روش‌های پرداخت پول خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶: انتقال بانکی، سند ارز و نکات قانونی

آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر پایه متن قانون و بخشنامه‌های رسمی (بخشنامه سرمایه بانک مرکزی ترکیه، مصوبه ۳۲ و ابلاغیه ۲۰۰۸/۳۲-۳۴، قانون‌های ۵۵۴۹ و ۴۹۲، روزنامه رسمی ۲۹ آوریل و ۱ اکتبر ۲۰۲۶، صفحه‌های اداره ثبت اسناد، وزارت بازرگانی و OFAC) نوشته شده و هر عددی که تأیید نشده با برچسب «تأییدنشده» آمده است.

روش‌های پرداخت پول خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها شبیه یک خرید معمولی نیست: خریدار ایرانی (یا هر تبعه‌ای که شهروند ترکیه نیست) طبق ماده ۱۳ بخشنامه سرمایه بانک مرکزی باید بهای ملک را به‌صورت ارز از یک بانک عبور دهد، بانک ارز را به بانک مرکزی بفروشد، «سند خرید ارز» (Döviz Alım Belgesi یا DAB) صادر کند و همان سند از راه سامانه KEP به اداره تاپو برود. یعنی پرداخت پول نقد دست‌به‌دست، یا یک حواله ساده از حساب خودتان به حساب فروشنده، به‌تنهایی جای این مسیر رسمی را نمی‌گیرد. علاوه بر این قاعده، از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ ممکن است «سامانه پرداخت امن» (Güvenli Ödeme Sistemi) هم برای بخش نقد، حواله و EFT اجباری شود، و بانک‌ها و نوتر و بنگاه، به‌عنوان «یوکومل» (Yükümlü) قانون ۵۵۴۹، موظف به تشخیص هویت و گزارش تراکنش مشکوک هستند.

در این راهنما فقط چیزهایی را نوشته‌ایم که در متن رسمی دیده‌ایم: چه روش‌هایی برای پرداخت وجود دارد، سند خرید ارز دقیقاً چه می‌گوید، پرداخت امن چه زمانی و چگونه می‌آید، قاعده ضدپولشویی چه چیزی را از شما می‌خواهد، قیمت اظهارشده در سند (Beyan Değeri) با قیمت واقعی چه فرقی دارد و کم‌اظهاری چه هزینه‌ای دارد، و قرارداد با ارز یا لیر چه حکمی دارد. برای خریداران ایرانی هم محدودیت‌های عملی را فقط در حد منبع رسمی می‌آوریم و صریحاً می‌گوییم که راه دور زدن هیچ قاعده‌ای را توصیه نمی‌کنیم. این متن اطلاعات عمومی است و جای مشاوره حقوقی نیست؛ پیش از هر پرداخت، وکیل (Avukat) دارای پروانه و بانک خودتان را درگیر کنید.

خلاصه در یک نگاه: خریدار خارجی طبق ماده ۱۳ بخشنامه سرمایه باید بهای ملک (یا بخش پیش‌پرداخت‌شده در قرارداد وعده فروش) را به ارز از بانک عبور دهد؛ بانک ارز را به بانک مرکزی می‌فروشد، سند خرید ارز را همان روز از راه KEP به تاپو می‌فرستد و مبلغ لیری روی سند همان «قیمت فروش» اظهارشده است. فروش ارز فقط به‌دست خریدار، فروشنده یا وکیل و نماینده آن‌هاست. طبق روزنامه رسمی ۱ اکتبر ۲۰۲۶ (شماره ۳۳۳۸۷) استفاده از سامانه پرداخت امن برای بخشی از پرداخت که نقد، حواله یا EFT است از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ اجباری می‌شود؛ کارمزد و معافیت‌ها هنوز در پروتکل مشخص می‌شود. تاپو هارجی ۲٪ برای هر طرف است و اگر قیمت اظهارشده واقعی نباشد، مابه‌التفاوت هارج به‌اضافه جریمه‌ای برابر خود آن مطالبه می‌شود. برای ایرانیان، بانک‌ها ممکن است مدارک منشأ پول بخواهند و هیچ مسیر «رسمی‌نما» جای رعایت قاعده را نمی‌گیرد.

این راهنما برای چه کسی و چه زمانی مهم است؟

اگر در حال رزرو آپارتمان از سازنده، خرید دست‌دوم از مالک ترک، یا خرید در ترکیه با هدف اقامت یا شهروندی هستید، پرداخت پول دقیقاً همان نقطه‌ای است که بیشترین اختلاف و بیشترین ریسک در آن شکل می‌گیرد. اگر پولتان را پیش از امضای سند به بنگاه یا سازنده داده‌اید، هنوز رسید و مدرک بانکی بگیرید؛ اگر هنوز نداده‌اید، این راهنما را پیش از اولین حواله بخوانید. برای دید کلی از کل فرایند خرید، ابتدا راهنمای خرید ملک در ترکیه و مراحل خرید ملک را ببینید و برای تعریف سند، سند خانه در ترکیه (تاپو) را.

روش‌های پرداخت پول خرید ملک در ترکیه در یک نگاه

جدول زیر روش‌های رایج را کنار هم می‌گذارد. ستون «وضعیت» بر پایه همان متن رسمی است که در بخش منابع آمده؛ جاهایی که نتوانستیم با منبع رسمی تأیید کنیم، صریحاً «تأییدنشده» نوشته شده است.

