و منطقه نظامی پیش از پرداخت.

چک‌لیست خرید ملک در ترابزون قبل از امضا

• سند را از تاپو بگیرید و رهن، توقیف و قیدها را بخوانید.
• ایمار دوروم، ایسکان و پروانه ساخت را بخواهید.
• از شهرداری یا AFAD درباره رانش و سیل آن آدرس بپرسید.
• ملک را در بارندگی و پس از آن ببینید.
• گروه خطر DASK را با کد نشانی استعلام کنید.
• ملیت و محدودیت منطقه نظامی را از تاپو کتبی بگیرید.
• پول را بانکی منتقل کنید و سند خرید ارز را نگه دارید.
• مترجم رسمی و وکیل مستقل داشته باشید.
• بودجه را با هزینه‌های جانبی و بدون فرض افزایش قیمت بسنجید.

این متن اطلاعات عمومی است و جای مشاوره حقوقی یا مالی را نمی‌گیرد؛ پیش از هر تعهدی از نهادهای رسمی و یک وکیل دارای مجوز در ترکیه کمک بگیرید.

راهنماهای تکمیلی

• جاهای دیدنی ترابزون ۲۰۲۶
• قلعه ترابزون و روستای هامسی‌کوی
• دریاچه اوزون‌گل ترابزون
• سفر زمینی به ترابزون
• خرید ملک در ترکیه برای ایرانیان
• خرید خانه در ازمیر: قیمت هر متر

منابع این راهنما

• Emlakjet: فروش مسکن در ترابزون و صفحه‌های اورتاحصار، آک‌چاآباد، یومرا، آرسین، اوف، سورمنه، آرکلی: قیمت و تعداد آگهی (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
• Emlakjet: اجاره در ترابزون، بازار آپارتمان ترابزون و ویلاهای ترابزون: اجاره، رشد ۱۲ ماهه، آگهی ویلا (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
• TKGM / Your Key Türkiye: ملک‌خریدن خارجی‌ها: محدودیت‌ها و مراحل (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
• بانک مرکزی ترکیه: نرخ ارز ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶: نرخ ۴۹٫۵۶۴۷ (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
• DASK: تعرفه و حق بیمه: بهای واحد، سقف پوشش و مثال حق بیمه (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
• MGM: آمار اقلیمی ترابزون: بارش و دما (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
• AA: فروش مسکن سپتامبر ۲۰۲۶: فروش به خارجی‌ها (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
• CNN Türk: فروش به خارجی‌ها در ۲۰۲۵: ارقام TÜİK (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
• CNBC-e: شاخص قیمت مسکن بانک مرکزی، سپتامبر ۲۰۲۶: رشد اسمی و واقعی (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
• Cumhuriyet: نقشه رانش ترابزون (۱۵ ژوئن ۲۰۲۲) و Cumhuriyet: ۷۵۳ منطقه ممنوع (۱۶ دسامبر ۲۰۲۲): آمار رانش (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
• DHA: خسارت سیل ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۴: بیانیه استانداری (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
• Bianet: آمار رانش AFAD: ۱٬۵۱۷ رانش (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
• Sözcü: هشدار زلزله ترابزون (۴ اکتبر ۲۰۲۳): نظر کارشناس (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
• روزنامه رسمی ۱۸ مارس ۲۰۱۸: مقررات TBDY: تاریخ اجرا ۱ ژانویه ۲۰۱۹ (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)
• 61saat: جمعیت ترابزون ۲۰۲۵: ۸۲۳٬۳۲۳ نفر، به‌نقل از TÜİK (دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)