بازده اجاره و روند قیمت مسکن در ترکیه ۲۰۲۶: آمار رسمی TCMB و TÜİK

آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر پایه گزارش سپتامبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی ترکیه (TCMB) درباره شاخص قیمت مسکن و شاخص اجاره، بولتن فهرست‌شده TÜİK برای فروش مسکن در سپتامبر ۲۰۲۶، گزارش قیمت‌های TCMB، تعرفه رسمی داسک و راهنماهای اداره درآمد (GİB) نوشته شده است؛ هر عددی که از منبع رسمی قابل بازخوانی نبود با برچسب «تأییدنشده» آمده است.

بازده اجاره ملک در ترکیه عددی نیست که یک سایت، یک بنگاه یا یک مشاور برای شما تعیین کند؛ حاصل چند رقم قابل‌اندازه‌گیری است: قیمت خریدی که می‌پردازید، اجاره‌ای که واقعاً می‌گیرید، هزینه‌هایی که مالک می‌پردازد، مالیاتی که از اجاره کسر می‌شود و تورمی که در همان سال قدرت خرید لیر را می‌خورد. بخش بزرگی از تبلیغات ملکی فقط رقم اول و دوم را نشان می‌دهد و بقیه را ساکت می‌گذارد. در این راهنما کار را برعکس می‌کنیم: اول سراغ آمار رسمی می‌رویم، یعنی شاخص قیمت مسکن و شاخص اجاره بانک مرکزی ترکیه، آمار فروش مسکن TÜİK، تورم و نرخ بهره سیاستی؛ بعد فرمول‌ها را یاد می‌گیریم و با یک مثال کاملاً فرضی، مرحله‌به‌مرحله حساب می‌کنیم.

هدف این متن معرفی «بهترین شهر» یا «سودآورترین ملک» نیست و هیچ بازده یا رشد قیمتی را تضمین نمی‌کند. هدف این است که بتوانید خودتان یک آپارتمان را با داده ارزیابی کنید، عددهای بنگاه را در برابر آمار رسمی بسنجید و بدانید کجا باید از وکیل (avukat)، ارزیاب مجاز یا مشاور مالیاتی (mali müşavir) کمک بگیرید. این متن اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی، مالی یا سرمایه‌گذاری.

خلاصه در یک نگاه: طبق گزارش سپتامبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی ترکیه، شاخص قیمت مسکن در یک سال ۲۲٫۳ درصد اسمی بالا رفته، اما با کسر تورم ۵٫۷ درصد واقعی افت کرده است؛ شاخص اجاره مستأجران جدید ۲۶٫۶ درصد اسمی و ۲٫۴ درصد واقعی کاهش داشته است. تورم سالانه سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۲۹٫۷۳ درصد و نرخ بهره سیاستی ۳۷ درصد است، پس هر ملکی را باید با «بازده واقعی» و نه فقط درصد اجاره به قیمت سنجید. TÜİK برای سپتامبر ۲۰۲۶ دو رقم رسمی داده است: ۵۱٬۵۱۹ فروش مسکن نو و ۹۰٬۸۷۱ فروش مسکن دست‌دوم؛ به‌گزارش رسانه‌ها سهم خارجی‌ها ۲٬۱۶۷ واحد، یعنی حدود ۱٫۵ درصد کل فروش بود. در مثال فرضی این راهنما، بازده ناخالص ۶٫۰۰ درصد پس از خالی‌ماندن، هزینه‌ها و مالیات به ۴٫۲۹ درصد می‌رسد. پیش از خرید، درآمد ارزی یا لیری بودن خودتان و ریسک ارز را جدا بسنجید.

این راهنما برای چه کسی است و چه چیزی را وعده نمی‌دهد

اگر قصد دارید در ترکیه خانه بخرید و اجاره بدهید، یا در حال مقایسه خرید با نگهداشتن پول در سپرده بانکی هستید، این راهنما برای شماست. اگر فقط می‌خواهید در خانه بنشینید و اجاره نمی‌دهید، بخش‌های هزینه و چک‌لیست هنوز به کارتان می‌آید، ولی بخش بازده کمتر. برای مراحل قانونی خرید، از جمله شرایط خارجی‌ها، به راهنمای خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶ مراجعه کنید؛ این متن آن را تکرار نمی‌کند.

سه چیز را اینجا نمی‌یابید. اول، پیش‌بینی قیمت: هیچ منبع رسمی آینده قیمت را نمی‌داند و ما هم نمی‌دانیم. دوم، رتبه‌بندی شهرها به شکل «کدام شهر بهتر است»: ما فقط یک چارچوب مقایسه با داده رسمی می‌دهیم. سوم، وعده بازده: مثال‌های عددی کاملاً فرضی و برای آموزش فرمول‌اند و با بازار واقعی یکی نیستند. اگر جایی عددی برای بازده «تضمین‌شده» می‌بینید، همان‌جا باید شک کنید.

منابع رسمی که باید بشناسید و چگونه خوانده می‌شوند

داده‌های رسمی ترکیه درباره مسکن در چند نهاد پخش است و هر کدام چیز متفاوتی را می‌سنجد. خلط این‌ها رایج‌ترین خطای تحلیل ملکی است. جدول زیر منبع‌ها را کنار هم می‌گذارد.

منبع	چه چیزی را می‌سنجد	تناوب و آخرین انتشار	نکته خواندن
TCMB، شاخص قیمت مسکن (KFE)	تغییر قیمت مسکن در کل کشور و سه شهر بزرگ، «تعدیل‌شده بر کیفیت»	ماهانه؛ آخرین: سپتامبر ۲۰۲۶ (فایل ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶)	بر پایه داده بانک‌ها برای وام مسکن؛ قیمت آگهی نیست
TCMB، شاخص اجاره مستأجر جدید (YKKE)	تغییر اجاره قراردادهای تازه	ماهانه، همراه KFE	اجاره قراردادهای جاری را نشان نمی‌دهد
TÜİK، آمار فروش مسکن و محل کار	تعداد معاملات ثبت‌شده، مسکن نو و دست‌دوم، وام‌دار و خارجی	ماهانه؛ آخرین: سپتامبر ۲۰۲۶ (انتشار ۱۶ اکتبر)	تعداد معامله را می‌دهد، نه قیمت
TÜİK و TCMB، تورم مصرف‌کننده (TÜFE)	تغییر قیمت سبد مصرفی، شامل «اجاره» در سبد	ماهانه؛ آخرین: سپتامبر ۲۰۲۶ (۵ اکتبر)	معیار «واقعی» کردن همه رقم‌ها
TCMB، نرخ بهره سیاستی	نرخ مزایده بازخرید یک‌هفته‌ای	در نشست‌های کمیته سیاست پولی؛ آخرین: ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۶	پایه رقابت سپرده و ملک
DASK، تعرفه و حق بیمه	بیمه اجباری زلزله هر واحد مسکونی	به‌روزرسانی ماهانه؛ دسترسی ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶	بخشی از هزینه سالانه مالک
شهرداری محل ملک	ارزش مالیاتی و مالیات ملک	سالانه	مالیات بر ارزش شهرداری است، نه قیمت بازار

یک قاعده ساده: برای روند «قیمت» به KFE نگاه کنید، برای روند «اجاره» به YKKE، برای «نقدشوندگی و تقاضا» به آمار فروش TÜİK و برای «واقعی‌سازی» به تورم. هیچ‌کدام به‌تنهایی بازده یک ملک مشخص را نمی‌گویند؛ فقط حاشیه تصمیم را روشن می‌کنند.

شاخص قیمت مسکن بانک مرکزی (KFE): آخرین اعداد و روش خواندن

بانک مرکزی ترکیه از ژوئیه ۲۰۲۴ شاخص را ماهانه، با تأخیر حدود ۱۵ روز و با سال پایه ۲۰۲۳ منتشر می‌کند (اطلاعیه ۲۰۲۴-۴۴ همان بانک). طبق سند «متاداده» بانک مرکزی، داده از بانک‌های تجاری گرفته می‌شود که به‌خاطر درخواست وام مسکن ارزیابی ملک انجام می‌دهند، و شاخص با روش هدونیک، یعنی با حذف اثر تفاوت ویژگی خانه‌ها، «تعدیل‌شده بر کیفیت» است. معنای عملی: اگر در یک ماه خانه‌های گران‌تر بیشتر معامله شوند، شاخص بی‌دلیل بالا نمی‌رود. گزارش سپتامبر ۲۰۲۶ که فایل آن در ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ ساخته شده، این اعداد را می‌دهد:

شاخص (۲۰۲۳=۱۰۰)	کل ترکیه	استانبول	آنکارا	ازمیر
KFE، سطح شاخص	۲۳۹٫۴	۲۳۰٫۹	۲۶۵٫۲	۲۳۱٫۴
KFE، تغییر سالانه اسمی	۲۲٫۳٪	۲۶٫۸٪	۲۲٫۰٪	۲۱٫۰٪
KFE، تغییر ماهانه	۱٫۲٪	۲٫۰٪	۰٫۱٪	۱٫۰٪
YKKE (اجاره مستأجر جدید)، سطح	۳۴۲٫۹	۳۳۶٫۵	۳۷۱٫۵	۳۳۷٫۴
YKKE، تغییر سالانه اسمی	۲۶٫۶٪	۳۵٫۵٪	۲۵٫۱٪	۲۳٫۷٪
YKKE، تغییر ماهانه	۲٫۱٪	۳٫۵٪	۰٫۶٪	۱٫۱٪

بانک مرکزی برای کل کشور تغییر «واقعی» هم گزارش می‌کند: قیمت مسکن ۵٫۷ درصد و اجاره مستأجر جدید ۲٫۴ درصد کمتر از یک سال پیش، پس از کسر تورم. این یعنی در میانگین کشور، مسکن در یک سال از تورم عقب مانده است. برای شهرها گزارش، ستون واقعی جدا در متن نمی‌دهد؛ اگر می‌خواهید تقریب بزنید، می‌توانید با تورم کل کشور حساب کنید، چنان‌که در جدول بعد (محاسبه ما، نه عدد رسمی) آمده است.

شهر	رشد اسمی قیمت	تقریب واقعی با تورم ۲۹٫۷۳٪ (محاسبه ما)	رشد اسمی اجاره جدید
استانبول	۲۶٫۸٪	حدود منفی ۲٫۳٪	۳۵٫۵٪
آنکارا	۲۲٫۰٪	حدود منفی ۶٫۰٪	۲۵٫۱٪
ازمیر	۲۱٫۰٪	حدود منفی ۶٫۷٪	۲۳٫۷٪

محاسبه به این شکل است: برای استانبول ۱٫۲۶۸ ÷ ۱٫۲۹۷۳ − ۱ ≈ منفی ۲٫۳ درصد. این فقط یک تقریب آموزشی است، چون تورم هر شهر با تورم کشور برابر نیست. نکته دیگر: بالاترین رشد سالانه قیمت در منطقه آماری TR10 (استانبول) با ۲۶٫۸ درصد و پایین‌ترین در منطقه TR21 با ۱۵٫۳ درصد دیده شد؛ یعنی حتی در یک کشور و یک سال، فاصله مناطق بزرگ است و «میانگین کشور» تصویر ملک شما نیست.

نسبت اجاره به قیمت در شاخص‌ها: یک اطلاع مفید، نه نرخ بازده

از آنجا که هر دو شاخص سال پایه ۲۰۲۳=۱۰۰ دارند، می‌توان نسبت آن‌ها را نگاه کرد. در کل کشور ۳۴۲٫۹ ÷ ۲۳۹٫۴ ≈ ۱٫۴۳ می‌شود، یعنی از ۲۰۲۳ تا سپتامبر ۲۰۲۶ اجاره مستأجر جدید حدود ۴۳ درصد بیشتر از قیمت مسکن، نسبت به پایه، رشد کرده است. برای استانبول ≈ ۱٫۴۶، آنکارا ≈ ۱٫۴۰ و ازمیر ≈ ۱٫۴۶. به زبان ساده: اگر یک خانه در ۲۰۲۳ «ایکس درصد» بازده ناخالص داشته، همان نوع خانه با این منطق امروز نزدیک به ایکس ضرب‌در ۱٫۴۳ است. ولی این شاخص‌ها سطح بازده در سال پایه را نمی‌دهند، و میانگین تغییر کیفیت‌تعدیل‌شده است نه اجاره یک واحد مشخص. پس از آن فقط برای فهم جهت استفاده کنید و بازده ملک خودتان را با اجاره و قیمت واقعی همان محله حساب کنید.

آمار فروش مسکن TÜİK: مجموع، خارجی‌ها و سهم آن‌ها

آمار فروش TÜİK نشان می‌دهد بازار چقدر نقدشونده است، یعنی در عمل چند نفر می‌خرند و می‌فروشند. بولتن با نام «آمار فروش مسکن و محل کار» (Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri) روی پورتال TÜİK منتشر می‌شود و عنوان سپتامبر ۲۰۲۶ در صفحه رسمی تأیید شد: فروش مسکن نو ۵۱٬۵۱۹ و دست‌دوم ۹۰٬۸۷۱ واحد. بقیه اعداد جدول را از گزارش‌های خبری همان روز (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) برداشتیم، چون متن کامل بولتن روی سایت با جاوااسکریپت بارگذاری می‌شود و ما آن را مستقیم نخواندیم؛ این بخش‌ها «ثانویه» برچسب خورده‌اند.

شاخص (سپتامبر ۲۰۲۶)	مقدار	منبع و وضعیت
فروش مسکن نو	۵۱٬۵۱۹ (رشد ۳٫۹٪ نسبت به سال قبل)	عنوان بولتن TÜİK؛ درصد از رسانه‌ها
فروش مسکن دست‌دوم	۹۰٬۸۷۱ (کاهش ۱۵٫۳٪)	عنوان بولتن TÜİK؛ درصد از رسانه‌ها
مجموع مسکن	۱۴۲٬۳۹۰ (جمع دو رقم؛ کاهش ۹٫۳٪ طبق رسانه‌ها)	ثانویه
فروش با وام (ipotekli)	۲۳٬۳۹۷؛ سهم ۱۶٫۴٪	ثانویه
فروش به خارجی‌ها	۲٬۱۶۷ (رشد ۹٫۹٪)؛ سهم ۱٫۵٪ کل	ثانویه
فروش به خارجی‌ها، ژانویه تا سپتامبر	۱۵٬۳۰۸ (کاهش ۴٫۳٪)	ثانویه
مجموع مسکن، ژانویه تا سپتامبر	۱٬۰۹۲٬۹۱۹ (کاهش ۷٫۲٪)	ثانویه
ملیت‌های اول در خرید سپتامبر	روسیه ۳۸۸، عراق ۱۶۶، آلمان ۱۶۲	ثانویه

سه نتیجه‌گیری محتاطانه از این جدول ممکن است. اول، سهم خارجی‌ها در کل بازار کوچک است (حدود ۱٫۵ درصد)؛ پس قیمت و اجاره بیشتر با تقاضای خود ساکنان ترکیه تعیین می‌شود تا با خریداران خارجی. دوم، در سپتامبر ۲۰۲۶ فروش با وام و فروش مسکن نو رشد کرد و فروش دست‌دوم افت کرد؛ یعنی ترکیب بازار آن ماه به سمت مسکن نو جابه‌جا شد. سوم، افت تعداد معاملات به‌خودی‌خود قیمت را پایین نمی‌آورد و رشد آن قیمت را بالا نمی‌برد. آمار فروش فقط نقدشوندگی را نشان می‌دهد. برای ایرانی‌ها یک نکته هم هست: در گزارش خبری مبتنی بر داده TÜİK برای اوت ۲۰۲۶، ایران با ۱۴۰ واحد در رتبه سوم ملیت‌های خریدار آمده بود، ولی در سپتامبر در سه رتبه اول دیده نشد و عدد ایران در سپتامبر را در منابع قابل‌خواندن نیافتیم (تأییدنشده). تعداد معاملات به تفکیک استان هم در منابعی که توانستیم بخوانیم نبود؛ بخش مقایسه شهرها توضیح می‌دهد چطور آن را خودتان از جدول‌های TÜİK بگیرید.

تورم، اجاره در سبد تورم و نرخ بهره سیاستی

برای واقعی کردن بازده، سه عدد لازم است: تورم، سقف قانونی افزایش اجاره و نرخ بهره. جدول زیر آخرین مقادیر رسمی را کنار هم می‌گذارد.