روش	وضعیت برای خریدار خارجی	مدرک پرداخت	ریسک اصلی
فروش ارز به بانک و صدور DAB، سپس پرداخت از حساب بانکی	مسیر اصلی طبق ماده ۱۳ بخشنامه سرمایه	سند خرید ارز + دکونت (Dekont) بانک	مبلغ لیری روی سند با نرخ همان روز بانک است
حواله سوئیفت از خارج به حساب شما در ترکیه، سپس تبدیل	متن ماده ۱۳ مسیر را مشخص نمی‌کند؛ بانک‌ها سیاست خودشان را دارند	رسید حواله + DAB	بانک ممکن است مدرک منشأ پول بخواهد
حواله مستقیم سوئیفت به حساب فروشنده بدون عبور از مسیر DAB	در متن ماده ۱۳ جایگزین DAB نیامده؛ تأییدنشده	فقط رسید بانکی، بدون DAB کافی نیست	ثبت نشدن معامله یا اختلاف بعدی
پرداخت نقد دست‌به‌دست	ارز باید به بانک فروخته شود؛ از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ ممکن است با پرداخت امن هم در تعارض باشد	رسید دستی (ارزش اثباتی ضعیف)	گم‌شدن پول، پول تقلبی، انکار پرداخت
حساب امانی TKGM/Takasbank (Güvenilir Hesap یا TapuTakas)	خدمت رسمی؛ ثبت‌نام و شرایط خارجی‌ها تأییدنشده	اعلان‌های سامانه + سند ثبت‌شده	کار با یک IBAN مخصوص؛ حتماً مراحل را بپرسید
سامانه پرداخت امن وزارت بازرگانی	طبق آیین‌نامه از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ اجباری می‌شود؛ جزئیات هنوز در پروتکل	رسید سامانه	کارمزد از مبلغ فروشنده کم می‌شود

سند خرید ارز (DAB): قاعده اصلی برای خریدار خارجی

متن ماده ۱۳ بخشنامه سرمایه (در نسخه تلفیقی منتشرشده در tcmb.gov.tr که خواندیم) می‌گوید پرداخت‌های مربوط به ملکی که «کسانی که با جمهوری ترکیه پیوند شهروندی ندارند» می‌خرند، به‌صورت ارز انجام می‌شود، ارز پیش از عملیات تاپو و با ذکر دلیل به یک بانک و بانک به بانک مرکزی فروخته می‌شود و پرداخت به طرف‌های معامله به لیر صورت می‌گیرد. اداره ثبت اسناد (TKGM) در پرتال Your Key Türkiye همین را ساده‌تر می‌گوید: ارز به اندازه ارزش فروش در بانک فروخته می‌شود و بانک آن را از طریق KEP به تاپو می‌فرستد؛ دکونت‌های تأییدشده بانک را می‌توان پیش از فروش یا پس از آن ارائه کرد.

بند ماده ۱۳	متن در یک جمله	معنی عملی
بند ۲	ارز پیش از عملیات تاپو به بانک فروخته می‌شود و پرداخت به لیر است	نتیجه‌گیری ما: خرید را نمی‌توان با ارز نقد در بنگاه یا دفتر تاپو تسویه کرد
بند ۲	در قرارداد وعده فروش، تعهد پرداخت برای بخش «پیش‌پرداخت‌شده» است	بخش اقساطِ بعدی را از بانک بپرسید؛ متن درباره آن ساکت است
بند ۳	بانک DAB را همان روز با KEP به تاپو می‌فرستد و مبلغ لیری روی آن به‌عنوان قیمت فروش اظهار می‌شود	قیمت سند باید با DAB هم‌خوان باشد
بند ۴	فروش ارز فقط به دست خریدار، فروشنده یا وکیل و نماینده آن‌هاست	دوست یا آشنا نمی‌تواند به‌جای شما ارز را بفروشد
بند ۵	روی DAB نام، شماره پاسپورت یا شماره شناسایی خارجی، شماره ملک، معادل دلاری و عبارت ماده ۱۳ باید باشد	ذکر این موارد در متن ماده «الزامی» (zorunlu) است؛ اطلاعات ناقص ریسک رد درخواست دارد
بند ۶	تعهدات پرداخت با رهن قانونی (kanuni ipotek) قابل تضمین نیست	برای خرید نسیه با وکیل مشورت کنید؛ تفسیر دقیق تأییدنشده
بند ۷	وام برای خریدار خارجیِ غیرمقیم فقط ارزی است و پیش از تاپو به DAB تبدیل می‌شود	جزئیات وام در وام خرید خانه برای خارجی‌ها

دو نکته روی همین جدول. اول، متن ماده «بانک» می‌گوید، نه صرافی؛ بنابراین برای DAB باید سراغ بانک بروید، حتی اگر نرخ صرافی بهتر باشد (درباره صرافی‌ها در صرافی‌های استانبول بخوانید؛ این برداشت ما از عبارت متن است و پیش از اقدام از بانک و تاپو بپرسید). دوم، این قاعده برای هر کسی است که شهروند ترکیه نیست، نه فقط ایرانی‌ها، و برای دارنده تابعیت دوگانه (با پاسپورت ترکیه) اعمال نمی‌شود.

مراحل پرداخت، گام به گام

ترتیب زیر از صفحه رسمی Your Key Türkiye (TKGM) و متن بخشنامه سرمایه جمع شده است. آنچه نمی‌دانیم (مثلاً اینکه هر بانک چند روز کار می‌خواهد) را عمداً ننوشته‌ایم.

