ارزان ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه ۲۰۲۶: قیمت و اجاره در ۳۰ شهر

آخرین به‌روزرسانی: ۳۱ شهریور ۱۴۰۵ (۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶) — قیمت هر متر مربع بر اساس داده‌های Endeksa و گزارش‌های Emlakjet–Endeksa (ژانویه، مارس، مه، ژوئیه و اوت ۲۰۲۶)، اجاره‌ها بر اساس داده‌های نوامبر ۲۰۲۵ و اوت ۲۰۲۶، فروش ملک به خارجی‌ها بر اساس آمار TÜİK برای اوت ۲۰۲۶ و نرخ دلار بر اساس نرخ رسمی بانک مرکزی ترکیه در ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶ است.

ارزان ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه در سال ۲۰۲۶ تقریباً همه در شرق و جنوب شرقی کشور قرار دارند: کیلیس (Kilis) با حدود ۱۶٬۴۰۰ لیر برای هر متر مربع در ژوئیه ۲۰۲۶ ارزان‌ترین استان ترکیه است و پس از آن آغری (Ağrı)، عثمانیه (Osmaniye)، مالاتیا (Malatya)، کایسری (Kayseri)، شانلی‌اورفا (Şanlıurfa) و ماردین (Mardin) با ۲۰ تا ۲۳ هزار لیر در متر قرار دارند؛ یعنی حدود نصف میانگین کل ترکیه که در اوت ۲۰۲۶ به ۴۲٬۴۸۸ لیر رسید. اما ارزان‌ترین استان لزوماً بهترین جا برای زندگی یک خانواده ایرانی نیست. در این راهنما قیمت خرید و اجاره را در بیش از ۳۰ استان با آخرین داده‌های ۲۰۲۶ مقایسه کرده‌ایم، شهرهایی را که هم ارزان‌اند و هم برای زندگی مناسب‌اند (مثل قونیه، کایسری، اسکی‌شهیر، ترابزون، وان و سامسون) جدا بررسی کرده‌ایم و صریح گفته‌ایم که چرا خانه ارزان در ترکیه معمولاً به‌تنهایی اقامت نمی‌دهد.

خلاصه ارزان‌ترین شهرهای ترکیه در ۲۰۲۶: برای کمترین قیمت خرید، کیلیس (۱۶٬۳۷۲ لیر در متر، ژوئیه ۲۰۲۶)، آغری، عثمانیه، مالاتیا و کایسری (حدود ۲۰ تا ۲۳ هزار لیر) ارزان‌ترین‌اند و یک آپارتمان ۱۰۰ متری در آن‌ها حدود ۳۴ تا ۴۶ هزار دلار است. برای خرید ارزان و زندگی راحت، قونیه (حدود ۳۰ هزار لیر)، کایسری، اسکی‌شهیر، ترابزون، سامسون و وان انتخاب‌های متعادل‌تری هستند. هشدار مهم: از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ حداقل ارزش ملک برای اقامت در همه شهرها ۲۰۰ هزار دلار است؛ پس یک آپارتمان معمولی در این شهرها به‌تنهایی اقامت نمی‌دهد. همچنین کیلیس، عثمانیه، مالاتیا، شانلی‌اورفا، هاتای و کهرمان‌مرعش جزو ۱۱ استان آسیب‌دیده از زلزله فوریه ۲۰۲۳ هستند.

ارزان ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه در ۲۰۲۶: جدول قیمت هر متر مربع

داده‌های قیمت ملک در ترکیه از چند منبع منتشر می‌شود. بزرگ‌ترین و پرکاربردترین منبع، سایت تحلیل املاک Endeksa است که هر ماه میانگین قیمت هر متر مربع را برای ۸۱ استان محاسبه می‌کند و رسانه‌های ترکیه بخش‌هایی از آن را منتشر می‌کنند. خود سایت Endeksa فهرست کامل را فقط به‌صورت برنامه تحت وب نشان می‌دهد؛ بنابراین ما ارقام را از گزارش‌های خبری معتبری که مستقیماً به Endeksa استناد کرده‌اند برداشته‌ایم و ماه داده را کنار هر رقم نوشته‌ایم. قیمت ۱۰۰ متر را با نرخ رسمی دلار بانک مرکزی ترکیه در ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶ (۴۸٫۸۲ لیر) به دلار تبدیل کرده‌ایم.

رتبه	استان	قیمت هر متر مربع	ماه داده	آپارتمان ۱۰۰ متری تقریبی
۱	کیلیس (Kilis)	۱۶٬۳۷۲ لیر	ژوئیه ۲۰۲۶	حدود ۳۴ هزار دلار
۲	آغری (Ağrı)	۱۹٬۷۳۲ لیر	مه ۲۰۲۶	حدود ۴۰ هزار دلار
۳	هاکاری (Hakkari)	۱۹٬۹۸۲ لیر	ژانویه ۲۰۲۶	حدود ۴۱ هزار دلار
۴	عثمانیه (Osmaniye)	۲۰٬۴۵۱ تا ۲۰٬۶۳۴ لیر	مارس و مه ۲۰۲۶	حدود ۴۲ هزار دلار
۵	مالاتیا (Malatya)	۲۱٬۱۰۰ تا ۲۱٬۶۷۲ لیر	مه ۲۰۲۶	حدود ۴۳ تا ۴۴ هزار دلار
۶	شانلی‌اورفا (Şanlıurfa)	۲۲٬۱۹۳ لیر	مه ۲۰۲۶	حدود ۴۵ هزار دلار
۷	موش (Muş)	۲۲٬۴۱۰ لیر	ژانویه ۲۰۲۶	حدود ۴۶ هزار دلار
۸	ماردین (Mardin)	۲۲٬۵۱۵ لیر	مه ۲۰۲۶	حدود ۴۶ هزار دلار
۹	آدی‌یامان (Adıyaman)	۲۲٬۶۶۰ لیر	مارس ۲۰۲۶	حدود ۴۶ هزار دلار
۱۰	کایسری (Kayseri)	۲۲٬۶۶۴ لیر	مه ۲۰۲۶	حدود ۴۶ هزار دلار
۱۱	سیرت (Siirt)	۲۲٬۷۲۷ لیر	مارس ۲۰۲۶	حدود ۴۷ هزار دلار
۱۲	کیریک‌کاله (Kırıkkale)	۲۲٬۷۷۳ لیر	مارس ۲۰۲۶	حدود ۴۷ هزار دلار
۱۳	ارزروم (Erzurum)	۲۳٬۹۶۶ لیر	مه ۲۰۲۶	حدود ۴۹ هزار دلار
۱۴	کهرمان‌مرعش (Kahramanmaraş)	۲۵٬۲۸۶ لیر	مه ۲۰۲۶	حدود ۵۲ هزار دلار
۱۵	هاتای (Hatay)	۲۶٬۰۹۸ لیر	مه ۲۰۲۶	حدود ۵۳ هزار دلار
۱۶	قاضی‌آنتپ (Gaziantep)	۲۷٬۰۴۱ لیر	مه ۲۰۲۶	حدود ۵۵ هزار دلار
—	میانگین کل ترکیه	۴۲٬۴۸۸ لیر	اوت ۲۰۲۶	حدود ۸۷ هزار دلار

منابع این جدول: فهرست ۱۰ استان ارزان Endeksa در مارس ۲۰۲۶ و ژانویه ۲۰۲۶، فهرست ۸ کلان‌شهر زیر حداقل دستمزد در مه ۲۰۲۶ و گزارش ژوئیه ۲۰۲۶ درباره چهار استان ارزان. چند نکته برای خواندن درست این جدول:

• ماه داده‌ها یکسان نیست. برای هر استان جدیدترین رقمی را که توانستیم از یک منبع قابل بررسی پیدا کنیم آورده‌ایم. قیمت‌ها در ترکیه هر ماه به لیر بالا می‌روند، پس رقم ژانویه یا مارس امروز احتمالاً چند درصد بیشتر است.
• منابع با هم اختلاف دارند. برای مالاتیا در مه ۲۰۲۶ دو رقم منتشر شده است: ۲۱٬۶۷۲ لیر در فهرست کلان‌شهرها و ۲۱٬۱۰۰ لیر در گزارش دیگری از همان ماه. برای عثمانیه هم رقم مارس ۲۰٬۴۵۱ و رقم مه ۲۰٬۶۳۴ لیر است. ما هر دو را به‌صورت بازه آورده‌ایم.
• این میانگین کل استان است. میانگین شامل ساختمان‌های قدیمی، واحدهای کوچک و روستاهای اطراف هم می‌شود. یک آپارتمان نوساز در بهترین محله مرکز شهر معمولاً بسیار گران‌تر از این میانگین است.
• رشد اسمی بالا، رشد واقعی منفی. طبق گزارش Emlakjet–Endeksa، قیمت هر متر در کل ترکیه در اوت ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل ۲۳٫۵٪ بالا رفت، اما با حساب تورم حدود ۶٫۲٪ افت واقعی داشت. پس قیمت لیری هر ماه بالا می‌رود ولی به دلار لزوماً گران‌تر نمی‌شود.

در فهرست قدیمی این مقاله نام بیش از ۵۰ استان آمده بود، از آدی‌یامان و آفیون تا بارتین و دوزجه. برای بسیاری از این استان‌ها (مثل آفیون، آماسیا، آرتوین، بیلجیک، بینگل، بیتلیس، چوروم، گیرسون، کارس، کاستامونو، یوزگات و بایبورت) رقم ۲۰۲۶ قابل بررسی از یک منبع معتبر پیدا نکردیم و قیمت‌های قدیمی ۲۰۲۴ را هم حذف کردیم، چون با تورم دو سال گذشته دیگر معنایی ندارند. برعکس، چند استانی که در ۲۰۲۴ ارزان معرفی شده بودند امروز ارزان نیستند: بارتین با ۴۳٬۵۳۴ لیر و بالیک‌اسیر با ۴۳٬۱۰۷ لیر در مارس ۲۰۲۶ از میانگین کشور هم گران‌تر بودند، و چاناک‌کاله با ۴۹٬۸۴۱ لیر جزو پنج استان گران ترکیه بود.

قیمت خانه در شهرهای ترکیه ۲۰۲۶: کلان‌شهرها و شهرهای متوسط

بیشتر ایرانیانی که دنبال خرید خانه ارزان در ترکیه هستند، در عمل بین کلان‌شهرها و شهرهای دانشگاهی متوسط انتخاب می‌کنند، نه روستاهای شرق کشور. جدول زیر قیمت هر متر را در شهرهای مهم نشان می‌دهد. ستون آخر می‌گوید با ۲۰۰ هزار دلار (حد اقامت ملکی) در میانگین هر شهر چند متر مربع می‌شود خرید.

شهر	قیمت هر متر مربع	ماه و منبع	آپارتمان ۱۰۰ متری	متراژ قابل خرید با ۲۰۰ هزار دلار
قونیه (Konya)	۲۹٬۰۵۲ تا ۲۹٬۹۵۰ لیر	مارس و مه ۲۰۲۶، Endeksa	حدود ۶۰ تا ۶۱ هزار دلار	حدود ۳۳۰ متر
تکیرداغ (Tekirdağ)	۳۱٬۳۱۵ لیر	مارس ۲۰۲۶، Emlakjet–Endeksa	حدود ۶۴ هزار دلار	حدود ۳۱۲ متر
وان (Van)	۳۲٬۲۶۸ لیر	ژوئیه ۲۰۲۶، گزارش محلی	حدود ۶۶ هزار دلار	حدود ۳۰۳ متر
ترابزون (Trabzon)	۳۳٬۴۹۲ لیر	مه ۲۰۲۶، Endeksa	حدود ۶۹ هزار دلار	حدود ۲۹۲ متر
اسکی‌شهیر (Eskişehir)	۳۴٬۶۴۸ لیر	اوت ۲۰۲۶، Endeksa	حدود ۷۱ هزار دلار	حدود ۲۸۲ متر
مرسین (Mersin)	۳۴٬۳۲۵ تا حدود ۳۹٬۰۰۰ لیر	مارس و اوت ۲۰۲۶	حدود ۷۰ تا ۸۰ هزار دلار	۲۵۰ تا ۲۸۴ متر
بورسا (Bursa)	۳۶٬۰۸۳ لیر	ژوئیه ۲۰۲۶، Emlakjet–Endeksa	حدود ۷۴ هزار دلار	حدود ۲۷۱ متر
سامسون (Samsun)	۳۶٬۴۶۵ لیر	اوت ۲۰۲۶، Endeksa	حدود ۷۵ هزار دلار	حدود ۲۶۸ متر
آنکارا (Ankara)	۳۸٬۶۷۴ لیر	ژوئیه ۲۰۲۶، Emlakjet–Endeksa	حدود ۷۹ هزار دلار	حدود ۲۵۲ متر
کوجائلی (Kocaeli)	۳۹٬۷۹۷ لیر	مارس ۲۰۲۶، Emlakjet–Endeksa	حدود ۸۲ هزار دلار	حدود ۲۴۵ متر
ساکاریا (Sakarya)	۴۱٬۰۲۹ لیر	سپتامبر ۲۰۲۶، Emlakjet	حدود ۸۴ هزار دلار	حدود ۲۳۸ متر
ازمیر (İzmir)	۵۳٬۹۷۴ لیر	ژوئیه ۲۰۲۶، Emlakjet–Endeksa	حدود ۱۱۱ هزار دلار	حدود ۱۸۱ متر
آنتالیا (Antalya)	۵۵٬۴۹۵ لیر	ژوئیه ۲۰۲۶، Emlakjet–Endeksa	حدود ۱۱۴ هزار دلار	حدود ۱۷۶ متر
استانبول (İstanbul)	۶۳٬۹۰۷ تا ۶۵٬۰۷۸ لیر	ژوئیه ۲۰۲۶، Endeksa	حدود ۱۳۱ تا ۱۳۳ هزار دلار	حدود ۱۵۰ متر
موغلا (Muğla)	۶۵٬۶۰۷ تا ۸۷٬۲۴۴ لیر	مارس و ژوئیه ۲۰۲۶	حدود ۱۳۴ تا ۱۷۹ هزار دلار	۱۱۲ تا ۱۴۹ متر

ارقام آنکارا، ازمیر، آنتالیا، بورسا و استانبول از گزارش ژوئیه ۲۰۲۶ Emlakjet–Endeksa است و ارقام قونیه، مرسین، کوجائلی و تکیرداغ از گزارش مارس ۲۰۲۶ همین دو شرکت. رقم اسکی‌شهیر از گزارش اوت ۲۰۲۶ Endeksa، سامسون از داده‌های اوت ۲۰۲۶ و وان از گزارش محلی اوت ۲۰۲۶ برداشته شده است.

