آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر پایه متن رسمی قوانین ۵۷۱۸، ۷۳۳۸، ۲۶۴۴، ۴۷۲۱، ۱۵۱۲، ۴۹۲ و ۱۳۱۹ در mevzuat.gov.tr، ابلاغیه (Tebliğ) شماره ۵۷ روزنامه رسمی (۳۱ دسامبر ۲۰۲۵)، بروشور سپتامبر ۲۰۲۶ اداره درآمدهای ترکیه (GİB) و پرسش‌وپاسخ رسمی اداره ثبت املاک (TKGM) نوشته شده و هر رقمی که تأیید نشده، در متن صریحاً «تأییدنشده» آمده است.
ارث ملک در ترکیه موضوعی است که معمولاً در بدترین زمان ممکن به سراغ خانواده می‌آید: مالک ملک فوت کرده، وراث گاهی در ایران و گاهی در یک کشور سوم زندگی می‌کنند، سند ملک هنوز به نام متوفی است و هیچ‌کس نمی‌داند اول باید به دادگاه رفت، به اداره مالیات یا به تاپو. پاسخ کوتاه این است که ترتیب کار روشن است: ابتدا گواهی انحصار وراثت (Mirasçılık Belgesi، معروف به Veraset İlamı)، سپس اظهارنامه مالیات ارث (Veraset ve İntikal Vergisi) و بعد ثبت انتقال ارثی (İntikal) در اداره ثبت املاک. اگر یکی از این گام‌ها جا بیفتد، ملک «قفل» میشود: نه فروخته میشود، نه رهن می‌رود و نه می‌توان آن را به‌سادگی بین وراث تقسیم کرد.
در این راهنما مشخص میکنیم کدام قانون بر ارث ملک در ترکیه حاکم است، گواهی انحصار وراثت را چه کسی صادر می‌کند، مدارک ایرانی چه مسیری باید بروند، مالیات ارث ۲۰۲۶ با معافیت و نرخ و مهلت رسمی‌اش چقدر است، چه هزینه‌هایی دارید، وارث خارجی با چه محدودیتی روبه‌رو میشود، ملک ارثی چطور فروخته میشود و وصیت‌نامه (Vasiyetname) در ترکیه چگونه تنظیم میشود. این متن اطلاعات عمومی است و جای مشاوره وکیل (Avukat) یا نوتر (Noter) ترکیه را نمی‌گیرد؛ هر جا خطای کوچک میتواند ملک را سال‌ها معطل کند، جداگانه هشدار داده‌ایم.
خلاصه در یک نگاه: طبق ماده ۲۰ قانون ۵۷۱۸ ارث اصولاً تابع قانون ملی متوفی است، اما درباره املاک واقع در ترکیه قانون ترکیه اعمال میشود؛ پس سهم وراث ملک ترکیه را قانون مدنی ترکیه تعیین می‌کند. برای وارث خارجی، نوتر طبق ماده ۷۱/ب قانون ۱۵۱۲ نمی‌تواند گواهی انحصار وراثت بدهد و مرجع عملی دادگاه صلح حقوقی است؛ گواهی صادرشده در ایران هم فقط پس از تأیید دادگاه ترکیه مبنای انتقال سند میشود (ماده ۳۷ قانون تاپو). مالیات ارث ۲۰۲۶ برای سهم هر فرزند و همسر ۲٬۹۰۷٬۱۳۶ لیر معافیت دارد (۵٬۸۱۷٬۸۴۵ لیر برای همسر وقتی فرزندی نیست)، نرخ ارث از ۱٪ تا ۱۰٪ است، اظهارنامه حتی زیر معافیت هم لازم است و مهلتش بسته به محل فوت و محل وراث ۴، ۶ یا ۸ ماه است. تا مالیات کامل پرداخت نشود، ملک ارثی را نمی‌توان فروخت یا فراغ کرد. وارث خارجی ارث را می‌برد، اما نگهداشتن ملک پس از آن تابع ماده ۳۵ قانون تاپو است و در صورت مغایرت، ملک ظرف مهلتی حداکثر یک‌ساله تصفیه (فروش اجباری) میشود.
این راهنما برای چه کسی است و ارث ملک در ترکیه چه زمانی مطرح میشود؟
چهار حالت بیشتر از بقیه پیش می‌آید و هر کدام قواعد کمی متفاوت دارد. جدول زیر آن‌ها را کنار هم می‌گذارد؛ ستون‌ها فقط همان چیزی را نشان می‌دهند که در متن قانون دیده‌ایم و برای هر حالت خاص باید روی پرونده خودتان با وکیل چک شود.
| وضعیت | قانون حاکم بر ملک در ترکیه | مالیات ارث ترکیه | نکته عملی |
|---|---|---|---|
| متوفی ایرانی، ملک در ترکیه، وراث در ایران | قانون ترکیه (ماده ۲۰ بند ۱ قانون ۵۷۱۸) | بله؛ مال واقع در ترکیه مشمول است (ماده ۱ قانون ۷۳۳۸) | گواهی ایرانی باید با تأیید دادگاه ترکیه معتبر شود یا گواهی ترکیه گرفته شود |
| متوفی ایرانی ساکن ترکیه | قانون ترکیه برای ملک؛ قانون ملی برای بقیه اموال | بله | دادگاه آخرین اقامتگاه در ترکیه صالح است (ماده ۴۳ قانون ۵۷۱۸) |
| متوفی ترک، وارث ایرانی | قانون ترکیه | بله | محدودیت ماده ۳۵ قانون تاپو درباره نگهداشتن ملک بررسی میشود |
| هبه ملک به فرزند در زمان حیات | جدا از ارث؛ هبه (Bağış) قواعد خودش را دارد | بله، با نرخ «انتقال بلاعوض» | در مثال همین راهنما هزینه تاپو و مالیات هبه از فروش گران‌تر درمی‌آید؛ مقایسه‌اش پایین‌تر آمده |
اگر فعلاً مالک نیستید و می‌خواهید ملک بخرید تا بعداً ارث بگذارید، ابتدا راهنمای کامل خرید ملک در ترکیه و مراحل رسمی خرید ملک را بخوانید؛ این راهنما فقط از لحظه‌ای شروع میشود که مالک فوت کرده یا شما می‌خواهید ملکتان را به وراث منتقل کنید.
کدام قانون بر ارث ملک در ترکیه حاکم است؟
مهم‌ترین متن، ماده ۲۰ قانون حقوق بین‌الملل خصوصی و آیین دادرسی (قانون شماره ۵۷۱۸ یا MÖHUK) است که در روزنامه رسمی ۱۲ دسامبر ۲۰۰۷ منتشر شده است. بند اول آن دو جمله دارد: ارث تابع قانون ملی متوفی است، و درباره املاک واقع در ترکیه قانون ترکیه اعمال میشود. یعنی اگر متوفی ایرانی باشد، برای حساب بانکی یا اموال منقول ممکن است قانون ایران مطرح شود، ولی سهم وراث از آپارتمان در استانبول را قانون مدنی ترکیه تعیین می‌کند. TKGM هم همین ماده را در پرسش‌وپاسخ رسمی خود نقل کرده است.
| موضوع | قانون یا مرجع حاکم | مبنا |
|---|---|---|
| ارث ملک غیرمنقول در ترکیه | قانون ترکیه | ماده ۲۰ بند ۱ قانون ۵۷۱۸ |
| ارث سایر اموال | قانون ملی متوفی | ماده ۲۰ بند ۱ |
| اسباب گشایش ارث، اکتساب و تقسیم | قانون کشوری که ترکه در آن است | ماده ۲۰ بند ۲ |
| ترکه بدون وارث در ترکیه | به دولت میرسد | ماده ۲۰ بند ۳ |
| شکل وصیت‌نامه | قانون محل تنظیم، قانون حاکم بر ماهیت، یا قانون ملی متوفی | ماده ۲۰ بند ۴ و ماده ۷ |
| اهلیت وصیت‌کننده | قانون ملی او در لحظه تنظیم | ماده ۲۰ بند ۵ |
| دادگاه صالح برای دعاوی ارث | آخرین اقامتگاه متوفی در ترکیه؛ وگرنه محل اموال ترکه | ماده ۴۳ |
| حکم قانون خارجی خلاف نظم عمومی ترکیه | اجرا نمی‌شود و در صورت لزوم قانون ترکیه به‌کار می‌رود | ماده ۵ |
نتیجه عملی برای ایرانیان این است که قواعد سهم‌بندی ایران (مثلاً سهم دختر و پسر) را نباید برای ملک در ترکیه پیش‌فرض بگیرید. اینکه کدام قاعده در موردی خاص ممکن است با نظم عمومی تعارض پیدا کند، موضوعی است که فقط وکیل با دیدن پرونده میتواند ارزیابی کند و ما در اینجا وارد آن نمی‌شویم.