1. روی ملک، قیمت و برنامه پرداخت (پیش‌پرداخت و اقساط) مکتوب توافق کنید؛ قرارداد وعده فروش باید رسمی باشد (ماده ۲۳۷ قانون تعهدات ۶۰۹۸)، یعنی نزد نوتر یا در تاپو تنظیم شود.
2. شماره مالیاتی یا شماره شناسایی خارجی و حساب بانکی را آماده کنید؛ راهنمای شماره مالیاتی ترکیه و افتتاح حساب بانکی برای ایرانیان را ببینید.
3. ارز را با نام خودتان وارد حساب بانک ترکیه کنید و به بانک بگویید برای خرید ملک می‌خواهید DAB بگیرید؛ بانک ارز را به بانک مرکزی می‌فروشد.
4. بانک DAB را با KEP به تاپو می‌فرستد؛ مبلغ لیری روی آن همان قیمتی است که اظهار می‌شود.
5. درخواست تاپو با مدارک ثبت می‌شود؛ تاپو از طریق پیامک هارج و هزینه را اعلام می‌کند و پس از پرداخت، وقت امضا می‌دهد.
6. اگر پرداخت امن یا حساب امانی لازم/انتخابی است، مبلغ را در همان سامانه بگذارید، نه به حساب شخصی فروشنده.
7. در روز امضا، سند و رسید را بگیرید و نسخه DAB، دکونت و پیامک‌ها را تا سال‌ها نگه دارید.

مدرک	از کجا می‌آید؟	یادداشت
پاسپورت یا مدرک هویت	خودتان	در صورت لزوم با ترجمه
شماره شناسایی خارجی (YKN)	تاپو در صورت نداشتن تخصیص می‌دهد	طبق صفحه Your Key؛ اگر Göç İdaresi جواب نداد، با شماره مالیاتی ادامه ممکن است
سند خرید ارز (DAB)	بانک شما	با KEP به تاپو می‌رود
دکونت حواله بانکی	بانک شما	پیش یا پس از فروش قابل ارائه است
بیمه زلزله (DASK)	شرکت بیمه یا بانک	طبق صفحه Your Key برای ساختمان‌های مسکونی و کاری لازم است؛ بیمه داسک
برگه ارزش رایج (Emlak Rayiç Değeri)	شهرداری	گاهی آنلاین در WebTapu دیده می‌شود
مترجم سوگندخورده	مترجم رسمی	اگر یکی از طرفین ترکی نمی‌داند
وکالت‌نامه	نوتر	وکالت‌نامه خرید و فروش ملک

انتقال بانکی (سوئیفت)، پول نقد و سقف‌ها

پرسش رایج این است: «می‌توانم پول را مستقیم با سوئیفت به حساب فروشنده بفرستم یا نقد بدهم؟» از نظر متن رسمی، نکته‌ی تعیین‌کننده DAB است، نه شکل انتقال. تا زمانی که ارز به اندازه قیمت فروش به بانک فروخته نشده و DAB به تاپو نرفته باشد، طبق صفحه Your Key و ماده ۱۳ معامله وارد مرحله ثبت نمی‌شود. حواله سوئیفت به حساب شخصی خودتان در ترکیه و تبدیل ارز در همان بانک، به نظر ما رایج‌ترین مسیر عملی است (متن رسمی مسیر ورود ارز را مشخص نکرده)؛ اینکه هر بانک چه مدرکی برای منشأ پول می‌خواهد، در متن رسمی نیامده و تأییدنشده است.

درباره «سقف پول نقد»، فقط این موارد را از منبع رسمی دیده‌ایم:

قاعده	مقدار	منبع
ورود و خروج ارز	ورود و خروج ارز آزاد است؛ خروج ۱۰٬۰۰۰ یورو یا بیشتر پول نقد طبق ضوابط وزارت خزانه انجام می‌شود	بندهای a و f ماده ۴ مصوبه ۳۲
خروج لیر	لیر بیش از ۱۸۵٬۰۰۰ لیر طبق ضوابط وزارت از کشور خارج می‌شود	بند d ماده ۳ مصوبه ۳۲
حد تشخیص هویت یوکومل‌ها	۳۷۰٬۰۰۰ لیر یا بیشتر برای یک تراکنش یا چند تراکنش مرتبط؛ در زیرنویس متن تلفیقی به تصمیم رئیس‌جمهور در روزنامه رسمی ۷ اکتبر ۲۰۲۶ (شماره ۳۳۳۹۳) اشاره شده؛ تاریخ دقیق اجرا را بررسی نکردیم	ماده ۵ آیین‌نامه تدابیر (۲۰۰۷/۱۳۰۱۲)
سقف عمومی نقد برای خرید ملک	ما قاعده عمومی ثابتی که فقط برای پول ملک باشد از منبع رسمی تأیید نکردیم؛ تأییدنشده	—

برای ورود با پول نقد به ترکیه ممکن است قاعده گمرکی جداگانه‌ای وجود داشته باشد؛ چون آن را در منبع رسمی ندیدیم، «تأییدنشده» می‌دانیم. خروج پول در جهت برعکس (فروش بعدی) هم قاعده جدا دارد: ماده ۱۶ مصوبه ۳۲ و بند ۱ ماده ۱۳ بخشنامه سرمایه می‌گویند انتقال خالص بهای فروش ملک پس از کسر مالیات و تعهدات مشابه توسط بانک برای کسانی که در خارج مقیم‌اند (dışarıda yerleşik) آزاد است؛ جزئیات در فروش ملک در ترکیه آمده است. نتیجه ساده: پول نقد برای خرید ملک نه فقط ریسک امنیتی دارد، بلکه به‌خاطر لزوم فروش ارز به بانک و ثبت DAB اصلاً مسیر اصلی نیست.

