آخرین به‌روزرسانی: ۱۶ مهر ۱۴۰۵ (۸ اکتبر ۲۰۲۶) — متن این راهنما بر اساس نسخه به‌روز «آییننامه تجارت ملک» (با اصلاحیه روزنامه رسمی ۱ اکتبر ۲۰۲۶)، قوانین ۶۵۸۵، ۶۵۰۲ و ۶۰۹۸ در mevzuat.gov.tr، سامانه TTBS، اطلاعیه‌های وزارت تجارت (تا ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶)، اداره ثبت اسناد (TKGM) و پلیس ترکیه نوشته شده و تاریخ هر منبع کنار آن آمده است.
بنگاه املاک در ترکیه (که ترک‌ها به آن «Emlakçı» یا «Emlak Ofisi» می‌گویند) فقط در صورتی قانونی کار میکند که کسب‌وکارش «گواهی مجوز تجارت ملک» (Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi) از اداره بازرگانی استان را داشته باشد؛ مجوزی که با شماره مشخص در سامانه رسمی وزارت تجارت ثبت میشود و هر خریدار یا فروشنده‌ای میتواند آن را بررسی کند. حداکثر کمیسیون خرید و فروش هم طبق همان آییننامه ۴٪ قیمت فروش بدون KDV است و اگر در قرارداد غیر از این نوشته نشده باشد، بین خریدار و فروشنده مساوی تقسیم میشود. در این راهنما مجوز و شرایط آن، روش بررسی مجوز، قرارداد کتبی، کمیسیون، بیعانه (کاپورا)، سامانه پرداخت امن جدید، الگوهای کلاهبرداری که مقام‌های رسمی خودشان هشدار داده‌اند، مراجع شکایت و فهرست مدارکی را که یک خریدار ایرانی باید کتبی بگیرد، گام‌به‌گام و با منبع بررسی کرده‌ایم.
خلاصه بنگاه املاک در ترکیه (۲۰۲۶): هر بنگاه باید مجوز «Yetki Belgesi» داشته باشد و شماره آن را در آگهی و قرارداد بنویسد؛ مجوز را در سامانه TTBS وزارت تجارت (ttbs.gtb.gov.tr) میتوانید بررسی کنید. کمیسیون خرید و فروش حداکثر ۴٪ بدون KDV و اجاره حداکثر یک ماه اجاره است؛ بنگاه نمی‌تواند برای نشان دادن ملک پول بگیرد. قرارداد کتبی با شماره مجوز و تقسیم هزینه‌ها الزامی است. بنگاه سند صادر نمی‌کند؛ انتقال مالکیت فقط در اداره تاپو انجام میشود. بیعانه، مبنای قانونی دارد (قانون تعهدات، مواد ۱۷۷ و ۱۷۸) اما پیش از دیدن ملک و بررسی سند نباید پرداخت شود. سامانه پرداخت امن املاک از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ اجباری میشود (با اختیار تمدید تا سه ماه). این متن اطلاعات عمومی است و جای وکیل را نمی‌گیرد.
بنگاه املاک در ترکیه چیست و چه کسانی در آن کار می‌کنند؟
آییننامه تجارت ملک (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) که وزارت تجارت ترکیه در ۵ ژوئن ۲۰۱۸ در روزنامه رسمی شماره ۳۰۴۴۲ منتشر کرد و از آن زمان هشت بار اصلاح شده است، «تجارت ملک» را این‌طور تعریف میکند: واسطه‌گری در خرید، فروش، بازاریابی و اجاره ملک، به‌علاوه خدماتی که همراه آن ارائه میشود، مثل بررسی و گزارش‌دهی، برآورد قیمت روز و ارزش مالیاتی، پیگیری امور اجاره و مشاوره. اگر در قرارداد صریحاً نوشته شده باشد، بنگاه میتواند به‌جای شما در اداره تاپو و اداره مالیات کارهای اداری را هم پیگیری کند و مدارک بگیرد، اما همین‌جا یک تفاوت مهم وجود دارد: «پیگیری» با «امضا و صدور سند» فرق دارد، که در بخش مربوط توضیح می‌دهیم.
اگر به‌دنبال یک مشاور املاک ترکیه می‌گردید، بد نیست بدانید که این عنوان در قانون معنای دقیق دارد. ساختار قانونی بنگاه چند عنوان دارد که در قرارداد و آگهی‌ها زیاد می‌بینید:
| عنوان | معنی ساده | شرط یا ویژگی طبق آییننامه |
|---|---|---|
| İşletme (بنگاه) | کسب‌وکار ثبت‌شده‌ای که مجوز می‌گیرد؛ شخص حقیقی صنفی یا شرکت | عضو اتاق صنفی یا بازرگانی و مالیات‌دهنده باشد؛ «تجارت ملک» در موضوع فعالیتش ثبت شده باشد (ماده ۶) |
| Sorumlu emlak danışmanı (مشاور مسئول) | مسئول قانونی و فنی بنگاه؛ صاحب بنگاه یا نماینده مجاز شرکت | دست‌کم یک نفر با گواهی صلاحیت حرفه‌ای سطح ۵ (Seviye 5)؛ قراردادهای بنگاه با تأیید او امضا میشود (مواد ۶ و ۱۰ و ۱۴) |
| Emlak danışmanı (مشاور فروش) | کارمند بازاریابی و فروش که با قرارداد کار در بنگاه کار میکند | گواهی صلاحیت حرفه‌ای سطح ۴ (Seviye 4)؛ نداشتن سوءپیشینه خاص (مواد ۴ و ۱۰ و ۱۴) |
| Sözleşmeli işletme (بنگاه زیرمجموعه) | بنگاه کوچکی که با قرارداد کتبی زیر چتر یک بنگاه یا برند بزرگ‌تر کار میکند | مجوز جداگانه دارد؛ فقط با یک بنگاه میتواند قرارداد داشته باشد (مواد ۶ و ۲۱) |
| İş sahibi (مشتری) | مالک یا خریداری که با بنگاه قرارداد خدمات می‌بندد | طرف قرارداد کتبی با بنگاه است (ماده ۴) |
برای یک ایرانی که با یک «مشاور فارسی‌زبان» آشنا میشود، نکته عملی این است: مجوز برای «کسب‌وکار» صادر میشود، نه برای یک فرد دارای نام و شماره تلفن. طبق ماده ۵، مجوز برای هر بنگاه جداگانه صادر میشود و قابل انتقال به دیگری نیست. پس اگر کسی خودش را مشاور می‌نامد اما نمی‌تواند بگوید برای کدام بنگاه دارای مجوز کار میکند، قرارداد را با او امضا نکنید.
مجوز بنگاه املاک ترکیه (Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi) و شرایط صدور
طبق ماده ۵ آییننامه، تجارت ملک فقط توسط بنگاههای دارای مجوز انجام میشود. مجوز را اداره بازرگانی استانِ محل بنگاه (Ticaret İl Müdürlüğü) از طریق سامانه «اطلاعات تجارت ملک» (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi یا TTBS) صادر، اصلاح، تمدید یا لغو میکند و طبق ماده ۷ اگر شرایط کامل باشد، ظرف ده روز از تاریخ درخواست صادر میشود. صفحه رسمی وزارت تجارت هم اعلام میکند که درخواست‌ها بدون مراجعه به اداره استان و از طریق همین سامانه ثبت میشود.
