آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر متن رسمی قانون ثبت اسناد ۲۶۴۴ و قانون ۲۵۶۵ (مناطق ممنوعه نظامی) در سامانه قوانین ترکیه و بر صفحه‌ها و پرسش‌های رسمی «Your Key Türkiye» (سرویس اداره کل ثبت اسناد، TKGM) تکیه دارد؛ هر نکته‌ای که از منبع رسمی تأیید نشده، صریحاً «تأییدنشده» نوشته شده است.
محدودیت خرید ملک برای خارجیها در ترکیه یک قانون واحد و ساده نیست؛ مجموعه‌ای از چهار قید است که هر خریدار خارجی، از جمله ایرانیان، پیش از پرداخت بیعانه باید بشناسد: ملیت خریدار (فهرست کشورهایی که رئیسجمهور تعیین میکند)، سقف مساحت (۱۰ درصد زمین‌های خصوصی هر شهرستان و ۳۰ هکتار برای هر نفر در کل ترکیه)، ممنوعیت خرید در مناطق نظامی و امنیتی، و تعهد ارائه پروژه ظرف دو سال برای زمین بدون بنا. بیشتر کسانی که یک آپارتمان معمولی در شهر میخرند هیچ‌وقت به این سقف‌ها نزدیک نمی‌شوند، اما خریداران زمین، باغ، ملک ساحلی یا ملک نزدیک مرز و پایگاه نظامی ممکن است با «رد درخواست» در اداره تاپو روبه‌رو شوند.
در این راهنما متن واقعی ماده ۳۵ قانون ۲۶۴۴ را با صفحه‌های رسمی TKGM تطبیق داده‌ایم و پاسخ این پرسش‌ها را می‌خوانید: فهرست کشورها چیست و آیا ایرانیان میتوانند بخرند، بررسی منطقه نظامی در عمل چگونه انجام میشود، فرق زمین و آپارتمان چیست، خرید با شرکت چه فرقی دارد، از ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۶ چه چیزی عوض شده و اگر ثبت یا مجوز رد شد باید چه کرد. برای چارچوب کلی خرید، راهنمای خرید ملک در ترکیه را کنار این مقاله داشته باشید.
خلاصه در یک نگاه: طبق ماده ۳۵ قانون ۲۶۴۴ فقط شهروندان کشورهایی که رئیسجمهور تعیین کرده میتوانند ملک بخرند؛ TKGM میگوید این فهرست عمومی نیست و وضعیت هر کشور را باید از اداره تاپو پرسید. مجموع ملک یک خارجی نباید از ۳۰ هکتار (۳۰۰٬۰۰۰ متر مربع) در کل ترکیه بیشتر شود و مجموع ملک همه خارجیها نباید از ۱۰ درصد مساحت قابل مالکیت خصوصی همان شهرستان بگذرد. خرید در مناطق ممنوعه و امنیتی نظامی برای اشخاص ممکن نیست و برای «منطقه امنیتی ویژه» اجازه استانداری لازم است؛ اطلاعات این مناطق در ثبت تاپوی ۸۱ استان وارد شده و برای فرد معمولاً دیگر نامه‌نگاری جدا با فرماندهی انجام نمی‌شود. زمین بدون بنا را باید ظرف ۲ سال با پروژه به وزارتخانه مربوط معرفی کرد. شرکت‌ها قاعده جدا دارند. این متن اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی.
این راهنما برای چه کسی است و چه وقت اهمیت دارد؟
اگر قصد خرید یک آپارتمان در استانبول، آنتالیا یا ازمیر را دارید، این مقاله بیشتر به شما کمک میکند که بدانید چرا اداره تاپو چند چیز را بررسی میکند و چه چیزی را نباید نگران باشید. اگر زمین، باغ یا ملک بزرگ می‌خواهید، یا ملکی نزدیک مرز، ساحل حساس، پایگاه نظامی یا منطقه تاریخی را در نظر دارید، این بررسی را باید پیش از هر پرداختی انجام دهید. اگر قصد خرید با شرکت یا ارث بردن ملک در ترکیه را دارید هم بخش‌های جدا برایتان آمده است.
| وضعیت شما | محدودیتی که بیشتر اهمیت دارد | بخش مربوط |
|---|---|---|
| خرید آپارتمان در شهر | ملیت خریدار و مدارک؛ منطقه نظامی به‌ندرت مطرح است | فهرست کشورها و مدارک |
| خرید زمین یا تارلا | سقف ۳۰ هکتار، ۱۰ درصد شهرستان، پروژه ظرف ۲ سال | سقف‌ها و زمین در برابر آپارتمان |
| ملک نزدیک مرز، ساحل یا پایگاه | منطقه ممنوعه، امنیتی ویژه، منطقه حفاظت‌شده | مناطق نظامی |
| خرید با شرکت | ماده ۳۶ و مجوز استانداری | خرید با شرکت |
| ارث ملک در ترکیه | فهرست کشورها، تصفیه ظرف حداکثر یک سال | اگر ثبت رد شد |
این جدول فقط راهنمای سریع است؛ تصمیم نهایی درباره یک ملک مشخص با اداره تاپو و وکیل یا مشاور حقوقی ملکی شماست.
ماده ۳۵ و محدودیت خرید ملک برای خارجیها در ترکیه به زبان ساده
متن فعلی ماده ۳۵ قانون ثبت اسناد (Tapu Kanunu، شماره ۲۶۴۴) را از نسخه رسمی سامانه قوانین ترکیه (mevzuat.gov.tr) خواندیم. این ماده در سال ۲۰۰۵ بازنویسی و در ۳ مه ۲۰۱۲ با قانون ۶۳۰۲ تغییر کرد؛ در سال ۲۰۱۸ هم با فرمان ۶۹۸ عبارت «هیئت وزیران» در آن به «رئیسجمهور» تبدیل شد. در فهرست اصلاحات همان سند، پس از این تاریخ تغییر دیگری برای ماده ۳۵ دیده نمی‌شود. جدول زیر فهرست حکم‌های مهم است.
| موضوع | آنچه متن قانون میگوید |
|---|---|
| کشورها | شهروندان کشورهایی که رئیسجمهور تعیین میکند میتوانند ملک و «حق عینی محدود» بخرند، با رعایت محدودیتهای قانونی |
| سقف شهرستان | مجموع ملک خارجیها از ۱۰ درصد مساحت «موضوع مالکیت خصوصی» شهرستان بیشتر نشود |
| سقف هر نفر | هر نفر در کل ترکیه حداکثر ۳۰ هکتار؛ رئیسجمهور می‌تواند آن را تا دو برابر کند |
| اختیار رئیسجمهور | می‌تواند خرید را بر اساس کشور، شخص، منطقه، مدت، تعداد، نوع و مساحت محدود، متوقف یا ممنوع کند |
| شرکتهای خارجی | شرکت تجاری خارجی فقط طبق قوانین خاص؛ انجمن، بنیاد و مانند آن اصلاً نمی‌توانند ملک بخرند |
| زمین بدون بنا | پروژه باید ظرف دو سال به وزارتخانه مربوط داده شود |
| مناطق نظامی | نقشه و مختصات مناطق از وزارت دفاع و وزارت کشور به TKGM داده میشود و کار تاپو بر اساس آن انجام میشود |
| تخلف و تصفیه | ملک خلاف قانون یا خلاف هدف خرید، اگر مالک در مهلت وزارت دارایی نفروشد، تصفیه و پول به صاحبش پرداخت میشود |
عبارت «حق عینی محدود» یعنی حقوقی مثل حق ارتفاق یا حق سکونت که روی ملک ثبت میشود و مالکیت کامل نیست. نکته‌ای که اغلب نادیده گرفته میشود این است که قانون سقف را بر «مجموع» ملک‌های هر فرد حساب میکند، نه بر هر قطعه جدا.
متن کامل این ماده را در نسخه رسمی قانون ۲۶۴۴ در سامانه قوانین ترکیه می‌توانید بخوانید؛ همین متن در صفحه خرید ملک برای شرکتهای خارجی در Your Key Türkiye هم آمده است.
فهرست کشورها: چه ملیت‌هایی میتوانند بخرند و وضعیت ایرانیان
قانون میگوید رئیسجمهور کشورها را تعیین میکند. در عمل، TKGM در پرسش‌های رسمی خود میگوید که بر پایه ماده ۳۵ تصمیم هیئت وزیران شماره ۲۰۱۲/۳۵۰۴ مورخ ۲۵ ژوئن ۲۰۱۲ صادر شده و در فهرست پیوست آن، شهروندان ۱۸۵ کشور میتوانند ملک بخرند. همان پاسخ تصریح میکند فهرست کشورهایی که میتوانند ملک بخرند «برای عموم منتشر نمی‌شود» و وضعیت هر کشور را می‌توان از هر اداره تاپو پرسید.
| پرسش | پاسخ بر پایه منبع رسمی |
|---|---|
| آیا فهرست کامل کشورها منتشر شده؟ | خیر؛ TKGM میگوید عمومی نیست و از اداره تاپو پرسیده میشود |
| چند کشور در فهرست ۲۰۱۲ هستند؟ | ۱۸۵ کشور، طبق پاسخ TKGM درباره تصمیم ۲۰۱۲/۳۵۰۴ |
| آیا ایران عضو فهرست است؟ | متن فهرست را ندیدهایم؛ تأیید رسمی فردی با اداره تاپو است (تأییدنشده) |
| دو یا چند تابعیت | ملاک، تابعیتی است که کمترین حق را میدهد؛ اگر یکی تابعیت ترکیه باشد، ملاک تابعیت ترکیه است |
| بی‌تابعیتی | فقط «کارت بی‌تابعیتی» صادرشده در ترکیه معتبر است؛ مدرک کشورهای دیگر پذیرفته نمی‌شود |
درباره ایرانیان سه نکته را می‌توان با منبع گفت. اول، طبق گزارش خبرگزاری DHA از بولتن TÜİK، در اوت ۲۰۲۶ به ۱۴۰ شهروند ایرانی خانه فروخته شده و ایران پس از روسیه (۳۴۳) و اوکراین (۱۴۷) در رتبه سوم خریداران خارجی بوده است؛ یعنی معامله‌های ایرانیان به صورت عادی در تاپو ثبت میشود. دوم، چون خود TKGM فهرست را عمومی نکرده، ما نمی‌توانیم وضعیت ایران را با «متن فهرست» تأیید کنیم؛ پیش از هر پرداختی از اداره تاپوی محل ملک یا از ایمیل رسمی yabanciisler@tkgm.gov.tr که TKGM در صفحه پرسش‌ها آورده، پرسش را مکتوب بپرسید. سوم، اگر تابعیت دوم دارید، نتیجه با محدودترین تابعیت سنجیده میشود.
یک نکته ویژه ایرانیان: TKGM در پرسش‌های رسمی خود میگوید روند تأیید و تصدیق وکالت‌نامه‌های ایران، یمن و سومالی با بقیه کشورها فرق دارد. اگر قصد دارید با وکالت‌نامه از ایران خرید کنید، راهنمای وکالت‌نامه خرید و فروش ملک در ترکیه و کنسولگری ایران در استانبول را بخوانید و روش تأیید را پیش از رفتن به سراغ نوتر با وکیل‌تان هماهنگ کنید.
سقف ۱۰ درصد شهرستان و ۳۰ هکتار هر نفر: چطور حساب میشود؟
دو سقف مساحت متفاوتند و هر دو باید رعایت شوند. سقف شخصی ۳۰ هکتار است که معادل ۳۰۰٬۰۰۰ متر مربع است (هر هکتار ۱۰٬۰۰۰ متر مربع). رئیسجمهور حق دارد آن را تا دو برابر، یعنی ۶۰ هکتار، افزایش دهد؛ در منابعی که بررسی کردیم، تصمیمی که این سقف را در ۲۰۲۶ بالا برده باشد پیدا نشد (تأییدنشده). سقف دوم ۱۰ درصد مساحت قابل مالکیت خصوصی شهرستان است و برای مجموع همه خارجی‌های آن شهرستان حساب میشود، نه برای هر نفر. TKGM در صفحه رسمی خود هر دو سقف را برای اشخاص حقیقی آورده است.
یک نکته مهم دیگر: متن ماده ۳۵ این دو سقف را درباره اشخاص حقیقی خارجی نوشته است و شرکتهای تأسیس‌شده در ترکیه با سرمایه خارجی (ماده ۳۶) نظام جداگانه دارند؛ راهنمای حقوقی Schindhelm (منبع ثانویه) صریحاً میگوید این شرکت‌ها مشمول سقف‌های ۳۰ هکتار و ۱۰ درصد نیستند. اما اینکه مساحت یک «آپارتمان» (بخش مستقل) در محاسبه سقف دقیقاً چگونه شمرده میشود، در منابعی که خواندیم توضیح داده نشده بود (تأییدنشده)؛ پس عدد زیر فقط مثالی برای فهم منطق سقف‌هاست.
| سناریوی فرضی (مثال) | محاسبه | نتیجه |
|---|---|---|
| یک نفر سه قطعه زمین ۱۲، ۹ و ۱۱ هکتاری بخرد | ۱۲ + ۹ + ۱۱ = ۳۲ هکتار | ۲ هکتار بیش از سقف ۳۰؛ قطعه آخر قابل ثبت نیست |
| همان نفر فقط دو قطعه اول را بخرد | ۱۲ + ۹ = ۲۱ هکتار | ۹ هکتار دیگر برای او باقی می‌ماند |
| شهرستان فرضی با ۵۰٬۰۰۰ هکتار زمین قابل مالکیت خصوصی | ۵۰٬۰۰۰ × ۱۰٪ = ۵٬۰۰۰ هکتار | سقف مجموع همه خارجیها در آن شهرستان |
| اگر خارجیها از قبل ۴٬۹۹۰ هکتار داشته باشند | ۵٬۰۰۰ − ۴٬۹۹۰ = ۱۰ هکتار | فقط ۱۰ هکتار (۱۰۰٬۰۰۰ متر مربع) دیگر ثبت‌شدنی است |
این اعداد کاملاً فرضی‌اند و مربوط به هیچ شهرستان واقعی نیستند. مقدار «ظرفیت باقیمانده» هر شهرستان در منابعی که بررسی کردیم منتشر نشده بود؛ اگر زمین بزرگ می‌خرید، از تاپو بپرسید که سقف آن شهرستان چقدر پر است. قانون در ماده موقت ۳ برای محاسبه این سقف‌ها، دستگاه‌ها و استانداری‌ها را موظف به اعلام مساحت‌های مربوط به کمیسیون کرده است؛ یعنی محاسبه رسمی با دولت است، نه با خریدار.
مناطق نظامی، امنیتی و استراتژیک: چه چیزی ممنوع است
قانون ۲۵۶۵ (Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu) مناطق را دسته‌بندی میکند. متن رسمی آن را از سامانه قوانین ترکیه خواندیم. نکته‌های مرتبط با خریدار خارجی در جدول زیر آمده است.
| نوع منطقه | قاعده برای خارجیها | منبع |
|---|---|---|
| منطقه ممنوعه نظامی درجه ۱ (زمینی) | ملک داخل آن سلب مالکیت میشود؛ ورود و اقامت جز با اجازه ممنوع | قانون ۲۵۶۵، ماده ۷ |
| منطقه ممنوعه نظامی درجه ۲ (زمینی) | خارجیها (شخص و شرکت) نمی‌توانند ملک بخرند؛ بدون اجازه نمی‌توانند ملک اجاره کنند | ماده ۹ (بندهای ب و ج) |
| مناطق نزدیک به مناطق ممنوعه یا استراتژیک (ماده ۲۸) | رئیسجمهور می‌تواند خرید خارجیها را ممنوع و اجاره را منوط به اجازه کند | ماده ۲۸ و ۲۹ |
| منطقه امنیتی ویژه (Özel Güvenlik Bölgesi) | برای ملک داخل آن اجازه استانداری محل لازم است | صفحه TKGM برای اشخاص |
| منطقه امنیتی نظامی | ملک نباید داخل آن باشد (برای شخص)؛ شرکت‌ها اجازه ویژه می‌خواهند | صفحه TKGM، ماده ۳۶ قانون ۲۶۴۴ |
در کلاس‌بندی بالا، منطقهٔ «امنیتی ویژه» با مناطق ممنوعه نظامی تفاوت دارد: قانون ۲۵۶۵ در ماده ۳ میگوید مناطق امنیتی نظامی را ستاد کل و مناطق امنیتی ویژه را رئیسجمهور تعیین میکند. فهرست و نقشه واقعی این مناطق در اختیار دولت است و در متن قانون نیست.
بررسی منطقه نظامی در عمل چگونه انجام میشود؟
TKGM در صفحه رسمی خرید برای اشخاص حقیقی میگوید ثبت تمام ملک‌های واقع در مناطق ممنوعه و امنیتی نظامی در تاپوی ۸۱ استان تکمیل شده و تاپو درباره آن‌ها اطلاع‌رسانی میکند. در پرسش‌های رسمی هم آمده است که بر پایه «تفاهم‌نامه همکاری ۵ مه ۲۰۱۱» میان ستاد کل و TKGM و بخشنامه‌های ۲۰۱۷، اطلاعات مناطق نظامی وارد دفتر تاپو شده است و اکنون درخواست‌ها بدون پرسش از فرماندهی‌ها و صرفاً بر اساس همان اطلاعات ثبتشده بررسی میشود.
برای خریدار فرد این یعنی:
- نیازی نیست خودتان از ستاد کل یا وزارت دفاع «اجازه نظامی» بگیرید؛ برای اشخاص حقیقی چنین اجازه‌ای در قانون وجود ندارد، چون خرید در این مناطق اصلاً مجاز نیست.
- بررسی هنگام ثبت درخواست در اداره تاپو انجام میشود، نه مرحله‌ای جدا با هفته‌ها انتظار. TKGM عدد رسمی «چند روز» اعلام نکرده است (تأییدنشده).
- اگر ملک داخل «منطقه امنیتی ویژه» باشد، باید از استانداری محل ملک اجازه گرفت؛ مدت صدور اجازه در منابع رسمی نیامده است (تأییدنشده).
- اگر ملک داخل منطقه ممنوعه یا امنیتی نظامی باشد، درخواست پذیرفته نمی‌شود.
گزارش‌های قدیمی خبری که از «هفته‌ها انتظار برای پاسخ ارتش» حرف می‌زنند مربوط به دورانی است که استعلام از فرماندهی‌ها لازم بود؛ برای ۲۰۲۶ به آن‌ها تکیه نکنید و فقط همین صفحه رسمی TKGM و نتیجه تاپو را معیار بگیرید. در عین حال چون فهرست دقیق مناطق در دسترس عموم نیست، قبل از بیعانه بپرسید ملک در هیچ‌یک از این مناطق نیست. سند خانه در ترکیه و استعلام سابقه ملک را هم پیش از پرداخت ببینید.
مناطق حفاظت‌شده و تاریخی (sit alanı)
TKGM در پاسخ رسمی خود میگوید اگر ملک در «sit alanı» (منطقه حفاظت‌شده طبیعی یا تاریخی) باشد، بسته به نوع منطقه، تاپو باید از وزارت فرهنگ و گردشگری یا وزارت محیط‌زیست و شهرسازی (شعبه‌های استانی) درباره مطابقت درخواست با مقررات سؤال کند. این روند بر پایه بخشنامه ۶ اوت ۲۰۱۲ (شماره ۲۰۱۲/۱۲) است؛ نتیجه استعلام به نظر همان وزارتخانه بستگی دارد و زمان آن اعلام نشده است (تأییدنشده). برای ملک نزدیک به بناهای تاریخی یا ساحل حفاظت‌شده این بند را جدی بگیرید.
زمین یا آپارتمان؟ اثر محدودیت‌ها بر هر نوع ملک
TKGM میگوید خارجی‌های مجاز میتوانند هر نوع ملک را (خانه، محل کار، آرسا، تارلا و مانند آن) بخرند، به شرط رعایت محدودیت‌ها. اما حس عملی هر کدام فرق دارد.
| معیار | آپارتمان یا واحد مستقل | زمین یا باغ (بدون بنا) |
|---|---|---|
| احتمال برخورد با سقف ۳۰ هکتار | بسیار کم | قابل توجه برای زمین بزرگ |
| تعهد پروژه ظرف ۲ سال | ندارد (ساختمان از قبل وجود دارد) | دارد؛ پروژه باید به وزارتخانه مربوط برود |
| مناطق نظامی و امنیتی | ممکن، اما در محدوده شهری کمتر دیده میشود | احتمال بیشتر در زمین‌های مرزی و ساحلی |
| مناطق حفاظت‌شده | کمتر | بیشتر (جنگل، ساحل، منطقه کشاورزی) |
| ریسک تصفیه | پایین | اگر پروژه ندهید، تصفیه |
| نیاز به راهنمای جدا | خرید خانه | خرید زمین و باغ |
«بنا» در این بحث چیست؟ TKGM تعریف میکند: هر ساختمان و تأسیساتی که کم‌وبیش دائمی روی یا زیر ملک ساخته و با ابزار فنی به آن متصل شده باشد. ملک «بدون بنا» (yapısız) جایی است که در ثبت چنین عنصری ندارد. اگر در سند ملک ساختمانی ثبت نشده، آن را «بدون بنا» فرض کنید و پیش از خرید از تاپو بپرسید.
تعهد پروژه ظرف دو سال برای زمین بدون بنا
طبق ماده ۳۵ و صفحه رسمی TKGM، خریدار خارجی زمین بدون بنا باید ظرف دو سال از تاریخ خرید پروژهای متناسب با نوع زمین را به وزارتخانه مربوط ارائه دهد. وزارتخانه زمان شروع و پایان را تعیین میکند و این مورد در قسمت «توضیحات» (beyanlar) سند ثبت میشود. اگر پروژه ارائه نشود یا در مهلت اجرا نشود، ملک تصفیه میشود. جزئیات مهم از پرسش‌های رسمی TKGM:
- مهلت دو سال از تاریخ خرید حساب میشود و پروژهای که پس از پایان دو سال اجرا شود، روند تصفیه را متوقف نمیکند.
- اگر ملک به خارجی دیگری فروخته شود، تعهد ادامه می‌یابد؛ اگر در همین مهلت تابعیت ترکیه را بگیرید، تعهد برداشته میشود.
- در ارث هم تمام تعهدها به وارث منتقل میشود.
- در ملک کشاورزی، TKGM میگوید پیش از تصفیه از اداره کشاورزی و جنگل استان نظر گرفته میشود (دستورالعمل ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۴).
برای نکته‌های دیگر خرید زمین، مثل اندازه حداقل قطعه و سند سهمی، راهنمای خرید زمین و باغ در ترکیه را بخوانید.
مراحل خرید با توجه به محدودیت‌ها و جدول مدارک
TKGM یک «الگوی معامله» رسمی دارد که برای خارجیها از این مراحل ساخته شده است. نسخه برای خریدهایی که قصد گرفتن شهروندی ندارند به این صورت است.
- توافق بر سر ملک انجام میشود (بیعانه را بعد از بررسی محدودیت‌ها بدهید، نه پیش از آن).
- برای خریدهای بدون هدف شهروندی، TKGM میگوید گزارش ارزش‌گذاری (değerleme raporu) برداشته شده است؛ برای خریدهای با هدف شهروندی گزارش و «سند تعیین مبلغ» (TTB) لازم است.
- «برگه خرید ارز» (Döviz Alım Belgesi، DAB) از بانک گرفته و از طریق KEP همراه سایر مدارک به تاپو ارسال میشود.
- تاپو مدارک را بررسی میکند و نقص‌ها را با پیامک اطلاع میدهد.
- اگر شرایط برقرار باشد، مبلغ عوارض تاپو (harç) و هزینه خدمات (döner sermaye) با پیامک اعلام میشود.
- پس از پرداخت، سند رسمی تهیه و زمان امضا با پیامک اعلام میشود.
- طرفین امضا می‌کنند و سند به مالک یا نماینده او تحویل داده میشود.
| مدرک | توضیح و منبع | از کجا گرفته میشود |
|---|---|---|
| پاسپورت یا کارت شناسایی | باید تابعیت قابل تشخیص باشد؛ ترجمه اگر لاتین نیست | مدرک شخصی |
| فرم اعلام مشخصات (Kimlik Bilgileri Beyanı) | برای هر درخواست خارجی لازم است | تاپو یا سایت Your Key Türkiye |
| عکس | یک قطعه برای فرم | عکاسی |
| وکالت‌نامه (اگر نماینده می‌فرستید) | اصل یا نسخه تأییدشده با ترجمه | نوتر و تأیید مرجع؛ ایران استثنا دارد |
| برگه خرید ارز (DAB) | بانک آن را صادر میکند؛ مبلغ لیری ثبتشده در آن مبنای سند است | بانک در ترکیه |
| مترجم رسمی | اگر یکی از طرفین ترکی نمی‌داند، مترجم مجاز دادگاه لازم است | مترجم سوگندخورده |
| سند ارزش رایج ملک (Emlak Rayiç Değeri Belgesi) | گاهی از شهرداری آنلاین دیده میشود، وگرنه به صورت برگه | شهرداری |
برای اینکه از نظر مالیاتی و بانکی آماده باشید، شماره مالیاتی ترکیه و افتتاح حساب بانکی برای ایرانیان را هم ببینید. هزینه عوارض و سایر هزینه‌ها در هزینه سند خانه در ترکیه آمده و انواع سند هم در انواع سند ملکی توضیح داده شده است.
خرید با شرکت: خلاصه‌ای از ماده ۳۶
بسیاری از ایرانیان می‌پرسند اگر خودشان به دلیل سقف یا محدودیت نتوانند بخرند، شرکت می‌تواند بخرد؟ پاسخ کوتاه: شرکت قاعده جدا و مجوز جدا دارد. راهنمای کامل ثبت شرکت و مالیات آن در ثبت شرکت در ترکیه آمده است. راهنمای جداگانه «خرید ملک با شرکت» هم در همین مجموعه در دست انتشار است. جدول زیر فقط چارچوب را نشان میدهد.
| نوع شخص حقوقی | خرید ملک | مجوز |
|---|---|---|
| شرکت تجاری ثبتشده در خارج از ترکیه | فقط طبق قوانین خاص (نفت، تشویق گردشگری، مناطق صنعتی) | طبق همان قانون خاص |
| انجمن، بنیاد، تعاونی، صندوق و مانند آن (خارجی) | نمی‌تواند ملک بخرد یا حق عینی بگیرد | – |
| شرکت ثبتشده در ترکیه با ۵۰ درصد یا بیشتر سرمایه یا مدیریت خارجی (ماده ۳۶) | می‌تواند برای موضوع فعالیت خود بخرد؛ طبق منبع ثانویه مشمول سقف‌های ۳۰ هکتار و ۱۰ درصد نیست | استعلام و تأیید استانداری (İl Planlama ve Koordinasyon) |
| شرکت ثبتشده در ترکیه با سرمایه خارجی کمتر از ۵۰ درصد | مثل شرکت داخلی | بدون مجوز استانداری |
در مناطق نظامی، طبق ماده ۳۶ شرکتهای مشمول باید از ستاد کل (یا فرماندهی مجاز) اجازه بگیرند، در مناطق امنیتی ویژه از استانداری؛ ملاک ارزیابی «تناسب با امنیت کشور» است. TKGM میگوید استعلام استانداری از تاپو ظرف حداکثر سه روز کاری پاسخ داده میشود؛ مدت کل فرایند اجازه استانداری و صدور نامه تأیید در منابع رسمی نیامده است (تأییدنشده). مطلب مهم این است که «شرکت» راه فرار از سقف‌ها نیست: شرکت باید برای موضوع فعالیت ثبتشده خود بخرد و ملک خلاف هدف خرید در نهایت تصفیه میشود. پیش از هر کاری با وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.
تغییرات ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۶: چه چیزی عوض شده؟
متن ماده ۳۵ در فهرست اصلاحات سند رسمی پس از ۲۰۱۸ تغییری ندارد، پس سقف ۳۰ هکتار و ۱۰ درصد و اختیار رئیسجمهور همان است. در منابعی که بررسی کردیم، تصمیم تازه ریاست‌جمهوری برای تغییر فهرست کشورها یا سقف‌ها در ۲۰۲۶ پیدا نشد (تأییدنشده). آنچه عوض شده بیشتر مربوط به رویه‌ها، ارزش‌گذاری و شهروندی است.
| تاریخ | تغییر | منبع |
|---|---|---|
| ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۷ | اطلاعات مناطق نظامی وارد ثبت تاپو شد؛ استعلام از فرماندهی‌ها در بیشتر موارد حذف شد | پرسش‌های TKGM |
| ۱ فوریه ۲۰۲۳ | خرید سهمی (hisseli) برای رسیدن به شهروندی حساب نمی‌شود | صفحه TKGM |
| ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ | زمین کشاورزی و زمین بدون بنا برای هدف شهروندی کنار گذاشته شد | صفحه TKGM |
| ۱ مارس ۲۰۲۴ | بخشنامه ۲۰۲۴/۲؛ گزارش ارزش‌گذاری برای خریدهای بدون هدف شهروندی لازم نیست | صفحه TKGM |
| ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۴ | دستورالعمل جدید درباره تعهد پروژه و تصفیه زمین بدون بنا | پرسش‌های TKGM |
| ۹ دسامبر ۲۰۲۴ | بخشنامه ۲۰۲۴/۴؛ «سند تعیین مبلغ» TTB برای خریدهای با هدف شهروندی | پرسش‌های TKGM |
| ۷ مه ۲۰۲۶ | قانون ۷۵۷۹: ارسال الکترونیک گزارش‌های ارزش‌گذاری وام مسکن و بازار سرمایه به TKGM (ماده الحاقی ۴) | قانون ۲۶۴۴ |
ردیف آخر ربطی به حق خرید خارجیها ندارد؛ فقط یک افزودن اداری است که اجرای آن از ۲۲ مه ۲۰۲۶ ثبت شده است. شرط شهروندی از طریق خرید ملک موضوع این مقاله نیست و ما درباره نتیجه آن قولی نمی‌دهیم؛ شرایط آن در اقامت ترکیه با خرید خانه و اقامت دائم آمده است.
اگر مجوز یا ثبت رد شد چه کنیم؟
رد شدن درخواست در تاپو همیشه پایان ماجرا نیست، اما درمان بسته به علت فرق دارد. ستون آخر جدول زیر راه‌های عملی است، نه تضمین نتیجه.
| علت رد | منبع قاعده | اقدام پیشنهادی |
|---|---|---|
| ملک در منطقه ممنوعه یا امنیتی نظامی است | TKGM، قانون ۲۵۶۵ | ملک جایگزین بگیرید؛ بیعانه را طبق قرارداد پس بگیرید |
| ملک در منطقه امنیتی ویژه است | TKGM | درخواست اجازه از استانداری |
| ملک در منطقه حفاظت‌شده است | بخشنامه ۲۰۱۲/۱۲ | نظر وزارتخانه مربوط؛ مطابقت را از تاپو بپرسید |
| شهروندی کشور شما در فهرست نیست | ماده ۳۵ | ملک نخرید؛ برای ارث، مهلت تصفیه تا یک سال است |
| بیش از ۳۰ هکتار یا ۱۰ درصد شهرستان | ماده ۳۵ | مساحت را کم کنید یا خرید را به قطعه کوچک‌تر تغییر دهید |
| پروژه زمین ظرف دو سال ارائه نشد | ماده ۳۵ و TKGM | ملک را به متقاضی مجاز بفروشید یا به شهروند ترکیه واگذار کنید؛ سپس تصفیه |
| مدارک ناقص (DAB، وکالت‌نامه، مترجم) | TKGM | نقص را کامل و دوباره ثبت کنید |
چند قاعده مشخص:
- درخواست مکتوب: دلیل رد را مکتوب بخواهید و نسخه‌ای نگه دارید؛ برای هر اقدام حقوقی بعدی لازم است.
- تصفیه ملک: اگر ملک خلاف قانون خریده شده باشد یا مالک پروژه را ندهد، ماده ۳۵ میگوید پس از مهلت وزارت دارایی ملک تصفیه و فروخته میشود و پول به صاحبش پرداخت میشود. در ارث بیرون از چارچوب بند اول، مهلت تصفیه حداکثر یک سال است.
- اعتراض قضایی: در قانون دادرسی اداری (۲۵۷۷) ماده ۷ مهلت دادخواست را برای دادگاه‌های اداری ۶۰ روز از ابلاغ می‌گذارد. اینکه رد درخواست خارجیها در تاپو از مسیر دادگاه اداری یا دادگاه عمومی پیگیری میشود، در منابع رسمی که خواندیم صریح نبود (تأییدنشده)؛ بنابراین هرگز مهلت را از دست ندهید و فوراً با وکیل صحبت کنید.
- بیعانه: اگر بیعانه داده‌اید و ملک ثبت نشد، سرنوشت پول به قرارداد بستگی دارد. از همین رو اول استعلام، بعد بیعانه.
برای مدارک و مشورت، مشاوره حقوقی ترکیه نقطه شروع خوبی است.
اشتباه‌های رایج و علامت‌های خطر
| اشتباه یا علامت خطر | خطر | پیشگیری |
|---|---|---|
| پرداخت بیعانه قبل از استعلام منطقه و ملیت | گرفتار شدن پول در قرارداد | ابتدا از تاپو بپرسید، بعد بیعانه |
| باور اینکه «دلال گفت منطقه نظامی نیست» کافی است | رد در تاپو | منبع رسمی تاپو را معیار بگیرید |
| خرید زمین بزرگ بدون برنامه پروژه | تصفیه ظرف دو سال | پروژه را از ابتدا برنامه‌ریزی کنید |
| تکیه بر فهرست کشورهای قدیمی اینترنت | اطلاعات اشتباه | وضعیت فعلی را از تاپو بپرسید |
| خرید با شرکت برای دور زدن سقف | ملک خلاف هدف و تصفیه | ماده ۳۶ و موضوع فعالیت را رعایت کنید |
| نادیده گرفتن تابعیت دوم | رد درخواست | تابعیت‌ها را از ابتدا اعلام کنید |
| ملک ساحلی یا نزدیک مرز بدون بررسی | منطقه ممنوعه یا حفاظت‌شده | استعلام مکتوب و بررسی نقشه |
| امضای سند بدون مترجم رسمی | بطلان یا تأخیر | مترجم مجاز تأمین کنید |
اگر دلالی وعده میدهد که «با یک اجازه ویژه از ارتش همه چیز حل میشود»، محتاط باشید: برای اشخاص حقیقی چنین مرحله‌ای در منبع رسمی TKGM نیامده است. هر واسطه‌ای که هزینه جدا برای «اجازه نظامی» می‌خواهد باید دلیل مکتوب و مرجع صادرکننده را نشان دهد. برای انتخاب بنگاه، بنگاه املاک در ترکیه را ببینید.
چک‌لیست پیش از امضا: مدیریت محدودیت خرید ملک برای خارجیها در ترکیه
قبل از امضای هر قرارداد یا پرداخت بیعانه، موارد زیر را یکی‌یکی پاسخ دهید.
| ردیف | پرسش | پاسخ لازم |
|---|---|---|
| ۱ | آیا تابعیت من (و تابعیت دوم) در فهرست مجاز است؟ | تأیید کتبی تاپو |
| ۲ | آیا ملک در منطقه ممنوعه یا امنیتی نظامی است؟ | بله یا خیر از تاپو |
| ۳ | آیا در منطقه امنیتی ویژه است؟ | اگر بله، اجازه استانداری |
| ۴ | آیا در منطقه حفاظت‌شده است؟ | بله یا خیر |
| ۵ | آیا مجموع ملک من از ۳۰ هکتار نمی‌گذرد؟ | حساب‌کتاب مساحت |
| ۶ | آیا شهرستان ظرفیت ۱۰ درصد را دارد؟ | پرسش از تاپو |
| ۷ | اگر زمین است، پروژه ظرف ۲ سال آماده است؟ | طرح و برنامه |
| ۸ | DAB، مترجم و وکالت‌نامه آماده است؟ | مدارک کامل |
| ۹ | ساختمان پایان‌کار دارد؟ | بررسی ساختمان قبل از خرید |
| ۱۰ | بیمه زلزله و مالیات سالانه چیست؟ | داسک، مالیات سالانه |
اگر برای شهر مشخصی مثل استانبول خرید می‌کنید، خرید خانه در استانبول را هم ببینید.
راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک
- خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶: مراحل، شرایط ایرانیان و هزینه
- خرید زمین و باغ در ترکیه: آرسا، تارلا و ریسک‌ها
- هزینه سند خانه در ترکیه و تاپو هارجی
- انواع سند ملکی و تفاوت تاپوی آبی و قرمز
- وکالت‌نامه خرید و فروش ملک در ترکیه
- وام خرید خانه برای خارجیها
منابع این راهنما
همه صفحه‌ها در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ باز و خوانده شدند. نکته: ابزار خواندن ما گواهی TLS سایت Your Key Türkiye را تأیید نکرد، پس محتوای آن را با اتصال بدون بررسی گواهی (فقط برای خواندن) گرفتیم و با متن قانون هم تطبیق دادیم.
- متن رسمی قانون ثبت اسناد ۲۶۴۴ (mevzuat.gov.tr): متن ماده‌های ۳۵ و ۳۶، فهرست اصلاحات و ماده الحاقی ۴؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- متن رسمی قانون ۲۵۶۵ مناطق ممنوعه نظامی (mevzuat.gov.tr): مواد ۳، ۷، ۹، ۲۸ و ۲۹؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- پرسش‌های متداول Your Key Türkiye (TKGM): فهرست کشورها، تصمیم ۲۰۱۲/۳۵۰۴، بررسی منطقه نظامی، پروژه زمین، ارث، تصفیه؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- خرید ملک توسط خارجی‌های حقیقی (TKGM): قیدهای قانونی، مراحل و DAB؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- خرید ملک توسط شخص حقوقی خارجی (TKGM): ماده ۳۶، استعلام استانداری؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- راهنمای مدارک خرید (TKGM): مدارک، TTB؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- راهنمای حقوقی Schindhelm ۲۰۲۶: منبع ثانویه برای معافیت شرکتهای ماده ۳۶ از سقف‌ها؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- قانون دادرسی اداری ۲۵۷۷ (mevzuat.gov.tr): ماده ۷، مهلت دادخواست؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- گزارش DHA از آمار TÜİK اوت ۲۰۲۶: رتبه ایران در خریداران خارجی؛ منبع خبری، نه خود بولتن؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
محدودیتهای خرید ملک برای خارجیها در ترکیه کداماند؟
طبق ماده ۳۵ قانون ۲۶۴۴: فقط شهروندان کشورهای تعیینشده توسط رئیسجمهور، سقف ۳۰ هکتار برای هر نفر، سقف ۱۰ درصد مساحت قابل مالکیت خصوصی هر شهرستان برای همه خارجیها، ممنوعیت مناطق نظامی و امنیتی، و تعهد پروژه ظرف دو سال برای زمین بدون بنا. جزئیات را در [راهنمای خرید ملک در ترکیه](https://118tr.net/buying-house-turkey/) هم ببینید.
آیا ایرانیان میتوانند در ترکیه ملک بخرند؟
TKGM فهرست کشورها را عمومی نکرده و ما متن فهرست را ندیدهایم، پس تأیید رسمی فردی با اداره تاپو است. در عمل طبق گزارش DHA از آمار TÜİK در اوت ۲۰۲۶، به ۱۴۰ شهروند ایرانی خانه فروخته شد و ایران در رتبه سوم قرار داشت. پیش از بیعانه وضعیت خود را مکتوب از تاپو بپرسید.
سقف ۳۰ هکتار چند متر مربع است؟
هر هکتار ۱۰٬۰۰۰ متر مربع است، پس ۳۰ هکتار برابر ۳۰۰٬۰۰۰ متر مربع میشود. این سقف برای مجموع ملک هر فرد در کل ترکیه است و رئیسجمهور می‌تواند آن را تا دو برابر کند. توضیح بیشتر در [خرید زمین و باغ](https://118tr.net/buying-land-turkey/) آمده است.
سقف ۱۰ درصد شهرستان یعنی چه؟
مجموع ملک و حقوق عینی محدود همه خارجیها در یک شهرستان نباید از ۱۰ درصد مساحت «موضوع مالکیت خصوصی» همان شهرستان بیشتر شود. این سقف مشترک است و با خرید دیگران پر میشود؛ مقدار ظرفیت باقیمانده هر شهرستان را باید از تاپو پرسید.
خرید در مناطق نظامی ترکیه برای خارجیها ممنوع است؟
برای اشخاص حقیقی، TKGM میگوید ملک نباید داخل مناطق ممنوعه یا امنیتی نظامی باشد، و قانون ۲۵۶۵ در ماده ۹ خرید در مناطق ممنوعه درجه دوم را برای خارجیها صریحاً ممنوع میکند. برای «منطقه امنیتی ویژه» اجازه استانداری لازم است.
اجازه نظامی (ستاد کل) برای خرید چقدر طول می‌کشد؟
برای خریدار فرد، مرحله جدا با ستاد کل در منبع رسمی TKGM وجود ندارد؛ اطلاعات مناطق در ثبت تاپو است و بررسی هنگام ثبت درخواست انجام میشود. TKGM مدت دقیقی اعلام نکرده است (تأییدنشده). برای شرکت‌ها ماده ۳۶ اجازه ستاد کل یا فرماندهی مجاز را لازم می‌داند.
اگر ملک در منطقه امنیتی ویژه باشد چه باید کرد؟
طبق صفحه رسمی TKGM باید از استانداری محل ملک اجازه گرفت. مدت صدور اجازه در منبع رسمی نیامده است (تأییدنشده)، پس این مرحله را پیش از بیعانه و پرداخت‌های بزرگ بپرسید و تصمیم بگیرید.
آیا برای آپارتمان هم این محدودیت‌ها لازم است؟
همان قیدها پایه قانونی دارند، اما برای آپارتمان شهری معمولاً به سقف‌ها نزدیک نمی‌شوید و تعهد پروژه هم ندارید. مهم‌ترین موارد ملیت، مدارک و منطقه نظامی یا حفاظت‌شده است. نکته‌های خرید در [خرید خانه در استانبول](https://118tr.net/buying-house-in-istanbul/) آمده است.
اگر زمین بخرم و ظرف دو سال پروژه ندهم چه میشود؟
طبق ماده ۳۵، ملک وارد روند تصفیه میشود: وزارت دارایی مهلتی میدهد و اگر مالک نفروشد، ملک فروخته و پول به او پرداخت میشود. پروژهای که پس از پایان دو سال اجرا شود، تصفیه را متوقف نمیکند.
خرید با شرکت راه دور زدن محدودیت است؟
خیر. شرکتهای مشمول ماده ۳۶ برای موضوع فعالیت ثبتشده میخرند، طبق منبع ثانویه به سقف ۳۰ هکتار و ۱۰ درصد مشمول نیستند اما استعلام استانداری و اجازه در مناطق نظامی دارند، و ملک خلاف هدف تصفیه میشود. جزئیات ثبت شرکت در [ثبت شرکت در ترکیه](https://118tr.net/company-registration-in-turkey/) است.
چه چیزی بین ۲۰۲۳ و ۲۰۲۶ تغییر کرد؟
متن ماده ۳۵ پس از ۲۰۱۸ در سند رسمی تغییر نکرده است. تغییرها بیشتر رویه‌ای‌اند: حذف استعلام نظامی در عمل، حذف گزارش ارزش‌گذاری برای خریدهای بدون هدف شهروندی از ۱ مارس ۲۰۲۴، و سختگیری زمین‌های کشاورزی و بدون بنا برای هدف شهروندی از ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳.
اگر درخواست ثبت ملک رد شد، به چه کسی شکایت کنم؟
ابتدا دلیل رد را مکتوب بگیرید. مسیر قضایی (اداری یا عمومی) در منابع رسمی ما صریح نبود (تأییدنشده)، و برای دادگاه اداری مهلت ۶۰ روز از ابلاغ است. فوراً با [وکیل یا مشاور حقوقی](https://118tr.net/legal-consultant/) تماس بگیرید.
No comment yet, add your voice below!