سامانه پرداخت امن (Güvenli Ödeme Sistemi) و خدمات امانی

مهم‌ترین تغییر ۲۰۲۶ در پرداخت پول ملک، «ماده اضافه ۱» آیین‌نامه تجارت ملک (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) است که با روزنامه رسمی ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ (شماره ۳۳۲۳۸) اضافه شد. طبق متن، اگر همه یا بخشی از بهای ملک به‌صورت نقد، حواله، انتقال الکترونیکی وجه (EFT) یا روش دیگری که وزارت تعیین کند پرداخت شود، بهای ملک باید از راه سامانه‌ای پرداخت شود که مالکیت ملک و بها را هم‌زمان دست‌به‌دست می‌کند. بخشی از قیمت که بانک یا شرکت تأمین مالی وام می‌دهد از این قاعده بیرون است و فقط بقیه از سامانه می‌گذرد. برای هر تراکنش «بهای استفاده» (kullanım bedeli) گرفته می‌شود و از مبلغی که به فروشنده منتقل می‌شود کم می‌شود.

تاریخ	رویداد	منبع
۲۹ آوریل ۲۰۲۶	انتشار ماده اضافه ۱ در روزنامه رسمی ۳۳۲۳۸؛ تا ۱ ژوئیه ۲۰۲۶ اجباری نبود و وزارت می‌توانست تا سه ماه تمدید کند	روزنامه رسمی
۲۶ ژوئن ۲۰۲۶	وزارت بازرگانی اجرای اجباری را به ۱ اکتبر ۲۰۲۶ انداخت	ticaret.gov.tr
۱ اکتبر ۲۰۲۶	روزنامه رسمی ۳۳۳۸۷: تاریخ در ماده موقت ۱ از ۱/۷/۲۰۲۶ به ۱/۱۲/۲۰۲۶ تغییر کرد و وزارت موظف شد برای راه‌اندازی سامانه یک «انتگراتور» (entegratör) مجاز کند	روزنامه رسمی
۱ دسامبر ۲۰۲۶	تاریخ شروع اجبار طبق همین متن	روزنامه رسمی

همان اصلاحیه می‌گوید اینکه کدام فروش‌ها خارج از سامانه می‌مانند، آیا پایلوت لازم است، میزان بهای استفاده و تقسیم آن، همه با پروتکل بین وزارت بازرگانی، وزارت محیط زیست و شهرسازی و انتگراتور تعیین می‌شود. ما رقم کارمزد را پیدا نکردیم و درباره اینکه خریدار خارجی استثنا دارد یا نه، در متن رسمی چیزی ندیدیم؛ هر دو را «تأییدنشده» بدانید. همچنین رابطه دقیق DAB با این سامانه (مثلاً چه کسی و کجا مبلغ را بگذارد) در منابع رسمی که خواندیم توضیح داده نشده است؛ پیش از ۱ دسامبر از تاپو یا وکیل بپرسید و فرض نکنید یکی جای دیگری را می‌گیرد.

حساب امانی تاپو: Güvenilir Hesap و TapuTakas

خارج از آیین‌نامه جدید، TKGM و Takasbank سرویسی با نام «Güvenilir Hesap» دارند. طبق صفحه TKGM، خریدار مبلغ فروش را به IBAN مخصوص Takasbank می‌ریزد، پول تا ثبت تاپو بلوکه می‌ماند، پس از ثبت به حساب فروشنده می‌رود و اگر معامله لغو شود به خریدار برمی‌گردد. همان صفحه نیازمندی‌ها را شامل شماره ملی ترکیه (T.C. Kimlik No)، شماره پیگیری درخواست، IBAN شخصی دو طرف و شماره موبایل می‌داند و درباره خارجی‌ها و کارمزد چیزی نمی‌گوید. اعلامیه Takasbank (بدون تاریخ نمایش‌داده‌شده) می‌گوید اتباع خارجی می‌توانند با شماره مالیاتی از TapuTakas استفاده کنند. این دو متن با هم نمی‌خوانند و ما نتوانستیم تعارض را حل کنیم؛ پیش از اتکا به این مسیر از Takasbank و تاپوی مربوط بپرسید.

قانون ضدپولشویی: MASAK و قانون ۵۵۴۹

قانون ۵۵۴۹ (پیشگیری از پولشویی، ۲۰۰۶) در ماده ۲ بند d «یوکومل» را تعریف می‌کند و در آن بانک‌ها، کسانی که در معاملات ملک فعالیت تجاری دارند یا واسطه آن‌ها هستند، و نوترها را می‌شمارد. ماده ۴ می‌گوید هرگاه درباره مالی که موضوع معامله است شک یا اطلاعاتی مبنی بر منشأ غیرقانونی یا استفاده غیرقانونی وجود داشته باشد، اعلام معامله به هیئت تحقیقات جرائم مالی (MASAK) اجباری است و یوکومل نباید این اعلام را به طرف‌های معامله بگوید. در آیین‌نامه تدابیر (۲۰۰۷/۱۳۰۱۲) مواد ۲۷ تا ۲۹ می‌گوید گزارش بدون در نظر گرفتن مبلغ داده می‌شود، حداکثر ظرف ده روز کاری پس از شکل‌گیری شک، و محرمانه می‌ماند.

