آخرین به‌روزرسانی: ۱۶ مهر ۱۴۰۵ (۸ اکتبر ۲۰۲۶) — ارقام این راهنما از بخشنامه شماره ۳۳۲ مالیات بر درآمد (روزنامه رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵)، راهنماهای رسمی اداره درآمد ترکیه (GİB) برای صاحبان درآمد اجاره و برای غیرمقیم‌ها، کتابچه سامانه «هازیر بیان» (Hazır Beyan) و گزارش‌های تخصصی مالیاتی گرفته شده و تاریخ هر رقم کنار آن آمده است.
مالیات درآمد اجاره ملک در ترکیه (در ترکی «Kira Geliri Vergisi» یا رسمی‌تر «Gayrimenkul Sermaye İradı») از همان لحظه‌ای که خانه یا مغازه‌ای را به دیگری اجاره می‌دهید، به شما مربوط میشود؛ چه ایرانیِ ساکن ترکیه باشید و چه مالکی که در ایران یا کشور سومی زندگی میکند. خبر خوب این است که در سال ۲۰۲۶ بخشی از درآمد اجاره خانه مسکونی تا سقف ۵۸٬۰۰۰ لیر در سال معاف است و برای بقیه میتوانید یا ۱۵ درصد «هزینه علیالرأس» کم کنید یا هزینههای واقعی را. خبر بد این است که اگر مستأجر شما شرکت باشد، ۲۰ درصد مالیات همان ماه از اجاره کسر میشود و اگر اجاره را نقدی بگیرید یا اظهارنامه ندهید، جریمه‌های واقعی در انتظار است. در این راهنما معافیت، نرخ‌های ۲۰۲۶، دو روش محاسبه با مثال عددی، تفاوت مالک مقیم و غیرمقیم، مهلت اظهارنامه، مراحل ثبت آنلاین، تمبر قرارداد، سقف افزایش اجاره و جریمه‌ها را قدم‌به‌قدم بررسی میکنیم.
خلاصه مالیات اجاره در ترکیه (۲۰۲۶): معافیت اجاره مسکونی ۵۸٬۰۰۰ لیر در سال است (در ۲۰۲۵ برابر ۴۷٬۰۰۰ لیر بود). مازاد بر معافیت با تعرفه پلکانی ۱۵٪ تا ۴۰٪ مالیات میخورد و پیش از آن یا ۱۵٪ هزینه علیالرأس یا هزینه واقعی کم میشود. مستأجر شرکتی ۲۰٪ ناخالص اجاره را کسر و به دولت می‌پردازد. اظهارنامه سالانه در ۱ تا ۳۱ مارس سال بعد داده میشود و مالیات در دو قسط (مارس و ژوئیه) پرداخت میشود. اجاره باید از طریق بانک یا پست پرداخت شود. این متن راهنمای عمومی است و جای مشاور مالیاتی (mali müşavir) را نمی‌گیرد.
مالیات اجاره ملک در ترکیه در یک نگاه
پیش از ورود به جزئیات، جدول زیر مهم‌ترین قواعد ۲۰۲۶ را یک‌جا نشان میدهد. توضیح و منبع هر ردیف در بخش‌های بعدی آمده است.
| موضوع | قاعده ۲۰۲۶ | منبع |
|---|---|---|
| معافیت اجاره مسکونی | ۵۸٬۰۰۰ لیر در سال (۲۰۲۵: ۴۷٬۰۰۰ لیر) | بخشنامه ۳۳۲، ماده ۳ |
| کسر هزینه | ۱۵٪ علیالرأس پس از معافیت، یا هزینه واقعی با سند | راهنمای GİB |
| تعرفه مالیات بر درآمد | ۱۵٪ تا ۴۰٪ در پنج پله | بخشنامه ۳۳۲ |
| کسر از منبع (Stopaj) | ۲۰٪ ناخالص اجاره وقتی مستأجر کسب‌وکار است | راهنمای GİB، ماده ۹۴ قانون ۱۹۳ |
| زمان اظهارنامه | ۱ تا ۳۱ مارس سال بعد | راهنمای GİB |
| زمان پرداخت | دو قسط برابر: پایان مارس و پایان ژوئیه | راهنمای GİB |
| پرداخت اجاره | فقط از بانک یا پست؛ جریمه ۱۰٪ مبلغ تراکنش | بخشنامه ۳۲۸ (۱۷ اکتبر ۲۰۲۴) |
| تمبر قرارداد | اجاره مسکونی شخص حقیقی معاف؛ اجاره تجاری ۱٫۸۹ در هزار | منابع تخصصی (توضیح پایین‌تر) |
| سقف افزایش اجاره | میانگین ۱۲ ماهه تورم مصرف‌کننده؛ اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۳۱٫۴۹٪ | ماده ۳۴۴ قانون تعهدات ۶۰۹۸ |
درآمد اجاره از نظر قانون مالیات چیست؟
طبق ماده ۷۰ قانون مالیات بر درآمد ترکیه (شماره ۱۹۳)، هر درآمدی که از اجاره دادن زمین، ساختمان، خودرو، ماشین‌آلات یا حقوقی مثل حق امتیاز و علامت تجاری به دست بیاید، «درآمد سرمایه‌ای غیرمنقول» یا Gayrimenkul Sermaye İradı نام دارد. به‌طور معمول وقتی صحبت از «مالیات اجاره» میشود، منظور اجاره خانه (mesken) و مغازه یا دفتر (iş yeri) است. اداره درآمد ترکیه (GİB) در راهنمای رسمی درآمد اجاره چند نکته را روشن کرده است که تازه‌واردها اغلب نمی‌دانند:
- اصل «دریافت»: مالیات بر اساس پولی است که در همان سال تقویمی دریافت می‌کنید، نه پولی که در قرارداد آمده. اگر اجاره چند سال گذشته را یک‌جا دریافت کنید، همه در سال دریافت حساب میشود؛ اما اجاره پیش‌پرداخت‌شده برای سال‌های آینده به سال مربوط خودش می‌رود.
- اجاره به ارز: اگر اجاره را به دلار یا یورو می‌گیرید، درآمد با نرخ خرید ارز بانک مرکزی ترکیه (TCMB) در روز دریافت به لیر تبدیل میشود.
- اجاره جنسی: اگر اجاره بهجای پول کالا باشد، به قیمت منصفانه تبدیل میشود.
- شراکت: اگر ملک چند مالک دارد، هر مالک فقط سهم خودش را اظهار میکند و اعضای خانواده هرکدام جداگانه اظهارنامه می‌دهند.
