تخریب و بازسازی شهری (کنتسل دونوشوم) در ترکیه ۲۰۲۶: ساختمان پرخطر و خرید ایمن

آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر متن یکپارچه قانون ۶۳۰۶ و آیین‌نامه اجرایی آن در mevzuat.gov.tr (با اصلاحیه روزنامه رسمی ۴ فوریه ۲۰۲۶)، «راهنمای کمک اجاره ۲۰۲۴» وزارت شهرسازی در webdosya.csb.gov.tr، روزنامه رسمی ۱۸ مارس ۲۰۱۸ و ۲۱ اوت ۲۰۲۶، برگه رسمی نقشه خطر AFAD و صفحه‌های رسمی DASK بنا شده و هر رقمی که از منبع رسمی تأیید نشده، صریحاً «تأییدنشده» نوشته شده است.

کنتسل دونوشوم ترکیه (Kentsel Dönüşüm) یعنی تخریب و بازسازی شهری ساختمان‌هایی که از نظر مقاومت در برابر زلزله یا شرایط زمین «پرخطر» شناخته می‌شوند. پایه حقوقی آن قانون شماره ۶۳۰۶ با عنوان «قانون تبدیل مناطق در معرض خطر بلایا» (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) است که در ۱۶ مه ۲۰۱۲ تصویب و در ۳۱ مه ۲۰۱۲ (شماره ۲۸۳۰۹) منتشر شد. برای کسی که در ترکیه خانه دارد یا قصد خرید دارد، این قانون سه پرسش عملی می‌سازد: آیا ساختمان من یا ساختمانی که می‌خواهم بخرم «ساختمان پرخطر» (riskli yapı) اعلام شده؟ اگر اعلام شده، در سند چه چیزی ثبت می‌شود؟ و تصمیم تخریب و ساخت دوباره را چه کسی و با چه اکثریتی می‌گیرد؟

نکته‌ای که بیشتر منابع فارسی قدیمی غلط نقل می‌کنند این است که هنوز می‌نویسند «دو سوم مالکان باید موافق باشند». طبق متن یکپارچه قانون در mevzuat.gov.tr، با قانون ۷۴۷۱ (مصوب ۷ نوامبر ۲۰۲۳) عبارت «دست‌کم دوسوم» به «اکثریت مطلق» (salt çoğunluk) تغییر کرده است؛ یعنی بیش از نصف سهم‌ها. در این راهنما فرایند تشخیص، شرح سند، اکثریت مالکان، تخریب، کمک اجاره، وام، ارتباط با بیمه داسک و فهرست بررسی پیش از خرید را با منبع و تاریخ می‌خوانید. این متن اطلاع‌رسانی عمومی است و جایگزین وکیل ملکی (avukat)، دفتر اسناد رسمی (noter) یا مهندس عمران نیست.

خلاصه در یک نگاه: طبق قانون ۶۳۰۶ «ساختمان پرخطر» ساختمانی است که عمر اقتصادی‌اش تمام شده یا بر پایه داده‌های علمی خطر فروریختن یا آسیب سنگین دارد؛ تشخیص آن را اول مالکان و با هزینه خودشان از طریق مؤسسه‌های دارای مجوز انجام می‌دهند و مالکان ۱۵ روز فرصت اعتراض دارند. پس از تأیید گزارش، ظرف حداکثر ۱۰ روز کاری شرح «ساختمان پرخطر» در ستون «بیانات» (beyanlar) سند ثبت می‌شود. تصمیم درباره تخریب و ساخت دوباره با اکثریت مطلق سهم‌ها گرفته می‌شود (نه دو سوم)، و مالک مخالف عملاً می‌تواند سهمش را فقط به قیمت کارشناسی‌شده و از راه مزایده بفروشد. مهلت تخلیه و تخریب حداکثر ۹۰ روز است. مبلغ ۲۰۲۶ کمک اجاره و وام را از منبع رسمی تأیید نکردیم و باید مستقیم از اداره تحول شهری پرسیده شود؛ خریدار باید پیش از بیعانه سابقه سند، تاریخ پروانه، وضعیت ۶۳۰۶ و بیمه داسک را مکتوب بررسی کند.

کنتسل دونوشوم ترکیه چیست و قانون ۶۳۰۶ دقیقاً چه می‌گوید؟

قانون ۶۳۰۶ در ماده ۱ هدف خود را «ایجاد محیط زندگی سالم و ایمن مطابق استانداردهای فنی» از راه بهسازی، تخلیه و نوسازی بیان می‌کند. دو مفهوم را باید از هم جدا کرد: «ساختمان پرخطر» که می‌تواند در هر نقطه شهر باشد، و «منطقه پرخطر» (riskli alan) که با تصمیم رئیس‌جمهور تعیین می‌شود. وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی و «ریاست تحول شهری» (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) مرجع اصلی اجرا هستند و در شهرهای بزرگ بخشی از کارها با شهرداری‌هاست.

اصطلاح ترکی	معنی ساده	منبع در متن قانون
Riskli yapı	ساختمانی که عمر اقتصادی‌اش تمام شده یا بر پایه داده‌های علمی خطر فروریختن/آسیب سنگین دارد	ماده ۲ بند d
Riskli alan	محدوده‌ای با خطر جانی و مالی ناشی از زمین یا بافت ساخت‌وساز، با تصمیم رئیس‌جمهور	ماده ۲ بند ç و ماده ۱ الحاقی
Rezerv yapı alanı	زمینی که برای اجرای پروژه‌ها و اسکان جایگزین کنار گذاشته می‌شود	ماده ۲ بند c
İdare	شهرداری یا (در کلان‌شهر) شهرداری کلان‌شهر؛ در برخی کارها شهرداری منطقه با تفویض وزارت	ماده ۲ بند b
Başkanlık	ریاست تحول شهری؛ مرجع اصلی پس از اصلاح ۲۰۲۳	ماده ۲ بند f، افزوده با قانون ۷۴۷۱
Hak sahibi	مالک، و در شرایط مشخص مستأجر و دارنده حق محدود ساکن ساختمان	ماده ۵ و ۶

برای ایرانیانی که قصد خرید دارند، تفاوت «ساختمان پرخطر» و «منطقه پرخطر» مهم است. در ساختمان پرخطر مشکل فنیِ همان ساختمان است و تصمیم‌ها در سطح پلاک گرفته می‌شود؛ در منطقه پرخطر مرز کل محدوده را دولت تعیین می‌کند و ممکن است حتی ساختمان‌های نسبتاً سالم هم در طرح قرار بگیرند. طبق ماده ۱ الحاقی قانون، از جمله مناطقی که بیش از ۶۵ درصد ساختمان‌های آن برخلاف مقررات شهرسازی یا بدون پروانه ساخته شده‌اند، می‌توانند منطقه پرخطر اعلام شوند. برای زمینه کلی خطر لرزه‌ای ترکیه نقشه مناطق زلزله‌خیز ترکیه را ببینید؛ این راهنما فقط روی بُعد حقوقی و خرید تمرکز دارد.

قانون و آیین‌نامه از ۲۰۲۳ تا امروز چه تغییری کرده است؟

چند تاریخ هست که اگر مقاله‌ای فارسی آن‌ها را نیاورده باشد، احتمالاً قدیمی است:

تاریخ	متن	چه چیزی تغییر کرد
۷ نوامبر ۲۰۲۳	قانون ۷۴۷۱	«ریاست تحول شهری» وارد قانون شد؛ عبارت «دست‌کم دوسوم» به «اکثریت مطلق» تغییر کرد؛ ماده ۳ (تشخیص) بازنویسی شد
۹ نوامبر ۲۰۲۴	بند ۱۵ ماده ۶	شرکت‌های دارای مجوز ریاست می‌توانند در تصمیم‌گیری و اجرای پروژه‌ها فعالیت کنند (استخدام مهندس، شهرساز، ارزیاب و حقوقدان الزامی)
۵ دسامبر ۲۰۲۴	قانون ۷۵۳۴	ماده الحاقی ۵ درباره وظایف ریاست تحول شهری افزوده شد
۴ فوریه ۲۰۲۶	روزنامه رسمی ۳۳۱۵۸	آیین‌نامه اجرایی اصلاح شد (از جمله شرح سند پس از تخریب در ماده ۸، جلسه مالکان و ابلاغ و پیش‌شرط‌های پروانه ساخت در ماده ۱۵)
۱۲ فوریه ۲۰۲۶	رأی شعبه ۴ شورای دولت (E.2025/5279)	اجرای بندی از آیین‌نامه درباره قطع برق، آب و گاز ساختمان پرخطر پس از مهلت تخلیه متوقف شد (طبق پاورقی متن در mevzuat.gov.tr)

نکته درباره ردیف آخر: در متن یکپارچه آیین‌نامه، بند مربوط به قطع خدمات با عبارت «اجرای آن متوقف شده» مشخص شده است. ما رأی نهایی دادگاه را ندیدیم و نمی‌دانیم پس از توقف اجرا چه تصمیمی گرفته شده است. ماده ۴ بند ۳ خود قانون همچنان می‌گوید در صورت درخواست ریاست یا اداره، به ساختمان‌های مشمول قانون برق، آب و گاز داده نمی‌شود یا قطع می‌شود؛ پس این موضوع را مثل یک ریسک باز در نظر بگیرید و وضعیت روز را از وکیل یا اداره بپرسید.

تشخیص ساختمان پرخطر: چه کسی درخواست می‌دهد و چه مدارکی تهیه می‌شود؟

طبق ماده ۳ قانون (متن اصلاح‌شده با قانون ۷۴۷۱) تشخیص ساختمان پرخطر «در درجه اول توسط مالکان یا نمایندگان قانونی آن‌ها و به هزینه خودشان» از طریق مؤسسه‌ها و شرکت‌های دارای مجوز ریاست تحول شهری انجام می‌شود و نتیجه به ریاست یا اداره اعلام می‌شود. ریاست یا اداره می‌تواند خودش هم رأساً تشخیص دهد یا به مالکان مهلت بدهد؛ اگر در مهلت اقدام نشود، خود دولت تشخیص می‌دهد و هزینه به نسبت سهم از مالکان گرفته می‌شود (ماده ۷ آیین‌نامه: ظرف یک ماه پس از ابلاغ، وگرنه مثل بدهی دولتی طبق قانون ۶۱۸۳ وصول می‌شود).

آیین‌نامه (ماده ۶) فهرست مرجع‌های دارای مجوز را داده است: نهادهای دولتی، دانشگاه‌ها، شرکت‌هایی که دست‌کم ۴۰ درصد سرمایه‌شان دولتی است، سازمان‌های مردم‌نهاد فعال در مهندسی زلزله، شرکت‌های نظارت ساختمان و آزمایشگاه‌های مجاز طبق قانون ۴۷۰۸ و مؤسسه‌هایی که در اتاق مهندسان عمران، زمین‌شناسی یا ژئوفیزیک ثبت شده‌اند. در هر مؤسسه دست‌کم یک مهندس عمران الزامی است و مهندس باید دست‌کم پنج سال سابقه و گواهی آموزشی از ریاست داشته باشد.

مرحله	چه کسی	مهلت یا شرط	منبع
درخواست تشخیص	مالک یا نماینده قانونی (یا دولت رأساً)	از طریق سامانه الکترونیک ریاست؛ هزینه با مالکان	قانون ماده ۳؛ آیین‌نامه ماده ۷
گزارش فنی	مؤسسه دارای مجوز	برای هر ساختمان فقط یک گزارش (جز اعتراض، حکم دادگاه یا رویداد تازه)	آیین‌نامه ماده ۷ بند ۳
بررسی گزارش	اداره تحول شهری استان یا اداره مجاز	در صورت نقص گزارش برگردانده می‌شود؛ اصلاح ظرف ۳۰ روز	آیین‌نامه ماده ۷ بند ۴ و ۹
اعلام	اداره/ریاست	اعلان روی ساختمان، اطلاع در e-Devlet و ۱۵ روز اعلان در مختارلیک (muhtarlık)	قانون ماده ۳ بند ۲
اعتراض	مالک یا نماینده قانونی	۱۵ روز از آخرین روز اعلان؛ بررسی توسط هیئت فنی هفت‌نفره	قانون ماده ۳؛ آیین‌نامه ماده ۷ و ۹
شکایت قضایی	مالک	۳۰ روز از ابلاغ در دادگاه اداری	قانون ماده ۶ بند ۹

چند نکته‌ی مهم که از متن برمی‌آید: اولاً درخواست تشخیص باید از طرف مالک باشد. قانون ماده ۳ بند ۸ برای مؤسسه‌ای که «به درخواست کسی که مالک نیست» گزارش پرخطر بودن تهیه کند، مجازات اداری پیش‌بینی کرده است؛ بنابراین خریدار بالقوه یا مستأجر نمی‌تواند به‌طور قانونی گزارش پرخطر بودن ساختمان را سفارش دهد. ثانیاً ساختمان‌های در حال ساخت که کسی در آن نمی‌نشیند و ساختمان‌های متروکه از دامنه تشخیص بیرون‌اند (ماده ۷ بند ۱ آیین‌نامه). ثالثاً اگر ساختمان کات مولکیتی ندارد و فقط سند سهم زمین (arsa payı) دارد، تشخیص را صاحب ساختمانِ واقعی روی زمین درخواست می‌دهد.

درباره هزینه گزارش: در متن قانون و آیین‌نامه رقمی برای حق‌الزحمه مؤسسه‌ها ندیدیم؛ هزینه را مؤسسه و مالکان توافق می‌کنند. هر رقمی که در رسانه‌ها یا سایت‌های شرکت‌ها دیدید، تأییدنشده است و باید قبل از قرارداد از چند مؤسسه دارای مجوز مکتوب بگیرید.

در متن قانون و آیین‌نامه شرطی مثل «موافقت همه مالکان» یا «اکثریت» برای خود درخواست تشخیص ندیدیم، ولی اینکه یک مالک به‌تنهایی می‌تواند درخواست بدهد را هم صریح تأیید نکردیم (تأییدنشده). عملاً پیش از اقدام با مدیر ساختمان و اداره تحول شهری هماهنگ کنید.

شرح در سند (بیانات): چه چیزی ثبت می‌شود و کی برداشته می‌شود؟

پس از آنکه گزارش بدون نقص تأیید شد، طبق ماده ۳ بند ۲ قانون و ماده ۷ بند ۴ آیین‌نامه ساختمان پرخطر «در ستون بیانات (beyanlar) دفتر سند» ثبت می‌شود و اداره باید ظرف حداکثر ده روز کاری به اداره ثبت (tapu müdürlüğü) اطلاع دهد. بنابراین کسی که سابقه سند را نگاه کند می‌تواند این شرح را ببیند. برای فهمیدن انواع سند و ستون‌های آن انواع سند ملکی در ترکیه و راهنمای سند خانه را ببینید.

شرح در سند	چه زمانی می‌آید	برداشته شدن	توضیح
ساختمان پرخطر (riskli yapı)	پس از تأیید گزارش و اطلاع به اداره ثبت	پس از تخریب، به درخواست ذی‌نفع یا اعلام ریاست/اداره؛ پس از تقویت ساختمان با درخواست از اداره	آیین‌نامه ماده ۸ بند ۷ و ۹
«مشمول قانون ۶۳۰۶» پس از تخریب	بعد از برداشته شدن شرح قبلی	جایگزین شرح پرخطر می‌شود؛ پروژه بعدی تحت همان قانون ادامه می‌یابد	اصلاح ۴ فوریه ۲۰۲۶، ماده ۸ بند ۹
حق پیش‌خرید ریاست (ön alım hakkı)	در مناطق پرخطر و rezerv، به درخواست ریاست	هنگام فروش به شخص ثالث، اداره ثبت به ریاست اطلاع می‌دهد	آیین‌نامه ماده ۱۳ بند ۱۲
اعتراض یا حکم دادگاه که نتیجه را تغییر دهد	پس از قطعی شدن	وضعیت جدید به اداره ثبت اعلام می‌شود	آیین‌نامه ماده ۷ بند ۷

دو برداشت اشتباه رایج وجود دارد. اولی اینکه «سند تمیز است پس ساختمان سالم است». نبود شرح فقط یعنی تا امروز گزارش رسمی پرخطر ثبت نشده، نه اینکه ساختمان ایمن بوده است؛ ممکن است هیچ‌کس هنوز درخواست تشخیص نداده باشد. دومی اینکه «شرح هست پس نمی‌شود خرید». در بخش‌هایی از قانون و آیین‌نامه که خواندیم منع صریحی برای فروش واحد دارای شرح ندیدیم؛ اما خریدار وارد همان فرایند و تصمیم‌های اکثریت می‌شود (بخش بعد). درباره حق پیش‌خرید باید دقت کنید: طبق ماده ۶ بند ۵ قانون، ریاست می‌تواند در فروش به کسانی که در آن قطعه مالک نیستند، حق پیش‌خرید را اعمال کند و طبق آیین‌نامه این کار با مقررات مواد ۷۳۳ و ۷۳۴ قانون مدنی ۴۷۲۱ انجام می‌شود.

تصمیم مالکان در کنتسل دونوشوم ترکیه: اکثریت مطلق و وضعیت مالک مخالف

ماده ۶ بند ۱ قانون می‌گوید پس از تشخیص پرخطر بودن، درباره یکی‌کردن (tevhit) قطعه‌ها، ساخت دوباره، فروش سهم‌ها، ساخت در ازای سهم از واحدها (kat karşılığı)، تقسیم درآمد (hasılat paylaşımı) و روش‌های دیگر «بر اساس سهم‌ها، با اکثریت مطلق شرکا» تصمیم گرفته می‌شود، و برای آن لازم نیست ساختمان قبلاً تخریب شده باشد. «اکثریت مطلق» در اصطلاح حقوقی ترکیه یعنی بیش از نصف؛ و ملاک سهم زمین (arsa payı/hisse) است، نه تعداد افراد.

برای تصمیم‌گیری، هر مالک می‌تواند تقاضا کند همه مالکان به جلسه دعوت شوند. طبق ماده ۱۵ آیین‌نامه (متن اصلاح‌شده ۴ فوریه ۲۰۲۶) محل و زمان جلسه با فرم رسمی ۱۵ روز در مختارلیک یا روی در/تابلوی ساختمان اعلان یا از راه دفتر اسناد رسمی ابلاغ می‌شود؛ جلسه با دست‌کم اکثریت مطلق سهم‌ها تشکیل می‌شود و تصمیم با امضای مالکان موافق صورت‌جلسه می‌گردد.

موضوع	قاعده	منبع
حد نصاب تصمیم	بیش از نصف سهم‌ها (نه دو سوم)	قانون ماده ۶ بند ۱، پاورقی ۱۱
ابلاغ به مالکان مخالف	الکترونیکی (اگر آدرس ابلاغ به اداره ثبت داده شده)، یا نوتر، یا ۱۵ روز اعلان در مختارلیک	آیین‌نامه ماده ۱۵ بند ۲
مهلت مالک مخالف	۱۵ روز برای مطالعه و پذیرش پیشنهاد	قانون ماده ۶ بند ۱
اگر نپذیرد	سهم زمین او با قیمت کارشناسی‌شده (حداقل ارزش روز تعیین‌شده) از راه مزایده به شرکای موافق فروخته می‌شود	قانون ماده ۶ بند ۱؛ آیین‌نامه ماده ۱۵/الف
اگر مزایده فروش نشد	در منطقه پرخطر دولت یا TOKİ ارزش روز را می‌پردازد و می‌خرد؛ در ساختمان پرخطر فروش تکرار می‌شود تا خریدار پیدا شود	قانون ماده ۶ بند ۱
ارزیابی ارزش	شرکت‌های ارزیابی مجاز سازمان بازار سرمایه (SPK)	آیین‌نامه ماده ۱۵/الف
خریدار سهم مالک مخالف از غیر	برای ثبت، خریدار باید آدرس ابلاغ الکترونیک خود را به اداره ثبت بدهد	قانون ماده ۶ بند ۱
دعوای رفع شراکت (ortaklığın giderilmesi)	اقامه آن مانع تصمیم اکثریت نمی‌شود	قانون ماده ۶ بند ۱۶

آنچه یک مالک اقلیت می‌تواند و نمی‌تواند: می‌تواند در ۱۵ روز ابلاغ، پیشنهاد را بخواند و بپذیرد؛ می‌تواند به تشخیص پرخطر بودن یا به اقدام اداری اعتراض و شکایت کند؛ می‌تواند طبق ماده ۶ بند ۱۴ همراه با اکثریت، اگر پیمانکار تا یک سال کار را شروع نکرده یا دست‌کم شش ماه کار متوقف مانده باشد، فسخ قرارداد او را بخواهد. اما نمی‌تواند تنها به دلیل مخالفت پروژه را متوقف کند. اگر کسی پیشنهاد را رد کند و سهمش مزایده شود، قانون برای تصمیم اکثریت راه خروج «با قیمت روز» می‌گذارد؛ اینکه آن قیمت برای وضعیت شما عادلانه است یا نه، موضوع اعتراض و ارزیابی مستقل است و باید از وکیل بپرسید. مالک غایب (مثلاً خریدار ایرانی که در ایران است) همین مهلت‌های ۱۵ روزه را دارد و ابلاغ با اعلان، در روز آخر اعلان «انجام‌شده» محسوب می‌شود، حتی اگر شما اعلان را ندیده باشید.

تخلیه، تخریب و مهلت‌ها

وقتی تشخیص قطعی شد، طبق ماده ۵ قانون در درجه اول «توافق با مالکان» ملاک است. آیین‌نامه (ماده ۸ بند ۳) می‌گوید به مالکان «حداکثر ۹۰ روز» مهلت داده می‌شود که ساختمان را تخلیه و تخریب کنند. اگر نکنند، تخلیه و تخریب را دولت انجام می‌دهد و هزینه به نسبت سهم از مالکان طبق قانون ۶۱۸۳ وصول می‌شود (ماده ۵ بند ۳ و ۴). پروانه تخریب به درخواست یک یا چند مالک و پس از قطع برق، آب و گاز، در شش روز کاری صادر می‌شود و برای ساختمان‌های بلندتر از ۲۱٫۵۰ متر باید مسئول فنی تخریب (statik fenni mesul) مشخص شود.

گام	مهلت یا شرط	توضیح
قطعی شدن تشخیص	بدون اعتراض در ۱۵ روز، یا رد اعتراض	سپس اداره تحول شهری استان از شهرداری می‌خواهد ابلاغ و تخریب را اجرا کند
ابلاغ تخلیه/تخریب	تابلو روی ساختمان، e-Devlet و ۱۵ روز اعلان در مختارلیک	روز آخر اعلان = ابلاغ شده
مهلت مالکان	حداکثر ۹۰ روز	تخلیه و تخریب توسط مالکان؛ پروانه تخریب در ۶ روز کاری
اگر نشد	تخلیه/تخریب توسط دولت	هزینه به نسبت سهم از مالکان گرفته می‌شود
جایگزین تقویت	در همان مهلت: اثبات فنی بودن تقویت، تصمیم طبق ماده ۱۹ قانون تملک آپارتمان (۶۳۴)، پروژه و پروانه	پس از پایان کار، درخواست حذف شرح از سند
پس از تخریب	زمین (arsa) می‌شود و کات مولکیتی قبلی حذف می‌شود	رهن، توقیف و محدودیت‌های سند روی سهم زمین باقی می‌ماند

نکته‌ای که برای مالک خارجی خیلی مهم است: اگر ساختمان کات مولکیتی داشته، پس از تخریب طبق ماده ۶ بند ۱ قانون کات مولکیتی برداشته می‌شود و سهم‌ها به صورت سهم زمین ثبت می‌شود، و رهن و توقیف‌های موجود روی سهم باقی می‌ماند. یعنی بدهی بانکی که روی خانه قدیمی بود، با تخریب ساختمان از بین نمی‌رود. در ماده ۶ بند ۱۰ هم آمده که روی ملکی که برای ساخت به پیمانکار منتقل شده، تا زمان تأسیس کات ایرتیفاک نمی‌شود برای بدهی‌های پیمانکار به اشخاص ثالث توقیف یا تدبیر احتیاطی گذاشت (جز طلب مصالح و کارگر همان پروژه)، ولی اگر ظرف شش ماه از شروع کار کات ایرتیفاک تشکیل نشود، توقیف‌ها اعمال می‌شود.

کمک اجاره، وام و پشتیبانی دولت: ۲۰۲۶ چه چیزی تأیید شده؟

ماده ۵ قانون می‌گوید در صورت توافق برای تخلیه، به مالکان، مستأجران و دارندگان حق محدود که در ساختمان ساکن‌اند «می‌تواند» مسکن موقت یا کمک اجاره و کمک ساخت داده شود؛ یعنی حق قطعی نیست و شرایط را مقررات تعیین می‌کند. آیین‌نامه (ماده ۱۶) می‌گوید مدت کمک اجاره در ساختمان پرخطر خارج از منطقه پرخطر ۱۸ ماه است و در منطقه پرخطر یا rezerv حداکثر ۴۸ ماه، و «مبلغ ماهانه را ریاست تحول شهری تعیین می‌کند». یعنی مبلغ در خود قانون نیست.

ما «راهنمای کمک اجاره ۲۰۲۴» ریاست تحول شهری (دستور ۲ مه ۲۰۲۴، شماره ۴۶۷۱۰) را از webdosya.csb.gov.tr خواندیم. آن راهنما قاعده‌ها را می‌دهد، اما مبلغ ماهانه را «طبق تأیید وزیر» می‌نویسد و عدد نمی‌آورد. منابع ثانویه برای ۲۰۲۶ رقم‌های ناهماهنگ نوشته‌اند، پس مبلغ ۲۰۲۶ را تأییدنشده می‌دانیم و رقمی نمی‌نویسیم؛ باید از اداره تحول شهری استان، شهرداری مجاز یا همان راهنمای به‌روز گرفت.

ذی‌نفع	طبق راهنمای ۲۰۲۴	نکته
مالک (مسکونی/تجاری)	اجاره ماهانه تا ۱۸ ماه (طبق مبلغ تعیین‌شده)	شرط ساکن بودن ندارد؛ برای هر نوع (خانه/محل کار) حداکثر یک واحد
مستأجر ساکن	معادل ۲ ماه اجاره، یکجا	شرط سکونت در روز ثبت شناسه ساختمان
دارنده حق محدود ساکن	معادل ۵ ماه، یکجا	باید شرح حق در سند باشد
سرایدار (kapıcı) ساکن در واحد سرایدار	معادل ۵ ماه، یکجا	با گواهی کار
صاحب خانه حاشیه‌ای (gecekondu)	معادل ۲ ماه	طبق همان راهنما

شرایط مهم درخواست طبق همان راهنما: درخواست باید ظرف یک سال از تاریخ تخلیه یا تخریب به اداره تحول شهری استان (و در استانبول به شهرداری منطقه) داده شود؛ پرداخت وقتی شروع می‌شود که تخریب در سامانه ثبت شده باشد؛ مالکان و مستأجران می‌توانند درخواست را در e-Devlet با امضای الکترونیک یا موبایل هم بدهند؛ برای پرداخت، حساب بانک زراعت (Ziraat) به نام متقاضی شرط است و برای کسی که حساب زراعت ندارد پرداخت انجام نمی‌شود (ماده ۹ بند ۶ راهنما). سهم هر مالک به نسبت سهم او در واحد است، و کمک اجاره و «حمایت بهره وام» برای یک نفر هم‌زمان داده نمی‌شود (آیین‌نامه ماده ۱۶ بند ۷).

درباره وام: ماده ۷ بند ۶ قانون و ماده ۱۶ بند ۶ آیین‌نامه می‌گویند به وام‌های بانکی صاحبان حق می‌شود «حمایت بهره» داد که شرایطش را رئیس‌جمهور تعیین می‌کند و برای درخواست باید ظرف سه سال از تخلیه یا تخریب به بانک‌های دارای پروتکل با ریاست مراجعه شود. سقف‌ها، نرخ و مدت وام ۲۰۲۶ را از متن رسمی یا ریاست تأیید نکردیم. رسانه‌ها از کمپین «Yarısı Bizden» برای استانبول نوشته‌اند: ۸۷۵ هزار لیر کمک بلاعوض، ۸۷۵ هزار لیر وام و ۱۲۵ هزار لیر کمک تخلیه برای هر واحد مسکونی؛ مهلت پایان در گزارش‌ها هماهنگ نیست (۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ یا ۲۰۲۷) و ما متن رسمی را از webdosya/csb نگرفتیم، پس این ارقام تأییدنشده‌اند. اینکه خریدار خارجی هم دقیقاً مشمول است یا نه نیز تأیید نشد.

معافیت‌ها: ماده ۷ بند ۹ قانون می‌گوید «اولین فروش، انتقال، ثبت و رهن» ملک‌های مشمول، پیش از تبدیل، اگر یکی از طرف‌ها از فهرست قانون (مثل ریاست، TOKİ، اداره، پیمانکار پروژه، مالک یا مستأجر/دارنده حق دست‌کم یک‌ساله ساکن) باشد، از حق نوتر، حق‌الثبت تاپو، عوارض شهرداری، مالیات وراثت و مالیات تمبر معاف است؛ و بند ۱۰ می‌گوید برای ساخت جدید تا ۱٫۵ برابر متراژ فعلی شهرداری‌ها حق و عوارض نمی‌گیرند. اینکه خریدار شما دقیقاً مشمول معافیت است یا نه تفسیر دارد؛ از اداره ثبت کتبی بپرسید و در محاسبه اولیه روی آن حساب نکنید (تأییدنشده). هزینه‌های عادی انتقال را در هزینه سند خانه در ترکیه ببینید.

پیش از خرید: چگونه ساختمان را از نظر ۶۳۰۶ و ایمنی بررسی کنیم؟

هیچ یک از بررسی‌های زیر ایمنی ساختمان را تضمین نمی‌کند؛ هدف کم‌کردن بی‌خبری است. بررسی کامل مدارک ساختمان (پروانه، ایسکان، تخلف ساختمانی) در بررسی ساختمان قبل از خرید آمده است و در اینجا فقط محورهای مرتبط با کنتسل دونوشوم را می‌آوریم.

بررسی	از کجا	به چه نگاه کنید
سابقه سند و ستون بیانات	اداره ثبت (tapu müdürlüğü) با رضایت فروشنده یا از راه وکیل	شرح «ساختمان پرخطر»، «مشمول ۶۳۰۶»، حق پیش‌خرید، توقیف، رهن
وضعیت ۶۳۰۶	اداره تحول شهری استان/شهرداری؛ سرویس‌های e-Devlet برای مالک	گزارش پرخطر قبلی، اعتراض، تصمیم مالکان، قرارداد پیمانکار
تاریخ پروانه ساخت	نسخه رسمی از شهرداری	پروانه‌های بعد از ۱ ژانویه ۲۰۱۹ معمولاً تابع TBDY ۲۰۱۸ هستند (جزئیات دوره انتقال تأییدنشده)
گزارش مهندس مستقل	مهندس عمران بدون رابطه با فروشنده	ترک، نشست، تغییر در طبقه همکف/ستون‌ها، کیفیت بتن (به تشخیص مهندس)
گزارش خاک (zemin etüdü)	از فروشنده/مدیر ساختمان بخواهید	وجود گزارش؛ برای ساختمان قدیمی ممکن است وجود نداشته باشد (تأییدنشده که چه ساختمان‌هایی ملزم بوده‌اند)
نقشه خطر AFAD	ابزار TDTH در e-Devlet	شتاب زمین (PGA) در نقطه ملک؛ نقشه «خطر» است، نه «ریسک ساختمان»
دفتر مدیر ساختمان	مدیر (yönetici)	بدهی آیدات، صورت‌جلسه‌های مالکان، پیشنهاد پیمانکار

درباره سن ساختمان: قانون برای «عمر اقتصادی تمام‌شده» عدد نمی‌دهد، پس عبارت‌هایی مثل «بیست سال بگذرد ساختمان پرخطر است» از متن قانون برنمی‌آید. چیزی که می‌توان گفت این است که آیین‌نامه TBDY ۲۰۱۸ در روزنامه رسمی ۱۸ مارس ۲۰۱۸ (شماره ۳۰۳۶۴ مکرر) منتشر و از ۱ ژانویه ۲۰۱۹ اجرا شد و آیین‌نامه ۶ مارس ۲۰۰۷ را لغو کرد؛ هدف آن علاوه بر ساخت جدید «ارزیابی عملکرد و تقویت ساختمان‌های موجود» هم هست. قانون ۴۷۰۸ نظارت ساختمان (۲۹ ژوئن ۲۰۰۱) هم در متن ۶۳۰۶ به‌عنوان مبنای مؤسسه‌های نظارتی آمده است. به‌عنوان قاعده سرانگشتی، تاریخ پروانه و وجود نظارت مهم‌تر از «سال تحویل» است و تفسیر دقیق تاریخ را مهندس باید انجام دهد.

نقشه رسمی خطر زلزله ترکیه را AFAD منتشر کرده است. طبق برگه رسمی AFAD نقشه ۱۹۹۶ جای خود را به نقشه جدید داده که در روزنامه رسمی ۱۸ مارس ۲۰۱۸ منتشر و از ۱ ژانویه ۲۰۱۹ اجرا شده و به جای «منطقه‌های زلزله»، بیشینه شتاب زمین را نشان می‌دهد؛ و AFAD صریحاً می‌نویسد این نقشه «نقشه ریسک» نیست. پس موقعیت یک ساختمان روی نقشه با کیفیت ساخت آن جدا است.

بیمه داسک و ساختمان پرخطر: چه چیزی را می‌پوشاند؟

داسک (DASK) بیمه اجباری زلزله برای واحدهای مسکونی است؛ برای جزئیات بیمه داسک را ببینید. از صفحه‌های رسمی dask.gov.tr در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ سه چیز مرتبط با این موضوع تأیید شد: حداکثر پوشش طبق متن صفحه تعرفه ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ لیر برای هر مسکن است (صفحه می‌گوید این سقف هر ماه با شاخص قیمت تولیدکننده تعدیل می‌شود، پس رقم روز را دوباره ببینید)؛ ارزش زمین در مبلغ بیمه نیست؛ و ساختمان‌های آسیب‌دیده بر اساس شدت آسیب با شرط‌هایی بیمه می‌شوند.

موضوع	طبق صفحه رسمی DASK	پیامد برای خریدار
سقف پوشش	۲٬۵۵۲٬۲۶۸ لیر (صفحه تعرفه، ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶)	اگر ارزش خانه بیشتر است، مابقی پوشش ندارد؛ بیمه تکمیلی خصوصی لازم است
زمین	ارزش زمین جزو بیمه نیست	پس از تخریب، بیمه ساختمان جای زمین را نمی‌گیرد
ساختمان با آسیب سنگین (ağır hasarlı)	تا ساخت دوباره قابل بیمه نیست و باید تخریب شود	ساختمان آسیب‌دیده زلزله را بدون بررسی نخرید
آسیب متوسط	بیمه پس از تعمیر/تقویت و ارائه مدرک ممکن است	گزارش تعمیر را ببینید
آسیب خفیف یا بدون آسیب	بر اساس اظهار بیمه‌گذار	اظهار شما مسئولیت می‌آورد
معامله تاپو	باید بیمه معتبر به نام خریدار باشد	از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ بیمه فروشنده با ثبت سند پایان می‌یابد

اصلاحیه شرایط عمومی بیمه اجباری زلزله در روزنامه رسمی ۲۱ اوت ۲۰۲۶ (شماره ۳۳۳۴۷) بند C.4 را عوض کرد: در فروش، قرارداد بیمه از تاریخ ثبت در تاپو پایان می‌یابد، پرمیِ روزهای مصرف‌نشده با درخواست بازگردانده می‌شود و اداره ثبت وجود قرارداد بیمه خریدار را بررسی می‌کند؛ این مقرره ۱۵ روز پس از انتشار، یعنی از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ اجرا می‌شود. بنابراین بیمه را پیش از روز سند به نام خودتان بگیرید. مهم‌تر از همه: داشتن داسک گواهی سلامت ساختمان نیست، فقط جبران مالیِ محدود است.

ریسک‌های خرید در ساختمان یا منطقه پرخطر و اشتباه‌های رایج

خرید در ساختمان با شرح پرخطر یا در منطقه پرخطر همیشه بد نیست، ولی خریدار باید بداند وارد کدام فرایند می‌شود. جدول زیر ریسک‌ها را از متن قانون و آیین‌نامه (و در یک مورد از صفحه رسمی DASK) استخراج کرده است.

ریسک	توضیح	منبع
تصمیم بدون موافقت شما	اکثریت مطلق سهم‌ها می‌تواند پروژه را تصویب کند	قانون ماده ۶ بند ۱
مزایده سهم	اگر پیشنهاد را در ۱۵ روز نپذیرید، سهم زمین شما فروخته می‌شود	قانون ماده ۶ بند ۱
ابلاغ بدون دانستن	اعلان در مختارلیک و e-Devlet کافی است، حتی اگر ایران باشید	قانون ماده ۳ و ۵
حق پیش‌خرید ریاست	فروش به شخص ثالث ممکن است به ریاست خبر داده شود و ریاست حق خرید دارد	آیین‌نامه ماده ۱۳ بند ۱۲
محدودیت ساخت	در منطقه پرخطر ریاست می‌تواند ساخت‌وساز را ۲ سال و حداکثر ۱ سال دیگر متوقف کند	قانون ماده ۴ بند ۱
قطع خدمات	ماده ۴ بند ۳؛ بند مربوط آیین‌نامه با رأی ۱۲ فوریه ۲۰۲۶ متوقف اجرا شد	قانون؛ پاورقی آیین‌نامه
رهن و توقیف	با تخریب بدهی از بین نمی‌رود؛ روی سهم زمین می‌ماند	قانون ماده ۶ بند ۱
پیمانکار ناکارآمد	فسخ قرارداد ممکن است، ولی با شرایط و ابلاغ	قانون ماده ۶ بند ۱۴
فروش واحد پیمانکار	فقط متناسب پیشرفت کار و با اجازه اداره	قانون ماده ۶ بند ۱۳
ضمانت پیمانکار	پیش از پروانه، بیمه تکمیل ساختمان (bina tamamlama sigortası) یا ضمانت دیگر	قانون ماده ۸ بند ۶
قیمت به‌ظاهر ارزان	ارزانی ممکن است ریسک تصمیم اکثریت، تخلیه و تأخیر باشد	برداشت ما، نه حکم قانون

در ماده ۶ بند ۱۳ آمده که پیمانکار در پروژه‌های مشمول قانون فقط می‌تواند تا درصدی که «ده درصد کمتر از درصد پیشرفت» ساخت است (متن: oranın yüzde on altındaki oran) واحدهای سهم خودش را بفروشد و برای بیشتر از آن همه مالکان باید موافقت کنند. اگر از پیمانکار «پیش‌فروش» می‌خرید، پیش از پرداخت از اداره درصد تأییدشده پیشرفت را بپرسید. برای خرید از پروژه‌های جدید و خطر پیش‌فروش مراحل خرید ملک در ترکیه را هم ببینید.

اشتباه‌های رایج بیشتر ناشی از این برداشت‌هاست: اینکه فکر کنند «اکثریت دو سوم است» و حق وتو دارند؛ اینکه نبود شرح در سند را نشانه سلامت بدانند؛ اینکه به قول فروشنده «پرخطر نیست» بدون گزارش مکتوب اعتماد کنند؛ اینکه مبلغ کمک اجاره را از یک مقاله یا آگهی بردارند و قرارداد بنویسند؛ اینکه آدرس ابلاغ الکترونیک و شماره تلفن خود را به‌روز نکنند؛ و اینکه بیمه داسک را «بیمه سلامت ساختمان» بپندارند.

مثال‌های محاسبه (فرضی، برای فهم قاعده)

همه ارقام این بخش فرضی‌اند و فقط حساب را نشان می‌دهند؛ هیچ‌کدام رقم رسمی نیست.

مثال	فرض	محاسبه	نتیجه
اکثریت با سهم‌های برابر	ساختمان ۱۰ واحد با سهم برابر	۵ از ۱۰ = ۵۰٪ که «بیش از نصف» نیست؛ ۶ از ۱۰ = ۶۰٪	دست‌کم ۶ واحد لازم است
اکثریت با سهم نابرابر	مجموع سهم‌ها ۱۰۰۰؛ الف ۲۸۰، ب ۲۶۰، ج ۲۰۰، د ۱۴۰، ه ۱۲۰	۲۸۰ + ۲۶۰ = ۵۴۰ که از ۵۰۰ بیشتر است	الف و ب می‌توانند تصمیم بگیرند؛ در قاعده قدیمی دو سوم باید ۶۶۷ سهم می‌بود
هزینه تخریب توسط دولت	هزینه فرضی ۸۰۰٬۰۰۰ لیر؛ سهم مالک ۴۰ از ۱۰۰۰	۸۰۰٬۰۰۰ × ۴۰ ÷ ۱۰۰۰ = ۳۲٬۰۰۰	۳۲٬۰۰۰ لیر برای آن مالک (در صورت تخریب توسط دولت)
ساختار کمک اجاره	ماهانه فرضی ۱۰٬۰۰۰ لیر	مالک: ۱۸ × ۱۰٬۰۰۰؛ مستأجر: ۲ × ۱۰٬۰۰۰؛ دارنده حق محدود: ۵ × ۱۰٬۰۰۰	۱۸۰٬۰۰۰؛ ۲۰٬۰۰۰؛ ۵۰٬۰۰۰ لیر (ساختار طبق راهنمای ۲۰۲۴؛ مبلغ ماهانه فرضی)

در مثال دوم، دو مالک از پنج مالک (۴۰٪ تعداد افراد) چون ۵۴٪ سهم را دارند تصمیم می‌گیرند. این نشان می‌دهد چرا ملاک «تعداد نفرات» اشتباه است. در مثال سوم، اگر مالکان خودشان تخریب را انجام دهند، فقط هزینه واقعی تخریب را پرداخت می‌کنند؛ اما اگر دولت انجام دهد و هزینه را از مالکان وصول کند، ماده ۵ بند ۴ نسبت سهم را ملاک می‌داند.

نکات ویژه برای خریدار و مالک ایرانی

موارد زیر از متن‌های رسمی بالا برداشت شده و هیچ‌کدام وعده نتیجه نیست. قانون ۶۳۰۶ در بخش‌هایی که خواندیم میان مالک ترک و خارجی تفاوتی نگذاشته است، اما اینکه خارجی‌ها همه سرویس‌های e-Devlet را بدون شماره شناسایی خارجی یا کارت کیملیک ببینند تأیید نشد؛ ببینید کارت کیملیک ترکیه. سه مسئله عملی را جدی بگیرید:

• ابلاغ: اعلان در مختارلیک و e-Devlet مهلت‌ها را راه می‌اندازد. آدرس ابلاغ الکترونیک خود را به اداره ثبت بدهید و یک نماینده در ترکیه داشته باشید.
• وکالت‌نامه: برای درخواست کمک اجاره با وکیل، راهنمای ۲۰۲۴ نوشتن عبارت «مجاز به درخواست کمک اجاره طبق قانون ۶۳۰۶» (و برای دریافت وجه، عبارت «و دریافت مبالغ») را در وکالت‌نامه می‌خواهد؛ برای نمونه‌های وکالت‌نامه وکالت‌نامه خرید و فروش ملک را ببینید.
• حساب بانکی: راهنمای ۲۰۲۴ پرداخت را به حساب زراعت بانک متقاضی محدود می‌کند؛ اینکه این شرط در ۲۰۲۶ هم برقرار است یا نه تأییدنشده است و باید از اداره پرسیده شود.

اگر قصد دارید ملک را برای اقامت ترکیه بخرید، ملکی که در مسیر تخریب است ممکن است در عمل مشکل ساز شود؛ در این باره اقامت ترکیه با خرید خانه را جداگانه بخوانید و نتیجه‌ای را وعده نگیرید.

چک‌لیست قبل از بیعانه

1. سابقه سند و ستون بیانات را از اداره ثبت بگیرید و دنبال «riskli yapı»، «6306» و حق پیش‌خرید باشید.
2. از اداره تحول شهری استان یا شهرداری بپرسید برای این پلاک گزارش پرخطر، اعتراض یا پروژه ثبت شده است یا نه.
3. نسخه رسمی پروانه و ایسکان را از شهرداری بگیرید؛ تاریخ پروانه را با ۱ ژانویه ۲۰۱۹ مقایسه کنید.
4. از مدیر ساختمان صورت‌جلسه‌های مالکان و بدهی آیدات را بخواهید (آیدات ساختمان).
5. مهندس عمران مستقل بگیرید؛ گزارش را مکتوب بخواهید.
6. اگر ساختمان در پروژه تحول است، قرارداد پیمانکار، ضمانت/بیمه تکمیل ساختمان و درصد پیشرفت تأییدشده را ببینید.
7. بیمه داسک را به نام خودتان برای روز سند آماده کنید.
8. هزینه‌های انتقال و مالیات سالانه را حساب کنید (مالیات سالانه ملک).
9. قرارداد را با وکیل مستقل و مترجم رسمی بخوانید و بیعانه را مشروط به نتیجه بررسی‌ها کنید.

مرجع	برای چه کاری
اداره تحول شهری استان (Müdürlük)	وضعیت پرخطر، اعتراض، کمک اجاره، تأیید معافیت
شهرداری	پروانه، ایسکان، وضعیت شهرسازی (imar durumu)
اداره ثبت (Tapu Müdürlüğü)	سابقه سند، ستون بیانات
دفتر اسناد رسمی (Noter)	ابلاغ، وکالت‌نامه
وکیل ملکی (Avukat)	تفسیر معافیت، تصمیم اکثریت، اعتراض
DASK (شماره ۱۲۵)	بیمه و خسارت

راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک

• نقشه مناطق زلزله‌خیز ترکیه ۲۰۲۶
• بیمه داسک در ترکیه
• بررسی ساختمان قبل از خرید: ایسکان و پروانه
• خرید خانه در استانبول
• انواع سند ملکی در ترکیه
• مالیات سالانه ملک
• آیدات و شارژ ساختمان
• خرید ملک در ترکیه: مراحل و شرایط ایرانیان
• وام خرید خانه برای خارجی‌ها
• انواع خانه در ترکیه

منابع این راهنما

همه منابع زیر در ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) باز و خوانده شدند:

• متن یکپارچه قانون ۶۳۰۶ در mevzuat.gov.tr — مواد ۲ تا ۸، ماده ۶/الف و مواد الحاقی؛ تغییر «دوسوم» به «اکثریت مطلق» از قانون ۷۴۷۱.
• آیین‌نامه اجرایی قانون ۶۳۰۶ (mevzuat.gov.tr) — مراحل تشخیص، اعتراض، تخریب، شرح سند، کمک اجاره؛ آخرین اصلاح ۴ فوریه ۲۰۲۶.
• راهنمای کمک اجاره ۲۰۲۴ (webdosya.csb.gov.tr) — ذی‌نفعان، مدارک و مهلت یک ساله؛ بدون مبلغ ماهانه.
• روزنامه رسمی ۲۱ اوت ۲۰۲۶ — اصلاح شرایط عمومی بیمه زلزله — بند C.4 در فروش ملک.
• روزنامه رسمی ۱۸ مارس ۲۰۱۸ — آیین‌نامه TBDY — تاریخ اجرا ۱ ژانویه ۲۰۱۹ و لغو آیین‌نامه ۲۰۰۷.
• برگه نقشه خطر زلزله AFAD — اجرای نقشه از ۱ ژانویه ۲۰۱۹ و اینکه «نقشه ریسک» نیست.
• صفحه تعهدات و پوشش DASK، پرسش‌های متداول DASK و صفحه تعرفه DASK — سقف ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ لیر، ساختمان آسیب‌دیده، کنترل در معامله تاپو.

سایت‌های csb.gov.tr و فایل‌های genelge در tkgm.gov.tr از شبکه ما قابل باز شدن نبودند؛ بنابراین مبلغ ۲۰۲۶ کمک اجاره، سقف وام و متن شرح سند در دستورالعمل تاپو تأییدنشده‌اند.