شاخص	مقدار	تاریخ و منبع
تورم ماهانه TÜFE	۱٫۸۴٪	سپتامبر ۲۰۲۶؛ گزارش TCMB ۶ اکتبر ۲۰۲۶
تورم سالانه TÜFE	۲۹٫۷۳٪ (سال قبل در همین ماه: ۳۳٫۲۹٪)	همان گزارش TCMB
جزء «اجاره» در TÜFE، سالانه	۴۱٫۳۴٪ (سال قبل: ۶۹٫۱۰٪)؛ ماهانه ۳٫۱۰٪	همان گزارش TCMB
میانگین ۱۲‌ماهه TÜFE (مبنای سقف اجاره)	۳۱٫۴۹٪	گزارش خبری درباره بولتن ۵ اکتبر ۲۰۲۶؛ مبنای قانونی ماده ۳۴۴ قانون تعهدات
نرخ بهره سیاستی TCMB	۳۷٪ (بدون تغییر از ژانویه ۲۰۲۶)	تصمیم ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۶؛ اطلاعیه ۲۰۲۶-۳۸
نرخ تسهیلات شبانه / سپرده‌گذاری شبانه	۴۰٪ / ۳۵٫۵٪	همان اطلاعیه

دو نکته در خواندن این جدول مهم است. نخست، جزء «اجاره» در سبد تورم، اجاره همه مستأجران را می‌سنجد، پس ۴۱٫۳۴ درصد آن با ۲۶٫۶ درصد شاخص «مستأجر جدید» فرقی منطقی دارد و هر دو درست‌اند؛ اولی اجاره قراردادهای قدیمی که تمدید می‌شوند را هم می‌گیرد. دوم، اگر مستأجر فعلی دارید، افزایش اجاره‌اش در تمدید به سقف میانگین ۱۲‌ماهه تورم گره خورده است (برای اکتبر ۲۰۲۶ حدود ۳۱٫۴۹ درصد)؛ با مستأجر جدید می‌توانید طبق بازار قرارداد ببندید. جزئیات حقوقی اجاره و مالیات آن در راهنمای اجاره خانه در ترکیه و مالیات اجاره ملک آمده است.

نرخ بهره سیاستی رقیب مستقیم ملک است: وقتی بانک‌ها سپرده لیری با نرخی نزدیک به تورم می‌دهند، ملک باید از سپرده بهتر باشد تا ارزش ریسک و زحمتش را داشته باشد. نرخ‌های سپرده هر چند هفته عوض می‌شود و ما در این بررسی رقم یکدست و رسمی هفتگی سپرده را نیافتیم؛ برای نرخ روز و تفاوت بانک‌ها به راهنمای سود بانکی در ترکیه نگاه کنید و پیش از هر مقایسه، نرخ را از خود بانک استعلام کنید.

فرمول بازده اجاره ملک در ترکیه: ناخالص، خالص و پس از مالیات

سه رقم بازده را باید جدا از هم حساب کرد. جدول زیر فرمول‌ها را با معنایشان نشان می‌دهد.

رقم	فرمول	چه چیزی را نشان می‌دهد
اجاره سالانه ناخالص	اجاره ماهانه × ۱۲	درآمد اگر هرگز خالی نماند
بازده ناخالص	اجاره سالانه ناخالص ÷ هزینه کل خرید	رقمی که بنگاه‌ها معمولاً می‌گویند
اجاره دریافتی	اجاره ماهانه × تعداد ماه‌های اجاره‌شده	پول واقعی دریافتی
بازده خالص پیش از مالیات	(اجاره دریافتی − هزینه‌های مالک) ÷ هزینه کل خرید	بازده پس از هزینه واقعی
بازده پس از مالیات	(اجاره دریافتی − هزینه‌ها − مالیات اجاره) ÷ هزینه کل خرید	پولی که می‌ماند
نسبت قیمت به اجاره	قیمت خرید ÷ اجاره سالانه	سال‌های لازم برای بازگشت قیمت از اجاره
بازده واقعی	(۱ + بازده اسمی) ÷ (۱ + تورم) − ۱	بازده پس از کسر تورم

«هزینه کل خرید» فقط قیمت روی قرارداد نیست: هزینه سند، کارمزد بنگاه و هزینه‌های ثبت را هم باید به مخرج اضافه کنید؛ مقدارشان را در هزینه سند خانه در ترکیه و راهنمای بنگاه املاک ببینید. هرچه مخرج بزرگ‌تر باشد، بازده کوچک‌تر می‌شود.

هزینه‌هایی که مالک می‌پردازد

هزینه	چه کسی معمولاً می‌پردازد	رقم رسمی یا منبع
مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi)	مالک	مسکونی ۰٫۱٪ و در کلان‌شهرها ۰٫۲٪ ارزش مالیاتی شهرداری؛ جزئیات در مالیات ملک
آیدات (aidat) و هزینه‌های مشترک	طبق قرارداد معمولاً مستأجر؛ مالک برای ماه‌های خالی	ماده ۲۰ قانون کاتمولکیت ۶۳۴: سهم هر مالک به نسبت سهم زمین
بیمه اجباری زلزله داسک (DASK)	مالک	برای ۱۰۰ متر بتن‌آرمه از ۸۷۹ تا ۳٬۳۹۵ لیر در سال، طبق تعرفه ۱ اکتبر ۲۰۲۶
تعمیر و نگهداری	مالک (نشت، شوفاژ، رنگ و غیره)	بر پایه سن و وضعیت ساختمان؛ رقم رسمی ندارد
ماه‌های خالی	مالک	درصدی از اجاره سالانه؛ فرض خودتان
تمبر قرارداد اجاره	–	اجاره مسکونی شخص حقیقی از مالیات تمبر معاف است (قانون ۴۸۸، جدول ۲، بند IV/31؛ طبق راهنمای مالیات اجاره ما)
مالیات اجاره	مالک	معافیت ۲۰۲۶: ۵۸٬۰۰۰ لیر؛ بعد تعرفه پلکانی؛ در مالیات اجاره
مدیریت یا بنگاه	مالک یا طبق قرارداد	درصد توافقی؛ رقم رسمی یکسان ندارد

برای داسک، تعرفه رسمی (dask.gov.tr) برای قراردادهای شروع‌شده از اول اکتبر ۲۰۲۶ بهای واحد سطح بتن‌آرمه را ۱۲٬۰۳۹ لیر در هر متر مربع و سقف پوشش را ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ لیر نشان می‌دهد؛ حق بیمه ۱۰۰ متر بتن‌آرمه بسته به گروه خطر از ۸۷۹ (گروه هفتم) تا ۳٬۳۹۵ لیر (گروه اول) در سال است. این ارقام هر ماه تعدیل می‌شود و جزئیات در راهنمای بیمه داسک آمده است. برای ساختمان‌های قدیمی یا بدون پایان‌کار هم بررسی ایسکان را فراموش نکنید.

مثال عددی بازده اجاره ملک در ترکیه (کاملاً فرضی)

هشدار: همه عددهای این بخش فرضی‌اند و برای نمایش فرمول انتخاب شده‌اند؛ قیمت و اجاره بازار واقعی نیستند. فرض‌ها:

مورد	مقدار فرضی	توضیح
قیمت خرید	۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر	بدون هزینه‌های اضافی برای ساده شدن
اجاره ماهانه	۳۰٬۰۰۰ لیر	قرارداد یک‌ساله
ماه‌های خالی	۱ ماه	اجاره دریافتی ۱۱ ماه
مالیات ملک	۲٬۰۰۰ لیر در سال	مشابه مثال راهنمای مالیات ملک (۱٬۹۶۴ لیر)
داسک	۱٬۵۰۰ لیر	داخل بازه رسمی ۸۷۹ تا ۳٬۳۹۵
آیدات ماه خالی	۲٬۵۰۰ لیر	فرض: مستأجر بقیه سال را می‌پردازد
تعمیر و نگهداری	۳۰٬۰۰۰ لیر	۰٫۵٪ قیمت خرید؛ فرض
مالک	ساکن ترکیه، بدون درآمد دیگر	روش هزینه علی‌الرأس ۱۵٪

مرحله اول بازده ناخالص و خالص پیش از مالیات:

گام	محاسبه	نتیجه
اجاره سالانه ناخالص	۳۰٬۰۰۰ × ۱۲	۳۶۰٬۰۰۰ لیر
بازده ناخالص	۳۶۰٬۰۰۰ ÷ ۶٬۰۰۰٬۰۰۰	۶٫۰۰٪
اجاره دریافتی	۳۰٬۰۰۰ × ۱۱	۳۳۰٬۰۰۰ لیر
هزینه‌های مالک	۲٬۰۰۰ + ۱٬۵۰۰ + ۲٬۵۰۰ + ۳۰٬۰۰۰	۳۶٬۰۰۰ لیر
درآمد خالص پیش از مالیات	۳۳۰٬۰۰۰ − ۳۶٬۰۰۰	۲۹۴٬۰۰۰ لیر
بازده خالص پیش از مالیات	۲۹۴٬۰۰۰ ÷ ۶٬۰۰۰٬۰۰۰	۴٫۹۰٪
نسبت قیمت به اجاره (ناخالص)	۶٬۰۰۰٬۰۰۰ ÷ ۳۶۰٬۰۰۰	حدود ۱۶٫۷ سال
نسبت قیمت به درآمد خالص	۶٬۰۰۰٬۰۰۰ ÷ ۲۹۴٬۰۰۰	حدود ۲۰٫۴ سال

مرحله دوم مالیات اجاره. طبق راهنمای GİB، ابتدا معافیت مسکونی از درآمد اجاره کم می‌شود (برای درآمد ۲۰۲۶ برابر ۵۸٬۰۰۰ لیر)، سپس ۱۵ درصد باقی‌مانده به‌عنوان هزینه علی‌الرأس کسر می‌شود و روی بقیه تعرفه پلکانی اعمال می‌شود. تعرفه غیرحقوقی ۲۰۲۶ بر پایه بخشنامه ۳۳۲ (روزنامه رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵) برای ۱۹۰٬۰۰۰ لیر نخست ۱۵٪ و برای ۱۹۰٬۰۰۰ تا ۴۰۰٬۰۰۰ لیر ۲۰٪ است. هرکس که روش علی‌الرأس را برگزیند، دیگر هزینه واقعی را جدا کسر نمی‌کند؛ پس هزینه‌های جدول بالا فقط برای بازده خالص ما حساب شده و در مالیات تکرار نشده است.

گام	محاسبه	نتیجه
اجاره دریافتی پس از معافیت	۳۳۰٬۰۰۰ − ۵۸٬۰۰۰	۲۷۲٬۰۰۰ لیر
هزینه علی‌الرأس ۱۵٪	۲۷۲٬۰۰۰ × ۰٫۱۵	۴۰٬۸۰۰ لیر
مبنای مالیات	۲۷۲٬۰۰۰ − ۴۰٬۸۰۰	۲۳۱٬۲۰۰ لیر
مالیات پله اول	۱۹۰٬۰۰۰ × ۱۵٪	۲۸٬۵۰۰ لیر
مالیات پله دوم	(۲۳۱٬۲۰۰ − ۱۹۰٬۰۰۰) × ۲۰٪ = ۴۱٬۲۰۰ × ۲۰٪	۸٬۲۴۰ لیر
مالیات اجاره	۲۸٬۵۰۰ + ۸٬۲۴۰	۳۶٬۷۴۰ لیر
درآمد پس از مالیات	۲۹۴٬۰۰۰ − ۳۶٬۷۴۰	۲۵۷٬۲۶۰ لیر
بازده پس از مالیات	۲۵۷٬۲۶۰ ÷ ۶٬۰۰۰٬۰۰۰	۴٫۲۹٪

از ۶٫۰۰ درصد ناخالص به ۴٫۲۹ درصد رسیدیم؛ یعنی ۱٫۷۱ واحد درصد افت، و بازده پس از مالیات حدود ۷۱٫۵ درصد رقم ناخالص است (۴٫۲۹ ÷ ۶٫۰۰). اگر قرارداد شما آیدات را بر عهده مالک بگذارد (در مثال فرضی ۲٬۵۰۰ × ۱۲ = ۳۰٬۰۰۰ لیر در سال)، بازده پیش از مالیات نیم‌درصد پایین‌تر می‌آید. اگر مالک غیرمقیم باشید یا درآمد دیگری داشته باشید، قواعد معافیت و تعرفه فرق می‌کند؛ این را از مشاور مالیاتی بپرسید.

بازده واقعی اجاره ملک در ترکیه در برابر تورم لیر و سود سپرده

بازده اسمی ۴٫۲۹ درصدی بالا تنها بخشی از ماجراست. اگر قیمت خانه در سال بعد تغییر نکند، شما ۴٫۲۹ درصد اجاره گرفته‌اید ولی لیرتان ۲۹٫۷۳ درصد (تورم سپتامبر ۲۰۲۶) قدرت خرید از دست داده است. جمع بازده اجاره و تغییر قیمت را بازده کل اسمی بگیرید و با فرمول بازده واقعی حساب کنید. جدول زیر سه سناریوی فرضی را نشان می‌دهد؛ این‌ها پیش‌بینی نیستند.

فرض تغییر قیمت خانه در یک سال	بازده کل اسمی (۴٫۲۹٪ + تغییر قیمت)	بازده واقعی با تورم ۲۹٫۷۳٪
۰٪	۴٫۲۹٪	حدود منفی ۱۹٫۶٪
۱۵٪	۱۹٫۲۹٪	حدود منفی ۸٫۰٪
۳۰٪	۳۴٫۲۹٪	حدود مثبت ۳٫۵٪

نقطه سر به سر در این مثال این است که تغییر قیمت باید حدود ۲۹٫۷۳ − ۴٫۲۹ ≈ ۲۵٫۴ درصد باشد تا بازده واقعی صفر شود. برای مقایسه: آخرین رشد اسمی شاخص قیمت مسکن کل کشور ۲۲٫۳ درصد بود، پس در میانگین کشور از این نقطه پایین‌تر ماند؛ ولی ملک شما میانگین نیست و آینده‌ای که اینجا می‌بینید لزوماً تکرار نمی‌شود. این محاسبه نشان می‌دهد چرا «درصد اجاره» به‌تنهایی کافی نیست.

برای مقایسه با سپرده، فرض کنید سپرده لیری شش‌ماهه یا یک‌ساله پس از کسر کسورات، سالانه ۳۰ درصد خالص بدهد (عدد فرضی؛ نرخ واقعی را از بانک بگیرید). بازده واقعی برابر ۱٫۳۰ ÷ ۱٫۲۹۷۳ − ۱ ≈ مثبت ۰٫۲ درصد می‌شود. ملک در بهترین حالت مثال ما در سناریوی ۳۰ درصد قیمت از این بالاتر است، اما در سناریوهای ۰ و ۱۵ درصد پایین‌تر. تفاوت سپرده و ملک فقط عدد نیست: سپرده نقدشونده است و ریسک مستأجر و تعمیر ندارد، ملک می‌تواند سود ناشی از رشد قیمت بدهد ولی نقدشوندگی کمتر، هزینه معامله و ریسک ساختمان دارد. با همین منطق، نرخ‌های واقعی سود بانکی ترکیه را کنار بازده ملک بگذارید.

ریسک ارز برای کسانی که درآمد ارزی دارند

اگر درآمد شما به دلار یا یورو است، آنچه برای شما مهم است تغییر ارزش خانه و اجاره به ارز خودتان است، نه به لیر. مثال با نرخ‌های رسمی بانک مرکزی (نرخ خرید ارز، ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۵ و ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۶، از فایل‌های روزانه TCMB):

مورد	مقدار	منبع و محاسبه
دلار به لیر، ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۵	۴۱٫۲۵۵۰	فایل نرخ TCMB
دلار به لیر، ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۶	۴۸٫۵۵۸۵	فایل نرخ TCMB
تغییر دلار به لیر در یک سال	حدود ۱۷٫۷٪ افزایش	۴۸٫۵۵۸۵ ÷ ۴۱٫۲۵۵۰ − ۱
رشد اسمی KFE به لیر	۲۲٫۳٪	گزارش TCMB
همان رشد به دلار (تقریب)	حدود ۳٫۹٪	۱٫۲۲۳ ÷ ۱٫۱۷۷۰ − ۱
رشد اجاره مستأجر جدید به لیر / به دلار (تقریب)	۲۶٫۶٪ / حدود ۷٫۶٪	۱٫۲۶۶ ÷ ۱٫۱۷۷۰ − ۱

این جدول می‌گوید در آن یک سال، رشد قیمت مسکن به لیر (۲۲٫۳ درصد) بیشتر از افزایش دلار به لیر (حدود ۱۷٫۷ درصد) بود؛ پس به دلار فقط حدود ۳٫۹ درصد شد، یعنی بخش بزرگی از رشد لیری با افت ارزش لیر خنثی شد. هشدارها: بازه دو تاریخ دقیقاً با بازه شاخص (میانگین ماه) یکی نیست؛ شاخص ملی است؛ و نرخ ارز می‌تواند هر سال برعکس شود. نرخ تبدیل واقعی بانک یا صرافی هم به‌دلیل اختلاف خرید و فروش از نرخ رسمی بدتر است. اگر در آینده می‌خواهید پول را از ترکیه خارج یا به کشور دیگری منتقل کنید، هزینه تبدیل و مقررات انتقال را هم در محاسبه بیاورید. اینکه قرارداد اجاره به ارز میان ساکنان ترکیه چه محدودیت قانونی دارد را در این بررسی از منبع رسمی تأیید نکردیم (تأییدنشده)؛ پیش از نوشتن اجاره به دلار از وکیل بپرسید.

شاخص‌های غیررسمی پورتال‌های آگهی: کجا کمک می‌کنند و کجا گمراه‌کننده‌اند

سایت‌های آگهی مانند sahibinden، Hepsiemlak، Emlakjet و Zingat، و شرکت‌های داده مانند Endeksa و REIDIN، میانگین یا میانه قیمت و اجاره منتشر می‌کنند. در این بررسی هیچ رقم این پورتال‌ها را از منبع قابل بازخوانی نگرفتیم و در متن عددی از آن‌ها نقل نمی‌کنیم. ولی باید بدانید با چه چیزی طرفید.

ویژگی	چرا مهم است	چه کنید
قیمت درخواستی است نه معامله‌شده	فروشنده‌ها معمولاً بالاتر آگهی می‌کنند	عددها را با تخفیف معمول در معامله بسنجید و از چند آگهی فروخته‌شده بپرسید
اجاره آگهی‌شده با اجاره بسته‌شده فرق دارد	ملک اجاره‌رفته معمولاً دیگر آگهی نیست	اجاره قراردادهای واقعی را از چند مستأجر یا مشاور محلی بگیرید
میانگین یا میانه، متر ناخالص یا خالص	تعریف‌ها یکی نیست	پیش از مقایسه تعریف را بخوانید
نمونه کوچک در محله‌های کم‌آگهی	عدد محله بی‌ثبات است	تعداد آگهی را ببینید و روند چندماهه را بخوانید
روش هر شاخص متفاوت است	شاخص‌ها با هم نمی‌خوانند	یک شاخص را با خودش در زمان مقایسه کنید و جهتش را با TCMB تطبیق دهید

بهترین استفاده از پورتال‌ها این است که برای یک محله مشخص ببینید چند آگهی مشابه هست و اجاره‌ها کجا پراکنده‌اند، و بعد جهت کلی را با شاخص TCMB تطبیق دهید. اگر عددی از پورتال با شاخص بانک مرکزی ناسازگار بود، به شاخص رسمی اعتماد کنید و علت را بپرسید. برای دیدن قیمت و اجاره در محله‌های مختلف، راهنماهای شهری ما مثل خرید خانه در استانبول و اجاره خانه در استانبول را بخوانید؛ آن‌ها عدد پورتال‌ها را با تاریخش آورده‌اند و باید همیشه آن عدد را «قیمت آگهی» بخوانید.

چارچوب مقایسه شهرها: استانبول، آنکارا، ازمیر و آنتالیا

برای مقایسه شهرها، به‌جای رتبه‌بندی، شش معیار را با داده رسمی بسنجید. جدول زیر می‌گوید هر معیار را از کجا می‌گیرید و آخرین وضعیت چیست.

معیار	داده رسمی	وضعیت در گزارش سپتامبر ۲۰۲۶
روند قیمت	KFE شهر یا منطقه (TCMB)	استانبول ۲۶٫۸٪، آنکارا ۲۲٫۰٪، ازمیر ۲۱٫۰٪ سالانه اسمی؛ آنتالیا در منطقه TR61 (آنتالیا، بوردور، ایسپارتا) در جدول‌های TCMB است و عدد آن را نخواندیم (تأییدنشده)
روند اجاره	YKKE شهر یا منطقه (TCMB)	استانبول ۳۵٫۵٪، آنکارا ۲۵٫۱٪، ازمیر ۲۳٫۷٪
نقدشوندگی	تعداد فروش مسکن در هر استان (جدول‌های TÜİK)	عدد استانی سپتامبر ۲۰۲۶ را از منبع قابل‌خواندن نگرفتیم (تأییدنشده)
تقاضای خارجی	فروش به خارجی‌ها به تفکیک استان (TÜİK)	عدد استانی را نگرفتیم؛ کل کشور ۲٬۱۶۷ واحد
هزینه نگهداری	نرخ مالیات ملک شهرداری، تعرفه داسک بر اساس گروه خطر	کلان‌شهرها نرخ دوبرابر مسکونی دارند؛ گروه خطر را هر ملک جدا دارد
مقررات اجاره	مجوز اجاره کوتاه‌مدت (قانون ۷۴۶۴) و قرارداد بلندمدت	پیش از برنامه‌ریزی اجاره روزانه، راهنمای مجوز اجاره کوتاه‌مدت را بخوانید

برای گرفتن عدد استانی خودتان: از پورتال داده TÜİK بولتن «Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri» ماه موردنظر را باز کنید، جدول فروش به تفکیک استان را بردارید و تعداد فروش را بر تعداد خانوار یا جمعیت استان تقسیم کنید تا «معامله در هر هزار نفر» به دست آید. شهری که معامله بیشتری دارد معمولاً خریدار و فروشنده بیشتری هم دارد و فروش ملک در آن ساده‌تر است، ولی این معیار تضمین نمی‌کند ملک شما هم زود خریدار پیدا کند.

با داده‌های بالا فقط این گزاره‌ها قابل دفاع‌اند: در سپتامبر ۲۰۲۶ بیشترین رشد سالانه هم در قیمت و هم در اجاره جدید در استانبول دیده شد و کمترین (در میان این سه) در ازمیر. این به معنی «بهتر بودن» استانبول نیست، چون رشد قیمت بالاتر ممکن است با ورود به قیمت بالاتر همراه باشد و می‌تواند عوض شود. هر شهر داخل خودش هم محله‌های بسیار متفاوت دارد؛ برای اطلاعات محله‌ای به خرید خانه در ازمیر، قیمت خانه در آنکارا چانکایا و خرید خانه در آنتالیا کنیالتی سر بزنید، و برای مقایسه شهرهای ارزان‌تر به ارزان‌ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه.

چک‌لیست بررسی پیش از خرید و اشتباه‌های رایج

گام	چه چیزی را بررسی کنید	مرجع
۱	مالکیت و بار حقوقی روی سند (رهن، توقیف، شرط)	سند تاپو و استعلام؛ راهنمای سند
۲	پایان‌کار و پروانه ساختمان	بررسی ایسکان
۳	داسک معتبر و گروه خطر	بیمه داسک
۴	بدهی‌های مالیات ملک و آیدات فروشنده	شهرداری و مدیر ساختمان
۵	ارزیابی مستقل قیمت	گزارش ارزیاب مجاز (ekspertiz)
۶	اجاره واقعی همان محله از چند منبع	مشاور محلی، مستأجران فعلی
۷	هزینه کل خرید و مالیات	هزینه سند و مالیات ملک
۸	وام و شرایط آن در صورت استفاده	وام مسکن برای خارجی‌ها
۹	وکالت‌نامه اگر خودتان حاضر نیستید	وکالت‌نامه خرید ملک
۱۰	راه خروج: هزینه و مالیات فروش	فروش ملک در ترکیه

اشتباه‌های رایج را کوتاه فهرست کنیم:

• قیمت آگهی را معامله‌شده گرفتن و اجاره آگهی را اجاره بسته‌شده.
• بازده ناخالص را با بازده پس از مالیات و هزینه یکی دانستن.
• نادیده گرفتن ماه‌های خالی، تعمیر و آیدات ماه خالی.
• مقایسه بازده اسمی لیری با تورم و سپرده بدون محاسبه بازده واقعی.
• پذیرفتن عدد «بازده تضمینی» یا «افزایش قطعی قیمت»، که هیچ نهاد رسمی نمی‌دهد.
• نادیده گرفتن ارز: برای درآمد ارزی و درآمد لیری دو حساب جداست.
• خرید فقط بر پایه متوسط شهر، بی‌توجه به محله، سن ساختمان و ریسک زلزله.
• نپرسیدن از وکیل، ارزیاب و مشاور مالیاتی در لحظه‌هایی که ریسک بالاست.

اگر خانه را برای اقامت (مثلاً شرط ملکی) می‌خرید، موضوع ارزیابی بازده اهمیت کمتری دارد و باید شرایط رسمی را بخوانید؛ برای آن اقامت ترکیه با خرید خانه را ببینید و به یاد داشته باشید که ما هیچ نتیجه اقامتی را تضمین نمی‌کنیم.

راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک

• خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶: مراحل، شرایط ایرانیان و هزینه
• مالیات اجاره ملک در ترکیه ۲۰۲۶ و معافیت ۵۸ هزار لیری
• مالیات سالانه ملک در ترکیه (Emlak Vergisi)
• سود بانکی در ترکیه ۲۰۲۶: سپرده، وام و بهره TCMB
• هزینه اجاره خانه در استانبول ۲۰۲۶
• اجاره کوتاه‌مدت و مجوز آن در ترکیه

منابع این راهنما

همه صفحه‌ها در تاریخ ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) باز شده‌اند. منبع‌های رسمی و ثانویه در فهرست جدا شده‌اند.

• TCMB، صفحه شاخص قیمت مسکن (انگلیسی): تأیید اینکه آخرین مرجع سپتامبر ۲۰۲۶ است؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• TCMB، گزارش شاخص قیمت مسکن و اجاره، سپتامبر ۲۰۲۶ (PDF): همه اعداد KFE و YKKE، رشد ماهانه، سالانه و واقعی؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• TCMB، متاداده شاخص قیمت مسکن: روش و پوشش، بازخوانی بخشی؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• TCMB، اطلاعیه ۲۰۲۴-۴۴ درباره بازنگری شاخص: ماهانه شدن، تأخیر ۱۵ روزه و سال پایه ۲۰۲۳؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• TCMB، تصمیم کمیته سیاست پولی ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۶ (۲۰۲۶-۳۸): نرخ ۳۷٪ و نرخ‌های شبانه؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• TCMB، گزارش تحولات قیمت‌ها (Fiyat Gelişmeleri) سپتامبر ۲۰۲۶، ۶ اکتبر: تورم ۲۹٫۷۳٪ و جزء اجاره ۴۱٫۳۴٪؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• خبرگزاری DHA بر پایه TÜİK، فروش مسکن اوت ۲۰۲۶: ملیت‌های خریدار اوت، از جمله ایران با ۱۴۰ (منبع ثانویه)؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• TÜİK، صفحه اصلی با عنوان بولتن فروش مسکن سپتامبر ۲۰۲۶: ارقام ۵۱٬۵۱۹ و ۹۰٬۸۷۱؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• خبرگزاری هیبیا بر پایه TÜİK، فروش مسکن سپتامبر ۲۰۲۶: فروش خارجی‌ها، وام‌دار و ملیت‌ها (منبع ثانویه)؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• فوربز ترکیه، تورم سپتامبر ۲۰۲۶: میانگین ۱۲‌ماهه ۳۱٫۴۹٪ (منبع ثانویه)؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• TCMB، نرخ روزانه ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۶ و نرخ ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۵: نرخ دلار به لیر برای مثال ارزی؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• GİB، راهنمای درآمد اجاره برای مالیات‌دهندگان غیرمقیم، نسخه ۲۰۲۶ (PDF): معافیت ۵۸٬۰۰۰ لیر برای ۲۰۲۶؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• GİB، راهنمای مالیات درآمد اجاره (Kira Geliri Rehberi) (PDF): هزینه علی‌الرأس ۱۵٪ پس از کسر معافیت؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• روزنامه رسمی، ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ (مکرر پنجم، شماره ۳۳۱۲۴): وجود بخشنامه ۳۳۲ مالیات بر درآمد در فهرست؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• DASK، تعرفه و حق بیمه: بهای واحد سطح و حق بیمه ۱۰۰ متر؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.

سؤال‌های پرتکرار