آخرین به‌روزرسانی: ۱۶ مهر ۱۴۰۵ (۸ اکتبر ۲۰۲۶) — ارقام این راهنما از «راهنمای درآمدهای دیگر» اداره درآمد ترکیه (GİB، فوریه ۲۰۲۶)، بخشنامه شماره ۳۳۲ (روزنامه رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵)، بخشنامه سرمایه بانک مرکزی ترکیه، قانون هزینه‌های دولتی ۴۹۲ و آییننامه تجارت ملک (اصلاحیه ۱ اکتبر ۲۰۲۶) گرفته شده و تاریخ هر رقم کنار آن آمده است.
فروش ملک در ترکیه برای یک خارجی سه سؤال اصلی دارد: چقدر مالیات باید بدهم، چه هزینه‌هایی از سهم فروشنده کسر میشود، و پول فروش چطور به دستم می‌رسد و از ترکیه خارج میشود. پاسخ کوتاه این است که اگر ملک را بیش از پنج سال نگه داشته باشید، مالیات سود فروش نمی‌دهید؛ اگر زودتر بفروشید، فقط سودِ «واقعی» پس از اعمال شاخص تورم و معافیت سالانه ۱۵۰ هزار لیری مشمول مالیات میشود؛ و در هر دو حالت هزینه‌های تاپو، کمیسیون بنگاه و تسویه بدهی‌ها جداگانه وجود دارد. در این راهنما قاعده پنجساله، فرمول محاسبه، مهلت اظهارنامه برای مقیم و غیرمقیم، هزینه‌های فروشنده، ماجرای سه‌سال شرح روی سند در مسیر شهروندی و مسیر قانونی انتقال پول را با مثال عددی بررسی میکنیم.
خلاصه فروش ملک در ترکیه (۲۰۲۶): فروش ملکی که بیش از ۵ سال از ثبت سند آن گذشته مشمول مالیات افزایش ارزش نیست. در فروش زیر ۵ سال، بهای خرید با شاخص Yİ-ÜFE بالا برده میشود، هزینه‌های فروش کسر میشود و از سود باقی‌مانده ۱۵۰٬۰۰۰ لیر (معافیت ۲۰۲۶) کم میشود؛ مابقی با تعرفه ۱۵ تا ۴۰ درصد مالیات می‌خورد. تاپو هارجی ۲٪ سهم فروشنده است و کمیسیون بنگاه حداکثر ۴٪ بدون KDV (پیش‌فرض نصف‌نصف). خانه‌ای که با ۴۰۰ هزار دلار برای شهروندی خریده‌اید تا سه سال قابل فروش نیست. خروج پول از ترکیه طبق بخشنامه سرمایه بانک مرکزی برای غیرمقیم‌ها پس از کسر مالیات آزاد است. این متن مشاوره مالیاتی شخصی نیست.
فروش ملک در ترکیه در یک نگاه: مالیات‌ها و هزینهها
پیش از ورود به جزئیات، این جدول همه اقلامی را که هنگام فروش یک خانه در ترکیه ممکن است با آن روبه‌رو شوید یک‌جا نشان میدهد. جزئیات و منبع هر ردیف در بخش‌های بعدی آمده است.
| قلم | نرخ یا قاعده ۲۰۲۶ | چه کسی می‌پردازد | منبع |
|---|---|---|---|
| مالیات افزایش ارزش (Değer Artışı Kazancı) | فقط اگر فروش ظرف ۵ سال از ثبت سند باشد؛ بعد از ۵ سال صفر | فروشنده | راهنمای GİB، فوریه ۲۰۲۶ |
| معافیت سالانه سود فروش | ۱۵۰٬۰۰۰ لیر در سال ۲۰۲۶ | برای هر مالیات‌دهنده در سال | راهنمای GİB |
| تعرفه مالیات بر درآمد ۲۰۲۶ | ۱۵٪ تا ۴۰٪ (پنج پله) | فروشنده | بخشنامه ۳۳۲ |
| تاپو هارجی (Tapu Harcı) | ۲٪ از هر طرف، پایه حداقل ارزش مالیاتی ملک | فروشنده ۲٪ و خریدار ۲٪ طبق قانون | قانون ۴۹۲ |
| کمیسیون بنگاه املاک | حداکثر ۴٪ بدون KDV؛ پیش‌فرض نصف‌نصف | طبق قرارداد، پیش‌فرض نصف | آییننامه تجارت ملک، ماده ۲۰ |
| KDV فروش خانه دست‌دوم توسط شخص حقیقی | خارج از دامنه KDV (غیرتجاری) | — | قانون ۳۰۶۵، ماده ۱ |
| بدهی مالیات املاک (Emlak Vergisi) | تا تسویه، انتقال سند انجام نمی‌شود | فروشنده | قانون ۱۳۱۹، ماده ۳۰ |
| بیمه زلزله (DASK) | از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ بیمه‌نامه فروشنده منتقل نمی‌شود | خریدار بیمه جدید می‌گیرد | اطلاعیه SEDDK (۲۱ اوت ۲۰۲۶) |
| دونر سرمایه (کارمزد خدمات تاپو) | حدود ۶٬۶۸۱ لیر (داخلی) تا ۲۰٬۸۷۰ لیر (با خریدار خارجی) | معمولاً خریدار؛ در قرارداد روشن شود | صفحه هزینه سند در ترکیه |
سه نکته که در این جدول گم نمی‌شود. اول اینکه معافیت ۱۵۰ هزار لیری برای کل سود یک سال تقویمی است، نه برای هر ملک. دوم اینکه «سال فروش» ملاک است، نه سال تسلیم اظهارنامه. سوم اینکه همه ارقام لیری هر سال به‌روز می‌شوند؛ پیش از امضا نرخ سال فروش را از منابع رسمی بگیرید.
مراحل فروش ملک در ترکیه توسط خارجی
فروش خانه در ترکیه برای خارجیها از نظر شکلی همان مسیر خرید است، فقط جای شما عوض میشود. اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) در سرویس رسمی Your Key Türkiye یک «الگوی هشت‌مرحله‌ای» برای معامله خارجیها منتشر کرده است. بر پایه آن و بر پایه قوانین مربوط، مسیر عملی فروش به این شکل است:
- بررسی وضعیت ملک و مالیات: تاریخ ثبت سند به نام خودتان، وجود رهن (ایپوتک) یا توقیف (حجز) و شرح روی سند را بررسی کنید. انواع قیدها را در انواع سند ملکی در ترکیه توضیح داده‌ایم.
