خرید ملک پیش‌فروش (پروژه‌ای) در ترکیه ۲۰۲۶: قرارداد، ضمانت و ریسک تأخیر

آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر پایه متن رسمی قانون ۶۵۰۲ (مواد ۴۰ تا ۴۶ و ۷۷)، «آیین‌نامه فروش مسکن با پیش‌پرداخت» (روزنامه رسمی ۲۷/۱۱/۲۰۱۴، ش ۲۹۱۸۸، با اصلاحیه‌های ۲۰۱۷ و ۲۰۲۲)، قانون مالکیت طبقاتی ۶۳۴، قانون تاپو ۲۶۴۴، قانون شهرسازی ۳۱۹۴، راهنمای رسمی SEDDK درباره بیمه تکمیل ساختمان (جولای ۲۰۲۵) و دو ابلاغیه ۲۰۲۶ وزارت بازرگانی نوشته شده و هر عددی که از منبع رسمی تأیید نشده، با برچسب «تأییدنشده» آمده است.

خرید ملک پیش‌فروش در ترکیه، یعنی پرداخت پول برای خانه‌ای که هنوز ساخته نشده یا ساختش تمام نشده، در قانون ترکیه یک مقررات مستقل دارد: «فروش مسکن با پیش‌پرداخت» (Ön Ödemeli Konut Satışı) که در بخش چهارم قانون حمایت از مصرف‌کننده شماره ۶۵۰۲ و یک آیین‌نامه جداگانه آمده است. در فارسی به آن پیش‌فروش یا خرید پروژه‌ای می‌گویند و در بازار ترکیه اغلب «فروش از روی ماکت» (maketten satış) نامیده می‌شود. فرق آن با خرید خانه آماده این است که شما پول را پیش از تحویل می‌دهید و تا روز تحویل، تنها پشتوانه‌تان قرارداد، سند مرحله‌ای و ضمانت‌هایی است که قانون الزام کرده است.

هدف این راهنما این است که پیش از امضا بدانید قانون برای شما چه حقی گذاشته (قرارداد کتبی با محتوای مشخص، ضمانت، سقف مدت تحویل، حق انصراف)، سند «کات ایرتیفاکی» دقیقاً چه چیزی را ثابت می‌کند، چه چیزهایی را باید از سازنده بخواهید، و اگر پروژه دیر شد یا نیمه‌کاره ماند چه راهی دارید. این متن اطلاعات عمومی است و جای مشاوره وکیل (avukat) و محضر (noter) را نمی‌گیرد؛ پیش از هر پرداخت، پیش‌نویس قرارداد را یک وکیل مستقل در ترکیه ببیند.

خلاصه در یک نگاه: طبق ماده ۴۰ قانون ۶۵۰۲ بدون پروانه ساخت (yapı ruhsatı) نمی‌شود قرارداد پیش‌فروش با مصرف‌کننده بست و فرم پیش‌اطلاعات باید دست‌کم یک روز پیش از قرارداد به شما داده شود. قرارداد یا باید همراه ثبت کات ایرتیفاکی به نام شما در تاپو باشد یا «وعده فروش» رسمی در دفتر اسناد رسمی؛ و تا قرارداد معتبر نیست، فروشنده نباید هیچ پولی بخواهد. حداکثر مدت تحویل از تاریخ قرارداد ۴۸ ماه است؛ تا ۱۴ روز می‌توانید بدون دلیل و بدون جریمه پشیمان شوید و تا ۲۴ ماه حق انصراف با سقف خسارت ۲ تا ۸ درصد دارید. برای پروژه‌های ۳۰ واحد و بیشتر، فروشنده پیش از فروش باید بیمه تکمیل ساختمان یا یکی از تضمین‌های دیگر (ضمانت‌نامه بانکی، حساب بلوکه با آزادسازی مرحله‌ای یا hakediş، وام وابسته) را فراهم کند. تحویل را با سند کات مولکیتی یا ثبت کات ایرتیفاکی همراه تصرف قابل سکونت می‌سنجند، نه با قول فروشنده.

خرید ملک پیش‌فروش در ترکیه یعنی چه و برای چه کسی اهمیت دارد؟

قانون ۶۵۰۲ (ماده ۴۰) پیش‌فروش را قراردادی تعریف می‌کند که در آن مصرف‌کننده بهای یک ملک با کاربری مسکونی را از پیش، نقد یا قسطی می‌پردازد و فروشنده تعهد می‌کند پس از پرداخت کامل یا بخشی از بها، ملک را منتقل یا تحویل دهد. آیین‌نامه اجرایی، «مصرف‌کننده» را کسی می‌داند که برای مقاصد غیرتجاری و غیرحرفه‌ای عمل می‌کند؛ بنابراین این حمایت‌ها در اصل برای خریدار خانه است، نه برای خریدار انبوه‌ساز یا کسی که با نیت تجاری چندین واحد می‌خرد. اگر در شرایط مرزی هستید، این را از وکیل بپرسید.

این راهنما برای سه گروه است: کسانی که از سازنده یا شرکت پروژه واحد مسکونی می‌خرند، کسانی که پیشنهاد «قیمت ویژه پیش از ساخت» گرفته‌اند، و کسانی که برای وام مسکن یا اقامت به ملک نیاز دارند و می‌خواهند بدانند سند مرحله‌ای چه ارزشی دارد. اگر قصد خرید یک خانه آماده دارید، به راهنمای مراحل خرید ملک در ترکیه و راهنمای کامل خرید ملک برای ایرانیان برگردید.