شرایط صدور مجوز در ماده ۶ آییننامه (متن اصلاحشده ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱) به این شرح است:
| شرط | توضیح طبق آییننامه |
|---|---|
| عضویت در اتاق | عضو اتاق صنفی یا اتاق بازرگانی و صنایع بودن |
| مالیات‌دهنده بودن | ثبت به‌عنوان مالیات‌دهنده درآمد یا شرکت‌ها؛ «تجارت ملک» در ثبت‌های مالیاتی و اتاق هم دیده شود |
| گواهی صلاحیت حرفه‌ای | دست‌کم یکی از مشاوران مسئول گواهی سطح ۵ از «سازمان صلاحیت حرفه‌ای» (MYK) داشته باشد |
| سن و تحصیلات | مشاور مسئول دست‌کم ۱۸ ساله و دست‌کم دارای مدرک تحصیلات ابتدایی باشد |
| سوءپیشینه | ورشکسته نباشد (یا اعاده حیثیت شده باشد) و محکومیت قطعی برای جرایمی مثل کلاهبرداری، خیانت در امانت، جعل، رشوه، پولشویی یا قاچاق نداشته باشد |
| آموزش | دست‌کم ۱۰۰ ساعت آموزش تجارت ملک از وزارت آموزش، دانشگاه‌ها یا مراکز مجاز (مگر معافیت به‌دلیل رشته تحصیلی مرتبط) |
| تجربه | در پنج سال گذشته دست‌کم ۶ ماه (دارندگان مدرک فوق‌دیپلم و بالاتر) یا ۱۲ ماه (سایرین) سابقه مشاور املاک |
مجوز ممکن است لغو شود (ماده ۹): مثلاً اگر یکی از شرایط را از دست بدهد، وزارت تشخیص دهد شرایط را ندارد یا بعد از اخطار ده‌روزه تخلف را رفع نکند یا در همان سال تکرار کند. بنگاهی که مجوزش به‌خاطر تخلف لغو شود، تا یک سال حق گرفتن مجوز جدید ندارد. قراردادهای جاری او هم از تاریخ لغو «فسخ‌شده» حساب میشود، هرچند برای خدماتی که پیش از آن ارائه شده، کمیسیون قابل مطالبه می‌ماند (ماده ۲۰، بند ۹). دو قانون روزمره دیگر هم برای بنگاه‌ها هست: دفتر بنگاه را نمیتوان محل سکونت کرد و در آن فعالیت تجاری دیگری هم نمیتوان داشت (ماده ۱۴)؛ و بنگاه باید پرونده هر قرارداد را دست‌کم پنج سال نگه دارد.
بررسی مجوز بنگاه در TTBS؛ قدم‌به‌قدم
آییننامه (ماده ۱۱، بند ۴) می‌گوید فهرست به‌روز بنگاههای دارای مجوز باید در وب‌سایت وزارت تجارت اعلام شود و عملاً وزارت این کار را در سامانه TTBS انجام می‌دهد. صفحه اصلی سامانه TTBS یک بخش «Yetki Belgesi Sorgula» دارد که می‌نویسد اطلاعات بنگاههای دارای مجوز را از اینجا میتوانید ببینید. ما صفحه جست‌وجو را باز کردیم؛ عنوان آن «Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Sorgulama» است و سه فیلد دارد: شماره مجوز (Yetki Belgesi Numarası)، عنوان بنگاه (İşletme Unvanı) و استان (İl)، به‌علاوه یک سؤال امنیتی ساده برای تأیید انسان‌بودن.
روش پیشنهادی ما، بر پایه همین صفحه:
- از بنگاه بخواهید شماره مجوز و نام ثبتی (عنوان تجاری) بنگاه را بنویسد؛ طبق ماده ۱۴ این شماره باید در آگهی‌ها و طبق مواد ۱۵ و ۱۶ در قراردادها آمده باشد.
- در صفحه جست‌وجوی TTBS شماره مجوز یا عنوان بنگاه و استان را وارد کنید.
- نام بنگاه، استان و وضعیت مجوز را با نام روی قرارداد، کارت ویزیت و تابلوی دفتر مقایسه کنید.
- اگر شماره پیدا نشد یا نام بنگاه با نام طرف قرارداد فرق داشت، پیش از پرداخت هر وجهی دلیلش را کتبی بپرسید.
این را هم بگوییم: ما فیلدهای صفحه را بررسی کردیم و برای یک بنگاه واقعی نتیجه جست‌وجو نگرفتیم؛ پس ظاهر دقیق نتیجه (مثلاً اینکه چه اطلاعاتی نشان می‌دهد) را تأیید‌نشده می‌دانیم. جدول زیر خلاصه بررسی یک بنگاه است:
| مورد بررسی | چه چیزی بخواهید | کجا بررسی کنید | علامت خطر |
|---|---|---|---|
| مجوز بنگاه | شماره Yetki Belgesi و عنوان ثبتی | TTBS، بخش Yetki Belgesi Sorgula | نبودن شماره، یا تفاوت نام بنگاه با طرف قرارداد |
| مشاور مسئول | نام و امضای Sorumlu emlak danışmanı | متن قرارداد (ماده ۱۵ و ۱۶) | قرارداد بدون نام و امضای مسئول |
| آگهی | شماره مجوز، نام ثبتی، استان و محله و مشخصات ملک در متن آگهی | سایت یا اپ آگهی (راهنمای صاحبیندن) | آگهی بدون شماره مجوز یا فقط با شماره واتساپ |
| اختیار فروش | نام مالک، یا وکالتنامه یا اجازه فروش کتبی | اداره تاپو، سند و وکالتنامه (راهنمای وکالتنامه و مشاوره حقوقی) | «مالک خارج از کشور است» و عدم امکان نشان دادن سند |
| دفتر فیزیکی | تابلو، نشانی و ساعت کار | بازدید حضوری | فقط پیام‌رسان؛ دفتر در منزل یا محل بدون تابلو |
قرارداد کتبی با بنگاه: چه چیزی باید در آن باشد؟
برخلاف تصور رایج که «بنگاه فقط یک ورقه کوچک می‌دهد»، آییننامه برای هر مرحله یک سند مشخص با حداقل محتوا تعیین کرده است. قانون تعهدات ترکیه هم (قانون ۶۰۹۸، ماده ۵۲۰) صریحاً می‌گوید قرارداد واسطه‌گری برای ملک اگر کتبی نباشد، اعتبار ندارد. اسناد اصلی این‌هاست:
| سند | چه زمانی | حداقل نسخه | محتوای اجباری مهم |
|---|---|---|---|
| قرارداد خدمات (Yetkilendirme Sözleşmesi) | وقتی مالک یا خریدار از بنگاه خدمت می‌خواهد (ماده ۱۵) | دو نسخه، یک نسخه نزد هر طرف | شماره مجوز، خدمات و کارمزد، حقوق و تعهدات، مدت، نشانی ابلاغ؛ اطلاعات ملک: وضعیت ایمار و اسکان، سند، متراژ، سن، رهن و توقیف |
| قرارداد واسطه‌گری خرید و فروش (Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi) | پس از توافق خریدار و فروشنده (ماده ۱۶) | سه نسخه | مشخصات طرفین، اطلاعات سند، قیمت و روش پرداخت، کارمزد، چگونگی تقسیم تاپو هارجی و هزینه «دونر سرمایه»، مرجع حل اختلاف (دادگاه، میانجی‌گری یا داوری) |
| برگه نشان دادن ملک (Taşınmaz Gösterme Belgesi) | هر بار که ملکی به خریدار نشان داده میشود (ماده ۱۹) | دو نسخه، جداگانه برای هر خریدار | نام و شماره شناسایی بازدیدکننده، مشخصات و آدرس ملک، تاریخ و هدف بازدید، نرخ کارمزد؛ نشان دادن ملک رایگان است |
| قرارداد واسطه‌گری اجاره (Kiralamaya Aracılık Sözleşmesi) | برای اجاره (ماده ۱۷) | سه نسخه | اجاره ماهانه، نرخ افزایش سالانه، روش پرداخت، کارمزد (راهنمای اجاره خانه در ترکیه) |
چند قاعده رفتاری از ماده ۱۴ هم برای شما سپر قانونی است. بنگاه باید پیش از امضا فرصت کافی برای خواندن مدارک بدهد، مفاد را توضیح دهد و یک نسخه از مدارک امضاشده را به شما تحویل دهد؛ هر پیشنهاد و پیشنهاد متقابل را باید به‌صورت دقیق و کتبی یا الکترونیکی به شما برساند؛ نباید اطلاعات گمراه‌کننده بدهد، اطلاعاتی را که روی انتخاب شما اثر می‌گذارد پنهان کند یا برخلاف منافع کسی که به او خدمت می‌دهد رفتار کند. اگر ملک فروخته یا از فروش منصرف شود یا قرارداد فسخ شود، آگهی باید ظرف سه روز برداشته شود. بنگاه همچنین نمی‌تواند برای ملکی که اختیار فروشش را ندارد آگهی بگذارد.
از نظر قانون تعهدات (ماده ۵۲۳)، اگر واسطه برخلاف تعهدش به نفع طرف مقابل عمل کند یا برخلاف اصل صداقت از طرف دیگر وعده کارمزد بگیرد، حق کارمزد و هزینه‌هایش را از دست می‌دهد؛ و طبق ماده ۵۲۵ اگر کارمزد «بیش از حد» توافق شده باشد، دادگاه میتواند به‌درخواست بدهکار آن را به‌اندازه منصفانه کاهش دهد. این‌ها تفسیر مواد قانون است، نه نظر درباره پرونده خاص شما.
کمیسیون بنگاه املاک ترکیه: سقف ۴٪، چه کسی می‌پردازد و چه زمانی؟
ماده ۲۰ آییننامه قواعد کمیسیون (Hizmet Bedeli) را روشن کرده است:
- در خرید و فروش، کارمزد نمی‌تواند از چهار درصد قیمت فروش بدون KDV بیشتر باشد؛ در اجاره، از اجاره یک ماه بدون KDV.
- اگر قرارداد چیز دیگری نگفته باشد، کارمزد بین دو طرف مساوی تقسیم میشود (بند ۵).
- اگر بنگاه با فروشنده و خریدار قراردادهای جدا دارد، فقط یک کارمزد قابل دریافت است و در مجموع از سقف بالا بیشتر نمی‌شود (بندهای ۳ و ۶).
- بنگاه با ارائه خدمتی که در قرارداد آمده، مستحق کارمزد میشود (بند ۴). اگر مشتری با داشتن برگه نشان دادن ملک، بنگاه را دور بزند و مستقیم از مالک بخرد، در طول مدت قرارداد باز هم بنگاه مستحق کارمزد است (بند ۸).
- نشان دادن ملک به‌خودی‌خود هزینه ندارد (ماده ۱۹، بند ۴).
قانون تعهدات (ماده ۵۲۱) می‌گوید واسطه فقط در صورتی مستحق کارمزد است که در نتیجه فعالیتش قرارداد بسته شود. بین این ماده و بند ۴ ماده ۲۰ آییننامه («با ارائه خدمت») ممکن است در عمل اختلاف تفسیر پیش بیاید؛ اگر بنگاه خدمتی داده ولی معامله انجام نشده و او کارمزد می‌خواهد، سراغ وکیل بروید. جدول زیر با یک مثال فرضی نشان می‌دهد سقف ۴٪ چطور محاسبه میشود. نرخ تبدیل، نرخ رسمی فروش دلار بانک مرکزی ترکیه (TCMB) در ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶، یعنی ۴۸٫۸۲۰۱ لیر است؛ همان نرخی که صفحات خرید ملک و هزینه سند هم به کار برده‌اند. قیمت ملک ۲۰۰ هزار دلار، یعنی ۹٬۷۶۴٬۰۲۰ لیر و نرخ KDV ۲۰٪ فرض شده است:
| سناریو | کارمزد بدون KDV (لیر) | با KDV ۲۰٪ (لیر) | سهم خریدار با KDV (لیر) | وضعیت |
|---|---|---|---|---|
| ۴٪ (سقف) و تقسیم مساوی | ۳۹۰٬۵۶۱ | ۴۶۸٬۶۷۳ | ۲۳۴٬۳۳۶ (حدود ۴٬۸۰۰ دلار) | مجاز؛ حالت پیش‌فرض |
| ۳٪ و تقسیم مساوی | ۲۹۲٬۹۲۱ | ۳۵۱٬۵۰۵ | ۱۷۵٬۷۵۲ | مجاز |
| ۴٪ و تمام آن بر عهده خریدار | ۳۹۰٬۵۶۱ | ۴۶۸٬۶۷۳ | ۴۶۸٬۶۷۳ | مجاز اگر کتبی توافق شده باشد |
| ۴٪ و تمام آن بر عهده فروشنده | ۳۹۰٬۵۶۱ | ۴۶۸٬۶۷۳ | ۰ | مجاز اگر کتبی توافق شده باشد |
| ۶٪ از خریدار و فروشنده روی هم | ۵۸۵٬۸۴۱ | ۷۰۳٬۰۰۹ | — | بالاتر از سقف؛ ۱۹۵٬۲۸۰ لیر (حدود ۴٬۰۰۰ دلار) بیش از حد مجاز |
برای اجاره، سقف یک ماه اجاره است. مثال فرضی: اگر اجاره ماهانه ۴۰٬۰۰۰ لیر باشد، سقف کارمزد ۴۰٬۰۰۰ لیر بدون KDV است، یعنی با KDV ۲۰٪ مجموعاً ۴۸٬۰۰۰ لیر؛ و در حالت پیش‌فرض هر طرف ۲۴٬۰۰۰ لیر می‌پردازد. اگر ملک را مستقیم از شرکت سازنده بخرید، معمولاً کمیسیون بنگاه نیست، اما بخش بیشتری از هزینه‌های تاپو ممکن است در قرارداد به خریدار منتقل شود؛ همه این هزینه‌ها را در راهنمای هزینه سند در ترکیه محاسبه کرده‌ایم. نکات عملی برای پرداخت کمیسیون: بعد از انجام معامله و ترجیحاً در همان روز تاپو، با حواله بانکی به حساب ثبتی بنگاه (نه حساب شخصی مشاور) و با رسید یا فاکتور؛ این توصیه عملی ماست و در آییننامه به‌عنوان قانون ذکر نشده است.
بیعانه، کاپورا و پیش‌پرداخت به بنگاه؛ مبنای قانونی
«بیعانه» در ترکیه چند معنا دارد و تفاوتشان پول شما را نجات می‌دهد یا می‌سوزاند. قانون تعهدات (ماده ۱۷۷ تا ۱۸۲) سه حالت را جدا کرده و ماده ۲۳۷ تعیین کرده است که فروش ملک فقط وقتی معتبر است که قرارداد به‌شکل رسمی (در اداره تاپو) تنظیم شود:
| مفهوم | مبنای قانونی | معنی طبق متن قانون | ریسک یا نکته عملی |
|---|---|---|---|
| بیعانه ساده (Bağlanma parası) | ماده ۱۷۷ | پولی که هنگام قرارداد داده میشود، «گواه انعقاد قرارداد» است نه حق انصراف، و از اصل بدهی کسر میشود | اگر در رسید نوشته نشود که «حق انصراف» نیست، بر سر ماهیتش اختلاف پیش می‌آید |
| پول انصراف (Cayma parası) | ماده ۱۷۸ | هر طرف حق انصراف دارد؛ دهنده با انصراف، آن را از دست می‌دهد و گیرنده با انصراف دو برابر برمی‌گرداند | فقط وقتی اعمال میشود که صریحاً توافق شده باشد |
| شرط جریمه (Ceza koşulu) | مواد ۱۷۹ تا ۱۸۲ | مبلغ جریمه برای عدم اجرای قرارداد؛ قاضی جریمه «بیش از حد» را کاهش می‌دهد (ماده ۱۸۲) | مبلغ جریمه و شرایطش را کتبی بنویسید |
| قرارداد فروش ملک | ماده ۲۳۷ | برای اعتبار فروش، قرارداد باید رسمی باشد؛ وعده فروش هم همین‌طور | قرارداد دستی یا ورقه بنگاه، مالکیت را منتقل نمی‌کند |
وزارت تجارت در اطلاعیه ۱۳ ژوئن ۲۰۲۶ صراحتاً به شهروندان درباره «کلاهبرداری کاپورا» (Kapora dolandırıcılığı)، آگهی ملک ناموجود و آگهی‌دهنده بدون اختیار هشدار داده است. با توجه به آن هشدار و متن قانون، رویه محافظه‌کارانه‌ای که ما پیشنهاد میکنیم این است:
- پیش از دیدن حضوری ملک، دیدن سند و تطبیق مالک با هویت او، هیچ بیعانه‌ای نپردازید. همین قاعده در صفحه صاحبیندن هم آمده است.
- اگر بیعانه می‌دهید، مبلغ را کوچک نگه دارید و در رسید بنویسید: نام کامل گیرنده، شماره سند یا ada/parsel و شماره بخش مستقل، مبلغ، «bağlanma parası» یا «cayma parası» بودن، و شرایط بازگشت پول.
- پول را به حساب بانکی خود مالک یا حساب ثبتی بنگاه واریز کنید و رسید بانکی نگه دارید؛ پلیس هم در هشدار ۱۳ ژوئیه ۲۰۲۶ (طبق گزارش خبری) توصیه کرده به شماره حساب شخصی ناشناس پول نفرستید.
- قیمت اصلی ملک را نقد ندهید. خارجی‌هایی که با تاپو معامله می‌کنند باید قیمت را از مسیر بانک و برگه خرید ارز بپردازند؛ جزئیات در راهنمای خرید ملک آمده است.
اینکه بیعانه‌ای که قرارداد رسمی پشتش نیست در یک دعوای مشخص برگشت‌پذیر هست یا نه، به متن رسید و شرایط پرونده بستگی دارد و باید با وکیل بررسی شود.
سامانه پرداخت امن املاک و تغییرات جدید ۲۰۲۶
مهم‌ترین تغییر ۲۰۲۶ برای بنگاه‌ها و خریداران، «سامانه پرداخت امن» است. طبق ماده ۱ الحاقی آییننامه (اصلاحیه روزنامه رسمی ۲۹ آوریل ۲۰۲۶، شماره ۳۳۲۳۸): اگر بخشی یا همه قیمت فروش ملک نقد، حواله یا انتقال الکترونیکی پرداخت شود، باید از طریق سامانه‌ای انجام شود که تغییر مالکیت و پرداخت قیمت را هم‌زمان میکند. اگر بخشی از قیمت را بانک یا شرکت تأمین مالی وام می‌دهد، آن بخش مستثنی است و فقط مابقی از سامانه می‌گذرد. هر تراکنش «هزینه استفاده» دارد که از پولی که به فروشنده می‌رسد کسر میشود. جدول زیر روند تاریخ‌ها را نشان می‌دهد:
| تاریخ | رویداد | منبع |
|---|---|---|
| ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ | انتشار اصلاحیه؛ شروع الزام اولیه ۱ ژوئیه ۲۰۲۶ | اطلاعیه وزارت تجارت |
| ۲۶ ژوئن ۲۰۲۶ | وزارت اعلام کرد شروع الزام تا ۱ اکتبر ۲۰۲۶ عقب افتاد | گزارش بلومبرگ‌اچ‌تی از اطلاعیه وزارت |
| ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ | اطلاعیه وزارت: شروع الزام ۱ دسامبر ۲۰۲۶؛ کار فنی TKGM و بانک‌ها ادامه دارد؛ پس از آماده‌شدن بانک‌ها، یک دوره آزمایشی | اطلاعیه وزارت تجارت |
| ۱ اکتبر ۲۰۲۶ | اصلاحیه شماره ۳۳۳۸۷: تاریخ ۱ دسامبر ۲۰۲۶ در متن آییننامه؛ تعیین «ادغام‌کننده» (Entegratör)؛ جزئیات استثناها و هزینه استفاده در پروتکل می‌آید | روزنامه رسمی ۱ اکتبر ۲۰۲۶ |
| تا ۱ دسامبر ۲۰۲۶ | استفاده از سامانه اجباری نیست؛ وزارت میتواند این تاریخ را تا سه ماه تمدید کند | متن به‌روز آییننامه، ماده موقت ۱ بند ۱۰ |
سه نکته که هنوز روشن نیست، و ما نمی‌خواهیم حدس بزنیم: اول، فروش‌هایی که از سامانه مستثنی می‌شوند طبق متن آییننامه در پروتکل تعیین میشود و هنوز در منابع ما منتشر نشده است. دوم، رابطه این سامانه با روش فعلی پرداخت خریداران خارجی (خرید ارز در بانک و ارسال برگه به تاپو از طریق KEP، که در راهنمای خرید خانه توضیح داده‌ایم) در اطلاعیه‌های وزارت نیامده است. سوم، میزان هزینه استفاده هنوز تعیین نشده است. اگر قصد خرید یا فروش بعد از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ را دارید، شرایط روز را از بانک، اداره تاپو یا وکیل بپرسید.
کلاهبرداری ملک ترکیه: الگوهای رایج بر پایه هشدارهای رسمی
ما عمداً فقط الگوهایی را آورده‌ایم که وزارت تجارت، اداره ثبت اسناد (TKGM) یا پلیس در اطلاعیه‌های رسمی نام برده‌اند؛ نه شایعه شبکه‌های اجتماعی. جدول زیر آن‌ها را با منبع و تاریخ نشان می‌دهد:
| الگو | منبع رسمی و تاریخ | راه پیشگیری |
|---|---|---|
| آگهی ملک ناموجود، عکس‌های کپی‌شده و قیمت بسیار پایین‌تر از بازار | وزارت تجارت، ۱۳ ژوئن ۲۰۲۶؛ صفحه رسمی پلیس (درباره کالای بسیار ارزان‌تر از بازار؛ اصل کلی مشابه)؛ هشدار سایبری پلیس ۱۳ ژوئیه ۲۰۲۶ (به نقل از خبر) | قیمت را با آگهی‌های مشابه مقایسه کنید؛ ملک را حضوری ببینید؛ سند را بررسی کنید |
| آگهی‌دهنده بدون اختیار (نه مالک، نه بنگاه مجاز) | وزارت تجارت، ۱۳ ژوئن ۲۰۲۶ | مجوز بنگاه را در TTBS و نام مالک را روی سند تطبیق دهید |
| کلاهبرداری کاپورا: درخواست پول پیش از دیدن ملک | وزارت تجارت، ۱۳ ژوئن ۲۰۲۶؛ هشدار سایبری پلیس، ۱۳ ژوئیه ۲۰۲۶ (به نقل از خبر): پول به شماره حساب شخصی نفرستید و با فشار «فوری است» پرداخت نکنید | هیچ بیعانه‌ای پیش از دیدن ملک و بررسی سند |
| آگهی در اینستاگرام، فیس‌بوک و واتساپ بدون لینک تأییدشده در سامانه تأیید آگهی (EİDS) | وزارت تجارت، ۱۳ ژوئن ۲۰۲۶ (جریمه ۵ میلیون لیری Meta) و ۲۲ اوت ۲۰۲۶ (جریمه ۱۰۰ هزار لیری برای ۸۲ کسب‌وکار) | فقط آگهی‌ای را معتبر بدانید که لینک تأییدشده و قیمت دارد |
| وعده «تسریع کار تاپو» توسط واسطه غیرمجاز و درخواست رمز e-Devlet یا WebTapu | هشدار TKGM (گزارش ۱ اوت ۲۰۲۴) | رمز را به هیچ‌کس ندهید؛ نوبت را از Alo 181، e-Randevu یا WebTapu خودتان بگیرید |
| وب‌سایت کپی‌شده و پیامک جعلی شبیه WebTapu | TKGM، اطلاعیه‌های کلاهبرداری | فقط از tkgm.gov.tr وارد شوید؛ شماره تلفن خود را در e-Devlet به‌روز نگه دارید تا پیامک تغییرات ملک را بگیرید |
| اجبار به خرید «گزارش ارزشگذاری» یا «TTB» برای خرید عادی | بخشنامه ۲۰۲۴/۴ TKGM؛ صفحه رسمی TTB | TTB فقط برای مسیر شهروندی ۴۰۰ هزار دلاری لازم است، نه برای خرید عادی |
| افزایش غیرمنطقی قیمت در آگهی | آییننامه، ماده ۱۲ بند ۳؛ اطلاعیه وزارت ۶ اکتبر ۲۰۲۵ | قیمت‌های مشابه محله و راهنمای قیمت خانه را مقایسه کنید |
دو توضیح درباره این جدول. اول، پیگیری‌های وزارت واقعی است ولی جریمه Meta و ۸۲ کسب‌وکار ثابت نمی‌کند که آگهی خاصی که شما می‌بینید معتبر است؛ آنچه باید بررسی کنید همچنان مجوز بنگاه، مالکیت و سند است. دوم، صفحه‌های اطلاعیه TKGM در وب‌سایت این اداره با جاوااسکریپت بارگذاری می‌شوند و ما محتوای آن‌ها را از طریق نتایج جست‌وجو و گزارش خبری ۱ اوت ۲۰۲۴ تأیید کردیم؛ بنابراین جزئیات را در خود سایت TKGM هم ببینید.
بررسی آگهی و ملک: صاحبیندن، e-Devlet و WebTapu
آییننامه (ماده ۱۲) به پلتفرم‌های آگهی چند تکلیف داده است: پیش از ثبت‌نام بنگاه، مجوزش را در سایت وزارت یا TTBS بررسی کنند و بدون مجوز عضو نکنند؛ هویت و شماره تلفن آگهی‌دهنده را پیش از انتشار تأیید کنند؛ و پیش از انتشار تأیید کنند که ملک متعلق به آگهی‌دهنده یا خویشاوندان درجه یک و دو و همسر اوست یا مالک او را مجاز کرده است. در راهنمای صاحبیندن و لتگو توضیح داده‌ایم که تأیید هویت از راه e-Devlet برای آگهی املاک دست‌دوم لازم است. با این حال، تأیید پلتفرم جای بررسی شما را نمی‌گیرد. چک‌لیست ما:
| گام | چه کاری | کجا | علامت خطر |
|---|---|---|---|
| ۱ | شماره مجوز و نام بنگاه را در متن آگهی پیدا کنید و در TTBS تطبیق دهید | آگهی و TTBS | آگهی بدون نام ثبتی یا شماره مجوز |
| ۲ | قیمت را با ملک‌های مشابه همان محله مقایسه کنید | آگهی‌های مشابه، قیمت خانه در استانبول | قیمتی بسیار پایین‌تر از بازار با اصرار بر «فوری» |
| ۳ | مشخصات ملک را بخواهید: استان، محله، ada/parsel، شماره بخش مستقل | قرارداد خدمات (ماده ۱۵)؛ مدارک سند | پنهان کردن ada/parsel «تا شما پول بدهید» |
| ۴ | سند (Tapu) را ببینید و نام مالک و هویت او را تطبیق دهید؛ نوع سند را بشناسید | انواع سند ملکی | مالک نمی‌تواند سند را نشان دهد یا هویتش با سند نمی‌خواند |
| ۵ | رهن، توقیف و شرح‌های روی سند، پایان‌کار (İskan) و بدهی مالیات و شارژ را بپرسید | ایسکان و بررسی ساختمان؛ مالیات املاک | نبود پایان‌کار، بدهی‌های انباشته یا رهن بانکی |
| ۶ | اگر فروشنده خود مالک نیست، اجازه کتبی یا وکالتنامه معتبر بخواهید | وکالتنامه (ایرانیان: مسیر ویژه تأیید)؛ مشاوره حقوقی | وکالت‌نامه‌ای که فقط عکس آن را می‌فرستند |
| ۷ | در روز معامله، هویت و سند را در اداره تاپو بازبینی کنید | اداره تاپو، مراحل خرید ملک | اصرار بر امضا یا پرداخت بیرون از تاپو |
درباره e-Devlet: طبق فهرست خدمات TKGM در درگاه e-Devlet، خدماتی مثل «Tapu Bilgileri Sorgulama»، «Taşınmaz Yetkilendirme İşlemleri» و «Yetkilendirildiğim Taşınmaz Sorgulama (Emlak İşletmesi)» وجود دارد؛ یعنی مالک میتواند به بنگاه اجازه دسترسی بدهد و بنگاه مجاز میتواند ملک‌هایی را که برایش مجاز شده ببیند. صفحه رسمی WebTapu در Your Key Türkiye نیز می‌گوید مالکان از این سامانه می‌توانند به شخص ثالث یا بنگاه اختیار بدهند و، برای خارجیها، تقاضا کنند «جز با مراجعه حضوری خودشان» هیچ معامله‌ای روی ملکشان انجام نشود. اگر خودتان در ترکیه ملک دارید، این گزینه یک لایه محافظ مهم است. ما منبع رسمی روشنی درباره اینکه یک خریدار خارجی بدون رضایت مالک بتواند نام مالک سند را ببیند پیدا نکردیم؛ پس از فروشنده بخواهید خودش سند و هویتش را نشان دهد و در تاپو بازبینی کنید.
بنگاه سند صادر نمی‌کند؛ انتقال مالکیت فقط در اداره تاپو
یکی از شایع‌ترین سوءتفاهم‌ها این است که «بنگاه سند را در می‌آورد». قانون این را تأیید نمی‌کند. ماده ۲۳۷ قانون تعهدات می‌گوید فروش ملک فقط با قرارداد رسمی معتبر است. اداره ثبت اسناد (TKGM) در صفحه راهنمای اکتساب ملک خودش را نهادی معرفی میکند که تمام امور ثبت و انتقال ملک را انجام می‌دهد؛ و فهرست مدارک روز معامله شامل پاسپورت یا شناسه، فرم اظهار هویت، عکس، سند، حواله بانکی، برگه خرید ارز، بیمه زلزله، مترجم سوگندخورده و وکالتنامه (در صورت نمایندگی) است. هیچ‌کدام از این‌ها «برگه بنگاه» نیست.
طبق ماده ۱۳ آییننامه بنگاه فقط در صورتی میتواند در اداره تاپو، اداره مالیات و شهرداری «واسطه» شود که در قرارداد صریحاً نوشته شده باشد؛ و هنوز هم کسی که سند را امضا و ثبت میکند، کارمند تاپوست. پس هر ادعای «سند را بدون رفتن به تاپو می‌دهیم»، یا «به تاپو پول بدهید تا زودتر شود»، را قبول نکنید. اطلاعیه ۱ اوت ۲۰۲۴ اداره ثبت اسناد (به نقل از گزارش خبری) نیز صریحاً به شهروندان هشدار داده که به واسطه‌های غیرمجاز که قول تسریع کار تاپو می‌دهند اعتماد نکنند. برای شناخت نوع سند و هزینه‌های رسمی تاپو، راهنمای انواع سند ملکی در ترکیه و هزینه سند را ببینید.
دو نکته درباره هزینه‌های جانبی در روز تاپو: بیمه زلزله (داسک) در فهرست مدارک TKGM آمده و طبق راهنمای ما پس از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ بیمه‌نامه فروشنده به خریدار منتقل نمی‌شود؛ جزئیات در راهنمای داسک آمده است. و اگر قصد گرفتن وام دارید، شرایط و سقف وام برای خارجیها را در راهنمای وام خرید خانه ببینید؛ سقف و نرخ‌ها هر چند ماه عوض میشود.
جریمه تخلف بنگاه‌ها و حقوق شما بر پایه قانون حمایت از مصرفکننده
ماده ۲۲ آییننامه، وزارت تجارت را مرجع نظارت می‌داند و می‌گوید برای تخلف از آییننامه، جریمه‌های ماده ۱۸ قانون ۶۵۸۵ اعمال میشود. متن قانون ۶۵۸۵ در mevzuat.gov.tr نشان می‌دهد که برای نقض ضوابط رفتار حرفه‌ای و مقررات ثانویه، که این آییننامه از جمله آن‌هاست، بند (i) ماده ۱۸ دامنه‌ای از ده هزار تا سیصد هزار لیر (مبلغ اسمی) را تعیین کرده و جدول جریمه‌های ۲۰۲۶ که وزارت در روزنامه رسمی ۲۰ دسامبر ۲۰۲۵ منتشر کرد، آن را ۲۸٬۶۲۰ تا ۸۵۸٬۶۲۰ لیر (حدود ۵۸۶ تا ۱۷٬۵۸۸ دلار با همان نرخ TCMB) اعلام کرده است. وزارت هنگام تعیین مبلغ، شدت تخلف، تکرار، سود به‌دست‌آمده، میزان زیان و توان مالی متخلف را در نظر می‌گیرد، و تکرار تخلف در یک سال، طبق متن ماده ۱۸ بند ۵، جریمه را دو برابر جریمه قبلی میکند.
ماده ۵ آییننامه می‌گوید تجارت ملک فقط با مجوز مجاز است، اما ما در منابع رسمی که دیدیم، مبلغ جریمه جداگانه و مشخصی ویژه «فعالیت بدون مجوز» پیدا نکردیم. اینکه دقیقاً کدام بند برای هر تخلف خاص به‌کار برده میشود را وزارت تعیین میکند و ما فرض نمی‌کنیم همه تخلفات به همین بند برسد. نمونه واقعی از اجرا: طبق اطلاعیه ۲۲ اوت ۲۰۲۶ وزارت تجارت، به ۴۲ بنگاه املاک و ۴۰ گالری خودرو که بر خلاف ضوابط در شبکه‌های اجتماعی آگهی گذاشته بودند، جمعاً ۸٫۲ میلیون لیر یعنی ۱۰۰ هزار لیر (حدود ۲٬۰۴۸ دلار) برای هر کسب‌وکار جریمه شد. و طبق اطلاعیه ۶ اکتبر ۲۰۲۵، وزارت به‌خاطر افزایش غیرمنطقی قیمت در آگهی‌های ملک تا آن تاریخ ۱٬۴۱۶ نفر را مجموعاً ۱۷۲ میلیون لیر جریمه کرده بود، از جمله مالکان و بنگاه‌ها.
قانون حمایت از مصرفکننده (۶۵۰۲) هم برای مشتری فایده دارد. ماده ۶۲ آن «اعمال تجاری ناعادلانه» را ممنوع میکند: عملی که با موازین دقت حرفه‌ای نمی‌خواند و رفتار اقتصادی مصرفکننده را به‌طور محسوس مختل میکند، به‌ویژه اگر فریبنده یا تهاجمی باشد؛ و بار اثبات «ناعادلانه نبودن» بر دوش کسی است که آن عمل را انجام داده (ماده ۶۲، بند ۲). ماده ۶۳ هیئت تبلیغات (Reklam Kurulu) را موظف کرده که این موارد را بررسی و در صورت لزوم توقف، اصلاح یا جریمه کند. مصرفکننده بودن شما در یک معامله خاص و اینکه قانون ۶۵۰۲ شامل آن میشود یا نه، یک ارزیابی حقوقی است؛ ما فقط متن مواد را آورده‌ایم، نه نظر درباره پرونده شما. برای حقوق مصرفکننده بیشتر، در صفحه مشاوره حقوقی هم توضیح داده‌ایم که قانون ۶۵۰۲ فقط در معامله‌ای است که یک طرف آن «فروشنده یا ارائه‌دهنده حرفه‌ای» باشد.
کجا و چگونه از بنگاه شکایت کنیم؟
مرجع درست به نوع مشکل بستگی دارد. جدول زیر مسیرهای رسمی را نشان می‌دهد:
| مشکل | مرجع | روش | منبع |
|---|---|---|---|
| بنگاه بی‌مجوز، کمیسیون بالاتر از سقف، تخلف از آییننامه | وزارت تجارت و اداره بازرگانی استان | از طریق CİMER یا اداره استان؛ وزارت برای بازرسی طبق ماده ۲۲ صلاحیت دارد | آییننامه، ماده ۲۲ |
| راهنمایی درباره حل اختلاف مصرفکننده | ALO 175 (خط مشاوره وزارت تجارت) | تماس و راهنمایی برای مرجع درست؛ خودش دعوا را حل نمی‌کند | صفحه رسمی ALO 175 |
| اختلاف مالی زیر ۱۸۶٬۰۰۰ لیر (حدود ۳٬۸۱۰ دلار) در ۲۰۲۶ | هیئت داوری مصرفکننده (İl/İlçe Tüketici Hakem Heyeti) | درخواست حضوری، پستی یا الکترونیکی از طریق e-Devlet و سامانه TÜBİS | تبلیغ وزارت، روزنامه رسمی ۲۳ دسامبر ۲۰۲۵، درخواست الکترونیکی |
| اختلاف بالاتر از این سقف | دادگاه مصرفکننده | دادخواست؛ در بسیاری از پرونده‌ها مراجعه به میانجی پیش‌شرط دعواست (ماده ۷۳/الف) | قانون ۶۵۰۲ |
| آگهی گمراه‌کننده یا عمل تجاری ناعادلانه | هیئت تبلیغات | شکایت از طریق e-Devlet («Reklam ve Haksız Ticari Uygulama Şikayeti») | درگاه e-Devlet، صفحه TÜBİS |
| کلاهبرداری و پیش‌پرداخت بی‌بازگشت | پلیس یا دادستانی | مراجعه به نزدیک‌ترین واحد پلیس یا دادستانی برای شکایت کیفری (طبق صفحه رسمی پلیس) | صفحه رسمی پلیس |
سقف ۱۸۶٬۰۰۰ لیر از ۲۰۲۶ مربوط به ماده ۶۸ قانون ۶۵۰۲ است: طبق تبلیغ وزارت تجارت در روزنامه رسمی ۲۳ دسامبر ۲۰۲۵ (شماره ۳۳۱۱۶) که از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ اجرا میشود، در درخواست‌های سال ۲۰۲۶ برای اختلاف‌هایی که ارزششان کمتر از ۱۸۶٬۰۰۰ لیر است، هیئت داوری مصرفکننده صالح است؛ این رقم با نرخ تجدید ارزیابی ۲۵٫۴۹٪ از رقم قبلی به دست آمده است. توجه کنید که شکایت الکترونیکی از طریق e-Devlet رمز e-Devlet می‌خواهد؛ اگر آن را ندارید، حضوری یا پستی هم امکان‌پذیر است. و اینکه کدام مسیر (هیئت داوری، دادگاه، میانجی‌گری یا دادگاه عادی) برای اختلاف مشخص شما درست است را در مشاوره حقوقی با وکیل بررسی کنید.