- قیمت‌گذاری و قرارداد با بنگاه یا خریدار: اگر از بنگاه استفاده می‌کنید، قرارداد کتبی بخواهید؛ آییننامه ملک ترکیه الزام میکند قیمت، روش پرداخت، حق‌الزحمه و نحوه تقسیم هزینه‌هایی مثل تاپو هارجی و دونر سرمایه در قرارداد نوشته شود.
- تسویه بدهی‌ها: مالیات املاک، بدهی‌های ساختمان (آیدات) و قبض‌های آب، برق و گاز. طبق قانون مالیات املاک، تاپو بدهی مالیات املاک را به‌صورت الکترونیک از شهرداری می‌پرسد و تا تسویه آن انتقال انجام نمی‌شود.
- تبدیل ارز توسط خریدار خارجی: اگر خریدار تبعه ترکیه نباشد، باید مبلغ را به ارز بیاورد و در بانک بفروشد؛ بانک «سند خرید ارز» (Döviz Alım Belgesi) را از طریق ایمیل ثبتی (KEP) به تاپو می‌فرستد. بخش مربوطه را در همین مقاله ببینید.
- پرداخت هارج و دونر سرمایه: پس از بررسی مدارک، مبلغ‌ها با پیامک به طرفین اعلام میشود و باید قبل از امضا پرداخت شود.
- امضای سند و تحویل: اداره تاپو سند را به خریدار منتقل میکند. دسترسی به هر اداره تاپو در سراسر ترکیه ممکن است؛ TKGM از ۱ ژانویه ۲۰۲۰ «اقدام خارج از حوزه اختیار» را رسمی کرده و لازم نیست حتماً در شهر ملک سند بزنید.
- دریافت پول: از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ ممکن است پرداخت از طریق «سامانه پرداخت امن» اجباری شود؛ جزئیات را در بخش پرداخت بخوانید.
- اظهارنامه مالیاتی و خروج پول: در صورت نیاز اظهارنامه بدهید و پس از تسویه مالیات، مبلغ باقی‌مانده را منتقل کنید.
اگر خودتان حاضر نیستید، میتوانید با وکالتنامه معامله کنید. شرایط آپوستیل و تأیید کنسولی برای ایرانیان (که ایران عضو کنوانسیون لاهه نیست) را در خرید ملک با وکالتنامه توضیح داده‌ایم؛ همان قواعد در فروش هم صدق میکند. پیشنهاد عملی این است که در وکالتنامه صراحتاً اختیار فروش، دریافت بها، پرداخت مالیات و تسلیم اظهارنامه نوشته شود. برای تنظیم وکالتنامه و بررسی قرارداد، مشاور حقوقی در ترکیه میتواند کمک کند.
مدارک فروشنده خارجی در اداره تاپو
| مدرک | توضیح |
|---|---|
| پاسپورت یا کارت هویت کشور | با ترجمه در صورت نیاز؛ وضعیت تابعیت باید قابل تشخیص باشد |
| فرم «اظهار اطلاعات هویتی» و یک عکس | برای همه معاملات خارجیها الزامی است |
| شماره شناسایی خارجی یا شماره مالیاتی | اگر ندارید، تاپو در زمان درخواست تخصیص میدهد؛ برای شماره مالیاتی صفحه شماره مالیاتی در ترکیه را ببینید |
| سند ملک (در صورت وجود) | اصل سند یا مشخصات ثبتی |
| وکالتنامه (در صورت نمایندگی) | اگر در خارج صادر شده، همراه ترجمه رسمی |
| بیمه زلزله (DASK) خریدار | برای ساختمان‌ها الزامی است؛ توضیح در صفحه داسک |
| برگه ارزش رایج ملک از شهرداری | برخی شهرداری‌ها آن را آنلاین می‌دهند و در بعضی از آن‌ها حذف شده است |
| مترجم رسمی قسم‌خورده | اگر یکی از طرفین ترکی نمی‌داند و باید مورد تأیید کمیسیون عدالت باشد |
نکته‌ای که معامله را برای خریدار خارجی ساده‌تر کرده این است که گزارش ارزش‌گذاری برای خرید عادی خارجیها دیگر اجباری نیست. بر اساس بخشنامه ۲۰۲۴/۴ اداره ثبت اسناد (۱۳ ژوئن ۲۰۲۴، اصلاح‌شده در ۹ دسامبر ۲۰۲۴) و صفحه رسمی Your Key Türkiye، «سند تعیین مبلغ» (TTB) و گزارش ارزش‌گذاری فقط در مسیر شهروندی ۴۰۰ هزار دلاری لازم است. یعنی فروشنده‌ای که ملک را به یک خریدار عادی خارجی می‌فروشد، نباید هزینه‌ای بابت گزارش ارزش‌گذاری انتظار داشته باشد.
مالیات فروش ملک در ترکیه: قاعده پنجساله
مالیات اصلی فروش ملک در ترکیه «مالیات افزایش ارزش» یا Değer Artışı Kazancı است. طبق ماده مکرر ۸۰ قانون مالیات بر درآمد ترکیه (شماره ۱۹۳) و توضیح رسمی راهنمای GİB با شماره انتشار ۵۹۱ (فوریه ۲۰۲۶)، سود حاصل از فروش ساختمان و زمینی که با پرداخت بها خریده شده، اگر ظرف پنج سال از تاریخ تملک «از دست داده شود»، مشمول مالیات بر درآمد است. در شمارش پنج سال، روز تقویمی ملاک است؛ یعنی فروش در روز بعد از پنج سال کامل دیگر مشمول نیست.
