بررسی ساختمان قبل از خرید خانه در ترکیه ۲۰۲۶؛ ایسکان و پروانه

آخرین به‌روزرسانی: ۱۶ مهر ۱۴۰۵ (۸ اکتبر ۲۰۲۶) — مواد قانونی از متن رسمی قوانین ۳۱۹۴، ۴۷۰۸، ۶۳۰۶ و ۶۳۴ در mevzuat.gov.tr، آیین‌نامه زلزله از روزنامه رسمی ۱۸ مارس ۲۰۱۸، آیین‌نامه اجرایی ۶۳۰۶ از روزنامه رسمی ۴ فوریه ۲۰۲۶، فهرست سرویس‌های e-Devlet و گزارش خبری ۷ سپتامبر ۲۰۲۶ درباره کمپین «یاریسی بیزدن» گرفته شده و تاریخ هر مورد کنار آن آمده است.

بررسی ساختمان قبل از خرید خانه در ترکیه یعنی پیش از دادن بیعانه بدانید ساختمان پروانه ساخت (yapı ruhsatı) دارد یا نه، ایسکان ترکیه یعنی «پایان‌کار» (yapı kullanma izin belgesi) برایش صادر شده یا نه، چه سالی و با کدام آیین‌نامه ساخته شده، چه ثبت‌هایی روی سندش هست و آیا در مسیر تحول شهری (kentsel dönüşüm) قرار دارد. قیمت پایین یا چیدمان قشنگ آپارتمان هیچ‌کدام از این‌ها را نشان نمی‌دهد. در این راهنما با تکیه بر متن خود قوانین ترکیه توضیح می‌دهیم هر مدرک را از کجا بگیرید، به چه چیزی نگاه کنید، چه نشانه‌هایی خطر است، ساختمان بدون مجوز در ترکیه با «گواهی ثبت ساختمان» چه وضعی پیدا می‌کند، ساختمان قدیمی و نو را چطور مقایسه کنید و اگر ساختمان «پرخطر» اعلام شود چه حقوق و هزینه‌هایی برای مالک و خریدار پیش می‌آید.

خلاصه: پیش از پرداخت بیعانه، پنج چیز را مکتوب بگیرید: (۱) تاریخ و شماره پروانه ساخت، (۲) ایسکانی که کل ساختمان را پوشش دهد، (۳) سابقه سند با همه رهن‌ها، توقیف‌ها و «بیانات» (beyanlar)، (۴) وضعیت ساختمان در قانون ۶۳۰۶ یعنی پرخطر بودن یا نبودن و (۵) بیمه داسک به نام خودتان برای روز انتقال سند. ساختمانی که پروانه‌اش از ۱ ژانویه ۲۰۱۹ به بعد است تابع آیین‌نامه TBDY ۲۰۱۸ است؛ ساختمان قدیمی‌تر لزوماً بد نیست ولی بدون گزارش مهندس مستقل نباید خرید. این متن اطلاع‌رسانی است و جایگزین وکیل ملکی یا مهندس عمران نیست.

ایسکان و پروانه ساخت در ترکیه یعنی چه؟

در گفت‌وگوی روزمره بنگاه‌ها چند اصطلاح مختلف به هم گره می‌خورد. جدول زیر تعریف هر کدام را بر اساس متن قانون آبادانی ۳۱۹۴ و آیین‌نامه «مناطق دارای طرح» (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) نشان می‌دهد:

اصطلاح ترکی	معادل فارسی	معنی در قانون	چرا برای خریدار مهم است
Yapı ruhsatı (ruhsatiye)	پروانه ساخت	اجازه شروع ساخت که شهرداری یا استانداری بر پایه سند زمین، نقشه معماری، نقشه سازه و تأسیسات صادر می‌کند (مواد ۲۱ و ۲۲ قانون ۳۱۹۴)	تاریخ آن تعیین می‌کند ساختمان طبق کدام آیین‌نامه زلزله ساخته شده است
Yapı kullanma izin belgesi (iskân)	ایسکان یا پایان‌کار	سندی که نشان می‌دهد ساختمان مطابق پروانه و نقشه‌های پیوست تمام شده و استفاده از آن از نظر فنی ایرادی ندارد (ماده ۳۰)	بدون آن اشتراک دائم برق، آب و فاضلاب داده نمی‌شود (ماده ۳۱)
Yapı denetim kuruluşu	شرکت نظارت بر ساخت	شرکت دارای مجوز وزارت که فقط کارش نظارت است و همه شرکایش مهندس یا معمار هستند (قانون ۴۷۰۸)	مسئولیت قانونی آن درباره سازه ۱۵ سال از تاریخ ایسکان است
Yapı Kayıt Belgesi	گواهی ثبت ساختمان (عفو ساخت‌وساز ۲۰۱۸)	سندی برای ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف پروانه که پیش از ۳۱ دسامبر ۲۰۱۷ ساخته شده‌اند (ماده موقت ۱۶ قانون ۳۱۹۴)	ایسکان نیست و متن قانون تأییدی بر ایمنی سازه در آن نمی‌آورد
İmar durumu belgesi	گواهی وضعیت شهرسازی قطعه	سند شهرداری برای قطعه زمین؛ طبق ماده ۵۵ آیین‌نامه، شهرداری آن را در چارچوب درخواست پروانه ظرف ۲ روز کاری می‌دهد	نشان می‌دهد ساختمان با طرح شهر هماهنگ است و در صورت نوسازی چه ضوابطی دارد
Kat irtifakı و Kat mülkiyeti	حق ارتفاق طبقاتی و مالکیت طبقاتی	دو مرحله سند آپارتمان؛ طبق قانون ۶۳۴ با ارائه ایسکان کل ساختمان، کات ایرتیفاکی به‌صورت خودکار به کات مولکیتی تبدیل می‌شود	نشان می‌دهد ساختمان در چه مرحله‌ای است؛ توضیح کامل در انواع سند ملکی در ترکیه

یک نکته ظریف: در ساختمان‌های قدیمی ممکن است همان سند را با نام «iskân ruhsatı» ببینید. متن قانون ۶۳۰۶ نیز از «yapı ve iskân ruhsatı» نام می‌برد. برای خریدار فرقی نمی‌کند؛ مهم این است که سند نهایی بهره‌برداری برای کل ساختمان صادر شده باشد.

مسیر قانونی از پروانه تا ایسکان؛ چه مهلت‌هایی دارد؟

شناخت مراحل کمک می‌کند بفهمید ساختمان کجا ممکن است گیر کرده باشد. مواد زیر از متن رسمی قانون ۳۱۹۴ در mevzuat.gov.tr استخراج شده است:

مرحله	قاعده قانونی	ماده	برداشت عملی برای خریدار
درخواست پروانه	شهرداری اگر مدارک کامل باشد ظرف ۳۰ روز پروانه می‌دهد؛ اگر ناقص باشد ظرف ۱۵ روز ایرادها را کتبی اعلام می‌کند	۲۲	پروانه باید بر پایه سند تاپو صادر شده باشد
شروع و پایان ساخت	شروع ساخت ظرف ۲ سال از تاریخ پروانه و پایان آن حداکثر ظرف ۵ سال (با احتساب مهلت شروع)؛ در غیر این صورت پروانه باطل می‌شود	۲۹	در پیش‌فروش، تاریخ پروانه و مهلت‌های آن را بپرسید
هر تغییر در ساختمان	تغییر در ساختمان دارای پروانه نیازمند پروانه تازه است؛ فقط تعمیرات سطحی مانند رنگ، سیمان‌کاری و تعویض کاشی و تغییراتی که عنصر باربر را تحت تأثیر قرار نمی‌دهد معاف است	۲۱	برداشتن دیوار باربر یا اضافه‌کردن طبقه بدون پروانه مشکل جدی است
ایسکان	مالک پس از اتمام ساخت (یا بخش قابل استفاده) درخواست می‌دهد و اداره بررسی می‌کند ساختمان با پروانه و ضمائم مطابق است	۳۰	ایسکان می‌تواند فقط بخشی از ساختمان را پوشش دهد؛ پوشش کامل را بپرسید
خدمات شهری	برای ساختمان بدون ایسکان تا زمان دریافت آن برق، آب و فاضلاب داده نمی‌شود؛ واحدهایی که ایسکان گرفته‌اند استثنا هستند	۳۱	اشتراک موقت یا «ساختمانی» یعنی ایسکان در کار نیست
ساخت بدون پروانه یا مخالف آن	ساختمان مهر و موم و ساخت متوقف می‌شود؛ مالک یک ماه فرصت دارد مطابقت دهد یا پروانه بگیرد، وگرنه پروانه لغو و ساختمان تخریب می‌شود. از اصلاح ۱۴ فوریه ۲۰۲۰ (قانون ۷۲۲۱) شهرداری باید ظرف ۷ روز تخلف را به تاپو اطلاع دهد تا در ستون «بیانات» ثبت شود	۳۲	تخلف ساختمانی باید در بیانات سند دیده شود؛ خالی بودن آن به‌تنهایی ضمانت نیست

متن آیین‌نامه مناطق دارای طرح (ماده ۶۴) هم می‌گوید تاریخ صدور ایسکان همان تاریخ اتمام ساختمان است و یک نسخه از آن به مالک، پیمانکار و مسئولان فنی داده می‌شود. پس فروشنده‌ای که می‌گوید «ایسکان گم شده» باید رونوشت رسمی را از شهرداری بگیرد؛ این کار معمولاً دشوار نیست و اگر دشوار شد، خودش نشانه‌ای است که باید بپرسید چرا.

چک‌لیست بررسی ساختمان قبل از خرید خانه

جدول زیر هسته این راهنماست. به‌جای اینکه فقط به حرف بنگاه اعتماد کنید، هر ردیف را مکتوب و با مهر و تاریخ بگیرید. بررسی ساختمان قبل از خرید خانه اگر با وکیل و مهندس مستقل انجام شود، در مقایسه با ارزش ملک هزینه کوچکی است. برای انتخاب وکیل راهنمای مشاوره حقوقی ترکیه را ببینید.