سهم وراث ملک طبق قانون مدنی ترکیه
وقتی قانون ترکیه حاکم است، سهم‌ها از قانون مدنی (Türk Medeni Kanunu، قانون ۴۷۲۱) می‌آید. مواد ۴۹۵ تا ۴۹۹ ترتیب طبقات و سهم همسر را می‌گویند و ماده ۵۰۶ سهم الزامی (Saklı Pay) را که با وصیت هم نمی‌شود نقض کرد. در طبقه اول فرزندان به‌طور مساوی وارث‌اند و منظور ماده این است که دختر و پسر سهم برابر می‌برند.
| وراث | سهم همسر | سهم دیگران | مبنا |
|---|---|---|---|
| فرزندان و همسر | یک‌چهارم | سه‌چهارم بین فرزندان به‌طور مساوی | مواد ۴۹۵ و ۴۹۹ بند ۱ |
| بدون فرزند؛ پدر و مادر و همسر | نصف | نصف بین پدر و مادر به‌طور مساوی | مواد ۴۹۶ و ۴۹۹ بند ۲ |
| بدون فرزند و والدین؛ پدربزرگ و مادربزرگ (و فرزندان آن‌ها) و همسر | سه‌چهارم | یک‌چهارم به طبقه سوم | مواد ۴۹۷ و ۴۹۹ بند ۳ |
| فقط همسر (طبقه‌های بالا نیستند) | همه ترکه | — | ماده ۴۹۹ بند ۳ |
| فقط فرزندان | — | مساوی بین فرزندان؛ نوه‌ها جای فرزند فوت‌شده را می‌گیرند | ماده ۴۹۵ |
وصیت‌کننده کاملاً آزاد نیست. طبق ماده ۵۰۶ سهم الزامی هر فرزند نصف سهم قانونی او، سهم الزامی هر یک از پدر و مادر یک‌چهارم سهم قانونی، و سهم الزامی همسر کل سهم قانونی او است اگر با فرزند یا والدین ارث ببرد و در غیر این صورت سه‌چهارم آن. اگر وصیت‌نامه‌ای کمتر از این به کسی بدهد، وارث میتواند طبق قانون اعتراض کند؛ جزئیات دعوای کاهش (Tenkis) کار وکیل است.
گام‌به‌گام: از فوت تا ثبت ملک به نام وراث
ترتیب زیر از مواد قانونی دیده‌شده ساخته شده؛ ترتیب دقیق در هر پرونده را دادگاه، نوتر و تاپو تعیین می‌کنند.
- گواهی فوت و شناسنامه‌ها را تهیه کنید و بدانید آخرین اقامتگاه متوفی کجا بوده؛ این موضوع هم دادگاه صالح و هم اداره مالیات صالح را تعیین می‌کند. شیوه دقیق گرفتن گواهی فوت برای اتباع خارجی را در این بررسی تأیید نکرده‌ایم (تأییدنشده)؛ از ثبت احوال یا بیمارستان محل بپرسید.
- درباره بدهی‌های متوفی تصمیم بگیرید. طبق ماده ۵۹۹ قانون مدنی وراث ارث را یک‌جا و با بدهی‌ها می‌گیرند و شخصاً مسئول بدهی‌های متوفی‌اند. طبق مواد ۶۰۵ و ۶۰۶، رد ارث ظرف سه ماه ممکن است و طبق ماده ۶۱۰ کسی که مهلت را بگذراند، ارث را بی‌قید و شرط پذیرفته است.
- وصیت‌نامه اگر هست، طبق ماده ۵۹۵ باید فوراً به قاضی صلح تحویل شود و طبق ماده ۵۹۶ ظرف یک ماه از تحویل باز و برای ذی‌نفعان خوانده میشود.
- گواهی انحصار وراثت بگیرید (بخش بعد).
- اظهارنامه مالیات ارث را در مهلت قانونی بدهید، حتی اگر سهم شما زیر معافیت باشد (بخش مالیات).
- با گواهی و مدارک هویتی به اداره ثبت املاک (Tapu Müdürlüğü) بروید یا از طریق وکیل اقدام کنید تا انتقال ارثی (İntikal) ثبت شود.
- به شهرداری برای مالیات سالانه ملک اطلاع بدهید و بیمه زلزله (DASK) را معتبر نگه دارید.
- درباره آینده ملک تصمیم بگیرید: ماندن به‌صورت مشاع، تقسیم بین وراث، فروش یا اجاره.
طبق ماده ۷۰۵ قانون مدنی، مالکیت ملک با ارث پیش از ثبت به وراث میرسد؛ اما همان ماده میگوید تا ثبت در دفتر تاپو انجام نشود، مالک نمی‌تواند تصرف حقوقی مثل فروش انجام دهد. اگر وراث خودشان اقدام نکنند، طبق ماده الحاقی ۱ قانون تاپو (افزوده‌شده در ۲۰۱۲)، پس از دو سال از فوت، اداره ثبت میتواند خودش برای صدور گواهی انحصار وراثت به دادگاه برود و ملک را به‌صورت مالکیت مشترک بدون تقسیم (Elbirliği Mülkiyeti) ثبت کند؛ همین ماده میگوید این درخواست‌ها از هر نوع هزینه، مالیات و عوارض معاف است. در مالکیت اشتراکی، طبق ماده ۶۴۰ قانون مدنی، همه وراث باید با هم تصمیم بگیرند. شیوه ثبت و شناسه‌های سند را در راهنمای سند خانه در ترکیه و انواع سند ملکی توضیح داده‌ایم.
گواهی انحصار وراثت (Mirasçılık Belgesi): چه کسی صادر می‌کند؟
ماده ۵۹۸ قانون مدنی میگوید به کسانی که وارث قانونی بودنشان احراز شود، «دادگاه صلح یا نوتر» گواهی وراثت می‌دهد (عبارت نوتر از سال ۲۰۱۱ با قانون ۶۲۱۷ اضافه شد). اما ماده ۷۱/ب قانون نوتری (۱۵۱۲) سه استثنا دارد: وقتی صدور گواهی نیاز به رسیدگی قضایی داشته باشد، وقتی اطلاعات ثبت احوال کافی نباشد و وقتی گواهی را خارجی‌ها درخواست کنند؛ در این حالت‌ها نوتر نمی‌تواند گواهی بدهد. پس برای وارث ایرانی، مسیر عملی دادگاه صلح حقوقی (Sulh Hukuk Mahkemesi) است.
| مسیر | مرجع | چه زمانی ممکن است | مبنا |
|---|---|---|---|
| دادگاه صلح حقوقی | Sulh Hukuk Mahkemesi | همه حالت‌ها؛ برای وراث خارجی مسیر اصلی | ماده ۵۹۸ قانون ۴۷۲۱ |
| نوتر | Noterlik | فقط وراث قانونی؛ نه اگر خارجی‌ها درخواست کنند یا رسیدگی قضایی لازم باشد | ماده ۷۱/ب قانون ۱۵۱۲ |
| گواهی صادرشده در ایران | مرجع صالح ایران | به‌تنهایی کافی نیست؛ دادگاه ترکیه باید تأیید کند | ماده ۳۷ قانون تاپو؛ پرسش‌وپاسخ TKGM |
| وارث یا موصی‌له بر اساس وصیت | دادگاه صلح | اگر ظرف یک ماه از ابلاغ وصیت اعتراضی نشود | ماده ۵۹۸ بند ۲ |
| بی‌عملی دو‌ساله | اداره ثبت املاک | اداره از دادگاه گواهی می‌گیرد | ماده الحاقی ۱ قانون تاپو |
ماده ۳۷ قانون تاپو صریح است: انتقال ارثی اشخاص خارجی بر اساس گواهی‌های وراثتی انجام میشود که یا دادگاه‌های ترکیه صادر کرده‌اند یا مراجع صالح کشور خودشان صادر کرده‌اند و دادگاه‌های ترکیه انطباقشان با قواعد وراثت ترکیه را تأیید کرده باشند. TKGM در پرسش‌وپاسخ رسمی خود نتیجه می‌گیرد که گواهی صادرشده در خارج از ترکیه به‌طور قاعده فقط با تأیید دادگاه ترکیه قابل استفاده است. اینکه کدام مرجع در ایران چنین گواهی‌ای صادر می‌کند و ترتیب دقیق آن چیست، در این بررسی از منبع رسمی ترکیه تأیید نشده (تأییدنشده)؛ از وکیل ایرانی بپرسید. از آنجا که گواهی ایرانی بعد از همه این مراحل هم باید به تأیید دادگاه ترکیه برسد و سهم‌بندی ملک ترکیه تابع قانون ترکیه است، بسیاری از وراث مستقیماً برای گواهی ترکیه اقدام می‌کنند؛ تصمیم بین این دو راه با وکیل است. برای پیدا کردن وکیل و فهمیدن چارچوب وکالت، راهنمای مشاوره حقوقی ترکیه را ببینید.
مدارک ایرانی: ترجمه، تأیید و آپوستیل
ترکیه از ۲۹ سپتامبر ۱۹۸۵ عضو کنوانسیون آپوستیل لاهه است، اما طبق جدول رسمی کنفرانس لاهه ایران در فهرست اعضا نیست. بنابراین مدرک ایرانی «آپوستیل» نمی‌گیرد و مسیر تأیید زنجیره‌ای لازم است. در پرسش‌وپاسخ رسمی واحد تأیید وزارت خارجه ترکیه (پاسخ ۱۸) آمده است که برای مدرکی از مقام محلی یک کشور، صاحب مدرک امضا و مهر مقام صادرکننده را از وزارت خارجه همان کشور و سپس از نمایندگی ترکیه در همان کشور تأیید می‌گیرد؛ سپس اگر مدرک ترکی نیست، ترجمه رسمی نوتری آن را تهیه می‌کند و بدون مراجعه دیگر به وزارت خارجه ترکیه میتواند از مدرک در ترکیه استفاده کند. صفحه کنسولی ترکیه هم دو خدمت را فهرست کرده است: تأیید امضا و مهر مدارک مقام‌های خارجی و تأیید ترجمه‌های مترجم سوگندخورده؛ هر دو با نوبت و مراجعه حضوری. جزئیات مخصوص ایران (مثلاً کدام مرجع ایرانی باید اول تأیید کند) در این صفحه‌ها نیامده و تأییدنشده است. برای مسیر وکالت‌نامه و تأیید کنسولی در ایران، پست وکالت‌نامه خرید و فروش ملک را هم ببینید.
| مدرک | چه کاری لازم است | مبنا |
|---|---|---|
| گواهی انحصار وراثت ایرانی | ترجمه رسمی، تأیید زنجیره‌ای، و در نهایت تأیید دادگاه ترکیه | ماده ۳۷ قانون تاپو؛ پاسخ ۱۸ پرسش‌وپاسخ وزارت خارجه |
| گواهی فوت، شناسنامه یا مدرک نسب | تأیید امضا و مهر در کشور مبدأ، سپس ترجمه رسمی با تأیید نوتر | پاسخ‌های ۹ و ۱۸ پرسش‌وپاسخ وزارت خارجه |
| پاسپورت وارث | ارائه همراه «فرم اظهار هویت»؛ اگر الفبای لاتین نیست ترجمه | پرسش‌وپاسخ TKGM، بخش ۱ (پرسش A) |
| وکالت‌نامه از ایران | سه تأیید در خاک ایران: مرجع صادرکننده، مرجع بالادست، کنسولی ترکیه؛ عکس مهرشده و زبان کشور صادرکننده | صفحه وکالت‌نامه‌ها در پورتال رسمی TKGM |
| مترجم در تاپو | اگر یکی از طرف‌ها ترکی نمی‌داند، مترجم سوگندخورده مجاز لازم است | پرسش‌وپاسخ TKGM، بخش ۱ (پرسش A) |
وزارت خارجه ترکیه در همان پرسش‌وپاسخ میگوید بسته به نوع مدرک، مرجع نهایی ممکن است به تاریخ امضای مرجع اول هم نگاه کند؛ پس مراحل تأیید را بدون وقفه طی کنید و بلافاصله مدرک را به مرجع نهایی بدهید. هر مرحله را پیش از اقدام با نمایندگی ترکیه و مرجع نهایی چک کنید، چون این رویه‌ها تغییر می‌کند. اگر برای کارهای مرتبط به سفارت یا کنسولگری ایران در ترکیه نیاز دارید، کنسولگری ایران در استانبول و سفارت ایران در آنکارا را ببینید.
مالیات ارث ملک در ترکیه ۲۰۲۶: چه کسی می‌دهد و بر چه مبنایی؟
مالیات ارث و انتقال بلاعوض (Veraset ve İntikal Vergisi) در قانون ۷۳۳۸ آمده است. ماده ۱ میگوید اموال اتباع ترکیه و اموال واقع در ترکیه، وقتی با ارث یا هر شکل بلاعوض دیگری از شخصی به شخص دیگر منتقل می‌شوند، مشمول این مالیات‌اند؛ پس ملک خارجی‌ها در ترکیه هم مشمول است. راهنمای GİB حتی مثال می‌زند که انتقال بلاعوض مال واقع در ترکیه از یک خارجی به خارجی دیگر هم مشمول است. مالیات‌دهنده خود وارث است (ماده ۵). مبنای محاسبه برای ملک «ارزش مالیات املاک» (Emlak Vergisi Değeri) است نه قیمت بازار (ماده ۱۰ بند ب)، و تاریخ ارزش‌گذاری روز فوت است (ماده ۱۱). بدهی‌های قابل‌اثبات متوفی، بدهی مالیاتی و هزینه کفن‌ودفن از مبنا کم میشود (ماده ۱۲) و باید در اظهارنامه نشان داده شود. شرح مالیات سالانه ملک و ارزش مالیاتی آن را در مالیات سالانه ملک در ترکیه آورده‌ایم.