نهاد	در متن رسمی به‌عنوان یوکومل آمده؟	یادداشت
بانک	بله	قانون ۵۵۴۹ ماده ۲ بند d؛ تشخیص هویت و گزارش مشکوک
نوتر	بله	آیین‌نامه ماده ۴ بند s
بنگاه و واسطه ملک و کسانی که تجاری ملک می‌خرند و می‌فروشند	بله	ماده ۲ بند d قانون و بند n آیین‌نامه
اداره تاپو (Tapu Müdürlüğü)	نام‌برده نشده	واژه «tapu» در متن قانون و آیین‌نامه ندیدیم؛ تأییدنشده
مالکی که خانه شخصی‌اش را می‌فروشد	نام‌برده نشده	متن می‌گوید «ticaret amacıyla» (با هدف تجاری)؛ مالک عادی در فهرست نیامده

برای شما این‌ها یعنی: بانک و بنگاه هر دو ممکن است درباره منشأ پول سؤال کنند؛ سؤال به‌معنای اتهام نیست، ولی پاسخ ناقص یا ناسازگار می‌تواند معامله را متوقف کند. مدارکی مانند فیش حقوق، اظهارنامه مالیاتی، سند فروش ملک قبلی یا قرارداد کار را نگه دارید. ماده ۲۸۲ قانون مجازات ترکیه جرم پولشویی را تعریف می‌کند و متن آن در جزوه MASAK نقل شده است؛ آن جزوه مربوط به ۲۰۱۵ است و آستانه‌های مبلغی‌اش قدیمی‌اند، پس فقط به آن ارجاع می‌دهیم و جزئیات مجازات را اینجا نمی‌آوریم.

قیمت اظهارشده (Beyan Değeri) در برابر قیمت واقعی

طبق ماده ۶۳ قانون هزینه‌های دولتی ۴۹۲، تاپو هارجی بر پایه «بهای اظهارشده برای انتقال» محاسبه می‌شود، به شرط اینکه از ارزش مالیات بر املاک (Emlak Vergisi Değeri) کمتر نباشد. اگر پس از معامله معلوم شود هارج روی مبلغی کمتر از ارزش مالیاتی پرداخت شده یا بهای اظهارشده واقعیت را نشان نمی‌دهد، مابه‌التفاوت هارج به‌صورت تکمیلی یا خودکار مطالبه می‌شود و برای آن «جریمه زیان مالیاتی» (vergi ziyaı cezası) به اندازه «یک برابر» (bir kat)، یعنی معادل ۱۰۰٪ همان مابه‌التفاوت، اعمال می‌شود. در نسخه تلفیقی که از mevzuat.gov.tr خواندیم، زیرنویس می‌گوید قانون ۷۵۶۶ (۴ دسامبر ۲۰۲۵) عبارت «۲۵٪» را به «یک برابر» (bir kat) تغییر داده است. نرخ هارج مطابق تعرفه شماره ۴ بند I/20-a «در هزار ۲۰» برای هر طرف جداگانه (۲٪ از خریدار و ۲٪ از فروشنده) است؛ جزئیات سایر هزینه‌ها در هزینه سند خانه در ترکیه آمده است.

موضوع	اگر قیمت درست اظهار شود	اگر قیمت کمتر اظهار شود
تاپو هارجی	۲٪ از هر طرف روی بهای اظهارشده (حداقل ارزش مالیاتی)	مابه‌التفاوت هارج + جریمه برابر خودش (ماده ۶۳)
فروش بعدی ملک (مالیات افزایش ارزش)	مبنای هزینه همان مبلغ قابل اثبات خرید است (با شاخص Yİ-ÜFE اگر رشد ۱۰٪ یا بیشتر باشد)	اگر مبلغ واقعی را نتوانید اثبات کنید، مبنای هزینه پایین‌تر و سود مشمول مالیات بالاتر می‌شود؛ برداشت ما از ماده مکرر ۸۱
مسیر شهروندی	مبلغ سند و انتقال‌ها باید جداگانه به آستانه ۴۰۰ هزار دلار برسند	ممکن است شرط از دست برود؛ طبق صفحه TKGM
اثبات پرداخت در اختلاف	DAB و دکونت	اثبات پرداخت کنار سند دشوار است؛ ماده ۱۹ قانون تعهدات اراده واقعی و مشترک را ملاک می‌گیرد، ولی باید اثبات شود (برداشت ما)
ارتباط با MASAK	منشأ و مبلغ قابل توضیح است	ناهماهنگی بین سند و حواله‌ها می‌تواند نگرانی ایجاد کند (برداشت ما)

برای خریدار خارجی نکته ظریف این است که طبق بند ۳ ماده ۱۳، مبلغ لیری روی DAB به‌عنوان قیمت فروش اظهار می‌شود. بنابراین «قیمت کمتر روی سند و بقیه کنار دستی» عملاً به معنای پرداخت بخشی از بها خارج از DAB است که نه رسید رسمی دارد و نه به‌راحتی قابل اثبات است. ما کم‌اظهاری را توصیه نمی‌کنیم؛ این جدول فقط پیامدهای شناخته‌شده را نشان می‌دهد. درباره مالیات فروش و سه سال محدودیت در مسیر شهروندی، راهنمای فروش ملک در ترکیه را ببینید.

پرداخت به لیر یا ارز؟ مصوبه ۳۲ و قرارداد ارزی

بند g ماده ۴ مصوبه ۳۲ (Karar 32؛ در سپتامبر ۲۰۱۸ اضافه شد) می‌گوید «ساکنان ترکیه» (Türkiye’de yerleşik kişiler) در قراردادهای خرید و فروش و اجاره منقول و غیرمنقول که «بین خودشان» می‌بندند، مبلغ قرارداد را ارزی یا وابسته به ارز تعیین نکنند، مگر در مواردی که وزارت مشخص کرده باشد. «ساکن» در ماده ۲ همان مصوبه یعنی شخص حقیقی یا حقوقی که اقامتگاه قانونی در ترکیه دارد؛ پس فقط شهروند ترکیه نیست. ماده ۸ ابلاغیه ۲۰۰۸/۳۲-۳۴ همین را برای فروش ملک (مسکونی و کار) در داخل ترکیه تکرار می‌کند و در بند ۳ می‌گوید اگر خریدار یا مستأجر با ترکیه پیوند شهروندی ندارد و در ترکیه ساکن است، تعیین قیمت به ارز یا وابسته به ارز ممکن است. این‌ها را کنار هم بگذارید:

وضعیت قرارداد	حکم طبق متن	توضیح
فروشنده و خریدار هر دو ساکن ترکیه و خریدار شهروند ترکیه است	قیمت ارزی یا وابسته به ارز ممنوع (بند g ماده ۴ و ماده ۸ بند ۱)	قرارداد باید به لیر باشد
خریدار خارجیِ ساکن ترکیه (بدون پیوند شهروندی)	قیمت ارزی ممکن است (ماده ۸ بند ۳)	پرداخت واقعی هنوز باید طبق ماده ۱۳ از بانک بگذرد
خریدار خارجیِ غیرساکن	بند g درباره قراردادهای «بین ساکنان» است؛ برداشت ما: برای او ممنوعیت نمی‌آید	برای قرارداد خاص با وکیل مشورت کنید
عملیات تاپو	مبلغ لیری روی DAB به‌عنوان قیمت اظهار می‌شود (ماده ۱۳ بند ۳)	قیمت دلاری قرارداد در سند ثبت‌شده ملاک نیست

نتیجه عملی: حتی اگر قرارداد شما با دلار یا یورو نوشته شده باشد، قیمت ثبت‌شده در سند به لیر است و با نرخ تبدیل روز بانک به‌دست می‌آید. اگر نرخ ارز بین امضای قرارداد و روز DAB تغییر کند، رقم لیری عوض می‌شود. ریسک نوسان نرخ ارز را در قرارداد بنویسید (چه کسی تحمل می‌کند) و نرخ بانک را قبلاً بپرسید. برای وضعیت نرخ سود وام و سپرده، سود بانکی در ترکیه را ببینید.

رسید، مدرک پرداخت و نقش نوتر و وکیل

طبق ماده ۱۰۳ قانون تعهدات، بدهکاری که بدهی‌اش را پرداخته می‌تواند «رسید» (makbuz) بخواهد و اگر همه بدهی پرداخت شده باشد، سند بدهی هم باید برگردانده یا باطل شود. در معامله ملک، رسید خوب یعنی: نام و شماره هویت دو طرف، شماره بلوک و واحد، مبلغ و ارز، تاریخ، علت پرداخت (بیعانه، پیش‌پرداخت، قسط)، و امضا. اما ارزش اثباتی اصلی را دکونت بانک و DAB دارند.

مدرک	چه چیزی را ثابت می‌کند؟	چه کسی صادر می‌کند؟
DAB	فروش ارز به اندازه قیمت و مبلغ لیری قیمت فروش	بانک
دکونت حواله	تاریخ، مبلغ و حساب مبدأ و مقصد	بانک
قرارداد وعده فروش رسمی	توافق و برنامه پرداخت (ماده ۲۳۷ قانون تعهدات)	نوتر یا تاپو
رسید پیش‌پرداخت	اینکه بخشی از بها پرداخت شده	فروشنده یا سازنده
پیامک و اعلان تاپو و سامانه	هارج، وقت امضا و تأیید ثبت	تاپو، سامانه پرداخت
سند تاپو	مالکیت ثبت‌شده	اداره تاپو

درباره نوتر: ماده ۲۳۷ می‌گوید فروش و وعده فروش ملک فقط در شکل رسمی معتبر است؛ بنابراین قرارداد دست‌نویس یا تأییدنشده توسط بنگاه کافی نیست. ما در منابع رسمی ندیدیم که نوتر پول معامله را نگه دارد؛ نقش نوتر تنظیم و تأیید سند و وکالت‌نامه است. اگر نمی‌توانید حضور پیدا کنید، وکالت‌نامه را فقط به وکیل مورد اعتماد بدهید و حدود اختیار و مبلغ را صریح بنویسید. درباره بنگاه و کمیسیون، بنگاه املاک در ترکیه را ببینید.

مثال محاسبه (فرضی و فقط برای نمایش)

نرخ دلار را از بولتن بانک مرکزی ترکیه (۱۵ اکتبر ۲۰۲۶، شماره ۲۰۲۶/۱۹۵) می‌گیریم: «خرید ارز» (Forex Buying) ۴۹٫۳۳۱۵ لیر. بانک‌ها نرخ خودشان را دارند و این فقط یک مثال است.