| وضعیت | مالیات افزایش ارزش؟ | توضیح |
|---|---|---|
| فروش ملک ظرف ۵ سال از ثبت سند | بله، فقط روی سود پس از شاخصبندی و معافیت | محاسبه در بخش بعد |
| فروش بعد از ۵ سال کامل | خیر | سود هر قدر بزرگ باشد، مشمول این مالیات نیست |
| ملک ارث یا هبه (بدون بها) رسیده | خیر | اگر ملک بدون عوض به دست آمده باشد، مشمول نیست؛ راهنمای GİB مثال ارث را آورده است |
| خرید و فروش مکرر ملک به قصد سود | مالیات متفاوت (کسب‌وکار) | اگر «تداوم» و «قصد سودآوری» وجود داشته باشد، سود به‌جای افزایش ارزش «سود تجاری» شمرده میشود و مشمول قواعد دیگری است |
| فروش با زیان پس از شاخصبندی | مالیاتی نمی‌پردازید | زیان قابل بازپرداخت یا کسر از انواع دیگر درآمد نیست |
دو توضیح مهم درباره «تاریخ تملک». طبق راهنمای GİB در ملک ثبت‌شده، تاریخ تملک روزی است که سند به نام شما در تاپو ثبت شده (ماده ۷۰۵ قانون مدنی)، نه تاریخ قولنامه یا پیش‌خرید. فقط در برخی حالت‌های خاص (مثل تعاونی‌ها یا واگذاری خانه آماده‌به‌سکونت و تحویل قبل از ثبت) تاریخ تحویل با مدارک مثل قبض‌ها مبنا میشود. دوم اینکه راهنما می‌گوید برای تفکیک «سود ارزشافزایشی» از «سود تجاری»، سه معیار بررسی میشود: تعداد معاملات (چند فروش در یک سال تقویمی یا در سال‌های پیاپی)، هدف از خرید و فروش (کسب سود یا نیاز شخصی) و وجود سازمان تجاری (مثل محل کار یا کارمند). پس ممکن است اداره مالیات فروش‌های مکرر را کسب‌وکار بداند. اگر در سال چند ملک می‌فروشید، حتماً با حسابدار مالی (mali müşavir) مشورت کنید.
مالیات افزایش ارزش چگونه محاسبه میشود؟
فرمول رسمی بر پایه ماده مکرر ۸۱ قانون مالیات بر درآمد و توضیح راهنمای GİB این است:
- قیمت فروش را بنویسید.
- بهای خرید را با نسبت «شاخص تولیدکننده داخلی» (Yİ-ÜFE) بالا ببرید. شاخص ماه قبل از خرید و ماه قبل از فروش مبنا است. این کار فقط وقتی انجام میشود که رشد شاخص دست‌کم ۱۰٪ باشد.
- هزینه‌هایی که فروشنده به‌خاطر فروش پرداخته (مثل کمیسیون) و مالیات و هارج‌های پرداختی او را کسر کنید.
- از سود باقی‌مانده معافیت سالانه را کم کنید.
- روی مبلغ نهایی تعرفه مالیات بر درآمد سال فروش را اعمال کنید.
| مرحله | فرمول | نکته |
|---|---|---|
| بهای شاخص‌بندی‌شده | بهای خرید × (شاخص ماه قبل از فروش ÷ شاخص ماه قبل از خرید) | فقط اگر رشد شاخص ۱۰٪ یا بیشتر باشد |
| سود خالص | قیمت فروش − بهای شاخص‌بندی‌شده − هزینه‌های فروش | هزینهها: کمیسیون، هارج و مالیات پرداخت‌شده توسط فروشنده |
| مبنای مالیات | سود خالص − معافیت سالانه | معافیت سال ۲۰۲۶: ۱۵۰٬۰۰۰ لیر |
| مالیات | تعرفه پلکانی بر مبنای مالیات | تعرفه بخشنامه ۳۳۲ برای درآمد ۲۰۲۶ |
معافیت سالانه هر سال با رشد قیمت‌ها افزایش می‌یابد: ۸۷٬۰۰۰ لیر برای ۲۰۲۴، ۱۲۰٬۰۰۰ لیر برای ۲۰۲۵ و ۱۵۰٬۰۰۰ لیر برای ۲۰۲۶، طبق راهنماهای رسمی GİB؛ برای سال ۲۰۲۶ بخشنامه شماره ۳۳۲ مبنا است که در روزنامه رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ (شماره ۳۳۱۲۴، مکرر پنجم) منتشر شد. نکته‌ای که اغلب نادیده گرفته میشود: برای کسر هزینهها، راهنمای GİB فقط از «هزینه‌های ناشی از فروش که بر عهده فروشنده مانده و مالیات و هارج پرداخت‌شده» صحبت میکند. اینکه هارج و هزینه‌های زمان خرید هم جزو بهای تمام‌شده حساب شود یا نه، باید با حسابدار تأیید شود؛ ما برای احتیاط در مثال‌ها آن را لحاظ نکرده‌ایم.
تعرفه مالیات بر درآمد ۲۰۲۶
این تعرفه همان است که برای همه درآمدهای اظهارنامه‌ای (از جمله سود فروش ملک) در سال ۲۰۲۶ به کار می‌رود:
| پایه مالیاتی (لیر) | نرخ | مالیات انباشته در سقف پله |
|---|---|---|
| تا ۱۹۰٬۰۰۰ | ۱۵٪ | ۲۸٬۵۰۰ لیر |
| ۱۹۰٬۰۰۰ تا ۴۰۰٬۰۰۰ | ۲۰٪ | ۷۰٬۵۰۰ لیر |
| ۴۰۰٬۰۰۰ تا ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۲۷٪ | ۲۳۲٬۵۰۰ لیر |
| ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ تا ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ | ۳۵٪ | ۱٬۷۳۷٬۵۰۰ لیر |
| بیش از ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ | ۴۰٪ | — |
منبع تعرفه بخشنامه ۳۳۲ در خلاصه‌ی منتشرشده و تأییدشده در راهنمای GİB است. چون تعرفه پلکانی است، اگر سود شما در پله بالاتر قرار گیرد، فقط بخش بالای هر سقف با نرخ بالاتر مالیات می‌خورد.
مثال‌های محاسبه: دو مثال با ارقام رسمی
مثال اول: مثال رسمی خود GİB
اداره درآمد در راهنمای خود محاسبه زیر را آورده است (برای فروش در ۲۰۲۵ و اظهار در مارس ۲۰۲۶). ما همه اعداد را دوباره حساب کرده‌ایم و صحیح است:
| ردیف | مبلغ (لیر) |
|---|---|
| بهای خرید (۱۲ سپتامبر ۲۰۲۲) | ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| قیمت فروش (۲۱ آوریل ۲۰۲۵) | ۱۵٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| شاخص آگوست ۲۰۲۲ و مارس ۲۰۲۵ | ۱٬۷۸۰٫۰۵ و ۴٬۰۱۷٫۳۰ (رشد ۱۲۵٫۶۸٪) |
| بهای شاخص‌بندی‌شده (۳٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۴٬۰۱۷٫۳۰ ÷ ۱٬۷۸۰٫۰۵) | ۶٬۷۷۰٬۵۴۰٫۱۵ |
| سود خالص | ۸٬۲۲۹٬۴۵۹٫۸۵ |
| معافیت ۲۰۲۵ | ۱۲۰٬۰۰۰ |
| مبنای مالیات | ۸٬۱۰۹٬۴۵۹٫۸۵ |
| مالیات بر درآمد (تعرفه ۲۰۲۵) | ۲٬۹۳۳٬۷۸۳٫۹۴ |
| مالیات تمبر اظهارنامه (دمغه) | ۱٬۱۸۹٫۵۰ |
مثال دوم: ملک فرضی فروخته‌شده با شاخص‌های رسمی و تعرفه ۲۰۲۶
فرض کنید خانه‌ای را ۱۵ نوامبر ۲۰۲۲ به ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر خریده‌اید و ۲۰ ژانویه ۲۰۲۶ به ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر می‌فروشید (حدود سه سال و دو ماه؛ زیر ۵ سال). شاخص اکتبر ۲۰۲۲ برابر ۲٬۰۱۱٫۱۳ و شاخص دسامبر ۲۰۲۵ برابر ۴٬۷۸۳٫۰۴ است (جدول رسمی راهنمای GİB بر اساس داده TÜİK). فروشنده ۲٪ تاپو هارجی و کمیسیون ۲٪ + KDV (۲۰٪) پرداخته است.
