گزارش ارزش‌گذاری ملک (اکسپرتیز) در ترکیه ۲۰۲۶: چه کسی می‌دهد، هزینه و کاربرد

آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر پایه متن رسمی تعرفه ۲۰۲۶ ارزش‌گذاری و ابلاغیه III-62.3 سازمان بازار سرمایه (SPK) در روزنامه رسمی، قانون هزینه‌های دولتی ۴۹۲ در مرکز قوانین، پرسش‌وپاسخ و صفحه TTB پورتال Your Key Türkiye (اداره ثبت اسناد)، مصوبه ۲۹ ژانویه ۲۰۲۶ نهاد ناظر بانک‌ها (BDDK) و دستورالعمل ۱۳ ژانویه ۲۰۲۶ بانک مرکزی نوشته شده است؛ هر رقم یا قاعده‌ای که از منبع رسمی تأیید نشده، در متن صریحاً «تأییدنشده» آمده است.

گزارش ارزش‌گذاری ملک در ترکیه (Taşınmaz Değerleme Raporu، که در گفتار روزمره «اکسپرتیز» یا ekspertiz می‌گویند) سندی است که یک شرکت مجاز، ارزش محتمل یک ملک را در یک تاریخ مشخص و به‌صورت مستقل می‌نویسد. این گزارش در ترکیه سه جای کاملاً متفاوت به کار می‌آید و بیشتر سردرگمی ایرانی‌ها از قاطی‌کردن همین سه کاربرد است: بانک برای تعیین سقف وام مسکن، اداره ثبت اسناد برای تأیید مبلغ سرمایه‌گذاری در مسیر شهروندی با خرید ملک، و خودِ خریدار یا فروشنده برای مذاکره و کنترل قیمت.

نکته‌ای که در بسیاری از مطالب فارسی کهنه مانده این است که گزارش ارزش‌گذاری امروز برای هر خرید خارجی‌ها «اجباری» نیست؛ طبق پرسش‌وپاسخ رسمی اداره ثبت اسناد، در همه معاملات خارجی‌ها گزارش ارزش‌گذاری لازم نیست و فقط در مسیر شهروندی ۴۰۰ هزار دلاری نقش اصلی دارد. در این راهنما می‌خوانید چه کسی حق صدور دارد، رابطه آن با ارزش اعلام‌شده در سند و تاپو هارجی، تعرفه رسمی ۲۰۲۶، اعتبار زمانی، نشانه‌های گزارش ضعیف و کاری که باید کرد اگر ارزش‌گذاری و قیمت قرارداد با هم نخواند.

خلاصه در یک نگاه: گزارش ارزش‌گذاری ملک در ترکیه را برای سرمایه‌بازار و مسیر شهروندی فقط شرکت‌های دارای مجوز SPK (و عضو اتحادیه TDUB) صادر می‌کنند و برای وام مسکن باید شرکتی باشد که BDDK هم مجاز کرده است. برای خرید عادی و اقامت ملکی گزارش اجباری نیست و ملاک، قیمت ثبت‌شده در سند است؛ برای شهروندی ۴۰۰ هزار دلاری باید «سند تعیین مبلغ» (TTB) ضمیمه گزارش از سامانه WebTapu/TADEBİS گرفته شود و ۱۲ ماه اعتبار دارد. تعرفه حداقل دستمزد ۲۰۲۶ برای آپارتمان تا ۱۴۹ متر ناخالص ۱۶٬۵۰۰ لیر و برای ۱۵۰ تا ۲۵۰ متر ۱۷٬۶۲۲ لیر است، بدون KDV و سهم‌های جانبی. تاپو هارجی را قانون از ارزش اعلام‌شده، به شرط نرسیدن زیر ارزش مالیاتی ملک، محاسبه می‌کند و کم‌اظهاری جریمه یک‌برابری دارد.

گزارش ارزش‌گذاری ملک در ترکیه کجا و برای چه کسی مهم است؟

اگر فقط می‌خواهید یک آپارتمان معمولی بخرید و با پول خودتان سند بزنید، هیچ قانونی شما را به گرفتن گزارش ارزش‌گذاری مجبور نمی‌کند، اما می‌توانید به‌دلخواه آن را بگیرید تا بدانید قیمت پیشنهادی بنگاه با بازار می‌خواند. اگر وام می‌گیرید، بانک خودش سفارش می‌دهد و هزینه‌اش را از شما می‌گیرد. اگر هدفتان پاسپورت ترکیه از راه ملک است، بدون TTB پرونده جلو نمی‌رود. جدول زیر این سه حالت و حالت‌های همسایه را کنار هم می‌گذارد.

وضعیت شما	گزارش ارزش‌گذاری لازم است؟	چه کسی سفارش می‌دهد	مبنای قاعده
خرید عادی ملک توسط خارجی	اجباری نیست	در صورت تمایل شما	پرسش‌وپاسخ رسمی ثبت اسناد، بخش ۱۰ (الف)
اقامت با خرید ملک (۲۰۰ هزار دلار)	ملاک قیمت سند است، نه گزارش (تأییدنشده از صفحه مستقیم)	لازم نیست	گزارش خبری تغییر ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ و راهنمای ما
شهروندی با خرید ملک (۴۰۰ هزار دلار)	بله، همراه TTB	متقاضی، از سامانه WebTapu/TADEBİS	پرسش‌وپاسخ رسمی ثبت اسناد، بخش ۷ و ۱۰
وام مسکن	بله، ارزیابی بانکی	بانک، با هزینه مشتری	مصوبه BDDK و آیین‌نامه ارزیابی بانک‌ها
ملک موروثی یا هبه‌ای برای اقامت	گزارش به‌روز خواسته می‌شود (تأییدنشده از صفحه مستقیم)	متقاضی	فهرست مدارک اقامت، به نقل از راهنمای ما

برای تصویر کلی خرید، مراحل خرید ملک در ترکیه و خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶ را کنار این مقاله داشته باشید؛ این صفحه فقط روی «ارزش‌گذاری» تمرکز دارد.