مرحله	محاسبه	نتیجه
بهای ملک در قرارداد	مثال: ۲۰۰٬۰۰۰ دلار	—
تبدیل به لیر	۲۰۰٬۰۰۰ × ۴۹٫۳۳۱۵	۹٬۸۶۶٬۳۰۰ لیر روی DAB
هارج خریدار (۲٪)	۹٬۸۶۶٬۳۰۰ × ۰٫۰۲	۱۹۷٬۳۲۶ لیر
هارج فروشنده (۲٪)	مثل بالا	۱۹۷٬۳۲۶ لیر
مجموع هارج (۴٪)	۱۹۷٬۳۲۶ × ۲	۳۹۴٬۶۵۲ لیر

حالا مثال کم‌اظهاری. فرض کنید قیمت واقعی ۹٬۸۶۶٬۳۰۰ لیر است و ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر در سند اظهار شده؛ ارزش مالیاتی ملک را کمتر از ۶ میلیون فرض می‌کنیم.

ردیف	محاسبه	نتیجه
مابه‌التفاوت اظهار	۹٬۸۶۶٬۳۰۰ − ۶٬۰۰۰٬۰۰۰	۳٬۸۶۶٬۳۰۰ لیر
هارج کم‌پرداخت برای هر طرف	۳٬۸۶۶٬۳۰۰ × ۰٫۰۲	۷۷٬۳۲۶ لیر
جریمه برابر هارج کم‌پرداخت	مساوی خود هارج	۷۷٬۳۲۶ لیر
اضافه پرداخت هر طرف	۷۷٬۳۲۶ + ۷۷٬۳۲۶	۱۵۴٬۶۵۲ لیر
هر دو طرف	۱۵۴٬۶۵۲ × ۲	۳۰۹٬۳۰۴ لیر

سود فروش بعدی (بدون شاخص‌بندی و هزینه‌ها، فقط برای دیدن اثر): ملک را ۱۲٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر می‌فروشید و ۱۵۰٬۰۰۰ لیر معافیت ۲۰۲۶ (قانون مالیات بر درآمد، ماده مکرر ۸۰ طبق ابلاغیه ۳۳۲) دارید.

بهای خرید ثبت‌شده	سود قبل از معافیت	سود پس از معافیت
۹٬۸۶۶٬۳۰۰ لیر (درست)	۲٬۱۳۳٬۷۰۰ لیر	۱٬۹۸۳٬۷۰۰ لیر
۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر (کم‌اظهاری)	۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر	۵٬۸۵۰٬۰۰۰ لیر

اختلاف مبنای مالیات ۳٬۸۶۶٬۳۰۰ لیر است. این مثال فقط وقتی کاربرد دارد که فروش در پنج سال پس از ثبت سند باشد؛ مالیات دقیق و نرخ پلکانی را در فروش ملک در ترکیه و مالیات سالانه ملک ببینید.

نکته‌های ویژه برای خریداران ایرانی

این بخش را عمداً محدود نگه داشته‌ایم، چون هرچه تأیید رسمی نداشت نیاورده‌ایم. نمی‌توانیم هیچ راهی برای دور زدن یک قاعده، تحریم یا محدودیت بانکی را توصیه کنیم؛ برای هر مسیر انتقال پول باید با وکیل دارای پروانه و بانک مشورت کنید.

موضوع	آنچه تأیید شده	آنچه تأیید نشده
هویت پرداخت‌کننده	DAB باید نام و پاسپورت یا شماره شناسایی خارجی کسی را داشته باشد که ارز را فروخته؛ فروش فقط به دست خریدار، فروشنده یا وکیل/نماینده آن‌هاست	اینکه پرداخت از حساب شخص ثالث در عمل چگونه بررسی می‌شود
زمینه تحریم	OFAC در ۵ اکتبر ۲۰۲۶ به بانک‌های خارجی هشدار داد که تعامل با بانک‌های تحریم‌شده ایرانی می‌تواند به تحریم خودشان برسد (هشدار OFAC)؛ همان هشدار از تحریم یک بانک مستقر در ترکیه در ۴ سپتامبر ۲۰۲۶ هم نام می‌برد؛ فرمان اجرایی ۱۳۵۹۹ اموال مؤسسات مالی ایران را مسدود کرده است (صفحه OFAC)	اینکه هر بانک ترکیه‌ای چه سیاستی می‌گیرد
حواله مستقیم از ایران	—	وجود مسیر قانونی یا مجاز برای حواله مستقیم بانک ایرانی به بانک ترکیه؛ منبع رسمی ندیدیم
مقررات سمت ایران	—	قواعد بانک مرکزی ایران برای خروج ارز؛ ما منبع رسمی نخواندیم
راه‌های غیررسمی	—	پیامدهای حقوقی هر روش غیررسمی؛ توصیه نمی‌کنیم
حق خرید ایرانیان	بستگی به فهرست کشورها در تصمیم رئیس‌جمهور؛ جزئیات در خرید ملک در ترکیه	—

نتیجه عملی: پرونده‌ای را آماده کنید که اگر بانک پرسید، با اسناد مستقل قابل توضیح باشد؛ تاریخ و مبلغ هر دریافت، منبع درآمد یا فروش دارایی، و نام صاحب پول. اگر بانک حواله یا حساب را نپذیرفت، دلیل را مکتوب بخواهید و به‌جای تغییر روش بدون مشورت، با وکیل صحبت کنید. برای آشنایی با یک بانک خصوصی بزرگ، آک بانک ترکیه را هم ببینید؛ پذیرش حساب و حواله همیشه به سیاست خود بانک بستگی دارد و ما ضمانتی برای پذیرش نمی‌دهیم.

اشتباه‌های رایج در پرداخت پول ملک

• دادن پیش‌پرداخت بزرگ به بنگاه یا سازنده بدون قرارداد رسمی، بدون رسید با شماره واحد و بدون بررسی ثبت.
• پرداخت به حساب شخصی کسی غیر از مالک یا شرکت سازنده، بدون سند نمایندگی.
• نادیده گرفتن این‌که قیمت ثبت‌شده باید با DAB هم‌خوان باشد.
• مبادله ارز در صرافی با نرخ بهتر و بعد دیدن این‌که DAB نمی‌دهد.
• نوشتن قیمت دلاری در قرارداد و فراموش کردن ریسک تغییر نرخ تا روز DAB.
• موافقت با کم‌اظهاری «برای کمتر پرداختن هارج» بدون در نظر گرفتن هارج تکمیلی، جریمه و مالیات فروش بعدی.
• فرض این‌که پرداخت امن از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ همه چیز را حل می‌کند؛ سامانه فقط بها را پوشش می‌دهد و بقیه (شناسه، بدهی‌های ملک، DASK) سر جایشان است.
• ندیدن وضعیت بدهی‌ها، رهن و بازداشت ملک در سند؛ انواع سند ملکی را ببینید.

چک‌لیست روش‌های پرداخت پول خرید ملک در ترکیه

• شماره مالیاتی/شناسه خارجی و حساب بانکی را زود بگیرید.
• از بانک پیش از حواله بپرسید: DAB صادر می‌کند؟ چه مدرکی برای منشأ پول می‌خواهد؟ نرخ تبدیل و کارمزد چقدر است؟
• قرارداد وعده فروش را رسمی و با شماره بلوک و واحد ببندید.
• مبلغ لیری روی DAB را با قیمت سند و مبلغ هارج مقایسه کنید.
• هیچ مبلغی را نقد یا به حساب شخص ثالث ندهید.
• نسخه DAB، دکونت، قرارداد، پیامک تاپو و سند را ثبت و نسخه پشتیبان کنید.
• قبل از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ از تاپو و وکیل بپرسید پرداخت امن برای معامله شما چگونه اجرا می‌شود.
• درباره مالیات فروش بعدی با مشاور مالیاتی صحبت کنید.

راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک

• خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶: مراحل، شرایط ایرانیان و هزینه
• هزینه سند خانه در ترکیه: تاپو هارجی و همه هزینه‌ها
• شماره مالیاتی ترکیه: چیست و چگونه بگیریم؟
• وکالت‌نامه خرید و فروش ملک در ترکیه
• فروش ملک در ترکیه: مالیات و انتقال پول
• اقامت ترکیه با خرید خانه

منابع این راهنما

همه منابع زیر در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۴ مهر ۱۴۰۵) باز و خوانده شد.

• روزنامه رسمی ۲۹ آوریل ۲۰۲۶، شماره ۳۳۲۳۸: ماده اضافه ۱ آیین‌نامه تجارت ملک (پرداخت امن)
• روزنامه رسمی ۱ اکتبر ۲۰۲۶، شماره ۳۳۳۸۷: تغییر تاریخ شروع اجبار به ۱ دسامبر ۲۰۲۶ و انتگراتور
• وزارت بازرگانی، ۲۶ ژوئن ۲۰۲۶: تمدید تا ۱ اکتبر ۲۰۲۶
• بانک مرکزی ترکیه: بخشنامه سرمایه، ماده ۱۳ (سند خرید ارز)
• بانک مرکزی ترکیه: بولتن نرخ ارز ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ (برای مثال محاسبه)
• mevzuat.gov.tr: مصوبه ۳۲ (مواد ۲، ۳، ۴، ۱۶ و ۲۳)
• mevzuat.gov.tr: ابلاغیه ۲۰۰۸/۳۲-۳۴ ماده ۸ (قرارداد ارزی)
• mevzuat.gov.tr: قانون ۵۵۴۹ پیشگیری از پولشویی
• mevzuat.gov.tr: آیین‌نامه تدابیر پولشویی (۲۰۰۷/۱۳۰۱۲)
• mevzuat.gov.tr: قانون هزینه‌های دولتی ۴۹۲ (ماده ۶۳)
• mevzuat.gov.tr: قانون مالیات بر درآمد ۱۹۳ (ماده مکرر ۸۰ و ۸۱)
• mevzuat.gov.tr: قانون تعهدات ۶۰۹۸ (مواد ۱۹، ۱۰۳ و ۲۳۷)
• Your Key Türkiye (TKGM): راهنمای تملک ملک
• TKGM: Güvenilir Hesap (حساب امانی)
• OFAC (وزارت خزانه‌داری آمریکا): صفحه تحریم‌های ایران
• OFAC: هشدار ۵ اکتبر ۲۰۲۶ به مؤسسات مالی خارجی
• وزارت بازرگانی، ۲۹ آوریل ۲۰۲۶: توضیح رسمی پرداخت امن
• Takasbank: TapuTakas برای سرمایه‌گذار خارجی
• MASAK: جزوه وظایف بنگاه‌های ملکی (۲۰۱۵؛ فقط برای ماده ۲۸۲ قانون مجازات)