عایدات در ترکیه ۲۰۲۶ | هزینه شارژ ماهیانه ساختمان + قانون جدید

آخرین به‌روزرسانی: ۱ مهر ۱۴۰۵ (۲۳ سپتامبر ۲۰۲۶) — چارچوب حقوقی این راهنما از متن رسمی قانون مالکیت طبقاتی ترکیه (قانون ۶۳۴) در سایت mevzuat.gov.tr و قانون اصلاحی ۷۵۷۹ منتشرشده در روزنامه رسمی ۲۲ مه ۲۰۲۶ گرفته شده و ارقام آن از پژوهش «اوا گایریمنکول» (۷ فوریه ۲۰۲۶)، گزارش انجمن مدیران حرفه‌ای تأسیسات ترکیه PTYD (۲۰۲۵) و جدول شهری BYönetim (۱۸ مه ۲۰۲۶) است.

عایدات در ترکیه (aidat) همان شارژ ماهانه ساختمان است؛ مبلغی که هر ماه بابت هزینه‌های مشترک ساختمان یا مجتمع به مدیریت پرداخت می‌شود و در سال ۲۰۲۶ به یکی از سنگین‌ترین اقلام هزینه زندگی خانوارهای ایرانی در ترکیه تبدیل شده است. برخلاف تصور رایج، عایدات نه یک «حق‌الزحمه اختیاری» است و نه مبلغی که مدیر ساختمان دلبخواهی تعیین کند: قانون مالکیت طبقاتی ترکیه (Kat Mülkiyeti Kanunu شماره ۶۳۴) دقیقاً مشخص کرده چه کسی، با چه نصابی و بر چه مبنایی این رقم را تعیین می‌کند، چه کسی باید بپردازد، اگر نپردازد چه می‌شود و در چه شرایطی می‌توان آن را در دادگاه به چالش کشید. در این راهنما همه این‌ها را با ارقام واقعی ۲۰۲۶ و ارجاع به مواد قانونی توضیح می‌دهیم.

خلاصه عایدات ترکیه در ۲۰۲۶: میانگین عایدات استانبول در ۲۰۲۶ برابر ۳٬۳۳۰ لیر در ماه است (۲٬۳۸۰ لیر در ۲۰۲۵) — یعنی حدود ۴۰٪ افزایش. گران‌ترین میانگین منطقه‌ای بشیکتاش با ۸٬۴۰۰ لیر و ارزان‌ترین چاتالجا با ۱٬۴۵۰ لیر است. یک آپارتمان معمولی در بخش اروپایی استانبول ۱٬۸۰۰ تا ۳٬۵۰۰ لیر و در بخش آسیایی ۱٬۵۰۰ تا ۳٬۰۰۰ لیر عایدات دارد. پرداخت‌نکردن عایدات طبق ماده ۲۰ قانون ۶۳۴ جریمه دیرکرد ۵٪ ماهانه دارد و می‌تواند به اجرائیه و رهن قانونی روی سند ملک برسد. از ۲۲ مه ۲۰۲۶ قانون ۷۵۷۹ برای اولین بار اختیار مدیر ساختمان در افزایش یک‌طرفه عایدات را محدود کرده است.

عایدات در ترکیه چیست و دقیقاً شامل چه هزینه‌هایی می‌شود؟

عایدات مجموع «هزینه‌های عمومی ملک اصلی» (anagayrimenkulün genel giderleri) است که ماده ۲۰ قانون ۶۳۴ آن را تعریف کرده است. این مبلغ در عمل بودجه سالانه ساختمان است که بر تعداد ماه‌ها و بر واحدها تقسیم می‌شود. طبق تحلیل BYönetim (۱۸ مه ۲۰۲۶)، در ساختمان‌های ترکیه هزینه پرسنل به‌تنهایی معمولاً ۵۰ تا ۶۰ درصد کل عایدات را می‌بلعد و حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد هم به صندوق ذخیره اختصاص می‌یابد.

قلم هزینه	معمولاً داخل عایدات هست؟	توضیح
حقوق سرایدار، نگهبان، باغبان و موتورخانه‌چی	بله	بزرگ‌ترین بخش؛ ۵۰ تا ۶۰٪ بودجه
حقوق مدیر ساختمان (yönetici aylığı)	بله	در ماده ۲۰ صراحتاً ذکر شده
نظافت مشاعات و جمع‌آوری زباله	بله	شامل راه‌پله، لابی، پارکینگ
سرویس و بازرسی سالانه آسانسور	بله	طبق ماده ۳۵ قانون ۶۳۴ اجباری است
بیمه ساختمان اصلی	بله	ماده ۲۰ بند (ب)
تعمیر، نگهداری و مقاوم‌سازی مشاعات	بله	شامل بام، نما، لوله‌کشی مشترک
برق و آب مشاعات، روشنایی محوطه	بله	قبض جداگانه ندارد
استخر، باشگاه، زمین تنیس، فضای سبز	بله (اگر وجود داشته باشد)	می‌تواند عایدات را دو تا سه برابر کند
صندوق ذخیره و تعمیرات اساسی	بله	حدود ۱۰ تا ۱۵٪
برق، گاز و آب واحد شخصی شما	خیر	قبض جداگانه به نام خودتان
اینترنت و تلفن واحد	خیر	قرارداد شخصی
مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi)	خیر	مستقیم به شهرداری

نکته مهم برای ایرانیانی که تازه وارد شده‌اند: عایدات جای قبوض شما را نمی‌گیرد. برای درک کامل هزینه‌های جانبی، راهنمای هزینه قبوض در ترکیه و هزینه اینترنت در ترکیه را در کنار همین صفحه بخوانید. تصویر کلی‌تر هزینه ماهانه زندگی هم در هزینه زندگی در ترکیه آمده است.

چه کسی مبلغ عایدات را تعیین می‌کند؟ نقش مجمع مالکان و «طرح بهره‌برداری»

مدیر ساختمان یا شرکت مدیریت، قانوناً مالک تصمیم درباره رقم عایدات نیست. طبق قانون ۶۳۴:

• مجمع مالکان (Kat Malikleri Kurulu) بالاترین مرجع است و دست‌کم سالی یک بار، در زمان مقرر در طرح مدیریت و اگر زمانی مقرر نشده باشد در ماه اول هر سال تقویمی، تشکیل می‌شود (ماده ۲۹).
• نصاب تشکیل جلسه، بیش از نصف مالکان هم از نظر تعداد و هم از نظر سهم زمین است و تصمیم با اکثریت آرا گرفته می‌شود (ماده ۳۰). اگر جلسه اول به حد نصاب نرسد، جلسه دوم حداکثر ۱۵ روز بعد با اکثریت مطلق حاضران تصمیم می‌گیرد.
• طرح بهره‌برداری (İşletme Projesi) سند بودجه است: درآمد و هزینه تخمینی یک‌ساله، سهم هر مالک و مبلغ پیش‌پرداخت هر واحد را نشان می‌دهد (ماده ۳۷).
• طرح مدیریت (Yönetim Planı) سند پایه‌ای مجتمع است که در ستون «بیانات» دفتر مالکیت طبقاتی ثبت می‌شود و طبق ماده ۲۸ حکم قرارداد الزام‌آور برای همه مالکان و جانشینان آن‌ها را دارد. پیش از خرید یا اجاره، خواستن نسخه این سند حق شماست.

نکته حقوقی که بسیاری نمی‌دانند: طبق ماده ۳۷، طرح بهره‌برداری نهایی‌شده و تصمیمات مجمع مالکان درباره هزینه‌های بهره‌برداری، جزو «اسناد موضوع بند ۱ ماده ۶۸ قانون اجرا و ورشکستگی» محسوب می‌شود؛ یعنی مدیریت ساختمان برای وصول عایدات سند در دست دارد و نیازی به حکم دادگاه ندارد.

قانون جدید ۲۰۲۶: آیا افزایش عایدات در ترکیه سقف قانونی دارد؟

این پرسش پرتکرارترین سؤال سال ۲۰۲۶ است و پاسخ آن دو بخشی است.

بخش اول — تصمیم مجمع مالکان سقف ندارد. هیچ ماده‌ای در قانون ترکیه درصد مشخصی برای افزایش سالانه عایدات تعیین نکرده است. عایدات بر مبنای هزینه واقعی ساختمان بسته می‌شود، نه بر مبنای نرخ دولتی. ارقام «۲۵٫۴۹ درصد» و «۳۱٫۷۹ درصد» که در شبکه‌های اجتماعی فارسی‌زبان دست‌به‌دست می‌شود، مربوط به عایدات نیست.

بخش دوم — از ۲۲ مه ۲۰۲۶ اختیار یک‌طرفه مدیر محدود شد. قانون شماره ۷۵۷۹ («قانون اصلاح قانون ثبت اسناد و برخی قوانین»)، مصوب ۷ مه ۲۰۲۶ و منتشرشده در روزنامه رسمی ۲۲ مه ۲۰۲۶، مواد ۳۵، ۳۷ و ۷۰ قانون ۶۳۴ را تغییر داد. مهم‌ترین تغییرات:

1. طرح بهره‌برداری باید در مجمع عمومی مالکان تصویب شود. اگر طرح مصوب وجود نداشته باشد، مدیر بدون تأخیر یک طرح بهره‌برداری موقت تهیه می‌کند که حداکثر تا سه ماه اعتبار دارد و باید ظرف همان سه ماه در مجمع عمومی تصویب یا اصلاح شود.
2. اگر طرح بهره‌برداری قبلی موجود باشد، مبلغ پیش‌بینی‌شده در طرح موقت نمی‌تواند بیش از «نرخ تجدید ارزیابی» (yeniden değerleme oranı) سال قبل از مبلغ طرح در حال اجرا بیشتر باشد. این نرخ طبق ماده مکرر ۲۹۸ قانون آیین دادرسی مالیاتی تعیین می‌شود و برای سال ۲۰۲۵ با بخشنامه شماره ۵۸۵ (روزنامه رسمی ۲۷ نوامبر ۲۰۲۵، شماره ۳۳۰۹۰) برابر ۲۵٫۴۹ درصد اعلام شد.
3. در ماده ۷۰ (مجتمع‌های بزرگ/toplu yapı)، نصاب تغییر طرح مدیریت از چهار‌پنجم به دو‌سوم کاهش یافت و مقرر شد مفاد مغایر طرح‌های مدیریت اجرا نشود.

موضوع	وضعیت پیش از ۲۲ مه ۲۰۲۶	وضعیت پس از قانون ۷۵۷۹
تصویب بودجه سالانه	عملاً اغلب توسط مدیریت	الزاماً در مجمع عمومی مالکان
طرح موقت مدیر	بدون سقف زمانی روشن	حداکثر سه ماه
سقف افزایش در طرح موقت	وجود نداشت	حداکثر نرخ تجدید ارزیابی (۲۵٫۴۹٪ برای مبنای ۲۰۲۵)
سقف افزایش مصوب مجمع	ندارد	همچنان ندارد
تغییر طرح مدیریت در مجتمع‌های بزرگ	۴/۵ آرا	۲/۳ آرا

هشدار عملی: هماهنگ‌کننده اوا گایریمنکول، سرکان بال، در گزارش فوریه ۲۰۲۶ گفته است بسیاری از شرکت‌های مدیریت «از ترس اینکه در آینده نتوانند بالاتر از نرخ تجدید ارزیابی افزایش دهند، زیاده‌خواهانه از باند بالا زام گذاشتند». یعنی بخشی از جهش ۴۰ درصدی ۲۰۲۶ ناشی از هزینه واقعی نبوده است.

سهم زمین (arsa payı) چیست و چرا عایدات همسایه شما فرق دارد؟

«سهم زمین» نسبتی از کل زمین ملک اصلی است که در سند (تاپو) هر واحد نوشته می‌شود و معمولاً — نه همیشه — متناسب با متراژ واحد است. ماده ۲۰ قانون ۶۳۴ هزینه‌ها را به دو دسته تقسیم می‌کند و مبنای تقسیم هر دسته متفاوت است:

نوع هزینه	مبنای تقسیم طبق ماده ۲۰	نتیجه عملی
هزینه سرایدار، موتورخانه‌چی، باغبان و نگهبان و پیش‌پرداخت آن‌ها (بند الف)	به‌طور مساوی بین همه مالکان	واحد ۵۰ متری و ۲۰۰ متری یکسان می‌پردازند
حق بیمه ساختمان، نگهداری/حفاظت/مقاوم‌سازی و تعمیر مشاعات، حقوق مدیر و هزینه بهره‌برداری تأسیسات مشترک (بند ب)	به نسبت سهم زمین هر واحد	واحد بزرگ‌تر بیشتر می‌پردازد
توافق خلاف این تقسیم	مجاز است («مگر بین آن‌ها توافق دیگری باشد»)	می‌تواند در طرح مدیریت یا تصمیم مجمع بیاید

پس اگر می‌بینید همسایه‌ای با واحد بزرگ‌تر فقط اندکی بیشتر از شما می‌پردازد، معمولاً به این دلیل است که بخش بزرگی از بودجه (حقوق پرسنل) قانوناً مساوی تقسیم می‌شود. پیش از امضای قرارداد، سهم زمین واحد را در سند بررسی کنید؛ توضیح انواع سند در انواع سند ملکی در ترکیه و هزینه‌های انتقال در هزینه‌های سند در ترکیه آمده است.

عایدات در ترکیه چقدر است؟ ارقام واقعی ۲۰۲۶ به تفکیک شهر و نوع ساختمان

جدول زیر بر اساس تحلیل BYönetim (۱۸ مه ۲۰۲۶) برای یک آپارتمان استاندارد ۲+۱ و تکمیل آن با پژوهش اوا گایریمنکول (۷ فوریه ۲۰۲۶) تنظیم شده است. همه ارقام لیر ترکیه در ماه‌اند.

شهر و منطقه	عایدات ماهانه آپارتمان معمولی	توضیح
استانبول – بخش اروپایی (میان‌رده)	۱٬۸۰۰ تا ۳٬۵۰۰ لیر	بالاترین میانگین کشور
استانبول – بخش آسیایی (میان‌رده)	۱٬۵۰۰ تا ۳٬۰۰۰ لیر	حدود ۱۵ تا ۲۰٪ ارزان‌تر
آنکارا (چانکایا، ینی‌محله)	۱٬۲۰۰ تا ۲٬۵۰۰ لیر	چانکایا ۱۰۰ متری: ۳٬۲۰۰–۳٬۵۰۰ لیر
ازمیر (بورنووا، کارشیاکا، کوناک)	۱٬۳۰۰ تا ۲٬۷۰۰ لیر	کارشیاکا ۱۰۰ متری: ۳٬۶۰۰–۳٬۹۰۰ لیر
بورسا (نیلوفر، عثمان‌غازی)	۹۰۰ تا ۱٬۹۰۰ لیر	ارزان‌ترین کلان‌شهر فهرست
آنتالیا (کونیاآلتی، مراتپاشا)	۱٬۱۰۰ تا ۲٬۴۰۰ لیر	در مجتمع‌های ساحلی بیشتر
آناتولی مرکزی (اسکی‌شهیر، قونیه، قیصریه)	۷۰۰ تا ۱٬۶۰۰ لیر	کمترین ارقام
رزیدانس و مجتمع‌های لوکس (همه شهرها)	۴٬۵۰۰ تا ۱۲٬۰۰۰ لیر	بدون احتساب پروژه‌های برندشده
ساختمان‌های تک و قدیمی آنکارا	۴۰۰ تا ۵۰۰ لیر	بدون امکانات رفاهی
ساختمان‌های تک و قدیمی ازمیر	۵۰۰ تا ۶۰۰ لیر	بدون امکانات رفاهی

برای مقایسه با نرخ دلار، نرخ رسمی بانک مرکزی ترکیه در ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۴۸٫۸۲۰۱ لیر برای هر دلار بوده است؛ یعنی میانگین عایدات استانبول (۳٬۳۳۰ لیر) حدود ۶۸ دلار و یک رزیدانس لوکس ۷۰٬۰۰۰ لیری حدود ۱٬۴۳۴ دلار در ماه می‌شود. همه تبدیل‌های دلاری این صفحه با همین نرخ انجام شده است.

اگر دنبال شهر یا محله ارزان‌تر هستید، فهرست‌های ارزان‌ترین محله‌های استانبول و گران‌ترین محله‌های استانبول را ببینید؛ تفاوت دو سمت شهر هم در بخش آسیایی و اروپایی استانبول توضیح داده شده است.

جدول عایدات مناطق استانبول: از ۶۴۵ تا ۱۳٬۱۳۴ لیر

دو منبع معتبر، دو تصویر مکمل می‌دهند. انجمن مدیران حرفه‌ای تأسیسات ترکیه (PTYD) در پژوهش «عایدات و مدیریت در فضاهای زندگی جمعی — تحلیل داده ۲۰۲۵» بیش از ۲۱ هزار مجتمع، آپارتمان و رزیدانس و بیش از ۱٫۵ میلیون واحد مستقل را بررسی کرده است. این ارقام میانگین همه انواع ساختمان از جمله رزیدانس‌های لوکس‌اند و بنابراین بالاتر از میانگین آپارتمان‌های معمولی درمی‌آیند.

رتبه	گران‌ترین مناطق (PTYD ۲۰۲۵)	میانگین ماهانه	ارزان‌ترین مناطق (PTYD ۲۰۲۵)	میانگین ماهانه
۱	بشیکتاش	۱۳٬۱۳۴ لیر	آدالار (جزایر)	۶۴۵ لیر
۲	بیکوز	۱۱٬۳۴۰ لیر	چاتالجا	۱٬۷۵۰ لیر
۳	ساری‌یر	۱۱٬۲۱۴ لیر	فاتح	۱٬۸۱۳ لیر
۴	زیتین‌بورنو	۹٬۷۸۸ لیر	آرناووت‌کوی	۲٬۰۷۱ لیر
۵	شیشلی	۹٬۰۲۴ لیر	سیلیوری	۲٬۸۳۲ لیر