چه کسی حق صدور گزارش ارزش‌گذاری ملک در ترکیه را دارد؟

قاعده کلی ساده است: گزارشی که برای مقاصد رسمی (شهروندی، سرمایه‌بازار، وام) به کار می‌رود باید از شرکتی باشد که SPK مجوز داده است. طبق صفحه رسمی SPK، شرکت‌های ارزش‌گذاری ملک باید شرکت سهامی باشند، دست‌کم ۱۰ ارزش‌گذار تمام‌وقت (از جمله دست‌کم دو «کارشناس مسئول») داشته باشند و دست‌کم ۵۱ درصد حق رأی در دست کارشناسان مسئول باشد. هر ارزش‌گذار باید مدرک «لیسانس ارزش‌گذاری ملک» از شرکت SPL داشته باشد.

نقش	حداقل شرط طبق ابلاغیه III-62.3 (۲۰۱۹)	چه کاری می‌تواند بکند
ارزش‌گذار ملک (Gayrimenkul Değerleme Uzmanı)	دانشگاه ۴ ساله، دست‌کم ۳ سال تجربه، مدرک SPK	گزارش تهیه می‌کند
ارزش‌گذار مسکن (Konut Değerleme Uzmanı)	دست‌کم ۱ سال تجربه، «مدرک ارزش‌گذاری مسکن»	فقط ارزش‌گذاری مسکونی
کارشناس مسئول (Sorumlu Değerleme Uzmanı)	دست‌کم ۵ سال تجربه	به‌تنهایی از طرف شرکت گزارش را امضا می‌کند

طبق ماده ۲۳ همین ابلاغیه، گزارش باید مکتوب باشد، شامل حداقل عناصر پیوست (EK-1) باشد و دست‌کم یک کارشناس مسئول آن را امضا کرده باشد. ماده ۲۵ شرکت را به بیمه مسئولیت حرفه‌ای مجبور می‌کند و ماده ۲۷ می‌گوید گزارش‌ها و کاغذهای کار باید دست‌کم ۱۰ سال نگهداری شوند. یعنی اگر بعدها اختلافی پیش آید، سابقه‌ای وجود دارد که بشود پیگیری کرد. پیوست EK-1 را در متن چاپ‌شده نتوانستیم باز کنیم؛ پس فهرست دقیق «حداقل عناصر» را در این مقاله از خودمان درنمی‌آوریم.

برای بانک‌ها قاعده یک پله سخت‌تر است. طبق آیین‌نامه «دریافت خدمات ارزش‌گذاری توسط بانک‌ها» (روزنامه رسمی ۱۲ ژانویه ۲۰۱۷)، شرکتی که ملکِ وثیقه را ارزیابی می‌کند باید هم SPK مجوزش را داده باشد و عضو اتحادیه TDUB باشد (ماده ۹) و هم BDDK آن را برای خدمت به بانک‌ها مجاز کرده باشد؛ فهرست این شرکت‌ها طبق ماده ۱۱ روی سایت BDDK اعلام می‌شود. نکته مهم برای مشتری: بانک شرکت را انتخاب می‌کند، نه شما.

چطور مجوز را وارسی کنیم؟

SPK در صفحه خود دو لینک مفید داده است: بخش «شرکت‌های ارزش‌گذاری ملک» در سایت SPK و سامانه استعلام مدرک ارزش‌گذاران شرکت SPL. پیش از پرداخت پیش‌پرداخت، نام شرکت را با فهرست رسمی تطبیق دهید و نام ارزش‌گذار امضاکننده را بخواهید. همین صفحه تأکید می‌کند ارزش‌گذاری‌های خارج از حوزه SPK، مثل وام بانکی، سند، بیمه، دادگاه و مالیات، اگرچه از همین شرکت‌ها خواسته می‌شود، شکایتش با اتحادیه TDUB است و برای وام مسکن می‌شود به BDDK هم شکایت یا پیشنهاد داد.

گزارش ارزش‌گذاری ملک در ترکیه و اداره تاپو: لازم است یا نه؟

پاسخ دقیق به‌روز را باید از خود اداره ثبت اسناد گرفت. در بخش ۱۰ پرسش‌وپاسخ رسمی Your Key Türkiye، پرسش «آیا در همه معاملات خارجی‌ها گزارش ارزش‌گذاری اجباری است؟» با عبارت «اجباری نیست» پاسخ داده شده و همان صفحه توضیح می‌دهد معاملاتی که شهروندی را در بر می‌گیرند با TTB تأیید می‌شوند (به‌جز معاملات نهادهای دولتی و شرکت‌های وابسته‌شان). پس برای خرید عادی، تاپو سند را بر پایه قیمت اعلام‌شده و مدارک معمول ثبت می‌کند.

از نظر تاریخی، منابع ثانویه می‌گویند الزام گزارش برای فروش به خارجی‌ها از ۴ مارس ۲۰۱۹ بود و در ۲۰۲۴ برای معاملات عادی برداشته شد؛ سایت ما هم تاریخ ۱۳ ژوئن ۲۰۲۴ را نوشته است. چیزی که ما مستقیم از صفحه رسمی تأیید کردیم این است که گزارش‌های ۴ مارس ۲۰۲۴ به بعد برای شهروندی فقط از شرکت مجاز SPK پذیرفته می‌شود و از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ فرمت TTB آمده است. متن بخشنامه‌های ۲۰۲۴/۲ و ۲۰۲۴/۴ در سایت جدید اداره ثبت اسناد باز نشد (صفحه با جاوااسکریپت ساخته می‌شود و فایل PDF به صفحه اصلی برمی‌گردد)، بنابراین شماره بندها را نمی‌آوریم.

پرسش	پاسخ تأییدشده	پاسخ تأییدنشده یا ناسازگار
آیا برای هر معامله خارجی‌ها گزارش لازم است؟	خیر؛ صفحه رسمی می‌گوید اجباری نیست	تاریخ دقیق برداشته‌شدن الزام ۲۰۱۹ از متن بخشنامه دیده نشد
گزارش شهروندی را چه کسی می‌دهد؟	هر شرکت مجاز SPK؛ از طریق WebTapu/TADEBİS	منابع خبری می‌گویند قبلاً فقط GEDAŞ بود و از ۲۹ سپتامبر ۲۰۲۶ همه شرکت‌ها مجازند
آیا می‌توان گزارش کاغذی تحویل داد؟	خیر؛ TTB فیزیکی پذیرفته نمی‌شود	—
«بعضی معاملات دیگر» که گزارش می‌خواهند کدام‌اند؟	عنوان بخشنامه ۲۰۲۴/۲ از «برخی معاملات» نام می‌برد	فهرست آن‌ها از متن دیده نشد؛ از تاپو بپرسید

اگر نقش مترجم، وکیل و محضر در روز امضا را می‌خواهید، وکالت‌نامه خرید و فروش ملک و راهنمای سند خانه در ترکیه را ببینید؛ هزینه‌های ثابت سند هم در هزینه سند خانه در ترکیه آمده است.

ارزش اعلام‌شده (Beyan Değeri)، ارزش مالیاتی و تاپو هارجی

ارزش‌گذاری و قیمت سند دو چیز جدا هستند، اما قانون آن‌ها را از یک راه به هم وصل کرده است. در قانون هزینه‌های دولتی ۴۹۲ (Harçlar Kanunu)، ماده ۶۳ می‌گوید «ارزش مالیات املاک» همان ارزش مالیاتی تعیین‌شده بر پایه ماده ۲۹ قانون ۱۳۱۹ است، و در انتقال ملک، هزینه ثبت (تاپو هارجی) از «بهای اعلام‌شده انتقال» حساب می‌شود، «به شرط آنکه کمتر از ارزش مالیات املاک نباشد».

همین ماده ادامه می‌دهد: اگر بعد از ثبت معلوم شود هارج روی مبلغی کمتر از ارزش مالیاتی پرداخت شده، یا بهای اعلام‌شده بازتاب‌دهنده واقعیت نبوده، تفاوت هارج بعداً یا به‌صورت خودکار مطالبه می‌شود و برای آن «جریمه زیان مالیاتی» طبق قانون آیین دادرسی مالیاتی (VUK ۲۱۳) به میزان «یک برابر» اعمال می‌شود. در تعرفه شماره ۴ همین قانون (بند ۲۰ الف)، نرخ قانونی «بیست در هزار» برای انتقال ملک آمده و از «انتقال‌دهنده و انتقال‌گیرنده به‌طور جداگانه» گرفته می‌شود (مبنای متن قانون ۱۰ در هزار و اجازه افزایش تا دو برابر؛ نرخ اجرایی ۲٪). این همان ۲٪ خریدار و ۲٪ فروشنده‌ای است که در هزینه سند خانه هم دیده‌اید.

اصطلاح	ترکی	چه کسی تعیین می‌کند	نقش در معامله
ارزش مالیاتی	Emlak Vergisi Değeri	شهرداری	کف مبنای هارج؛ زیر آن ثبت نمی‌شود
بهای اعلام‌شده در سند	Beyan Değeri	خریدار و فروشنده	مبنای اصلی هارج و مالیات فروش
ارزش‌گذاری شرکت مجاز	Değerleme Raporu	شرکت SPK	ملاک شهروندی؛ مرجع مذاکره و وام
ارزیابی بانک	Ekspertiz	شرکت مورد تأیید بانک	ملاک سقف وام

مثال با محاسبه (فرضی، نه توصیه)

فرض کنید آپارتمانی واقعاً ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر فروخته می‌شود و ارزش مالیاتی آن ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر است. اگر قیمت درست در سند نوشته شود، هارج هر طرف ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۲٪ = ۱۲۰٬۰۰۰ لیر و مجموع دو طرف ۲۴۰٬۰۰۰ لیر است. اگر دو طرف ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ لیر در سند بنویسند، هر طرف ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ × ۲٪ = ۵۰٬۰۰۰ لیر می‌دهد. اگر بعداً قیمت واقعی ثابت شود، تفاوت پایه ۳٬۵۰۰٬۰۰۰ لیر است؛ هارج اضافه ۳٬۵۰۰٬۰۰۰ × ۲٪ = ۷۰٬۰۰۰ لیر و جریمه یک‌برابر ۷۰٬۰۰۰ لیر، یعنی ۱۴۰٬۰۰۰ لیر برای هر طرف، پیش از هر بهره احتمالی (که از متن ماده ۶۳ دیده نمی‌شود و تأییدنشده است).

حالت	مبنای هر طرف (لیر)	هارج هر طرف (۲٪)	پیامد
قیمت واقعی در سند	۶٬۰۰۰٬۰۰۰	۱۲۰٬۰۰۰	بدون مشکل مبنا
قیمت کمتر در سند، کشف نشده	۲٬۵۰۰٬۰۰۰	۵۰٬۰۰۰	ریسک مطالبه بعدی
قیمت کمتر، بعداً کشف شد	۶٬۰۰۰٬۰۰۰ (۵۰٬۰۰۰ + ۷۰٬۰۰۰ + ۷۰٬۰۰۰ جریمه)	۱۹۰٬۰۰۰ مجموع پرداختی	هارج کامل + جریمه یک‌برابر روی تفاوت

نتیجه عملی: کم‌اظهاری فقط حاشیه‌ای صرفه‌جویی می‌کند و خطر را بالا می‌برد؛ مالیات افزایش ارزش فروشنده و اثبات بهای خرید هم به همین قیمت سند بستگی دارد (جزئیات در فروش ملک در ترکیه). و اگر مسیر اقامت یا شهروندی دارید، قیمت پایین در سند می‌تواند خودِ شرط را از بین ببرد.

گزارش ارزش‌گذاری ملک در مسیر شهروندی با خرید ملک (TTB)

اینجا گزارش ارزش‌گذاری واقعاً اجباری است. طبق بند «ب» فقره ۲ ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرای قانون تابعیت ترکیه، به نقل از صفحه رسمی Your Key Türkiye، خارجی‌ای که دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار (یا معادل ارز) ملک با کات‌مولکیتی یا کات‌ایرتیفاقی، یا زمینی که روی آن ساختمان است، بخرد و «سه سال فروخته نشود» در سند ثبت شود، می‌تواند با تصمیم رئیس‌جمهور تابعیت بگیرد. اصلاحیه روزنامه رسمی ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ در همان صفحه ذکر شده است. این مقاله وعده نتیجه نمی‌دهد؛ فقط مسیر سندی را توضیح می‌دهد.

همان پرسش‌وپاسخ رسمی سه عدد را جداگانه با آستانه می‌سنجد: بهای ثبت‌شده در سند (یا مجموع بهای قرارداد پیش‌فروش)، مجموع پرداخت‌ها و ارزش‌های مندرج در TTB، هرکدام باید به‌تنهایی به حد برسند. اگر مبلغ TTB کمتر از حد آیین‌نامه باشد، درخواست رد می‌شود. همچنین ملک نباید به‌صورت سهم‌مشاع خریده شود و زمین بدون ساختمان با پروانه بهره‌برداری یا زمین کشاورزی در این مسیر پذیرفته نمی‌شود؛ برای زمین، خرید زمین و باغ در ترکیه را ببینید.

مرحله	چه چیزی	منبع و نکته
۱	درخواست گزارش در WebTapu/TADEBİS، منوی «گزارش ارزش‌گذاری با هدف شهروندی»	Your Key Türkiye، بخش ۷ (ج)
۲	شرکت مجاز SPK گزارش و پیوست TTB را از طریق سامانه می‌فرستد	TTB کاغذی پذیرفته نمی‌شود
۳	درخواست تاپو، پرداخت‌ها و سند؛ TTB با بهای سند و رسیدها مقایسه می‌شود	سه عدد هرکدام ≥ ۴۰۰ هزار دلار
۴	اگر TTB پایین‌تر باشد: رد پرونده	بخش ۷ (ی)، پس از ۱۳ ژوئن ۲۰۲۴
۵	فاصله TTB تا درخواست حداکثر ۱۲ ماه	در غیر این صورت گزارش باید تجدید شود

برای هزینه گزارش در همین مسیر، بخش تعرفه پایین‌تر را بخوانید. مسیر کامل خرید، پرداخت ارز و ثبت سند را در اقامت با خرید خانه و اقامت دائم ترکیه (تفاوت با تابعیت) مقایسه کنید.

اقامت با خرید ملک: گزارش ارزش‌گذاری چه نقشی دارد؟

برای اقامت کوتاه‌مدت با خرید ملک، صفحه Göç İdaresi (goc.gov.tr) و سامانه e-ikamet را ما نتوانستیم مستقیم باز کنیم (خطای سرور و محتوای پویا)، بنابراین قاعده زیر «تأییدنشده از منبع مستقیم» است و بر پایه خلاصه‌های خبری تغییر ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ و راهنمای ما نوشته شده: برای ملک‌های ثبت‌شده از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳، بهای ثبت‌شده در سند به نرخ فروش بانک مرکزی در روز ثبت باید دست‌کم معادل ۲۰۰ هزار دلار باشد و گزارش ارزش‌گذاری جایگزین قیمت سند نمی‌شود. ملک باید مسکونی باشد و اجاره‌دادن آن مجاز نیست.

نتیجه عملی ساده است: اگر هدفتان فقط اقامت است، گزارش ارزش‌گذاری شما را به آستانه نمی‌رساند؛ عدد سند تعیین‌کننده است. پس نه‌تنها قیمت پایین در سند خطرناک است، بلکه خرید گران‌تر از ارزش بازار برای عبور از آستانه هم با ریسک مالی همراه است. پیش از هر تصمیم، فهرست رسمی مدارک را روی سایت اداره مهاجرت یا از وکیل مهاجرت بگیرید.

ارزیابی بانکی (Ekspertiz) برای وام مسکن

بانک وام را بر پایه ارزش ارزیابی‌شده می‌دهد، نه قیمت قرارداد. متن اصلاحی ۲۰۱۶ ماده ۱۲/الف آیین‌نامه عملیات اعتباری بانک‌ها (روزنامه رسمی ۲۷ سپتامبر ۲۰۱۶) می‌گوید ارزش‌گذاری ملک‌های وثیقه باید به شرکت‌هایی سپرده شود که BDDK یا SPK مجازشان کرده و همین ارزش‌ها در محاسبه سقف به کار رود. مصوبه شماره ۱۱۳۶۴ مورخ ۲۹ ژانویه ۲۰۲۶ نهاد ناظر بانک‌ها (که به ماده ۱۲ آیین‌نامه استناد می‌کند) سقف را بر حسب «ارزش خانه» و رده انرژی مشخص کرده است.

ارزش خانه (ارزیابی)	رده انرژی A یا B	رده C	سایر رده‌ها
تا ۵ میلیون لیر	۹۰٪	۸۰٪	۷۰٪
۵ تا ۷ میلیون لیر	۸۰٪	۷۰٪	۶۰٪
۷ تا ۱۰ میلیون لیر	۷۰٪	۶۰٪	۵۰٪
۱۰ تا ۲۰ میلیون لیر	۵۰٪	۴۰٪	۳۰٪
بالای ۲۰ میلیون لیر	۴۰٪	۳۰٪	۲۰٪

مصوبه می‌گوید قیدهای مصوبه ۲۴ اوت ۲۰۲۳ (شماره ۱۰۶۵۶) روی این نسبت‌ها همچنان اعمال می‌شود؛ جزئیات آن، مثل کاهش نسبت برای کسی که قبلاً خانه دارد، را در وام خرید خانه برای خارجی‌ها بخوانید و رقم دقیق را از بانک بگیرید.

مثال: وقتی ارزیابی از قیمت پایین‌تر است

فرض کنید قیمت قرارداد ۴٬۸۰۰٬۰۰۰ لیر است و بانک خانه را ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر ارزیابی می‌کند، با رده انرژی B. سقف وام ۹۰٪ × ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ = ۳٬۶۰۰٬۰۰۰ لیر است، نه ۹۰٪ × ۴٬۸۰۰٬۰۰۰ = ۴٬۳۲۰٬۰۰۰ لیر. اختلاف ۷۲۰٬۰۰۰ لیر باید از جیب خودتان بیاید. اگر قیمت ۴٬۸۰۰٬۰۰۰ لیر درست باشد ولی ارزیابی پایین باشد، همین تفاوت یعنی «پیش‌پرداخت بیشتر از انتظار». این یک مثال آموزشی است، نه پیشنهاد بانک.

هزینه ارزیابی بانکی: چه چیزی قانونی است؟

دستورالعمل ۱۳ ژانویه ۲۰۲۶ بانک مرکزی ترکیه درباره کارمزدهای مصرف‌کنندگان می‌گوید: در رهن، ایپوتک و ارزیابی ملک «فقط مبلغ‌هایی که به اشخاص ثالث پرداخت شده» قابل دریافت است؛ کارمزد تخصیص (tahsis) نمی‌تواند از پنج در هزار اصل وام بیشتر شود؛ و از درخواست‌های ردشده، به‌جز مبلغ‌های پرداخت‌شده به اشخاص ثالث یا نهادهای دولتی، چیزی نباید گرفته شود. یعنی بانک نمی‌تواند روی ارزیابی «سود» بگذارد، اما اگر شرکت ارزش‌گذاری کار کرده باشد، هزینه‌اش حتی با رد وام ممکن است بر عهده شما بماند. رقم مشخصی از تعرفه بانک‌ها در منابع رسمی نیافتیم؛ فرم «اطلاعات پیش از قرارداد» بانک را بخواهید.

گزارش ارزش‌گذاری چه چیزهایی دارد و تا کی معتبر است؟

چون پیوست EK-1 را مستقیم ندیدیم، فهرست زیر را فقط به‌عنوان عناصری می‌آوریم که در متن ابلاغیه یا منابع رسمی صریحاً دیده شد یا ذاتی یک گزارش استاندارد است؛ هر چه جنبه تجربی دارد با «معمولاً» نوشته شده است.

بخش	معمولاً چه چیزی در آن است؟	چرا مهم است؟
مشخصات ملک	پارسل، سند تاپو، متراژ ناخالص، نوع استفاده	هر خطا در متراژ یا نوع، ارزش را عوض می‌کند
وضعیت حقوقی	قیود سند (takyidat)، رهن، توقیف	ریسک واقعی معامله را نشان می‌دهد
روش‌ها و نمونه‌ها	مقایسه با معاملات و آگهی‌های مشابه، هزینه یا درآمد (بسته به ملک)	بدون نمونه، عدد قابل دفاع نیست
نتیجه	ارزش نهایی به لیر در تاریخ مشخص	ملاک بانک یا TTB
امضا	دست‌کم یک کارشناس مسئول (ماده ۲۳)	بی‌امضا، گزارش بی‌اعتبار است

اعتبار زمانی گزارش یک عدد واحد نیست و منابع مختلف اعداد مختلف می‌دهند؛ جدول زیر وضعیت را با برچسب منبع می‌گذارد.

گزارش یا سند	مدت اعتبار	منبع و وضعیت
TTB برای شهروندی	حداکثر ۱۲ ماه بین TTB و درخواست	Your Key Türkiye؛ تأییدشده
گزارش‌های مورد استفاده در معاملات تاپو	۱۲ ماه (به‌روزرسانی ۲۹ سپتامبر ۲۰۲۶)	گزارش حقوقی و خبری؛ تأییدنشده از متن بخشنامه
همان گزارش‌ها پیش از آن	۳ ماه (گزارش‌های قدیمی‌تر از ۹ دسامبر ۲۰۲۴)	منابع قدیمی؛ ناسازگار با ۱۲ ماه جدید
ارزیابی بانک	به رویه هر بانک بستگی دارد	تأییدنشده
ارزش در گزارش SPK	ارزش در «تاریخ ارزش‌گذاری»	ماده ۲۱ (۵) ابلاغیه: تغییر بعدی بازار مسئولیت شرکت نیست
بازنگری (revize) در همان شرکت	یک بار، تا ۶ ماه پس از گزارش، با ۵۰٪ تعرفه	تعرفه ۲۰۲۶، گروه ۹

جدول اعتبار نشان می‌دهد چرا نباید سند خرید یا TTB را تا لحظه آخر نگه داشت: اگر ثبت جدیدی در سند اثر بگذارد، گزارش حتی در مدت اعتبار هم تجدید می‌شود (طبق همان گزارش‌های ثانویه).

هزینه گزارش ارزش‌گذاری ملک در ترکیه ۲۰۲۶

تعرفه حداقل دستمزد ۲۰۲۶ را SPK با تصمیم شماره ۶۸/۲۴۴۳ مورخ ۳۰ دسامبر ۲۰۲۵ تعیین کرد و در روزنامه رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ (شماره ۳۳۱۲۴، مکرر ششم) منتشر شد؛ از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ اجرا می‌شود. این تعرفه برای ارزش‌گذاری‌های اعضای TDUB است و رقم‌ها «حداقل» هستند: طرفین می‌توانند بیشتر توافق کنند.

گروه ملک	متراژ ناخالص (مترمربع)	حداقل دستمزد (لیر)
مسکونی، اداری یا دفتر (بخش مستقل)	۱ تا ۱۴۹	۱۶٬۵۰۰
همان گروه	۱۵۰ تا ۲۵۰	۱۷٬۶۲۲
همان گروه	۲۵۱ تا ۵۰۰	۲۰٬۲۱۷
همان گروه	۵۰۱ تا ۱٬۰۰۰	۲۳٬۹۴۶
زمین (Arsa)	۱ تا ۱٬۰۰۰	۲۲٬۴۷۹
باغ، تارلا، زمین کشاورزی	۱ تا ۲۰٬۰۰۰	۱۷٬۵۶۸
بنای مستقلی که بخش مستقل (kat mülkiyeti) نشده، مثل ویلای مستقل (به‌جز روستا)	—	تعرفه مسکونی ۱۰٪ بیشتر

اصولی که در «اصول اجرای حداقل تعرفه» همین تصمیم آمده است: ارقام جدول شامل هزینه رفت‌وآمد، حق‌الزحمه‌های دولتی، سهم مرکز اطلاعات املاک (۱۷۶ لیر)، سهم اتحادیه (۱۲۵ لیر)، KDV و مالیات‌ها نیست و جداگانه پرداخت می‌شود. دستمزد نمی‌تواند به ارزش نهایی، به زمان تحویل یا به این‌که معامله انجام شود یا وام تأیید شود وابسته باشد و باید پیش از شروع کار مشخص باشد. و برای کارهایی که با مناقصه یا روش مشابه سفارش داده می‌شوند، تخفیف زیر تعرفه مجاز نیست.

مثال با محاسبه (فرضی)

KDV عمومی طبق جدول رسمی GİB از ۱۰ ژوئیه ۲۰۲۳، ۲۰ درصد است. اگر فرض کنیم این خدمت در فهرست‌های نرخ کاهش‌یافته نیست و KDV فقط روی دستمزد پایه حساب می‌شود (اینکه روی دو سهم جانبی هم حساب شود تأییدنشده است)، صورتحساب حداقلی چنین می‌شود:

آپارتمان (ناخالص)	دستمزد پایه	KDV ۲۰٪	سهم‌ها (۱۷۶ + ۱۲۵)	جمع تقریبی بدون رفت‌وآمد
۱۲۰ مترمربع	۱۶٬۵۰۰	۳٬۳۰۰	۳۰۱	حدود ۲۰٬۱۰۱
۱۸۰ مترمربع	۱۷٬۶۲۲	۳٬۵۲۴	۳۰۱	حدود ۲۱٬۴۴۷
۳۰۰ مترمربع	۲۰٬۲۱۷	۴٬۰۴۳	۳۰۱	حدود ۲۴٬۵۶۱

اگر به شما فاکتوری کمتر از این ارقام پیشنهاد شد، یا فروشنده شرکتی را «با تخفیف ویژه» معرفی کرد، یک پرسش جدی پیش می‌آید: تعرفه حداقل است و شرکت‌های دارای مجوز نمی‌توانند زیر آن کار کنند. دستمزد تاپو و هزینه‌های ثبت جداست؛ آن‌ها را در هزینه سند خانه در ترکیه ببینید.

مراحل سفارش و مدارک لازم

برای یک گزارش خصوصی (مثلاً برای کنترل قیمت) یا یک گزارش شهروندی، ترتیب کار تقریباً مشابه است. ترتیب و مدارک زیر ترکیب «الزام رسمی» و «تجربه عملی» است؛ برچسب‌ها مشخص می‌کنند کدام کدام است.

1. نام شرکت و ارزش‌گذار را با فهرست رسمی SPK و سامانه SPL تطبیق دهید.
2. قرارداد جداگانه برای هر گزارش بخواهید (ماده ۲۱ ابلاغیه: برای هر گزارش یک قرارداد، مگر دستمزد هر گزارش جدا نوشته شود).
3. دستمزد، سهم‌ها، KDV و هزینه رفت‌وآمد را مکتوب و جدا ببینید و پیش از شروع کار قطعی کنید.
4. مدارک ملک را تحویل دهید؛ طبق ماده ۲۴ مشتری موظف است هر مدرک مؤثر بر ارزش را حتی اگر خواسته نشده بدهد.
5. زمان بازدید را هماهنگ کنید و بازدید داخل ملک را بخواهید.
6. پیش‌نویس را بخوانید و پرسش‌های متراژ و نوع ملک را همان‌جا مطرح کنید.
7. برای شهروندی، تنها نسخه سامانه‌ای معتبر است؛ فایل کاغذی را در تاپو تحویل ندهید.

مدرک	از کجا؟	توضیح
سند تاپو یا استعلام آنلاین	فروشنده یا ای‌دولت/WebTapu	قیود و مشخصات پارسل
پروانه بهره‌برداری (iskân)	فروشنده یا شهرداری	برای ساختمان‌های نو یا کاربری
پلان معماری و تصویر ملک	فروشنده	برای تطبیق وضع موجود
گواهی مشخصات و آدرس	شهرداری (numarataj)	در صورت اختلاف آدرس
مدرک هویت و شماره مالیاتی	شما	شماره مالیاتی را در شماره مالیاتی ترکیه ببینید

نشانه‌های یک گزارش یا شرکت مشکوک

با توجه به ماده‌های ۲۲، ۲۳، ۲۵ و ۲۹ ابلاغیه و اصول تعرفه، این رفتارها یا صریحاً ممنوع‌اند یا زنگ خطر جدی‌اند:

نشانه	چرا مشکوک است؟	اقدام
دستمزد وابسته به عدد نهایی، به فروش یا به وام	ماده ۲۲ و اصل ۵ تعرفه آن را ممنوع کرده است	قرارداد را بخوانید و رد کنید
«هر ارزشی بخواهید می‌نویسیم»	ماده ۲۹ وعده نتیجه ارزش‌گذاری را ممنوع می‌کند	شرکت را عوض کنید
فاکتور زیر تعرفه	تعرفه حداقل است و تخفیف مناقصه‌ای هم مجاز نیست	دلیل را بپرسید
نام ارزش‌گذار در سامانه SPL نیست	گزارش از آدم دارای مدرک نیست	رد کنید
امضای کارشناس مسئول نیست	ماده ۲۳ امضا را الزامی می‌کند	گزارش را قبول نکنید
ارزش دقیقاً برابر قیمت فروشنده، بدون نمونه	احتمال تهیه سفارشی (برآورد عملی، نه قانون)	نمونه‌ها را بخواهید
گزارش شهروندی کاغذی یا ایمیلی	TTB فیزیکی پذیرفته نمی‌شود	از سامانه بگیرید
متراژ یا نوع ملک غلط	ارزش و تعرفه را عوض می‌کند	اصلاح کتبی بخواهید
تبلیغ ابهام‌آمیز «تأییدشده SPK»	ماده ۲۹: ایجاد برداشت مجوز بدون مجوز ممنوع است	فهرست رسمی را ببینید

اگر شکایتی دارید، طبق SPK برای ارزش‌گذاری‌های خارج از حوزه سرمایه‌بازار (مثل وام یا سند) به TDUB شکایت کنید؛ برای ارزیابی وام مسکن می‌توان به BDDK هم اعلام کرد. شکایت را با گزارش، قرارداد و فاکتور مستند کنید.

اگر ارزش‌گذاری و قیمت قرارداد نخواند چه کنیم؟

اختلاف طبیعی است؛ قیمت آگهی محصول مذاکره است و ارزیابی محصول نمونه‌ها. جدول زیر راه‌های معقول را بر اساس موقعیت می‌چیند.

موقعیت	اقدام پیشنهادی	ملاحظه
ارزیابی پایین‌تر از قیمت (خرید عادی)	قیمت را تجدید مذاکره کنید یا از شرط وام‌گیری‌شدن در قولنامه استفاده کنید	وکیل قرارداد را ببیند
ارزیابی بانک پایین‌تر	پیش‌پرداخت بیشتر یا قیمت کمتر؛ اعتراض مستند به بانک	سقف وام به ارزیابی وابسته است
ارزیابی بالاتر از قیمت	هرگز قیمت سند را کمتر ننویسید	ریسک هارج و جریمه یک‌برابر
TTB زیر ۴۰۰ هزار دلار	پرونده رد می‌شود؛ پیش از سند خریدی که کم می‌آورد را نکنید	بخش ۷ (ی) پرسش‌وپاسخ
گزارش به‌نظر اشتباه	اصلاح کتبی بخواهید، سپس نظر دوم	شکایت با TDUB
دو گزارش متفاوت برای یک ملک	برای شهروندی طبق صفحه رسمی می‌توان چند گزارش داشت و کنترل اختلاف ارزش انجام نمی‌شود	گرفتن گزارش دوم به‌قصد «بالابردن عدد» غیراخلاقی و پرخطر است

یک پرسش مهم این است که آیا می‌شود بعد از امضای قولنامه، گزارش گرفت؟ بله، اما اگر هیچ شرط فسخ ندارید، گزارش پایین‌تر فقط اطلاعات است و راه فرار نیست. بنابراین قبل از قولنامه یا همزمان با آن، شرط «تأیید ارزش‌گذاری یا وام» را با کمک وکیل بنویسید. نقش بنگاه در این میان را در بنگاه املاک در ترکیه بخوانید.

نکته‌های مخصوص خریداران ایرانی

در منابع رسمی که بازبینی کردیم، قاعده خاصی برای ایرانی‌ها درباره ارزش‌گذاری وجود ندارد؛ همان قاعده همه خارجی‌ها اعمال می‌شود. نکته‌هایی که عملاً اهمیت دارند: گزارش به ترکی است و اگر خودتان نمی‌خوانید، ترجمه رسمی برای فایل شخصی بگیرید؛ مبلغ‌ها باید از مسیر بانکی و با مدرک قابل‌پیگیری جابه‌جا شود تا در مسیر شهروندی رسیدها با بهای سند بخواند؛ و وام مسکن برای ایرانی‌ها «قانونی اما نامطمئن» است و سیاست هر بانک جداست. برای خرید در استانبول و قیمت‌های محلی خرید خانه در استانبول و برای مالیات ثابت سالانه مالیات ملک در ترکیه را ببینید؛ بیمه اجباری زلزله هم در داسک آمده است.

اشتباه‌های رایج و چک‌لیست پیش از سفارش

اشتباه	پیامد	راه درست
تصور اینکه گزارش برای هر خرید اجباری است	هزینه بیهوده	پاسخ رسمی بخش ۱۰ را ببینید
تکیه بر اکسپرتیز فروشنده یا بنگاه	منافع متعارض	گزارش را خودتان سفارش دهید
کم‌نوشتن قیمت در سند	هارج و جریمه، ریسک اقامت و شهروندی	قیمت واقعی
پرداخت پیش‌پرداخت بدون قرارداد	بی‌پشتوانه	قرارداد جداگانه
انتظار اینکه بانک قیمت قرارداد را وام دهد	کمبود پیش‌پرداخت	ارزیابی بانک را مبنا بگیرید
نگه‌داشتن TTB بیش از ۱۲ ماه	تجدید گزارش و هزینه دوباره	زمان‌بندی دقیق

چک‌لیست کوتاه: هدف گزارش را مشخص کنید (مذاکره، وام یا شهروندی)؛ شرکت را با فهرست SPK و مجوز ارزش‌گذار را با SPL کنترل کنید؛ قرارداد و فاکتور تفکیک‌شده بگیرید؛ مدارک ملک را کامل بدهید؛ متراژ ناخالص، نوع ملک و قیود را در پیش‌نویس بخوانید؛ برای شهروندی فقط از سامانه رسمی استفاده کنید؛ و پیش از امضای سند، تاپو یا وکیل را درباره آخرین قاعده مطلع کنید. این متن اطلاعات عمومی است و جای مشاوره حقوقی نیست؛ برای قرارداد و سند، وکیل (avukat) و برای وکالت‌نامه، محضر (noter) لازم است.

راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک

• مراحل خرید ملک در ترکیه
• هزینه سند خانه در ترکیه
• انواع سند ملکی در ترکیه
• وام خرید خانه برای خارجی‌ها
• فروش ملک در ترکیه
• خرید خانه در استانبول

منابع این راهنما

همه منابع زیر در ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) بازبینی شده‌اند. راهنمای معرفی SPK برای شرکت‌های ارزش‌گذاری ملک برای شرایط شرکت و ارزش‌گذار، دامنه صلاحیت SPK و محل شکایت؛ متن ابلاغیه III-62.3 در روزنامه رسمی ۳۱ اوت ۲۰۱۹ برای تعریف نقش‌ها و مواد ۲۱ تا ۲۹ ابلاغیه؛ تعرفه ۲۰۲۶ در روزنامه رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ برای جدول دستمزد و اصول اجرا؛ پرسش‌وپاسخ رسمی Your Key Türkiye و صفحه TTB برای قواعد شهروندی و اعتبار TTB؛ قانون هزینه‌های دولتی ۴۹۲ برای ماده ۶۳ و تعرفه شماره ۴؛ مصوبه ۱۱۳۶۴ نهاد ناظر بانک‌ها برای سقف وام؛ آیین‌نامه دریافت خدمات ارزش‌گذاری توسط بانک‌ها و اصلاحیه ۲۷ سپتامبر ۲۰۱۶ آیین‌نامه عملیات اعتباری برای شرط مجوز؛ دستورالعمل ۱۳ ژانویه ۲۰۲۶ بانک مرکزی برای کارمزد ارزیابی؛ جدول نرخ KDV سازمان درآمدها برای نرخ عمومی ۲۰٪. منابع ثانویه (خبری و حقوقی) درباره اعتبار ۱۲ ماهه و حذف انحصار GEDAŞ: Emlak365 و دفتر حقوقی Yılmazlar؛ این دو با برچسب «تأییدنشده» به کار رفته‌اند.