| ردیف | محاسبه | مبلغ (لیر) |
|---|---|---|
| رشد شاخص | (۴٬۷۸۳٫۰۴ − ۲٬۰۱۱٫۱۳) ÷ ۲٬۰۱۱٫۱۳ | ۱۳۷٫۸۳٪ (بیش از ۱۰٪) |
| بهای شاخص‌بندی‌شده | ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۴٬۷۸۳٫۰۴ ÷ ۲٬۰۱۱٫۱۳ | ۴٬۷۵۶٬۵۷۰ |
| تاپو هارجی فروشنده | ۲٪ × ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۱۸۰٬۰۰۰ |
| کمیسیون با KDV | ۲٪ × ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۱٫۲ | ۲۱۶٬۰۰۰ |
| سود خالص | ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ − ۴٬۷۵۶٬۵۷۰ − ۳۹۶٬۰۰۰ | ۳٬۸۴۷٬۴۳۰ |
| مبنای مالیات پس از معافیت | ۳٬۸۴۷٬۴۳۰ − ۱۵۰٬۰۰۰ | ۳٬۶۹۷٬۴۳۰ |
| مالیات تا سقف پله سوم | ۲۸٬۵۰۰ + ۴۲٬۰۰۰ + ۱۶۲٬۰۰۰ | ۲۳۲٬۵۰۰ |
| مالیات پله چهارم | (۳٬۶۹۷٬۴۳۰ − ۱٬۰۰۰٬۰۰۰) × ۳۵٪ | ۹۴۴٬۱۰۱ |
| مالیات کل | ۲۳۲٬۵۰۰ + ۹۴۴٬۱۰۱ | ۱٬۱۷۶٬۶۰۱ |
مالیات حدود ۱۳٫۱٪ قیمت فروش میشود و خالص دریافتی فروشنده پیش از انتقال پول حدود ۷٬۴۲۷٬۳۹۹ لیر است (۹٬۰۰۰٬۰۰۰ − ۳۹۶٬۰۰۰ − ۱٬۱۷۶٬۶۰۱). برای دیدن اثر شاخصبندی: اگر شاخص اعمال نمی‌شد، سود خالص ۶٬۶۰۴٬۰۰۰ لیر و مالیات حدود ۲٬۱۹۹٬۱۰۰ لیر می‌شد؛ یعنی شاخصبندی در این مثال بیش از یک میلیون لیر مالیات کم کرده است. این مثال فرضی است و نشان میدهد چرا تورم بالا بخش بزرگی از «سود اسمی» را از مالیات حذف میکند.
برای حس واقعی از سرعت این شاخص: طبق گزارش TÜİK (۵ اکتبر ۲۰۲۶)، Yİ-ÜFE در سپتامبر ۲۰۲۶ نسبت به سپتامبر ۲۰۲۵ حدود ۲۷٫۳۸ درصد رشد داشته است. این رقم پیش‌بینی نیست و فقط نشان میدهد شاخصبندی چقدر سریع بهای خرید حسابداری را بالا می‌برد.
یک تفاوت مهم با ذهنیت «سود دلاری»: مالیات روی لیر حساب میشود. اگر ملک را با دلار خریده و با دلار ارزیابی می‌کنید، ممکن است در دلار سود نکرده باشید ولی در لیر «سود اسمی» ببینید، یا برعکس. شاخصبندی بر پایه تورم تولیدکننده است، نه نرخ ارز.
اظهارنامه و پرداخت مالیات: مقیم یا غیرمقیم
اینکه اظهارنامه را کی بدهید به وضعیت مالیاتی شما بستگی دارد. قانون مالیات بر درآمد «مقیم» (تاممکلف) را کسی می‌داند که در ترکیه سکونت دارد یا در یک سال تقویمی بیش از شش ماه پیوسته در ترکیه بماند (تحصیل، درمان، استراحت یا سفر مشمول استثنای ماده ۵ است). کسی که مقیم نیست «دار مکلف» (dar mükellef) است و فقط روی درآمد ترکیه مالیات میدهد.
| وضعیت | روش اظهار طبق راهنمای GİB | مهلت اظهار | پرداخت |
|---|---|---|---|
| مقیم (تاممکلف) | اظهارنامه سالانه از طریق «سامانه دیجیتال مالیات» (Hazır Beyan) | ۱ تا ۳۱ مارس سال بعد (برای درآمد ۲۰۲۵: ۱ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۶) | دو قسط مساوی: ۳۱ مارس (همراه تمبر) و ۳۱ ژوئیه |
| مقیم که ترکیه را ترک میکند | اظهارنامه سالانه | ۱۵ روز پیش از خروج از کشور | در همان مهلت اظهار |
| غیرمقیم (دار مکلف) | اظهارنامه مجزا (Münferit Beyanname) به اداره مالیات محل ملک | ۱۵ روز از تاریخ کسب درآمد (فروش) | در همان مهلت اظهار، در اداره مالیات |
دو نکته. اول، اگر کل سود سالانه شما از معافیت ۱۵۰ هزار لیر بیشتر نشود، طبق راهنما اظهارنامه لازم نیست. دوم، مهلت ۱۵ روزه غیرمقیم‌ها بسیار کوتاه است؛ در عمل باید پیش از امضای سند یا بلافاصله بعد از آن با مشاور مالیاتی هماهنگ کنید و مالیات را قبل از انتقال پول تسویه کنید. قانون جریمه و بهره تأخیر برای تأخیر در اظهار یا پرداخت دارد، پس این را به تعویق نیندازید. تمبر اظهارنامه در مثال‌های رسمی GİB برای اظهارنامه‌های مارس ۲۰۲۶ برابر ۱٬۱۸۹٫۵۰ لیر بود و هر سال به‌روز میشود. اگر فروش را در ژانویه ۲۰۲۶ انجام داده‌اید و مقیم هستید، الگوی GİB نشان میدهد اظهارنامه در مارس ۲۰۲۷ داده میشود؛ تاریخ دقیق را از اعلامیه همان سال تأیید کنید.