اختلاف میان دو سر طیف نزدیک به بیست برابر است. پژوهش اوا گایریمنکول (فوریه ۲۰۲۶) که میانگین منطقه‌ای را برای مجموع ساختمان‌ها محاسبه کرده، ارقام محافظه‌کارانه‌تری می‌دهد: بشیکتاش ۸٬۴۰۰ لیر، شیشلی ۷٬۰۰۰ لیر، کادیکوی ۶٬۵۰۰ لیر در صدر و چاتالجا ۱٬۴۵۰ لیر و سپس سیلیوری، آرناووت‌کوی و سلطان‌غازی هر سه ۱٬۶۵۰ لیر در انتهای جدول. تفاوت دو منبع طبیعی است: PTYD رزیدانس‌های گران را هم در میانگین آورده است.

یک عدد تکان‌دهنده در گزارش PTYD: بالاترین عایدات تکی ثبت‌شده در استانبول از ۶۲ هزار لیر (حدود ۱٬۲۷۰ دلار) در ماه گذشته و ساکنان بیش از ۱۱۷ هزار واحد در سال ۲۰۲۵ صرفاً به‌دلیل سنگینی عایدات در داخل استانبول جابه‌جا شده‌اند — پدیده‌ای که رسانه‌های ترکیه از آن با عنوان «کوچ عایداتی» یاد می‌کنند.

برای بررسی منطقه‌به‌منطقه، صفحه‌های اختصاصی سایت را ببینید: قیمت خانه در بشیکتاش، قیمت خانه در شیشلی، قیمت خانه در کادیکوی، قیمت ویلا در بیکوز و قیمت خانه در اسن‌یورت.

عایدات رزیدانس، پروژه‌های برندشده و ویلا در ۲۰۲۶

اگر خرید یا اجاره در پروژه‌های لوکس را در نظر دارید، ارقام زیر — همه از پژوهش اوا گایریمنکول، فوریه ۲۰۲۶ — باید پیش از امضا در بودجه شما دیده شود:

نوع ملک و منطقه	عایدات ماهانه ۲۰۲۶	معادل تقریبی دلاری
پروژه برندشده بشیکتاش، واحد ۱۰۰ متری	تا ۴۵٬۰۰۰ لیر	حدود ۹۲۲ دلار
پروژه برندشده بشیکتاش، واحد ۲۰۰ متر و بالاتر	تا ۷۰٬۰۰۰ لیر	حدود ۱٬۴۳۴ دلار
پروژه برندشده شیشلی، واحد ۱۰۰ متری	بیش از ۵۰٬۰۰۰ لیر	بیش از ۱٬۰۲۴ دلار
مجتمع‌های ویلایی ساری‌یر، اسکودار و بیکوز	۲۳٬۰۰۰ تا ۳۰٬۰۰۰ لیر	۴۷۱ تا ۶۱۵ دلار
رزیدانس‌های اطراف خیابان بغداد (کادیکوی)	۱۵٬۰۰۰ تا ۲۰٬۰۰۰ لیر	۳۰۷ تا ۴۱۰ دلار
پروژه‌های برندشده آنکارا (همه مناطق)	۱۱٬۰۰۰ تا ۲۳٬۰۰۰ لیر	۲۲۵ تا ۴۷۱ دلار
پروژه‌های لوکس چانکایا آنکارا	۱۹٬۰۰۰ تا ۲۱٬۰۰۰ لیر	۳۸۹ تا ۴۳۰ دلار
مجتمع‌های ییلاقی لوکس چشمه (ازمیر)	۹٬۵۰۰ تا ۲۰٬۰۰۰ لیر	۱۹۵ تا ۴۱۰ دلار

در مجتمع‌های ویلایی با تعداد واحد کم، چون هزینه ثابت نگهبانی و محوطه بین واحدهای کمتری تقسیم می‌شود، رقم می‌تواند از این بازه هم بالاتر برود. پیش از تصمیم، تفاوت انواع ملک را در انواع خانه در ترکیه بخوانید.

عایدات را مالک می‌پردازد یا مستاجر؟

این پرسش منبع بیشترین اختلاف میان ایرانیان و مدیریت ساختمان‌هاست. پاسخ حقوقی روشن است:

• بدهکار اصلی، مالک است. ماده ۲۰ تکلیف مشارکت در هزینه‌های عمومی را بر عهده «هر یک از مالکان طبقاتی» گذاشته است.
• مستاجر مسئولیت تضامنی دارد. ماده ۲۲ صراحت دارد کسانی که بر اساس قرارداد اجاره، حق سکنی یا هر سبب دیگر به‌طور مستمر از واحد استفاده می‌کنند، در کنار مالک «مشترکاً و متضامناً» مسئول بدهی عایدات و خسارت دیرکرد هستند — اما مسئولیت مستاجر محدود به مبلغ اجاره‌ای است که باید بپردازد و پرداختی او از بدهی اجاره‌اش کسر می‌شود.
• دمیرباش (demirbaş) سهم مالک است. هزینه‌های سرمایه‌ای و تجهیزات ثابت — مثل تعمیر اساسی بام یا تعویض آسانسور — طبق قاعده ماده ۳۰۳ قانون تعهدات ترکیه بر عهده موجر است. اگر مدیریت نتواند آن را از مالک بگیرد و از مستاجر بگیرد، مستاجر حق دارد همان مبلغ را از اجاره کم کند.

قلم	پرداخت‌کننده در عمل	مبنای قانونی
عایدات جاری (نظافت، نگهبانی، برق مشاعات)	مستاجر (طبق قرارداد اجاره)	شرط رایج قرارداد + ماده ۲۲
دمیرباش و تعمیرات اساسی	مالک	ماده ۳۰۳ قانون تعهدات
بدهی معوق پیش از شروع اجاره	مالک	مسئولیت مستاجر از تاریخ سکونت
خسارت دیرکرد ۵٪ ماهانه	هر کس که در پرداخت تأخیر کرده	ماده ۲۰ بند پایانی
سقف مسئولیت مستاجر	تا سقف مبلغ اجاره	ماده ۲۲ بند ۱

اگر قصد اجاره دارید، حتماً پیش از امضا در قرارداد بنویسید عایدات بر عهده کیست و «دمیرباش» مستثنا شده است. جزئیات فرایند در اجاره خانه در ترکیه، اجاره خانه در استانبول و اجاره خانه و اقامت در ترکیه آمده است.

اگر عایدات را نپردازید چه می‌شود؟ جریمه ۵ درصد، اجرائیه و رهن قانونی

قانون ۶۳۴ یکی از سخت‌گیرانه‌ترین نظام‌های وصول شارژ در دنیا را دارد. زنجیره اقدامات به این ترتیب است:

مرحله	آنچه رخ می‌دهد	ماده قانونی
۱. خسارت دیرکرد	۵٪ در ماه برای روزهای تأخیر، محاسبه بر کل بدهی	ماده ۲۰
۲. طرح دعوا یا اجرائیه	هر یک از مالکان یا مدیر می‌تواند اقدام کند	ماده ۲۰
۳. مراجعه به مستاجر	وصول از ساکن، تا سقف اجاره	ماده ۲۲
۴. رهن قانونی روی واحد	به درخواست کتبی مدیر (یا یکی از مالکان)، رهن قانونی به نفع سایر مالکان روی سند ثبت می‌شود	ماده ۲۲
۵. اولویت طلب	طلب مالکان بابت هزینه‌های مشترک «اولویت‌دار» است	ماده ۲۲
۶. الزام به واگذاری مالکیت	اگر در دو سال تقویمی سه بار اجرائیه یا دعوا علیه مالک اقامه شود، وضعیت «غیرقابل‌تحمل» فرض می‌شود و سایر مالکان می‌توانند از دادگاه انتقال مالکیت واحد به خودشان را بخواهند	ماده ۲۵

توجه کنید که جریمه ۵ درصدی، ماهانه است نه سالانه؛ یعنی یک بدهی ۱۰٬۰۰۰ لیری پس از شش ماه تأخیر حدود ۳٬۰۰۰ لیر خسارت دیرکرد روی خود می‌آورد. این نرخ در قانون تعیین شده و طرح مدیریت نمی‌تواند آن را تغییر دهد. (پیش از اصلاح سال ۲۰۰۷ این نرخ ۱۰ درصد ماهانه بود و با قانون ۵۷۱۱ به ۵ درصد کاهش یافت.)

خانه‌ای که می‌خرید بدهی عایدات دارد؟ مهم‌ترین نکته برای خریداران ایرانی

این بخش را با دقت بخوانید، چون بارها باعث ضرر خریداران ایرانی شده است. قاعده و استثناها:

• قاعده کلی: مالک جدید مسئول بدهی‌های عایدات مربوط به دوره پیش از انتقال مالکیت نیست؛ مسئولیت او از تاریخ ثبت سند آغاز می‌شود. این موضع در رویه دیوان عالی ترکیه (از جمله رأی شعبه ۱۸ حقوقی، ۱۴ آوریل ۲۰۰۵) تثبیت شده است.
• استثنای اول و خطرناک: اگر پیش از انتقال، رهن قانونی موضوع ماده ۲۲ روی همان واحد ثبت شده باشد، آن رهن به ملک چسبیده است و با فروش از بین نمی‌رود. یعنی ملک شما وثیقه بدهی مالک قبلی می‌ماند.
• استثنای دوم: اگر شما پیش از خرید، همان واحد را به‌عنوان مستاجر یا ساکن مستمر در اختیار داشته‌اید، طبق ماده ۲۲ ممکن است بابت همان دوره مسئولیت تضامنی داشته باشید.
• استثنای سوم: بدهی «دمیرباش» و صندوق ذخیره در عمل به واحد وابسته است و مدیریت‌ها معمولاً پیش از صدور کارت ورودی یا فعال‌سازی خدمات، تسویه آن را می‌خواهند.

اقدام پیش از امضای سند	چرا مهم است
درخواست «برگه عدم بدهی» (borcu yoktur yazısı) از مدیریت	تنها سند کتبی که وضعیت بدهی واحد را نشان می‌دهد
بررسی ستون «بیانات» سند در اداره تاپو	رهن قانونی ماده ۲۲ همین‌جا دیده می‌شود
دیدن صورت‌جلسه آخرین مجمع مالکان و طرح بهره‌برداری	رقم مصوب ۲۰۲۶ و افزایش‌های تصویب‌شده
پرسیدن درباره تعمیرات اساسی تصویب‌شده اما اجرانشده	می‌تواند به عایدات فوق‌العاده سال بعد تبدیل شود
نوشتن شرط تسویه بدهی‌های گذشته در قولنامه	ابزار حقوقی برای رجوع به فروشنده
نگه‌داشتن بخشی از ثمن تا ارائه برگه عدم بدهی	ساده‌ترین راه کنترل ریسک

مراحل کامل خرید در مراحل خرید ملک در ترکیه، خرید خانه در استانبول و خرید خانه و اقامت در ترکیه توضیح داده شده است.

آیا می‌توان از پرداخت عایدات امکاناتی که استفاده نمی‌کنیم خودداری کرد؟

پاسخ قانون صریح و منفی است. بند (ج) ماده ۲۰ می‌گوید مالکان طبقاتی نمی‌توانند با صرف‌نظر کردن از حق استفاده از مشاعات یا تأسیسات، یا با این ادعا که به‌دلیل وضعیت واحدشان نیازی به استفاده از آن‌ها ندارند، از پرداخت سهم هزینه و پیش‌پرداخت خودداری کنند.

یعنی این استدلال‌های رایج پذیرفته نیست: «من از استخر استفاده نمی‌کنم»، «واحد من طبقه همکف است و آسانسور نمی‌خواهم»، «من بیشتر سال در ایران هستم و خانه خالی است». تنها استثنای قانونی در ماده ۲۰ مربوط به رجوع است: اگر هزینه‌ای بر اثر رفتار تقصیرکارانه یکی از مالکان یا کسی که از واحد او استفاده می‌کند ایجاد شده باشد، پرداخت‌کنندگان حق رجوع به او را دارند. همچنین طبق ماده ۴۲، هزینه «نوآوری‌ها و الحاقات» اختیاری مشاعات توسط استفاده‌کنندگان از آن نوآوری و به نسبت بهره‌مندی پرداخت می‌شود — که با هزینه‌های جاری موضوع ماده ۲۰ فرق دارد.

پس تنها راه واقعی کاهش عایدات، انتخاب درست ساختمان است، نه مذاکره پس از اسکان.

چطور عایدات ناعادلانه را به چالش بکشیم؟

اگر معتقدید رقم تصویب‌شده غیرقانونی یا نامتناسب است، مسیر قانونی روشنی وجود دارد:

گام	اقدام	مهلت / نکته
۱	درخواست کتبی صورت‌جلسه مجمع، طرح بهره‌برداری و دفتر هزینه‌ها	مدیر طبق ماده ۳۶ موظف به نگهداری دفتر و اسناد است
۲	بررسی اینکه تقسیم هزینه‌ها با ماده ۲۰ (مساوی/سهم زمین) بخواند	رایج‌ترین ایراد قابل اثبات
۳	بررسی نصاب جلسه و رأی طبق ماده ۳۰	جلسه بدون نصاب، تصمیم را بی‌اعتبار می‌کند
۴	طرح دعوای ابطال تصمیم در دادگاه صلح محل ملک	مالک حاضر و مخالف: ۱ ماه از تاریخ تصمیم؛ مالک غایب: ۱ ماه از اطلاع و در هر حال حداکثر ۶ ماه از تاریخ تصمیم (ماده ۳۳)
۵	درخواست «مداخله قاضی» در صورت تخلف مدیر یا ساکن	ماده ۳۳؛ ضمانت اجرا جریمه اداری ۲۵۰ تا ۲٬۰۰۰ لیر
۶	طرح موضوع تغییر مدیر در مجمع بعدی	مدیر هر سال در مجمع عادی دوباره انتخاب می‌شود (ماده ۳۴)

دو نکته: اگر تصمیم مجمع «معدوم یا باطل مطلق» باشد، شرط مهلت اعمال نمی‌شود. و اگر مالکان در انتخاب مدیر به توافق نرسند، دادگاه صلح به درخواست یکی از مالکان مدیر تعیین می‌کند (ماده ۳۴) — مدیری که تا شش ماه توسط مجمع قابل تعویض نیست.

چگونه عایدات کمتری بپردازیم؟ پرسش‌های پیش از خرید یا اجاره

بررسی کنید	چرا
تعداد واحدهای مجتمع	هزینه ثابت نگهبانی و محوطه بین واحدهای بیشتر تقسیم می‌شود
تعداد و نوع امکانات (استخر روباز/سرپوشیده، باشگاه، سونا)	استخر سرپوشیده گران‌ترین قلم عایدات یک مجتمع است
تعداد پرسنل شبانه‌روزی	هر شیفت نگهبانی ۲۴ ساعته یعنی سه حقوق کامل
سیستم گرمایش (مرکزی یا شوفاژ مستقل)	سیستم مرکزی معمولاً داخل عایدات است و در زمستان ۲ تا ۴ برابر می‌شود
سن ساختمان و سابقه تعمیرات اساسی	ساختمان قدیمی یعنی احتمال عایدات فوق‌العاده
نسبت واحدهای خالی یا بدهکار	بدهی دیگران در عمل بار مالی باقی ساکنان را بالا می‌برد
رقم صندوق ذخیره در طرح بهره‌برداری	صندوق کم یعنی شوک هزینه در آینده
ساختمان‌های تک (apartman) در برابر مجتمع (site)	تفاوت می‌تواند چند برابر باشد

در عمل، یک آپارتمان معمولی در ساختمان کوچک بدون امکانات در ترکیه در ۲۰۲۶ می‌تواند با ۴۰۰ تا ۱٬۰۰۰ لیر در ماه اداره شود، در حالی که همان متراژ در یک مجتمع برندشده به ۱۵ تا ۴۵ هزار لیر می‌رسد. تفاوت را پیش از امضا حساب کنید. اگر دنبال گزینه‌های مقرون‌به‌صرفه‌اید، محله باغچه‌شهیر، اسن‌یورت استانبول و خرید خانه در ازمیر گزینه‌های رایج ایرانیان‌اند؛ ارقام بورسا و آنکارا هم در قیمت خانه در بورسا و قیمت خانه در چانکایا آنکارا آمده است.

نکته‌ای درباره شرکت‌های مدیریت ساختمان

در گزارش فوریه ۲۰۲۶ بیگ‌پارا آمده است که در کنار محدودیت طرح بهره‌برداری موقت، مقرر شده شرکت‌های مدیریت ساختمان از سوی وزارت محیط‌زیست و شهرسازی طبقه‌بندی و دارای مجوز شوند و دست‌کم سالی یک بار بازرسی شوند. متن قانون ۷۵۷۹ خودش چنین ماده‌ای ندارد و اجرای این بخش به مقررات جداگانه واگذار شده است؛ بنابراین تا انتشار آیین‌نامه اجرایی، این موضوع را به‌عنوان یک تغییر «در دست اجرا» در نظر بگیرید و پیش از امضای قرارداد، سابقه و قرارداد شرکت مدیریت را از خود مجمع مالکان بپرسید.

منابع این راهنما

• متن رسمی قانون مالکیت طبقاتی ترکیه شماره ۶۳۴ – mevzuat.gov.tr
• قانون شماره ۷۵۷۹ – روزنامه رسمی ترکیه، ۲۲ مه ۲۰۲۶
• پژوهش اوا گایریمنکول درباره عایدات ۲۰۲۶ – بیگ‌پارا، ۷ فوریه ۲۰۲۶
• گزارش PTYD درباره عایدات مناطق استانبول – بیگ‌پارا
• جدول شهربه‌شهر عایدات ۲۰۲۶ – BYönetim، ۱۸ مه ۲۰۲۶
• نرخ تجدید ارزیابی ۲۰۲۵ (۲۵٫۴۹٪) – بخشنامه شماره ۵۸۵ قانون آیین دادرسی مالیاتی
• تحلیل نبود سقف قانونی افزایش عایدات در ۲۰۲۶

سوالات متداول درباره عایدات در ترکیه