دو اختلاف مهم را باید بدانید. اول، برای موغلا دو رقم کاملاً متفاوت وجود دارد: ۶۵٬۶۰۷ لیر در فهرست ۸۱ استانی مارس و ۸۷٬۲۴۴ لیر در گزارش ژوئیه که فقط ۳۰ استان پرفروش را پوشش می‌دهد. این تفاوت بیشتر از روش محاسبه و نمونه آگهی‌هاست تا جهش واقعی ۳۰ درصدی در چهار ماه. دوم، برای استانبول Endeksa در گزارش ژوئیه خود ۶۳٬۹۰۷ لیر و Emlakjet در گزارش همان ماه ۶۵٬۰۷۸ لیر اعلام کرده است. برای مرسین هم رقم مارس (۳۴٬۳۲۵ لیر) از گزارش Emlakjet–Endeksa است و رقم اوت (حدود ۳۹ هزار لیر) از اظهارات کمیته املاک اتاق بازرگانی مرسین؛ بنابراین بازه را آورده‌ایم.

برای دنیزلی و آدانا در ۲۰۲۶ رقم قابل اتکایی برای قیمت هر متر پیدا نکردیم. فقط می‌دانیم که طبق گزارش ژوئیه ۲۰۲۶، قیمت هر متر در دنیزلی در یک سال ۲۷٫۱٪ بالا رفته و این شهر از نظر رشد قیمت، چهارم بین ۳۰ استان پرفروش بوده است. اگر برای این شهرها قیمت می‌خواهید، آگهی‌های محله موردنظر را مستقیم بررسی کنید. برای قیمت محله‌به‌محله چند شهر، راهنماهای قیمت خانه در بورسا، قیمت خانه در مانیسا، قیمت خانه در چانکایای آنکارا و قیمت خانه در کنیالتی آنتالیا را ببینید.

اجاره خانه و بازگشت سرمایه در شهرهای ارزان ترکیه

اگر هنوز برای خرید مطمئن نیستید، اجاره کردن چند ماه در شهر مقصد بهترین آزمون است. داده اجاره در سطح استان کمتر از داده خرید منتشر می‌شود و معمولاً میانگین اجاره یک آپارتمان است، نه اجاره هر متر. جدول زیر ارقامی را نشان می‌دهد که از منابع قابل بررسی پیدا کردیم:

شهر	میانگین اجاره ماهانه	ماه داده	معادل تقریبی دلاری
ماردین	۱۳٬۹۶۱ لیر	نوامبر ۲۰۲۵	حدود ۲۸۶ دلار
کوتاهیا (Kütahya)	۱۴٬۸۲۳ لیر	اوت ۲۰۲۶	حدود ۳۰۴ دلار
کارس (Kars)	۱۵٬۸۶۸ لیر	اوت ۲۰۲۶	حدود ۳۲۵ دلار
شانلی‌اورفا	۱۵٬۷۵۷ لیر	نوامبر ۲۰۲۵	حدود ۳۲۳ دلار
کایسری	۱۵٬۹۹۳ لیر	نوامبر ۲۰۲۵	حدود ۳۲۸ دلار
دنیزلی	۱۶٬۲۶۵ لیر	نوامبر ۲۰۲۵	حدود ۳۳۳ دلار
مالاتیا	۱۷٬۷۳۸ لیر	اوت ۲۰۲۶	حدود ۳۶۳ دلار
هاتای	۲۰٬۲۸۱ لیر	اوت ۲۰۲۶	حدود ۴۱۵ دلار
وان (آپارتمان سه‌خوابه مرکز شهر)	۲۰ تا ۳۰ هزار لیر	اوت ۲۰۲۶	حدود ۴۱۰ تا ۶۱۵ دلار
تکیرداغ	۲۲٬۱۶۸ لیر	اوت ۲۰۲۶	حدود ۴۵۴ دلار
مانیسا	۲۲٬۴۵۰ لیر	اوت ۲۰۲۶	حدود ۴۶۰ دلار
کوجائلی	۲۷٬۵۴۷ لیر	اوت ۲۰۲۶	حدود ۵۶۴ دلار
میانگین کل ترکیه	۲۸٬۰۴۰ لیر	اوت ۲۰۲۶	حدود ۵۷۴ دلار
ازمیر	۳۳٬۳۶۹ لیر	اوت ۲۰۲۶	حدود ۶۸۴ دلار
آنکارا	۳۴٬۴۴۰ لیر	اوت ۲۰۲۶	حدود ۷۰۵ دلار
استانبول	۴۵٬۵۱۰ لیر	اوت ۲۰۲۶	حدود ۹۳۲ دلار

ارقام نوامبر ۲۰۲۵ از داده‌های Endeksa درباره اجاره در کلان‌شهرها است و بیشتر ارقام اوت ۲۰۲۶ از فهرست ۱۵ استان با کمترین رشد اجاره. چون ماه‌ها و روش‌ها متفاوت‌اند، این جدول را برای مقایسه تقریبی به کار ببرید، نه برای محاسبه دقیق. برای مقایسه، حداقل دستمزد خالص ترکیه در ۲۰۲۶ برابر ۲۸٬۰۷۵ لیر است؛ یعنی در ماردین یا کایسری اجاره یک آپارتمان متوسط حدود نصف حداقل دستمزد است، اما در استانبول از کل آن بیشتر است. درباره قوانین اجاره و سقف افزایش سالانه، راهنمای اجاره خانه در ترکیه را بخوانید.

چند سال طول می‌کشد تا خانه با اجاره پول خودش را برگرداند؟

یکی از معیارهای مهم برای خرید سرمایه‌ای، «دوره بازگشت سرمایه» (amortisman) است: قیمت خانه تقسیم بر اجاره سالانه. طبق گزارش Emlakjet و Endeksa بر اساس داده‌های ژوئن ۲۰۲۶، میانگین ترکیه ۱۳ سال است:

شهر	دوره بازگشت سرمایه	ماه داده
آنکارا	۱۱ سال	ژوئن ۲۰۲۶
شانلی‌اورفا	۱۱ سال	ژوئن ۲۰۲۶
استانبول	۱۲ سال	ژوئن ۲۰۲۶
میانگین ترکیه	۱۳ سال	ژوئن ۲۰۲۶
آنتالیا	۱۶ سال	ژوئن ۲۰۲۶
بالیک‌اسیر، الازیغ، آیدین	۱۷ سال	ژوئن ۲۰۲۶
ترابزون	۱۷ سال	مه ۲۰۲۶
موغلا	۱۸ سال	ژوئن ۲۰۲۶

نتیجه جالب این است که ارزان بودن خانه لزوماً بازده اجاره بهتر نمی‌دهد. آنکارا که حدود دو برابر کیلیس قیمت دارد، به‌خاطر تقاضای بالای اجاره (دانشجو، کارمند دولت، دیپلمات) یکی از کوتاه‌ترین دوره‌های بازگشت سرمایه را دارد. در مقابل، شهرهای ساحلی و توریستی مثل موغلا و آنتالیا گران‌اند و بازگشت سرمایه طولانی‌تری دارند.

ارزان‌ترین استان‌های ترکیه: بررسی شهر به شهر

در این بخش ارزان‌ترین استان‌ها را یکی‌یکی بررسی کرده‌ایم. معیار ما فقط قیمت نیست؛ برای هر استان گفته‌ایم که برای یک خانواده ایرانی چه مزیت و چه محدودیتی دارد.