حالت	مثال	قانون ۶۵۰۲ بخش پیش‌فروش اعمال می‌شود؟
خانه ساخته‌شده با سند کات مولکیتی	آپارتمان ایسکان‌دار از فروشنده	خیر؛ فروش عادی است
ساختمان در حال ساخت، پول پیش از تحویل	واحد در پروژه‌ای که ساخت ادامه دارد	بله، اگر پرداخت پیش از تحویل است
فروش روی ماکت یا نقشه	پروژه‌ای که فقط ماکت و رندر دارد	بله، اما بدون پروانه ساخت قرارداد با مصرف‌کننده ممنوع است
خرید زمین (Arsa) برای ساخت	قطعه خالی	ابتدا زمین است؛ در خرید زمین و باغ در ترکیه بخوانید
خرید تجاری با نیت سرمایه‌گذاری حرفه‌ای	چندین مغازه برای فروش مجدد	ممکن است مصرف‌کننده حساب نشود؛ نظر وکیل لازم است

چارچوب قانونی خرید ملک پیش‌فروش در ترکیه: قانون ۶۵۰۲ و آیین‌نامه

متن رسمی قانون ۶۵۰۲ در پورتال mevzuat.gov.tr بخش چهارم را به «فروش مسکن با پیش‌پرداخت» اختصاص داده است. مواد ۴۰ تا ۴۶ پایه کار هستند و ماده ۴۶ جزئیات را به آیین‌نامه می‌سپارد. آیین‌نامه (ش ۲۹۱۸۸) را وزارت بازرگانی در ۲۷ نوامبر ۲۰۱۴ منتشر کرد و در ۱۱ مارس ۲۰۱۷ و ۴ اوت ۲۰۲۲ اصلاح شده است. جدول زیر مهم‌ترین قواعد را کنار ماده‌اش نشان می‌دهد؛ هر ماده را خودم در متن رسمی دیده‌ام.

ماده	قاعده	نتیجه برای خریدار
قانون ۶۵۰۲، م. ۴۰	بدون پروانه ساخت قرارداد پیش‌فروش ممنوع؛ فرم پیش‌اطلاعات دست‌کم یک روز پیش از قرارداد	پروانه و فرم را قبل از هر پرداخت بخواهید
قانون ۶۵۰۲، م. ۴۱	ثبت در تاپو یا وعده فروش در دفتر اسناد رسمی؛ پیش از قرارداد معتبر هیچ پولی نمی‌شود خواست	رزرو و بیعانه بدون قرارداد رسمی نشانه خطر است
قانون ۶۵۰۲، م. ۴۲	پروژه‌های بزرگ باید پیش از فروش بیمه تکمیل ساختمان یا تضمین دیگر داشته باشند	آستانه را آیین‌نامه (۳۰ واحد) تعیین کرده است
قانون ۶۵۰۲، م. ۴۳	۱۴ روز حق انصراف بدون دلیل و بدون جریمه	اعلام انصراف باید در این مدت به فروشنده فرستاده شود
قانون ۶۵۰۲، م. ۴۴	تحویل در مدت قرارداد و حداکثر ۴۸ ماه از تاریخ قرارداد	سقف مطلق تحویل؛ مدت کوتاه‌تر در قرارداد معتبر است
قانون ۶۵۰۲، م. ۴۵	تا ۲۴ ماه حق انصراف از قرارداد (dönme) با خسارت ۲ تا ۸ درصد	اگر فروشنده کوتاهی کند، چیزی از شما نمی‌خواهد
قانون ۶۵۰۲، م. ۴۶	جزئیات به آیین‌نامه واگذار شده	آیین‌نامه ش ۲۹۱۸۸ را بخوانید
قانون ۶۵۰۲، م. ۷۷/۵	جریمه اداری برای نقض مواد ۴۰/۳ و ۴۴	جریمه به دولت می‌رسد، نه به خریدار

متن قانون را در قانون حمایت از مصرف‌کننده ۶۵۰۲ در mevzuat.gov.tr و آیین‌نامه را در صفحه آیین‌نامه پیش‌فروش در mevzuat.gov.tr ببینید. توضیح وزارت بازرگانی درباره آیین‌نامه نیز در اعلامیه وزارت بازرگانی آمده است؛ توجه کنید آن اعلامیه سال ۲۰۱۴ است و بعضی عددهایش (مثل ۳۶ ماه برای تحویل و ۹۰ روز برای بازپرداخت) بعدها عوض شده‌اند، پس عددها را از متن اصلاح‌شده بگیرید.

قرارداد پیش‌فروش چه شکلی دارد و باید چه چیزهایی در آن باشد؟

آیین‌نامه (ماده ۶) می‌گوید قرارداد پیش‌فروش یا یک قرارداد کتبی است که همزمان کات ایرتیفاکی به نام خریدار در تاپو ثبت می‌شود، یا «وعده فروش» (satış vaadi) که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. در غیر این صورت قرارداد معتبر نیست و فروشنده هم نمی‌تواند بعداً بی‌اعتباری را به ضرر شما ادعا کند. این یعنی یک قرارداد چاپی با امضای ساده و رسید پرداخت، از نظر شکلی کافی نیست.

پیش از امضا باید فرم پیش‌اطلاعات (ön bilgilendirme formu) را دست‌کم یک روز زودتر، به‌صورت کتبی یا با ابزار ماندگار (مثلاً ایمیل)، دریافت کنید و بار اثبات اطلاع‌رسانی با فروشنده است. این فرم با فونت دست‌کم ۱۲ و زبان ساده تنظیم می‌شود و ضمیمه‌هایی دارد: نقشه واحد مستقل، نقشه استقرار (vaziyet planı)، نقشه طبقه و فهرست اتاق‌ها (mahal listesi). اگر ضمانت از نوع بیمه تکمیل ساختمان باشد، فرم «نکات مهم بیمه» هم باید داده شود.

بخش قرارداد	چه چیزی باید نوشته شود	چرا مهم است
مشخصات فروشنده	نام یا عنوان، نشانی، تلفن و در صورت وجود شماره MERSİS	هویت شرکت را مستقل بررسی کنید
مشخصات واحد	ada، parsel، بلوک، موقعیت، طبقه، مساحت خالص و ناخالص	باید با نقشه و سند زمین بخواند
قیمت	بهای نقد و بهای اقساطی به لیر، با همه مالیات‌ها	ماده ۷ آیین‌نامه قیمت را به لیر می‌خواهد
بهره و تأخیر	نرخ بهره و نرخ جریمه تأخیر حداکثر ۳۰ درصد بیشتر از آن	سقف قانونی جریمه تأخیر شما
برنامه پرداخت	اقساط، تاریخ‌ها، بانک و شماره حساب پرداخت	پرداخت‌ها باید ردپای بانکی داشته باشد
ضمانت	نوع و جزئیات تضمین	بدون آن ریسک ورشکستگی با شماست
تحویل	تاریخ و شیوه تحویل	باید از ۴۸ ماه بیشتر نباشد
پروانه ساخت	تاریخ صدور	با مدارک شهرداری تطبیق دهید
هزینه‌های مشترک	سهم هزینه‌های ساختمان طبق برنامه مدیریت	از آیدات‌های غیرمنتظره جلوگیری می‌کند
حق انصراف و مرجع شکایت	شرایط cayma و dönme، نشانی ابلاغ، دادگاه یا هیئت داوری مصرف‌کننده	راه رسمی اعتراض را مشخص می‌کند

یک نکته مهم از متن آیین‌نامه: قیمت واحد در قرارداد و فرم پیش‌اطلاعات باید به «لیر ترکیه و با همه مالیات‌ها» نوشته شود. فروشندگانی که قیمت را فقط به دلار یا یورو می‌گویند، باید روشن کنند در قرارداد رسمی چه عددی به لیر ثبت می‌شود. اینکه مبلغ لیری را به ارز خارجی اندکس کنند یا نه، پرسش حقوقی جداست و ما آن را از منبع رسمی تأیید نکرده‌ایم؛ از وکیل بپرسید.

کات ایرتیفاکی و کات مولکیتی: مراحل سند در پیش‌فروش

سند آپارتمان در ترکیه دو مرحله دارد. توضیح کامل در انواع سند ملکی در ترکیه آمده؛ اینجا فقط آنچه برای خریدار پیش‌فروش مهم است می‌آید. طبق ماده ۲ بند «ج» قانون ۶۳۴، کات ایرتیفاکی (kat irtifakı) حقی است که مالک زمین یا مالکان مشترک آن برای واحدهای مستقل یک ساختمان در حال ساخت یا ساخته‌نشده ایجاد می‌کنند. ماده ۱۴ می‌گوید برای ایجاد این حق، مالک باید پروژه‌ای که مراجع رسمی تأیید کرده‌اند و «برنامه مدیریت» (yönetim planı) را به تاپو بدهد و سهم زمین (arsa payı) هر واحد در بخش بیانات ثبت شود.

بعد از ساخت و صدور «اجازه استفاده از ساختمان» (yapı kullanma izin belgesi، همان ایسکان)، طبق ماده ۳ قانون ۶۳۴ کات ایرتیفاکی بر پایه اجازه استفاده برای کل ساختمان به کات مولکیتی (kat mülkiyeti) تبدیل می‌شود و این تبدیل «به‌صورت خودکار» انجام می‌شود؛ حتی با درخواست یکی از مالکان هم ممکن است. ماده ۱۰ همین قانون (اصلاح ۲۰۱۸ و ۲۰۲۱) هم تأکید دارد که اجازه استفاده از سوی اداره مربوط به سامانه می‌رود و تبدیل در تاپو بدون مدرک اضافی انجام می‌شود.

مرحله	سند	وضعیت ساختمان	چه تضمینی می‌دهد؟
۱	سند زمین (arsa)	پروژه هنوز آغاز نشده یا نقشه در حال تأیید	مالکیت زمین؛ هنوز مالکیت واحد نیست
۲	کات ایرتیفاکی (سند آبی)	پروانه دارد، ساخت در جریان	حق بر واحد آینده و سهم زمین؛ ساخت را تضمین نمی‌کند
۳	اجازه استفاده (ایسکان)	ساختمان تمام و ایمن شناخته شد	شرط تبدیل سند و اشتراک برق و آب
۴	کات مولکیتی (سند قرمز)	ساختمان تکمیل و تبدیل ثبت شد	مالکیت مستقل با صفحه جدا

سه نکته عملی. اول، قانون ۶۳۴ در ماده ۱۷ و ۲۶ دارندگان کات ایرتیفاکی را متقابلاً موظف کرده بدهی‌هایشان را به‌موقع انجام دهند تا ساخت پیش برود و اگر یکی از آنها پس از اخطار رسمی دو ماه تعهدش را اجرا نکند، دادگاه می‌تواند سهمش را به دیگران منتقل کند. پس سند آبی هم حق می‌دهد و هم تعهد؛ اقساط خود را درست پرداخت کنید. دوم، ماده ۲۱ و ۲۹ قانون ۳۱۹۴ می‌گویند پروانه ساخت اگر ظرف دو سال شروع نشود یا ظرف پنج سال (با احتساب مهلت شروع) تمام نشود، باطل می‌شود؛ تاریخ پروانه را بپرسید. سوم، قانون تاپو (ماده ۲۶) اجازه می‌دهد «وعده فروش» نوتری به درخواست یکی از طرفین در تاپو شرح (şerh) بخورد و اگر ظرف پنج سال فروش یا ایجاد حق ارتفاق ثبت نشود، شرح به‌طور خودکار حذف می‌شود.

ضمانت و تضمین: بیمه تکمیل ساختمان، ضمانت‌نامه بانکی، حساب بلوکه

ماده ۴۲ قانون ۶۵۰۲ می‌گوید پروژه‌های بالاتر از یک اندازه که وزارت تعیین می‌کند، پیش از شروع فروش باید «بیمه تکمیل ساختمان» (Bina Tamamlama Sigortası یا BTS) داشته باشند یا تضمین دیگری فراهم شود. آیین‌نامه (ماده ۱۲) آن اندازه را ۳۰ واحد و بیشتر تعیین کرده است. تضمین‌های جایگزین عبارت‌اند از ضمانت‌نامه بانکی، سیستم حق‌الزحمه (hakediş) و وام وابسته؛ و اگر روش دیگری تمام پرداخت‌های خریدار را تضمین کند و وزارت موافقت کند، آن هم پذیرفته می‌شود. برای پروژه کمتر از ۳۰ واحد، قانون تضمین اجباری تعیین نکرده است؛ پس ریسک شما بالاتر است.