طبق راهنمای GİB، سامانه «Hazır Beyan» علاوه بر ورود با e-Devlet، امکان ورود با «شماره شناسایی خارجی» (Yabancı Kimlik Numarası) را هم دارد. اگر شماره مالیاتی یا شماره شناسایی ندارید، مراحل گرفتن آن را در راهنمای شماره مالیاتی توضیح داده‌ایم.
هزینه‌های فروشنده: تاپو، بنگاه، DASK و بدهی‌ها
نرخ تبدیل استفاده‌شده در این بخش، نرخ رسمی بانک مرکزی ترکیه (TCMB) برای ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶ یعنی ۴۸٫۸۲۰۱ لیر برای هر دلار است؛ همان نرخی که در صفحه هزینه سند در ترکیه هم استفاده شده است. فرض کنید ملکی را معادل ۲۰۰ هزار دلار، یعنی ۹٬۷۶۴٬۰۲۰ لیر می‌فروشید.
| قلم هزینه فروشنده | محاسبه | مبلغ (لیر) | درصد قیمت |
|---|---|---|---|
| قیمت فروش | — | ۹٬۷۶۴٬۰۲۰ | ۱۰۰٪ |
| تاپو هارجی (سهم قانونی فروشنده) | ۲٪ | ۱۹۵٬۲۸۰ | ۲٪ |
| کمیسیون بنگاه (۲٪ + KDV ۲۰٪) | ۲٪ × ۱٫۲ | ۲۳۴٬۳۳۶ | ۲٫۴٪ |
| جمع هزینهها | — | ۴۲۹٬۶۱۶ | ۴٫۴٪ |
| خالص پیش از مالیات سود فروش | — | ۹٬۳۳۴٬۴۰۴ | ۹۵٫۶٪ |
| معادل دلاری خالص | با همان نرخ | حدود ۱۹۱٬۲۰۰ دلار | — |
اگر فروشنده مجبور شود کل ۴٪ هارج را بدهد (یکی از عرف‌های رایج در معامله با خریدار خارجی)، هزینهها به ۶۲۴٬۸۹۷ لیر (۶٫۴٪) و خالص به ۹٬۱۳۹٬۱۲۳ لیر (حدود ۱۸۷٬۲۰۰ دلار) می‌رسد. قانون ۴۹۲ هارج را برای «هر دو طرف جداگانه» ۲٪ تعیین کرده و پایه آن نباید از ارزش مالیاتی (emlak vergisi değeri) ملک کمتر باشد. اگر بعداً معلوم شود قیمت اعلام‌شده پایین‌تر از واقعیت بوده، تفاوت هارج به‌اضافه یک برابر جریمه مطالبه میشود (ماده ۶۳). مسئولیت قانونی بر عهده هر دو طرف است، حتی اگر در قرارداد خصوصی چیز دیگری نوشته باشید. توضیح کامل این بحث در صفحه هزینه سند خانه در ترکیه آمده است.
بنگاه املاک، KDV و بدهی‌ها
کمیسیون بنگاه طبق ماده ۲۰ آییننامه تجارت ملک نمی‌تواند از ۴٪ قیمت فروش بدون KDV بیشتر باشد و اگر در قرارداد خلافش نوشته نشده باشد، میان خریدار و فروشنده مساوی تقسیم میشود. بنگاه باید «شماره مجوز» داشته باشد و قرارداد را کتبی ببندد. مطابق همان آییننامه، اگر هم با فروشنده و هم با خریدار جداگانه قرارداد ببندد فقط یک حق‌الزحمه قابل دریافت است.
درباره KDV، معامله شخص حقیقی که خانه دست‌دوم خود را می‌فروشد در چارچوب فعالیت تجاری نیست و طبق ماده ۱ قانون KDV (شماره ۳۰۶۵) مشمول KDV نمی‌شود. اگر شما فروشنده‌ای هستید که ملک نوساز را با معافیت KDV ماده ۱۳/i خریده‌اید (ویژه خارجی‌های غیرمقیم و با ارز واردشده) و ظرف سه سال می‌فروشید، قانون شرط کرده مالیات تحصیل‌نشده به‌علاوه بهره تعویق، پیش از ثبت انتقال، توسط فروشنده پرداخت شود. این مهلت پس از اصلاحیه ۲۰۲۲ سه سال است.
بیمه زلزله هم تغییر کرده. طبق اصلاحیه شرایط عمومی بیمه اجباری زلزله که در روزنامه رسمی ۲۱ اوت ۲۰۲۶ منتشر شد و از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ اجرا میشود، با فروش ملک بیمه‌نامه فروشنده به خریدار منتقل نمی‌شود و بخش استفاده‌نشده حق بیمه به فروشنده برگردانده میشود؛ اداره تاپو هم بررسی میکند خریدار بیمه‌نامه به نام خود دارد (خبر آنادولو، ۲۱ اوت ۲۰۲۶). یعنی فروشنده نباید انتظار داشته باشد بیمه‌نامه‌اش «همراه ملک» بماند. جزئیات تعرفه در راهنمای داسک است.
بدهی مالیات املاک یکی از رایج‌ترین دلایل تأخیر در سند است: طبق ماده ۳۰ قانون مالیات املاک ۱۳۱۹ اداره تاپو بدهی مالیات املاک را از شهرداری استعلام میکند و تا تسویه، انتقال و فراغ انجام نمی‌شود (استثنا: ارث، حکم دادگاه، اجرا و مصادره). قبض‌های آب، برق، گاز و بدهی ساختمان را هم پیش از تحویل تسویه و اشتراک‌ها را به نام خریدار منتقل کنید.
فروش ملک خریداری‌شده با مسیر شهروندی ۴۰۰ هزار دلاری
بیشتر ایرانی‌هایی که پرسش «کی میتوانم بفروشم؟» دارند، ملک را برای شهروندی خریده‌اند. طبق ماده ۲۰ آییننامه اجرایی قانون شهروندی ترکیه (متن رسمی در mevzuat.gov.tr)، کسی که دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار ملک (آپارتمان دارای سند کات مولکیتی/ایرتیفاکی یا زمین دارای ساختمان) بخرد، باید شرط «سه سال فروخته نشود» روی سند ثبت شود؛ و در پیش‌خرید، تعهد به عدم انتقال سه‌ساله به‌صورت شرح در سند ثبت میشود. صفحه شهروندی Your Key Türkiye ثبت این بیانیه روی سند را مرحله هفتم مسیر می‌داند. نتیجه عملی:
| زمان از ثبت سند | وضعیت | مالیات سود فروش |
|---|---|---|
| کمتر از ۳ سال | فروش ممکن نیست (شرح عدم فروش روی سند) | — |
| ۳ تا ۵ سال | فروش پس از پایان مهلت شرح ممکن است | مشمول مالیات افزایش ارزش (با شاخص و معافیت) |
| بیش از ۵ سال | فروش ممکن است | بدون مالیات افزایش ارزش |
یعنی بازه ۳ تا ۵ سال برای این خریداران «دره مالیاتی» است. برای مثال، فرض کنید ملکی را ۱۰ ژانویه ۲۰۲۳ به ۷٬۵۰۰٬۰۰۰ لیر خریده و ۱۲ ژانویه ۲۰۲۶ (بلافاصله پس از سه سال) به ۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر می‌فروشید. شاخص دسامبر ۲۰۲۲ برابر ۲٬۰۲۱٫۱۹ و دسامبر ۲۰۲۵ برابر ۴٬۷۸۳٫۰۴ است؛ بهای شاخص‌بندی‌شده حدود ۱۷٬۷۴۸٬۳۵۶ لیر میشود. با هارج ۴۰۰٬۰۰۰ و کمیسیون با KDV ۴۸۰٬۰۰۰ لیر، سود خالص حدود ۱٬۳۷۱٬۶۴۴ و مبنای مالیات پس از معافیت ۱٬۲۲۱٬۶۴۴ میشود. مالیات: ۲۳۲٬۵۰۰ + (۲۲۱٬۶۴۴ × ۳۵٪) حدود ۳۱۰٬۰۷۵ لیر، یعنی تقریباً ۱٫۶٪ قیمت فروش. این رقم کاملاً به شاخص‌ها و قیمت واقعی فروش وابسته است و نباید به‌عنوان پیش‌بینی گرفته شود؛ ولی نشان میدهد شاخصبندی بخش بزرگی از سود اسمی را حذف میکند.
دو احتیاط بسیار مهم. اول، بر اساس منابع حقوقی ثانویه، پس از پایان سه سال حذف شرح از سند باید در اداره تاپو درخواست شود و تاپو تاریخ شروع تعهد را در پرونده کنترل میکند. ما متن رسمی کتابچه راهنمای ۲۰۲۴ اداره ثبت اسناد را نتوانستیم باز کنیم، پس این مرحله را حتماً با اداره تاپو یا وکیل خودتان تأیید کنید. دوم، شرط سه‌ساله شرط درخواست شهروندی است؛ اینکه فروش ملک پس از دریافت پاسپورت چه تأثیری بر وضعیت شهروندی دارد را متن قانون و رویه اداره نفوس تعیین میکند، نه ما. قبل از فروش با مشاور حقوقی بررسی کنید. شرایط کامل خرید و مزایای پاسپورت ترکیه را جداگانه نوشته‌ایم.
اگر ملک را فقط برای اقامت (حداقل ۲۰۰ هزار دلار در تاریخ خرید) گرفته‌اید، شرح سه‌ساله وجود ندارد؛ اما چون اقامت شما بر پایه مالکیت همین ملک صادر شده، پیش از فروش وضعیت اقامت را با اداره مهاجرت روشن کنید. شرایط را در اقامت با خرید خانه و هزینهها را در هزینه اقامت ترکیه ببینید.
پرداخت پول از خریدار: سند خرید ارز و سامانه پرداخت امن
دو مقررات جدید بر نحوه دریافت پول اثر دارد.
۱. وقتی خریدار خارجی است. طبق ماده ۱۳ بخشنامه سرمایه بانک مرکزی ترکیه، کسی که با ترکیه پیوند شهروندی ندارد باید بهای ملک را به ارز بپردازد؛ ارز پیش از تاپو در بانک فروخته میشود و بانک آن را به بانک مرکزی می‌فروشد؛ پرداخت به ذی‌نفع به لیر انجام میشود. بانک «سند خرید ارز» را همان روز از طریق ایمیل ثبتی (KEP) به تاپو می‌فرستد و مبلغ لیری ثبت‌شده در آن سند، قیمت فروش اعلام‌شده به تاپو است. فقط خریدار، فروشنده یا وکلای آن‌ها میتوانند ارز را بفروشند. اداره ثبت اسناد این مقرره را از ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲ در اطلاعیه رسمی ۲۶ ژانویه ۲۰۲۲ اعلام کرد. برای فروشنده این یعنی: قیمت فروش را در لیر دریافت می‌کنید و قیمت قراردادی دلاری، در عمل مبنا نیست. نرخ لیر به دلار در روز فروش اهمیت دارد.
۲. سامانه پرداخت امن. ماده اضافه ۱ آییننامه تجارت ملک، که با روزنامه رسمی ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ (شماره ۳۳۲۳۸) اضافه شد، می‌گوید اگر بخشی از بهای ملک نقد، حواله یا EFT پرداخت شود، پول باید از طریق سامانه‌ای برود که «هم‌زمان‌شدن انتقال مالکیت و پرداخت» را تضمین میکند؛ هزینه استفاده از سامانه از مبلغی که به فروشنده می‌رسد کسر میشود. بند انتقالی همان آییننامه (اصلاح روزنامه رسمی ۱ اکتبر ۲۰۲۶، شماره ۳۳۳۸۷) می‌گوید تا ۱ دسامبر ۲۰۲۶ استفاده از این سامانه اجباری نیست و وزارت تجارت میتواند آن را تا سه ماه تمدید کند (اطلاعیه وزارت تجارت درباره تأخیر قبلی). جزئیات مهم، مثل مبلغ کارمزد، استثناها و نحوه کار با پرداخت ارزی خریدار خارجی، باید طبق پروتکل بعدی وزارت‌خانه‌ها مشخص شود و ما هنوز رقم قطعی آن را نیافتیم؛ پیش از امضای قرارداد از تاپو یا وکیل بپرسید.
انتقال پول حاصل از فروش ملک به خارج از ترکیه
خروج پول بعد از فروش یک مسئله حقوقی و یک مسئله بانکی است. از نظر حقوقی، طبق ماده ۱۳ بند ۱ همان بخشنامه، انتقال «مبلغ خالص پس از کسر مالیات و تعهدات مشابه» از درآمد و بهای فروش ملک توسط بانک‌ها «آزاد» است. این قاعده برای اشخاص «مقیم خارج» (yurt dışında yerleşik) نوشته شده است. از نظر بانکی، بانک میتواند مدارک بخواهد و سیاست‌های داخلی خود را دارد.
| مرحله | توضیح |
|---|---|
| تسویه مالیات | پیش از انتقال، مالیات سود فروش و بدهی‌ها پرداخت شود، چون قاعده فقط «خالص پس از مالیات» را آزاد می‌داند |
| دریافت لیر در حساب بانکی | بهای فروش لیری است؛ حساب به نام خودتان در بانک ترکیه ضروری است. شرایط ایرانی‌ها در حساب بانکی ترکیه برای ایرانیان |
| تبدیل لیر به ارز | خرید دلار یا یورو در همان بانک؛ نرخ همان روز اعمال میشود. مقایسه مراکز در صرافی در استانبول |
| حواله به حساب خارجی به نام خودتان | بانک معمولاً قرارداد فروش، رسید پرداخت مالیات و مدارک هویتی میخواهد؛ فهرست دقیق را بانک تعیین میکند |
نکته درباره ایرانی‌ها. ما در صفحه حساب بانکی ترکیه برای ایرانیان توضیح داده‌ایم که حواله بانکی مستقیم بین ایران و ترکیه از طریق شبکه بانکی ممکن نیست و دریافت حواله از کشورهای ثالث هم با پرسش از منشأ وجه همراه است. بنابراین این مقاله هیچ مسیر مطمئنی برای انتقال مستقیم پول به ایران وعده نمیدهد. بخشنامه بانک مرکزی فقط اصل کلی را بیان میکند و هیچ بانکی را مجبور نمی‌کند مشتری یا حواله‌ای را بپذیرد. برای مشتری ایرانی، رد حواله یا درخواست مدارک بیشتر محتمل است. راه‌های غیررسمی انتقال پول میتواند به بسته‌شدن حساب و پیگرد قانونی منجر شود؛ از آن‌ها پرهیز کنید و با وکیل یا مشاور مالی رسمی در ترکیه مشورت کنید.
اشتباهات رایج فروشندگان
- اتکا به شهرت «ملک بعد از ۵ سال مالیات ندارد» بدون بررسی تاریخ ثبت سند. تاریخ تملک تاریخ ثبت سند است، نه تاریخ قولنامه یا وعده فروش.
- ثبت قیمت پایین در سند. هارج روی حداقل ارزش مالیاتی محاسبه میشود و اختلاف با جریمه یک برابری قابل مطالبه است؛ علاوه بر آن، قیمت پایین‌تر در سند در اختلاف‌های بعدی با خریدار برای شما قابل اثبات نیست.
- نوشتن قیمت دلاری و اعتماد به آن. وقتی خریدار خارجی است، عدد ثبت‌شده در سند از سند خرید ارز می‌آید.
- نادیده‌گرفتن مهلت ۱۵ روزه غیرمقیم‌ها. این مهلت از تاریخ فروش حساب میشود و بدون تسویه مالیات، انتقال پول به خارج با مشکل روبه‌رو میشود.
- فراموش‌کردن بدهی‌ها. بدهی مالیات املاک مانع انتقال سند است و بدهی ساختمان و قبض‌ها در عمل فروش را به تعویق می‌اندازد.
- امضای قرارداد بنگاه بدون تعیین سهم هزینهها. آییننامه شرط کرده روش تقسیم تاپو هارجی و دونر سرمایه در قرارداد نوشته شود؛ اگر ننویسید بعداً بحث میشود.
- عدم توجه به شاخصبندی. بدون محاسبه شاخص، ممکن است مالیات را چند برابر برآورد کنید و قیمت‌گذاری یا تصمیم فروش را اشتباه ببندید.
چک‌لیست قبل از فروش
| اقدام | وضعیت |
|---|---|
| تاریخ ثبت سند به نام شما و فاصله تا ۵ سال را مشخص کرده‌اید | ☐ |
| اگر مسیر شهروندی است، پایان مهلت ۳ ساله و شرط شرح را در تاپو بررسی کرده‌اید | ☐ |
| وجود رهن، حجز و شرح روی سند را استعلام کرده‌اید | ☐ |
| مالیات املاک، بدهی ساختمان و قبض‌ها تسویه شده است | ☐ |
| قرارداد کتبی با بنگاه دارای مجوز، با درج سهم هزینهها بسته‌اید | ☐ |
| محاسبه مالیات افزایش ارزش با شاخص و معافیت ۲۰۲۶ را با حسابدار انجام داده‌اید | ☐ |
| مهلت اظهارنامه مقیم یا غیرمقیم را مشخص کرده‌اید | ☐ |
| برای انتقال پول به خارج، حساب بانکی و مدارک لازم را آماده کرده‌اید | ☐ |
اگر هنوز در مرحله ارزیابی هستید که خانه را بفروشید یا اجاره دهید، اجاره خانه در ترکیه و شهرهای مناسب برای زندگی و سرمایه‌گذاری در بهترین شهرهای ترکیه برای زندگی میتواند کمک کند. اگر در فکر فروش و خرید ملک دیگر هستید، راهنمای خرید خانه در ترکیه و مراحل خرید ملک را ببینید و برای خرید در شهرهای ارزان‌تر به ارزان‌ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه سر بزنید. نکته درباره ایمنی ساختمان و انتخاب نوع ملک را هم در انواع خانه در ترکیه توضیح داده‌ایم.
منابع رسمی که پیش از فروش باید خودتان چک کنید
اعداد این مقاله ممکن است با تغییر مقررات عوض شود. پیش از امضا، منابع زیر را ببینید:
- راهنمای «درآمدهای دیگر» اداره درآمد ترکیه (GİB)، فوریه ۲۰۲۶: قاعده پنجساله، شاخصبندی، معافیت، مهلت‌ها.
- بخشنامه ۳۳۲ و تعرفه ۲۰۲۶: پنج پله مالیات بر درآمد.
- بخشنامه سرمایه بانک مرکزی ترکیه، ماده ۱۳: ملک و انتقال پول.
- قانون هزینه‌های دولتی ۴۹۲: تاپو هارجی ۲٪ برای هر طرف.
- آییننامه تجارت ملک: سقف کمیسیون ۴٪ و سامانه پرداخت امن.
- Your Key Türkiye (TKGM): فهرست رسمی مدارک و مراحل.
- آییننامه شهروندی، ماده ۲۰: شرط ۴۰۰ هزار دلار و سه سال.
این راهنما اطلاعات عمومی است و مشاوره مالیاتی یا حقوقی شخصی نیست. هیچ نتیجه مالیاتی خاصی را تضمین نمی‌کنیم و ارقام مثال‌ها فرضی‌اند. برای وضعیت خودتان، به حسابدار رسمی (mali müşavir) و وکیل مراجعه کنید.
راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک
پیش از فروش یا خرید بعدی، این راهنماها را هم ببینید:
- مالیات سالانه ملک در ترکیه
- خرید زمین و باغ در ترکیه
- وام خرید خانه در ترکیه برای خارجیها
- بررسی ساختمان پیش از خرید (ایسکان و پروانه ساخت)
- مالیات درآمد اجاره ملک در ترکیه
- بنگاه املاک در ترکیه (مجوز و کمیسیون)
- وکالتنامه خرید و فروش ملک در ترکیه
آیا خارجیها میتوانند ملک خود را در ترکیه بفروشند و فروش مالیات دارد؟
بله، مالک خارجی میتواند ملک خود را در اداره تاپو بفروشد. اگر فروش ظرف ۵ سال از ثبت سند باشد، سود پس از شاخصبندی و معافیت ۱۵۰ هزار لیری (۲۰۲۶) مشمول مالیات بر درآمد است؛ بعد از ۵ سال کامل، مالیات افزایش ارزش وجود ندارد. تاپو هارجی ۲٪ و کمیسیون بنگاه هم جداگانه است.
اگر بعد از ۵ سال بفروشم مالیات فروش ملک دارم؟
طبق راهنمای رسمی GİB، سود فروش ملکی که بیش از پنج سال از تاریخ ثبت سند آن گذشته مشمول مالیات افزایش ارزش نیست. شمارش بر اساس روز تقویمی است. تاپو هارجی، کمیسیون و بدهی‌های ملک همچنان وجود دارد، و اگر خرید و فروش مکرر به قصد سود انجام دهید ممکن است سود تجاری شمرده شود.
معافیت سود فروش ملک در سال ۲۰۲۶ چقدر است؟
۱۵۰٬۰۰۰ لیر برای کل سود ارزشافزایشی یک سال تقویمی، طبق راهنمای GİB (فوریه ۲۰۲۶) و بخشنامه ۳۳۲. این رقم برای هر سال تغییر میکند (۱۲۰ هزار برای ۲۰۲۵). فقط روی سودی که بعد از شاخصبندی و کسر هزینهها میماند اعمال میشود.
مالیات فروش ملک را کی باید اظهار و پرداخت کنم؟
اگر مقیم (تاممکلف) باشید، اظهارنامه سالانه بین ۱ تا ۳۱ مارس سال بعد داده میشود و مالیات در دو قسط، ۳۱ مارس و ۳۱ ژوئیه، پرداخت میشود. اگر غیرمقیم باشید، راهنمای GİB اظهارنامه مجزا به اداره مالیات محل ملک را ظرف ۱۵ روز از تاریخ کسب درآمد میخواهد. مهلت دقیق را با حسابدار تأیید کنید.
اگر غیرمقیم باشم چه فرقی در مالیات فروش ملک میکند؟
فقط درآمد کسبشده در ترکیه مالیات میشود و روش اظهار فرق میکند: اظهارنامه مجزا، مهلت کوتاه ۱۵ روز و پرداخت در همان مهلت. محاسبه سود فروش (قاعده پنجساله، شاخصبندی و تعرفه) در راهنمای GİB تفکیکی بین مقیم و غیرمقیم نشان نمیدهد، ولی وضعیت شخصی شما را حسابدار باید تأیید کند.
هزینه تاپو برای فروشنده چقدر است و چه کسی می‌پردازد؟
طبق قانون ۴۹۲، تاپو هارجی ۲٪ از هر طرف است، یعنی ۲٪ فروشنده و ۲٪ خریدار، با پایه‌ای که نباید از ارزش مالیاتی ملک کمتر باشد. در عمل گاهی خریدار کل ۴٪ را می‌پذیرد. دونر سرمایه معمولاً با خریدار است، ولی بهتر است نحوه تقسیم در قرارداد نوشته شود.
کمیسیون بنگاه برای فروشنده چقدر است؟
سقف قانونی ۴٪ قیمت فروش بدون KDV است و اگر در قرارداد چیز دیگری نیامده باشد، میان خریدار و فروشنده نصف میشود؛ یعنی معمولاً ۲٪ به‌علاوه ۲۰٪ KDV از سهم فروشنده. قرارداد باید کتبی و با شماره مجوز بنگاه باشد.
ملکی که با ۴۰۰ هزار دلار برای شهروندی خریدهام را کی میتوانم بفروشم؟
طبق ماده ۲۰ آییننامه شهروندی، شرط سه سال فروختهنشدن روی سند ثبت میشود، پس فروش پیش از پایان سه سال ممکن نیست. فروش بین سال سوم و پنجم مشمول مالیات افزایش ارزش است و بعد از پنج سال مشمول نیست. شیوه حذف شرح و اثر فروش بر شهروندی را با تاپو و وکیل تأیید کنید.
پول فروش ملک را چطور از ترکیه خارج کنم؟
طبق ماده ۱۳ بخشنامه سرمایه بانک مرکزی، انتقال مبلغ خالص پس از کسر مالیات برای اشخاص مقیم خارج توسط بانک‌ها آزاد است. در عمل لیر دریافت می‌کنید، مالیات را تسویه می‌کنید و ارز را از بانک به حساب خودتان در خارج می‌فرستید. برای ایران حواله بانکی مستقیم ممکن نیست؛ وعده‌ای نمی‌دهیم.
آیا برای فروش ملک باید خودم در ترکیه حاضر باشم؟
نه الزاماً. میتوانید با وکالتنامه معتبر معامله کنید و TKGM اجازه میدهد معامله در هر اداره تاپو انجام شود. وکالتنامه صادرشده در ایران آپوستیل نمیگیرد و باید سه تأیید (دفترخانه، مرجع بالادست و کنسولگری ترکیه) را بگذراند؛ اختیار فروش، دریافت بها و پرداخت مالیات را صریحاً بنویسید.
No comment yet, add your voice below!