راهنمای کامل بعد از خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶: مراحل ضروری

آخرین به‌روزرسانی: ۱ مهر ۱۴۰۵ (۲۳ سپتامبر ۲۰۲۶) — مبنای این راهنما متن رسمی قانون مالیات املاک (۱۳۱۹)، قانون مالکیت طبقاتی (۶۳۴) و قانون شهرسازی (۳۱۹۴) در mevzuat.gov.tr، پرسش‌های متداول و جدول تعرفه رسمی داسک (سپتامبر ۲۰۲۶)، تبلیغ شماره ۳۳۲ مالیات بر درآمد در روزنامه رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵، راهنمای رسمی درآمد اجاره اداره مالیات ترکیه (فوریه ۲۰۲۶) و آیین‌نامه خدمات مشترکان برق است.

بعد از خرید ملک در ترکیه و گرفتن سند (تاپو)، کار تازه شروع می‌شود: ملک باید در شهرداری ثبت شود، بیمه اجباری زلزله به نام شما صادر شود، قبض‌های برق و آب و گاز از نام فروشنده به نام شما منتقل شود، آدرس‌تان در سامانه ثبت احوال ثبت شود و از همان سال اول یک تقویم مالیاتی ثابت (اقساط مه و نوامبر) برایتان شروع می‌شود. بسیاری از ایرانیان تصور می‌کنند با امضای سند همه‌چیز تمام شده است و همین تصور، سال بعد به جریمه دیرکرد، قطع برق، بدهی عایدات و حتی مشکل در تمدید اقامت تبدیل می‌شود. این راهنما یک چک‌لیست عملی است: از ۳۰ روز اول بعد از تحویل سند تا مالیات سالانه ملک، انتقال قبوض، اجاره دادن قانونی ملک، فروش آن در آینده و آنچه باید از مشاور املاک خود انتظار داشته باشید.

خلاصه در یک نگاه: بعد از خرید ملک، اظهارنامه مالیات ملک (Emlak Vergisi Bildirimi) را تا پایان همان سال بودجه‌ای به شهرداری بدهید (اگر خرید در سه ماه آخر سال بوده، ظرف ۳ ماه). مالیات سالانه مسکن ۰٫۱٪ ارزش مالیاتی است که در کلان‌شهرها ۰٫۲٪ می‌شود و در دو قسط (مارس–مه و نوامبر) پرداخت می‌شود. از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ خریدار باید پیش از انجام معامله در تاپو بیمه داسک را به نام خودش گرفته باشد؛ بیمه فروشنده همان روز باطل می‌شود. ودیعه (güvence bedeli) برق برای مسکن در ۲۰۲۶ ۲۶۳ لیر به ازای هر کیلووات است. ثبت آدرس ظرف ۲۰ روز کاری الزامی است و جریمه نکردنش ۸۱۴ لیر. درآمد اجاره مسکن در سال ۲۰۲۶ تا ۵۸٬۰۰۰ لیر معاف است و همه اجاره‌ها باید از طریق بانک یا پست پرداخت شود.

بعد از خرید ملک در ترکیه دقیقاً چه کارهایی لازم است؟

مرحله خرید که در راهنمای مراحل خرید ملک در ترکیه توضیح داده‌ایم، با تحویل سند تاپو تمام می‌شود. از آن لحظه، شما در نگاه قانون ترکیه یک «مالک» هستید و چند تکلیف قانونی مشخص پیدا می‌کنید که هیچ‌کدام خودکار انجام نمی‌شوند:

• تکلیف مالیاتی: ثبت ملک در شهرداری محل و پرداخت مالیات سالانه ملک و مالیات محیط‌زیست (çevre temizlik vergisi).
• تکلیف بیمه‌ای: داشتن بیمه اجباری زلزله (داسک) معتبر به نام خودتان و تمدید سالانه آن.
• تکلیف قراردادی: انتقال یا باز کردن اشتراک برق، آب، گاز و اینترنت به نام خودتان.
• تکلیف ثبتی: ثبت آدرس محل سکونت در سامانه ثبت آدرس اگر قرار است در همان ملک زندگی کنید.
• تکلیف ساختمانی: پرداخت عایدات (شارژ) و شرکت در مجمع مالکان.

نکته‌ای که خیلی از خریداران ایرانی دیر متوجه می‌شوند این است که فروشنده وظیفه ندارد قبض‌ها را به نام شما کند یا اشتراک خود را ببندد؛ اگر او قرارداد گازش را فسخ نکند، طبق شرایط عمومی قرارداد اشتراک، بدهی‌های بعدی هم روی نام خودش ثبت می‌شود و شما هم تا زمانی که قرارداد جدید نبندید، گاز و برق قانونی ندارید. پس هماهنگی روز تحویل کلید، بخشی از خود معامله است.