کیلیس (Kilis)

کیلیس با ۱۶٬۳۷۲ لیر در متر در ژوئیه ۲۰۲۶ (و ۱۶٬۱۸۸ لیر در مارس) با فاصله زیاد ارزان‌ترین استان ترکیه است؛ میانگین قیمت یک خانه در آن حدود ۱٫۸۸ میلیون لیر، یعنی حدود ۳۹ هزار دلار، گزارش شده است. اما کیلیس استان کوچکی در مرز سوریه است، فرودگاه ندارد، بازار کار آن بسیار محدود است و جزو ۱۱ استان آسیب‌دیده از زلزله ۶ فوریه ۲۰۲۳ بود. ارزانی کیلیس بیشتر نشانه تقاضای کم است تا فرصت. برای زندگی دائم یک خانواده ایرانی آن را توصیه نمی‌کنیم.

آغری (Ağrı)

آغری با ۱۹٬۷۳۲ لیر در مه ۲۰۲۶ دومین استان ارزان است. مزیت آن برای ایرانیان نزدیکی به مرز بازرگان و گذرگاه گوربولاک (Gürbulak) است و بسیاری از ایرانیانی که زمینی به ترکیه سفر می‌کنند از این مسیر می‌گذرند. اما زمستان‌های بسیار سرد و طولانی، بازار کار ضعیف و امکانات محدود شهری باعث می‌شود آغری بیشتر یک شهر گذر باشد تا مقصد زندگی. همچنین در برخی مناطق مرزی، خرید ملک توسط خارجی‌ها نیاز به استعلام امنیتی دارد و ممکن است رد شود.

عثمانیه (Osmaniye)

عثمانیه با ۲۰٬۴۵۱ لیر در مارس و ۲۰٬۶۳۴ لیر در مه ۲۰۲۶ سومین استان ارزان است. این استان در جنوب ترکیه، بین آدانا و قاضی‌آنتپ، روی مسیر اصلی بزرگراه و راه‌آهن قرار دارد و به همین دلیل دسترسی نسبتاً خوبی به دو شهر بزرگ منطقه دارد. عثمانیه هم جزو ۱۱ استان آسیب‌دیده از زلزله ۲۰۲۳ بود؛ اگر اینجا خرید می‌کنید، سال ساخت و وضعیت مقاوم‌سازی ساختمان را جدی بگیرید.

مالاتیا (Malatya)

مالاتیا در مه ۲۰۲۶ با ۲۱٬۱۰۰ تا ۲۱٬۶۷۲ لیر در متر ارزان‌ترین کلان‌شهر ترکیه بود و اجاره متوسط آن در اوت ۲۰۲۶ حدود ۱۷٬۷۳۸ لیر گزارش شد. مالاتیا دانشگاه اینونو (İnönü)، فرودگاه و بازار زردآلوی معروف دارد. اما این شهر یکی از آسیب‌دیده‌ترین شهرها در زلزله فوریه ۲۰۲۳ بود و بخش بزرگی از بافت مرکزی آن در حال بازسازی است. ارزانی مالاتیا تا حدی به همین شرایط پس از زلزله برمی‌گردد. خرید در پروژه‌های نوساز پس از ۲۰۲۳ با آیین‌نامه جدید ساخت‌وساز، ریسک کمتری از خرید ساختمان‌های قدیمی دارد.

کایسری (Kayseri)

کایسری را می‌توان بهترین ترکیب قیمت و کیفیت زندگی در میان ارزان‌ترین استان‌ها دانست. قیمت هر متر در مه ۲۰۲۶ حدود ۲۲٬۶۶۴ لیر بود و اجاره متوسط در نوامبر ۲۰۲۵ حدود ۱۵٬۹۹۳ لیر. کایسری یکی از قطب‌های صنعتی آناتولی مرکزی است (مبلمان، نساجی و صنایع فلزی)، دانشگاه ارجیس (Erciyes)، فرودگاه، تراموای شهری و پیست اسکی ارجیس را دارد و شهری منظم و امن محسوب می‌شود. نقطه ضعف آن فضای فرهنگی محافظه‌کار و زمستان سرد است. برای آشنایی بیشتر، راهنمای شهر کایسری ترکیه و فهرست شهرهای صنعتی ترکیه را ببینید.

شانلی‌اورفا و ماردین (Şanlıurfa, Mardin)

شانلی‌اورفا با ۲۲٬۱۹۳ لیر و ماردین با ۲۲٬۵۱۵ لیر در مه ۲۰۲۶ جزو ارزان‌ترین کلان‌شهرها هستند و ماردین کمترین اجاره را بین کلان‌شهرها داشت (۱۳٬۹۶۱ لیر در نوامبر ۲۰۲۵). نکته جالب اینکه شانلی‌اورفا همراه با آنکارا کوتاه‌ترین دوره بازگشت سرمایه (۱۱ سال) را در ژوئن ۲۰۲۶ داشت، چون جمعیت جوان و رو به رشد آن تقاضای اجاره را بالا نگه می‌دارد. هر دو شهر فرودگاه دارند و از نظر تاریخی و گردشگری جذاب‌اند (ماردین با معماری سنگی قدیمی‌اش مشهور است). اما هوای بسیار گرم تابستان، بازار کار محدود برای خارجی‌ها و فضای فرهنگی سنتی را باید در نظر گرفت. شانلی‌اورفا جزو ۱۱ استان آسیب‌دیده از زلزله ۲۰۲۳ بود.

ارزروم (Erzurum)

ارزروم با ۲۳٬۹۶۶ لیر در مه ۲۰۲۶ ارزان‌ترین شهر بزرگ شمال شرق ترکیه است. دانشگاه آتاتورک (یکی از بزرگ‌ترین دانشگاه‌های ترکیه)، فرودگاه، پیست اسکی پالاندوکن و فاصله نسبتاً کم تا مرز ایران از مزیت‌های آن است. ارزروم برای دانشجویان و خانواده‌هایی که زمستان سرد را تحمل می‌کنند گزینه ارزانی است. راهنمای شهر ارزروم را بخوانید.

قاضی‌آنتپ، هاتای و کهرمان‌مرعش

این سه کلان‌شهر جنوب ترکیه در مه ۲۰۲۶ بین ۲۵ تا ۲۷ هزار لیر در متر قیمت داشتند و هر سه زیر حداقل دستمزد ماهانه (۲۸٬۰۷۵ لیر) بودند. قاضی‌آنتپ (۲۷٬۰۴۱ لیر) شهر صنعتی بزرگی است با بازار کار نسبتاً فعال و آشپزی معروف. هاتای (۲۶٬۰۹۸ لیر) و کهرمان‌مرعش (۲۵٬۲۸۶ لیر) بیشترین خسارت را در زلزله ۶ فوریه ۲۰۲۳ دیدند؛ مرکز هر دو زلزله در کهرمان‌مرعش بود. در این شهرها بخش بزرگی از عرضه، پروژه‌های بازسازی دولتی است. پیش از هر خرید، وضعیت زمین و سال ساخت ساختمان را بررسی کنید.

آدی‌یامان، سیرت، کیریک‌کاله، هاکاری و موش

این استان‌ها در فهرست‌های ۲۰۲۶ بین ۲۰ تا ۲۳ هزار لیر در متر قیمت داشتند. آدی‌یامان (۲۲٬۶۶۰ لیر) از استان‌های آسیب‌دیده زلزله ۲۰۲۳ است. هاکاری (۱۹٬۹۸۲ لیر) و موش (۲۲٬۴۱۰ لیر) در شرق و نزدیک مرز ایران قرار دارند اما امکانات شهری، بازار کار و ارتباطات هوایی آن‌ها محدود است. کیریک‌کاله (۲۲٬۷۷۳ لیر) کمتر از ۱۰۰ کیلومتر با آنکارا فاصله دارد و برای کسی که کار در آنکارا دارد اما خانه ارزان‌تر می‌خواهد، گزینه قابل بررسی است. به‌طور کلی این استان‌ها برای خرید سرمایه‌ای یا زندگی خانواده‌های ایرانی توصیه نمی‌شوند، مگر اینکه دلیل خاصی (کار، خانواده یا دانشگاه) شما را به آنجا ببرد.

ارزان ترین شهر ترکیه برای زندگی ایرانیان در ۲۰۲۶

ارزان ترین شهر ترکیه برای زندگی با ارزان‌ترین شهر برای خرید یکی نیست. برای یک خانواده ایرانی، علاوه بر قیمت، این‌ها مهم‌اند: فرودگاه و پرواز مستقیم به ایران یا استانبول، دانشگاه و مدرسه، بازار کار، حضور جامعه ایرانی، خدمات درمانی و ریسک زلزله. بر اساس این معیارها، شهرهای زیر تعادل بهتری بین قیمت و کیفیت زندگی دارند. برای مقایسه کامل‌تر شهرها، راهنمای بهترین شهرهای ترکیه برای زندگی و هزینه زندگی در ترکیه را هم بخوانید.

شهر	سطح قیمت خرید	دانشگاه و کار	حضور ایرانیان	ملاحظه مهم
قونیه	ارزان (حدود ۳۰ هزار لیر)	دانشگاه سلجوق، صنعت	کم	فضای محافظه‌کار
کایسری	بسیار ارزان (حدود ۲۳ هزار لیر)	دانشگاه ارجیس، صنعت	کم	زمستان سرد
وان	ارزان (حدود ۳۲ هزار لیر)	دانشگاه یوزونجو ییل، تجارت	زیاد	منطقه لرزه‌خیز
ترابزون	متوسط (حدود ۳۳ هزار لیر)	دانشگاه فنی کارادنیز، گردشگری	متوسط	شیب زیاد و رطوبت
اسکی‌شهیر	متوسط (حدود ۳۵ هزار لیر)	دو دانشگاه بزرگ	متوسط (دانشجو)	بازار کار کوچک‌تر از آنکارا
سامسون	متوسط (حدود ۳۶ هزار لیر)	دانشگاه ۱۹ مایس، بندر	کم	—
بورسا	متوسط (حدود ۳۶ هزار لیر)	صنعت خودرو و نساجی	متوسط	نزدیک گسل‌های فعال
آنکارا	متوسط (حدود ۳۹ هزار لیر)	پایتخت، دانشگاه‌های برتر	زیاد	بازگشت سرمایه ۱۱ ساله
ساکاریا و کوجائلی	متوسط رو به بالا (۴۰ تا ۴۱ هزار لیر)	صنعت سنگین، نزدیک استانبول	متوسط	نزدیک گسل شمال آناتولی

قونیه (Konya)

قونیه با حدود ۲۹ تا ۳۰ هزار لیر در متر (مارس و مه ۲۰۲۶) ارزان‌ترین کلان‌شهر بزرگ ترکیه در میان شهرهایی است که هم جمعیت زیاد و هم اقتصاد متنوع دارند. استان قونیه بزرگ‌ترین استان ترکیه از نظر مساحت است و شهر آن مرکز کشاورزی و صنایع ماشین‌آلات، مقصد قطار سریع‌السیر از آنکارا و استانبول و محل آرامگاه مولانا است که برای بسیاری از ایرانیان جاذبه فرهنگی دارد. شهر هموار است و خانه‌های بزرگ‌تر با قیمت کمتری پیدا می‌شود. نقطه ضعف قونیه فضای مذهبی و محافظه‌کار و تابستان خشک آن است. برای آشنایی با فضای فرهنگی شهر، مطلب موزه مولانا در قونیه را ببینید.

وان (Van)

وان برای بسیاری از ایرانیان آشناترین شهر ترکیه است: نزدیک مرز کاپی‌کوی (Kapıköy) و رازی، با بازارهایی که همیشه خریداران ایرانی دارد و تعداد زیادی کاسب و مغازه‌دار فارسی‌زبان. قیمت هر متر در ژوئیه ۲۰۲۶ حدود ۳۲٬۲۶۸ لیر و میانگین قیمت یک آپارتمان حدود ۱۳۵ متری ۴٫۳۶ میلیون لیر گزارش شد. در محله‌های مرکزی توشبا (Tuşba) ۳۴٬۱۴۸ لیر، ایپک‌یولو (İpekyolu) ۳۳٬۲۰۰ لیر و ادرمیت (Edremit) ۳۲٬۷۴۱ لیر در متر قیمت داشتند و اجاره یک آپارتمان سه‌خوابه در مرکز شهر ۲۰ تا ۳۰ هزار لیر بود. وان فرودگاه فریت ملن و دانشگاه یوزونجو ییل را دارد. اما دو نکته را فراموش نکنید: وان در منطقه لرزه‌خیز قرار دارد و در ۲۰۱۱ زلزله سنگینی را تجربه کرد، و زمستان‌هایش سرد است. پیش از سفر، مطالب بهترین زمان سفر به وان و مراکز خرید وان را بخوانید.

ترابزون (Trabzon)

ترابزون در مه ۲۰۲۶ با ۳۳٬۴۹۲ لیر در متر و میانگین قیمت حدود ۵ میلیون لیر برای یک خانه، وارد فهرست ۱۰ استان گران ترکیه شد؛ پس دیگر نمی‌توان آن را «شهر ارزان» نامید، هرچند هنوز از میانگین کشور ارزان‌تر است. ترابزون در اوت ۲۰۲۶ با ۴۷ فروش به خارجی‌ها پنجمین استان ترکیه در فروش ملک به خارجی‌ها بود. طبیعت سبز، دریا، فرودگاه نزدیک مرکز شهر و دانشگاه فنی کارادنیز از مزیت‌های آن است. نقطه ضعف: دوره بازگشت سرمایه ۱۷ ساله، شیب زیاد شهر و بارش فراوان. راهنماهای ترابزون را ببینید.

اسکی‌شهیر (Eskişehir)

اسکی‌شهیر یک شهر دانشجویی مدرن و آرام است که با قطار سریع‌السیر حدود یک و نیم ساعت با آنکارا فاصله دارد. طبق داده‌های Endeksa در اوت ۲۰۲۶، قیمت هر متر در این شهر ۳۴٬۶۴۸ لیر و میانگین قیمت یک خانه ۳٫۹۲ میلیون لیر بود؛ رشد سالانه ۲۰٫۶۶٪ گزارش شد. در بخش‌های اطراف مثل آلپو، سیوری‌حصار و بیلیک‌اووا واحدهای زیر یک میلیون لیر هم پیدا می‌شود، اما این‌ها روستایی و دور از شهرند. دو دانشگاه بزرگ (آنادولو و عثمان‌غازی) باعث شده تقاضای اجاره در اسکی‌شهیر همیشه وجود داشته باشد. راهنمای شهر اسکی‌شهیر را بخوانید.

سامسون (Samsun)

سامسون بزرگ‌ترین شهر ساحلی دریای سیاه است و در اوت ۲۰۲۶ با ۳۶٬۴۶۵ لیر در متر و میانگین قیمت ۴٫۱۹ میلیون لیر، از ترابزون گران‌تر اما همچنان زیر میانگین کشور بود. رشد سالانه ۱۹٫۶٪ در سامسون از میانگین ترکیه کمتر بود. سامسون شهری هموار، با دانشگاه ۱۹ مایس، بندر، فرودگاه و خط تراموای ساحلی است و برای کسی که دریا می‌خواهد ولی بودجه آنتالیا را ندارد، گزینه جدی است.

بورسا (Bursa)

بورسا با ۳۶٬۰۸۳ لیر در متر در ژوئیه ۲۰۲۶ ارزان‌ترین شهر در میان پنج کلان‌شهر بزرگ ترکیه است. صنعت خودرو، نساجی، کوه اولوداغ و فاصله حدود دو ساعته با استانبول (با کشتی سریع از بندر مودانیا یا از راه پل عثمان‌غازی) از مزیت‌های آن است. بورسا در منطقه لرزه‌خیز جنوب دریای مرمره قرار دارد؛ ساختمان نوساز و گزارش زمین را جدی بگیرید. قیمت محله‌به‌محله را در قیمت خانه در بورسا ببینید.

مرسین (Mersin)

مرسین شهر ساحلی مدیترانه‌ای است که برای بسیاری از ایرانیان به‌عنوان جایگزین ارزان‌تر آنتالیا شناخته می‌شود. قیمت هر متر در مارس ۲۰۲۶ طبق گزارش Emlakjet–Endeksa ۳۴٬۳۲۵ لیر بود و کمیته املاک اتاق بازرگانی مرسین آن را در اوت ۲۰۲۶ حدود ۳۹ هزار لیر در متر و اجاره را حدود ۱۷۴ لیر در متر اعلام کرد. مرسین در اوت ۲۰۲۶ با ۱۴۳ فروش، سومین استان ترکیه در فروش خانه به خارجی‌ها بود. محله‌های مزیتلی، ینی‌شهیر و ساحل ارده‌ملی بیشترین تقاضا را دارند. نکته مهم: فرودگاه جدید چوکوروا بین مرسین و آدانا است و فاصله آن تا مرکز مرسین کم نیست.

آنکارا (Ankara)

آنکارا با ۳۸٬۶۷۴ لیر در متر در ژوئیه ۲۰۲۶ از ازمیر، آنتالیا و استانبول بسیار ارزان‌تر است و کوتاه‌ترین دوره بازگشت سرمایه (۱۱ سال) را در بین ۳۰ استان پرفروش دارد. اجاره متوسط در اوت ۲۰۲۶ حدود ۳۴٬۴۴۰ لیر بود. آنکارا پایتخت است، بهترین دانشگاه‌های دولتی ترکیه را دارد، سفارت ایران در آن است و جامعه ایرانی قابل‌توجهی در محله‌هایی مثل چانکایا دارد. آنکارا در اوت ۲۰۲۶ با ۹۲ فروش، چهارمین استان در فروش خانه به خارجی‌ها بود. برای انتخاب محله، راهنماهای شهر آنکارا، محله‌های آنکارا و مقایسه زندگی در استانبول و آنکارا را بخوانید. اگر زمینی از ایران سفر می‌کنید، مطلب قطار تهران آنکارا هم به کارتان می‌آید.

ساکاریا و کوجائلی (Sakarya, Kocaeli)

ساکاریا (۴۱٬۰۲۹ لیر، داده Emlakjet منتشرشده در سپتامبر ۲۰۲۶) و کوجائلی (۳۹٬۷۹۷ لیر، مارس ۲۰۲۶) در شرق استانبول قرار دارند و برای کسی که در منطقه صنعتی گبزه، ازمیت یا آداپازاری کار می‌کند، نسبت به استانبول ارزان‌ترند. در ساکاریا تفاوت بخش‌ها زیاد است: میانگین قیمت یک خانه در سردیوان (Serdivan) حدود ۶ میلیون لیر و در آداپازاری حدود ۴٫۳۶ میلیون لیر گزارش شد. هر دو استان روی گسل شمال آناتولی قرار دارند و زلزله ۱۹۹۹ را تجربه کرده‌اند؛ خرید در این دو استان بدون بررسی زمین و سال ساخت توصیه نمی‌شود.

دنیزلی، تکیرداغ و مانیسا

دنیزلی شهر صنعتی نساجی در غرب ترکیه است که در نوامبر ۲۰۲۵ یکی از پنج کلان‌شهر با کمترین اجاره بود (۱۶٬۲۶۵ لیر)، اما قیمت خرید آن در ۲۰۲۶ با رشد ۲۷٫۱٪ سریع بالا رفته است. تکیرداغ (۳۱٬۳۱۵ لیر در مارس ۲۰۲۶) در غرب استانبول قرار دارد و رشد قیمت آن در سال گذشته با ۱۸٫۵٪ اسمی و ۹٫۶٪ افت واقعی کمتر از بیشتر شهرها بود؛ برای کسی که به استانبول نزدیک است اما بودجه استانبول را ندارد، قابل بررسی است. مانیسا در کنار ازمیر هم با اجاره حدود ۲۲٬۴۵۰ لیر در اوت ۲۰۲۶ جایگزین ارزان‌تر ازمیر است؛ مطلب شهر مانیسا را ببینید. اگر ازمیر را ترجیح می‌دهید، خرید خانه در ازمیر و راهنمای شهر ازمیر را بخوانید.

خرید خانه ارزان در ترکیه و اقامت: قاعده ۲۰۰ هزار دلار

مهم‌ترین نکته این مقاله را صریح می‌گوییم: از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳، ارزش ملک برای گرفتن اقامت کوتاه‌مدت ملکی در همه شهرهای ترکیه باید دست‌کم ۲۰۰ هزار دلار باشد و ملاک، قیمت درج‌شده در سند (تاپو) در روز خرید است، نه گزارش ارزیابی. ملک باید مسکونی باشد و خود شما در آن زندگی کنید. جزئیات کامل را در راهنمای اقامت ترکیه با خرید خانه خوانده‌اید یا می‌توانید بخوانید.

این یعنی تقریباً همه آپارتمان‌های معمولی در شهرهای ارزان ترکیه به‌تنهایی اقامت نمی‌دهند. با ۲۰۰ هزار دلار (حدود ۹٫۷۶ میلیون لیر با نرخ ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶) در میانگین هر شهر چنین متراژی می‌شود خرید:

شهر	قیمت هر متر (جدیدترین)	متراژ لازم برای رسیدن به ۲۰۰ هزار دلار	نتیجه عملی
کیلیس	۱۶٬۳۷۲ لیر	حدود ۵۹۶ متر	عملاً غیرممکن با یک آپارتمان
مالاتیا	۲۱٬۱۰۰ تا ۲۱٬۶۷۲ لیر	۴۵۰ تا ۴۶۰ متر	فقط ویلا یا واحد بسیار لوکس
کایسری	۲۲٬۶۶۴ لیر	حدود ۴۳۱ متر	فقط ویلا یا واحد بسیار لوکس
قونیه	۲۹٬۹۵۰ لیر	حدود ۳۲۶ متر	نادر
وان	۳۲٬۲۶۸ لیر	حدود ۳۰۳ متر	نادر
اسکی‌شهیر	۳۴٬۶۴۸ لیر	حدود ۲۸۲ متر	نادر
بورسا	۳۶٬۰۸۳ لیر	حدود ۲۷۱ متر	فقط واحد بزرگ در محله گران
آنکارا	۳۸٬۶۷۴ لیر	حدود ۲۵۲ متر	فقط واحد بزرگ در محله گران
ازمیر	۵۳٬۹۷۴ لیر	حدود ۱۸۱ متر	ممکن در محله‌های خوب
آنتالیا	۵۵٬۴۹۵ لیر	حدود ۱۷۶ متر	ممکن در محله‌های خوب
استانبول	۶۳٬۹۰۷ تا ۶۵٬۰۷۸ لیر	حدود ۱۵۰ متر	ممکن در بسیاری از مناطق

ستون متراژ، محاسبه ما از قیمت میانگین و نرخ رسمی دلار است. در عمل، یک واحد نوساز در محله خوب هر شهر گران‌تر از میانگین است؛ پس رسیدن به ۲۰۰ هزار دلار با متراژ کمتر هم ممکن است. اما نکته اصلی تغییر نمی‌کند: اگر هدف اصلی شما اقامت است، شهر ارزان معمولاً انتخاب درستی نیست. خرید دو یا سه واحد ارزان و جمع کردن ارزش آن‌ها هم راه مطمئنی برای اقامت نیست، چون شرط این است که در ملک مسکونی خودتان زندگی کنید.

پس در شهرهای ارزان، اقامت را از راه دیگری بگیرید: اقامت دانشجویی، اقامت کاری و مجوز کار، اقامت خانوادگی یا اقامت با اجاره خانه که با سخت‌گیری‌های جدید همراه است. انواع اقامت را در راهنمای اقامت ترکیه مقایسه کنید. برای پاسپورت ترکیه هم باید دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار ملک بخرید و تعهد سه ساله عدم فروش در سند ثبت شود؛ جزئیات در پاسپورت ترکیه با خرید ملک.

یک راه منطقی برای بسیاری از خانواده‌ها این است: اگر اقامت را از مسیر دیگری دارید (کار، تحصیل فرزند یا خانواده)، خرید خانه در شهر ارزان می‌تواند هزینه زندگی را به‌شدت پایین بیاورد. اگر اقامت ندارید و می‌خواهید آن را با ملک بگیرید، باید به‌جای «ارزان‌ترین شهر»، دنبال «مناسب‌ترین ملک ۲۰۰ هزار دلاری» باشید.

ریسک زلزله در شهرهای ارزان ترکیه

ترکیه کشوری لرزه‌خیز است و بخشی از ارزانی برخی استان‌ها مستقیماً به ریسک زلزله و خسارت‌های اخیر برمی‌گردد. در زلزله‌های ۶ فوریه ۲۰۲۳ که مرکزشان در کهرمان‌مرعش بود، ۱۱ استان رسماً آسیب‌دیده اعلام شدند: آدانا، آدی‌یامان، الازیغ، قاضی‌آنتپ، هاتای، کهرمان‌مرعش، کیلیس، مالاتیا، عثمانیه، شانلی‌اورفا و دیاربکر. طبق اعلام رسمی وزیر کشور در فوریه ۲۰۲۴، این زلزله‌ها در ترکیه ۵۳٬۵۳۷ کشته بر جای گذاشتند.

همان‌طور که می‌بینید، نیمی از ارزان‌ترین استان‌های جدول اول جزو همین ۱۱ استان‌اند. این به این معنا نیست که خرید در آن‌ها ممنوع یا حتماً خطرناک است؛ بخش بزرگی از عرضه امروز این شهرها ساختمان‌های نوسازی است که پس از ۲۰۲۳ و با آیین‌نامه جدید ساخته شده‌اند. اما باید این نکات را رعایت کنید:

• سال ساخت را بررسی کنید. ساختمان‌هایی که پس از آیین‌نامه ساخت‌وساز ۲۰۱۸ ساخته شده‌اند، در مجموع استاندارد بالاتری دارند.
• نقشه خطر را ببینید. نقشه خطر زلزله رسمی AFAD نشان می‌دهد هر نقطه چقدر در معرض لرزش است. راهنمای فارسی نقشه زلزله ترکیه را بخوانید.
• بیمه اجباری زلزله بگیرید. بیمه DASK برای انتقال سند الزامی است و سالانه باید تمدید شود؛ جزئیات در بیمه زلزله DASK.
• شهرهای کم‌خطرتر را هم در نظر بگیرید. قونیه، کایسری و اسکی‌شهیر در مقایسه با شهرهای روی گسل شمال آناتولی (مثل ساکاریا، کوجائلی و بخش‌هایی از بورسا) یا گسل شرق آناتولی (مثل مالاتیا و کهرمان‌مرعش) در مجموع ریسک پایین‌تری دارند، هرچند هیچ نقطه‌ای از ترکیه کاملاً بی‌خطر نیست.

محله‌های بسته برای اقامت خارجی‌ها در شهرهای ترکیه

علاوه بر قیمت، باید بدانید که آیا می‌توانید در آدرس خانه‌ای که می‌خرید اقامت ثبت کنید یا نه. طبق بیانیه رسمی اداره مهاجرت ترکیه در ۱۶ ژوئیه ۲۰۲۳، از ۱ ژوئیه ۲۰۲۲ در محله‌هایی که جمعیت خارجی از ۲۰٪ جمعیت شهروندان ترک بیشتر شده بود، ثبت آدرس جدید برای خارجی‌ها بسته شد. در آن زمان ۱٬۱۶۹ محله در ۶۳ استان بسته بود و در استانبول ۵۴ محله و ۱۰ منطقه (از جمله فاتح و اسنیورت) بسته اعلام شد.

در ژوئن ۲۰۲۶ چند دفتر حقوقی و مشاوره مهاجرت گزارش دادند که این محدودیت‌ها برداشته شده و درخواست اقامت از همه آدرس‌ها پذیرفته می‌شود. اما ما اطلاعیه رسمی جدیدی از اداره مهاجرت در این باره پیدا نکردیم و برخی دفاتر دیگر همچنان فهرست قدیمی را معتبر می‌دانند. به همین دلیل توصیه ما ساده است: پیش از امضای قرارداد، آدرس دقیق خانه را در سامانه e-İkamet یا از طریق وکیل استعلام کنید. بسیاری از محله‌های بسته‌شده دقیقاً همان محله‌های ارزان شهرهای بزرگ بودند که جمعیت مهاجر بالایی داشتند. وضعیت محله‌های استانبول را در راهنمای ارزانترین محله های استانبول با جزئیات بیشتری توضیح داده‌ایم.

یک محدودیت دیگر هم وجود دارد: طبق قانون ثبت املاک ترکیه، خارجی‌ها نمی‌توانند در مناطق نظامی و امنیتی ملک بخرند و در برخی مناطق مرزی، خرید نیاز به استعلام امنیتی دارد. این موضوع بیشتر در استان‌های مرزی شرق و جنوب شرق (که از قضا ارزان‌ترین‌اند) اهمیت پیدا می‌کند.

فروش خانه به خارجی‌ها و ایرانیان: ایرانیان کجا خانه می‌خرند؟

آمار رسمی مؤسسه آمار ترکیه (TÜİK) نشان می‌دهد ایرانیان هنوز جزو بزرگ‌ترین خریداران خارجی ملک در ترکیه‌اند. طبق گزارش TÜİK برای اوت ۲۰۲۶، در این ماه ۱٬۹۳۸ خانه به خارجی‌ها فروخته شد و ایرانیان با ۱۴۰ خانه پس از روس‌ها (۳۴۳) و اوکراینی‌ها (۱۴۷) سوم بودند. در ژوئیه ۲۰۲۶ هم ایرانیان با ۱۸۹ خانه دوم بودند.

استان	فروش خانه به خارجی‌ها (اوت ۲۰۲۶)	سطح قیمت
استانبول	۷۶۳	گران
آنتالیا	۵۹۹	گران
مرسین	۱۴۳	متوسط
آنکارا	۹۲	متوسط
ترابزون	۴۷	متوسط
یالووا	۴۵	—
کل ترکیه	۱٬۹۳۸ (ژانویه تا اوت: ۱۳٬۱۴۱)	—

ارقام استانی از گزارش TÜİK که روزنامه Günebakış منتشر کرد برداشته شده است. نکته مهم این جدول: هیچ‌کدام از ارزان‌ترین استان‌ها در فهرست پرفروش‌ها نیستند. خارجی‌ها، از جمله ایرانیان، عمدتاً در استانبول، آنتالیا، مرسین و آنکارا خرید می‌کنند. این برای شما دو معنا دارد: در شهرهای ارزان، جامعه خارجی و خدمات به زبان‌های دیگر کمتر است، و فروش دوباره ملک به یک خارجی دیگر در آینده سخت‌تر است. نقدشوندگی را هم به اندازه قیمت در نظر بگیرید. اگر آنتالیا را هم بررسی می‌کنید، آگهی‌های ملک در آنتالیا و آگهی‌های ملک در آلانیا را ببینید و راهنمای شهر آنتالیا را بخوانید.

هزینه‌های جانبی خرید خانه در شهرهای ارزان

قیمت پایین خانه به این معنا نیست که هزینه‌های جانبی هم به همان نسبت کم است. بعضی هزینه‌ها درصدی از قیمت‌اند و بعضی مبلغ ثابت یا تقریباً ثابت دارند؛ بنابراین در یک خانه ارزان، سهم هزینه‌های ثابت از کل بودجه بیشتر می‌شود.

هزینه	مقدار	توضیح
هزینه انتقال سند (تاپو)	۴٪ قیمت فروش	معمولاً ۲٪ خریدار و ۲٪ فروشنده
گزارش ارزیابی مجاز (SPK)	بسته به ملک	اجباری نیست؛ فقط برای شهروندی ۴۰۰ هزار دلاری (گواهی TTB)
بیمه اجباری زلزله (DASK)	سالانه، بسته به متراژ و منطقه	برای انتقال سند الزامی است
ترجمه رسمی و مترجم در دفتر ثبت	مبلغ ثابت	برای خریدار خارجی لازم است
شماره مالیاتی و حساب بانکی	تقریباً رایگان	پیش از خرید لازم است
شارژ ساختمان (آیدات)	ماهانه، بسته به امکانات	در مجتمع‌های با استخر و نگهبان بسیار بیشتر است

جزئیات را در هزینه‌های سند در ترکیه، انواع سند ملک در ترکیه و شارژ ساختمان یا آیدات بخوانید. نکته مهم درباره نوع سند: در شهرهای کوچک، به‌خصوص در بافت قدیمی یا خانه‌های روستایی، ممکن است ملک سند «کات ایرتفاکی» (مالکیت طبقه برای ساختمان نیمه‌تمام) یا حتی سند سهمی مشاع داشته باشد. پیش از خرید مطمئن شوید سند «کات مولکیتی» (مالکیت کامل طبقه) است. همچنین اگر ملک را زیر قیمت واقعی در سند ثبت کنید تا مالیات کمتری بپردازید، در آینده هم برای اقامت و هم برای فروش مجدد به مشکل می‌خورید.

چک‌لیست خرید خانه ارزان در ترکیه

پیش از خرید خانه در یکی از شهرهای ارزان ترکیه، این مراحل را به ترتیب طی کنید. مراحل کامل را در راهنمای خرید ملک در ترکیه توضیح داده‌ایم.

1. هدف را مشخص کنید: زندگی، اجاره دادن، اقامت یا تابعیت؟ برای اقامت حد ۲۰۰ هزار دلار و برای تابعیت ۴۰۰ هزار دلار است.
2. چند ماه اجاره کنید: پیش از خرید، دست‌کم یک فصل سرد و یک فصل گرم را در شهر مقصد زندگی کنید.
3. قیمت را با چند منبع مقایسه کنید: میانگین Endeksa، آگهی‌های مشابه در همان محله و گزارش ارزیابی مجاز.
4. وضعیت آدرس را استعلام کنید: آیا ثبت اقامت خارجی در آن محله ممکن است؟
5. ساختمان را از نظر زلزله بررسی کنید: سال ساخت، نوع زمین و در صورت امکان گزارش مهندسی.
6. نوع سند را بررسی کنید: کات مولکیتی، بدون رهن و بدون محدودیت قانونی.
7. قیمت واقعی را در سند ثبت کنید.
8. بیمه DASK و قرارداد آب و برق و گاز را به نام خود کنید.
9. به نقدشوندگی فکر کنید: در شهرهای بسیار ارزان، فروش دوباره ممکن است ماه‌ها طول بکشد.
10. با مشاور مستقل مشورت کنید: تیم ترکیه ۱۱۸ در انتخاب شهر، محله و پروژه مناسب به شما کمک می‌کند.

جمع‌بندی: کدام شهر ارزان ترکیه برای شما مناسب است؟

اگر شما…	پیشنهاد ما	چرا
کمترین قیمت ممکن را می‌خواهید	کایسری، مالاتیا یا ارزروم	کلان‌شهرهایی با کمتر از ۲۴ هزار لیر در متر، با دانشگاه و فرودگاه
نزدیکی به ایران و جامعه ایرانی برایتان مهم است	وان یا آنکارا	مرز نزدیک یا جامعه ایرانی بزرگ و سفارت
دانشجو هستید یا فرزند دانشجو دارید	اسکی‌شهیر، ارزروم یا آنکارا	شهرهای دانشگاهی با تقاضای اجاره پایدار
می‌خواهید خانه را اجاره بدهید	آنکارا یا شانلی‌اورفا	کوتاه‌ترین دوره بازگشت سرمایه (۱۱ سال)
دریا می‌خواهید ولی بودجه آنتالیا را ندارید	مرسین، سامسون یا ترابزون	شهر ساحلی زیر ۴۰ هزار لیر در متر
در صنعت کار می‌کنید	کایسری، قونیه، بورسا یا کوجائلی	قطب‌های صنعتی با بازار کار فعال
اقامت ملکی می‌خواهید	ملک ۲۰۰ هزار دلاری در شهر بزرگ	در شهرهای ارزان رسیدن به این حد سخت است

خلاصه اینکه اگر فقط به قیمت نگاه کنید، کیلیس، آغری، عثمانیه و مالاتیا ارزان‌ترین‌اند؛ اما اگر قیمت، امکانات و آینده را با هم در نظر بگیرید، کایسری، قونیه، اسکی‌شهیر، وان و سامسون برای بیشتر ایرانیان انتخاب‌های منطقی‌تری هستند. اگر هنوز بین استانبول و شهرهای دیگر مردد هستید، ارزانترین محله های استانبول را هم مقایسه کنید؛ یک آپارتمان ۱۰۰ متری در اسنیورت استانبول با حدود ۶۸ هزار دلار، تقریباً هم‌قیمت همین متراژ در ترابزون یا اسکی‌شهیر است.

منابع اصلی این مقاله

• فهرست ارزان‌ترین و گران‌ترین استان‌ها، Endeksa، مارس ۲۰۲۶
• گزارش مه ۲۰۲۶ Emlakjet درباره ۳۰ استان پرفروش
• گزارش ژوئیه ۲۰۲۶ Emlakjet–Endeksa
• آمار TÜİK برای فروش خانه در اوت ۲۰۲۶
• بیانیه اداره مهاجرت ترکیه درباره محله‌های بسته
• نرخ رسمی ارز بانک مرکزی ترکیه

سوالات متداول درباره ارزان ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه