خرید ملک با شرکت در ترکیه ۲۰۲۶ برای خارجی‌ها: مزایا، مالیات و محدودیت‌ها

آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر متن رسمی قانون سند ۲۶۴۴ (مواد ۳۵ و ۳۶)، آیین‌نامه رسمی سال ۲۰۱۲ برای شرکت‌های مشمول ماده ۳۶، متن به‌روز قوانین ۵۵۲۰ (مالیات شرکت‌ها)، ۳۰۶۵ (KDV)، ۶۱۰۲ (قانون تجارت) و ۶۴۵۸، و راهنمای ۲۰۲۶ اداره درآمد ترکیه (GİB) تکیه دارد؛ هر نکته‌ای که به منبع رسمی نرسیدیم صریحاً «تأییدنشده» نوشته شده است.

خرید ملک با شرکت در ترکیه برای بسیاری از ایرانیان وسوسه‌انگیز به نظر می‌رسد: «شرکت می‌خرد، من فقط سهام‌دارم، پس مالیات کمتر می‌دهم و کارها ساده‌تر می‌شود.» واقعیت این است که قانون ترکیه برای شرکت‌های دارای سهام‌دار خارجی مسیر جداگانه‌ای دارد که با خرید شخصی فرق می‌کند: هر خرید باید با موضوع فعالیت شرکت در اساسنامه جور باشد، باید از فرمانداری (Valilik) عبور کند و بعداً هم زیر نظر می‌ماند. از طرف دیگر، مالیات یک شرکت محدود (Ltd. Şti.) از مالیات شخص حقیقی ساده‌تر یا کمتر نیست؛ در بسیاری از سناریوها سنگین‌تر هم هست، چون سود فروش ملک با نرخ ۲۵ درصد مالیات می‌شود و قاعده «بعد از پنج سال معاف» که برای شخص حقیقی هست، برای شرکت وجود ندارد.

در این راهنما می‌بینید چه شرکتی اجازه خرید ملک دارد و ماده‌های ۳۵ و ۳۶ قانون سند چه می‌گویند، آیین‌نامه فرمانداری چه مدارکی می‌خواهد، تأسیس شرکت با مسئولیت محدود در چه سطحی لازم است، مالیات شرکت روی اجاره و فروش چقدر است، KDV و مالیات املاک و هزینه حسابدار چه نقشی دارند، چرا شرکت به‌خودی‌خود اقامت یا شهروندی نمی‌دهد و نشانه‌های خطر ساختارهای صوری (نام‌به‌نام‌کردن «آدم‌های دیگر») کدام‌اند. هر جا عدد آمده، منبع و تاریخ کنارش است و مثال‌های عددی صریحاً «مثال» نامیده شده‌اند.

خلاصه در یک نگاه: شرکتی که در ترکیه ثبت شده و ۵۰ درصد یا بیشتر سهامش در دست خارجی‌هاست (یا خارجی‌ها اکثریت مدیران را تعیین می‌کنند) طبق ماده ۳۶ قانون سند ۲۶۴۴ فقط برای انجام «موضوعات فعالیت ثبت‌شده در اساسنامه» می‌تواند ملک بخرد و استفاده از آن زیر نظر فرمانداری است. شرکت ثبت‌شده در خارج از ترکیه طبق ماده ۳۵ فقط در چارچوب قوانین ویژه می‌تواند ملک بخرد؛ ما مسیر عمومی و مطمئنی برای آن پیدا نکردیم. نرخ عمومی مالیات شرکت‌ها در ۲۰۲۶ برابر ۲۵ درصد است و برای ملکی که امروز خریده می‌شود، معافیت ویژه فروش ملک شرکتی وجود ندارد؛ پس از توزیع سود هم ۱۵ درصد کسر مالیاتی (stopaj) برای سهام‌دار شخص حقیقی اعمال می‌شود. حداقل سرمایه شرکت محدود ۵۰ هزار لیر است و حسابداری رسمی و اظهارنامه سالانه الزامی است. مالکیت شرکتی اقامت یا شهروندی نمی‌دهد: سند رسمی اقامت ملکی دقیقاً «تاپو به نام خود متقاضی» را می‌خواهد.

خرید ملک با شرکت در ترکیه برای چه کسانی مطرح است؟

خرید ملک با شرکت معمولاً در چهار موقعیت مطرح می‌شود. اول، کسی که چند ملک برای اجاره یا سرمایه‌گذاری می‌خرد و می‌خواهد درآمد و هزینه را در یک ساختار حسابداری جمع کند. دوم، کسی که کسب‌وکار واقعی در ترکیه دارد (دفتر، انبار، کارگاه، مغازه) و ملک را برای همان کسب‌وکار می‌خواهد. سوم، کسی که تصور می‌کند با شرکت از محدودیت‌های خرید شخصی یا از مالیات فرار می‌کند. چهارم، کسی که شنیده «با شرکت اقامت یا پاسپورت می‌گیرند».

از این چهار حالت، حالت‌های اول و دوم می‌توانند منطقی باشند، به شرط اینکه هزینه واقعی حسابداری و مالیات را حساب کرده باشید. حالت سوم اغلب به ضرر شما تمام می‌شود، و حالت چهارم، همان‌طور که در بخش‌های بعد با سند رسمی نشان می‌دهیم، با متن رسمی مهاجرت جور درنمی‌آید. اگر هنوز در مرحله انتخاب هستید و فقط می‌خواهید خانه‌ای برای زندگی یا اجاره بخرید، ابتدا راهنمای خرید ملک در ترکیه و مراحل خرید ملک را بخوانید؛ برای بیشتر خریداران، خرید شخصی ساده‌ترین مسیر است.

چه شرکتی اجازه خرید ملک دارد؟ ماده‌های ۳۵ و ۳۶ قانون ۲۶۴۴

متن به‌روز قانون سند (Tapu Kanunu، شماره ۲۶۴۴) در سایت mevzuat.gov.tr دو ماده جدا برای خارجی‌ها دارد. ماده ۳۵ درباره خارجی‌های حقیقی و شرکت‌های تجاری ثبت‌شده در کشورهای دیگر است؛ ماده ۳۶ درباره شرکت‌های ثبت‌شده در ترکیه است که سهام یا مدیریت‌شان در دست خارجی‌هاست. هر دو ماده در سال ۲۰۱۲ با قانون ۶۳۰۲ بازنویسی شده‌اند و پانویس متنی که ما خواندیم تغییرات بعدی را فقط در حد جایگزینی «هیئت وزیران» با «رئیس‌جمهور» (۲۰۱۸) نشان می‌دهد.

نوع خریدار	مبنای قانونی	آنچه متن رسمی می‌گوید
خارجی حقیقی (شخص)	ماده ۳۵	ملک و حق عینی محدود می‌خرد؛ جمع املاک او در هر شهرستان از ۱۰ درصد مساحت قابل‌تملک خصوصی بیشتر نمی‌شود و در کل کشور از ۳۰ هکتار نمی‌گذرد (رئیس‌جمهور می‌تواند تا دو برابر کند)
شرکت ثبت‌شده در ترکیه، ۵۰٪ یا بیشتر خارجی (یا خارجی‌ها اکثریت مدیران را تعیین می‌کنند)	ماده ۳۶	«برای انجام موضوعات فعالیت ذکرشده در اساسنامه» ملک و حق عینی محدود می‌خرد و استفاده می‌کند؛ استفاده را فرمانداری با تکیه بر ثبت سند در بازه‌های معین می‌سنجد
شرکت ثبت‌شده در ترکیه، کمتر از ۵۰٪ خارجی و بدون کنترل مدیریت	ماده ۳۶، آخرین بند اصلی	طبق همان قاعده‌ای عمل می‌کند که برای شرکت‌های با سرمایه داخلی هست
شرکت تجاری ثبت‌شده در خارج از ترکیه	ماده ۳۵	فقط «در چارچوب قوانین ویژه» می‌تواند ملک بخرد؛ غیر از این شرکت‌های تجاری، شخصیت‌های حقوقی دیگر خارجی نمی‌توانند ملک بخرند

سه نکته در این جدول مهم است. نکته اول: آستانه ۵۰ درصد فقط درباره سهام نیست. متن ماده ۳۶ می‌گوید حتی اگر سهم خارجی‌ها کمتر باشد، اگر آنان بتوانند اکثریت اشخاص دارای حق مدیریت را منصوب یا عزل کنند، شرکت مشمول است؛ بنابراین ساختن شرکت با «۴۹ درصد خارجی» به‌تنهایی مشکل را حل نمی‌کند. نکته دوم: همان ماده می‌گوید اگر شرکت مشمول، خودش شریک شرکت ترکیه‌ای دیگر باشد و سهم نهایی خارجی در آن شرکت ۵۰ درصد یا بیشتر شود، همان قاعده‌ها برای آن شرکت هم اجرا می‌شود؛ یعنی زنجیره شرکت‌ها قاعده را دور نمی‌زند. نکته سوم: ماده ۳۶ می‌گوید ملک‌هایی که بر خلاف این ماده خریده یا استفاده شوند، اگر مالک در مهلتی که وزارت دارایی (Maliye Bakanlığı) تعیین می‌کند آن را نفروشد، به‌دست دولت فروخته می‌شود و پول به صاحب حق پرداخت می‌شود.

درباره شرکتی که در ایران یا هر کشور دیگری ثبت شده، متن ماده ۳۵ فقط به «قوانین ویژه» ارجاع می‌دهد. ما در منابع رسمی بازشده مسیر عمومی و مشخصی برای چنین شرکتی پیدا نکردیم؛ پس هر مشاور یا بنگاهی که می‌گوید «شرکت ثبت‌شده در ایران هم راحت ملک می‌خرد» باید قانون ویژه و ماده مربوط را نشان بدهد. این مورد را «تأییدنشده» بدانید تا وکیل (avukat) ترکیه‌ای ترتیب دقیق آن را در همان شهرستان تأیید کند. برای تفاوت‌های خرید شخصی هم به راهنمای خرید ملک در ترکیه و انواع سند ملکی سر بزنید.