چک‌لیست ۳۰ روز اول بعد از تحویل سند

این جدول ترتیب منطقی کارها را در ماه اول نشان می‌دهد. ترتیب مهم است، چون بعضی مراحل پیش‌نیاز مراحل بعدی‌اند (مثلاً بدون بیمه داسک، اشتراک برق و آب باز نمی‌شود):

اقدام	مهلت / زمان مناسب	کجا انجام می‌شود	نکته کلیدی
گرفتن کپی سند و صورت‌جلسه تحویل	روز اول	اداره تاپو / فروشنده	شماره‌های اشتراک برق و آب را هم از فروشنده بگیرید
بیمه اجباری زلزله (داسک) به نام خودتان	پیش از معامله تاپو	شرکت‌های بیمه و شعب بانکی	از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ شرط انجام معامله است
اظهارنامه مالیات ملک به شهرداری	تا پایان همان سال بودجه‌ای	شهرداری منطقه (بلدیه)	اگر خرید در ۳ ماه پایانی سال بود: ظرف ۳ ماه
انتقال اشتراک برق	هفته اول	شرکت توزیع برق منطقه	ودیعه نقدی و شماره پاسپورت لازم است
انتقال اشتراک آب	هفته اول	اداره آب شهر (İSKİ، ASKİ و…)	سند یا اجاره‌نامه + مدرک شناسایی معتبر
انتقال اشتراک گاز	هفته اول تا دوم	شرکت گاز شهر (İGDAŞ، Başkentgaz و…)	فروشنده باید قرارداد قبلی را فسخ کرده باشد
ثبت آدرس در ثبت احوال	۲۰ روز کاری	اداره ثبت احوال یا e-Devlet	اگر خودتان ساکن ملک می‌شوید
معرفی خود به مدیریت ساختمان	هفته اول	دفتر مدیریت مجتمع	بدهی عایدات مالک قبلی را استعلام بگیرید
اشتراک اینترنت	هفته دوم	اپراتورهای اینترنت	جزئیات در راهنمای اینترنت ما
درخواست اقامت بر اساس مالکیت	بعد از ثبت آدرس	اداره مهاجرت	شرط ارزش ملک ۲۰۰ هزار دلار

برای مقایسه با مرحله قبل از خرید، هزینه‌های سند و انتقال ملک را ببینید؛ در آن مطلب تاپو هارجی (مجموعاً ۴٪ ارزش اعلام‌شده) و هزینه‌های روز معامله را تفکیک کرده‌ایم.

ثبت ملک در شهرداری و مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi)

مالیات سالانه ملک در ترکیه را شهرداری می‌گیرد، نه اداره مالیات. طبق ماده ۲۳ قانون مالیات املاک شماره ۱۳۱۹، هر تغییری که «ارزش مالیاتی ملک را تغییر دهد» — از جمله خرید ملک — باید با «اظهارنامه مالیات ملک» (Emlak Vergisi Bildirimi) به شهرداری محل اعلام شود. مهلت آن روشن است:

1. قاعده کلی: اظهارنامه باید در همان سال بودجه‌ای که ملک خریده‌اید به شهرداری داده شود (یعنی تا ۳۱ دسامبر همان سال).
2. استثنای سه ماه آخر: اگر خرید در سه ماه پایانی سال (اکتبر، نوامبر، دسامبر) انجام شده باشد، مهلت ۳ ماه از تاریخ معامله است.
3. مالکیت مشاع: در مالکیت اشتراکی (paylı mülkiyet) هر شریک اظهارنامه جداگانه می‌دهد.

نرخ‌های مالیات در ماده ۸ و ماده ۱۸ همان قانون آمده و در محدوده شهرداری‌های کلان‌شهر (büyükşehir) صد درصد افزایش می‌یابد:

نوع ملک	نرخ در شهرهای عادی	نرخ در کلان‌شهرها	توضیح
بنای مسکونی (mesken)	۰٫۱٪ (یک در هزار)	۰٫۲٪ (دو در هزار)	آپارتمان و ویلای مسکونی
سایر بناها (تجاری، دفتر)	۰٫۲٪	۰٫۴٪	مغازه، دفتر کار
زمین شهری (arsa)	۰٫۳٪	۰٫۶٪	زمین دارای کاربری
زمین کشاورزی (arazi)	۰٫۱٪	۰٫۲٪	خارج از بافت شهری

مبنای محاسبه، ارزش مالیاتی ملک (vergi değeri) است که شهرداری بر اساس ارزش متری زمین و هزینه ساخت اعلام‌شده تعیین می‌کند و هر سال با نرخ تجدید ارزیابی بالا می‌رود؛ این ارزش معمولاً کمتر از قیمت واقعی خرید است. طبق ماده ۳۰، مالیات در دو قسط مساوی پرداخت می‌شود: قسط اول در ماه‌های مارس، آوریل و مه و قسط دوم در نوامبر.

یک نکته مهم برای خریداران: از اصلاحیه سال ۲۰۲۱، اداره تاپو هنگام نقل‌وانتقال، بدهی مالیات ملک را به‌صورت الکترونیکی از شهرداری استعلام می‌کند و ملکی که بدهی مالیات ملک دارد منتقل نمی‌شود (جز در موارد ارث، حکم دادگاه، اجرای اجباری و سلب مالکیت). یعنی اگر معامله شما در تاپو انجام شده، احتمالاً بدهی مالیاتی سال‌های گذشته تسویه شده است — اما این تضمینی برای بدهی عایدات ساختمان یا قبوض نیست.

مالیات محیط‌زیست (ÇTV) و مالیات خانه لوکس

دو مالیات دیگر هم ممکن است سراغتان بیاید:

• مالیات پاکیزگی محیط‌زیست (Çevre Temizlik Vergisi): طبق ماده مکرر ۴۴ قانون درآمدهای شهرداری‌ها (۲۴۶۴)، برای مسکن‌ها بر اساس مصرف آب محاسبه و همراه قبض آب گرفته می‌شود. برای سال ۲۰۲۶ این مبلغ در کلان‌شهرها ۴ لیر به ازای هر مترمکعب آب، در سایر شهرها ۳ لیر و در مناطق اولویت‌دار توسعه و شهرهای زیر ۵٬۰۰۰ نفر ۱٫۵۰ لیر تعیین شده است. مؤدی این مالیات «استفاده‌کننده» است، پس اگر ملک را اجاره داده باشید، مستأجر آن را می‌پردازد.
• مالیات خانه لوکس (Değerli Konut Vergisi): اگر ارزش مالیاتی خانه از آستانه قانونی عبور کند (طبق متن به‌روز ماده ۴۲ قانون ۱۳۱۹ در mevzuat.gov.tr این آستانه اکنون ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ لیر است)، باید تا ۲۰ فوریه سال بعد به اداره مالیات اظهارنامه بدهید. نرخ آن پلکانی است (سه، شش و ده در هزار مازاد بر آستانه) و در دو قسط فوریه و اوت پرداخت می‌شود. نکته مهم: کسی که تنها یک خانه مسکونی در ترکیه دارد از این مالیات معاف است و اگر چند خانه دارد، کم‌ارزش‌ترین آن معاف می‌شود.

بیمه اجباری زلزله (داسک) به نام مالک جدید

بیمه اجباری زلزله (Zorunlu Deprem Sigortası) که همه آن را با نام سازمانش «داسک» می‌شناسند، طبق قانون بیمه بلایای طبیعی شماره ۶۳۰۵ برای معاملات تاپو و برای باز کردن اشتراک برق و آب شرط است. این یعنی بدون داسک نه معامله انجام می‌شود و نه قبض به نام شما صادر می‌شود.

مهم‌ترین تغییر امسال را حتماً بدانید: طبق پرسش‌های متداول رسمی داسک، در فروش‌هایی که از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ به بعد در تاپو ثبت شوند، بیمه‌نامه فروشنده همان روز معامله پایان می‌یابد و بنابراین خریدار باید پیش از انجام معامله بیمه‌نامه معتبر به نام خودش گرفته باشد. دیگر نمی‌توانید به بیمه‌نامه قبلی مالک قبلی تکیه کنید. در حالت‌های غیر از فروش (مثلاً ارث یا اصلاح اطلاعات)، پرونده با «ضمیمه تغییر ذی‌نفع» (menfaat değişiklik zeyli) به نام مالک جدید ادامه پیدا می‌کند.

حق بیمه داسک بر اساس متراژ ناخالص، نوع سازه و گروه ریسک منطقه محاسبه می‌شود. جدول رسمی تعرفه و حق بیمه داسک برای بیمه‌نامه‌هایی که از ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ شروع می‌شوند، برای یک آپارتمان ۱۰۰ متری چنین است:

گروه ریسک منطقه	سازه بتن‌آرمه (۱۰۰ متر)	سایر سازه‌ها (۱۰۰ متر)
گروه ۱ (پرخطرترین)	۳٬۳۱۰ لیر	۳٬۸۸۱ لیر
گروه ۲	۲٬۹۴۶ لیر	۳٬۳۲۶ لیر
گروه ۳	۲٬۵۰۰ لیر	۲٬۹۱۹ لیر
گروه ۴	۲٬۳۴۷ لیر	۲٬۷۳۱ لیر
گروه ۵	۱٬۷۶۱ لیر	۲٬۱۸۳ لیر
گروه ۶	۱٬۲۵۶ لیر	۱٬۴۵۵ لیر
گروه ۷ (کم‌خطرترین)	۸۵۷ لیر	۸۵۳ لیر

سقف پوشش (Azami Teminat Tutarı) هم هر ماه با شاخص هزینه ساخت به‌روز می‌شود: برای بیمه‌نامه‌های آغازشده در ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۲٬۴۸۸٬۳۱۸ لیر و برای ۱ اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ لیر است (هزینه واحد هر مترمربع سازه بتن‌آرمه به‌ترتیب ۱۱٬۷۳۷ و ۱۲٬۰۳۹ لیر). با نرخ رسمی بانک مرکزی ترکیه در ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶ یعنی ۴۸٫۸۲۰۱ لیر برای هر دلار، سقف پوشش سپتامبر تقریباً معادل ۵۱ هزار دلار است — رقمی که برای یک آپارتمان متوسط در استانبول کفایت نمی‌کند و همین دلیل اصلی توصیه بعدی ماست.

