وام خرید خانه در ترکیه برای خارجی‌ها (Konut Kredisi) ۲۰۲۶

آخرین به‌روزرسانی: ۱۶ مهر ۱۴۰۵ (۸ اکتبر ۲۰۲۶) — سقف وام بر اساس متن مصوبه شماره ۱۱۳۶۴ هیئت‌مدیره BDDK (۲۹ ژانویه ۲۰۲۶)، مواد ۳۲ تا ۴۶ قانون ۶۵۰۲، دستورالعمل کارمزد بانک مرکزی (۱۳ ژانویه ۲۰۲۶)، پرسش‌های رسمی اداره ثبت اسناد و صفحات رسمی بانک‌های ایش، زراعت، آک‌بانک و گارانتی (دیده‌شده در ۸ اکتبر ۲۰۲۶) نوشته شده و نرخ‌ها از گزارش‌های هفتگی بانک مرکزی تا هفته ۲۵ سپتامبر ۲۰۲۶ است.

وام خرید خانه در ترکیه (Konut Kredisi) از نظر قانونی برای خارجی‌ها ممنوع نیست، اما در عمل برای ایرانی‌ها بسیار سخت‌تر از چیزی است که بنگاه‌ها و تبلیغات می‌گویند. در این راهنما نشان می‌دهیم سقف وام و نرخ سود در ۲۰۲۶ چقدر است، کدام بانک روی صفحه رسمی‌اش چه شرطی برای خارجی‌ها گذاشته، قسط یک وام ۲ میلیون لیری ۱۲۰ ماهه چقدر می‌شود، هزینه‌های پنهان کدام‌اند و اگر وام نگرفتید، خرید اقساطی از سازنده چه حقوقی برای شما دارد. هر عدد با منبع و تاریخ آمده و جاهایی که نتوانستیم چیزی را تأیید کنیم، صریح نوشته‌ایم.

خلاصه صادقانه: سقف وام مسکن را BDDK تعیین می‌کند؛ برای خانه تا ۵ میلیون لیر و انرژی‌کلاس A یا B تا ۹۰٪ ارزش ارزیابی‌شده، ولی برای خانه ۲۰۰ هزار دلاری فقط ۷۰٪ و برای خانه ۴۰۰ هزار دلاری فقط ۵۰٪. نرخ تبلیغ‌شده بانک‌ها حدود ۲٫۸۷ تا ۳٫۱۰٪ در ماه است و میانگین سالانه بانک مرکزی حدود ۴۱٫۸٪ (هفته ۲۵ سپتامبر ۲۰۲۶). صفحه رسمی ایش بانک وام مسکن را فقط برای شهروند ترکیه، دارندگان کارت آبی و دوتابعیتی‌ها گذاشته است. هیچ آمار رسمی از میزان تأیید وام برای ایرانی‌ها پیدا نکردیم و عدد نمی‌سازیم. پیش از قرارداد از بانک مکتوب بپرسید.

وام مسکن ترکیه برای خارجی‌ها در یک نگاه

برای اینکه تصویر کلی را زود ببینید، مهم‌ترین قواعد ۲۰۲۶ را کنار هم گذاشته‌ایم. جزئیات و منبع هر ردیف در بخش‌های بعدی آمده است.

موضوع	وضعیت ۲۰۲۶	منبع
آیا قانون خارجی‌ها را از وام مسکن منع می‌کند؟	در مواد ۳۲ تا ۳۹ قانون ۶۵۰۲ چنین منعی ندیدیم؛ تصمیم با سیاست اعتباری هر بانک است	متن قانون ۶۵۰۲ در mevzuat.gov.tr
ارز وام	وام مسکن شهروندان به لیر است؛ گارانتی می‌گوید برای خارجی‌ها و غیرمقیم‌ها، در صورت تأیید بانک، وام ارزی هم ممکن است	صفحه پرسش‌های وام گارانتی بی‌بی‌وی‌ای
سقف وام نسبت به ارزش	از ۹۰٪ (خانه تا ۵ میلیون لیر، کلاس A-B) تا ۲۰٪ (بالای ۲۰ میلیون لیر، کلاس پایین)	مصوبه BDDK شماره ۱۱۳۶۴، ۲۹ ژانویه ۲۰۲۶
اگر خانه دیگری دارید	نسبت‌ها «۷۵٪ کاهش» می‌یابد؛ مثلاً برای خانه ۵ میلیونی حدود ۱٫۱۲۵ میلیون لیر	مصوبه ۱۰۶۵۶ (۲۰۲۳) و گزارش بیگپارا، ۳۱ ژانویه ۲۰۲۶
حداکثر مدت	۱۲۰ ماه در زراعت و آک‌بانک و ایش؛ ۲۴۰ ماه در گارانتی (مشتری فردی)	صفحات رسمی هر بانک
نرخ سود تبلیغ‌شده	ایش: ۳٫۱۰٪ ماهانه با بیمه عمر، ۳٫۴۵٪ بدون بیمه	صفحه ایش بانک، ۸ اکتبر ۲۰۲۶
کارمزد تخصیص (tahsis)	حداکثر ۰٫۵٪ مبلغ وام	دستورالعمل بانک مرکزی، ۱۳ ژانویه ۲۰۲۶
جریمه پرداخت زودتر	حداکثر ۱٪ یا ۲٪، فقط برای وام با نرخ ثابت	ماده ۳۷ قانون ۶۵۰۲

آیا ایرانی‌ها و خارجی‌ها می‌توانند وام مسکن بگیرند؟

پاسخ دو لایه دارد. لایه اول قانون است: ماده ۳۲ قانون حمایت از مصرف‌کننده (۶۵۰۲) قرارداد تأمین مالی مسکن را برای «مصرف‌کنندگان» تعریف می‌کند و در متن مواد ۳۲ تا ۳۹ شرطی درباره تابعیت نیامده است. قانون ۵۵۸۲ سال ۲۰۰۷ پایه سیستم تأمین مالی مسکن (مورگیج) را ساخت و قواعد حمایت از مصرف‌کننده در وام مسکن امروز در همین مواد ۶۵۰۲ آمده است؛ گارانتی هم در پرسش‌های وامش به ۶۵۰۲ ارجاع می‌دهد. پس نه قانون ترکیه و نه مقررات BDDK که بررسی کردیم، خارجی‌ها را صریحاً کنار نمی‌گذارد.

لایه دوم سیاست خود بانک‌هاست و اینجا وضع سخت می‌شود. بانک باید درآمد قابل اثبات، سابقه اعتباری و توان بازپرداخت را بسنجد و ایرانی‌ها معمولاً نه سابقه اعتباری در ترکیه دارند و نه درآمد مستند لیری. راهنمای افتتاح حساب بانکی در ترکیه برای ایرانیان هم توضیح داده که بررسی‌های انطباق (Compliance) روی مشتریان ایرانی در ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ سخت‌گیرانه‌تر شده است. جدول زیر نشان می‌دهد صفحه رسمی هر بانک چه گفته؛ هر چیزی را که نتوانستیم از منبع رسمی تأیید کنیم، همان‌طور نوشته‌ایم.

بانک	آنچه صفحه رسمی می‌گوید (دیده‌شده ۸ اکتبر ۲۰۲۶)	نتیجه برای خارجی‌ها
ایش بانکاسی (İş Bankası)	متقاضی باید شهروند ترکیه، دارنده کارت آبی (Mavi Kart) یا دوتابعیتی باشد؛ تا ۱۲۰ ماه؛ ۳٫۱۰٪ ماهانه با بیمه عمر و ۳٫۴۵٪ بدون آن	بدون این سه حالت، طبق همین صفحه وام نمی‌دهد. صفحه انگلیسی هم زیرنویس «فقط کارت آبی یا دوتابعیتی» دارد
زراعت بانک (Ziraat)	تا ۱۲۰ ماه؛ ارزیابی توسط شرکت دارای مجوز SPK؛ پاسپورت جزو مدارک هویتی پذیرفته‌شده است	شرط ویژه یا ممنوعیتی برای خارجی‌ها روی صفحه نیامده؛ باید از شعبه پرسید
آک‌بانک (Akbank)	تا ۱۲۰ ماه و تا ۲۰ میلیون لیر؛ مجموع سن و مدت وام حداکثر ۷۰؛ پاسپورت اصل و کپی پذیرفته است	شرط ویژه برای خارجی‌ها روی صفحه نیامده
گارانتی بی‌بی‌وی‌ای (Garanti BBVA)	تا ۲۴۰ ماه برای مشتری فردی؛ قسط معمولاً حداکثر ۵۰٪ درآمد مستند خانوار؛ وام ارزی برای خارجی و غیرمقیم «در صورت مناسب‌بودن»	شرط ایرانی‌ها مشخص نیست؛ محصولاتی با نام «مورگیج برای مقیمان خارج» دارد ولی شرایطش را آنجا ندیدیم
خلق‌بانک (Halkbank)	چند محصول مسکن (Hesaplı Evim، Canım Evim، Yeşil Ev و غیره) دارد	محتوای صفحه برای ما کامل بارگذاری نشد؛ قاعده خارجی‌ها را نیافتیم
وقف‌بانک (Vakıfbank)	صفحه محصول برای ما فقط به‌صورت پویا بارگذاری شد و متنی نداشت	تأیید نشد

دو نکته از جدول مهم است. اول، ایش بانک در متن فارسی و انگلیسی صفحه‌اش شرط شهروندی یا کارت آبی را گذاشته؛ کارت آبی مخصوص کسانی است که تابعیت ترکیه را کنار گذاشته‌اند و ایرانی معمولی آن را ندارد. دوم، نبودن ممنوعیت روی صفحه به معنای «حتماً وام می‌دهند» نیست. برخی سایت‌های املاک و حقوقی می‌نویسند بانک‌ها اغلب اقامت معتبر (گاهی ۱۲ تا ۲۴ ماه)، شماره مالیاتی، درآمد قابل‌اثبات و حتی ضامن ترک می‌خواهند؛ این‌ها را هیچ‌جای صفحات رسمی نیافتیم و فقط به‌عنوان گزارش ثانویه می‌آوریم. مقاله‌ی حقوقی FFK Partner هم همین منطق را می‌گوید: اقامت معتبر، درآمد مستند، امتیاز اعتباری قابل‌قبول و گاهی ضامن یا دارایی در ترکیه.

صریح بگوییم: درصد تأیید وام برای ایرانی‌ها را هیچ نهاد رسمی منتشر نمی‌کند و ما هم عددی نمی‌سازیم. اگر کسی «تضمین وام» می‌فروشد، مکتوب بخواهید و از مشاور حقوقی ترکیه راستی‌آزمایی کنید.

پیش‌نیازها و مدارک عملی

حتی اگر بانکی بپذیرد، پرونده بدون این پایه‌ها پیش نمی‌رود. بیشترشان همان چیزهایی است که برای خرید ملک هم لازم دارید:

مورد	چرا لازم است	راهنمای مرتبط
شماره مالیاتی (Vergi No)	بدون آن حساب بانکی و بسیاری از مراحل ممکن نیست	شماره مالیاتی در ترکیه
حساب بانکی فعال و سابقه گردش	بانک درآمد و رفتار مالی شما را از حساب می‌بیند	افتتاح حساب بانکی
اقامت	برخی سایت‌های حقوقی اقامت معتبر را شرط عملی می‌دانند؛ در صفحات رسمی بانک‌ها شرط یکسانی ندیدیم	اقامت ترکیه
مدرک درآمد	حقوق‌بگیر: فیش و سابقه بیمه؛ فعال اقتصادی: برگ مالیاتی و صورت‌های مالی	فهرست مدارک ایش و گارانتی
پاسپورت و ترجمه رسمی	پاسپورت جزو مدارک هویتی پذیرفته‌شده در ایش، زراعت و آک‌بانک است	مراحل خرید ملک
مدارک ملک	سند تاپو، پایان‌کار (iskan)، ملک مسکونی و بدون بازداشت	انواع سند ملکی

بانک‌ها ملک را هم می‌سنجند. ایش می‌گوید ملک باید «مسکونی» باشد، دارای کات ایرتیفاقی (kat irtifakı) یا کات مولکیتی (kat mülkiyeti) و بدون هیچ قید (takyidat) روی سند. گارانتی می‌نویسد ملک باید دارای پایان‌کار، بدون حکم تخریب و بدون تغییر مغایر پروژه باشد. زراعت وام را برای ساختمانی می‌دهد که دست‌کم ۹۰٪ آن تکمیل شده، و آک‌بانک برای ساخت‌وساز درحال‌انجام فقط در شرایط خاص و پس از ارزیابی کارشناس.

دو قاعده زمانی هم هست که بسیاری از خارجی‌ها دیر می‌فهمند. اول، ایش و زراعت هر دو می‌نویسند برای خانه‌ای که قبلاً سند آن به نام خریدار ثبت شده، بعداً وام مسکن نمی‌دهند؛ یعنی وام باید پیش از روز سند یا هم‌زمان با آن تنظیم شود. دوم، اگر خانه‌ای را قبلاً نقد خریده‌اید و بعد پول می‌خواهید، مسیر «وام با وثیقه خانه» (ipotekli finansman) جداست و با شرایط دیگر.

سقف وام مسکن در ۲۰۲۶؛ جدول BDDK

سقف وام را بانک‌ها آزادانه تعیین نمی‌کنند. طبق ماده ۱۲ «آیین‌نامه عملیات اعتباری بانک‌ها» (روزنامه رسمی ۲۱ دسامبر ۲۰۲۳، شماره ۳۲۴۰۶)، ملکِ وثیقه حتماً باید توسط شرکت‌های ارزیاب دارای مجوز BDDK یا SPK ارزیابی شود و سقف وام بر پایه همین ارزش محاسبه می‌شود، نه قیمت قرارداد. هیئت‌مدیره BDDK در ۲۹ ژانویه ۲۰۲۶ با مصوبه شماره ۱۱۳۶۴ جدول زیر را تعیین کرد. نکته تازه آن حذف تفاوت خانه نو و دست‌دوم است؛ اکنون فقط ارزش خانه و کلاس انرژی آن (طبق گواهی انرژی، Enerji Kimlik Belgesi) مهم است.

ارزش ارزیابی‌شده خانه	کلاس انرژی A یا B	کلاس C	سایر کلاس‌ها
تا ۵ میلیون لیر	۹۰٪	۸۰٪	۷۰٪
۵ تا ۷ میلیون لیر	۸۰٪	۷۰٪	۶۰٪
۷ تا ۱۰ میلیون لیر	۷۰٪	۶۰٪	۵۰٪
۱۰ تا ۲۰ میلیون لیر	۵۰٪	۴۰٪	۳۰٪
بیش از ۲۰ میلیون لیر	۴۰٪	۳۰٪	۲۰٪

منبع: متن رسمی مصوبه ۱۱۳۶۴ در سایت BDDK. در فهرست مصوبه‌های BDDK تا ۱ اکتبر ۲۰۲۶ تصمیم تازه‌تری درباره سقف وام مسکن پیدا نکردیم؛ آخرین مصوبه‌های منتشرشده درباره کارت اعتباری و وام موبایل است. بعضی سایت‌های ثانویه برای کلاس C رقم‌های دیگری نوشته‌اند (مثل ۸۵٪)؛ جدول بالا از خود متن مصوبه است و بر آن ارجحیت دارد.

اگر از قبل خانه دارید

مصوبه ۱۰۶۵۶ (۲۴ اوت ۲۰۲۳) می‌گوید اگر خود شخص، همسر یا فرزند زیر ۱۸ سال او مالک دست‌کم یک خانه باشد، نسبت‌های جدول «۷۵٪ کاهش» می‌یابد و مصوبه ۱۱۳۶۴ ادامه این قاعده را تأیید کرده است. گزارش بیگپارا (۳۱ ژانویه ۲۰۲۶) آن را مثلاً ۹۰٪ ضرب‌در ۰٫۲۵ یعنی ۲۲٫۵٪ می‌داند: برای خانه ۵ میلیونی فقط ۱٫۱۲۵ میلیون لیر. یک سایت مقایسه‌ای (hesapkurdu) همین قاعده را «۲۵٪ کاهش» خلاصه کرده؛ چون متن مصوبه عبارت «۷۵٪ کاهش» را دارد، تفسیر ۲۲٫۵٪ منطقی‌تر است، اما رقم دقیق را از بانک بپرسید. مصوبه ۱۰۸۴۹ (فوریه ۲۰۲۴) هم استثنا دارد: اگر تنها خانه شما در طرح ۶۳۰۶ (ساختمان پرخطر) تخریب شده یا حکم تخریب دارد، حساب نمی‌شود.

این سقف‌ها در آستانه ۲۰۰ و ۴۰۰ هزار دلار چه معنی دارند؟

برای اقامت با خرید ملک حداقل ارزش ۲۰۰ هزار دلار و برای شهروندی ۴۰۰ هزار دلار لازم است (جزئیات در اقامت با خرید خانه و خرید ملک در ترکیه). تبدیل‌ها در این مقاله با نرخ رسمی بانک مرکزی ترکیه (TCMB) در ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶، یعنی ۴۸٫۸۲۰۱ لیر برای هر دلار انجام شده؛ این نرخ را فقط همین یک بار توضیح می‌دهیم. فرض می‌کنیم ارزیابی بانک با قیمت سند برابر باشد، که همیشه این‌طور نیست:

هدف	معادل لیری	سقف وام کلاس A-B	سقف وام کلاس C	سقف وام سایر کلاس‌ها
آستانه اقامت (۲۰۰ هزار دلار)	حدود ۹٬۷۶۴٬۰۲۰ لیر (باند ۷ تا ۱۰ میلیون)	حدود ۶٬۸۳۴٬۸۱۴ لیر (۷۰٪)	حدود ۵٬۸۵۸٬۴۱۲ لیر (۶۰٪)	حدود ۴٬۸۸۲٬۰۱۰ لیر (۵۰٪)
آستانه شهروندی (۴۰۰ هزار دلار)	حدود ۱۹٬۵۲۸٬۰۴۰ لیر (باند ۱۰ تا ۲۰ میلیون)	حدود ۹٬۷۶۴٬۰۲۰ لیر (۵۰٪)	حدود ۷٬۸۱۱٬۲۱۶ لیر (۴۰٪)	حدود ۵٬۸۵۸٬۴۱۲ لیر (۳۰٪)

نتیجه‌ی عملی: حتی در بهترین حالت، سهم بانک از خانه ۲۰۰ هزار دلاری حداکثر ۷۰٪ است و بقیه، یعنی دست‌کم حدود ۲٫۹ میلیون لیر، باید از جیب خودتان و با دلار تبدیل‌شده بیاید. برای شهروندی هم دست‌کم نیمی از مبلغ از خودتان است. اینکه وام مسکن در مسیر اقامت یا شهروندی از نظر اداره مهاجرت و اداره ثبت چگونه حساب می‌شود، چیزی است که در منابع رسمی مستقیماً پیدا نکردیم و باید پیش از قرارداد مکتوب بپرسید.

نرخ سود وام مسکن در ۲۰۲۶ (TCMB و بانک‌ها)

نرخ وام مسکن در ترکیه معمولاً ماهانه اعلام می‌شود؛ مقایسه آن با نرخ سالانه بانک مرکزی بدون تبدیل، گمراه‌کننده است. چند لایه عدد را کنار هم می‌گذاریم:

شاخص	مقدار	تاریخ و منبع
نرخ سیاستی بانک مرکزی (ریپوی یک‌هفته‌ای)	۳۷٪ ثابت	نشست ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۶، صفحه اول سایت TCMB
نرخ یک‌شبه بانک مرکزی (سپرده‌گذاری و تسهیلات)	۳۵٫۵٪ و ۴۰٪	صفحه نرخ‌های TCMB، از ۲۳ ژانویه ۲۰۲۶
میانگین موزون سالانه وام مسکن لیری (نرخ ثابت)	۴۱٫۸۲٪ (کاهش ۱۴ نقطه‌پایه)	هفته ۲۵ سپتامبر ۲۰۲۶ به نقل از داده‌های TCMB در گزارش EmlakDream، ۴ اکتبر ۲۰۲۶
هفته قبل (۱۸ سپتامبر)	۴۱٫۹۶٪ (گزارش‌شده)	رسانه‌های اقتصادی؛ همخوان با راهنمای سود بانکی
ارزان‌ترین نرخ‌های تبلیغ‌شده (وام ۲ میلیون، ۱۲۰ ماه)	۲٫۸۷٪ تا ۲٫۹۹٪ ماهانه (کویت‌ترک، زراعت، وقف کاتیلیم، QNB، خلق‌بانک)	EmlakDream، هفته ۲۸ سپتامبر تا ۲ اکتبر ۲۰۲۶
نرخ ایش بانکاسی	۳٫۱۰٪ ماهانه با بیمه عمر؛ ۳٫۴۵٪ بدون بیمه	صفحه رسمی ایش، ۸ اکتبر ۲۰۲۶
تورم سالانه (سپتامبر ۲۰۲۶)	۲۹٫۷۳٪	TÜİK، ۵ اکتبر ۲۰۲۶ (به نقل از Capital)

برای مقایسه: ۳٫۱۰٪ ماهانه معادل ۳۷٫۲٪ سالانه ساده و حدود ۴۴٫۲٪ سالانه مرکب است؛ ۲٫۸۹٪ ماهانه حدود ۳۴٫۷٪ ساده و ۴۰٫۸٪ مرکب. پس رقم میانگین ۴۱٫۸۲٪ بانک مرکزی با نرخ‌های ماهانه بالا هم‌خوان است. نکته مهم این است که «نرخ تبلیغ‌شده» معمولاً برای بهترین مشتریان، مثلاً حقوق‌بگیر همان بانک با سابقه اعتباری خوب است. بنابراین یک خارجی بدون سابقه اعتباری طولانی در ترکیه باید انتظار نرخی نزدیک به میانگین بازار یا بالاتر را داشته باشد. در راهنمای سود بانکی در ترکیه رقم‌های تکمیلی نرخ سپرده و تورم هست.

نشست بعدی کمیته سیاست پولی طبق گزارش رسانه‌ها ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶ است. اینکه بانک مرکزی نرخ را تغییر دهد یا نه قابل پیش‌بینی نیست. دو نکته را در قرارداد ببینید: آیا نرخ ثابت است یا متغیر؟ اگر متغیر باشد، طبق ماده ۳۶ قانون ۶۵۰۲ نرخ فقط بر اساس شاخص‌های تعیین‌شده بانک مرکزی تغییر می‌کند و قسط نمی‌تواند از سقف قراردادی بالاتر برود.

مثال محاسباتی: وام ۲ میلیون لیری، ۱۲۰ ماهه

این بخش فقط یک مثال آموزشی است و پیشنهاد بانک یا قول تأیید وام نیست. فرض می‌کنیم وام ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر، مدت ۱۲۰ ماه و نرخ ثابت ۳٫۱۰٪ ماهانه (نرخ تبلیغ‌شده ایش با بیمه عمر در ۸ اکتبر ۲۰۲۶) باشد. فرمول استاندارد قسط مساوی (آنوئیته):

قسط ماهانه = P × r ÷ (۱ − (۱ + r)^(−n))

که در آن P مبلغ وام، r نرخ ماهانه به‌صورت عدد اعشاری و n تعداد ماه است. جایگذاری: r برابر ۰٫۰۳۱ و n برابر ۱۲۰. توان (۱٫۰۳۱)^۱۲۰ حدود ۳۸٫۹۹۷۸ است، پس (۱٫۰۳۱)^(−۱۲۰) حدود ۰٫۰۲۵۶۴۲۵ و مخرج حدود ۰٫۹۷۴۳۵۷۵ می‌شود. صورت کسر ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۰٫۰۳۱ = ۶۲٬۰۰۰ است. بنابراین قسط ≈ ۶۲٬۰۰۰ ÷ ۰٫۹۷۴۳۵۷۵ ≈ ۶۳٬۶۳۱٫۶۷ لیر در ماه. محاسبه را با جدول بازپرداخت ماه‌به‌ماه هم کنترل کردیم: پس از ۱۲۰ قسط مانده بدهی صفر می‌شود.

نرخ ماهانه	قسط ماهانه	مجموع پرداختی در ۱۲۰ ماه	مجموع سود	مجموع پرداختی به‌ازای هر ۱ لیر وام
۲٫۸۹٪ (نرخ گزارش‌شده برای زراعت)	۵۹٬۷۵۷٫۰۸ لیر	حدود ۷٬۱۷۰٬۸۵۰ لیر	حدود ۵٬۱۷۰٬۸۵۰ لیر	۳٫۵۸۵ لیر
۳٫۱۰٪ (ایش، با بیمه عمر)	۶۳٬۶۳۱٫۶۷ لیر	حدود ۷٬۶۳۵٬۸۰۱ لیر	حدود ۵٬۶۳۵٬۸۰۱ لیر	۳٫۸۱۸ لیر
۳٫۴۵٪ (ایش، بدون بیمه عمر)	۷۰٬۱۹۸٫۵۹ لیر	حدود ۸٬۴۲۳٬۸۳۰ لیر	حدود ۶٬۴۲۳٬۸۳۰ لیر	۴٫۲۱۲ لیر

در این نرخ‌ها قسط ماه اول تقریباً همه‌اش سود است؛ این ویژگی قسط مساوی است:

ماه	سود آن ماه	اصل بدهی پرداخت‌شده	مانده بدهی پس از قسط
اول	۶۲٬۰۰۰٫۰۰ لیر	۱٬۶۳۱٫۶۷ لیر	۱٬۹۹۸٬۳۶۸٫۳۳ لیر
دوازدهم	۶۱٬۳۴۸٫۸۲ لیر	۲٬۲۸۲٫۸۶ لیر	۱٬۹۷۶٬۷۱۱٫۲۳ لیر
شصتم	۵۳٬۷۴۸٫۵۴ لیر	۹٬۸۸۳٫۱۴ لیر	۱٬۷۲۳٬۹۴۰٫۶۹ لیر
یکصدوبیستم	۱٬۹۱۳٫۲۷ لیر	۶۱٬۷۱۸٫۴۰ لیر	صفر

سه نتیجه از این مثال: اول، با نرخ ۳٫۱۰٪ مجموع پرداختی حدود ۳٫۸ برابر اصل وام است؛ حدود ۲٫۸ برابر آن سود است. دوم، نبودن بیمه عمر در همین مثال قسط را حدود ۶٬۵۶۷ لیر در ماه و در کل حدود ۷۸۸ هزار لیر بالاتر می‌برد؛ پس «بیمه‌ی اختیاری» گاهی با تخفیف نرخ، ارزان‌تر تمام می‌شود، ولی پیش از قبول باید حق‌بیمه را هم حساب کنید. سوم، اگر قاعده معمول بانک (قسط حداکثر ۵۰٪ درآمد مستند خانوار، به‌گفته گارانتی) اعمال شود، برای قسط ۶۳٬۶۳۲ لیر درآمد ماهانه مستند حدود ۱۲۷٬۲۶۳ لیر لازم است. با نرخ ۴۸٫۸۲۰۱ همان تبدیل قبلی، این وام حدود ۴۰٬۹۶۷ دلار و قسط حدود ۱٬۳۰۳ دلار است؛ اما قسط به لیر است و ارزش دلاریِ آن با نرخ ارز تغییر می‌کند.

هزینه‌های وام مسکن: تخصیص، ارزیابی بانک، بیمه و مالیات

وام فقط قسط نیست. هزینه‌های جانبی را بانک‌ها در «صفحه محاسبه» نشان می‌دهند: تخصیص، ارزیابی ملک (ekspertiz)، رهن (ipotek)، داسک، بیمه خانه و بیمه عمر. دستورالعمل بانک مرکزی (۱۳ ژانویه ۲۰۲۶) برای کارمزد وام‌های مصرفی و مسکن این قواعد را دارد: غیر از کارمزد تخصیص (tahsis ücreti) نباید هیچ کارمزد دیگری با هر اسمی گرفته شود؛ کارمزد تخصیص نمی‌تواند از «پنج در هزار» اصل وام بیشتر باشد؛ در ارزیابی و رهن فقط همان مبلغی که به اشخاص ثالث پرداخت می‌شود قابل دریافت است؛ و اگر وام رد شود، به‌جز هزینه‌های ثالث چیزی گرفته نمی‌شود.

هزینه	رقم در مثال ۲ میلیون لیری	منبع و وضعیت
کارمزد تخصیص (tahsis)	حداکثر ۱۰٬۰۰۰ لیر (۰٫۵٪)	سقف قانونی طبق دستورالعمل TCMB؛ بانک می‌تواند کمتر بگیرد
ارزیابی بانکی (ekspertiz)	برآورد حدود ۱٬۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ لیر	برآورد سایت‌های مقایسه‌ای، نه تعرفه رسمی؛ تأیید نشده
رهن (ipotek)	گارانتی: در رهن الکترونیکی هزینه رهن ندارد؛ هزینه‌های دیگر طبق تعرفه تاپو	رقم دقیق را بانک و اداره تاپو اعلام می‌کند
داسک (DASK)	طبق تعرفه روز بیمه؛ اجباری	راهنمای داسک
بیمه عمر و بیمه خانه	اختیاری یا مشروط؛ بسته به شرکت	ماده ۳۸ قانون ۶۵۰۲
KKDF و BSMV	طبق صفحه ایش، وام مسکن از آن‌ها معاف است؛ با فروش خانه معافیت برداشته می‌شود	صفحه ایش بانک

جمع تقریبی کارمزد تخصیص و ارزیابی در این مثال حدود ۱۱٬۵۰۰ تا ۱۵٬۰۰۰ لیر است (حدود ۰٫۶ تا ۰٫۷۵٪ مبلغ وام)، پیش از بیمه‌ها و هزینه‌های تاپو؛ این رقم یک برآورد آموزشی است و باید با «اطلاعات پیش از قرارداد» بانک تطبیق داده شود. هزینه‌های سند و مالیات انتقال را جداگانه در هزینه سند خانه در ترکیه ببینید.

ارزیابی بانک با گزارش ارزش‌گذاری SPK فرق دارد

دو چیز را با هم قاطی نکنید. ارزیابی بانکی (ekspertiz) را بانک برای تعیین ارزش وثیقه سفارش می‌دهد و طبق ماده ۱۲ آیین‌نامه حتماً باید توسط شرکت دارای مجوز BDDK یا SPK باشد؛ هزینه‌اش با مشتری است و در رد وام هم ممکن است پرداخت شود. اما گزارش ارزش‌گذاری SPK (و سند تعیین مبلغ یا TTB) بخشی از مسیر شهروندی با خرید ملک است. پرسش‌های رسمی Your Key Türkiye (اداره ثبت) تصریح می‌کند گزارش ارزش‌گذاری در همه معاملات خارجی‌ها الزامی نیست. پس برای یک خرید عادی لازم نیست گزارش مجزای SPK بگیرید، حتی اگر بانک جداگانه ارزیابی کند. جزئیات این تفاوت در خرید ملک در ترکیه آمده است.

بیمه: داسک اجباری است، بیمه عمر را نمی‌توان تحمیل کرد

داسک (بیمه اجباری زلزله) برای واحدهای مسکونی ثبت‌شده لازم است و بانک‌ها آن را جزو هزینه‌های وام حساب می‌کنند؛ سقف پوشش، تعرفه و قواعد سال ۲۰۲۶ در راهنمای داسک آمده، و طبق همان راهنما از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ بیمه فروشنده با ثبت سند تمام می‌شود و خریدار باید بیمه‌نامه خودش را داشته باشد. بیمه عمر اما اجباری قانونی نیست. ماده ۳۸ قانون ۶۵۰۲ می‌گوید بدون درخواست صریح مصرف‌کننده (کتبی یا از طریق نگهدارنده دائمی داده) نمی‌توان بیمه مرتبط با وام فروخت. بانک می‌تواند پیشنهاد «نرخ با بیمه» بدهد، به شرط اینکه قراردادی بدون بیمه را هم عرضه کند. ضمناً بیمه‌ای که خودتان از شرکت دلخواه می‌خرید، اگر شرایط لازم را داشته باشد، بانک باید بپذیرد.

نوع بیمه	اجباری؟	نکته
داسک (DASK)	بله	به نام مالک؛ ایش، زراعت، آک‌بانک و گارانتی آن را جزو هزینه‌های وام نام می‌برند
بیمه عمر مرتبط با وام	خیر	ایش با آن نرخ ۳٫۱۰٪ و بدون آن ۳٫۴۵٪ نشان می‌دهد؛ حق‌بیمه و تفاوت نرخ را با هم بسنجید
بیمه خانه (konut sigortası)	خیر	پوشش آتش‌سوزی و دزدی؛ بانک‌ها می‌فروشند ولی نمی‌توانند شرط وام کنند

قوانین مهم قرارداد وام: پرداخت زودتر، تأخیر و چه می‌شود اگر قسط نرسد

مواد ۳۲ تا ۳۹ قانون ۶۵۰۲ حقوق شما را در قرارداد وام مسکن تعیین کرده‌اند. مهم‌ترین‌ها:

قاعده	چه می‌گوید	ماده
فرم اطلاعات پیش از قرارداد	بانک باید آن را مدتی «معقول» پیش از امضا بدهد	ماده ۳۳
پرداخت زودتر از موعد	می‌توان یک یا چند قسط یا کل وام را زودتر داد؛ تخفیف سود لازم است	ماده ۳۷
جریمه پرداخت زودتر	فقط وام با نرخ ثابت؛ حداکثر ۱٪ اگر باقی‌مانده تا ۳۶ ماه باشد و ۲٪ اگر بیشتر؛ در نرخ متغیر هیچ جریمه‌ای نیست	ماده ۳۷
نرخ متغیر	فقط بر اساس شاخص‌های بانک مرکزی و بدون عبور از سقف قسط قراردادی	ماده ۳۶
تأخیر در قسط	بانک فقط پس از دو قسط پیاپی معوق و اخطار ۳۰ روزه می‌تواند کل بدهی را حال کند	ماده ۳۴
نتیجه نپرداختن	گارانتی می‌نویسد ابتدا یادآوری و سپس پیگیری قانونی انجام می‌شود و چون خانه در رهن بانک است، ادامه ناپرداختی می‌تواند به تصرف و فروش خانه برسد	صفحه وام گارانتی

مثال: اگر بعد از ۵ سال، با باقی‌مانده بدهی حدود ۱٬۷۲۳٬۹۴۱ لیر (از جدول بالا) و بیش از ۳۶ ماه مانده، ۵۰۰ هزار لیر را زودتر بدهید، در وام نرخ ثابت حداکثر ۲٪ آن یعنی ۱۰٬۰۰۰ لیر جریمه گرفته می‌شود و این جریمه هم نمی‌تواند از تخفیف سودی که دریافت می‌کنید بیشتر باشد. ایش و زراعت همین ۱٪ و ۲٪ را در صفحات خود نوشته‌اند. متن کامل قانون در mevzuat.gov.tr و دستورالعمل کارمزد بانک مرکزی در سایت TCMB در دسترس است.

خرید اقساطی از سازنده (taksitli satış) به‌جای وام بانکی

وقتی وام بانکی برای خارجی‌ها گیر می‌کند، بسیاری به «پلان اقساطی سازنده» روی می‌آورند. اینجا قاعده‌ها متفاوت است و خطر هم بیشتر. وقتی بخشی از قیمت پیش از تحویل یا انتقال سند پرداخت می‌شود، مواد ۴۰ تا ۴۶ قانون ۶۵۰۲ درباره «فروش مسکن با پیش‌پرداخت» (ön ödemeli konut satışı) اعمال می‌شود. مهم‌ترین حقوق شما:

حق یا قاعده	مفهوم	ماده
پروانه ساخت	بدون پروانه ساخت (yapı ruhsatı) نمی‌توان قرارداد پیش‌فروش بست	ماده ۴۰
فرم پیش‌اطلاعات	حداقل یک روز پیش از قرارداد باید داده شود	ماده ۴۰
شکل قرارداد	ثبت پیش‌فروش در تاپو؛ وعده فروش در دفتر اسناد رسمی؛ فروشنده تا قرارداد معتبر نمی‌تواند هیچ پولی بخواهد	ماده ۴۱
ضمانت تکمیل	پروژه‌های بزرگ باید بیمه تکمیل ساختمان یا تضمین دیگر داشته باشند	ماده ۴۲
انصراف ۱۴ روزه	بدون دلیل و بدون جریمه	ماده ۴۳
مهلت تحویل	حداکثر ۴۸ ماه از تاریخ قرارداد	ماده ۴۴
بازگشت تا ۲۴ ماه	بدون دلیل ممکن است، ولی فروشنده می‌تواند ۲٪ (تا ۳ ماه)، ۴٪ (۳ تا ۶ ماه)، ۶٪ (۶ تا ۱۲ ماه) یا ۸٪ (۱۲ تا ۲۴ ماه) از مبلغ قرارداد غرامت بخواهد	ماده ۴۵
بازپرداخت	مبلغ باید ظرف حداکثر ۱۸۰ روز برگردد	ماده ۴۵

این مواد برای «مصرف‌کننده» است، یعنی خریداری که برای مقصود غیرتجاری می‌خرد؛ اگر خرید جنبه تجاری داشته باشد، شمول آن را باید با وکیل سنجید. اگر هم سند از همان ابتدا به نام شما منتقل شود و فروشنده فقط طلبکار اقساط بماند، قاعده‌ها فرق می‌کند و این حالت را در منابع بررسی‌شده نخواندیم؛ پیش از امضا از وکیل بپرسید. دو هشدار: اول، «پرداخت تمام مبلغ به سازنده پیش از سند» در مراحل خرید ملک به‌عنوان پرریسک‌ترین الگو آمده است. دوم، حق «پرداخت زودتر» در ماده ۳۷ مخصوص قرارداد وام بانکی است؛ در قرارداد خود سازنده باید ببینید پرداخت زودتر و تخفیف آن صریحاً نوشته شده یا نه.

نرخ پنهان پلان اقساطی

پلان‌های «بدون سود» اغلب قیمت اقساطی را بالاتر از قیمت نقدی می‌گذارند. برای فهمیدن نرخ واقعی، مبلغ نقدی و جدول پرداخت را در همان فرمول آنوئیته بگذارید. مثال فرضی (نه پیشنهاد بازار): قیمت نقدی ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر؛ پلان: ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ پیش‌پرداخت و ۳۶ قسط ۱۰۰٬۰۰۰ لیری (جمعاً ۴٬۶۰۰٬۰۰۰). مبلغ مؤثر تأمین مالی ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ است و ارزش فعلی ۳۶ قسط وقتی برابر آن می‌شود که نرخ ماهانه حدود ۱٫۰۲٪ باشد (حدود ۱۳٪ سالانه مرکب). اگر نرخ مشابه بانکی ۳٪ ماهانه باشد، این پلان ارزان‌تر است؛ اما اگر قیمت نقدی واقعی ۳٬۶۰۰٬۰۰۰ لیر باشد و سازنده ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ را «قیمت پایه» نشان داده باشد، مبلغ تأمین مالی ۲٬۶۰۰٬۰۰۰ می‌شود و همان ۳۶ قسط نرخی حدود ۱٫۸۸٪ ماهانه (حدود ۲۵٪ سالانه مرکب) دارد. همیشه قیمت نقدی را مکتوب بخواهید.

DAB و پرداخت ارز؛ هماهنگ با راهنمای خرید ملک

برای خرید توسط شخص حقیقی خارجی، ارز معادل قیمت فروش باید به یک بانک ترک فروخته شود و «برگه خرید ارز» (Döviz Alım Belgesi یا DAB) پیش از معامله به اداره تاپو برسد؛ جزئیات این مسیر را در راهنمای خرید ملک در ترکیه آورده‌ایم. پرسش‌های رسمی Your Key Türkiye (اداره ثبت اسناد) چند نکته را روشن می‌کند که برای تأمین مالی مهم است:

پرسش	پاسخ رسمی
خارجی مقیم ترکیه هم DAB لازم دارد؟	بله؛ برای خارجی حقیقی که ملک می‌خرد، معافیتی در حالت عمومی وجود ندارد (مثلاً دارندگان اقامت بلندمدت یا متأهل با شهروند ترکیه هم معاف نیستند)
DAB را می‌توان تکه‌تکه گرفت؟	بله؛ در فروش اقساطی هم همین‌طور؛ مجموع DABها مبنا می‌شود
رقم سند چقدر است؟	مبلغ لیری ثبت‌شده در DAB مبنای سند رسمی است

آنچه پیدا نکردیم: متن رسمی صریحی که بگوید در معامله‌ای که بخشی با وام مسکن بانک پرداخت می‌شود، DAB چگونه محاسبه می‌شود؛ فقط درباره بخش نقد (از جیب خریدار) و اقساط سازنده منبع رسمی داریم. وکیل یا بانک باید در این باره مکتوب پاسخ دهد. درباره وام ارزی هم: گارانتی می‌گوید شهروندان نمی‌توانند وام مسکن ارزی بگیرند، ولی برای خارجی و غیرمقیم «در صورت مناسب‌بودن» وام ارزمحور ممکن است؛ هیچ بانکی را ندیدیم که این را به‌صراحت برای ایرانی‌ها بنویسد، و تغییر ویژه‌ای در ۲۰۲۵–۲۰۲۶ درباره وام مسکن خارجی‌ها در منابع رسمی نیافتیم. برای تبدیل ارز قانونی هم صرافی در استانبول را ببینید.

گام‌به‌گام: اگر می‌خواهید برای وام اقدام کنید

گام	کار	نکته
۱	شماره مالیاتی و حساب بانکی	شماره مالیاتی و حساب بانکی
۲	پرسش مکتوب از بانک	آیا به تابعیت و اقامت من وام می‌دهید؟ حداکثر نسبت، حداقل درآمد، نرخ ثابت یا متغیر؟
۳	پیش‌ارزیابی	گارانتی می‌نویسد در مرحله اول فقط شماره هویت لازم است و ارزیابی اولیه حدود ۱ روز کاری طول می‌کشد
۴	ارزیابی ملک	شرکت مجاز SPK/BDDK؛ هزینه با مشتری است
۵	بررسی سند و پایان‌کار	بانک وام را فقط برای ملک مسکونی بدون قید می‌دهد
۶	داسک و بیمه	داسک اجباری است؛ بیمه عمر اختیاری
۷	قرارداد و فرم پیش‌اطلاعات	نرخ، مدت، جریمه پرداخت زودتر و بیمه را کنار هم بخوانید
۸	روز سند در تاپو	وام باید همان روز یا پیش از ثبت سند برسد؛ بعداً وام مسکن نمی‌دهند

زمان‌بندی نمونه از صفحات رسمی: زراعت می‌گوید پس از ارزیابی مثبت، وام معمولاً در ۷ تا ۱۰ روز نتیجه می‌گیرد؛ گارانتی کل مراحل را حدود ۲ تا ۳ روز می‌نویسد. این ارقام برای مشتری عادی ترک است و برای پرونده خارجی‌ها ممکن است طولانی‌تر شود.

اگر وام نگرفتید: راه‌های جایگزین

وام مسکن تنها راه نیست. گزینه‌ها را با ریسک و هزینه کنار هم بگذارید:

گزینه	مزیت	ریسک یا محدودیت
خرید نقدی در شهر ارزان‌تر	بدون قسط و بدون نیاز به تأیید بانک؛ ببینید ارزان‌ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه	سرمایه بزرگ لازم است؛ در مسیر اقامت حداقل ۲۰۰ هزار دلار اعمال می‌شود
پلان اقساطی سازنده	نیاز به تأیید بانک ندارد	ریسک پروژه؛ حقوق ماده ۴۰ تا ۴۶ را بخوانید
اجاره و صبر	ریسک کمتر؛ اجاره خانه در ترکیه	ارزش ملک ممکن است تغییر کند؛ اقامت اجاره‌ای جدا حساب می‌شود
وام با وثیقه خانه‌ای که دارید	برای نقدینگی؛ سقف مطابق همان جدول BDDK (مصوبه BDDK وام‌های با وثیقه مسکن را هم دربر می‌گیرد)	شرایط تابعیت و نرخ هر بانک جدا؛ هزینه‌ها هم جدا
مشاوره حقوقی	پیش از امضا جلوی چند خطا را می‌گیرد	هزینه؛ مشاور حقوقی ترکیه

اگر هدف شما اقامت است، شرط خرید ملک ۲۰۰ هزار دلار در اقامت با خرید ملک و هزینه دولتی اقامت در هزینه اقامت ترکیه آمده است؛ برای شرایط کلی هم به راهنمای اقامت ترکیه برگردید.

اشتباهات رایج درباره وام مسکن ترکیه

۱. باور اینکه ۹۰٪ وام برای همه ملک‌ها ممکن است. این رقم فقط برای خانه تا ۵ میلیون لیر و انرژی‌کلاس A-B است؛ برای خانه‌های ۲۰۰ و ۴۰۰ هزار دلاری سقف‌ها بسیار پایین‌تر است.

۲. مقایسه نرخ ماهانه ۳٪ با «سود ۳٪ در کشور خودم». ۳٪ ماهانه بیش از ۳۷٪ ساده سالانه است.

۳. نادیده‌گرفتن اثر بیمه عمر بر نرخ؛ اختلاف ۰٫۳۵ واحد درصد ماهانه (۳٫۱۰ در برابر ۳٫۴۵) در وام ۲ میلیونی ۱۲۰ ماهه حدود ۷۸۸ هزار لیر می‌شود.

۴. خرید خانه و بعد درخواست وام مسکن. ایش و زراعت هر دو می‌گویند بعد از ثبت سند وام مسکن داده نمی‌شود.

۵. اعتماد به «تضمین وام» یا آمار تأیید بدون سند. نهاد رسمی چنین آماری نداده است.

۶. نادیده‌گرفتن هزینه‌های کنار وام: داسک، ارزیابی، بیمه، آیدات و شارژ ساختمان، مالیات‌ها و هزینه‌های سند.

۷. بستن قرارداد سازنده بدون پروانه ساخت و ثبت در تاپو؛ ماده ۴۰ و ۴۱ قانون ۶۵۰۲ بدون این‌ها اجازه قرارداد پیش‌فروش نمی‌دهد.

برای انتخاب شهر و محله پیش از خرید، خرید خانه در استانبول و انواع خانه در ترکیه را ببینید. برای تجربه یک بانک خصوصی بزرگ هم مطلب همه‌چیز درباره آک‌بانک را بخوانید.

جمع‌بندی

وام خرید خانه در ترکیه برای ایرانی‌ها «قانونی اما نامطمئن» است: قانون خارجی‌ها را منع نمی‌کند، اما بانک‌ها آزادند تابعیت، اقامت، درآمد و سابقه اعتباری را بسنجند و صفحه رسمی ایش حتی تصریح می‌کند وام فقط برای شهروند، دارنده کارت آبی یا دوتابعیتی است. حتی در بهترین حالت، سقف وام BDDK برای خانه‌های ۲۰۰ و ۴۰۰ هزار دلاری ۷۰٪ و ۵۰٪ است و نرخ‌ها حدود ۲٫۸۷ تا ۳٫۱۰٪ در ماه است؛ طبق مثال بالا مجموع پرداختی در ۱۰ سال حدود ۳٫۶ تا ۳٫۸ برابر اصل وام می‌شود. پس بودجه را بدون وام هم ببندید، وام را فقط در صورت تأیید مکتوب بانک حساب کنید و اگر سراغ پلان سازنده می‌روید، مواد ۴۰ تا ۴۶ قانون ۶۵۰۲ و DAB را بررسی کنید. پیش از هر پرداخت، شرایط را با مشاور حقوقی مرور کنید و گام‌های کلی خرید را در مراحل خرید ملک مقایسه کنید. این مطلب اطلاعات عمومی است و مشاوره حقوقی، مالی یا سرمایه‌گذاری نیست.

راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک

پیش و پس از گرفتن وام، این راهنماها را هم ببینید:

• خرید زمین و باغ در ترکیه
• مالیات سالانه ملک در ترکیه
• فروش ملک در ترکیه
• بررسی ساختمان پیش از خرید (ایسکان و پروانه ساخت)
• بنگاه املاک در ترکیه (مجوز و کمیسیون)
• وکالت‌نامه خرید و فروش ملک در ترکیه