یک خریدار ایرانی چه چیزهایی را باید کتبی بخواهد؟
برای ایرانی‌هایی که زبان ترکی نمی‌دانند و از راه دور یا در سفر کوتاه معامله می‌کنند، «کتبی گرفتن» مهم‌ترین سپر است. فهرست زیر را پیش از امضا یا پرداخت هر وجهی از بنگاه بخواهید:
| درخواست کتبی | چرا مهم است | مبنا |
|---|---|---|
| نام کامل ثبتی بنگاه، شماره مجوز و نام و امضای مشاور مسئول در قرارداد | تا بتوانید در TTBS بررسی و در صورت شکایت پیگیری کنید | آییننامه، مواد ۱۵ و ۱۶ |
| نسخه‌ای از تمام مدارک امضاشده و فرصت کافی برای خواندن آن‌ها | حق شما طبق ماده ۱۴ | آییننامه، ماده ۱۴، بند ۲ (g) |
| ترجمه فارسی یا انگلیسی قرارداد، حتی غیررسمی | آییننامه زبان قرارداد را معین نکرده، اما بند «توضیح مفاد» را الزامی کرده است؛ ترجمه کمک میکند هر بند را بفهمید | ماده ۱۴؛ تاپو برای امضا مترجم سوگندخورده می‌خواهد |
| درصد کمیسیون (با و بدون KDV)، سهم هر طرف و زمان پرداخت | برای جلوگیری از مبلغ ناگهانی روز تاپو | ماده ۲۰ و ۱۶ |
| تقسیم تاپو هارجی و هزینه دونر سرمایه بین خریدار و فروشنده | آییننامه الزام کرده روش تقسیم نوشته شود؛ هزینه‌ها را در هزینه سند ببینید | ماده ۱۶ (f) |
| مشخصات ملک: ada/parsel، وضعیت ایمار و پایان‌کار، رهن و توقیف | تطبیق با سند و ایسکان | ماده ۱۵، بند ۳ |
| مدرک مالکیت یا وکالتنامه فروشنده | از امضای قرارداد با شخص بدون اختیار جلوگیری میکند | ماده ۱۴ (j) |
| رسید بیعانه با مبلغ، نام گیرنده، ماهیت (bağlanma یا cayma) و شرط برگشت | اثبات حق شما در اختلاف | قانون تعهدات، مواد ۱۷۷ و ۱۷۸ |
| قیمت واقعی در سند و مسیر پرداخت بانکی | قیمت کمتر در سند، هارج و پرونده اقامت یا شهروندی را به خطر می‌اندازد؛ راهنمای خرید و مراحل خرید | قانون ۴۹۲ و بخشنامه سرمایه TCMB |
| تأیید اینکه گزارش ارزشگذاری یا TTB برای خرید عادی لازم نیست | فقط در مسیر شهروندی لازم است | بخشنامه ۲۰۲۴/۴ TKGM |
| هرگونه وعده اقامت یا پاسپورت، فقط با ارجاع به منبع رسمی | بنگاه نمی‌تواند شرایط را تضمین کند؛ شرایط را از اقامت با خرید خانه و پاسپورت با خرید ملک و منابع رسمی بررسی کنید | منابع رسمی اقامت و ثبت اسناد |
همچنین پیش از معامله، ابتدا شماره مالیاتی و حساب بانکی را آماده کنید تا مجبور نشوید پول را از مسیر غیررسمی جابه‌جا کنید. و اگر زمین می‌خرید، ریسک‌های آن بیشتر از آپارتمان است؛ راهنمای خرید زمین در ترکیه را جداگانه بخوانید. اگر بعداً می‌خواهید ملک را بفروشید، کمیسیون و مالیات فروش را در فروش ملک در ترکیه بررسی کرده‌ایم. نکته مهم برای برنامه‌ریزی سفر: پروازهای ایران و ترکیه از ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ متوقف شده و ما هیچ وعده‌ای درباره زمان از سرگیری آن نمی‌دهیم. اگر نمی‌توانید در روز تاپو حاضر شوید، معامله از راه دور فقط با وکالت‌نامه‌ای که طبق مسیر رسمی تأیید شده و با وکیل ثبت‌شده در ترکیه امن‌تر است.
اشتباه‌های رایج خریداران در برخورد با بنگاه
- اعتماد به شماره واتساپ به‌جای شماره مجوز: هر آگهی معتبر باید شماره مجوز و نام ثبتی بنگاه را داشته باشد.
- پرداخت بیعانه پیش از دیدن ملک: هشدار وزارت تجارت (۱۳ ژوئن ۲۰۲۶) دقیقاً همین است.
- امضای ورقه‌ای که خوانده نشده: ماده ۱۴ حق خواندن و گرفتن نسخه را به شما داده است.
- پذیرش کمیسیون بالاتر از ۴٪ بدون KDV: سقف قانونی روشن است؛ اضافه‌ی آن مطالبه‌پذیر نیست و قابل اعتراض است.
- پرداخت کمیسیون به حساب شخصی مشاور: کمیسیون باید به بنگاه ثبتی برود، با رسید.
- باور اینکه بنگاه سند را صادر میکند: انتقال فقط در تاپو است.
- قبول «هزینه ویژه» برای گزارش ارزشگذاری یا TTB: برای خرید عادی لازم نیست.
- ندادن اهمیت به تفاوت دو بنگاه مختلف برای خریدار و فروشنده: اگر هر دو طرف قرارداد جدا دارند، فقط یک کمیسیون مجاز است.
- گذاشتن همه کار روی «مترجم» بنگاه: مترجم روز تاپو باید سوگندخورده و تأییدشده باشد؛ طبق فهرست TKGM.
آنچه در این راهنما تأیید نشده است
برای شفافیت، آنچه را نتوانستیم تأیید کنیم فهرست میکنیم. ما نتیجه واقعی جست‌وجوی TTBS را برای یک بنگاه ندیدیم؛ فقط فرم و فیلدهای آن را دیدیم. محتوای صفحات اطلاعیه TKGM در سایت این اداره با جاوااسکریپت بارگذاری میشود و ما آن را از راه نتایج جست‌وجو و گزارش خبری تأیید کردیم. هشدار سایبری پلیس ۱۳ ژوئیه ۲۰۲۶ را فقط از طریق گزارش خبری دیدیم، نه از وب‌سایت رسمی پلیس. بند خاصی از ماده ۱۸ قانون ۶۵۸۵ را که وزارت برای هر تخلف بنگاه به کار می‌برد، تأیید نکردیم؛ دامنه ۲۰۲۶ بند i را از متن قانون و جدول رسمی آورده‌ایم. اینکه سامانه پرداخت امن برای خریداران خارجی چگونه کار میکند هنوز در منابع رسمی روشن نیست. در صفحه رسمی TTB (Your Key Türkiye) شماره بخشنامه در دو جا ۲۰۲۴/۴ و ۲۰۲۴/۲ نوشته شده؛ ما مطابق شناسایی سایت، شماره ۲۰۲۴/۴ را به کار برده‌ایم. نرخ KDV کمیسیون را برای هماهنگی با صفحات خرید و فروش سایت ۲۰٪ فرض کرده‌ایم.
جمع‌بندی و منابع رسمی
کار با بنگاه املاک در ترکیه امن‌تر میشود اگر سه چیز را همیشه کنار هم داشته باشید: شماره مجوز بنگاه که در TTBS پیدا شود، قرارداد کتبی که کمیسیون و تقسیم هزینه‌ها را روشن کند، و سندی که در اداره تاپو با هویت مالک تطبیق داده شود. هیچ بنگاهی، هرقدر معتبر، نمی‌تواند جای وکیل را بگیرد و این مقاله هم مشاوره حقوقی شخصی نیست. برای بررسی قرارداد مشخص، وکیل ثبت‌شده در کانون وکلای ترکیه یا مشاور حقوقی معتبر انتخاب کنید و جزئیات را در مشاوره حقوقی ترکیه ببینید.
منابع رسمی که پیش از معامله باید خودتان ببینید:
- آییننامه تجارت ملک، متن به‌روز: مواد ۵ تا ۲۲ و ماده الحاقی ۱.
- سامانه TTBS و بررسی مجوز: وزارت تجارت.
- قانون ۶۵۸۵، قانون ۶۵۰۲ و قانون تعهدات ۶۰۹۸.
- Your Key Türkiye (TKGM): مدارک و مراحل خرید ملک برای خارجیها.
- اطلاعیه وزارت تجارت، ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶: سامانه پرداخت امن.
- اطلاعیه وزارت تجارت درباره آگهی‌ها (اوت ۲۰۲۶) و اطلاعیه ۱۳ ژوئن ۲۰۲۶.
برای ادامه مسیر، راهنمای خرید ملک در ترکیه، مراحل خرید ملک و انواع سند مکمل این مقاله‌اند.
راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک
پیش از امضای هر قرارداد با بنگاه، این راهنماها را هم بخوانید:
- وکالتنامه خرید و فروش ملک در ترکیه
- فروش ملک در ترکیه
- وام خرید خانه در ترکیه برای خارجیها
- بررسی ساختمان پیش از خرید (ایسکان و پروانه ساخت)
- خرید ملک در ترکیه (راهنمای کامل)
بنگاه املاک در ترکیه حتماً باید مجوز داشته باشد؟
بله. طبق ماده ۵ آییننامه تجارت ملک، تجارت ملک فقط توسط بنگاههای دارای «Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi» انجام میشود که اداره بازرگانی استان از طریق سامانه TTBS صادر میکند. مجوز برای هر بنگاه جداگانه است و قابل انتقال نیست.
چطور بفهمم یک بنگاه املاک در ترکیه مجوز دارد؟
شماره مجوز و نام ثبتی بنگاه را بخواهید و در صفحه «Yetki Belgesi Sorgulama» سامانه TTBS (ttbs.gtb.gov.tr) با شماره، عنوان بنگاه و استان جست‌وجو کنید. شماره مجوز طبق آییننامه باید در آگهی و قرارداد هم آمده باشد.
کمیسیون بنگاه املاک در ترکیه چقدر است؟
در خرید و فروش حداکثر ۴٪ قیمت فروش بدون KDV و در اجاره حداکثر اجاره یک ماه بدون KDV (ماده ۲۰ آییننامه). KDV جداگانه اضافه میشود. بدون توافق کتبی دیگر، کمیسیون بین خریدار و فروشنده مساوی تقسیم میشود.
کمیسیون را خریدار می‌دهد یا فروشنده؟
طبق ماده ۲۰ اگر در قرارداد خلاف آن نوشته نشده باشد، کمیسیون بین دو طرف مساوی تقسیم میشود؛ یعنی هر طرف نصف آن را (مثلاً ۲٪ به‌علاوه KDV) می‌پردازد. اگر توافق دیگری هست، باید کتبی باشد.
آیا بنگاه میتواند برای نشان دادن ملک پول بگیرد؟
خیر. طبق ماده ۱۹ بند ۴ آییننامه، برای خدمت نشان دادن ملک نمیتوان هیچ مبلغی خواست. بنگاه فقط باید برگه نشان دادن ملک (Taşınmaz Gösterme Belgesi) را با امضای شما تنظیم کند.
بنگاه املاک میتواند سند تاپو صادر کند؟
خیر. فروش ملک طبق ماده ۲۳۷ قانون تعهدات فقط با قرارداد رسمی معتبر است و ثبت مالکیت در اداره تاپو انجام میشود. بنگاه در صورت ذکر در قرارداد، فقط میتواند در پیگیری امور واسطه شود.
بیعانه (کاپورا) را چه زمانی باید داد؟
طبق ماده ۱۷۷ قانون تعهدات بیعانه ساده گواه انعقاد قرارداد است و از قیمت کسر میشود؛ پول انصراف (ماده ۱۷۸) فقط با توافق صریح معتبر است. وزارت تجارت (۱۳ ژوئن ۲۰۲۶) از کلاهبرداری کاپورا هشدار داده؛ پیش از دیدن ملک و بررسی سند چیزی نپردازید و رسید کتبی بگیرید.
سامانه پرداخت امن املاک از چه زمانی اجباری است؟
طبق اصلاحیه روزنامه رسمی ۱ اکتبر ۲۰۲۶ از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ (با اختیار تمدید تا سه ماه توسط وزارت). جزئیات استثناها و هزینه استفاده در پروتکل تعیین میشود و رابطه آن با پرداخت خریداران خارجی هنوز در منابع رسمی روشن نشده است؛ پیش از معامله از بانک یا وکیل بپرسید.
اگر بنگاه بیشتر از ۴٪ کمیسیون بخواهد چه کنم؟
سقف ۴٪ بدون KDV قانونی است. تخلف را میتوانید به وزارت تجارت (از طریق CİMER یا اداره بازرگانی استان) گزارش دهید؛ برای اختلاف مالی، بسته به مبلغ، هیئت داوری مصرفکننده (زیر ۱۸۶٬۰۰۰ لیر در ۲۰۲۶) یا دادگاه مصرفکننده صالح است و نظر وکیل لازم است.
آیا با خرید از بنگاه گزارش ارزشگذاری (TTB) لازم است؟
برای خرید عادی خارجیها خیر. طبق بخشنامه ۲۰۲۴/۴ اداره ثبت اسناد (۱۳ ژوئن ۲۰۲۴، اصلاحشده ۹ دسامبر ۲۰۲۴) گزارش ارزشگذاری SPK و TTB فقط در مسیر شهروندی با سرمایهگذاری ملکی لازم است؛ هر بنگاهی که برای خرید عادی از شما چنین هزینهای بخواهد، باید دلیل رسمی ارائه دهد.
No comment yet, add your voice below!