نکته: داسک فقط خسارت زلزله و پیامدهای آن روی سازه را پوشش می‌دهد؛ وسایل خانه، آتش‌سوزی، ترکیدگی لوله و سرقت در آن نیست. طبق توضیح رسمی داسک، برای ارزش مازاد بر سقف پوشش و برای سایر خطرها باید بیمه‌نامه اختیاری «بیمه خانه» (konut sigortası) بگیرید و شرط صدور آن، داشتن داسک معتبر است.

انتقال قبوض خانه در ترکیه: برق، آب و گاز

«به‌نام‌کردن قبوض» همان کاری است که بیشترین سؤال را بین ایرانیان ایجاد می‌کند. قاعده کلی ساده است: اشتراک‌های قبلی با نام مالک قبلی فسخ می‌شوند و شما قرارداد جدید می‌بندید و ودیعه می‌دهید.

برق

طبق آیین‌نامه خدمات مشترکان بازار برق (روزنامه رسمی ۳۰ مه ۲۰۱۸)، قرارداد فروش خرده‌فروشی برق بر پایه اظهار خود متقاضی بسته می‌شود و شرکت نمی‌تواند کپی کارت شناسایی، گواهی سکونت یا کپی سند را الزامی کند؛ اتباع خارجی شماره گذرنامه یا شماره سند معتبر بین‌المللی معادل آن را اعلام می‌کنند. ودیعه (güvence bedeli) برای گروه مسکونی فقط نقدی و در ازای رسید دریافت می‌شود و پس از پایان قرارداد، با نرخ به‌روزشده و پس از تسویه بدهی، حداکثر ظرف ۵ روز کاری بازگردانده می‌شود.

مبالغ سال ۲۰۲۶ را هیئت تنظیم بازار انرژی (EPDK) در جلسه ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵ تصویب کرد، در روزنامه رسمی ۳۰ دسامبر ۲۰۲۵ منتشر شد و از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ اجرا می‌شود:

قلم	مبلغ ۲۰۲۶	توضیح
ودیعه مسکونی	۲۶۳ لیر به ازای هر کیلووات	بر اساس توان انشعاب محاسبه می‌شود
ودیعه خانواده شهدا و جانبازان	۱۳۱ لیر به ازای هر کیلووات	نصف نرخ عادی
ودیعه کشاورزی، روشنایی و سایر گروه‌ها	۳۵۴ لیر به ازای هر کیلووات	—
ودیعه صنعتی و خدمات	۷۴۶ لیر به ازای هر کیلووات	برای مشترکان تجاری
هزینه قطع و وصل (فشار ضعیف)	۱۴۰ لیر	مشترکان عادی مسکونی
هزینه کنترل کنتور	۱۹۴ لیر (کنتور مستقیم) / ۲۴۶ لیر	در صورت درخواست بازرسی

یک آپارتمان معمولی مسکونی معمولاً توان انشعاب پایینی دارد، بنابراین ودیعه برق در عمل رقمی چندصد تا حدود دو هزار لیری است؛ مبلغ دقیق را شرکت توزیع بر اساس کیلووات مندرج در پرونده ساختمان اعلام می‌کند.

آب

اشتراک آب را اداره آب و فاضلاب همان شهر می‌دهد: در استانبول İSKİ، در آنکارا ASKİ، در ازمیر İZSU و در سایر شهرها اداره مشابه. طبق راهنمای رسمی İSKİ برای اتباع خارجی، شما باید یکی از مدارک هویتی معتبر (کارت اجازه اقامت، مجوز کار، کارت شناسایی خارجی، کارت تورکواز، کارت آبی یا سند حفاظت موقت) را ارائه کنید؛ مالکان کپی سند و کپی گذرنامه می‌دهند و مستأجران قرارداد اجاره معتبر و گواهی سکونت. اگر شخص دیگری کارها را انجام می‌دهد، اصل وکالت‌نامه محضری لازم است. در اداره آب هم مبلغی به‌عنوان تضمین/ودیعه گرفته می‌شود که هنگام فسخ اشتراک و پس از تسویه بدهی برمی‌گردد.

گاز طبیعی

شرکت گاز شهر (در استانبول İGDAŞ، در آنکارا Başkentgaz و…) قرارداد اشتراک می‌بندد. طبق شرایط عمومی قرارداد اشتراک گاز طبیعی İGDAŞ که نسخه رسمی آن روی سامانه دولت الکترونیک منتشر شده است:

• شرکت برای تضمین مطالباتش به میزانی که EPDK تعیین کرده ودیعه دریافت می‌کند؛ از دارندگان کنتور پیش‌پرداخت ودیعه گرفته نمی‌شود.
• مشترک موظف است پیش از ترک آدرس، قرارداد را فسخ کند؛ در غیر این صورت تا تاریخ فسخ، مسئول همه قبض‌هایی است که به نام او صادر می‌شود.
• پس از فسخ و تسویه، ودیعه به‌روزرسانی‌شده ظرف ۵ روز از تاریخ درخواست به حساب مشترک واریز می‌شود.
• مطالباتی که تا ۵ سال پس از تسویه حساب مطالبه نشود، به خزانه دولت واریز می‌شود.

پس قبل از تحویل کلید، از فروشنده بخواهید فیش آخرین قبض گاز و سند فسخ قراردادش را نشان دهد. برای درک سطح هزینه ماهانه قبض‌ها، هزینه قبوض خانه در ترکیه را ببینید و برای اشتراک اینترنت خانه، هزینه اینترنت در ترکیه فهرست کامل اپراتورها و تعرفه‌ها را دارد. داشتن حساب بانکی ترکیه و شماره مالیاتی هم برای پرداخت خودکار قبض‌ها عملاً ضروری است.

ثبت آدرس در اداره ثبت احوال و جریمه‌های آن

اگر قرار است خودتان در ملک زندگی کنید، باید آدرس را در «سامانه ثبت آدرس» (Adres Kayıt Sistemi) ثبت کنید. طبق ماده ۵۰ قانون خدمات جمعیتی شماره ۵۴۹۰، مهلت اعلام تغییر آدرس ۲۰ روز کاری است و این تکلیف برای خارجی‌های دارای اقامت هم برقرار است. طبق راهنمای خدمات آدرس اداره ثبت احوال (NVI)، جریمه اعلام‌نکردن به‌موقع ۸۱۴ لیر و جریمه اعلام آدرس خلاف واقع ۱۷٬۰۵۱ لیر است. ثبت آدرس را می‌توانید از اداره ثبت احوال، اداره مهاجرت استان یا سامانه e-Devlet انجام دهید؛ جزئیات و مدارک را در راهنمای کارت کیملیک ترکیه آورده‌ایم.

دو دلیل عملی که نباید این مرحله را عقب بیندازید: اول اینکه «گواهی محل سکونت» (Yerleşim Yeri Belgesi) برای تمدید اقامت لازم است و دوم اینکه بسیاری از خدمات (از افتتاح حساب تا اشتراک اینترنت) آدرس ثبت‌شده می‌خواهند.

اقامت بر اساس مالکیت ملک

خرید ملک به‌خودی‌خود اقامت نمی‌دهد؛ باید جداگانه درخواست بدهید. از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ حداقل ارزش ملک برای این نوع اقامت ۲۰۰ هزار دلار است، ملک باید مسکونی باشد و شرط رسمی این است که خود متقاضی در آن سکونت کند و ملک برای کسب درآمد استفاده نشود. یعنی اگر همان خانه‌ای را که با آن اقامت گرفته‌اید اجاره بدهید، اقامتتان در خطر است. شرایط، مدارک و روند کامل را در خرید خانه و اقامت ترکیه و برای مقایسه با مسیر اجاره در اجاره خانه و اقامت و اقامت ترکیه توضیح داده‌ایم. برای تمدید اقامت، داشتن بیمه درمانی خصوصی هم الزامی است.

عضویت در مدیریت ساختمان و پرداخت عایدات

از روزی که مالک می‌شوید، عضو «مجمع مالکان» (Kat Malikleri Kurulu) ساختمان هستید. طبق ماده ۲۰ قانون مالکیت طبقاتی شماره ۶۳۴، هر مالک موظف است در هزینه‌های مشترک شرکت کند: هزینه سرایدار، نظافت و نگهبانی به‌صورت مساوی و هزینه بیمه ساختمان، تعمیر و نگهداری مشاعات و حقوق مدیر به نسبت سهم عرصه (arsa payı). نکته‌ای که خیلی‌ها نمی‌دانند: نمی‌توانید با استدلال «من از آسانسور یا باغ استفاده نمی‌کنم» از پرداخت شانه خالی کنید.

عواقب نپرداختن هم در همان قانون آمده است:

• جریمه دیرکرد ماهانه ۵ درصد روی مبلغ پرداخت‌نشده (ماده ۲۰).
• امکان اقدام اجرایی و طرح دعوا از سوی مدیر یا هر یک از مالکان.
• طبق ماده ۲۲، امکان ثبت رهن قانونی روی واحد بدهکار به نفع سایر مالکان و اولویت این طلب؛ و مسئولیت تضامنی مستأجر تا سقف اجاره‌ای که باید بپردازد.

میانگین عایدات در استانبول در سال ۲۰۲۶ حدود ۳٬۳۳۰ لیر در ماه است و در مناطق گران‌تر به چند برابر می‌رسد. جزئیات منطقه‌به‌منطقه، نحوه تعیین و راه‌های اعتراض قانونی را در راهنمای عایدات (شارژ ساختمان) در ترکیه آورده‌ایم. مهم‌تر از همه: پیش از تحویل کلید، از مدیریت ساختمان استعلام بدهی بگیرید، چون بدهی عایدات به واحد می‌چسبد و مذاکره درباره آن بعد از معامله بسیار سخت‌تر است.

اجاره دادن ملک در ترکیه و مالیات درآمد اجاره

اگر قصد دارید ملک را اجاره بدهید، سه قاعده را باید هم‌زمان رعایت کنید: معافیت سالانه، پرداخت بانکی و مهلت اظهارنامه.

۱. معافیت درآمد اجاره مسکن: طبق تبلیغ شماره ۳۳۲ مالیات بر درآمد (روزنامه رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵)، معافیت درآمد اجاره مسکن برای درآمدهای سال ۲۰۲۶ برابر ۵۸٬۰۰۰ لیر است. برای درآمد سال ۲۰۲۵ که در مارس ۲۰۲۶ اظهار شد، این رقم ۴۷٬۰۰۰ لیر بود. اگر درآمد اجاره مسکن شما زیر این سقف باشد و درآمد مشمول اظهار دیگری نداشته باشید، اظهارنامه لازم نیست.

۲. الزام پرداخت بانکی: طبق تبلیغ شماره ۳۲۸، همه پرداخت‌ها و دریافت‌های اجاره مسکن و محل کار — بدون هیچ حد پایینی — باید از طریق بانک یا اداره پست (PTT) انجام و مستند شود؛ حتی اجاره‌های کوتاه‌مدت روزانه و هفتگی. جریمه تخلف طبق ماده مکرر ۳۵۵ قانون آیین دادرسی مالیاتی برای هر طرف و هر تراکنش، ۱۰٪ مبلغ معامله است و برای اشخاص عادی از ۸٬۷۰۰ لیر کمتر نمی‌شود (سقف کل جریمه در یک سال: ۳۵ میلیون لیر). اگر پرداخت‌کننده ظرف ۵ روز کاری خودش موضوع را به اداره مالیات اطلاع دهد، برای او جریمه‌ای بریده نمی‌شود.

۳. اظهارنامه و پرداخت: طبق راهنمای رسمی درآمد اجاره اداره مالیات ترکیه (فوریه ۲۰۲۶)، اظهارنامه درآمد اجاره سال قبل در ۱ تا ۳۱ مارس داده می‌شود و مالیات در دو قسط مساوی مارس و ژوئیه پرداخت می‌شود (برای درآمد ۲۰۲۵: ۳۱ مارس و ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۶). می‌توانید به‌جای هزینه‌های واقعی، ۱۵٪ درآمد را به‌صورت مقطوع (götürü gider) کسر کنید. اگر اظهارنامه ندهید یا کمتر از واقع اظهار کنید، حق استفاده از معافیت را از دست می‌دهید.

نرخ مالیات هم پلکانی است. جدول تعرفه سال ۲۰۲۶ (همان تبلیغ ۳۳۲):

پله درآمد سالانه	نرخ مالیات
تا ۱۹۰٬۰۰۰ لیر	۱۵٪
از ۱۹۰٬۰۰۰ تا ۴۰۰٬۰۰۰ لیر	۲۰٪
از ۴۰۰٬۰۰۰ تا ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر	۲۷٪
از ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ تا ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ لیر	۳۵٪
بیش از ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ لیر	۴۰٪

اگر در ترکیه ساکن نیستید (مؤدی محدود / dar mükellef)، اداره مالیات ترکیه راهنمای جداگانه‌ای برای اظهار درآمد اجاره افراد مقیم خارج منتشر کرده که قواعد آن متفاوت است؛ پیش از اجاره دادن از راه دور، آن را با یک حسابدار رسمی مرور کنید. برای نرخ‌های واقعی اجاره و شرایط قرارداد، اجاره خانه در ترکیه و برای شناخت انواع واحد مسکونی، انواع خانه در ترکیه کمک می‌کند.

هشدار مهم: اگر اقامتتان را بر پایه همین ملک گرفته‌اید، اجاره دادن آن با شرط رسمی «استفاده نکردن از ملک برای کسب درآمد» در تضاد است و می‌تواند اقامت را باطل کند. اگر هدفتان درآمد اجاره است، برای اقامت روی مسیر دیگری (مثلاً اجاره خانه دوم یا مجوز کار) برنامه‌ریزی کنید.

فروش ملک در آینده: قاعده ۵ سال و مالیات عایدی

در ترکیه سود فروش ملک همیشه مشمول مالیات نیست. طبق بند ۶ ماده مکرر ۸۰ قانون مالیات بر درآمد، فقط سود حاصل از فروش املاکی که ظرف پنج سال از تاریخ تملک فروخته می‌شوند «عایدی سرمایه» (değer artışı kazancı) محسوب می‌شود. اگر ملک را بیش از پنج سال کامل نگه دارید و بعد بفروشید، سود آن مشمول مالیات بر درآمد نیست (البته ملکی که به‌صورت رایگان — مثلاً ارث یا هبه — به شما رسیده، از ابتدا مشمول این بند نیست).

برای فروش‌های داخل دوره پنج‌ساله:

• ابتدا قیمت خرید با شاخص تورم به‌روز می‌شود و تفاوت آن با قیمت فروش محاسبه می‌شود.
• هزینه‌های مستقیم فروش (مانند سهم تاپو هارجی) از سود کسر می‌شود.
• سپس معافیت سالانه عایدی سرمایه اعمال می‌شود که برای سال ۲۰۲۶ برابر ۱۵۰٬۰۰۰ لیر است (تبلیغ شماره ۳۳۲). معافیت سالِ انجام فروش ملاک است، نه سال تسلیم اظهارنامه.
• مازاد بر آن با همان تعرفه پلکانی بالا مشمول مالیات می‌شود و در مارس سال بعد اظهار می‌شود.

در روز فروش هم مثل روز خرید، تاپو هارجی پرداخت می‌شود: طبق تعرفه شماره ۴ قانون هزینه‌ها (۴۹۲)، ۲٪ از خریدار و ۲٪ از فروشنده، یعنی مجموعاً ۴٪ ارزش اعلام‌شده. جزئیات و مثال محاسبه را در هزینه سند و تاپو و انواع سند را در انواع سند ملکی در ترکیه ببینید.

اگر ساختمان «اسکان» (İskan) ندارد چه کنید؟

«اسکان» همان گواهی اجازه استفاده از بنا (Yapı Kullanma İzin Belgesi) است. طبق ماده ۳۰ قانون شهرسازی ۳۱۹۴، پس از اتمام ساختمان، مالک باید از شهرداری یا فرمانداری درخواست کند و اداره موظف است حداکثر ظرف ۳۰ روز پاسخ دهد؛ در غیر این صورت اجازه استفاده، صادرشده تلقی می‌شود. و طبق ماده ۳۱، ساختمان‌هایی که اجازه استفاده نگرفته‌اند تا زمان گرفتن آن از خدمات برق، آب و فاضلاب بهره‌مند نمی‌شوند — هرچند واحدهایی که اسکان جداگانه گرفته‌اند، می‌توانند از این خدمات استفاده کنند.

این یعنی خرید واحد در ساختمان بدون اسکان، ریسک عملی مستقیم دارد: ممکن است نتوانید اشتراک دائمی برق و آب بگیرید و ناچار شوید با انشعاب موقت کارگاهی (که تعرفه گران‌تری دارد) سر کنید. اگر گرفتار چنین وضعیتی شده‌اید:

1. از شهرداری منطقه وضعیت پرونده ساختمان و دلیل صادرنشدن اسکان را کتباً استعلام کنید.
2. از مدیریت ساختمان بپرسید آیا پرونده در جریان است و چه مبلغی از مالکان خواسته شده.
3. اگر ساختمان تخلف ساختمانی دارد، وضعیت آن در ستون «بیانات» سند ثبت می‌شود؛ پیش از هر پرداخت اضافی با وکیل مشورت کنید.

تقویم سالانه مالک ملک در ترکیه

بعد از سال اول، زندگی مالکانه شما یک ریتم ثابت پیدا می‌کند. این جدول همه مهلت‌های تکرارشونده را کنار هم می‌گذارد:

زمان	تکلیف	مرجع	توضیح
ژانویه	به‌روزرسانی مبالغ سالانه	EPDK، داسک، اداره مالیات	ودیعه‌ها، معافیت‌ها و تعرفه‌ها تغییر می‌کنند
۱ تا ۳۱ مارس	اظهارنامه درآمد اجاره سال قبل	اداره مالیات	سامانه اظهار آماده (Hazır Beyan)
مارس، آوریل، مه	قسط اول مالیات سالانه ملک	شهرداری	قابل پرداخت آنلاین یا حضوری
۳۱ مارس	قسط اول مالیات درآمد اجاره	اداره مالیات	همراه با تمبر مالیاتی
فوریه و اوت	اقساط مالیات خانه لوکس (در صورت شمول)	اداره مالیات	فقط برای املاک بالای آستانه
۳۱ ژوئیه	قسط دوم مالیات درآمد اجاره	اداره مالیات	—
نوامبر	قسط دوم مالیات سالانه ملک	شهرداری	فراموشی آن جریمه دیرکرد دارد
سالگرد بیمه‌نامه	تمدید داسک	شرکت بیمه	تمدید تا ۳۰ روز پس از انقضا تخفیف دارد
هر ماه	عایدات ساختمان	مدیریت ساختمان	جریمه دیرکرد ۵٪ ماهانه
هر ماه / دوره‌ای	قبض برق، آب، گاز، اینترنت	شرکت‌های خدماتی	پرداخت خودکار بانکی توصیه می‌شود

هزینه‌های بعد از خرید ملک در یک نگاه

برای برنامه‌ریزی مالی، این جدول هزینه‌های تکرارشونده و یک‌باره بعد از خرید را برای یک آپارتمان معمولی جمع می‌کند:

قلم هزینه	مبلغ تقریبی ۲۰۲۶	تکرار	منبع نرخ
مالیات سالانه ملک (مسکن، کلان‌شهر)	۰٫۲٪ ارزش مالیاتی	سالانه، دو قسط	قانون ۱۳۱۹
بیمه داسک (آپارتمان ۱۰۰ متری بتن‌آرمه)	۸۵۷ تا ۳٬۳۱۰ لیر بسته به گروه ریسک	سالانه	تعرفه داسک، سپتامبر ۲۰۲۶
ودیعه برق	۲۶۳ لیر به ازای هر کیلووات	یک‌بار، قابل استرداد	تصمیم EPDK، ۲۰۲۶
ودیعه آب و گاز	بسته به شهر و تعرفه سالانه	یک‌بار، قابل استرداد	اداره آب و شرکت گاز شهر
مالیات محیط‌زیست (ÇTV)	۴ لیر برای هر مترمکعب آب در کلان‌شهرها	با قبض آب	تبلیغ شماره ۵۹، ۲۰۲۶
عایدات ساختمان	میانگین استانبول ۳٬۳۳۰ لیر در ماه	ماهانه	راهنمای عایدات ۱۱۸tr
بیمه خانه تکمیلی (اختیاری)	بسته به پوشش و ارزش بنا	سالانه	شرکت‌های بیمه
مالیات درآمد اجاره (در صورت اجاره دادن)	۱۵٪ تا ۴۰٪ مازاد بر معافیت ۵۸٬۰۰۰ لیر	سالانه	تبلیغ شماره ۳۳۲

اگر می‌خواهید این ارقام را با شهرهای مختلف مقایسه کنید، ارزان‌ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه و خرید خانه در ترکیه تصویر بهتری از تفاوت هزینه‌ها می‌دهند.

از مشاور املاک خود چه انتظاری باید داشته باشید؟

صادقانه بگوییم: بخشی از کارهایی که در این مطلب خواندید، کار تخصصی نیست و هر مالکی می‌تواند خودش انجام دهد؛ اما چند مورد هست که یک مشاور املاک حرفه‌ای باید بدون هزینه اضافی و به‌عنوان بخشی از معامله انجام دهد:

• هماهنگی روز تحویل: گرفتن شماره اشتراک برق، آب و گاز از فروشنده و اطمینان از اینکه او قراردادهایش را فسخ کرده است.
• استعلام بدهی: گرفتن برگه بدهی عایدات از مدیریت ساختمان و بررسی وضعیت اسکان ساختمان پیش از امضا.
• همراهی در مراحل اداری: راهنمایی برای اظهارنامه مالیات ملک در شهرداری و معرفی مسیر درست ثبت آدرس.
• شفافیت درباره هزینه‌ها: اعلام صریح مبلغ تاپو هارجی، کمیسیون و هزینه‌های جانبی پیش از معامله.

در مقابل، هیچ مشاور املاکی نمی‌تواند و نباید قول بدهد که «اقامت تضمینی است»، «مالیات نمی‌دهید» یا «اجاره‌تان تضمین‌شده است». تصمیم‌های مالیاتی با اداره مالیات، تصمیم اقامت با اداره مهاجرت و تصمیم صدور اسکان با شهرداری است. هر جا وعده‌ای شنیدید که خارج از اختیار این نهادهاست، آن را مکتوب بخواهید.

پنج اشتباه رایج ایرانیان بعد از خرید ملک

1. عقب انداختن اظهارنامه شهرداری: تصور اینکه «شهرداری خودش از تاپو خبردار می‌شود» درست نیست؛ تکلیف اظهار با مالک است.
2. تکیه بر بیمه داسک مالک قبلی: با قاعده جدید ۵ سپتامبر ۲۰۲۶، بیمه فروشنده در روز معامله تمام می‌شود.
3. نگرفتن استعلام بدهی عایدات: بدهی به واحد می‌چسبد و ممکن است به رهن قانونی روی سند برسد.
4. پرداخت نقدی اجاره: تخلف از الزام پرداخت بانکی، هم برای مالک و هم برای مستأجر جریمه دارد.
5. اجاره دادن ملکی که با آن اقامت گرفته‌اید: ساده‌ترین راه از دست دادن اقامت ملکی همین است.