معافیت‌های ۲۰۲۶
مبلغ‌های زیر را ابلاغیه شماره ۵۷ قانون ۷۳۳۸ (روزنامه رسمی شماره ۳۳۱۲۴ مکرر، ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵، با نرخ تجدید ارزیابی ۲۵٫۴۹ درصد) برای اجرا از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ تعیین کرده و بروشور سپتامبر ۲۰۲۶ GİB هم همان‌ها را تکرار می‌کند.
| مورد | معافیت ۲۰۲۶ (لیر) | توضیح |
|---|---|---|
| سهم ارث هر فرزند (از جمله فرزندخوانده) و همسر | ۲٬۹۰۷٬۱۳۶ | برای سهم هر نفر، نه برای کل ترکه |
| سهم ارث همسر وقتی فرزندی نیست | ۵٬۸۱۷٬۸۴۵ | طبق متن قانون: در صورت نبودن فرزند و نوه (füruğ) |
| انتقال بلاعوض (هبه) | ۶۶٬۹۳۵ | کل انتقال‌های بلاعوض یک شخص طبق بند «د» |
| لوازم منزل و اشیای شخصی و یادگاری خانوادگی | معاف | در ارث (ماده ۴ بند الف) |
| هدایای عرفی (غیر از ملک) | معاف | ماده ۴ بند ج |
طبق متن بند ب، این معافیت مبلغ ثابت فقط برای فرزندان و همسر آمده؛ پدر، مادر، خواهر و برادر از آن بهره‌مند نمی‌شوند. GİB تأکید می‌کند که اگر مال ارثی از حد معافیت هم کمتر باشد، باز باید اظهارنامه داد؛ تنها در انتقال بلاعوض، مبالغ زیر معافیت اظهارنامه نمی‌خواهند.
نرخ‌ها
| بخشی از مبنا (لیر) | نرخ ارث | نرخ انتقال بلاعوض |
|---|---|---|
| ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ اول | ۱٪ | ۱۰٪ |
| ۷٬۰۰۰٬۰۰۰ بعدی | ۳٪ | ۱۵٪ |
| ۱۵٬۰۰۰٬۰۰۰ بعدی | ۵٪ | ۲۰٪ |
| ۳۰٬۰۰۰٬۰۰۰ بعدی | ۷٪ | ۲۵٪ |
| بخش بالاتر از ۵۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۱۰٪ | ۳۰٪ |
اگر ملک را پدر، مادر، همسر یا فرزند به شما ببخشد، طبق ماده ۱۶ مالیات با نصف نرخ‌های ستون سوم محاسبه میشود. (در مه ۲۰۲۶ با قانون ۷۵۸۲ بندی درباره نرخ ۱٪ برای برخی مشمولان معافیت بیست‌ساله درآمد خارجی ماده مکرر ۲۰/د قانون مالیات بر درآمد به ماده ۱۶ افزوده شده؛ این بند مربوط به آن گروه خاص است و در این راهنما بررسی نشده.)
مهلت اظهارنامه و پرداخت
| وضعیت | مهلت اظهارنامه |
|---|---|
| فوت در ترکیه، وراث در ترکیه | ۴ ماه از تاریخ فوت |
| فوت در ترکیه، وراث در خارج | ۶ ماه |
| فوت در خارج، وراث در ترکیه | ۶ ماه |
| فوت در خارج، وراث در همان کشور محل فوت | ۴ ماه |
| فوت در خارج، وراث در کشور خارجی دیگر | ۸ ماه |
| غیبت (Gaiplik) | یک ماه از ثبت حکم در دفتر فوت |
| انتقال بلاعوض (هبه) | یک ماه از تاریخ تملک قانونی |
ماده ۹ قانون ۷۳۳۸ و بروشور GİB این مهلت‌ها را یکسان می‌گویند. راهنمای ۲۰۲۰ GİB (قدیمی‌تر، پس مراجعه به متن روز لازم است) میگوید فقط برای مالیات ارث دو مهلت ارفاقی ۱۵ روزه وجود دارد: اگر اظهارنامه ظرف ۱۵ روز پس از پایان مهلت داده شود، جریمه ضیاع مالیاتی و بهره دیرکرد محاسبه نمی‌شود؛ پس از آن اگر اداره ابلاغ کند، ۱۵ روز دیگر مهلت است. اگر پس از این‌ها هم اظهارنامه نرسد، جریمه رویه‌ای (Usulsüzlük) و در بدترین حالت تشخیص حکمی با جریمه مضاعف مطرح میشود. اظهارنامه را هر وارث جداگانه یا همه با هم می‌دهند و می‌توانند نماینده با وکالت‌نامه بفرستند. محل تحویل، اداره مالیات آخرین اقامتگاه متوفی است؛ اگر اقامتگاه متوفی در خارج بوده، آخرین اقامتگاه او در ترکیه (ماده ۶)؛ اگر هرگز در ترکیه ساکن نبوده، طبق راهنمای ۲۰۲۰ GİB اداره مالیات محل ملک یا اقامتگاه وراث. متن قانون (ماده ۸) میگوید مالیات‌دهندگان مقیم خارج اظهارنامه را به کنسولگری‌های ترکیه می‌دهند؛ بروشور ۲۰۲۶ از تحویل حضوری یا پستی به اداره مالیات میگوید و در استانبول، آنکارا و ازمیر از نوبت‌گیری در سایت دفتر دارایی. پیش از اقدام، روش روز را از اداره مالیات بپرسید.
پرداخت: طبق ماده ۱۹ و بروشور ۲۰۲۶، مالیات از تاریخ تعلق (Tahakkuk) ظرف سه سال و هر سال در ماه‌های مه و نوامبر، در مجموع در شش قسط مساوی پرداخت میشود؛ پرداخت با کارت بانک‌های فعال در خارج هم ممکن اعلام شده است. شماره مالیاتی را اگر ندارید، راهنمای شماره مالیاتی را ببینید؛ لزوم داشتن آن برای وراث خارجی در هر اداره را تأیید نکرده‌ایم (تأییدنشده).
گره اصلی: تا مالیات پرداخت نشود، ملک فروخته نمی‌شود
ماده ۱۹ قانون ۷۳۳۸ دو چیز میگوید که باید با هم خوانده شود. اول اینکه ثبت انتقال ارثی ملک بدون انتظار برای تعلق مالیات انجام میشود و تاپو ظرف ۱۵ روز نتیجه را به اداره مالیات اطلاع می‌دهد. دوم اینکه تا مالیات مربوط به آن ملک کامل پرداخت نشود، نه فروش و فراغ ممکن است و نه حق عینی (مثل رهن) روی آن ایجاد میشود؛ و مأمور تاپو بدون «برگه عدم بدهی» اداره مالیات (İlişik Kesme Belgesi) حق انجام فراغ ندارد. تنها استثنا این است که بدهکار برای مالیات تعلق‌گرفته تضمین قابل‌قبول (طبق ماده ۱۰ قانون ۶۱۸۳) بدهد؛ آن‌وقت ممکن است اجازه فراغ همه یا بخشی از ملک داده شود. بنابراین برنامه فروش ملک ارثی باید با پرداخت قسط‌ها یا پرداخت یک‌جای مالیات هماهنگ شود. رویه هر اداره تاپو در مورد خود انتقال ارثی (مثلاً اینکه برگه را همان‌جا بخواهند) را تأیید نکرده‌ایم؛ پیش از رفتن بپرسید.
برای حساب بانکی و سایر مطالبات هم ماده ۱۷ قانون ۷۳۳۸ میگوید بانک‌ها و مراجع پرداخت‌کننده باید «گواهی پرداخت مالیات» (Tasdikname) را از اداره مالیات بخواهند؛ بدون آن، از حق وارث در ارث ۵ درصد و در انتقال بلاعوض ۱۵ درصد برای مالیات کسر می‌کنند. ماده ۲۳ هم میگوید باز کردن صندوق امانات بانکی متوفی بدون حضور مأمور اداره مالیات ممکن نیست (جز تشخیص قاضی صلح). برای افتتاح حساب و مسائل بانکی ایرانیان، افتتاح حساب بانکی در ترکیه را ببینید.
نمونه‌های محاسبه مرحله‌به‌مرحله (فقط مثال)
همه اعداد این بخش فرضی‌اند و فقط روش حساب را نشان می‌دهند؛ ارزش مالیاتی واقعی ملک شما را شهرداری تعیین می‌کند. مبنا مجموع ارزش‌ها پس از کسر بدهی‌های قابل‌قبول است و در مثال‌ها بدهی صفر فرض شده.
| مثال | محاسبه | مالیات تقریبی |
|---|---|---|
| الف: ملک با ارزش مالیاتی ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر؛ همسر و دو فرزند | سهم همسر ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۱/۴ = ۱٬۵۰۰٬۰۰۰؛ سهم هر فرزند ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۳/۸ = ۲٬۲۵۰٬۰۰۰؛ همه کمتر از ۲٬۹۰۷٬۱۳۶ هستند | صفر لیر، اما اظهارنامه واجب است |
| ب: تنها فرزند وارث، ارزش مالیاتی ۱۸٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر | مبنا ۱۸٬۰۰۰٬۰۰۰ − ۲٬۹۰۷٬۱۳۶ = ۱۵٬۰۹۲٬۸۶۴؛ ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۱٪ = ۳۰٬۰۰۰؛ ۷٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۳٪ = ۲۱۰٬۰۰۰؛ ۵٬۰۹۲٬۸۶۴ × ۵٪ = ۲۵۴٬۶۴۳٫۲۰ | ۴۹۴٬۶۴۳٫۲۰ لیر؛ شش قسط تقریباً ۸۲٬۴۴۰ لیری (بدون هیچ فرضی درباره بهره) |
| پ: بدون فرزند؛ همسر و پدر و مادر؛ ارزش ۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر | همسر نصف = ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ منهای ۵٬۸۱۷٬۸۴۵ = ۴٬۱۸۲٬۱۵۵؛ مالیات ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۱٪ + ۱٬۱۸۲٬۱۵۵ × ۳٪؛ هر یک از پدر و مادر یک‌چهارم = ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ بدون معافیت: ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۱٪ + ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۳٪ | همسر ۶۵٬۴۶۴٫۶۵ لیر؛ هر یک از پدر و مادر ۹۰٬۰۰۰ لیر |
| ت: هبه پدر به فرزند، ارزش ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر | مبنا ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ − ۶۶٬۹۳۵ = ۵٬۹۳۳٬۰۶۵؛ نرخ‌های بلاعوض نصف: ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۵٪ = ۱۵۰٬۰۰۰ و ۲٬۹۳۳٬۰۶۵ × ۷٫۵٪ = ۲۱۹٬۹۷۹٫۸۸ | ۳۶۹٬۹۷۹٫۸۸ لیر، به‌علاوه عوارض تاپوی هبه |
مثال «ت» نشان می‌دهد چرا «بخشیدن» ملک لزوماً ارزان‌تر از ارث یا فروش نیست؛ عوارض تاپو هم دارد که در بخش هزینه‌ها محاسبه شده است.
هزینه‌ها: دادگاه، نوتر، تاپو و مالیات
ارقام زیر از متن قانون ۴۹۲ (با مبالغ ثابت ۲۰۲۶ بر اساس ابلاغیه ۹۸ قانون عوارض) و تعرفه نوتری ۲۰۲۶ (روزنامه رسمی ۳۰ دسامبر ۲۰۲۵) گرفته شده‌اند؛ هزینه‌هایی که نیاز به خدمات خصوصی دارند (مترجم، وکیل) رقم رسمی ندارند.
| هزینه | رقم یا نرخ ۲۰۲۶ | مبنا یا توضیح |
|---|---|---|
| هزینه درخواست در دادگاه صلح (Başvurma Harcı) | ۳۳۵٫۲۰ لیر | تعرفه (۱)، فقط بخشی از هزینه کل؛ هزینه نهایی دادگاه، ابلاغ و مترجم تأییدنشده |
| عوارض نوتری گواهی وراثت (فقط برای وراث غیرخارجی) | ۱٬۵۲۶٫۲۰ لیر، به‌علاوه ۳۰٪ آن به‌عنوان حق‌الزحمه (≈۴۵۷٫۸۶) و ۸۰٫۶۸ لیر برای هر صفحه | تعرفه (۲) بند ۱۱ قانون ۴۹۲؛ مواد ۱ و ۳ و ۱۳ تعرفه نوتری؛ رقم نهایی را نوتر اعلام می‌کند |
| تنظیم وصیت‌نامه نزد نوتر | ۲٬۶۶۱٫۶۲ لیر حق تنظیم + عوارض ۱٬۵۲۶٫۲۰ لیر + ۸۰٫۶۸ لیر هر صفحه | ماده ۲ تعرفه نوتری ۲۰۲۶؛ تعرفه (۲) بند ۱۱ قانون ۴۹۲ |
| ترجمه توسط خود نوتر | ۶۶۷٫۶۷ لیر هر صفحه (نصف برای صفحه ده‌سطری یا کمتر) | ماده ۴ تعرفه نوتری؛ مترجم سوگندخورده جدا حساب میشود (تأییدنشده) |
| عوارض تاپو برای خود انتقال ارثی به وراث | نرخی برای انتقال ارثی در تعرفه ندیدیم؛ بند ۳ ب با عبارت «intikalinde alınmamak kaydıyla» آن را از شمول ۱٫۱۳۸٪ خارج می‌کند | تعرفه (۴) بند ۳ ب؛ هزینه خدمات تاپو (Döner Sermaye) تأییدنشده |
| تقسیم ملک ارثی بین وراث | ۲٫۲۷۷٪ (۲۲٫۷۷ در هزار) ارزش ثبت‌شده | تعرفه (۴) بند ۳ الف؛ برای ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر: ۱۳۶٬۶۲۰ لیر |
| اجرای وصیت‌نامه (ثبت بر اساس وصیت) | ۱٫۱۳۸٪ ارزش ثبت‌شده | تعرفه (۴) بند ۳ ب؛ برای ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر: ۶۸٬۲۸۰ لیر؛ منابع ثانویه رقم دیگری گفته‌اند (تأییدنشده) |
| هبه ملک | ۶٫۸۳۱٪ ارزش ثبت‌شده | تعرفه (۴) بند ۴؛ برای ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر: ۴۰۹٬۸۶۰ لیر |
| فروش ملک | ۲٪ از هر طرف | تعرفه (۴) بند ۲۰ الف؛ برای ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر: ۱۲۰٬۰۰۰ لیر برای هر طرف |
بیشتر ارقام این جدول همان‌هایی است که در هزینه سند خانه در ترکیه هم می‌بینید؛ فقط توجه کنید که در جدول مقایسه آن راهنما ستون «ارث» نرخ تقسیم بین وراث (۲٫۲۷۷٪) را آورده، در حالی که نص تعرفه میگوید خود انتقال ارثی (intikal) در بند ۳ ب شمول ندارد. با توجه به تضاد احتمالی، پیش از پرداخت حتماً رقم را از اداره تاپو بپرسید.