مدرک یا بررسی	از کجا بگیریم؟	به چه چیزی دقت کنیم؟	پرچم قرمز
سابقه سند و بیانات (takyidat)	اداره تاپو یا وکیل با وکالت‌نامه؛ مالک می‌تواند سرویس «Tapu Bilgileri Sorgulama» را در e-Devlet ببیند	رهن، توقیف، شرح‌های قراردادی و بیاناتی مثل «پرخطر» یا «مخالف مقررات شهرسازی»	رهن یا توقیف، یا بیاناتی که فروشنده درباره‌شان حرفی نمی‌زند
پروانه ساخت و ضمائم	بخش پروانه در شهرداری (İmar ve Şehircilik)	تاریخ صدور، نام مالک اولیه، تعداد طبقات و واحدها، نقشه سازه	طبقات یا واحدهای واقعی بیشتر از پروانه؛ تاریخ پروانه نامعلوم
ایسکان (Yapı Kullanma İzin Belgesi)	شهرداری یا وکیل؛ نسخه رسمی و نه فقط عکس	تاریخ، شماره، پوشش کل ساختمان یا بخشی از آن، تطبیق تعداد واحدها	«در حال دریافت است»، ایسکان جزئی، تفاوت تعداد واحدها
شرکت نظارت (yapı denetim)	نام آن روی پروانه و اوراق پروژه؛ از شهرداری هم بپرسید	وجود شرکت نظارت برای ساختمان‌های بعد از ۲۰۱۱؛ فعال بودن مجوز	ساختمان نو بدون هیچ شرکت نظارتی
گواهی وضعیت شهرسازی (imar durumu)	شهرداری، پس از درخواست رسمی	کاربری مسکونی، طبقات مجاز، افتادن قطعه در مسیر جاده یا فضای عمومی	قطعه در طرح توسعه راه یا ساختمانی بزرگ‌تر از ضوابط
گواهی ثبت ساختمان (YKB) در صورت وجود	فروشنده؛ بارکد آن را با سرویس «İmar Barışı Yapı Kayıt Belgesi Doğrulaması» در e-Devlet بسنجید	تاریخ ساخت (پیش از ۲۰۱۷)، کاربری، اینکه فقط همین را دارد یا ایسکان هم	تنها سند ساختمان همین گواهی است ولی فروشنده آن را «ایسکان» می‌نامد
وضعیت تحول شهری	ستون بیانات سند، بخش تحول شهری شهرداری، ریاست تحول شهری؛ سرویس‌های e-Devlet برای مالک	ثبت «riskli yapı»، تصمیم مالکان، قرارداد با پیمانکار	ثبت پرخطر یا جلسه مالکان که فروشنده درباره‌اش سکوت می‌کند
گزارش مهندس مستقل	مهندس عمران یا شرکت مهندسی که با فروشنده رابطه ندارد	ترک، نشست، تغییرات غیرمجاز، وضعیت طبقه همکف و ستون‌ها، گزارش خاک	مهندسی که ایمنی را «تضمین» می‌کند؛ هیچ‌کس نمی‌تواند
بیمه داسک	شرکت‌های بیمه یا بانک، به نام خریدار	بیمه‌نامه خریدار برای روز انتقال، بدنه ساختمان، سقف روز	فکر اینکه بیمه فروشنده منتقل می‌شود (راهنمای داسک)
شارژ ساختمان و بدهی‌ها	مدیر ساختمان (yönetici) و گواهی عدم بدهی	بدهی آیدات، پرونده حقوقی ساختمان، تصمیم‌های مالکان	بدهی سنگین؛ ممکن است به رهن قانونی بینجامد (ماده ۲۲ قانون ۶۳۴، پس از تعیین بدهی در دادگاه)
اشتراک‌های خدماتی	قبض برق و آب به نام مالک	اشتراک دائمی و نه ساختمانی یا موقت	اشتراک موقت پس از چند سال از تحویل

درباره ردیف اول توضیحی لازم است: سرویس e-Devlet «Tapu Bilgileri Sorgulama» برای کسی است که با هویت خودش وارد می‌شود و املاک خودش را می‌بیند. خریدار پیش از خرید معمولاً ملکی به نام آن ندارد؛ پس سابقه سند را با رضایت فروشنده، وکیل یا اداره تاپو می‌گیرد. جزئیات «تاکیدات» در انواع سند ملکی در ترکیه آمده است.

ساختمان بدون مجوز در ترکیه و «گواهی ثبت ساختمان»

اگر درباره «ساختمان بدون مجوز ترکیه» جست‌وجو می‌کنید، دو وضعیت را از هم جدا کنید: ساختمانی که فقط ایسکان نگرفته و ساختمانی که از اول پروانه نداشته یا برخلاف پروانه ساخته شده است. قانون ۳۱۹۴ برای گروه دوم در ماده ۳۲ مسیر مهر و موم و تخریب را پیش‌بینی کرده است. در ۲۰۱۸ دولت با ماده موقت ۱۶ (افزوده‌شده با قانون ۷۱۴۳ مصوب ۱۱ مه ۲۰۱۸) راهی برای «ثبت» این ساختمان‌ها گذاشت که در ترکیه به imar barışı مشهور شد.

ویژگی	ساختمان دارای پروانه و ایسکان	ساختمان دارای گواهی ثبت ساختمان (YKB)	ساختمان بدون هر دو
مبنای قانونی	مواد ۲۱ تا ۳۱ قانون ۳۱۹۴	ماده موقت ۱۶ قانون ۳۱۹۴	ماده ۳۲ قانون ۳۱۹۴ (مهر و موم، تخریب)
شرط زمانی	وابسته به تاریخ پروانه	فقط ساختمان‌های ساخته‌شده پیش از ۳۱ دسامبر ۲۰۱۷؛ مهلت درخواست طبق متن قانون تا ۳۱ اکتبر ۲۰۱۸ و پرداخت هزینه تا ۳۱ دسامبر ۲۰۱۸	ندارد
هزینه رسمی	عوارض معمول پروانه	طبق متن قانون ۳ درصد (مسکونی) یا ۵ درصد (تجاری) از مجموع ارزش مالیاتی زمین و هزینه تقریبی ساختمان؛ دولت اختیار تغییر نرخ داشت	تخریب با هزینه مالک
برق و آب	دائمی	به‌صورت «موقت» قابل اتصال	ممنوع طبق ماده ۳۱
ایسکان است؟	بله	خیر؛ طبق قانون «متوجه هدف استفاده از ساختمان» است	خیر
ایمنی زلزله تأیید شده؟	نه به‌خودی‌خود، ولی پروانه و نظارت وجود دارد	متن قانون چنین تأییدی نداده است	نامعلوم
پایان اعتبار	ندارد	تا بازسازی ساختمان یا اجرای تحول شهری معتبر است؛ هنگام بازسازی ضوابط روز شهرسازی اجرا می‌شود	–

چند نکته دقیق از متن قانون که معمولاً در بنگاه‌ها گفته نمی‌شود:

• گواهی ثبت ساختمان به هدف استفاده مربوط است و با ایسکان فرق دارد. طبق همین ماده، به دارنده آن در صورت درخواست می‌توان برق، آب و گاز موقت وصل کرد.
• برای ساختمانی که پروانه دارد ولی ایسکان نگرفته (یا اصلاً پروانه ندارد)، اگر همه مالکان رضایت دهند و بخش‌هایی که در طرح شهر جزو خدمات عمومی هستند واگذار شود، می‌توان بدون ایسکان و با گواهی ثبت ساختمان کات مولکیتی (kat mülkiyeti) تشکیل داد، با پرداخت دو برابر هزینه ثبت. نتیجه عملی: «سند قرمز» داشتن در چنین ساختمانی به معنی داشتن ایسکان نیست. این نکته با توضیح انواع سند ملکی که ایسکان را مسیر عادی تبدیل کات ایرتیفاکی می‌داند هم‌خوان است، ولی استثنای YKB را باید جداگانه پرسید.
• دادگاه قانون اساسی با رأی E.۲۰۲۳/۷۴ و K.۲۰۲۴/۱۴۱ (۲۳ ژوئیه ۲۰۲۴) جمله‌ای از همین ماده را باطل کرد؛ متن قانون در mevzuat.gov.tr این ابطال را با همان شماره نشان می‌دهد و طبق خلاصه رأی که در راهنمای نقشه زلزله ترکیه آمده، آن جمله مقاوم‌بودن ساختمان در برابر زلزله را «بر عهده مالک» می‌گذاشت.
• گواهی تا زمان بازسازی معتبر می‌ماند؛ ولی هنگام بازسازی، ضوابط شهرسازی روز اجرا می‌شود. یعنی حجم و تعداد طبقات فعلی لزوماً تضمین نیست.

وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییر اقلیم در e-Devlet سرویس‌هایی با نام «İmar Barışı Kayıt Başvurusu ve Sorgulaması» و «İmar Barışı Yapı Kayıt Belgesi Doğrulaması» دارد. وجود آن‌ها را در فهرست خدمات e-Devlet بررسی کردیم و صفحه تأیید بارکد هم باز می‌شود. این صفحه فقط اصالت بارکد سند را می‌سنجد و درباره ایمنی ساختمان چیزی نمی‌گوید.

سن ساختمان و آیین‌نامه‌های زلزله؛ از تاریخ پروانه چه می‌فهمیم؟

اولین سؤال درباره هر ساختمان این است: پروانه‌اش چه سالی صادر شده؟ ترکیه آیین‌نامه زلزله را بارها به‌روز کرده است. بر اساس مقاله روزنامه جمهوریت آیین‌نامه‌ها در سال‌های ۱۹۴۷، ۱۹۵۳، ۱۹۶۱، ۱۹۶۸، ۱۹۷۵، ۱۹۹۸ و ۲۰۰۷ بازنگری شده‌اند و آخرین آن در ۱۸ مارس ۲۰۱۸ منتشر شد. متن رسمی آیین‌نامه TBDY در روزنامه رسمی شماره ۳۰۳۶۴ (مکرر) نشان می‌دهد از ۱ ژانویه ۲۰۱۹ اجرا می‌شود و آیین‌نامه ۶ مارس ۲۰۰۷ را لغو کرده است. خود آیین‌نامه تعیین می‌کند چه ساختمان‌هایی با چه ضابطه‌ای طراحی شوند؛ اینکه دقیقاً کدام پروانه‌ها زیر قانون قدیم می‌ماند را وکیل یا مهندس با تاریخ درخواست پروانه تطبیق دهد، و ما در این بخش تاریخ صدور پروانه را قاعده سرانگشتی گرفته‌ایم.

یک نکته درباره «سال ۲۰۰۰»: آنچه پس از زلزله ۱۷ اوت ۱۹۹۹ (کوجائلی، Mw ۷٫۶ طبق AFAD) در سال‌های ۲۰۰۰ و ۲۰۰۱ آمد، بیش از آنکه آیین‌نامه طراحی جدیدی باشد، نظام نظارت و بیمه بود: فرمان شماره ۵۹۵ مورخ ۳ فوریه ۲۰۰۰ درباره نظارت بر ساخت که قانون ۴۷۰۸ (مصوب ۲۹ ژوئن ۲۰۰۱) جایگزینش کرد، و بیمه اجباری داسک که در ۲۰۰۰ راه افتاد. طبق فهرست بازنگری‌ها، آخرین بازنگری آیین‌نامه طراحی پیش از زلزله ۱۹۹۹ مربوط به ۱۹۹۸ بود. این تفکیک را در جدول زیر لحاظ کرده‌ایم.

دوره صدور پروانه	آیین‌نامه طراحی	وضع نظارت بر ساخت (قانون ۴۷۰۸)	توضیح
پیش از ۱۹۹۸	بازنگری‌های ۱۹۷۵ و پیش‌تر	نظام فعلی شرکت‌های نظارت مستقل هنوز نبود	ریسک بالا؛ کاندید ارزیابی سازه و احتمالاً نوسازی
۱۹۹۸ تا ۲۰۰۰	بازنگری ۱۹۹۸	نظام فعلی نظارت هنوز نبود	اجرای واقعی آیین‌نامه را مهندس باید در همان ساختمان بسنجد
۲۰۰۱ تا ۲۰۱۰	بازنگری ۱۹۹۸ و از ۲۰۰۷ آیین‌نامه ۲۰۰۷	قانون ۴۷۰۸ فقط در ۱۹ استان پایلوت اجرا می‌شد: آدانا، آنکارا، آنتالیا، آیدین، بالیکسیر، بولو، بورسا، چاناک‌قلعه، دنیزلی، دوزجه، اسکی‌شهر، غازی‌عینتاب، هاتای، استانبول، ازمیر، کوجائلی، ساکاریا، تکیرداغ و یالووا	استان ساختمان هم مهم است؛ پایلوت بودن به معنی سالم بودن نیست
۲۰۱۱ تا ۲۰۱۸	آیین‌نامه ۲۰۰۷	اجرای ۴۷۰۸ در همه استان‌ها از ۱ ژانویه ۲۰۱۱ (تصمیم هیئت وزیران ۲۰۱۰/۶۲۴، روزنامه رسمی ۱۳ ژوئیه ۲۰۱۰)	نظارت در همه استان‌ها قانونی بود، ولی گزارش مهندس هنوز لازم است
پروانه از ۱ ژانویه ۲۰۱۹	TBDY ۲۰۱۸	نظارت در همه استان‌ها	جدیدترین آیین‌نامه؛ تاریخ دقیق پروانه را مکتوب بگیرید

نکته حقوقی مهم: طبق ماده ۳ قانون ۴۷۰۸، شرکت نظارت، طراح، پیمانکار و آزمایشگاه بسته به میزان تقصیر، نسبت به خسارت ناشی از ایراد ساخت در برابر مالک و اداره مسئول‌اند و مدت این مسئولیت ۱۵ سال از تاریخ ایسکان برای سازه ساختمان و ۲ سال برای بخش‌های غیرسازه‌ای است. یعنی ایسکان فقط یک مجوز اداری نیست؛ آغازگر مدت مسئولیت قانونی هم هست. همین قانون در ماده افزوده ۱ (قانون ۷۴۱۰، سال ۲۰۲۲) برای ساختمان‌هایی که «گواهی شناسنامه ساختمان» (bina kimlik sertifikası) می‌گیرند بازرسی دوره‌ای هر ۵ سال را پیش‌بینی کرده است. در ماده افزوده ۲ (قانون ۷۵۷۹ مورخ ۷ مه ۲۰۲۶) هم آمده که مطالعات خاک و پی برای ساختمان‌های مشمول این قانون باید توسط شرکت‌های دارای مجوز وزارت انجام شود.

برای نقشه خطر منطقه، نقشه رسمی AFAD (TDTH ۲۰۱۸) و نحوه استعلام آن در نقشه مناطق زلزله‌خیز ترکیه توضیح داده شده است. نقشه خطر فقط شتاب محتمل زمین را در یک نقطه می‌دهد، نه کیفیت ساختمان شما. در همان راهنما می‌بینید که طبق گزارش AFAD (۲ ژوئن ۲۰۲۳) در زلزله‌های ۶ فوریه ۲۰۲۳ تعداد ۵۰٬۷۸۳ نفر جان باختند و ۳۷٬۹۸۴ ساختمان فروریخت؛ این ارقام نشان می‌دهد «شهر امن» یا «شهر ناامن» به‌تنهایی پاسخ دقیقی نیست و باید تک‌تک ساختمان را بررسی کرد.

ساختمان قدیمی یا نو؟ جدول تصمیم

هیچ پاسخ کلی «قدیمی بد، نو خوب» وجود ندارد. جدول زیر یک چارچوب تصمیم است، نه فتوا. هر ردیف را با گزارش مهندس مستقل و وکیل تأیید کنید.

وضعیت ساختمان	مزیت	ریسک اصلی	اقدام پیشنهادی قبل از خرید
پروانه از ۲۰۱۹ به بعد، ایسکان دارد، شرکت نظارت مشخص است	طراحی با TBDY ۲۰۱۸ و سابقه نظارتی کامل	قیمت بالاتر؛ ممکن است ایسکان فقط بخشی از پروژه را پوشش دهد	ایسکان کل ساختمان، بیمه داسک به نام خودتان، بازدید مهندس
پروانه ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۸ با ایسکان	آیین‌نامه ۲۰۰۷ و نظارت در همه استان‌ها	ایراد ساخت یا تغییرات غیرمجاز مالکان قبلی	گزارش فنی، بازدید ستون‌ها و طبقه همکف
پروانه ۲۰۰۱ تا ۲۰۱۰	آیین‌نامه پس از زلزله ۱۹۹۹؛ نظارت اگر ساختمان در استان پایلوت بوده	سطح نظارت وابسته به استان؛ کیفیت بتن متفاوت	پرسیدن استان و وجود شرکت نظارت، گزارش مهندس با آزمایش مصالح
پروانه پیش از ۲۰۰۱	قیمت پایین‌تر، موقعیت معمولاً مرکزی	احتمال ضعف سازه‌ای، تغییرات انباشته‌شده، تحول شهری در راه	ارزیابی سازه‌ای کامل، بررسی ثبت پرخطر، برآورد هزینه احتمالی مقاوم‌سازی یا بازسازی
فقط گواهی ثبت ساختمان (YKB)، بدون ایسکان	قیمت ارزان‌تر	ایمنی تأییدنشده؛ برق و آب موقت؛ هنگام بازسازی ضوابط روز	فقط پس از مشورت با وکیل و مهندس؛ دوباره‌فروشی و وام را از قبل بسنجید
بدون پروانه و بدون گواهی	بسیار ارزان	خطر مهر و موم و تخریب؛ نبود خدمات دائم	تا رفع ایراد حقوقی وارد معامله نشوید

اگر برای زندگی و نه سرمایه‌گذاری می‌خرید، ساختمان با ایسکان کامل و سابقه نظارت را بر ارزانی ترجیح دهید. برای مقایسه قیمت شهرها ارزان‌ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه و برای بازار استانبول خرید خانه در استانبول را ببینید؛ این صفحه‌ها قیمت را نشان می‌دهند و جای بررسی ساختمان را نمی‌گیرند. اگر قصد دارید با خرید ملک اقامت یا پاسپورت بگیرید، شرایط ملک در اقامت ترکیه با خرید خانه و پاسپورت ترکیه با خرید ملک جداگانه توضیح داده شده است. برای انواع آپارتمان و رزیدانس نیز انواع خانه در ترکیه را بخوانید.

سند، رهن و بیانات: آنچه روی ایسکان دیده نمی‌شود

ایسکان وضع ساختمان را نشان می‌دهد و سند وضع مالکیت را. هر دو را باید با هم دید. در ترکیه ثبت‌هایی مثل رهن بانکی، توقیف اجرایی و شرح‌های قراردادی در ستون‌های جدا از برگه سند ثبت می‌شود و فقط با استعلام دیده می‌شود. دو ماده قانونی درباره «بیانات» مستقیماً به بحث این راهنما مربوط‌اند:

• طبق ماده ۳۲ قانون ۳۱۹۴، اداره موظف است مغایرت ساختمان با مقررات شهرسازی را ظرف ۷ روز به تاپو اطلاع دهد تا در بیانات ثبت شود، و تا اداره رفع تخلف را اعلام نکند، این ثبت برداشته نمی‌شود (افزوده ۱۴ فوریه ۲۰۲۰).
• طبق ماده ۳ قانون ۶۳۰۶، ساختمان پرخطر ظرف حداکثر ۱۰ روز کاری از تاریخ تشخیص به تاپو اعلام می‌شود تا در بیانات ثبت شود.

یعنی بیانات سند یکی از مفیدترین جاهای بررسی است. گزارش خبری کارار (۸ اکتبر ۲۰۲۶) نیز یادآوری می‌کند که نبودن ثبت پرخطر به معنی ایمن‌بودن ساختمان نیست؛ فقط نشان می‌دهد تشخیص رسمی ثبت نشده است. با نظر حقوقی ما هم‌خوان است: ثبت‌نشدن، گواهی ایمنی نیست.

درباره بدهی ساختمان، ماده ۲۲ قانون کات مولکیتی ۶۳۴ نشان می‌دهد اگر مالکی آیدات را نپردازد و بدهی در دادگاه تعیین شود، به درخواست مدیر یا یکی از مالکان می‌توان به نفع سایر مالکان رهن قانونی روی واحد او ثبت کرد. پس پیش از خرید گواهی عدم بدهی بگیرید و با راهنمای آیدات و شارژ ساختمان هزینه‌های ماهانه ساختمان را برآورد کنید. برای هزینه‌های انتقال و شماره مالیاتی نیز شماره مالیاتی ترکیه را بخوانید.

تحول شهری ترکیه (kentsel dönüşüm) یعنی چه و چه ربطی به خریدار دارد؟

قانون ۶۳۰۶ با عنوان «تبدیل مناطق در معرض خطر بلایا» در ۱۶ مه ۲۰۱۲ تصویب و در ۳۱ مه ۲۰۱۲ (شماره ۲۸۳۰۹) منتشر شد. هدف آن ایجاد محیط زندگی سالم و ایمن در مناطق در معرض خطر و در ساختمان‌های پرخطر خارج از آن مناطق است. متن رسمی قانون در mevzuat.gov.tr در دسترس است و روند کلی آن به این شرح است:

۱. تشخیص ساختمان پرخطر (riskli yapı): ساختمانی که عمر اقتصادی‌اش پایان یافته یا بر پایه داده‌های علمی خطر فروریختن یا آسیب سنگین دارد. تشخیص ابتدا به هزینه مالکان و توسط مؤسسه‌های دارای مجوز ریاست تحول شهری انجام می‌شود؛ اداره هم می‌تواند خودش اقدام کند.

۲. اعتراض: مالکان ظرف ۱۵ روز می‌توانند به تشخیص اعتراض کنند و هیئت فنی شامل چهار عضو هیئت علمی دانشگاه و سه نفر از وزارت آن را بررسی می‌کند.

۳. اعلام: ظرف ۱۰ روز کاری ثبت در بیانات تاپو، نصب اعلامیه روی ساختمان، اعلام در e-Devlet و آگهی ۱۵ روزه در محله.

۴. تصمیم مالکان: درباره تخریب، ادغام قطعه‌ها و ساخت جدید.

۵. تخلیه و تخریب: به مالکان حداکثر ۹۰ روز فرصت تخریب داده می‌شود و در غیر این صورت اداره تخلیه و تخریب می‌کند و هزینه را به نسبت سهم از مالکان وصول می‌کند.

قاعده «دوسوم» دیگر نیست

متن اولیه ۶۳۰۶ در ۲۰۱۲ برای تصمیم‌های اجرایی «حداقل دوسوم» سهم‌داران را لازم می‌دانست. پاورقی متن رسمی قانون نشان می‌دهد قانون ۷۴۷۱ مصوب ۷ نوامبر ۲۰۲۳ عبارت «en az üçte iki» را با «salt çoğunluk» جایگزین کرده است؛ یعنی اکثریت مطلق سهم‌ها (بیش از نصف) به نسبت سهم هر مالک از زمین. آیین‌نامه اجرایی هم در ۴ فوریه ۲۰۲۶ (روزنامه رسمی شماره ۳۳۱۵۸) به‌روز شد؛ بر اساس خلاصه منتشرشده آیین‌نامه تصمیم درباره تخریب، ادغام و ساخت با اکثریت ساده گرفته می‌شود و همه مالکان باید به جلسه دعوت شوند (اعلام ۱۵ روزه یا ابلاغ از طریق دفتر اسناد رسمی). سهم مالکانی که با تصمیم اکثریت موافق نیستند، پس از تعیین ارزش روز توسط اداره، به مزایده گذاشته می‌شود و کمتر از ارزش روز فروخته نمی‌شود؛ شرح کامل در ماده ۶ قانون آمده است.

برای خریدار این یعنی: اگر در ساختمان قدیمی سهم کوچکی بخرید و بقیه مالکان با اکثریت سهم‌ها تصمیم به نوسازی بگیرند، مخالفت شما لزوماً مانع نیست. عدد دقیق اکثریت و شیوه محاسبه را وکیل برای ساختمان شما تأیید کند.

حقوق و هزینه‌ها

موضوع	چه می‌گوید قانون یا منبع رسمی	برداشت عملی
هزینه تشخیص ریسک	به هزینه مالکان، از طریق مؤسسه‌های دارای مجوز (ماده ۳)	پیش از خرید بپرسید ساختمان تا حالا بررسی شده یا نه
قطع خدمات	ریاست تحول شهری یا اداره می‌تواند بخواهد به ساختمان‌های پرخطر برق، آب و گاز داده نشود یا قطع شود (ماده ۴)	در ساختمان پرخطر، زندگی طولانی‌مدت دشوار می‌شود
توقف عملیات ساخت	در «مناطق پرخطر» اداره می‌تواند عملیات شهرسازی را ۲ سال متوقف کند و یک سال تمدید کند (ماده ۴)	اگر قطعه در منطقه پرخطر است، ساخت و تغییر کاربری محدود می‌شود
کمک اجاره (kira yardımı)	در موارد توافق برای تخلیه، به مالکان، مستاجران و دارندگان حق محدود که در ساختمان ساکن‌اند، ممکن است مسکن موقت یا کمک اجاره و کمک ساخت داده شود (ماده ۵)؛ سرویس «۶۳۰۶ sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu» در e-Devlet وجود دارد	متن قانون می‌گوید «می‌تواند» داده شود، نه اینکه حتماً داده می‌شود؛ مبلغ و شرایط را از ریاست تحول شهری بپرسید
معافیت از عوارض	اقدامات در چارچوب این قانون از برخی حق‌الثبت‌ها و عوارض (مانند حق دفتر اسناد رسمی، حق ثبت تاپو و مالیات تمبر) معاف است؛ برای ساخت جدید تا ۱٫۵ برابر متراژ فعلی، شهرداری‌ها حق و عوارض نمی‌گیرند (ماده ۷)	هزینه دولتی نوسازی کم می‌شود، ولی هزینه ساخت با مالکان یا پیمانکار است؛ دامنه دقیق را وکیل بررسی کند
رهن و توقیف	رهن، توقیف و محدودیت‌های سند روی سهم زمین باقی می‌ماند (ماده ۶)	رهن قدیمی با تخریب ساختمان از بین نمی‌رود
حمایت مالی	کمپین «Yarısı Bizden» استانبول: ۸۷۵٬۰۰۰ لیر کمک بلاعوض، ۸۷۵٬۰۰۰ لیر وام و ۱۲۵٬۰۰۰ لیر کمک تخلیه برای هر واحد مسکونی؛ برای محل تجاری ۴۳۷٬۵۰۰ لیر کمک، ۴۳۷٬۵۰۰ لیر وام و ۱۲۵٬۰۰۰ لیر کمک تخلیه؛ مهلت تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۷ تمدید شد (هابرتورک، ۷ سپتامبر ۲۰۲۶)	منبع ما گزارش رسانه‌ای است؛ شرایط و واجدان شرایط را از ریاست تحول شهری تأیید کنید

برای تبدیل لیر به دلار از نرخ رسمی بانک مرکزی ترکیه (TCMB) در ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶، یعنی ۴۸٫۸۲۰۱ لیر به ازای هر دلار، استفاده کرده‌ایم. بر این مبنا ۸۷۵٬۰۰۰ لیر حدود ۱۷٬۹۲۳ دلار و ۱۲۵٬۰۰۰ لیر حدود ۲٬۵۶۰ دلار است. این ارقام طبق گزارش هابرتورک برای استانبول است. ما نتوانستیم تأیید کنیم که خریداران خارجی نیز عیناً مشمول این کمپین‌اند؛ این را از ریاست تحول شهری بپرسید.

سرویس‌های e-Devlet برای مالکان شامل «Riskli Yapı Tespiti»، «Kentsel Dönüşüm Uygulaması» و «Riskli Yapı Tespitine İtiraz» است. وجود آن‌ها را در فهرست خدمات e-Devlet و صفحه Riskli Yapı Tespiti بررسی کردیم، ولی برای استفاده باید وارد حساب خودتان شوید و مالک باشید. نام رسمی و محتوای سرویسی که برخی رسانه‌ها «Binam Sağlam mı؟» می‌نامند را از منبع رسمی تأیید نکردیم و آن را توصیف نمی‌کنیم.

خریدار در ساختمانی که پرخطر اعلام شده چه ریسکی دارد؟

سه ریسک اصلی دارد: قطع احتمالی خدمات، تصمیم اکثریت درباره تخریب و ساخت، و هزینه‌هایی که با سهم شما متناسب است. در عین حال خرید با قیمت پایین‌تر و دریافت واحد نو در ازای واحد قدیمی ممکن است برای بعضی خریداران فرصت باشد. پیش از چنین معامله‌ای وکیل و مهندس هر دو لازم‌اند. اگر هدف شما اقامت یا پاسپورت است، ملکی که در مسیر تخریب است معمولاً مناسب نیست؛ راهنمای مراحل خرید ملک در ترکیه را ببینید.

بیمه داسک و انتقال سند

داسک بیمه اجباری زلزله برای واحدهای مسکونی است. طبق راهنمای بیمه داسک ترکیه از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ بیمه‌نامه فروشنده با ثبت انتقال سند پایان می‌یابد و خریدار باید بیمه خودش را پیش از روز انتقال بگیرد. سقف پوشش داسک از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ طبق همان راهنما ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ لیر (حدود ۵۲٬۲۷۹ دلار) است و طبق صفحه رسمی dask.gov.tr هر ماه با شاخص قیمت تولیدکننده تعدیل می‌شود. این سقف فقط بدنه ساختمان را پوشش می‌دهد؛ اگر ارزش ملک بیشتر است، بیمه تکمیلی خصوصی لازم است.

نکته‌ای که با موضوع این راهنما ارتباط دارد: بیمه داسک گواهی کیفیت ساختمان نیست و حق بیمه آن به متراژ، نوع سازه و گروه خطر داسک بستگی دارد که با رنگ‌های نقشه TDTH یکی نیست. بنابراین داشتن بیمه‌نامه، بررسی ایسکان و گزارش مهندس را جایگزین نمی‌کند.

بندهای قرارداد خرید و فروش؛ سؤال‌هایی برای وکیل

این بخش مشاوره حقوقی نیست؛ فهرستی از موضوعاتی است که معمولاً با وکیل ملکی در میان گذاشته می‌شود. قرارداد را حتماً با وکیل مستقل و مترجم رسمی بررسی کنید.

موضوع قرارداد	چه چیزی از وکیل بپرسید؟	ربط به این راهنما
اظهار فروشنده	آیا فروشنده کتباً اعلام می‌کند ساختمان پروانه و ایسکان دارد، تخلف ساختمانی ندارد و پرخطر اعلام نشده است؟	مواد ۳۰ و ۳۲ قانون ۳۱۹۴ و ماده ۳ قانون ۶۳۰۶
شرط تعلیق	آیا می‌توان خرید را به نتیجه گزارش مهندس و استعلام شهرداری مشروط کرد؟	بازدید مهندس مستقل
بیعانه و تضمین	بیعانه در چه شرایطی برمی‌گردد؟ تفاوت kapora و پیش‌پرداخت چیست؟	ریسک ایسکان‌نداشتن
رهن و توقیف	رفع رهن پیش از انتقال یا همزمان با آن چگونه انجام می‌شود؟	سابقه سند
بدهی‌ها	مسئولیت بدهی آیدات، عوارض و قبض‌ها پیش از انتقال بر عهده کیست؟	ماده ۲۲ قانون ۶۳۴
بیمه داسک	زمان و مسئول تهیه بیمه‌نامه به نام خریدار	راهنمای داسک
تحول شهری	آیا فروشنده از تصمیم‌ها یا جلسه‌های مالکان درباره نوسازی اطلاع می‌دهد؟	قانون ۶۳۰۶
پیش‌فروش	مهلت تحویل، تاریخ ایسکان، جریمه تأخیر و ارتباط پرداخت‌ها با مراحل ساخت	انواع سند ملکی
هزینه‌های انتقال	مالیات و حق‌الثبت چه مبلغی است و چه کسی می‌پردازد؟	خرید ملک در ترکیه

برنامه عملی هفت‌گامی قبل از امضا

۱. فهرست مدارک بالا را برای فروشنده بفرستید و پاسخ‌ها را مکتوب بخواهید.

۲. با وکیل خودتان سابقه سند و بیانات را از تاپو بگیرید.

۳. نسخه رسمی پروانه و ایسکان را از شهرداری بگیرید و با اطلاعات سند تطبیق دهید.

۴. گواهی وضعیت شهرسازی (imar durumu) را بگیرید و سابقه «تحول شهری» را بپرسید.

۵. مهندس عمران مستقل را برای بازدید ساختمان و گزارش بیاورید.

۶. بیمه داسک را به نام خودتان برای روز انتقال سند آماده کنید.

۷. قرارداد را با وکیل و مترجم رسمی بخوانید و فقط پس از رفع ایرادها بیعانه بدهید.

برای مرحله انتقال سند و هزینه‌های آن مراحل خرید ملک در ترکیه و خرید ملک در ترکیه را ببینید. اگر ملک را برای اجاره می‌خرید، قواعد اجاره را در اجاره خانه در ترکیه بخوانید. فهرست شرکت‌های ساختمانی ترکیه توصیه به خرید از هیچ پروژه‌ای نیست؛ پروانه و ایسکان هر پروژه را جداگانه بررسی کنید. شماره‌های اضطراری را هم در شماره‌های ضروری و اورژانس ترکیه داشته باشید.

اشتباهات رایج در بررسی ساختمان

اشتباه	پیامد	راه پیشگیری
اکتفا به عکس ایسکان	ایسکان مربوط به بخشی دیگر از پروژه یا سند نامعتبر	نسخه رسمی شهرداری با شماره و تاریخ
یکی گرفتن سند قرمز و ایسکان	ساختمان‌های دارای گواهی ثبت ساختمان ممکن است بدون ایسکان به کات مولکیتی رسیده باشند	پرسیدن مسیر ثبت و وجود YKB
تکیه بر قیمت پایین	ساختمان بدون مجوز یا پرخطر	بررسی بیانات و شهرداری
اعتماد به «سالم است» فروشنده	گزارشی مستند وجود ندارد	گزارش مهندس مستقل
فراموش‌کردن داسک	تأخیر در انتقال سند	بیمه‌نامه خریدار پیش از روز سند
نادیده گرفتن تحول شهری	تصمیم اکثریت، هزینه ناگهانی	سؤال از مدیر ساختمان و ریاست تحول شهری
نگاه به نقشه زلزله به‌جای ساختمان	نقشه شتاب زمین را می‌دهد، نه کیفیت بنا	نقشه زلزله ترکیه را مکمل بدانید

محدودیت‌های این راهنما و آنچه تأیید نکردیم

• سایت‌های csb.gov.tr و yds.csb.gov.tr از شبکه ما قابل دسترسی نبود؛ بنابراین نمی‌گوییم برای عموم سرویسی به نام «Yapı Denetim Sorgulama» با چه خروجی وجود دارد.
• نام رسمی سرویس «Binam Sağlam mı؟» را تأیید نکردیم.
• پوشش دقیق یارانه‌ها برای خریداران خارجی و مبلغ ماهانه کمک اجاره را تأیید نکردیم.
• تاریخ تمدیدهای نهایی عفو ساخت‌وساز ۲۰۱۸ را تأیید نکردیم؛ فقط تاریخ‌های متن قانون را آوردیم.
• قوانین و آیین‌نامه‌ها تغییر می‌کنند؛ مرجع، متن روز mevzuat.gov.tr و روزنامه رسمی است.

راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک

پس از بررسی ساختمان، این راهنماها مرحله‌های بعدی را توضیح می‌دهند:

• خرید زمین و باغ در ترکیه
• وام خرید خانه در ترکیه برای خارجی‌ها
• مالیات سالانه ملک در ترکیه
• فروش ملک در ترکیه
• بنگاه املاک در ترکیه (مجوز و کمیسیون)
• انشعاب برق، آب، گاز و اینترنت در ترکیه