خانه‌ای که مجانی یا ارزان داده‌اید
اگر خانه را مجانی یا خیلی ارزان در اختیار دیگری بگذارید، اداره مالیات می‌تواند «اجاره مرجع» (emsal kira bedeli) حساب کند. طبق راهنمای GİB اگر اجاره‌ای تعیین یا ثبت نشده باشد، اجاره مرجع برابر ۵٪ ارزش مالیاتی ملک (ارزش مبنای مالیات املاک) است. شرایط معافیت از این قاعده را جدول زیر خلاصه میکند:
| وضعیت | اجاره مرجع حساب میشود؟ | توضیح |
|---|---|---|
| خانه را مجانی به دوست داده‌اید | بله | ارزش مالیاتی ۵٬۲۰۰٬۰۰۰ لیر × ۵٪ = ۲۶۰٬۰۰۰ لیر درآمد (مثال رسمی GİB) |
| اجاره کمتر از اجاره مرجع است | بله | اجاره مرجع ملاک میشود |
| سکونت پدر، مادر، فرزند، نوه یا خواهر و برادر مالک | خیر | ولی اگر برای هر نفر چند خانه بدهید، فقط یکی معاف است |
| مالک و بستگان در همان خانه زندگی می‌کنند | خیر | اجاره نیست |
| خانه خالی برای نگهداری به کسی داده شده | خیر | استثنای ذکرشده در راهنما |
ارزش مالیاتی ملک همان مبنای مالیات سالانه املاک است؛ در آن راهنما نحوه استعلام آن را توضیح داده‌ایم.
معافیت مالیات اجاره ۲۰۲۶: ۵۸ هزار لیر و شرایط آن
ماده ۲۱ قانون ۱۹۳ بخشی از درآمد اجاره خانه مسکونی را در هر سال از مالیات معاف کرده است و رقم آن هر سال با «نرخ ارزش‌گذاری مجدد» بالا می‌رود. بخشنامه شماره ۳۳۲ مالیات بر درآمد که در روزنامه رسمی شماره ۳۳۱۲۴ (مکرر پنجم) مورخ ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ منتشر شد، نرخ ۲۵٫۴۹٪ را مبنا قرار داده و معافیت اجاره مسکونی سال ۲۰۲۶ را ۵۸٬۰۰۰ لیر تعیین کرده است (جمع‌بندی KPMG هم همین رقم را تأیید میکند). با نرخ تبدیل رسمی بانک مرکزی ترکیه (۴۸٫۸۲۰۱ لیر برای هر دلار در ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶) این رقم حدود ۱٬۱۸۸ دلار در سال، یعنی کمتر از ۴٬۸۴۰ لیر در ماه است. پس این معافیت برای کسی که یک خانه معمولی در استانبول را اجاره داده عملاً فقط بخش کوچکی از درآمد را پوشش میدهد.
| مورد | درآمد سال ۲۰۲۵ (اظهار در مارس ۲۰۲۶) | درآمد سال ۲۰۲۶ (اظهار در مارس ۲۰۲۷) |
|---|---|---|
| معافیت اجاره مسکونی | ۴۷٬۰۰۰ لیر | ۵۸٬۰۰۰ لیر |
| حد اظهار برای اجاره غیرمسکونی که از مبدأ مالیات نمیشود | ۱۸٬۰۰۰ لیر | ۲۲٬۰۰۰ لیر |
| حد اظهار برای اجاره تجاری که از مبدأ مالیات شده | ۳۳۰٬۰۰۰ لیر | محاسبه ما: ۴۰۰٬۰۰۰ لیر (پله دوم تعرفه) |
| سقف مجموع درآمد برای نگه‌داشتن معافیت | ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ لیر | محاسبه ما: ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ لیر (پله سوم تعرفه حقوق) |
دو ردیف آخر نیاز به توضیح دارد. در ماده ۸۶ و ۲۱ قانون این حدها به‌صورت عدد ثابت نیامده‌اند، بلکه به پله‌های تعرفه گره خورده‌اند: حد اظهار اجاره تجاری برابر بالاترین مبلغ «پله دوم» و سقف مجموع درآمد برابر «پله سوم تعرفه حقوق» است. برای ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ این تطابق با ارقام رسمی GİB (۲۳۰ و ۳۳۰ هزار؛ ۸۷۰ هزار و ۱٫۲ میلیون) برقرار بود. با تعرفه ۲۰۲۶ که ۴۰۰ هزار و ۱٫۵ میلیون را نشان میدهد، همین دو رقم انتظار می‌رود؛ ولی چون هنوز آن را در یک سند رسمی جداگانه ندیده‌ایم، قبل از تصمیم‌گیری نزدیک مرز، آن را از مشاور مالیاتی بپرسید. برخلاف این دو، رقم ۲۲٬۰۰۰ لیر مستقیم در متن همان بخشنامه ۳۳۲ آمده است.
چه کسانی از معافیت استفاده نمی‌کنند؟
طبق اینفوگرافیک رسمی GİB و راهنمای اصلی این سه گروه معافیت را از دست می‌دهند:
- کسانی که باید درآمد تجاری، کشاورزی یا آزاد حرفه‌ای (مثلاً شرکت شخصی یا مطب) اظهار کنند؛
- کسانی که مجموع ناخالص درآمد حقوق، سود سرمایه، اجاره و سایر درآمدهایشان از سقف پله سوم تعرفه حقوق بیشتر باشد؛
- کسانی که درآمد اجاره را در مهلت اظهار نکرده یا کمتر اظهار کرده‌اند و اداره خودش آن را کشف کرده است.
نکته مهم برای گروه سوم: طبق راهنما اگر پیش از آنکه اداره مالیات چیزی کشف کند، اظهارنامه دیرهنگام بدهید، هنوز میتوانید از معافیت استفاده کنید. معافیت فقط به اجاره مسکونی تعلق می‌گیرد؛ اگر هم خانه و هم مغازه اجاره داده‌اید، معافیت فقط روی بخش مسکونی اعمال میشود. اگر چند خانه اجاره می‌دهید، معافیت فقط یک بار برای مجموع آن‌ها حساب میشود، ولی اگر یک خانه چند مالک دارد، هر مالک جداگانه از معافیت بهره می‌برد؛ همین قاعده برای وراث بدون تقسیم ارث هم صادق است.
اگر درآمد اجاره شما زیر معافیت است، اظهارنامه لازم نیست. اگر بخواهید برای آرامش خاطر ثبت کنید، GİB راهی به نام «دادن دادخواست استثنا» دارد که از منوی «İşlemlerim / İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum» در سامانه Hazır Beyan انجام میشود و میتوانید دلیل را مثلاً «درآمد اجاره زیر معافیت» یا «خودم ساکن هستم» انتخاب کنید.
نرخ‌های مالیات اجاره ۲۰۲۶: تعرفه پلکانی
مالیات اجاره با همان تعرفه مالیات بر درآمد محاسبه میشود. بخشنامه ۳۳۲ (ماده ۱۰۳ قانون ۱۹۳) برای درآمد سال ۲۰۲۶ تعرفه زیر را تعیین کرده است. درآمد اجاره با ستون «غیر حقوق» حساب میشود، یعنی آستانه بالاتر حقوق‌بگیران (۱٫۵ میلیون لیر) برای آن کاربرد ندارد.
| بخش درآمد مشمول (لیر) | نرخ | مالیات انباشته در سقف پله |
|---|---|---|
| تا ۱۹۰٬۰۰۰ | ۱۵٪ | ۲۸٬۵۰۰ |
| ۱۹۰٬۰۰۰ تا ۴۰۰٬۰۰۰ | ۲۰٪ | ۷۰٬۵۰۰ |
| ۴۰۰٬۰۰۰ تا ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۲۷٪ | ۲۳۲٬۵۰۰ |
| ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ تا ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ | ۳۵٪ | ۱٬۷۳۷٬۵۰۰ |
| بیش از ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ | ۴۰٪ | ۱٬۷۳۷٬۵۰۰ به‌علاوه ۴۰٪ مازاد |
این همان تعرفه‌ای است که در راهنمای مالیات فروش ملک در ترکیه هم برای سود فروش استفاده کرده‌ایم؛ فقط معافیت و روش محاسبه متفاوت است. چون تعرفه پلکانی است، فقط بخشی از درآمد که از هر سقف بالاتر می‌رود با نرخ بالاتر مالیات میخورد، نه کل درآمد.
برای حس واقعی از بار مالیاتی، جدول زیر مالیات اجاره یک مالک ساکن ترکیه را نشان میدهد که درآمد دیگری ندارد، از معافیت ۵۸ هزار لیری استفاده میکند و روش ۱۵٪ علیالرأس را انتخاب کرده است (محاسبه خودمان با کد، فرضی و برای نمایش):
| اجاره سالانه (لیر) | بعد از معافیت | بعد از ۱۵٪ علیالرأس (مبنا) | مالیات (لیر) | درصد مالیات از کل اجاره |
|---|---|---|---|---|
| ۱۰۰٬۰۰۰ | ۴۲٬۰۰۰ | ۳۵٬۷۰۰ | ۵٬۳۵۵ | ۵٫۴٪ |
| ۲۰۰٬۰۰۰ | ۱۴۲٬۰۰۰ | ۱۲۰٬۷۰۰ | ۱۸٬۱۰۵ | ۹٫۱٪ |
| ۳۶۰٬۰۰۰ | ۳۰۲٬۰۰۰ | ۲۵۶٬۷۰۰ | ۴۱٬۸۴۰ | ۱۱٫۶٪ |
| ۶۰۰٬۰۰۰ | ۵۴۲٬۰۰۰ | ۴۶۰٬۷۰۰ | ۸۶٬۸۸۹ | ۱۴٫۵٪ |
| ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ | ۱٬۱۴۲٬۰۰۰ | ۹۷۰٬۷۰۰ | ۲۲۴٬۵۸۹ | ۱۸٫۷٪ |
بنابراین برای اجاره‌های متوسط، مالیات حدود ۵ تا ۱۲ درصد کل اجاره است، ولی با رشد اجاره به‌سرعت به پله‌های ۲۷٪ و ۳۵٪ می‌رسد. اگر به‌علاوه حقوق یا سود سرمایه هم دارید، درآمد اجاره روی بالای آن‌ها جمع میشود و پله مالیاتی را بالاتر می‌برد.
روش ۱۵٪ علیالرأس یا هزینه واقعی؟
برای محاسبه درآمد خالص اجاره، قانون دو راه میدهد. انتخاب باید برای همه املاک اجاره‌ای شما یکسان باشد و نمیشود برای یک خانه یکی و برای دیگری روش دیگر را انتخاب کرد.
| ویژگی | هزینه علیالرأس (Götürü Gider) | هزینه واقعی (Gerçek Gider) |
|---|---|---|
| چه چیزی کم میشود؟ | ۱۵٪ مبلغ بعد از معافیت، بدون هیچ سندی | هزینههای ماده ۷۴ با سند |
| نیاز به سند؟ | خیر | بله؛ باید ۵ سال نگهداری شود |
| معافیت و هزینه | هزینه از مبلغ بعد از معافیت حساب میشود | فقط سهم هزینه که به بخش مشمول مالیات می‌رسد قابل کسر است |
| تغییر روش | بعد از انتخاب، تا دو سال نمی‌توان به هزینه واقعی برگشت | از هزینه واقعی هر وقت بخواهید میتوانید به علیالرأس بروید |
| زیان | معنا ندارد، چون ۱۵٪ همیشه کمتر از درآمد است | اگر هزینه از درآمد بیشتر شود، زیان تا ۵ سال به سال‌های بعد منتقل میشود |
| برای چه کسی مناسب است؟ | ملک کم‌هزینه، بدون بازسازی | ملک تازه‌خرید، دارای وام یا تعمیر بزرگ |
هزینه‌هایی که در روش واقعی کسر میشود
بر اساس ماده ۷۴ قانون و راهنمای GİB، موارد اصلی عبارت‌اند از: هزینه روشنایی، گرمایش، آب و آسانسور که مالک پرداخته؛ هزینههای اداره ملک (مثلاً مدیریت ساختمان)؛ بیمه ملک؛ مالیات، عوارض و هزینههای شهرداری که مالک میدهد (مثل مالیات املاک)؛ استهلاک؛ هزینههای تعمیر و نگهداری؛ و اگر خانه خودتان را اجاره داده‌اید و خودتان جای دیگری اجاره‌نشین هستید، اجاره‌ای که برای محل سکونت خودتان می‌دهید. نکات ریز و مهم:
- ۵٪ بهای خرید: برای یک خانه مسکونی که از سال ۲۰۲۰ به بعد خریده شده و اجاره می‌دهید، تا ۵ سال از سال خرید، معادل ۵٪ بهای خرید قابل کسر است. این مبلغ فقط از درآمد همان ملک کم میشود و اگر درآمد کافی نباشد، به‌عنوان زیان منتقل نمیشود.
- بیمه: هزینه بیمه ملک، از جمله بیمه اجباری زلزله، جزو هزینه بیمه است؛ جزئیات این بیمه را در راهنمای بیمه DASK ببینید.
- سود وام مسکن: راهنمای رسمی GİB (فوریه ۲۰۲۵) سود وام را جزو هزینه‌ها آورده، اما منابع تخصصی منتشرشده در مارس ۲۰۲۶ می‌گویند قانون شماره ۷۵۶۶ (تصویب ۴ دسامبر ۲۰۲۵) کسر سود وام خانه‌های اجاره‌ای را برداشته و سال دقیق شروع آن در منابع یکسان نیست. برای محاسبه سال ۲۰۲۶ بهتر است فرض کنید سود وام مسکن قابل کسر نیست و با حسابدار تأیید کنید.
- نکته معافیت: اگر از معافیت استفاده می‌کنید و روش واقعی را انتخاب کرده‌اید، سهم هزینه که به بخش معاف می‌رسد قابل کسر نیست. فرمول رسمی: هزینه قابل کسر = کل هزینه × (اجاره − معافیت) ÷ اجاره.
از این فرمول یک قاعده ساده درمی‌آید: وقتی معافیت اعمال میشود، روش واقعی فقط وقتی از ۱۵٪ علیالرأس بهتر است که کل هزینههای سالانه شما بیشتر از ۱۵٪ کل اجاره سال باشد (زیرا (اجاره − معافیت) در دو طرف ساده میشود). در مثال ما با اجاره سالانه ۳۶۰٬۰۰۰ لیر، نقطه سر‌به‌سر ۵۴٬۰۰۰ لیر هزینه است.
مثال محاسبه: یک خانه ۳۰ هزار لیری در ماه
مثال زیر فرضی و فقط برای آموزش محاسبه است. فرض کنید مالکی که ساکن ترکیه است و فقط از یک خانه درآمد دارد، آن را ماهی ۳۰٬۰۰۰ لیر اجاره داده است (سالانه ۳۶۰٬۰۰۰ لیر) و در سال ۲۰۲۶ مالیات می‌پردازد. همه ارقام با کد دوباره محاسبه و تأیید شده است.
روش اول: ۱۵٪ علیالرأس
| ردیف | محاسبه | مبلغ (لیر) |
|---|---|---|
| اجاره سالانه | ۳۰٬۰۰۰ × ۱۲ | ۳۶۰٬۰۰۰ |
| بعد از معافیت | ۳۶۰٬۰۰۰ − ۵۸٬۰۰۰ | ۳۰۲٬۰۰۰ |
| هزینه علیالرأس | ۳۰۲٬۰۰۰ × ۱۵٪ | ۴۵٬۳۰۰ |
| مبنای مالیات | ۳۰۲٬۰۰۰ − ۴۵٬۳۰۰ | ۲۵۶٬۷۰۰ |
| مالیات پله اول | ۱۹۰٬۰۰۰ × ۱۵٪ | ۲۸٬۵۰۰ |
| مالیات پله دوم | (۲۵۶٬۷۰۰ − ۱۹۰٬۰۰۰) × ۲۰٪ | ۱۳٬۳۴۰ |
| مالیات کل | ۲۸٬۵۰۰ + ۱۳٬۳۴۰ | ۴۱٬۸۴۰ |
مالیات ۴۱٬۸۴۰ لیر در دو قسط ۲۰٬۹۲۰ لیری (مارس و ژوئیه سال بعد) پرداخت میشود. علاوه بر آن تمبر اظهارنامه هم هست که در اظهارنامه‌های مارس ۲۰۲۶ برابر ۱٬۱۸۹٫۵۰ لیر بود و هر سال به‌روز میشود.
روش دوم: هزینه واقعی (ملک تازه‌خرید با هزینههای زیاد)
فرض کنید همان خانه را در سال ۲۰۲۳ به قیمت ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ لیر خریده‌اید و هزینههای سال ۲۰۲۶ با سند به این شرح است:
| هزینه | مبلغ (لیر) |
|---|---|
| هزینه آسانسور و ساختمان (آیدات) که مالک پرداخته | ۲۴٬۰۰۰ |
| بیمه ملک و زلزله | ۳٬۵۰۰ |
| مالیات املاک | ۶٬۵۰۰ |
| تعمیر و نگهداری | ۲۴٬۰۰۰ |
| ۵٪ بهای خرید (۲٬۵۰۰٬۰۰۰ × ۵٪) | ۱۲۵٬۰۰۰ |
| جمع هزینه‌ها | ۱۸۳٬۰۰۰ |
جمع هزینه‌ها بیشتر از نقطه سر‌به‌سر ۵۴٬۰۰۰ لیر است، پس روش واقعی برنده است:
| ردیف | محاسبه | مبلغ (لیر) |
|---|---|---|
| هزینه قابل کسر | ۱۸۳٬۰۰۰ × ۳۰۲٬۰۰۰ ÷ ۳۶۰٬۰۰۰ | حدود ۱۵۳٬۵۱۷ |
| مبنای مالیات | ۳۰۲٬۰۰۰ − ۱۵۳٬۵۱۷ | حدود ۱۴۸٬۴۸۳ |
| مالیات (کل مبنا در پله ۱۵٪) | ۱۴۸٬۴۸۳ × ۱۵٪ | حدود ۲۲٬۲۷۳ |
یعنی مالیات از ۴۱٬۸۴۰ لیر به حدود ۲۲٬۲۷۳ لیر می‌رسد و در این مثال حدود ۱۹٬۵۶۷ لیر صرفه‌جویی میشود. اگر همان مالک فقط ۳۰٬۰۰۰ لیر هزینه با سند داشته باشد، هزینه قابل کسر حدود ۲۵٬۱۶۷ لیر و مالیات حدود ۴۵٬۸۶۷ لیر میشود که از روش ۱۵٪ علیالرأس (۴۱٬۸۴۰ لیر) بیشتر است. بنابراین قبل از انتخاب، هر دو را محاسبه کنید. چون انتخاب علیالرأس دو سال قفل میشود، اگر در سال اول هزینه بازسازی یا تعمیر بزرگ دارید، با روش واقعی شروع کنید.
مستأجر شرکت یا کسب‌وکار: کسر ۲۰٪ مالیات از اجاره (Stopaj)
اگر مستأجر شما یک شرکت، کارخانه، مغازه‌دار ثبت‌شده یا هر کسی باشد که در ماده ۹۴ قانون ۱۹۳ شمرده شده، قانون او را موظف کرده ۲۰٪ ناخالص اجاره را هر بار که اجاره را می‌پردازد کسر و به اداره مالیات واریز کند. این کسر در عمل یعنی مالک ماهانه فقط ۸۰٪ اجاره قرارداد را دریافت میکند، مگر اینکه قرارداد «اجاره خالص» باشد و مستأجر مالیات را جداگانه بدهد. قواعد GİB در این باره:
| موضوع | قاعده |
|---|---|
| نرخ کسر | ۲۰٪ ناخالص اجاره، حتی اگر اجاره پیش‌پرداخت باشد |
| مستأجر ثبت‌شده با «روش ساده» (basit usul) | کسر نمیکند |
| ملک ترکیبی (هم مسکونی هم تجاری) | اگر قسمتی تجاری استفاده شود، کل اجاره مشمول کسر است |
| مالک ساکن ترکیه | اگر مجموع ناخالص اجاره‌های کسرشده از حد اظهار بیشتر شود، باید اظهارنامه بدهد و مالیات کسرشده از مالیات نهایی کم میشود |
| مالک غیرمقیم | اگر تمام درآمد اجاره کسبوکاری او کسر شده باشد، اظهارنامه نمی‌دهد و همان کسر قطعی است |
اگر قرارداد شما خالص ماهانه ۳۲٬۰۰۰ لیر باشد، ناخالص آن ۳۲٬۰۰۰ ÷ ۰٫۸ = ۴۰٬۰۰۰ لیر و کسر ماهانه ۸٬۰۰۰ لیر است. حال مثالی برای مالک ساکن ترکیه که در سال ۲۰۲۶ ماهی ۴۰٬۰۰۰ لیر ناخالص از یک دفتر کار دریافت میکند (سالانه ۴۸۰٬۰۰۰ لیر، کسر ۹۶٬۰۰۰ لیر):
| ردیف | محاسبه | مبلغ (لیر) |
|---|---|---|
| اجاره ناخالص سالانه | ۴۰٬۰۰۰ × ۱۲ | ۴۸۰٬۰۰۰ |
| مالیات کسرشده توسط مستأجر | ۴۸۰٬۰۰۰ × ۲۰٪ | ۹۶٬۰۰۰ |
| هزینه علیالرأس (اجاره تجاری معافیت ندارد) | ۴۸۰٬۰۰۰ × ۱۵٪ | ۷۲٬۰۰۰ |
| مبنای مالیات | ۴۸۰٬۰۰۰ − ۷۲٬۰۰۰ | ۴۰۸٬۰۰۰ |
| مالیات محاسبه‌شده | ۷۰٬۵۰۰ + (۴۰۸٬۰۰۰ − ۴۰۰٬۰۰۰) × ۲۷٪ | ۷۲٬۶۶۰ |
| مالیات کسرشده منهای مالیات محاسبه‌شده | ۷۲٬۶۶۰ − ۹۶٬۰۰۰ | ۲۳٬۳۴۰ لیر برگشتی |
این مثال نشان میدهد چرا گاهی اظهارنامه به نفع مالک است: ۲۰٪ کسر از ناخالص بدون در نظر گرفتن هزینه‌ها گرفته میشود و اگر مجموع درآمد شما بعد از هزینه در پله‌های پایین بماند، بخشی از آن برگشت میخورد. برای دریافت نقدی برگشتی، فرم «درخواست استرداد» (1A) در سامانه دیجیتال مالیات لازم است. اگر اجاره سالانه ناخالص همان دفتر ۳۰۰٬۰۰۰ لیر باشد و تنها منبع اجاره شما باشد، به‌خاطر کمتر بودن از حد اظهار (۴۰۰ هزار لیر، رقم محاسبه ما) اظهارنامه واجب نیست و ۶۰٬۰۰۰ لیر کسرشده قطعی است.
مالک خارجی: مقیم یا غیرمقیم؟
برای ایرانی‌ها بخش مهمی از ماجرا این است که در نگاه قانون «مالیات‌دهنده کامل» (tam mükellef) هستید یا «محدود» (dar mükellef). طبق مواد ۳ تا ۶ قانون ۱۹۳ و راهنمای مخصوص GİB برای غیرمقیم‌ها:
- مقیم (تام‌مکلف): هر کسی که محل سکونت (ikametgâh) او در ترکیه باشد یا در یک سال تقویمی بیش از شش ماه پیوسته در ترکیه بماند. چنین فردی از همه درآمدهای خود در ترکیه و خارج مالیات میدهد، نه فقط اجاره ترکیه.
- غیرمقیم (دار مکلف): هر کسی که ساکن ترکیه نباشد و بیش از شش ماه پیوسته در سال نماند. فقط روی درآمدهایی که در ترکیه به دست می‌آورد مالیات میدهد و درآمدهای خارج از ترکیه را اظهار نمیکند.
- استثنا: ماده ۵ می‌گوید خارجی‌هایی که با مأموریت یا کار موقت مشخص، یا برای تحصیل، درمان، استراحت یا سفر آمده‌اند، حتی اگر بیش از شش ماه بمانند، «مقیم» حساب نمی‌شوند. این خلاصه متن قانون است؛ اینکه وضعیت دقیق شما زیر این استثنا قرار می‌گیرد یا نه، به شرایط شخصی بستگی دارد و باید با متن رسمی و متخصص مالیاتی تطبیق داده شود.
اقامت توریستی یا کارت اقامت به‌تنهایی تعیین‌کننده نیست؛ ملاک، محل سکونت و تعداد روزهایی است که در سال واقعاً در ترکیه بوده‌اید. برای فهم شرایط اقامت اقامت ترکیه با اجاره خانه و اقامت با خرید ملک را ببینید.
| موضوع | مقیم (tam mükellef) | غیرمقیم (dar mükellef) |
|---|---|---|
| درآمدی که مالیات میخورد | جهانی (ترکیه و خارج) | فقط ترکیه |
| معافیت مسکونی ۵۸ هزار لیر | دارد | دارد (طبق راهنمای مخصوص GİB) |
| اجاره کسرشده از مبدأ تجاری | اگر از حد اظهار بالاتر برود اظهار میکند | اظهارنامه لازم نیست، کسر قطعی است |
| اجاره بدون کسر مبدأ (مثلاً اجاره مسکونی به شخص) | اظهار اگر از ۵۸٬۰۰۰ بیشتر باشد | اظهار اگر از ۵۸٬۰۰۰ بیشتر باشد |
| اجاره غیرمسکونی که از مبدأ نمیشود | اظهار اگر از ۲۲٬۰۰۰ لیر بیشتر باشد | بدون توجه به مبلغ اظهار میکند |
| هزینه اجاره‌ای که در خارج داده | — | در خارج پرداخت‌شده قابل کسر نیست |
| اداره مالیات | اداره محل سکونت (آدرس نفوس) | اداره‌ای که نماینده ترکیه‌ای دارد، وگرنه اداره محل ملک |
اگر در کشوری که ساکن هستید با ترکیه «توافق جلوگیری از مالیات مضاعف» دارید، ماده ۶ این توافق‌ها معمولاً به کشوری که ملک در آن است حق مالیات بر اجاره را میدهد و مالیات پرداختی در ترکیه در کشور محل سکونت شما محاسبه یا معاف میشود (توضیح GİB). وجود و جزئیات توافق برای هر کشور را باید جداگانه از منابع رسمی هر دو کشور و مشاور مالیاتی بررسی کنید.
اظهارنامه اجاره ترکیه: مهلت، حد اظهار و پرداخت
اظهارنامه سالانه برای درآمد اجاره هر سال در ماه مارس سال بعد داده میشود. برای درآمد ۲۰۲۵، مهلت ۱ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۶ بود و قسط اول مالیات همراه تمبر تا ۳۱ مارس و قسط دوم تا ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۶ (طبق اینفوگرافیک رسمی GİB). برای درآمد ۲۰۲۶ که اکنون در جریان است، الگوی همان‌ها انتظار می‌رود: اظهار در مارس ۲۰۲۷ و پرداخت در مارس و ژوئیه ۲۰۲۷؛ تاریخ دقیق هر سال را GİB اعلام میکند و اگر روزهای پایانی ماه تعطیل باشد ممکن است یکی دو روز تمدید شود.
| چه کسی اظهارنامه میدهد؟ | شرط (درآمد ۲۰۲۵ / رقم ۲۰۲۶) |
|---|---|
| فقط اجاره مسکونی | بیش از ۴۷٬۰۰۰ لیر در ۲۰۲۵؛ بیش از ۵۸٬۰۰۰ لیر در ۲۰۲۶ |
| اجاره تجاری که از مبدأ مالیات شده | مجموع ناخالص بیش از ۳۳۰٬۰۰۰ لیر در ۲۰۲۵؛ ۲۰۲۶: انتظار ۴۰۰٬۰۰۰ لیر (محاسبه ما) |
| اجاره بدون کسر مبدأ و بدون معافیت (مثلاً اجاره به شخص ساده) | بیش از ۱۸٬۰۰۰ لیر در ۲۰۲۵؛ ۲۲٬۰۰۰ لیر در ۲۰۲۶ |
| کسی که هم مسکونی هم تجاری دارد | باقی‌مانده مسکونی بعد از معافیت + ناخالص تجاری بیش از حد اظهار تجاری باشد؛ آنگاه هر دو اظهار میشود |
| کسی که از ایران یا ترکیه حقوق، سود سپرده یا اجاره دیگری هم دارد | اگر مجموع ناخالص از سقف پله سوم حقوق بیشتر شود، معافیت از بین می‌رود |
حدها هر سال به‌روز می‌شوند؛ پس برای هر سال رقم همان سال را از بخشنامه جدید بخوانید. اگر مالک چند ملک دارد، همه اجاره‌های بدون معافیت جمع میشود. خانواده‌ها نیز اظهارنامه جداگانه می‌دهند.
تقویم مالیاتی اجاره
| تاریخ | اتفاق |
|---|---|
| ماه‌به‌ماه سال ۲۰۲۶ | دریافت اجاره از بانک؛ نگه‌داشتن رسید و سند هزینه‌ها |
| ۱ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۷ (انتظار) | اظهارنامه درآمد ۲۰۲۶ در Hazır Beyan |
| پایان مارس ۲۰۲۷ (انتظار) | قسط اول مالیات به‌همراه تمبر اظهارنامه |
| پایان ژوئیه ۲۰۲۷ (انتظار) | قسط دوم مالیات |
| ۵ سال بعد | نگهداری اسناد هزینه (برای روش واقعی) |
مراحل ثبت اظهارنامه اجاره آنلاین (Hazır Beyan)
سامانه «Hazır Beyan» (اظهارنامه آماده) سامانه رسمی GİB است که درآمد اجاره، حقوق، سود سپرده و درآمدهای متفرقه را به‌صورت آنلاین اظهار میکند. مراحل زیر بر اساس کتابچه رسمی ۲۰۲۶ همین سامانه و راهنمای GİB نوشته شده است:
- شماره مالیاتی یا شناسه خارجی: اگر هنوز ندارید، ابتدا شماره مالیاتی ترکیه بگیرید. پس از دریافت اقامت، شناسه خارجی ۹۹… جایگزین آن برای ورود میشود.
- ورود به سامانه: در آدرس hazirbeyan.gib.gov.tr سه راه ورود هست: «کد کاربری و رمز» (که رایگان از هر اداره مالیات می‌گیرید)، «e-Devlet» و «ورود با شناسه خارجی». طبق GİB خارجی‌های دارای شناسه خارجی که خارج از ترکیه زندگی می‌کنند می‌توانند رمز e-Devlet را از نمایندگی‌های ترکیه بگیرند. غیرمقیم‌هایی که شناسه هویتی ثبت‌شده در سیستم نفوس ندارند، طبق راهنمای مخصوص GİB باید ابتدا از طریق اداره مالیات پرونده مالیاتی باز کنند و بعد از سامانه استفاده کنند.
- انتخاب سال: سامانه اجازه میدهد اظهارنامه ۵ سال اخیر را پر کنید؛ این برای جبران عقب‌افتادگی هم کاربرد دارد.
- اطلاعات ثبتی و تماس: نام، شناسه، اداره مالیات و نشانی (که از سامانه نفوس خوانده میشود، پس اگر غلط است باید در اداره نفوس اصلاح شود) را بررسی کنید.
- جدول املاک اجاره‌ای: برای هر ملک نوع ملک، سال، تعداد ماه اجاره، درصد سهم، ارزش مالیاتی، اجاره دریافتی، مالیات کسرشده و نشانی را وارد کنید.
- انتخاب روش هزینه: علیالرأس یا واقعی را انتخاب کنید و اگر لازم است کسورات (مثل بیمه عمر، هزینه آموزش و درمان یا کمک‌های بشردوستانه) را اضافه کنید.
- تأیید: با تأیید الکترونیکی، اظهارنامه ثبت‌شده حساب میشود و اگر قبلاً پرونده مالیاتی نداشته‌اید، سامانه خودش پرونده مالیاتی را باز میکند.
- پرداخت: مالیات و تمبر را از وب‌سایت GİB یا اپلیکیشن، کارت بانکی، بانک، پست یا اداره مالیات بپردازید؛ حتی کارت بانک‌های خارجی هم در راهنمای غیرمقیم‌ها ذکر شده است.
دو محدودیت مهم: اول، کسی که در همان سال پرونده فعال «مالیات سالانه ۰۱» یا «روش ساده» دارد از این سامانه اظهار نمیکند، چون درآمد اجاره باید در اظهارنامه سالانه خودش بیاید. دوم، کسی که درآمد تجاری، کشاورزی یا آزاد حرفه‌ای دارد هم با این سامانه اظهار نمیکند. قبل از شروع، قرارداد اجاره و رسیدهای بانکی را مرتب کنید. برای کمک در اظهارنامه یا ثبت پرونده میتوانید از مشاور حقوقی و مالیاتی در ترکیه کمک بگیرید.
پرداخت اجاره از بانک، تمبر قرارداد و سقف افزایش اجاره
پرداخت اجاره فقط از بانک یا پست
طبق بخشنامه ۳۲۸ مالیات بر درآمد (۱۷ اکتبر ۲۰۲۴)، هم مالک و هم مستأجر باید دریافت و پرداخت اجاره (مسکونی و تجاری) را با سند بانک یا شرکت پست (PTT) ثابت کنند. سقف قبلی ۵۰۰ لیر برداشته شد، یعنی هر مبلغی را شامل میشود و حتی اجاره روزانه یا هفتگی هم داخل است. رسیدهای حواله، EFT، کارت و بانکداری اینترنتی معتبرند؛ اگر در شعبه واریز می‌کنید باید شناسه یا شماره مالیاتی و نام مالک و عبارت «kira ödemesi» نوشته شود. هر طرفی که رعایت نکند، برای هر تراکنش جریمه ۱۰٪ مبلغ (قبل از ۲ اوت ۲۰۲۴ برابر ۵٪) دارد با حداقل و سقف سالانه‌ای که هر سال اعلام میشود. اگر پرداخت‌کننده ظرف پنج روز کاری پس از پرداخت خودش به اداره خبر دهد، برای او جریمه نمیشود. اگر حساب بانکی لازم دارید، حساب بانکی ایرانی‌ها در ترکیه را ببینید.
تمبر (Damga Vergisi) قرارداد اجاره
تمبر قرارداد اجاره در قانون تمبر (شماره ۴۸۸) نرخ نسبی ۱٫۸۹ در هزار کل اجاره دوره قرارداد است (جدول ۱، بند I/A-2)، ولی قراردادهای اجاره‌ای که شخص حقیقی برای سکونت امضا میکند و ملک جزو یک کسب‌وکار نیست، طبق جدول ۲، بخش IV، بند ۳۱ همان قانون از تمبر معاف است. این معافیت از قانون ۵۲۸۱ (پایان ۲۰۰۴) وجود دارد و قانون ۶۷۲۸ (از ۹ اوت ۲۰۱۶) آن را به ضامن و ودیعه/تضمین داخل قرارداد هم گسترش داد؛ ما متن تلفیقی قانون را در mevzuat.gov.tr خواندیم و اصلاح‌های ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ به این دو بند دست نزده‌اند. پس برای یک مالک و مستأجر عادی خانه مسکونی معمولاً تمبری نیست. اگر مستأجر شرکت باشد یا ملک بخشی از دارایی یک کسب‌وکار باشد (مثلاً خانه سازمانی)، یا اگر محل کار (دفتر، مغازه) اجاره شود، تمبر ۱٫۸۹ در هزار لازم است. مثال: دفتری با اجاره ماهانه ۳۰٬۰۰۰ لیر در یک سال، ۳۶۰٬۰۰۰ × ۰٫۰۰۱۸۹ = ۶۸۰٫۴۰ لیر. طبق ماده ۳ قانون همه امضاکنندگان مسئول مشترک‌اند و پرداخت یکی کافی است؛ اینکه چه کسی هزینه را بدهد را قرارداد تعیین میکند. پایه محاسبه کل اجاره دوره قرارداد است (در قرارداد ۵+۵ ساله ده سال)، و ما سقف پنج‌ساله‌ای در قانون ندیدیم.
سقف افزایش اجاره در تمدید
درآمد اجاره تنها وقتی بالا می‌رود که قانون اجازه دهد. طبق ماده ۳۴۴ قانون تعهدات (شماره ۶۰۹۸)، اگر در قرارداد نرخ افزایش مشخص نشده باشد، اجاره سال بعد نباید از تغییر میانگین ۱۲ ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده (TÜFE) بیشتر شود. سقف موقت ۲۵٪ که در دوره‌ای اعمال می‌شد از ۱ ژوئیه ۲۰۲۴ تمام شد. با انتشار تورم سپتامبر ۲۰۲۶ توسط مرکز آمار ترکیه (TÜİK) در ۵ اکتبر ۲۰۲۶، سقف قراردادهای اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۳۱٫۴۹٪ اعلام شد (سپتامبر ۳۱٫۷۹٪ بود). مثلاً اجاره ۳۰٬۰۰۰ لیری برای تمدید اکتبر حداکثر به ۳۰٬۰۰۰ × ۱٫۳۱۴۹ = ۳۹٬۴۴۷ لیر می‌رسد. این رقم هر ماه عوض میشود. جزئیات را در راهنمای اجاره خانه در ترکیه و اقامت با اجاره آورده‌ایم؛ قیمت اجاره محله‌ها را هم در اجاره آپارتمان در شیشلی و اجاره خانه در ماسلاک ببینید.
| موضوع | قاعده | اثر روی مالیات |
|---|---|---|
| پرداخت از بانک | اجباری، بدون حداقل مبلغ | جریمه ۱۰٪ مبلغ تراکنش برای هر طرف |
| تمبر اجاره مسکونی شخص حقیقی | معاف (طبق منابع تخصصی) | هزینه‌ای ندارد |
| تمبر اجاره تجاری | ۱٫۸۹ در هزار کل اجاره | مثال ۳۶۰٬۰۰۰ لیر: ۶۸۰٫۴۰ لیر |
| افزایش اجاره | سقف ۳۱٫۴۹٪ در اکتبر ۲۰۲۶ | اجاره بالاتر یعنی پله مالیاتی بالاتر |
جریمه‌ها: اظهار نکردن یا دیر اظهار کردن
بزرگ‌ترین ریسک مالیات اجاره اظهار نکردن است، به‌ویژه برای مالکانی که فکر می‌کنند اگر پول نقد بگیرند، اداره متوجه نمیشود. اما اجبار پرداخت اجاره از بانک عملاً برای هر اجاره‌ای ردپای دیجیتال می‌گذارد. نتایج اصلی:
| وضعیت | نتیجه |
|---|---|
| اظهار نکردن یا ناقص اظهار کردن و کشف توسط اداره | از دست رفتن معافیت ۵۸٬۰۰۰ لیر، مالیات کامل، جریمه زیان مالیاتی (ماده ۳۴۴ قانون آیین دادرسی مالیاتی، معادل یک برابر مالیات) و بهره تأخیر |
| دیر اظهار کردن پیش از کشف اداره | معافیت حفظ میشود (راهنمای GİB)، ولی بهره و جریمه‌های شکلی ممکن است |
| «پشیمانی» (pişmanlık، ماده ۳۷۱) | جریمه زیان مالیاتی لغو میشود، بهجای آن «زام پشیمانی» به نرخ تأخیر محاسبه میشود؛ جریمه‌های شکلی ساقط نمیشود |
| تأخیر در پرداخت قسط | زام تأخیر ماهانه ۳٫۷٪ از ۱۳ نوامبر ۲۰۲۵ (تصمیم ریاست‌جمهوری شماره ۱۰۵۵۶، گزارش KPMG) |
| پرداخت نقدی اجاره بدون سند بانک | جریمه ۱۰٪ مبلغ تراکنش |
برای دیدن اثر عدد: در مثال مالک ۳۶۰ هزار لیری، اگر کل درآمد را اظهار نکند و اداره بعداً کشف کند، معافیت از بین می‌رود: هزینه علیالرأس ۵۴٬۰۰۰ لیر، مبنا ۳۰۶٬۰۰۰ لیر و مالیات ۵۱٬۷۰۰ لیر میشود (بهجای ۴۱٬۸۴۰). جریمه زیان مالیاتی هم مثلاً یک برابر همین مالیات، یعنی ۵۱٬۷۰۰ لیر دیگر، به‌علاوه بهره تأخیر ماهانه است. اگر همان مالک پیش از کشف داوطلبانه اظهار کند و مثلاً شش ماه دیر باشد، مالیات ۴۱٬۸۴۰ لیر به‌علاوه تقریباً ۶ × ۳٫۷٪ ≈ ۲۲٪ بهره، یعنی حدود ۹٬۲۸۸ لیر میشود؛ جمع حدود ۵۱٬۱۲۸ لیر، در برابر ۱۰۳٬۴۰۰ لیر مالیات و جریمه (بدون بهره) در حالت کشف‌شده. این محاسبه ساده‌شده است (نرخ‌ها هر چند ماه تغییر میکند و بهره از سررسید هر قسط حساب میشود). ریسک را نپذیرید؛ اگر عقب‌افتاده‌اید، سریع‌تر از مشاور حقوقی راه پشیمانی را بپرسید.
اجاره کوتاه‌مدت و رابطه آن با مالیات املاک
اجاره روزانه یا هفتگی خانه به گردشگرها (مثل Airbnb) مالیات متفاوتی از اجاره سالانه دارد. بر اساس نظریه GİB (۱۳ سپتامبر ۲۰۱۲) که منابع تخصصی بازنقل کرده‌اند، وقتی خانه به‌صورت مستمر و آماده استفاده برای افراد مختلف اجاره داده میشود، این کار «فعالیت تجاری» حساب میشود و درآمد آن «درآمد تجاری» (ticari kazanç) است نه درآمد اجاره. نتیجه: ثبت پرونده مالیاتی، تعرفه و ثبت دفاتر متفاوت، و معافیت ۵۸ هزار لیری برایش کاربرد ندارد. شرایط مجوز اجاره کوتاه‌مدت قواعد جداگانه دارد؛ وقتی راهنمای اختصاصی آن منتشر شود، در همین سایت قابل مشاهده خواهد بود. تا آن زمان قبل از شروع این کار با حسابدار مشورت کنید.
درباره مالیات املاک (Emlak Vergisi) هم یادتان باشد: این مالیات جدا از مالیات بر درآمد اجاره است و مالک آن را می‌پردازد، حتی اگر در قرارداد توافق کنید مستأجر بدهد. در روش «هزینه واقعی»، مالیات املاکی که پرداخته‌اید جزو هزینههای قابل کسر است. اگر ملک را بعداً بفروشید، مالیات جدا (افزایش ارزش) دارد که در فروش ملک در ترکیه توضیح داده‌ایم. و اگر قصد خرید دارید و می‌خواهید بازده اجاره را بسنجید، پیش از آن راهنمای خرید خانه در ترکیه و هزینههای سند را مرور کنید، چون مالیات اجاره و بازده خالص را تغییر میدهد.
جمع‌بندی و گام‌های عملی
مالیات اجاره در ترکیه پیچیده به نظر می‌رسد، ولی در عمل چند تصمیم ساده دارد. این چک‌لیست را دنبال کنید:
- شماره مالیاتی یا شناسه خارجی خود را داشته باشید (شماره مالیاتی).
- اجاره را فقط با حواله بانکی بگیرید و رسیدها را نگه دارید.
- بسنجید که مقیم یا غیرمقیم هستید و درآمد دیگری دارید یا نه.
- اگر مستأجر شرکت است، ۲۰٪ کسر را در قرارداد (ناخالص یا خالص) روشن بنویسید.
- هزینههای ملک را با سند جمع کنید و هر سال هر دو روش علیالرأس و واقعی را محاسبه کنید.
- در ۱ تا ۳۱ مارس سال بعد اظهارنامه را در Hazır Beyan ثبت کنید و دو قسط را سر وقت بپردازید.
- اگر چند ملک دارید، درآمد دیگری هم دارید یا در مرز مقیم و غیرمقیم هستید، از حسابدار رسمی (mali müşavir) کمک بگیرید.
اگر تازه به ترکیه آمده‌اید و برای زندگی هم برنامه‌ریزی می‌کنید، هزینههای زندگی در ترکیه و هزینه اقامت و برای اقامت بلندمدت اقامت دائم را هم ببینید. اگر سود سپرده بانکی هم دارید، مالیات آن جداست و در سود بانکی در ترکیه بررسی شده است. همچنین برای اجاره خانه در استانبول و انتخاب محله، راهنمای ما کمک میکند.
راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک
مالیات اجاره در کنار این هزینه‌ها و قواعد معنا پیدا میکند:
- اجاره کوتاه‌مدت و ایربی‌ان‌بی در ترکیه
- مالیات سالانه ملک در ترکیه
- فروش ملک در ترکیه
- انشعاب برق، آب، گاز و اینترنت در ترکیه
- خرید ملک در ترکیه (راهنمای کامل)
معافیت مالیات اجاره خانه در ترکیه در سال ۲۰۲۶ چقدر است؟
۵۸٬۰۰۰ لیر در سال برای اجاره مسکونی، طبق بخشنامه ۳۳۲ مالیات بر درآمد (روزنامه رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵). این رقم برای درآمد سال ۲۰۲۵ برابر ۴۷٬۰۰۰ لیر بود. فقط مبلغ بیش از معافیت مالیات میخورد، نه کل اجاره.
مالیات درآمد اجاره ملک در ترکیه چند درصد است؟
نرخ ثابت ندارد. مبنای مالیات (بعد از معافیت و هزینه) با تعرفه پلکانی ۲۰۲۶ محاسبه میشود: ۱۵٪ تا ۱۹۰ هزار لیر، ۲۰٪ تا ۴۰۰ هزار، ۲۷٪ تا یک میلیون، ۳۵٪ تا ۵٫۳ میلیون و ۴۰٪ بالاتر. در مثال ما اجاره سالانه ۳۶۰ هزار لیری حدود ۱۱٫۶٪ کل اجاره مالیات داشت.
هزینه علیالرأس ۱۵٪ در اجاره چیست؟
روشی که بدون سند، ۱۵٪ مبلغ اجاره بعد از کسر معافیت را بهجای هزینه واقعی کم میکند. اگر انتخابش کنید تا دو سال نمیتوانید به روش هزینه واقعی برگردید، اما از هزینه واقعی هر زمان میتوانید به علیالرأس بروید.
چه زمانی روش هزینه واقعی بهتر از ۱۵٪ علیالرأس است؟
وقتی معافیت اعمال میشود، روش واقعی فقط وقتی بهتر است که کل هزینههای سالانه با سند از ۱۵٪ کل اجاره سال بیشتر باشد. برای اجاره ۳۶۰ هزار لیر، یعنی هزینه بالای ۵۴ هزار لیر. در مثال ما با هزینه ۱۸۳ هزار لیر مالیات حدود ۲۲٬۲۷۳ لیر شد، در برابر ۴۱٬۸۴۰ لیر در روش علیالرأس.
اگر مستأجر من شرکت باشد چه میشود؟
شرکت یا کسبوکاری که مستأجر است باید ۲۰٪ ناخالص اجاره را کسر و به اداره مالیات واریز کند. اگر مستأجر مالیات «روش ساده» دارد، کسر نمیشود. مالک مقیم در صورت عبور از حد اظهار، اظهارنامه میدهد و مالیات کسرشده از مالیات نهایی کم میشود.
خارجی که در ایران زندگی میکند و ملک در ترکیه دارد باید مالیات اجاره بدهد؟
بله، اگر مقیم ترکیه نباشد (دار مکلف)، درآمد اجاره ملک ترکیهاش همچنان در ترکیه مالیات میخورد، ولی درآمدهای خارج از ترکیه را اظهار نمیکند. معافیت مسکونی برای او هم هست. برای ورود به سامانه به شماره مالیاتی یا شناسه خارجی نیاز دارد.
ایرانی ساکن ترکیه که بیش از شش ماه در سال در ترکیه می‌ماند چه وضعیتی دارد؟
طبق مواد ۳ تا ۶ قانون ۱۹۳، کسی که محل سکونتش ترکیه باشد یا بیش از شش ماه پیوسته در سال بماند، مقیم است و از درآمد جهانی خود مالیات میدهد. استثناهایی مثل تحصیل، درمان یا مأموریت موقت وجود دارد و بررسی وضعیت دقیق شما با مشاور مالیاتی لازم است.
اظهارنامه اجاره را چه زمانی و کجا باید بدهم؟
برای درآمد هر سال در ماه مارس سال بعد (۱ تا ۳۱ مارس)، از طریق سامانه آنلاین «Hazır Beyan» اداره درآمد ترکیه. مالیات در دو قسط پایان مارس و پایان ژوئیه پرداخت میشود. برای درآمد ۲۰۲۶، همین الگو در مارس ۲۰۲۷ انتظار می‌رود.
اگر اجاره را نقدی بگیرم یا اظهار نکنم چه جریمه‌ای دارد؟
اجاره نقدی بدون سند بانکی، جریمه ۱۰٪ مبلغ هر تراکنش دارد. اظهار نکردن، در صورت کشف توسط اداره، معافیت را از بین می‌برد و جریمه زیان مالیاتی (معادل یک برابر مالیات) و بهره تأخیر ماهانه ۳٫۷٪ (نرخ ۱۳ نوامبر ۲۰۲۵) را به دنبال دارد. «پشیمانی» پیش از کشف، جریمه زیان مالیاتی را حذف میکند.
آیا برای قرارداد اجاره باید تمبر بپردازم و اجاره را چقدر می‌توانم زیاد کنم؟
برای اجاره مسکونی شخص حقیقی، طبق منابع تخصصی تمبر معاف است؛ برای اجاره تجاری ۱٫۸۹ در هزار کل اجاره. افزایش اجاره در تمدید حداکثر برابر میانگین ۱۲ ماهه تورم مصرف‌کننده است و برای اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۳۱٫۴۹٪ اعلام شد.
No comment yet, add your voice below!