نوع تضمین	چگونه کار می‌کند	نکته برای خریدار
بیمه تکمیل ساختمان (BTS)	شرکت بیمه برای هر خریدار «سند تضمین» (teminat senedi) صادر می‌کند	تأیید سند در سامانه Sigortam360 مرکز SBM رایگان است
ضمانت‌نامه بانکی	بانک متعهد می‌شود در صورت نقض تعهد بهای پرداختی را به‌محض درخواست بپردازد	باید به نام شما و به اندازه پرداخت‌ها باشد
سیستم حق‌الزحمه (hakediş)	پرداخت‌ها به حساب بلوکه در بانک می‌رود و به نسبت پیشرفت ساخت آزاد می‌شود	بانک نباید کارمزد بگیرد (ماده ۱۵ آیین‌نامه)
وام وابسته (bağlı kredi)	مبلغ وام خودش تضمین است؛ مازاد را جداگانه باید تضمین کرد	فقط بخش وام تضمین می‌شود (ماده ۱۶)

راهنمای رسمی SEDDK (نهاد ناظر بیمه، جولای ۲۰۲۵) درباره BTS چند نکته می‌گوید که باید بدانید. بیمه تکمیل ساختمان یک «بیمه کفالت» است: قرارداد بین فروشنده و شرکت بیمه بسته می‌شود، اما سند تضمین به نام خریدار صادر می‌شود. پوشش در این حالت‌ها فعال می‌شود: ورشکستگی فروشنده، فوت او در صورتی که وارثان ارث را نپذیرند، و ناتوانی از تکمیل و تحویل ظرف ۱۲ ماه پس از مهلت تعیین‌شده یا تاریخ تعهدشده. بیمه‌گر می‌تواند خسارت را نقدی بپردازد یا ساخت را تکمیل کند و واحد را تحویل دهد. در تکمیل عینی، تحویل ظرف زمان معقول و حداکثر ۲۴ ماه از تحویل محل پروژه به بیمه‌گر است و بیمه‌گر ماهانه معادل ۰٫۵ درصد (پنج در هزار) هزینه ساخت اصلاح‌شده واحد را بابت اجاره می‌پردازد. SEDDK هم‌چنین یادآوری می‌کند که پرداخت‌های انجام‌شده از کانال بانکی زیر پوشش قرار می‌گیرند و مسئولیت بیمه‌گر پس از پایان مهلت انصراف ۱۴ روزه شروع می‌شود.

اگر فروشنده شما می‌گوید «ضمانت داریم» اما هیچ سندی نشان نمی‌دهد، این قول بی‌ارزش است. قانون برای کسی که ماده ۴۲ را رعایت نکند، پس از یک ماه مهلت برای رفع نقص، جریمه اداری پیش‌بینی کرده است (در متن پایه ۵۰۰ هزار لیر، که با ابلاغیه ۲۰۲۶ مبلغ ۹٬۹۳۵٬۱۸۱ لیر می‌شود)، اما جریمه به دولت می‌رسد و برای شما پول برنمی‌گرداند. بنابراین سند تضمین را پیش از اولین پرداخت اصلی ببینید.

سازنده و پروژه را پیش از امضا چطور بررسی کنیم؟

هیچ جدول رسمی «لیست سیاه سازنده‌ها» وجود ندارد که ما تأیید کرده باشیم؛ آنچه می‌شود بررسی کرد، مدارک مشخص است. جدول زیر ترتیب بررسی را نشان می‌دهد. برای بررسی ساختمان آماده به راهنمای ایسکان و پروانه ساخت هم نگاه کنید.

چه چیزی را بررسی کنید	از کجا یا چه کسی	ملاک
پروانه ساخت (شماره و تاریخ)	شهرداری یا فروشنده؛ کپی را از شهرداری تأیید کنید	بدون آن قرارداد ممنوع است (م. ۴۰/۳)
مالک زمین	سند تاپو زمین (parsel)	سازنده یا مالک مشترک؛ رهن و توقیف در ستون بیانات
توافق ساخت	قرارداد «سهم زمین در برابر ساخت» اگر مالک زمین دیگری است	تاپو این قراردادها را شرح می‌دهد (م. ۲۶ قانون تاپو)
هویت شرکت	عنوان، نشانی و MERSİS در قرارداد	باید با فرم پیش‌اطلاعات یکی باشد
سابقه سازنده	سرویس «Müteahhit Bilgileri Sorgulama» در e-Devlet	وجود سرویس تأیید شد؛ جزئیات خروجی تأییدنشده
سند تضمین	SBM Sigortam360 یا نامه بانک	به نام شما و به اندازه پرداخت‌ها
برنامه مدیریت و سهم زمین	تاپو و اسناد پروژه	سهم زمین واحد شما باید مشخص باشد
نظارت ساخت	شرکت نظارت (yapı denetim) در پروانه	در راهنمای پروانه و ایسکان توضیح داده شده

اگر شهرداری ساختمانی را بدون پروانه یا خلاف پروانه ببیند، طبق ماده ۳۲ قانون ۳۱۹۴ مهر و موم می‌کند و ظرف هفت روز به تاپو اطلاع می‌دهد تا در بخش بیانات ثبت شود. پس سند زمین را از دفتر تاپو یا با وکیل بگیرید و بیانات را بخوانید. خود قانون مالکیت طبقاتی (ماده ۱۴) می‌گوید ثبت کات ایرتیفاکی بدون پروژه تأییدشده ممکن نیست؛ بنابراین وجود صفحه کات ایرتیفاکی در تاپو علامتی از تأیید نقشه است، اما نشانه توان مالی سازنده یا پیشرفت ساخت نیست.

تأخیر در تحویل: حق خریدار چیست؟

ماده ۴۴ قانون ۶۵۰۲ (اصلاح ۲۰۲۲، اجرا از ۱ اکتبر ۲۰۲۲) تحویل در مدت تعهدشده را الزامی کرده و سقف مطلق آن را ۴۸ ماه از تاریخ قرارداد گذاشته است. برای قراردادهای قدیمی‌تر، گذار موقت ماده ۱ آیین‌نامه می‌گوید مقررات روز امضای قرارداد حاکم است؛ پس اگر قرارداد شما پیش از اکتبر ۲۰۲۲ بسته شده، مدت را با وکیل بررسی کنید (اعلامیه ۲۰۱۴ وزارت ۳۶ ماه را گفته بود). تحویل زمانی انجام‌شده حساب می‌شود که یا کات مولکیتی به نام شما ثبت شود، یا کات ایرتیفاکی به نام شما ثبت شود و تصرف قابل سکونت به شما منتقل گردد.

اگر فروشنده تحویل ندهد یا تعهداتش را درست انجام ندهد، چند راه باز است. طبق بند ۴ ماده ۹ آیین‌نامه، شما می‌توانید تا پیش از تحویل بدون پرداخت هیچ مالیات، هزینه یا خسارتی از قرارداد منصرف شوید (dönme)؛ پول و اسناد بدهی باید ظرف حداکثر ۱۸۰ روز از رسیدن اعلام انصراف به فروشنده بازگردد. فروشنده هم برای هر واحد تحویل‌نشده طبق ماده ۷۷/۵ جریمه اداری می‌شود: متن پایه ۷۰ هزار لیر است و با ابلاغیه روزنامه رسمی ۲۳ دسامبر ۲۰۲۵ برای ۲۰۲۶ مبلغ ۴۴۶٬۶۲۷ لیر برای هر واحد است. جریمه برای شکستن قاعده «قرارداد بدون پروانه ساخت» (م. ۴۰/۳) در همان بند ۱٬۹۸۷٬۰۱۴ لیر در ۲۰۲۶ است. این جریمه‌ها به خزانه می‌رود، نه به شما.

وضعیت	حق شما	مهلت و مبلغ
فروشنده در موعد تحویل نداد	انصراف بدون هزینه (م. ۹/۴ آیین‌نامه)	بازگشت پول ظرف ≤ ۱۸۰ روز از ابلاغ انصراف
ورشکستگی یا فوت فروشنده با بیمه BTS	مراجعه به بیمه‌گر با سند تضمین	نقدی یا تکمیل ساخت؛ تکمیل حداکثر ۲۴ ماه (راهنمای SEDDK)
بدون تضمین (پروژه زیر ۳۰ واحد)	دادخواست دادگاه مصرف‌کننده یا مذاکره	مسیر حقوقی طولانی؛ وکیل لازم است
تأخیر ناچیز و رضایت شما	ادامه قرارداد با سند الحاقی	حتماً نوتری یا کتبی ثبت شود
شکایت اداری	وزارت بازرگانی؛ خط مشاوره ۱۷۵	برای جریمه فروشنده است، نه جبران خسارت

برای اختلاف مالی، مرجع رسیدگی را بشناسید. هیئت‌های داوری مصرف‌کننده در سال ۲۰۲۶ فقط برای اختلافی که ارزشش زیر ۱۸۶٬۰۰۰ لیر باشد صلاحیت دارند (ابلاغیه روزنامه رسمی ۲۳ دسامبر ۲۰۲۵)، که برای خرید خانه تقریباً هیچ‌وقت کافی نیست؛ بنابراین دادگاه مصرف‌کننده (ماده ۷۳ قانون ۶۵۰۲) مرجع معمول است. ماده ۷۳/الف میانجیگری پیش از دادخواست را شرط دادرسی کرده اما اختلاف‌های «ناشی از عین ملک غیرمنقول» را مستثنا کرده است. اینکه یک دعوای تحویل پیش‌فروش در کدام دسته می‌افتد، پرسش وکیل است. خط مشاوره وزارت بازرگانی در صفحه رسمی بخش مصرف‌کننده وزارت بازرگانی با نام «Alo 175» معرفی شده است.

انصراف: ۱۴ روز بدون هزینه و ۲۴ ماه با سقف خسارت

قانون دو نوع پشیمانی را جدا کرده است. «انصراف ۱۴ روزه» (cayma) ظرف ۱۴ روز از تاریخ قرارداد بدون دلیل و بدون جریمه ممکن است و اعلام آن باید از طریق دفتر اسناد رسمی به فروشنده برسد (ماده ۸ آیین‌نامه). اگر بخشی از بها با وام وابسته تأمین شده باشد، وام در پایان همین ۱۴ روز اجرایی می‌شود و بانک نباید در این مدت بهره یا کارمزد بگیرد. اثبات اینکه شما را از این حق مطلع کرده‌اند با فروشنده است.

«انصراف از قرارداد» (dönme) تا ۲۴ ماه از تاریخ قرارداد بدون ذکر دلیل ممکن است، اما اگر کوتاهی از طرف فروشنده نباشد، فروشنده می‌تواند مالیات‌ها و هزینه‌های ناشی از فروش یا وعده فروش و یک «تا سقف» خسارت را بخواهد.

زمان انصراف از تاریخ قرارداد	سقف خسارت قابل مطالبه	مثال برای قرارداد ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیری
تا ۳ ماه	۲٪ بهای قرارداد	۱۲۰٬۰۰۰ لیر
۳ تا ۶ ماه	۴٪	۲۴۰٬۰۰۰ لیر
۶ تا ۱۲ ماه	۶٪	۳۶۰٬۰۰۰ لیر
۱۲ تا ۲۴ ماه	۸٪	۴۸۰٬۰۰۰ لیر

دو استثنا: اگر فروشنده تعهداتش را اجرا نکرده، یا یک واحد به چند خریدار فروخته شده، یا خریدار فوت کرده یا دائماً درآمدش را از دست داده، هیچ مبلغی از خریدار گرفته نمی‌شود (ماده ۹ آیین‌نامه). اگر فروشنده پروژه را تغییر دهد و شما نپذیرید، ظرف یک ماه از ابلاغ کتبی می‌توانید بدون هزینه منصرف شوید؛ فقط در تغییراتی که اجبار قانونی یا قوه قاهره باعث شده، فروشنده می‌تواند همان هزینه و خسارت ماده ۹ را کم کند.

مثال محاسبه (فرضی، فقط برای نشان دادن حساب): قیمت قرارداد ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر؛ پیش‌پرداخت ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ لیر و ۱۸ قسط ماهانه ۱۰۰٬۰۰۰ لیری. شما پس از ۸ ماه بدون دلیل منصرف می‌شوید. پرداختی تا آن روز: ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ + (۸ × ۱۰۰٬۰۰۰) = ۲٬۳۰۰٬۰۰۰ لیر. بازه ۶ تا ۱۲ ماه است، پس سقف خسارت ۶٪ × ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ = ۳۶۰٬۰۰۰ لیر. بیشترین بازپرداخت قابل انتظار پیش از کسر مالیات و عوارض فروش: ۲٬۳۰۰٬۰۰۰ − ۳۶۰٬۰۰۰ = ۱٬۹۴۰٬۰۰۰ لیر. اگر انصراف به‌خاطر کوتاهی فروشنده باشد، خسارت صفر است و کل ۲٬۳۰۰٬۰۰۰ لیر ظرف ≤ ۱۸۰ روز برمی‌گردد. توجه: ۶٪ سقف است («تا»)، نه رقم قطعی؛ مبلغ واقعی را قرارداد و دادگاه تعیین می‌کنند.

پروژه نیمه‌کاره یا ورشکستگی سازنده: چه می‌شود؟

سه سناریوی اصلی را جدا کنید. اگر ضمانت بیمه BTS دارید، با سند تضمین خودتان به بیمه‌گر مراجعه می‌کنید. بیمه‌گر یا بهای پرداخت‌شده از طریق بانک را (تا سقف سند، با بهره قانونی) می‌دهد یا خودش ساخت را به پیمانکار دیگر می‌سپارد. در حالت دوم، طبق راهنمای SEDDK، کات ایرتیفاکی مربوط به فروشنده به بیمه‌گر منتقل یا در دفتر اسناد رسمی وعده فروش آن تنظیم می‌شود تا بیمه‌گر بتواند ساخت را تکمیل کند. اگر ضمانت‌نامه بانکی دارید، بانک بهای پرداخت‌شده را طبق ماده ۱۴ آیین‌نامه با اولین درخواست می‌پردازد. اگر حساب بلوکه (hakediş) دارید، بخشی که هنوز به فروشنده آزاد نشده به شما برمی‌گردد و حق شما نسبت به آنچه آزاد شده محفوظ می‌ماند (ماده ۱۵).

اگر هیچ‌کدام را ندارید (مثلاً پروژه زیر ۳۰ واحد و بدون تضمین)، شما یک بستانکار هستید و مسیر طولانی دادگاه و اجرای حکم در پیش است. در این حالت، سند کات ایرتیفاکی که به نام شماست مهم‌ترین دارایی شما است، چون حق بر سهم زمین را به شما می‌دهد و هر بدهی سازنده به‌راحتی روی آن نمی‌نشیند. با این حال، اینکه مالکان دیگر چطور ساخت را ادامه دهند، تصمیم همه دارندگان کات ایرتیفاکی است و بدون وکیل راه دشوار است.

در هر سه حالت دو کار فوری بکنید: همه رسیدها و اقساط را نگه دارید و از دفتر تاپو، نسخه به‌روز بیانات سند را بگیرید تا بدانید توقیف یا رهنی ثبت شده یا نه.

برنامه پرداخت، حساب بانکی و رسید

آیین‌نامه برنامه پرداخت و بانک و شماره حساب را جزو محتوای اجباری قرارداد می‌داند. فروشنده‌ها معمولاً دو نوع طرح دارند: پیش‌پرداخت و اقساط بدون بهره تا زمان تحویل، یا پیش‌پرداخت با باقی بها در روز تحویل. هر چه هست، باید در قرارداد با تاریخ و مبلغ و حساب مشخص شود. بهره هر قسط و جریمه تأخیر شما هم سقف دارد: جریمه تأخیر نمی‌تواند از نرخ بهره قرارداد بیش از ۳۰٪ بیشتر باشد.

اقدام	چرا	منبع
فقط به حساب شرکت در قرارداد بپردازید	تضمین BTS و حساب بلوکه فقط پرداخت‌های بانکی را می‌شناسد	راهنمای SEDDK؛ ماده ۷ و ۱۵ آیین‌نامه
هر پرداخت را با رسید و توضیح «شماره قرارداد» انجام دهید	اثبات در اختلاف	توصیه عملی
پول نقد ندهید	ردپا ندارد و بیمه نمی‌شود	توصیه عملی بر پایه مواد بالا
تبدیل ارز و DAB را با بانک هماهنگ کنید	راهنمای ما می‌گوید DAB از طریق بانک به تاپو می‌رود	خرید ملک برای ایرانیان
قیمت ثبت‌شده در سند را با قرارداد یکی کنید	اختلاف قیمت قرارداد و سند ریسک مالیاتی و اقامتی دارد	هزینه سند در ترکیه

بحث پرداخت از ایران را راهنمای ما جدا توضیح داده است: انتقال مستقیم پول از ایران از مسیر بانک‌های ترکیه ممکن نیست و باید مسیر قانونی تأمین ارز و مدارک منشأ پول را پیش از رزرو روشن کنید. برای حساب بانکی به افتتاح حساب بانکی برای ایرانیان و برای شماره مالیاتی به راهنمای شماره مالیاتی مراجعه کنید.

وام مسکن برای پیش‌فروش

ماده ۴۳ قانون ۶۵۰۲ (و بند ۳ ماده ۸ آیین‌نامه) درباره «وام وابسته» می‌گوید اگر ملک تماماً یا بخشی با وام وابسته خریده شود، قرارداد وام در پایان مهلت ۱۴ روزه انصراف اجرایی می‌شود و بانک در این مدت حق گرفتن هیچ هزینه را ندارد. اگر منصرف شوید، فروشنده باید موضوع را فوری به بانک اطلاع دهد. این قاعده حمایت خوبی است، اما بانک‌ها برای ملک ناتمام شرط دارند.

طبق راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها که از صفحه‌های رسمی بانک‌ها نوشته شده، ایش‌بانک ملک را مسکونی، دارای کات ایرتیفاکی یا کات مولکیتی و بدون قید روی سند می‌خواهد، زراعت‌بانک وام را برای ساختمانی می‌دهد که دست‌کم ۹۰٪ آن کامل شده و گارانتی ایسکان می‌خواهد. پس «پیش‌فروش با وام» از بانکی به بانک دیگر فرق می‌کند؛ پیش از امضا نامه کتبی بانک را بگیرید و شرط قرارداد را «منوط به تأیید وام» ننویسید مگر وکیل آن را بسنجد. سقف وام و نرخ‌ها هم در همان راهنما آمده و ما اینجا تکرار نمی‌کنیم.

هزینه‌ها و مالیات‌ها در خرید ملک پیش‌فروش در ترکیه

علاوه بر قیمت واحد، هزینه‌های جانبی هم دارید. ما اعداد زیر را در راهنماهای هزینه‌محور سایت جداگانه به‌روز کرده‌ایم و اینجا دوباره از منبع اولیه تأیید نکرده‌ایم؛ پیش از پرداخت، همیشه با فروشنده کتبی روشن کنید کدام هزینه با کیست.

هزینه	توضیح	کجا بخوانید
مالیات انتقال سند (tapu harcı)	طبق قانون ۲٪ خریدار و ۲٪ فروشنده از ارزش اعلام‌شده؛ در پروژه نوساز و کات ایرتیفاکی همین الگو	هزینه سند خانه
مالیات ارزش افزوده (KDV)	در فروش اول ساختمان نو مطرح است؛ نرخ بسته به متراژ و نوع پروژه	همان راهنما؛ نرخ تأییدنشده در این مقاله
بیمه زلزله داسک	اجباری برای واحدهای مسکونی دارای سند	بیمه داسک
آیدات و هزینه ساختمان	بعد از تحویل؛ باید در قرارداد پیش‌بینی شده باشد	آیدات در ترکیه
مالیات سالانه ملک	پس از ثبت مالکیت	مالیات سالانه ملک
مترجم، وکیل، محضر	بسته به شرایط	وکالت‌نامه ملک

اینکه در دوران کات ایرتیفاکی چه زمانی داسک باید گرفته شود، از منبع رسمی تأیید نشده؛ پیش از انتقال نهایی از تاپو یا شرکت بیمه بپرسید. هزینه‌های ثابت دفتر تاپو (döner sermaye) هم هر سال تغییر می‌کند و ما رقم ۲۰۲۶ را در این مقاله نیاورده‌ایم تا اختلاف ایجاد نشود.

نکات ویژه ایرانیان

ایرانیان طبق راهنمای ما می‌توانند ملک بخرند، به شرط رعایت سقف قانون تاپو: طبق ماده ۳۵ قانون ۲۶۴۴، مجموع املاک یک خارجی در هر شهرستان نباید از ۱۰ درصد مساحت املاک خصوصی آن شهرستان و در کل کشور از ۳۰ هکتار بیشتر شود. برای پروژه آپارتمانی این سقف معمولاً مانع نیست، اما برای زمین مهم است.

سه نکته مخصوص پیش‌فروش. اول، اگر نمی‌توانید در روز امضا حاضر باشید و می‌خواهید با وکالت‌نامه عمل کنید، طبق راهنمای ما ایران عضو کنوانسیون آپوستیل نیست و مسیر تأیید وکالت‌نامه خاص است؛ وکالت‌نامه خرید و فروش ملک و کنسولگری ایران در استانبول را ببینید. وکالت‌نامه عام را برای پرداخت‌های پیش‌فروش ندهید و دامنه اختیار را محدود کنید. دوم، قرارداد و فرم پیش‌اطلاعات ترکی است؛ ترجمه رسمی و وکیلی که منافع شما را نمایندگی کند (نه نماینده سازنده) ضرورت دارد. سوم، اگر هدف شما اقامت یا شهروندی است، آستانه‌ها بر پایه ارزش ثبت‌شده در سند است (اقامت با خرید خانه). اینکه اداره مهاجرت سند کات ایرتیفاکی ساختمان ناتمام را برای اقامت یا شهروندی بپذیرد، از منبع رسمی تأیید نشده؛ پیش از خرید و کتبی بپرسید. هیچ نتیجه اقامتی یا شهروندی تضمین‌شده نیست.

علائم هشدار پیش از امضا

علامت هشدار	چرا خطر دارد	اقدام
فروش بدون پروانه ساخت	قرارداد با مصرف‌کننده ممنوع است (م. ۴۰/۳)	تاریخ و شماره پروانه را از شهرداری بگیرید
درخواست بیعانه یا رزرو پیش از قرارداد رسمی	ماده ۴۱ پول خواستن را پیش از قرارداد معتبر ممنوع کرده	قرارداد رسمی بخواهید؛ پول ندهید
وعده فروش بدون شرح در تاپو	خطر فروش دوباره یا رهن گذاشتن زمین	شرح (şerh) بخواهید
پروژه ۳۰ واحد و بیشتر بدون سند تضمین	تخلف از ماده ۴۲	سند BTS یا نامه بانک بخواهید
پرداخت به حساب شخصی یا نقدی	خارج از پوشش تضمین	فقط به حساب قرارداد پرداخت کنید
مدت تحویل بیش از ۴۸ ماه یا بدون تاریخ	مخالف ماده ۴۴	اصلاح کتبی بخواهید
قیمت فقط به دلار و بدون عدد لیری	مخالف الزام قیمت لیری	عدد لیری با مالیات بخواهید
وعده «اجاره تضمینی» یا «سود تضمینی»	نه در قانون پیش‌فروش جایی دارد، نه ما آن را تأیید می‌کنیم	فقط به آنچه در قرارداد نوشته می‌شود تکیه کنید
نقشه فروش با نقشه پروانه نمی‌خواند	تغییر پروژه حقوق شما را فعال می‌کند	ماده ۱۱ آیین‌نامه؛ وکیل

اشتباهات رایج خریداران

• باور اینکه «سند آبی» یعنی ساختمان تضمین‌شده است. کات ایرتیفاکی حق بر واحد آینده است، نه تضمین ساخت.
• امضای قرارداد فروشنده بدون خواندن بخش جریمه و مدت تحویل و سپردن آن فقط به ترجمه شفاهی.
• پرداخت اقساط به حسابی غیر از حساب قرارداد، فقط چون فروشنده «فعلاً این حساب فعال است» گفته است.
• اعتماد به ماکت و رندر به جای نقشه و فهرست اتاق‌های ضمیمه قرارداد.
• نخواندن بیانات تاپو زمین و ندانستن اینکه رهن بانکی یا توقیف روی آن هست.
• نادیده گرفتن مهلت ۱۴ روزه انصراف و فکر کردن که هر وقت پشیمان شوید بدون هزینه است.
• یکی گرفتن «وعده فروش نوتری» با سند مالکیت؛ این قرارداد سند نیست و بدون شرح در تاپو حفاظت محدودی دارد (انواع سند).

چک‌لیست قبل از امضا و پرداخت

1. شماره و تاریخ پروانه ساخت را بگیرید و از شهرداری یا وکیل تطبیق دهید.
2. سند تاپو زمین را بخوانید: مالک، رهن، توقیف و بیانات (از جمله قید مغایرت با مقررات شهرسازی).
3. فرم پیش‌اطلاعات را دست‌کم یک روز پیش از امضا، همراه نقشه واحد، نقشه استقرار، نقشه طبقه و فهرست اتاق‌ها بگیرید.
4. تعداد واحد پروژه را بپرسید؛ اگر ۳۰ و بیشتر است، سند تضمین را ببینید.
5. نوع تضمین را روشن کنید: BTS (سند به نام شما، تأیید در Sigortam360)، ضمانت‌نامه بانکی، حساب بلوکه یا وام وابسته.
6. قیمت به لیر، با همه مالیات‌ها، برنامه پرداخت و جریمه تأخیر را در قرارداد ببینید.
7. تاریخ تحویل را بسنجید: باید در قرارداد باشد و از ۴۸ ماه بیشتر نباشد.
8. شکل قرارداد را بسنجید: ثبت کات ایرتیفاکی به نام شما، یا وعده فروش نوتری (همراه شرح).
9. مهلت ۱۴ روزه انصراف را در تقویم بگذارید و اعلام انصراف را از طریق نوتری انجام دهید.
10. وکیل مستقل، مترجم رسمی و در صورت وام، نامه بانک را پیش از امضا فراهم کنید.

راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک

• مراحل خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶
• انواع خانه در ترکیه: ۲+۱، رزیدانس، ویلا
• خرید خانه در استانبول: قیمت، مراحل و ریسک‌ها
• نقشه مناطق زلزله‌خیز ترکیه و بررسی ساختمان
• بنگاه املاک در ترکیه: مجوز، کمیسیون و کلاهبرداری
• سند خانه در ترکیه: تاپو، استعلام و انتقال

منابع این راهنما

همه صفحات زیر در ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) باز و خوانده شدند.

• قانون حمایت از مصرف‌کننده ۶۵۰۲، mevzuat.gov.tr: مواد ۴۰ تا ۴۶، ۶۸، ۷۳، ۷۳/الف و ۷۷؛ دیده‌شده ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• آیین‌نامه فروش مسکن با پیش‌پرداخت، mevzuat.gov.tr: مواد ۵ تا ۱۶ و گذار موقت ۱؛ دیده‌شده ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• قانون مالکیت طبقاتی ۶۳۴، mevzuat.gov.tr: مواد ۲، ۳، ۱۰، ۱۴، ۱۷ و ۲۶؛ دیده‌شده ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• قانون تاپو ۲۶۴۴، mevzuat.gov.tr: مواد ۲۶ و ۳۵؛ دیده‌شده ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• قانون شهرسازی ۳۱۹۴، mevzuat.gov.tr: مواد ۲۱، ۲۲، ۲۹ تا ۳۲؛ دیده‌شده ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• ابلاغیه جریمه‌های ۲۰۲۶ ماده ۷۷، روزنامه رسمی ۲۳/۱۲/۲۰۲۵ و ابلاغیه سقف هیئت داوری مصرف‌کننده: سقف ۱۸۶٬۰۰۰ لیر؛ دیده‌شده ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• راهنمای بیمه تکمیل ساختمان، SEDDK، جولای ۲۰۲۵: شرایط پوشش و Sigortam360؛ دیده‌شده ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• اعلامیه وزارت بازرگانی درباره آیین‌نامه پیش‌فروش و بخش مصرف‌کننده وزارت بازرگانی: توضیح ۲۰۱۴ و خط ۱۷۵؛ دیده‌شده ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
• خدمات وزارت محیط زیست و شهرسازی در e-Devlet: وجود سرویس «Müteahhit Bilgileri Sorgulama»؛ دیده‌شده ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.