وارث خارجی: چه محدودیتی ممکن است در انتظارش باشد؟
TKGM در پرسش‌وپاسخ رسمی (بخش ۴) صریح میگوید که اتباع خارجی در مورد املاک در ترکیه می‌توانند وارث شوند؛ چون طبق ماده ۷۰۵ قانون مدنی ارث بدون ثبت منتقل میشود، به‌طور کلی ارث به همه خارجی‌ها میرسد. اما اینکه وارث پس از انتقال بتواند ملک را نگه دارد یا نه، جداگانه و بر اساس مقررات روز بررسی میشود. پایه این بررسی ماده ۳۵ قانون تاپو است: سقف ۳۰ هکتار برای هر فرد در کل کشور، سقف ۱۰ درصد مساحت املاک خصوصی هر شهرستان، و اینکه فقط اتباع کشورهای تعیین‌شده با تصمیم رئیس‌جمهور حق تملک دارند. آخرین بند ماده ۳۵ میگوید ملکی که با ارث و فراتر از محدودیت‌های بند اول به دست آمده، اگر مالک ظرف مدتی که وزارت دارایی می‌دهد (حداکثر یک سال) آن را نفروشد، تصفیه میشود و بهای آن به صاحب حق پرداخت میشود.
| موضوع | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| اتباع کشورهای مجاز | طبق TKGM فهرست کشورهای مجاز عمومی نیست و از هر اداره تاپو می‌توان پرسید؛ همان صفحه میگوید ۱۸۵ کشور در فهرست تصمیم ۲۰۱۲/۳۵۰۴ هیئت وزیران بودند | پرسش‌وپاسخ TKGM، بخش ۱ (پرسش B) |
| ایران در این فهرست؟ | رقم یا نص قطعی ندیده‌ایم؛ پست خرید ما ایرانیان را مجاز به خرید می‌داند، اما برای ارث باید در روز مراجعه از تاپو تأیید بگیرید (تأییدنشده) | راهنمای خرید ملک در ترکیه |
| سقف مساحت | ۳۰ هکتار برای هر نفر و ۱۰٪ مساحت املاک خصوصی شهرستان | ماده ۳۵ قانون تاپو |
| ملک خالی از بنا (زمین) | تعهد ارائه پروژه ظرف دو سال برای خارجی‌ها؛ این تعهد با ارث هم ادامه می‌یابد | ماده ۳۵؛ پرسش‌وپاسخ TKGM، بخش ۴ |
| ارث خارج از حدود ماده ۳۵ | اگر وارث ملک را نفروشد، در مهلتی که وزارت دارایی می‌دهد (حداکثر یک سال) تصفیه میشود | ماده ۳۵ آخرین بند؛ پرسش‌وپاسخ TKGM، بخش ۴ |
اگر ارث شما زمین یا باغ است، خرید زمین و باغ در ترکیه محدودیت‌های مشابه را شرح داده است. نتیجه اینکه ارث ملک برای وارث ایرانی «خودکار» و بی‌مسئله نیست؛ پیش از هر هزینه‌ای از وکیل بخواهید وضعیت تابعیت شما، نوع ملک و منطقه را با تاپو بررسی کند. اینکه ملک ارثی چه پیامدی برای اقامت یا شهروندی دارد، موضوع جداست و ما هیچ نتیجه‌ای را تضمین نمی‌کنیم؛ شرایط رسمی اقامت با ملک در اقامت ترکیه با خرید خانه آمده و طبق همان راهنما برای ملک ارثی گزارش ارزیابی به‌روز خواسته میشود.
فروش ملک ارثی، اجاره و مالیات‌های بعد از ارث
وقتی ملک به نام وراث ثبت شد و مالیات ارث تسویه شد، فروش ممکن است. چند نکته مالی مهم است:
- مالیات افزایش ارزش: طبق راهنمای ۲۰۲۶ GİB (مثال ۷)، اگر ملک به‌صورت بلاعوض (ارث) به دست آمده باشد، سود فروش آن «افزایش ارزش» محسوب نمی‌شود و مالیات درآمد ندارد؛ حتی اگر ملک پس از ارث ساخته شود یا در قبال طبقه داده شود، باز همین قاعده برقرار است. برای ملک خریداری‌شده قاعده پنج‌ساله با معافیت ۱۵۰٬۰۰۰ لیر در ۲۰۲۶ است که در فروش ملک در ترکیه آمده.
- عوارض تاپو: فروشنده ۲٪ می‌پردازد (تعرفه ۴ بند ۲۰ الف).
- بدهی مالیات ملک: ماده ۳۰ قانون ۱۳۱۹ میگوید ملک دارای بدهی مالیات املاک در حالت عادی فراغ نمی‌شود، اما ارث از این منع استثناست. این استثنا فقط برای خود انتقال ارثی است؛ وقتی وارث بعداً می‌فروشد، بدهی باید پرداخت شده باشد.
- اعلام به شهرداری: طبق مواد ۲۳ و ۳۳ بند ۶ قانون ۱۳۱۹، تغییر مالک یکی از دلایل اعلام (Bildirim) است و در همان سال بودجه یا اگر در سه ماه آخر سال بود ظرف سه ماه باید داد؛ در مالکیت اشتراکی همه وراث می‌توانند مشترکاً یا جدا اعلام کنند.
- اجاره ملک ارثی: درآمد اجاره مالیات جدا دارد؛ معافیت ۲۰۲۶ برای درآمد اجاره مسکونی ۵۸٬۰۰۰ لیر است که در مالیات اجاره ملک آمده، و اجاره کوتاه‌مدت مقررات قانون ۷۴۶۴ دارد که در اجاره کوتاه‌مدت و ایربی‌ان‌بی توضیح داده‌ایم.
- بیمه زلزله: ملک مسکونی باید داسک معتبر داشته باشد؛ شرایط و سقف در بیمه داسک آمده.
اگر وراث مقیم ایران هستند و نمی‌توانند به ترکیه بیایند، فروش یا انتقال با وکیل و وکالت‌نامه ممکن است؛ شرایط شکلی وکالت‌نامه از کشور غیرعضو آپوستیل پیش‌تر آمد. طبق مواد ۴۳ و ۵۱۳ قانون تعهدات (۶۰۹۸)، مگر خلاف آن توافق شده یا ماهیت کار چیز دیگری اقتضا کند، وکالت با فوت موکل پایان می‌یابد؛ پس وکالت‌نامه‌ای که متوفی داده، پس از فوت دیگر مبنای کار نیست و وراث باید خودشان یا با وکالت‌نامه جدید اقدام کنند. اگر ملک در مالکیت مشاع بین چند وارث است، هر وارث میتواند هر زمان تقسیم را بخواهد (ماده ۶۴۲ قانون مدنی)؛ اگر توافق نشد، دادگاه صلح یا ملک را عیناً تقسیم می‌کند یا می‌فروشد.
وصیت‌نامه در ترکیه: چه کسی و چگونه؟
وصیت‌نامه برای مالکی که می‌خواهد ملکش بعد از مرگ به شکلی مشخص برسد، ابزار اصلی است، اما قانون ترکیه چند حد مشخص دارد. ماده ۵۳۱ قانون مدنی سه شکل را می‌شناسد و ماده ۲۰ بند ۴ قانون ۵۷۱۸ میگوید شکل وصیت‌نامه میتواند طبق قانون محل تنظیم یا قانون حاکم بر ماهیت یا قانون ملی متوفی باشد؛ اما محتوای آن برای ملک در ترکیه همچنان تابع قانون ترکیه است، یعنی سهم الزامی وراث (ماده ۵۰۶) را نمی‌توان با وصیت‌نامه نادیده گرفت.
| شکل | چگونه تنظیم میشود | شرایط مهم | مبنا |
|---|---|---|---|
| رسمی (Resmî) | نزد قاضی صلح یا نوتر، با حضور دو شاهد؛ وصیت‌کننده متن را می‌خواند و امضا می‌کند و در حضور مأمور به شاهدان اعلام می‌کند که این خواسته اوست | همسر، پدر و مادر، فرزندان، خواهر و برادر وصیت‌کننده و همسران آن‌ها نمی‌توانند مأمور یا شاهد باشند؛ به مأمور و شاهدان و بستگان نزدیکشان هم نمی‌توان در همان وصیت‌نامه چیزی بخشید | مواد ۵۳۲ تا ۵۳۶ |
| دست‌نویس (El Yazılı) | کاملاً به خط وصیت‌کننده، با ذکر سال و ماه و روز، و امضا | میتواند برای نگهداری نزد نوتر یا قاضی صلح سپرده شود | ماده ۵۳۸ |
| شفاهی (Sözlü) | فقط در شرایط استثنایی مثل خطر قریب‌الوقوع مرگ یا جنگ؛ دو شاهد خواسته‌ها را می‌نویسند و به دادگاه می‌دهند | محدودیت‌های شاهد همان‌هاست | مواد ۵۳۹ و ۵۴۰ |
هزینه رسمی تنظیم وصیت‌نامه نزد نوتر در ۲۰۲۶ در جدول هزینه‌ها آمده (۲٬۶۶۱٫۶۲ لیر حق تنظیم، ۱٬۵۲۶٫۲۰ لیر عوارض و ۸۰٫۶۸ لیر هر صفحه). اگر وصیت‌کننده ترکی نداند، معمولاً مترجم لازم میشود؛ شرط دقیق آن و دستمزد مترجم را از نوتر بپرسید (تأییدنشده). رقم نهایی هزینه را نوتر هنگام تنظیم اعلام می‌کند. پس از فوت، وصیت‌نامه باید طبق ماده ۵۹۵ فوراً به قاضی صلح برسد و دادگاه آن را باز می‌کند. دقت کنید وصیت‌نامه‌ای که در ایران تنظیم شده، حتی اگر شکل آن در ترکیه معتبر شناخته شود، برای انتقال ملک ترکیه باز باید از دادگاه ترکیه عبور کند و سهم الزامی را رعایت کند؛ تنظیم آن با وکیل هر دو کشور بهتر است. برای مقایسه با هبه و فروش در برنامه‌ریزی ارث، جدول زیر هزینه سه مسیر را برای ملک ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیری در مثال کنار هم می‌گذارد.
| مسیر انتقال | عوارض تاپو | مالیات | جمع تقریبی (مثال) |
|---|---|---|---|
| ارث به تنها فرزند (ملک ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیری) | بدون عوارض انتقال؛ هزینه خدمات تاپو تأییدنشده | (۶٬۰۰۰٬۰۰۰ − ۲٬۹۰۷٬۱۳۶) = ۳٬۰۹۲٬۸۶۴؛ ۳۰٬۰۰۰ + ۹۲٬۸۶۴ × ۳٪ = ۳۲٬۷۸۵٫۹۲ | حدود ۳۲٬۷۸۶ لیر |
| هبه از پدر به فرزند | ۴۰۹٬۸۶۰ لیر | ۳۶۹٬۹۷۹٫۸۸ لیر | حدود ۷۷۹٬۸۴۰ لیر |
| فروش | ۱۲۰٬۰۰۰ لیر از هر طرف (خریدار و فروشنده) | برای فروشنده‌ای که ملک را به ارث برده مالیات افزایش ارزش ندارد | ۱۲۰٬۰۰۰ لیر برای هر طرف |
(در ردیف اول، مبنا از ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر منهای معافیت ۲٬۹۰۷٬۱۳۶ لیر ساخته شده؛ اگر وراث بیشتر باشند، سهم هر نفر کوچک‌تر و مالیات کمتر یا صفر میشود.) این جدول فقط مقایسه حساب است و سود و زیان تصمیم شما را نشان نمی‌دهد؛ ملاحظه‌های خانوادگی و حقوقی هر پرونده جداست.
اشتباه‌های رایج و علائم هشدار
- فکر کردن اینکه قانون ایران بر ملک ترکیه حاکم است؛ طبق ماده ۲۰ بند ۱ قانون ۵۷۱۸، قانون ترکیه حاکم است.
- معطل گذاشتن انتقال ارثی؛ دو سال بعد اداره ثبت میتواند ملک را به‌صورت اشتراکی ثبت کند و بعد از آن هر تصمیمی به رضایت همه وراث بستگی دارد.
- ندادن اظهارنامه به این دلیل که سهم هر نفر زیر معافیت است؛ GİB صریح میگوید اظهارنامه ارث حتی زیر معافیت هم لازم است.
- از دست دادن مهلت رد ارث؛ سه ماه است و پس از آن وارث بی‌قید و شرط وارث شده و شخصاً مسئول بدهی‌های متوفی است.
- فرستادن مدرک بدون زنجیره تأیید کامل یا با ترجمه غیررسمی؛ ترجمه باید توسط مترجم سوگندخورده و با تأیید نوتر باشد.
- اقدام برای فروش بدون صبر برای تسویه مالیات ارث؛ تاپو بدون عدم بدهی یا تضمین فراغ نمی‌دهد.
- برداشت از حساب متوفی بدون گواهی پرداخت مالیات؛ بانک ۵ درصد کسر می‌کند.
- اعتماد به «واسطه‌ای» که قول می‌دهد «همه چیز را بدون دادگاه» حل کند؛ برای وارث خارجی نوتر نمی‌تواند گواهی وراثت بدهد و مدرک خارجی باید به تأیید دادگاه ترکیه برسد.
- نوشتن وصیت‌نامه‌ای که سهم الزامی فرزندان یا همسر را نادیده می‌گیرد؛ این وصیت قابل اعتراض است.
چک‌لیست وارث و مالک
- تابعیت و آخرین اقامتگاه متوفی، محل ملک و محل زندگی وراث را بنویسید.
- بدهی‌های متوفی و مهلت سه‌ماهه رد ارث را بررسی کنید.
- با وکیل ترکیه درباره گواهی ترکیه یا تأیید گواهی ایرانی تصمیم بگیرید.
- مدارک ایرانی را با ترجمه رسمی و زنجیره تأیید آماده کنید و پیش از شروع، رویه روز را بپرسید.
- ارزش مالیاتی ملک را از شهرداری بگیرید و اظهارنامه ارث را در مهلت (۴، ۶ یا ۸ ماه) بدهید.
- انتقال ارثی را در تاپو ثبت کنید؛ مهلت دو‌ساله ماده الحاقی ۱ را به یاد داشته باشید.
- به شهرداری و داسک اطلاع بدهید و وضعیت وارث خارجی طبق ماده ۳۵ را با تاپو روشن کنید.
- برنامه فروش، اجاره یا نگهداری را با لحاظ تسویه مالیات ارث بچینید.
- اگر مالک هستید، وصیت‌نامه را با رعایت سهم الزامی و با وکیل بنویسید و محل نگهداری آن را به نزدیکان بگویید.
راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک
- خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶: مراحل، شرایط ایرانیان و هزینه
- هزینه سند خانه در ترکیه: تاپو هارجی و همه هزینه‌ها
- فروش ملک در ترکیه: مالیات، مراحل و انتقال پول
- وکالت‌نامه خرید و فروش ملک در ترکیه
- مالیات سالانه ملک در ترکیه (Emlak Vergisi)
- انواع سند ملکی در ترکیه: تاپوی آبی و قرمز
منابع این راهنما
همه صفحه‌ها در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۴ مهر ۱۴۰۵) باز و بررسی شده‌اند.
- قانون ۵۷۱۸ (MÖHUK) — متن مواد ۵، ۷، ۲۰ و ۴۳ (قانون حاکم، دادگاه صالح)؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- قانون ۷۳۳۸ (مالیات ارث و انتقال) — مواد ۱، ۴، ۶ تا ۱۲، ۱۶، ۱۷، ۱۹ و ۲۳؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- ابلاغیه شماره ۵۷ (روزنامه رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵) — معافیت‌ها و جدول نرخ ۲۰۲۶؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- بروشور مالیات ارث، GİB، سپتامبر ۲۰۲۶ — مهلت‌ها، پرداخت در شش قسط، مدارک اظهارنامه؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- راهنمای مالیات وراث، GİB، ژوئیه ۲۰۲۰ — مهلت‌های ارفاقی ۱۵ روزه، محل اظهارنامه و جریمه‌های رویه‌ای (نسخه قدیمی‌تر)؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- پرسش‌وپاسخ رسمی TKGM (Your Key Türkiye) — بخش ارث و تصفیه، ماده ۳۷، فهرست کشورها؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- قانون تاپو ۲۶۴۴ — مواد ۳۵، ۳۷ و الحاقی ۱؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- قانون مدنی ۴۷۲۱ — مواد ارث، سهم الزامی، وصیت‌نامه، رد ارث و ماده ۷۰۵؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- قانون نوتری ۱۵۱۲ — مواد ۷۱/الف تا ۷۱/ج؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- قانون تعهدات ۶۰۹۸ — مواد ۴۳ و ۵۱۳ درباره پایان وکالت با فوت؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- صفحه خدمات کنسولی ترکیه (konsolosluk.gov.tr) — فهرست خدمات تأیید امضا و مهر و تأیید ترجمه؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- قانون عوارض ۴۹۲ — تعرفه ۱، ۲ و ۴ (مبالغ ۲۰۲۶ و نرخ تاپو)؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- تعرفه نوتری ۲۰۲۶ (وزارت دادگستری) — حق تنظیم وصیت‌نامه، هزینه ترجمه و صفحه؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- قانون مالیات املاک ۱۳۱۹ — مواد ۲۳، ۳۰ و ۳۳؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- جدول رسمی کنوانسیون آپوستیل (HCCH) — ترکیه عضو، ایران در فهرست نیست؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- پرسش‌وپاسخ تأیید مدارک وزارت خارجه ترکیه — زنجیره تأیید و ترجمه رسمی؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- راهنمای مالیات سایر درآمدها، GİB، فوریه ۲۰۲۶ — معاف بودن سود فروش ملک ارثی و معافیت ۱۵۰٬۰۰۰ لیری؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
ارث ملک در ترکیه تابع قانون ایران است یا ترکیه؟
طبق ماده ۲۰ قانون ۵۷۱۸، ارث اصولاً تابع قانون ملی متوفی است، اما درباره املاک واقع در ترکیه قانون ترکیه اعمال میشود. پس سهم وراث ملک ترکیه را قانون مدنی ترکیه تعیین می‌کند؛ برای سایر اموال ممکن است قانون ایران مطرح شود و باید با وکیل بررسی شود.
گواهی انحصار وراثت در ترکیه را چه کسی می‌دهد؟
طبق ماده ۵۹۸ قانون مدنی، دادگاه صلح یا نوتر؛ ولی ماده ۷۱/ب قانون نوتری میگوید اگر خارجی‌ها درخواست کنند یا رسیدگی قضایی لازم باشد، نوتر نمی‌تواند. برای وارث ایرانی مسیر عملی دادگاه صلح حقوقی است؛ جزئیات در [مشاوره حقوقی ترکیه](https://118tr.net/legal-consultant/) آمده.
آیا با گواهی وراثت صادرشده در ایران می‌توان ملک را به نام وراث کرد؟
طبق ماده ۳۷ قانون تاپو، فقط اگر دادگاه ترکیه آن را تأیید کند. TKGM هم در پرسش‌وپاسخ رسمی خود میگوید گواهی صادرشده در خارج به‌طور قاعده برای اعتبار در ترکیه به تأیید دادگاه ترکیه نیاز دارد.
مدارک ایرانی آپوستیل می‌گیرند؟
ایران طبق جدول رسمی کنفرانس لاهه عضو کنوانسیون آپوستیل نیست؛ بنابراین مسیر تأیید زنجیره‌ای (مرجع صادرکننده، وزارت خارجه کشور و نمایندگی ترکیه) و ترجمه رسمی لازم است. جزئیات مخصوص ایران را از نمایندگی ترکیه بپرسید؛ نمونه وکالت‌نامه در [وکالت‌نامه ملک](https://118tr.net/power-of-attorney-property-turkey/) آمده.
مالیات ارث ملک در ترکیه چقدر است؟
برای ۲۰۲۶ نرخ ارث از ۱٪ برای ۳ میلیون لیر اول شروع میشود و به ۱۰٪ برای بخش بالاتر از ۵۵ میلیون لیر میرسد. معافیت هر فرزند و همسر ۲٬۹۰۷٬۱۳۶ لیر از سهم او است؛ مبنا ارزش مالیات املاک است.
اگر سهم من زیر معافیت باشد، باز اظهارنامه باید بدهم؟
بله؛ بروشور ۲۰۲۶ GİB میگوید مال ارثی حتی زیر حد معافیت هم باید با اظهارنامه اعلام شود. فقط در انتقال بلاعوض (هبه) مبالغ زیر معافیت نیازی به اظهارنامه ندارند.
مهلت اظهارنامه مالیات ارث برای وراث مقیم ایران چقدر است؟
بسته به محل فوت و محل وراث ۴، ۶ یا ۸ ماه است. برای مثال، اگر فوت در ترکیه باشد و وراث در خارج، ۶ ماه؛ اگر فوت در ایران باشد و وراث در ایران، ۴ ماه؛ اگر وراث در کشور دیگری باشند، ۸ ماه.
مالیات ارث را می‌توان قسطی داد؟
بله؛ طبق ماده ۱۹ قانون ۷۳۳۸ و بروشور ۲۰۲۶ GİB ظرف سه سال، هر سال در مه و نوامبر، در شش قسط مساوی. اما تا کل مالیات ملک پرداخت نشود، فروش یا فراغ ملک ممکن نیست مگر با تضمین قابل‌قبول.
آیا وارث خارجی میتواند ملک ارثی را نگه دارد؟
ارث منتقل میشود، اما نگهداشتن ملک تابع ماده ۳۵ قانون تاپو است: سقف ۳۰ هکتار، ۱۰٪ شهرستان و فهرست کشورها. اگر ارث خارج از این حدود باشد و ملک فروخته نشود، ظرف حداکثر یک سال تصفیه میشود؛ وضعیت ایران را از تاپو بپرسید.
اگر وراث انتقال را انجام ندهند چه میشود؟
طبق ماده الحاقی ۱ قانون تاپو، پس از دو سال از فوت، اداره ثبت میتواند از دادگاه گواهی وراثت بگیرد و ملک را به‌صورت مالکیت اشتراکی ثبت کند. بعد از آن هر تصمیم نیاز به توافق همه وراث دارد.
فروش ملک ارثی مالیات سود دارد؟
طبق راهنمای ۲۰۲۶ GİB، سود فروش ملکی که بلاعوض (ارث) به دست آمده، مالیات افزایش ارزش ندارد. عوارض تاپوی ۲٪ فروشنده و تسویه مالیات ارث همچنان لازم است؛ جزئیات در [فروش ملک در ترکیه](https://118tr.net/selling-property-turkey/).
وصیت‌نامه در ترکیه چطور و با چه هزینه‌ای تنظیم میشود؟
رسمی نزد نوتر یا قاضی صلح با دو شاهد، یا دست‌نویس با تاریخ و امضا (مواد ۵۳۲ تا ۵۴۰). در ۲۰۲۶ حق تنظیم نوتری ۲٬۶۶۱٫۶۲ لیر به‌علاوه عوارض ۱٬۵۲۶٫۲۰ لیر و ۸۰٫۶۸ لیر هر صفحه است؛ سهم الزامی وراث را وصیت نمی‌تواند نقض کند.
آیا وکالت‌نامه متوفی پس از فوت هم معتبر است؟
در حالت عادی خیر؛ طبق مواد ۴۳ و ۵۱۳ قانون تعهدات (۶۰۹۸)، مگر خلاف آن توافق شده یا ماهیت کار چیز دیگری اقتضا کند، وکالت با فوت موکل پایان می‌یابد. وراث باید خودشان یا با وکالت‌نامه جدید اقدام کنند؛ اطلاعات بیشتر در [وکالت‌نامه خرید و فروش ملک](https://118tr.net/power-of-attorney-property-turkey/).
No comment yet, add your voice below!