فرمانداری، اساسنامه و «موضوع فعالیت»: آیین‌نامه ۲۰۱۲

اجرای ماده ۳۶ در «آیین‌نامه مالکیت ملک و حق عینی محدود شرکت‌ها و شرکت‌های تابعه مشمول ماده ۳۶ قانون ۲۶۴۴» آمده که وزارت اقتصاد آن را در ۱۶ اوت ۲۰۱۲ در روزنامه رسمی شماره ۲۸۳۸۶ منتشر کرد و از ۱۸ اوت ۲۰۱۲ اجرایی شد. ما متن این آیین‌نامه را از خود روزنامه رسمی باز کردیم. مهم‌ترین نتیجه‌اش برای شما این است که شرکت نمی‌تواند مستقیم به تاپو برود؛ پیش از ثبت، درخواست به اداره برنامه‌ریزی و هماهنگی استانی فرمانداری محل ملک داده می‌شود.

مدرک درخواست به فرمانداری	توضیح خلاصه از آیین‌نامه
نامه درخواست	درخواست شرکت برای خرید ملک مشخص
مشخصات تاپو و کروکی مختصات‌دار	مشخصات ثبتی ملک و نقشه با مختصات
تعهدنامه (پیوست ۱)	شرکت متعهد می‌شود ملک را برای موضوعات فعالیت اساسنامه به‌کار ببرد، همراه نمونه امضای امضاکننده
سند اختیار شرکت	مدرک اینکه شرکت اجازه خرید ملک دارد و نماینده‌اش کیست
گواهی ثبت تجارت	سهام‌داران خارجی، تابعیت و درصد؛ صادره حداکثر یک ماه پیش
اساسنامه محضری	برای شرکت‌هایی که زیر ۵۰٪ خارجی دارند ولی مدیریت را در دست دارند

آیین‌نامه صریحاً می‌گوید غیر از مدارک بالا، مدرک دیگری از شرکت خواسته نمی‌شود. درخواست را می‌توان حضوری، پستی یا الکترونیک داد و فرایند وقتی شروع می‌شود که همه مدارک کامل به فرمانداری برسد. دو نسخه لازم است و اگر چند ملک در یک استان می‌خرید، برای هر ملک کروکی و تعهدنامه جدا باید بدهید.

مرحله	مهلت یا نتیجه طبق آیین‌نامه
استعلام موقعیت ملک (ماده ۵)	ظرف ۳ روز کاری فرمانداری استعلام می‌کند؛ پاسخ ستاد کل یا یگان مجاز و پلیس/ژاندارمری ظرف ۱۵ روز؛ سکوت یعنی خارج از مناطق ممنوع
مناطق ممنوعه یا امنیتی نظامی (ماده ۶)	ستاد کل ظرف ۳۰ روز نظر می‌دهد؛ سکوت به‌منزله موافقت است
مناطق ویژه امنیتی (ماده ۷)	کمیسیون استانی ظرف ۵ روز؛ سکوت به‌منزله موافقت
اطلاع‌رسانی به شرکت و تاپو (مواد ۶ تا ۸)	ظرف ۳ روز کاری پس از نتیجه
ثبت در تاپو	ظرف ۶ ماه از ابلاغ نامه مثبت؛ بعد از آن باید دوباره درخواست داد
نظارت بر استفاده (ماده ۱۳)	هر دسامبر فرمانداری آمار املاک را از ثبت می‌گیرد؛ در صورت تضاد با اساسنامه، شرکت ۳۰ روز مهلت پاسخ دارد و یک مهلت ۶ ماهه برای اصلاح
فروش اجباری (ماده ۱۴)	وزارت دارایی ۶ ماه (قابل‌تمدید یک‌بار تا ۶ ماه دیگر) برای فروش می‌دهد؛ بعد خودش می‌فروشد

از نظر عملی، دو نتیجه می‌گیریم. اول، اساسنامه شرکت باید قبل از خرید، موضوع فعالیت مرتبط با ملک (مثلاً خرید و فروش و اجاره ملک، یا فعالیت واقعی که ملک برای آن لازم است) را داشته باشد؛ این را با مشاور حقوقی هنگام تدوین اساسنامه روشن کنید. دوم، اگر شرکت فقط «اسم» است و فعالیت واقعی ندارد، آیین‌نامه به کمیسیون اجازه می‌دهد بررسی کند که شرکت فعال است یا نه و برنامه‌اش چیست. این آیین‌نامه متن ۲۰۱۲ است؛ ما نسخه تلفیق‌شده امروز را نگرفتیم، پس هنگام اقدام وضعیت آن را در mevzuat.gov.tr بررسی کنید.

تأسیس شرکت با مسئولیت محدود (Ltd. Şti.) در یک نگاه

این مقاله راهنمای کامل ثبت شرکت نیست؛ برای آن راهنمای مفصل ثبت شرکت در ترکیه را ببینید. اینجا فقط چیزهایی را می‌آوریم که مستقیم به خرید ملک مربوط است و از متن قانون تجارت ترکیه (شماره ۶۱۰۲) تأیید کرده‌ایم.

موضوع	قاعده	منبع
چه کسی می‌تواند شریک باشد	یک یا چند شخص حقیقی یا حقوقی؛ حداکثر ۵۰ شریک	ماده‌های ۵۷۳ و ۵۷۴ قانون ۶۱۰۲
مسئولیت شریک	شریک مسئول بدهی شرکت نیست؛ فقط سهم سرمایه‌ای که متعهد شده را می‌پردازد	ماده‌های ۵۷۳ و ۶۰۲
حداقل سرمایه شرکت محدود	۵۰ هزار لیر (تصمیم ریاست‌جمهوری ۷۸۸۷ مورخ ۲۴ نوامبر ۲۰۲۳)	پانویس ماده ۵۸۰
مهلت ارتقای سرمایه شرکت‌های قدیمی	۳۱ دسامبر ۲۰۲۶؛ وزارت تجارت اجازه دارد دو بار و هر بار یک سال تمدید کند؛ شرکت‌های ثبت‌نکرده منحل‌شده حساب می‌شوند	ماده موقت ۱۵ (قانون ۷۵۱۱)
انتقال سهم	قرارداد کتبی با امضای تأییدشده نزد محضر؛ مگر اینکه اساسنامه جور دیگری بگوید، موافقت مجمع شرکا لازم است	ماده ۵۹۵
دفاتر تجاری	هر تاجر باید دفاتر تجاری نگه دارد	ماده ۶۴

ما مبلغ دقیق هزینه‌های ثبت، حق محضر، سهم سازمان رقابت و مدارک شریک خارجی را از منبع رسمی تازه نگرفتیم؛ این ارقام در راهنمای ثبت شرکت سایت آمده و باید پیش از اقدام از اتاق بازرگانی یا مشاور تأیید شوند. شریک خارجی پیش از هر چیز به شماره مالیاتی نیاز دارد؛ مراحل آن در شماره مالیاتی ترکیه آمده است. حساب بانکی شرکت هم لازم است؛ برای شرایط بانک‌ها به افتتاح حساب بانکی ایرانیان مراجعه کنید.

مالیات خرید ملک با شرکت در ترکیه: اجاره و فروش (۲۰۲۶)

شرکت با مسئولیت محدود در ترکیه مشمول مالیات شرکت‌ها (Kurumlar Vergisi) است. طبق ماده ۶ قانون ۵۵۲۰، سود خالص شرکت با همان قواعد درآمد تجاری قانون مالیات بر درآمد محاسبه می‌شود؛ یعنی اجاره، فروش ملک و هر درآمد دیگر شرکت در یک «سود شرکت» جمع می‌شود. راهنمای مارس ۲۰۲۶ اداره درآمد (شماره انتشار ۶۰۵) می‌گوید نرخ قاعده‌ای ۲۵ درصد است و ۳۰ درصد فقط برای بانک‌ها و گروه‌های مالی مشخص و پروژه‌های BOT و PPP است. نرخ ۲۵ درصد در متن ماده ۳۲ قانون ۵۵۲۰ هم دیده می‌شود.

رویداد مالیاتی	شرکت Ltd.	شخص حقیقی
درآمد اجاره	جزء سود شرکت؛ ۲۵٪ مالیات شرکت‌ها	معافیت ۵۸ هزار لیر برای ۲۰۲۶ و اظهارنامه شخصی (راهنمای مالیات اجاره)
سود فروش ملک	جزء سود شرکت؛ ۲۵٪؛ برای ملکی که امروز خریده می‌شود معافیت خاص ملک وجود ندارد	بعد از ۵ سال از ثبت سند مالیات افزایش ارزش ندارد (راهنمای فروش ملک)
مالیات علی‌الحساب (geçici vergi)	فصلی، به‌نرخ همان سال مالیات شرکت‌ها	ندارد
اظهارنامه سالانه	اول تا بیست‌وپنجم ماه چهارم بعد از پایان سال مالی (ماده ۱۴)	اظهارنامه درآمد شخصی
توزیع سود به شریک حقیقی	۱۵٪ کسر مالیاتی (از ۲۲ دسامبر ۲۰۲۴)	ندارد

درباره معافیت فروش ملک شرکتی باید دقیق بود، چون در منابع قدیمی عبارت «معافیت ۵۰ درصد سود فروش ملک شرکت‌ها» زیاد دیده می‌شود. متن به‌روز ماده ۵ قانون ۵۵۲۰ نشان می‌دهد که قانون ۷۴۵۶ (۱۴ ژوئیه ۲۰۲۳) واژه «ملک» را از بند (e) حذف کرده است؛ بند (e) امروز فقط درباره سهام شرکت‌های تابعه و حقوق مشابه است. ماده موقت ۱۶ همان قانون مقرر می‌کند که برای ملک‌هایی که پیش از آن تاریخ در دارایی شرکت بوده‌اند، بند قدیمی هنوز اجرا شود، اما نرخ ۵۰ درصد آن برای فروش‌های پس از آن تاریخ ۲۵ درصد باشد. بنابراین ملکی که امروز می‌خرید در این دسته نیست و روی سود فروش، نرخ کامل ۲۵ درصد می‌خورد. در این راهنما چون «خرید جدید» را می‌گوییم، فرض ما بدون معافیت است.

درباره توزیع سود: جدول رسمی کسر مالیاتی ماده ۹۴ قانون مالیات بر درآمد که GİB منتشر کرده، برای سودی که شرکت تمام‌مکلف به شخص حقیقی مقیم یا غیرمقیم می‌دهد ۱۵ درصد می‌نویسد و تصمیم ریاست‌جمهوری شماره ۹۲۸۶ را از ۲۲ دسامبر ۲۰۲۴ مبنا می‌گذارد. این یعنی بعد از اینکه شرکت ۲۵ درصد را داد، اگر سود را به حساب خودتان بیاورید، یک ۱۵ درصد دیگر کسر می‌شود. تأثیر توافق‌های دوجانبه ایران و ترکیه برای پرهیز از مالیات مضاعف را ما بررسی نکردیم و آن را «تأییدنشده» می‌دانیم. اگر سود را در شرکت نگه دارید و دوباره سرمایه‌گذاری کنید، این کسر در لحظه توزیع رخ می‌دهد نه در لحظه کسب سود.

KDV، مالیات املاک، حسابدار و هزینه‌های جاری

سه دسته هزینه در شرکت‌ها جدا از مالیات سود دیده می‌شود: مالیات بر ارزش افزوده (KDV)، مالیات سالانه ملک و هزینه حسابداری.

هزینه	برای ملک شرکتی چه تغییر می‌کند	منبع یا وضعیت
KDV فروش ملک	فروشِ ملکِ جزء دارایی تجاری در دامنه KDV است (ماده ۱ قانون ۳۰۶۵)؛ معافیت قدیمی فروش برخی املاک شرکتی در بند ۱۷/۴-r با قانون ۷۴۵۶ حذف شد؛ ماده موقت ۴۳ فقط املاک موجود پیش از آن را نگه می‌دارد	قانون ۳۰۶۵؛ نرخ دقیق: تأییدنشده
KDV اجاره	ماده ۱ بند ۳-f: اجاره اموال موضوع ماده ۷۰ قانون مالیات بر درآمد (از جمله ملک) در دامنه KDV است؛ معافیت بند ۱۷/۴-d فقط برای ملکی است که جزء دارایی تجاری نیست و ملک ثبت‌شده در دفاتر شرکت معمولاً جزء دارایی تجاری است (برداشت ما)	نرخ دقیق اجاره مسکونی شرکتی: تأییدنشده؛ از مشاور بپرسید
نرخ KDV	ماده ۲۸: نرخ پایه ۱۰٪ است و رئیس‌جمهور می‌تواند نرخ را تا چهار برابر ببرد یا تا ۱٪ کم کند و برای تحویل مسکن نرخ‌های متفاوت بر پایه ارزش و محل تعیین کند	برای ۲۰۲۶ باید نرخ مصوب جاری را از GİB گرفت
مالیات املاک (Emlak Vergisi)	مالیات را بر پایه نوع ساختمان می‌بندند نه شکل مالک؛ مسکونی ۰٫۱٪ و کلان‌شهر ۰٫۲٪؛ سایر ساختمان‌ها ۰٫۲٪ و کلان‌شهر ۰٫۴٪	راهنمای مالیات سالانه ملک
بیمه زلزله	بیمه اجباری زلزله بر اساس قانون ۶۳۰۵؛ برای ملک شرکتی با داسک تطبیق دهید	راهنمای بیمه داسک
حسابدار رسمی	دفاتر تجاری الزامی است (قانون ۶۱۰۲، ماده ۶۴)؛ حداقل دستمزد را اتحادیه TÜRMOB هر سال تعرفه می‌کند	رقم دقیق: تأییدنشده؛ قرارداد کتبی بخواهید

درباره حسابدار: ما رقم رسمی تعرفه حداقل ۲۰۲۶ برای شرکت محدود را از سند اصلی نگرفتیم و از سایت‌های ثانوی رقم نمی‌آوریم. قاعده عملی این است که قبل از ثبت شرکت، حداقل دو پیشنهاد کتبی از حسابدار رسمی (SMMM) بگیرید که شامل دفتر ماهانه، اظهارنامه KDV، مالیات علی‌الحساب، اظهارنامه سالانه و ترازنامه باشد. این هزینه ثابت است و حتی اگر شرکت فقط یک آپارتمان داشته باشد پرداخت می‌شود؛ برای یک ملک اجاره‌ای کوچک ممکن است بخش بزرگی از درآمد را بخورد.

هزینه‌های خرید هم تفاوت اساسی ندارد: عوارض سند (Tapu Harcı) در راهنمای هزینه سند خانه ۲ درصد از خریدار و ۲ درصد از فروشنده است و در آن راهنما تفاوتی میان خریدار شرکت و شخص ذکر نشده؛ برای حالت‌های خاص (مثلاً خرید از پروژه‌های ویژه) این را از اداره تاپو بپرسید. کمیسیون بنگاه، مترجم و محضر هم مثل خرید شخصی است؛ برای قواعد آن به بنگاه املاک در ترکیه و وکالت‌نامه خرید و فروش مراجعه کنید. اگر قصد وام دارید، شرایط بانک‌ها برای وام به شرکت‌های دارای سهام‌دار خارجی را در راهنمای وام خرید خانه برای خارجی‌ها جست‌وجو کنید؛ پاسخ مشخصی برای وام شرکتی در منابع رسمی نیافتیم.

مثال عددی: همان آپارتمان، یک بار با شرکت، یک بار شخصی

دو مثال زیر «مثال» هستند، نه پیش‌بینی. اعداد فرضی‌اند و فقط برای نشان دادن منطق مالیات آمده‌اند. KDV، استهلاک ساختمان، تعدیل تورمی، توافق‌های مالیاتی و هزینه ثبت شرکت را در آن نیاورده‌ایم؛ بنابراین عدد واقعی شما با نتیجه مشاور مالیاتی تعیین می‌شود.

مثال ۱: اجاره سالانه یک آپارتمان توسط شرکت

ردیف	محاسبه	مبلغ (لیر)
درآمد اجاره سالانه (فرضی)	۴۸۰٬۰۰۰	۴۸۰٬۰۰۰
حسابدار (فرضی)	۶۰٬۰۰۰	−۶۰٬۰۰۰
مالیات املاک و داسک (فرضی)	۴٬۰۰۰ + ۳٬۰۰۰	−۷٬۰۰۰
تعمیرات (فرضی)	۲۰٬۰۰۰	−۲۰٬۰۰۰
سود پیش از مالیات	۴۸۰٬۰۰۰ − ۸۷٬۰۰۰	۳۹۳٬۰۰۰
مالیات شرکت‌ها ۲۵٪	۳۹۳٬۰۰۰ × ۰٫۲۵	۹۸٬۲۵۰
سود پس از مالیات	۳۹۳٬۰۰۰ − ۹۸٬۲۵۰	۲۹۴٬۷۵۰
کسر ۱۵٪ هنگام توزیع به شریک حقیقی	۲۹۴٬۷۵۰ × ۰٫۱۵	۴۴٬۲۱۲٫۵
خالص به دست شریک	۲۹۴٬۷۵۰ − ۴۴٬۲۱۲٫۵	۲۵۰٬۵۳۷٫۵

بار مالیاتی کل در این مثال برابر (۹۸٬۲۵۰ + ۴۴٬۲۱۲٫۵) ÷ ۳۹۳٬۰۰۰ = حدود ۳۶٫۳ درصد از سود پیش از مالیات است؛ یعنی ۱ − (۰٫۷۵ × ۰٫۸۵) = ۰٫۳۶۲۵. اگر همان آپارتمان شخصی اجاره داده می‌شد، حسابداری رسمی شرکت لازم نبود و معافیت ۵۸ هزار لیری ۲۰۲۶ برای مالک شخص حقیقی اعمال می‌شد؛ تفاوت بسته به پله‌های مالیات شخصی است که در راهنمای مالیات اجاره آمده است.

مثال ۲: فروش بعد از شش سال

فرض کنید خرید ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر و فروش ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر بوده و هزینه‌ها و تورم را کنار بگذاریم. سود ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر است. در شرکت: ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۰٫۲۵ = ۵۰۰٬۰۰۰ لیر مالیات شرکت‌ها، آن هم با فرض اینکه شرکت همین سود را درآمد سال می‌نویسد. اگر ملک شخصی بود و بیش از پنج سال از ثبت سند گذشته بود، طبق راهنمای فروش ملک مالیات افزایش ارزش صفر می‌شد. این تفاوت اصلی خرید شرکتی برای کسی است که قصد نگه‌داری بلندمدت دارد. در شرکت، توزیع سود به شما هنوز ۱۵ درصد کسر دارد.

مقایسه خرید ملک با شرکت در ترکیه و مالکیت شخصی

معیار	ملک به نام شرکت Ltd.	ملک به نام شخص
مجوز خرید	فرمانداری و تعهد موضوع فعالیت (ماده ۳۶ و آیین‌نامه ۲۰۱۲)	معمولاً مسیر عادی تاپو؛ سقف‌های ماده ۳۵ برای مساحت
مدت و پیچیدگی	مهلت‌های استعلام تا ۳۰ روز در مناطق نظامی + هماهنگی ثبت	ساده‌تر؛ مراحل در مراحل خرید ملک
مالیات اجاره	۲۵٪ مالیات شرکت‌ها + ۱۵٪ هنگام توزیع سود	معافیت ۵۸ هزار لیر + پله‌های شخصی
مالیات فروش	۲۵٪ بدون قاعده پنج‌ساله	بعد از ۵ سال صفر
هزینه ثابت	حسابدار، اظهارنامه، حداقل سرمایه ۵۰ هزار لیر	تقریباً ندارد
مسئولیت	شریک فقط تا سقف سرمایه؛ شرکت با دارایی خود مسئول است	مسئولیت شخصی کامل
استفاده شخصی	اگر شریک در ملک شرکت زندگی کند، موضوع فعالیت و «توزیع پنهان سود» پیش می‌آید	آزاد (با مقررات اقامت)
اقامت ملکی	مدرک رسمی «سند به نام خود متقاضی» را می‌خواهد	از این مسیر ممکن است (شرایط: اقامت با خرید خانه)
انتقال به وارث یا فروش سهام	انتقال سهم با تشریفات محضری + اطلاع به وزارت	انتقال تاپو

مزیت اصلی شرکت، «جدا شدن مسئولیت» و ساختار حسابداری برای کسی است که چند ملک و کسب‌وکار دارد. اگر فقط یک آپارتمان دارید، معمولاً هزینه ثابت و مالیات توزیع سود مزیت را از بین می‌برد. این ارزیابی کلی است و جایگزین مشاوره مالیاتی برای وضعیت شما نیست.

ملک شرکتی اقامت یا شهروندی نمی‌دهد

«با شرکت پاسپورت می‌گیرم» یکی از رایج‌ترین باورهای نادرست است. مطابق ماده ۳۱ قانون ۶۴۵۸، اقامت کوتاه‌مدت به «خارجیانی که در ترکیه ملک دارند» داده می‌شود و بند ۶ همان ماده تعیین نوع و ارزش ملک را به وزارت کشور سپرده است. سند رسمی اداره مهاجرت در سامانه e-ikamet دقیق‌تر است: برای این گروه «مدرکی رسمی که نشان دهد خانه متعلق به خارجی متقاضی است (کپی تاپو)» خواسته می‌شود، ارزش خانه در تاریخ تملک باید دست‌کم معادل ۲۰۰ هزار دلار باشد، ملک باید مسکونی باشد و خود خارجی در آن زندگی کند، و «خانه نباید برای اجاره یا کسب درآمد دیگر به‌کار رود».

شرط رسمی اقامت ملکی	اثر بر ملک شرکتی
تاپو متعلق به خود متقاضی	تاپو به نام شرکت است، نه شما؛ طبق همین متن با مدارک جور درنمی‌آید
حداقل ۲۰۰ هزار دلار در تاریخ تملک	ارزش درج‌شده در سند مبنا است؛ شرکت مهم نیست
مسکونی و برای سکونت خود متقاضی	اگر شرکت ملک را اجاره بدهد شرط نقض می‌شود
عدم اجاره یا درآمد	فلسفه شرکت‌های سرمایه‌گذاری اجاره‌ای با این شرط تضاد دارد

این نتیجه را از روی عبارت سند رسمی گرفته‌ایم، نه از یک بیانیه صریح درباره شرکت‌ها؛ برای تصمیم قطعی از اداره مهاجرت استان بپرسید. برای شرایط کامل اقامت ملکی به اقامت با خرید خانه و برای تفاوت با اقامت دائم به اقامت دائم ترکیه مراجعه کنید.

درباره شهروندی از راه سرمایه‌گذاری ملکی، ماده ۱۲ قانون ۵۹۰۱ فقط می‌گوید با تصمیم ریاست‌جمهوری و در صورت نبود مانع امنیتی، برخی گروه‌ها می‌توانند شهروند شوند و جزئیات آستانه‌ها در آیین‌نامه است. ما متن آیین‌نامه و راهنمای TKGM را نتوانستیم باز کنیم؛ در جست‌وجوی ما گزارش شده بود که راهنمای TKGM خریدهایی را که به نام شرکت انجام می‌شود، حتی اگر خارجی مدیر یا شریک باشد، در این مسیر نمی‌پذیرد. چون سند اصلی را ندیدیم، آن را «تأییدنشده» می‌دانیم. توصیه عملی: اگر هدف شهروندی یا اقامت است، ملک را به نام خودتان بخرید و پیش از امضا از TKGM و اداره مهاجرت پرسش بنویسید. هیچ شرکتی، هیچ خرید ملکی و هیچ بنگاهی نتیجه شهروندی را تضمین نمی‌کند.

نشانه‌های خطر و ساختارهای صوری

نشانه خطر	چرا مشکل است	چه کنید
«نام یک آشنای ترک را به‌عنوان مالک می‌گذاریم»	مالک ثبتی همان کسی است که در ثبت می‌آید و توافق جانبی ممکن است قابل اجرا نباشد (برداشت کلی، تأییدنشده با ماده مشخص)	از مالکیت پوششی دوری کنید؛ سند باید به نام صاحب واقعی باشد
«۴۹٪ خارجی، ۵۱٪ ترک نام‌به‌نام»	ماده ۳۶ علاوه بر سهم، اختیار انتصاب اکثریت مدیران را هم می‌سنجد	شرکت را بر اساس واقعیت ساختار و با وکیل مشورت کنید
اظهار نادرست در مدارک فرمانداری	ماده ۱۵ آیین‌نامه: اظهار غلط به دادستان گزارش می‌شود و شرکت مسئول صحت اطلاعات است	فقط اطلاعات دقیق و محضری تحویل دهید
شرکت بدون فعالیت واقعی	کمیسیون می‌تواند فعال‌بودن شرکت و برنامه آن را بسنجد (ماده ۱۳)	موضوع فعالیت و فعالیت واقعی داشته باشید
استفاده شخصی از ملک شرکت با کرایه صوری	ماده ۱۳ قانون ۵۵۲۰ «اجاره با اشخاص وابسته» را در دامنه توزیع پنهان سود می‌گذارد	اجاره را با نرخ بازار و قرارداد ثبت کنید
فروش «سهام شرکت» به‌جای تاپو برای دور زدن عوارض تاپو	انتقال سهم به وزارت اطلاع داده می‌شود (ماده ۱۱) و اثر مالیاتی دارد	حتماً با مشاور مالیاتی بررسی کنید
وعده «قطعاً شهروندی یا اقامت می‌گیرید»	بر خلاف متن اداره مهاجرت؛ هیچ نتیجه‌ای تضمین‌شدنی نیست	قرارداد را با شرط حقوقی بنویسید؛ پول پیش‌پرداخت نکنید

در هر مورد، کارهای آماده‌سازی (تحقیق اساسنامه، آماده‌سازی تعهدنامه، بررسی سند) را به وکیل مجاز و محضر (noter) بسپارید. ملک را هم مثل خرید شخصی از نظر ایسکان و پروانه بررسی کنید؛ راهنمای بررسی ساختمان قبل از خرید فهرست آن را دارد.

اشتباه‌های رایج

اشتباه اول این است که فقط نرخ ۲۵ درصد را ببینند و فراموش کنند که توزیع سود ۱۵ درصد دیگر اضافه می‌کند. اشتباه دوم، تکیه بر معافیت‌های قدیمی فروش ملک شرکتی است که قانون ۷۴۵۶ برای خریدهای جدید حذف کرده. اشتباه سوم، ثبت شرکت با موضوع فعالیت کلی و نامرتبط با ملک است؛ چنین اساسنامه‌ای در فرایند فرمانداری مشکل‌ساز می‌شود. اشتباه چهارم، فراموش کردن مهلت ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ برای شرکت‌های قدیمی با سرمایه کمتر از حداقل: طبق ماده موقت ۱۵ آنان در صورت نرساندن سرمایه منحل‌شده حساب می‌شوند، مگر تمدید رسمی اعلام شود. اشتباه پنجم، استفاده شخصی بدون قرارداد از ملک شرکت. اشتباه ششم، سپردن همه چیز به بنگاه یا واسطه‌ای که هم فروشنده ملک است و هم مشاور ثبت شرکت. اشتباه هفتم، فرض اینکه دارایی شرکتی «بدون ردپا» است؛ ثبت تجاری، تاپو و فرمانداری همه سوابق دارند.

چک‌لیست پیش از تصمیم

1. هدف را روشن کنید: سکونت شخصی، اجاره، یا فعالیت تجاری. برای سکونت شخصی و اقامت، شرکت معمولاً مناسب نیست.
2. با حسابدار رسمی (SMMM) هزینه سالانه را کتبی بپرسید و با درآمد اجاره مقایسه کنید.
3. با وکیل بررسی کنید شرکت شما زیر ماده ۳۶ می‌افتد یا نه (۵۰٪ سهم یا اکثریت مدیریت).
4. موضوع فعالیت اساسنامه را پیش از ثبت با ملک خودتان هماهنگ کنید.
5. شماره مالیاتی هر شریک خارجی را بگیرید و حساب بانکی شرکت را آماده کنید.
6. مدارک فرمانداری (کروکی مختصات‌دار، تعهدنامه، گواهی ثبت تجارت) را کامل آماده کنید.
7. پیش از امضای تاپو، وضعیت ایسکان و بدهی ملک و DASK را کنترل کنید.
8. سناریوی فروش را از اول حساب کنید: مالیات ۲۵٪ بدون قاعده پنج‌ساله.
9. هر قراردادی را کتبی و با محضر ببندید و رسید همه پرداخت‌ها را نگه دارید.
10. این راهنما اطلاعات عمومی است و مشاوره حقوقی یا مالیاتی نیست؛ تصمیم نهایی را با وکیل و حسابدار مجاز بگیرید.

راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک

• خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶؛ مراحل، شرایط ایرانیان و هزینه
• هزینه سند خانه در ترکیه؛ تاپو هارجی و همه هزینه‌ها
• مالیات سالانه ملک در ترکیه (Emlak Vergisi)
• مالیات اجاره ملک در ترکیه و معافیت ۵۸ هزار لیری
• فروش ملک در ترکیه؛ مالیات، مراحل و انتقال پول
• ثبت شرکت در ترکیه؛ انواع، سرمایه و مراحل

منابع این راهنما

همه صفحه‌های زیر در ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) باز و خوانده شدند. آیین‌نامه ۲۰۱۲ و متن قانون ۲۶۴۴ می‌توانند در آینده تغییر کنند؛ پیش از اقدام نسخه جاری را ببینید.

• قانون سند ۲۶۴۴ در mevzuat.gov.tr — متن مواد ۳۵ و ۳۶ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶)
• آیین‌نامه شرکت‌های مشمول ماده ۳۶، روزنامه رسمی ۱۶ اوت ۲۰۱۲ — مدارک، مهلت‌ها، نظارت و تصفیه (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶)
• قانون مالیات شرکت‌ها ۵۵۲۰ — مواد ۵، ۶، ۱۳، ۱۴، ۳۲ و ماده موقت ۱۶ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶)
• راهنمای GİB «Kurumlar Vergisinde Oran Uygulamaları»، مارس ۲۰۲۶ — نرخ ۲۵٪ و ۳۰٪ و مالیات علی‌الحساب (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶)
• جدول GİB نرخ‌های کسر ماده ۹۴ قانون مالیات بر درآمد — ۱۵٪ سود سهام از ۲۲ دسامبر ۲۰۲۴ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶)
• قانون KDV ۳۰۶۵ — مواد ۱، ۲۸، ۲۹ و ماده موقت ۴۳ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶)
• قانون تجارت ۶۱۰۲ — مواد ۶۴، ۵۷۳ تا ۵۹۵، ۶۰۲ و ماده موقت ۱۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶)
• قانون ۶۴۵۸ خارجیان — ماده ۳۱ بند (b) و بند ۶ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶)
• فهرست مدارک اقامت کوتاه‌مدت در e-ikamet — شرط «تاپو متعلق به خود متقاضی» (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶)
• قانون ۵۹۰۱ تابعیت — ماده ۱۲ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶)
• قانون ۷۵۷۹، روزنامه رسمی ۲۲ مه ۲۰۲۶ — بررسی اینکه مواد ۳۵ و ۳۶ را تغییر نمی‌دهد (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶)