آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر متن رسمی قانون تعهدات ۶۰۹۸، قانون مدنی ۴۷۲۱، قانون تاپو ۲۶۴۴، قانون دفاتر اسناد رسمی ۱۵۱۲، قانون حمایت از مصرفکننده ۶۵۰۲، قانون هزینه‌های دولتی ۴۹۲ و قانون مالیات تمبر ۴۸۸ در mevzuat.gov.tr و تعرفه رسمی ۲۰۲۶ نوتری‌ها در سایت وزارت دادگستری تکیه دارد؛ هر رقم یا حکمی که از منبع اولیه تأیید نشده باشد، صریحاً «تأییدنشده» نوشته شده است.
اگر در ایران با «قولنامه» ملک خریده‌اید، در ترکیه چیزی شبیه آن وجود دارد، اما نه با همان قدرت: قرارداد پیشفروش ملک در ترکیه که در ترکی «gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi» یا خلاصه «Satış Vaadi» نامیده می‌شود، فقط وقتی معتبر است که در دفتر اسناد رسمی (Noter) به‌صورت «قرارداد رسمی» تنظیم شود، و حتی در این حالت مالکیت را منتقل نمی‌کند؛ فقط حق مطالبه انتقال سند به شما می‌دهد. پولی که پیش از این مرحله به نام «کاپارو» یا «بیعانه» می‌دهید هم یک اصطلاح واحد و یک قاعده واحد نیست: بسته به چیزی که روی رسید می‌نویسید، یا فقط نشانه بستن قرارداد است، یا یک حق انصراف دوطرفه می‌سازد که اگر منصرف شوید پولتان را از دست می‌دهید و اگر فروشنده منصرف شود باید دو برابرش را پس بدهد.
در این راهنما قاعده شکل قرارداد، ثبت آن به صورت شرح (şerh) روی سند تاپو، تفاوت کاپارو و پول انصراف و پیش‌پرداخت، حالت انصراف فروشنده یا خریدار، راه‌های حقوقی خریدار در سطح کلی، هزینه‌های رسمی ۲۰۲۶ با مثال محاسبه‌شده، حقوق خریدار در پیشفروش ساختمانهای در دست ساخت، نکات پرداخت پول و نشانه‌های خطر را با ماده قانون و تاریخ بازبینی می‌خوانید. این متن اطلاعات عمومی است و مشاوره حقوقی نیست؛ پیش از پرداخت هر مبلغی، با یک وکیل (Avukat) یا خود نوتر مشورت کنید.
خلاصه در یک نگاه: طبق ماده ۲۳۷ قانون تعهدات، وعده فروش ملک تا در شکل رسمی (نوتر) تنظیم نشود معتبر نیست. این قرارداد مالکیت منتقل نمی‌کند، اما اگر یکی از طرفین بخواهد، نوتر می‌تواند آن را در تاپو شرح بدهد و طبق ماده ۱۰۰۹ قانون مدنی در برابر کسانی که بعد از شرح روی ملک حقی می‌گیرند قابل استناد می‌شود؛ شرح بعد از پنج سال اگر فروش انجام نشود خودکار حذف می‌شود. بیعانه ساده (ماده ۱۷۷) فقط نشانه قرارداد است، ولی پول انصراف (ماده ۱۷۸) فقط وقتی وجود دارد که صریحاً توافق شده باشد. هزینه نوتر در ۲۰۲۶ برابر ۳۰٪ حقالثبت (حداقل ۵۸٫۸۲ لیر) است، هزینه شرح در تاپو ۶٫۸۳ در هزار مبلغ قرارداد است و مالیات تمبر قرارداد رسمی وعده فروش طبق متن تلفیقی قانون ۴۸۸ با نرخ «صفر» اعمال می‌شود. در پیشفروش ساختمان در دست ساخت به مصرفکننده، قانون ۶۵۰۲ پروانه ساخت، قرارداد نوتری و حق انصراف ۱۴ روزه می‌دهد.
قرارداد پیشفروش ملک در ترکیه چیست و چه تفاوتی با سند دارد؟
قرارداد پیشفروش یا وعده فروش، تعهدی است که فروشنده می‌دهد تا در آینده ملک مشخصی را با قیمت مشخص و در تاریخ مشخص به خریدار بفروشد و سند را در تاپو به نام او کند. ماده ۲۹ قانون تعهدات می‌گوید «پیش‌قرارداد» (önsözleşme) معتبر است و اعتبار آن، جز در استثناهای قانونی، به شکل قراردادی بستگی دارد که قرار است در آینده بسته شود. چون فروش ملک رسمی است، وعده فروش ملک هم رسمی است. اما مالکیت طبق ماده ۷۰۵ قانون مدنی فقط با ثبت در تاپو به دست می‌آید؛ بنابراین بعد از امضای قرارداد پیشفروش هنوز مالک نیستید و مالک قانونی همان فروشنده است.
| ویژگی | قولنامه عرفی (نوع ایرانی) | قرارداد وعده فروش نوتری | انتقال سند در تاپو |
|---|---|---|---|
| اعتبار برای فروش ملک | معتبر نیست | معتبر (رسمی) | معتبر |
| مالکیت به شما منتقل می‌شود؟ | خیر | خیر، فقط حق مطالبه | بله، پس از ثبت |
| قابل شرح روی سند | خیر | بله، با درخواست یکی از طرفین | ثبت کامل |
| حذف خودکار شرح | ندارد | پس از ۵ سال اگر فروش انجام نشود | ندارد |
| محل تنظیم | بنگاه یا دست‌نویس | نوتر | اداره تاپو (یا نوتر برای قرارداد فروش) |
| پایه برای دعوای ثبت سند | ضعیف و مبهم | سند رسمی | ندارد (خود سند است) |
ستون اول فقط برای مقایسه است: هر کاغذ عرفی که بدون نوتر امضا شود، در برابر ماده ۲۳۷ ضعیف است و بیشتر شبیه رسید پرداخت است تا قرارداد. توضیح تفصیلی انواع سند و تفاوت قرارداد نوتری با سند را در انواع سند ملکی در ترکیه خوانده‌اید؛ مراحل کامل خرید هم در خرید ملک در ترکیه آمده است.
این راهنما برای چه کسی است و چه زمانی اهمیت دارد؟
سه موقعیت رایج این موضوع را وارد زندگی یک خریدار ایرانی میکند. اول، وقتی ملک آماده است ولی سند فوری نمی‌شود، مثلاً وام بانک در راه است، فروشنده باید بدهی ملک را تسویه کند، یا خریدار هنوز پول را به لیر تبدیل نکرده و برگه خرید ارز (DAB) نگرفته است. دوم، وقتی ملک در دست ساخت است و سازنده با «پیشفروش» قرارداد می‌بندد. سوم، وقتی در بنگاه به شما می‌گویند «بیعانه بدهید تا ملک را برایتان نگه داریم» و رسیدهای می‌دهند. در هر سه حالت، چیزی که می‌نویسید و جایی که امضا می‌کنید معلوم میکند در یک اختلاف بعدی چه موضعی دارید. اگر هنوز در مرحله انتخاب ملک هستید، بنگاه املاک در ترکیه و بررسی ایسکان و پروانه ساختمان را قبل از دادن هر پولی بخوانید.
چارچوب قانونی به زبان ساده
جدول زیر مواد اصلی را کنار هم می‌گذارد. همه این مواد را مستقیم از متن رسمی mevzuat.gov.tr در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده‌ایم و فقط به شماره‌ای ارجاع می‌دهیم که متنش را دیده‌ایم.
| ماده | موضوع | چه می‌گوید (خلاصه) |
|---|---|---|
| ماده ۲۳۷ قانون تعهدات ۶۰۹۸ | شکل فروش ملک | فروش ملک و نیز وعده فروش، خرید و بازخرید ملک بدون شکل رسمی معتبر نیست |
| ماده ۲۹ قانون تعهدات | پیش‌قرارداد | پیش‌قرارداد معتبر است و اعتبارش به شکل قرارداد آینده وابسته است |
| مواد ۱۷۷ و ۱۷۸ قانون تعهدات | بیعانه و پول انصراف | بیعانه نشانه قرارداد است؛ پول انصراف حق انصراف دوطرفه می‌سازد |
| مواد ۱۷۹ تا ۱۸۲ قانون تعهدات | شرط جریمه | جریمه توافقی قابل مطالبه است و قاضی جریمه افراطی را کم میکند |
| ماده ۱۲۵ قانون تعهدات | تأخیر متعهد | طلبکار می‌تواند اجرا یا خسارت بخواهد یا از قرارداد برگردد |
| ماده ۱۰۰۹ قانون مدنی ۴۷۲۱ | شرح در تاپو | حقوق ناشی از وعده فروش قابل شرح است و علیه حقوق بعدی قابل استناد می‌شود |
| ماده ۲۶ قانون تاپو ۲۶۴۴ | شرح قرارداد نوتری | شرح با درخواست یکی از طرفین انجام می‌شود و بعد از ۵ سال بدون فروش حذف می‌شود |
| ماده ۴۷ بند c آیین‌نامه ثبت تاپو (Tapu Sicili Tüzüğü) | مدرک شرح | برای شرح وعده فروش، قرارداد تنظیم‌شده توسط نوتر لازم است |
| بند ۳ ماده ۶۰ و ماده ۸۹ قانون نوتری ۱۵۱۲ | وظیفه نوتر | نوتر وعده فروش را می‌نویسد و در تاپو شرح می‌دهد؛ تنظیم به شکل «düzenleme» الزامی است |
آیین‌نامه ثبت تاپو (Tapu Sicili Tüzüğü) مصوبه هیئت وزیران ۲۰۱۳/۵۱۵۰ است که در روزنامه رسمی ۱۷ اوت ۲۰۱۳ (شماره ۲۸۷۳۸) منتشر شده و ما متن به‌روز آن را در mevzuat.gov.tr خوانده‌ایم.
شرط شکل: چرا قرارداد پیشفروش ملک در ترکیه باید در نوتر باشد؟
ماده ۲۳۷ قانون تعهدات دو جمله ساده دارد: فروش ملک وقتی معتبر است که قرارداد رسمی باشد، و وعده فروش، بازخرید و خرید هم تا رسمی نشوند معتبر نیستند. ماده ۸۹ قانون نوتری هم می‌گوید قراردادهایی که ماهیتاً باید در تاپو ثبت شوند، از جمله «gayrimenkul satış va’di»، باید به شکل تنظیم (düzenleme) انجام شوند، نه صرفاً تأیید امضا. تفاوت مهم است: اگر کاغذ را بنگاه یا وکیل می‌نویسد و نوتر فقط امضای شما را تأیید میکند (onay)، آن به معنای ماده ۸۹ یک قرارداد وعده فروش تنظیم‌شده نیست. به همین دلیل بند c ماده ۴۷ آیین‌نامه ثبت تاپو برای شرح، «قرارداد تنظیم‌شده توسط نوتر» را می‌خواهد. (برداشت ما از مواد ۸۹ و ۹۰ همین است؛ نوع دقیق سند را از خود نوتر بپرسید.)
بند ۳ ماده ۶۰ قانون نوتری (اصلاح قانون ۷۴۱۳ در ۲۰۲۲) سه کار را در یک جمله به نوتر می‌دهد: تنظیم قرارداد وعده فروش، شرح آن در سیستم اطلاعات تاپو اگر یکی از طرفین بخواهد و هزینه و حقالثبت را بپردازد، و تنظیم قرارداد فروش ملک. ماده ۶۱/الف همان قانون می‌گوید قرارداد فروش ملک را نوترها هم می‌توانند بنویسند؛ یعنی لازم نیست همه کارها در اداره تاپو باشد. این امکان از ۴ ژوئیه ۲۰۲۳ به‌طور عملی آغاز شده است (طبق گزارش‌های خبری؛ منبع اولیه تاریخ شروع را مستقیم نخوانده‌ایم و لذا برای تاریخ دقیق به نوتر مراجعه کنید). اینکه نوتر یا تاپو برای انتقال نهایی مناسب‌تر است، به مراحل خرید ملک و شرایط ملک شما بستگی دارد.
برای خارجی‌ها دو شرط عملی دیگر هم در قانون نوتری هست. ماده ۷۴ می‌گوید اگر طرف معامله ترکی نمی‌داند، مترجم سوگندخورده (andlı tercüman) هم باید حاضر باشد. ماده ۸۴ می‌گوید در متن تنظیم‌شده باید هویت و نشانی طرف و شماره مالیاتی او ثبت شود؛ پس خریدار ایرانی بدون شماره مالیاتی عملاً برای این کار آماده نیست. روش گرفتن آن در شماره مالیاتی ترکیه آمده است.
اگر قرارداد رسمی نباشد
در این حالت بنا بر ماده ۲۳۷ قرارداد معتبر نیست و بحث پولی که پرداخته‌اید به قواعد «استرداد بلاجهت دارا شدن» میرود. ماده ۷۷ قانون تعهدات می‌گوید کسی که بدون دلیل موجه از دارایی دیگری سود برده باید آن را برگرداند، به‌ویژه اگر مبنای دریافت از ابتدا معتبر نبوده باشد. ماده ۸۲ مهلت چنین دعوایی را از زمان اطلاع از حق، دو سال و در هر حال حداکثر ده سال از وقوع دارا شدن می‌داند. استرداد پول قابل مطالبه است، اما بازگرداندن خودِ معامله و گرفتن ملک را تضمین نمی‌کند؛ پرونده شما را باید وکیل ارزیابی کند.
قرارداد پیشفروش ملک در ترکیه باید چه چیزهایی داشته باشد؟
ماده ۲ قانون تعهدات می‌گوید اگر طرفین بر سر نکات اساسی توافق کرده باشند، بر سر نکات جزئی نباید قرارداد را باطل شمرد. ولی در وعده فروش ملک، نکات اساسی همان چیزهایی هستند که بعداً در دادگاه ثبت سند را ممکن می‌کنند. جدول زیر فهرست پیشنهادی ماست؛ فقط بخشی از آن (هویت و شماره مالیاتی) در متن قانون نوتری آمده و بقیه توصیه عملی است.
| بند | چه چیزی بنویسید | چرا مهم است |
|---|---|---|
| هویت طرفین | نام کامل، شماره کیملیک یا پاسپورت، شماره مالیاتی، نشانی | ماده ۸۴ قانون نوتری هویت و شماره مالیاتی را لازم می‌داند |
| مشخصات ملک | شهر، ناحیه، ada و parsel، شماره بخش مستقل (bağımsız bölüm)، متراژ | ملک مبهم، ثبت سند را غیرممکن میکند |
| وضعیت سند | نوع سند، نبود رهن (ipotek) و توقیف (haciz) یا تعهد برداشتن آن | رهن و توقیف مقدم بر شرح شما هستند |
| قیمت و واحد پول | قیمت کل، واحد پول، نرخ تبدیل در صورت ارز | ابهام ارزی بزرگ‌ترین منبع اختلاف است |
| نحوه پرداخت | جدول اقساط، حساب بانکی مالک، رسید الزامی | بدون رسید بانکی اثبات پرداخت سخت است |
| تاریخ فروش نهایی | تاریخ مشخص یا شرط روشن (مثلاً پس از پایان‌کار) | مبنای تأخیر و خسارت |
| شرط جریمه | مبلغ یا درصد، برای هر طرف | مواد ۱۷۹ تا ۱۸۲؛ قاضی جریمه افراطی را کم میکند |
| بیعانه یا پول انصراف | صراحتاً بنویسید کدام است | ماده ۱۷۷ در برابر ۱۷۸ |
| هزینه‌ها | چه کسی هزینه نوتر، شرح و تاپو هارجی را می‌دهد | اختلاف بعدی را کم میکند |
| تحویل ملک و قبوض | تاریخ تحویل، بدهی قبوض و شارژ تا تحویل | بدهی قدیمی را به نام شما نمی‌ماند |
| ایسکان و داسک | داسک معتبر، پایان‌کار برای ساختمان | خود تاپو و قبوض به آن وابسته است |
برای بند آخر، بیمه داسک و بررسی ایسکان را ببینید.
مراحل امضا و مدارک لازم
ترتیب زیر پیشنهاد عملی ماست و بر پایه مواد خوانده‌شده چیده شده؛ ترتیب دقیق هر دفتر نوتر ممکن است کمی فرق کند.
- ملک را ببینید و هویت مالک را با سند تاپو تطبیق دهید.
- سابقه تاپو (رهن، توقیف، شرح‌های قبلی) و برای ساختمان، پروانه و ایسکان را بررسی کنید.
- متن قرارداد را پیش از روز نوتر بخواهید و با وکیل یا مترجم مرور کنید.
- شماره مالیاتی و حساب بانکی را آماده کنید.
- در نوتر با مترجم رسمی قرارداد را امضا کنید و همان روز درخواست شرح در تاپو را بدهید.
- پرداخت‌ها را فقط طبق جدول قرارداد، با حواله بانکی و رسید انجام دهید.
- نسخه قرارداد، رسید شرح و رسیدهای بانکی را نگه دارید و تاریخ پایان پنج سال را یادداشت کنید.
| مدرک | از کجا می‌آید | توضیح |
|---|---|---|
| پاسپورت یا کیملیک خریدار | خریدار | مبنای هویت در نوتر؛ کیملیک |
| شماره مالیاتی خریدار | اداره مالیات (vergi dairesi) | ماده ۸۴ قانون نوتری؛ شماره مالیاتی |
| کیملیک یا پاسپورت فروشنده | فروشنده | برای تطبیق با مالک ثبت‌شده |
| سند تاپو یا رونوشت سند | فروشنده و تاپو | فروشنده باید اجازه مشاهده یا ارائه بدهد؛ سند خانه |
| پروانه و ایسکان ساختمان | شهرداری و فروشنده | برای ساختمان جدید یا در دست ساخت |
| وکالتنامه (در صورت نماینده) | نوتر | اختیار صریح؛ وکالتنامه |
| مترجم سوگندخورده | نوتر یا دفتر ترجمه | ماده ۷۴ قانون نوتری |
| رسید بانکی پرداخت‌ها | بانک خریدار | اثبات پرداخت و مسیر DAB |
شرح (şerh) در تاپو: چه چیزی را محافظت میکند و چه چیزی را نه؟
ماده ۱۰۰۹ قانون مدنی می‌گوید حقوق ناشی از قرارداد وعده فروش ملک، اجاره، خرید، پیش‌خرید و بازخرید را می‌توان در دفتر تاپو شرح داد، و با شرح، این حقوق در برابر کسانی که پس از آن روی ملک حقی به دست می‌آورند قابل استناد می‌شود. معنی ساده: اگر فروشنده بعد از شرح، ملک را به شخص ثالثی بفروشد یا رهن بگذارد، خریدار دوم و بانک با این شرح روبه‌رو هستند.
دو محدودیت مهم دارد. اول، شرح فقط در برابر حقوقِ بعدی کار میکند. رهن، توقیف یا شرحی که پیش از شرح شما روی سند بوده، سر جایش می‌ماند؛ پس پیش از امضا، سابقه تاپو را ببینید. دوم، ماده ۲۶ قانون تاپو می‌گوید قراردادهای وعده فروش نوتری، اگر یکی از طرفین بخواهد در دفتر ملک شرح داده می‌شوند و اگر از تاریخ شرح پنج سال بگذرد و فروش انجام نشود یا حق ارتفاق ثبت نشود، شرح را مدیر تاپو یا کارکنان آن خودکار حذف می‌کنند. بند ۳ ماده ۶۹ آیین‌نامه ثبت تاپو هم می‌گوید در شرح‌های دارای مدت، با پایان مدت و به درخواست مالک ملک، حذف شرح انجام می‌شود.
مراحل شرح در عمل:
- قرارداد وعده فروش را نوتر به شکل تنظیم می‌نویسد و طرفین امضا می‌کنند.
- یکی از طرفین (معمولاً خریدار) از نوتر می‌خواهد قرارداد را در تاپو شرح بدهد و هزینه و حقالثبت را می‌پردازد (بند ۳ ماده ۶۰ قانون نوتری).
- نوتر شرح را از طریق سیستم اطلاعات تاپو ثبت میکند؛ بعد از آن در «قید و شرح‌ها» (şerhler) ستون سند می‌توانید آن را ببینید.
- تا پیش از پنج سال، فروش نهایی را انجام دهید یا با توافق، مدت را مدیریت کنید؛ در غیر این صورت شرح حذف می‌شود.
- بعد از انتقال سند، وضعیت شرح را با اداره تاپو یا نوتر بررسی کنید تا قید بی‌مورد روی ملک نماند.
برای دیدن وضعیت سند و قیدها، به سند خانه در ترکیه سر بزنید. اگر فروشنده با شرح مخالف باشد، این مخالفت خودش یک علامت هشدار است.
کاپارو، پیش‌پرداخت و پول انصراف: سه چیز متفاوت
زبان قانون تعهدات دو اصطلاح دارد: «bağlanma parası» (بیعانه ساده) و «cayma parası» (پول انصراف). کلمه «kapora» که مردم می‌گویند، در عرف معمولاً معادل بیعانه است، اما بر اساس چیزی که روی رسید می‌نویسید، یکی از این دو یا یک پیش‌پرداخت ساده می‌شود.
| عنوان | ماده | تعریف طبق قانون | اگر خریدار منصرف شود | اگر فروشنده منصرف شود |
|---|---|---|---|---|
| بیعانه ساده (bağlanma parası) | ۱۷۷ | نشانه بستن قرارداد، نه حق انصراف؛ از اصل بدهی کسر می‌شود | وظیفه اجرای قرارداد باقی است؛ خسارت طبق قواعد عمومی | وظیفه اجرا باقی است |
| پول انصراف (cayma parası) | ۱۷۸ | هر طرف حق انصراف دارد | دهنده پول را از دست می‌دهد | گیرنده دو برابر پول را برمی‌گرداند |
| پیش‌پرداخت قیمت | تابع متن قرارداد | بخشی از قیمت پرداخت شده | وابسته به قرارداد و دلیل انصراف | وابسته به قرارداد |
| شرط جریمه (ceza koşulu) | ۱۷۹ تا ۱۸۲ | مبلغ توافقی در صورت عدم اجرا | جریمه یا اجرا، طبق متن قرارداد | همین |
دو جمله ماده ۱۷۷ را دقیق بخوانید: پولی که هنگام قرارداد داده می‌شود «به‌عنوان نشانه بسته شدن قرارداد» حساب می‌شود، نه حق انصراف، و «مگر اینکه قرارداد یا عرف محلی خلاف آن باشد» از اصل بدهی کسر می‌شود. بنابراین اگر روی رسید فقط «kapora» بنویسید، در اختلاف ممکن است هر طرف بر دیگری تعبیر خودش را ادعا کند. پیشنهاد عملی ما این است که رسید یا قرارداد بنویسد: مبلغ، نام کامل گیرنده، مشخصات ملک، و صریحاً «bağlanma parasıdır, cayma parası değildir» (بیعانه است، پول انصراف نیست) یا برعکس.
مثال محاسبه‌شده (فرضی): ملکی ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر است و ۵٪ آن، یعنی ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۰٫۰۵ = ۲۰۰٬۰۰۰ لیر، کاپارو شده است. اگر رسید «پول انصراف» باشد و خریدار منصرف شود، ۲۰۰٬۰۰۰ لیر از او می‌سوزد؛ اگر فروشنده منصرف شود باید ۲ × ۲۰۰٬۰۰۰ = ۴۰۰٬۰۰۰ لیر برگرداند، یعنی ۲۰۰٬۰۰۰ لیر خودِ مبلغ و ۲۰۰٬۰۰۰ لیر اضافه. اگر رسید «بیعانه ساده» باشد، این قاعده خودکار اعمال نمی‌شود. با نرخ فروش بانک مرکزی ترکیه در بولتن ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ (۴۹٫۴۲۰۴ لیر برای هر دلار)، ۲۰۰٬۰۰۰ لیر حدود ۴٬۰۴۷ دلار است.
اگر فروشنده یا خریدار منصرف شود چه می‌شود؟
جدول زیر سناریوهای رایج را بر پایه مواد خوانده‌شده می‌آورد. این‌ها قاعده عمومی‌اند و نتیجه پرونده شما به متن قرارداد و دلیل انصراف بستگی دارد.
| سناریو | قاعده | ماده |
|---|---|---|
| قرارداد رسمی نیست | قرارداد معتبر نیست؛ پرداخت را باید با ادعای استرداد دنبال کرد | ۲۳۷، ۷۷، ۸۲ |
| پول انصراف توافق شده و فروشنده برمیگردد | دو برابر پول را پس می‌دهد | ۱۷۸ |
| پول انصراف توافق شده و خریدار برمیگردد | پول را از دست می‌دهد | ۱۷۸ |
| بیعانه ساده و یکی منصرف می‌شود | قرارداد پابرجاست؛ طلبکار اجرا یا خسارت می‌خواهد | ۱۷۷، ۱۱۲، ۱۲۵ |
| فروشنده در موعد سند نمی‌دهد | پس از اخطار، اجرا و خسارت تأخیر یا خسارت عدم اجرا یا فسخ | ۱۱۷، ۱۲۵ |
| شرط جریمه نوشته شده | اجرا یا جریمه؛ جریمه افراطی کاهش می‌یابد | ۱۷۹ و ۱۸۲ |
| ملک به شخص ثالث فروخته می‌شود | اگر شرح دارید در برابر او قابل استناد است؛ بدون شرح، وضع دشوارتر است | ۱۰۰۹ قانون مدنی |
| خریدار مصرفکننده در پیشفروش ساختمان | حق انصراف ۱۴ روزه و حق دورهٔ ۲۴ ماه | ۴۳ و ۴۵ قانون ۶۵۰۲ |
ماده ۱۱۷ می‌گوید بدهی سررسیده‌ای که پرداخت نشود، با «اخطار» طلبکار به تأخیر می‌افتد. نوتر وظیفه فرستادن اخطاریه (ihtarname) را هم دارد (بند ۷ ماده ۶۰ قانون نوتری)، پس اخطار نوتری راه رایج مستندسازی است. ماده ۱۲۵ می‌گوید پس از تأخیر و پایان مهلت، طلبکار سه راه دارد: اجرا و خسارت تأخیر، صرف‌نظر از اجرا و درخواست خسارت عدم اجرا، یا فسخ و استرداد آنچه پرداخته است. استفاده از ماده ۱۲۵ در عمل قبل از هر کار باید با وکیل هماهنگ شود، چون تأخیر و مهلت باید درست اعلام شده باشد.
راه‌های حقوقی خریدار در سطح کلی: دعوای ابطال و ثبت سند
اگر فروشنده با قرارداد رسمی موظف به انتقال سند است ولی خودداری میکند، ماده ۷۱۶ قانون مدنی راه روشنی دارد: کسی که بر اساس یک دلیل حقوقی مالکیت، حق شخصی برای ثبت ملک به نام خود دارد، اگر مالک ممتنع شود می‌تواند از قاضی بخواهد مالکیت را «به حکم دادگاه» منتقل کند. این همان چیزی است که در عرف «tapu iptal ve tescil davası» (دعوای ابطال و ثبت سند) نامیده می‌شود، هر چند عنوان دقیق دعوا به وضعیت پرونده بستگی دارد. دو ابزار تکمیلی را هم باید بشناسید.
| ابزار | چه کاری میکند | منبع |
|---|---|---|
| دعوای اجرای تعهد و ثبت | دادگاه مالکیت را با حکم منتقل میکند | ماده ۷۱۶ قانون مدنی |
| دستور موقت (ihtiyati tedbir) | جلوگیری از فروش ملک در جریان دعوا | مواد ۳۸۹ و ۳۹۰ قانون آیین دادرسی مدنی ۶۱۰۰ |
| شرح محدودیت تصرف و ثبت موقت | شرح حکم دادگاه یا حق ادعایی روی سند | مواد ۱۰۱۰ و ۱۰۱۱ قانون مدنی |
| فسخ و استرداد | برگشتن از قرارداد و گرفتن پول | ماده ۱۲۵ قانون تعهدات |
| مهلت عمومی طلب | قاعده عمومی ده‌ساله مگر استثنا باشد | ماده ۱۴۶ قانون تعهدات |
ماده ۳۸۹ آیین دادرسی مدنی می‌گوید وقتی نگران باشید که تغییر وضعیت موجود، رسیدن به حق را بسیار سخت یا غیرممکن کند، دستور موقت داده می‌شود؛ ماده ۳۹۰ می‌گوید در موارد فوری قاضی حتی بدون شنیدن طرف مقابل می‌تواند آن را صادر کند. دقیقاً به همین دلیل، در یک اختلاف جدی، اولین تماس باید با وکیل باشد، نه با فروشنده. جزئیات اینکه کدام دادگاه، چه مدارکی و چه هزینه‌ای لازم است، اینجا توضیح داده نمی‌شود. برای پیدا کردن وکیل و وکالتنامه از مشاوره حقوقی ترکیه و وکالتنامه خرید و فروش ملک کمک بگیرید.
هزینه‌های رسمی قرارداد وعده فروش در ۲۰۲۶
هیچ مبلغی را به عنوان «قیمت ثابت قرارداد وعده فروش» نمی‌توان گفت، چون به ارزش قرارداد و تعداد صفحه بستگی دارد. جدول زیر اقلام رسمی را با منبع و تاریخ بازبینی ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد.
| قلم | رقم یا نرخ ۲۰۲۶ | منبع |
|---|---|---|
| حقالثبت نوتر (harç) روی قرارداد دارای مبلغ | ۱٫۱۳ در هزار به ازای هر امضا؛ کل حداقل ۱٬۲۸۳٫۱۰ و حداکثر ۶۶۱٬۲۸۳٫۶۰ لیر | قانون ۴۹۲، تعرفه (۲) |
| هزینه نوتر (noter ücreti) | ۳۰٪ حقالثبت؛ حداقل ۵۸٫۸۲ لیر | تعرفه نوتری ۲۰۲۶، ماده ۱ |
| هزینه نوشتن (yazı ücreti) | ۸۰٫۶۸ لیر برای هر صفحه از هر نسخه | تعرفه نوتری ۲۰۲۶، ماده ۳ |
| مالیات تمبر (damga vergisi) قرارداد رسمی وعده فروش | نرخ قانونی ۹٫۴۸ در هزار، ولی طبق بند I-A-8 جدول (۱) و حاشیه آن با تصمیم ۲۰۱۷ نرخ اعمالی «صفر» | قانون ۴۸۸ |
| هزینه شرح در تاپو (tapu harcı) | ۶٫۸۳ در هزار روی مبلغ قرارداد (بین ارزش مالیات املاک و دو برابر آن) | قانون ۴۹۲، تعرفه (۴)، بند ۱۲ |
| مترجم رسمی | بسته به مترجم؛ رقم رسمی تأییدنشده | ماده ۷۴ قانون نوتری |
| حضور نوتر بیرون از دفتر | روزانه ۳۱۹٫۶۰ لیر هزینه رفت‌وآمد نوتر (yol ödeneği)، طبق اصلاح ۲۶ اوت ۲۰۲۶ | تعرفه نوتری، اصلاحیه شماره ۳۳۳۵۲ |
نکته: فروش خود ملک اگر به‌جای تاپو نزد نوتر انجام شود، تعرفه جدا دارد (هزینه نوتر ۱ در هزار فروش، حداقل ۵۰۰ و حداکثر ۴٬۰۰۰ لیر)، ولی آن برای قرارداد فروش است، نه وعده فروش. مالیات تمبر که در جدول آمده، در متن تلفیقی قانون ۴۸۸ در mevzuat.gov.tr به صورت «(Binde 9,48) (Binde 0)» دیده شد و حاشیه همان متن توضیح می‌دهد که تصمیم هیئت وزیران ۳۱ ژانویه ۲۰۱۷ (شماره ۲۰۱۷/۹۷۵۹، روزنامه رسمی ۳ فوریه ۲۰۱۷) نرخ را «صفر» اعمال کرده است؛ یک منبع ثانویه (KPMG) هم همین را برای ۲۰۲۶ تأیید میکند، اما نوتر روز امضا نرخ قطعی را اعلام میکند.
مثال محاسبه‌شده (فرضی): قرارداد ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ لیری با دو امضا (خریدار و فروشنده)، ۶ صفحه و ۳ نسخه، و شرح در تاپو. حقالثبت = ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۱٫۱۳ ÷ ۱٬۰۰۰ × ۲ = ۹٬۰۴۰ لیر. هزینه نوتر = ۹٬۰۴۰ × ۰٫۳ = ۲٬۷۱۲ لیر. هزینه نوشتن = ۱۸ صفحه × ۸۰٫۶۸ = ۱٬۴۵۲٫۲۴ لیر. هزینه شرح = ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۶٫۸۳ ÷ ۱٬۰۰۰ = ۲۷٬۳۲۰ لیر (با فرض اینکه مبلغ قرارداد در محدوده ۱ تا ۲ برابر ارزش مالیات املاک است). جمع: ۹٬۰۴۰ + ۲٬۷۱۲ + ۱٬۴۵۲٫۲۴ + ۲۷٬۳۲۰ = ۴۰٬۵۲۴٫۲۴ لیر، یعنی حدود ۱٪ ارزش قرارداد (حدود ۸۲۰ دلار با نرخ ۴۹٫۴۲۰۴). اینکه نوتر دو امضا را جدا می‌شمارد یا سازوکار دیگری دارد، از متن تعرفه روشن نشد (تأییدنشده)؛ هزینه نهایی را از نوتر بخواهید. این ۱٪ با تاپو هارجی ۲٪ + ۲٪ هنگام انتقال واقعی سند فرق دارد؛ آن را در هزینه سند خانه در ترکیه ببینید.
پیشفروش ساختمان در دست ساخت: حمایت قانون مصرفکننده
اگر خریدار را «مصرفکننده» (tüketici) حساب کنند، یعنی کسی که با هدف غیرتجاری و غیرحرفه‌ای می‌خرد (تعریف ماده ۳ قانون ۶۵۰۲)، و فروشنده سازنده یا شرکت باشد، مواد ۴۰ تا ۴۵ همین قانون درباره «فروش ملک مسکونی با پیش‌پرداخت» (ön ödemeli konut satışı) به او حقوقی می‌دهد که در معامله دست‌دوم بین افراد وجود ندارد. تابعیت در تعریف مصرفکننده نیامده است.
| حق یا قاعده | متن خلاصه | ماده ۶۵۰۲ |
|---|---|---|
| پروانه ساخت | بدون پروانه ساخت نمی‌توان با مصرفکننده قرارداد پیشفروش بست | ۴۰/۳ |
| اطلاعات پیش از قرارداد | فرم اطلاعات حداقل یک روز قبل از قرارداد به مصرفکننده داده می‌شود | ۴۰/۲ |
| شکل قرارداد | وعده فروش باید در نوتر به شکل تنظیم باشد؛ فروشنده بعداً نمی‌تواند علیه خریدار به باطل بودن استناد کند | ۴۱/۱ |
| ممنوعیت دریافت پول بدون قرارداد | بدون قرارداد معتبر، فروشنده حق گرفتن پول با هیچ عنوان را ندارد | ۴۱/۲ |
| ضمانت | برای پروژه‌های بزرگ، بیمه تکمیل ساختمان یا ضمانت دیگر | ۴۲ |
| حق انصراف ۱۴ روزه | بدون دلیل و بدون جریمه | ۴۳ |
| مهلت تحویل | حداکثر ۴۸ ماه از تاریخ قرارداد | ۴۴ |
| حق برگشت تا ۲۴ ماه | فروشنده فقط هزینه‌های مالیات و حقالثبت و غرامت ۲٪ تا ۸٪ می‌خواهد | ۴۵ |
درصد غرامت ماده ۴۵ چنین است: ۲٪ برای سه ماه اول، ۴٪ برای ماه سوم تا ششم، ۶٪ برای ششم تا دوازدهم و ۸٪ برای دوازدهم تا بیست‌وچهارم، به‌علاوه هزینه‌های مالیات و حقالثبت. مثال فرضی با قرارداد ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ لیری: ۲٪ برابر ۸۰٬۰۰۰، ۴٪ برابر ۱۶۰٬۰۰۰، ۶٪ برابر ۲۴۰٬۰۰۰ و ۸٪ برابر ۳۲۰٬۰۰۰ لیر (بدون هزینه‌های مالیات و حقالثبت). اگر فروشنده تعهداتش را درست اجرا نکند، طبق همان ماده از خریدار هیچ مبلغی نمی‌تواند بخواهد. بازگشت پول باید ظرف ۱۸۰ روز پس از رسیدن اعلام برگشت به فروشنده انجام شود. این حقوق در معامله دست‌دوم بین افراد نیست و تشخیص اینکه معامله شما مشمول است یا نه، با وکیل. برای مقایسه شرکت‌های سازنده، شرکت‌های ساختمانی ترکیه را ببینید.
پرداخت پول: ارز، DAB، بانک و سامانه پرداخت امن
سه موضوع جداگانه پرداخت را کنترل میکند. اول، واحد پول. ماده ۴ بند (g) قرار ۳۲ (Karar 32) و ماده ۸ ابلاغیه ۲۰۰۸-۳۲/۳۴ می‌گویند افراد مقیم ترکیه نمی‌توانند در معامله ملک بین خودشان قیمت را به ارز یا وابسته به ارز بنویسند؛ اما بند ۳ همان ماده اجازه می‌دهد اگر خریدار یا مستأجر مقیم ترکیه و بدون تابعیت ترکی باشد، قیمت به ارز یا وابسته به ارز تعیین شود. بنابراین «قیمت به دلار» در خودی‌خود غیرقانونی نیست، ولی باید دید وضعیت اقامت دو طرف چیست. اگر در قرارداد نوشته‌اید «به دلار»، نرخ تبدیل، تاریخ و حساب را صریح بنویسید. در تاپو، ارز باید پیش از معامله با برگه خرید ارز (DAB) توسط بانک به لیر تبدیل شده باشد؛ جزئیات در خرید ملک در ترکیه و حساب بانکی برای ایرانیان آمده است.
دوم، مسیر پرداخت. هر پول مهمی را با حواله بانکی به حساب خود مالک و با رسید بدهید؛ نقد دادن مبلغ زیاد اثبات را سخت میکند. سوم، سامانه پرداخت امن. ماده الحاقی ۱ «آیین‌نامه تجارت غیرمنقول» (اصلاحیه روزنامه رسمی ۲۹ آوریل ۲۰۲۶) می‌گوید وقتی بخشی یا همه قیمت فروش ملک نقد، حواله یا انتقال الکترونیکی باشد، باید از طریق سامانه‌ای پرداخت شود که مالکیت و پول را هم‌زمان جابه‌جا کند. طبق ماده موقت ۱ بند ۱۰ (اصلاحیه ۱ اکتبر ۲۰۲۶، شماره ۳۳۳۸۷) تا ۱ دسامبر ۲۰۲۶ استفاده از آن اجباری نیست و وزارت می‌تواند این تاریخ را تا سه ماه تمدید کند. متن آیین‌نامه از «فروش ملک» حرف می‌زند؛ اینکه پرداخت‌های پیش از ثبت سند (بیعانه و اقساط قرارداد وعده فروش) هم مشمول می‌شوند یا نه، در متن و در اطلاعیه ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ وزارت تجارت روشن نیست (تأییدنشده). پیش از پرداخت در هفته‌های آینده، از نوتر یا بانک بپرسید.
نشانه‌های خطر
این الگوها با ریسک‌های رایج کلاهبرداری و اختلاف همخوان‌اند؛ هر کدام را دیدید، قبل از پرداخت پول مکث کنید.
| نشانه خطر | چرا خطرناک است | اقدام پیشنهادی |
|---|---|---|
| قرارداد خالی یا ناقص که اول امضا می‌شود | بعداً قیمت، تاریخ یا شرط جریمه تغییر میکند | امضا فقط روی متن کامل و در حضور نوتر |
| وکالتنامه به نام فروشنده یا نماینده | اختیار و اعتبار وکالت را باید ثابت کرد | وکالت و اعتبار آن را پیش از امضا از نوتر یا e-Devlet بررسی کنید؛ وکالتنامه ملک |
| قیمت به ارز بدون نرخ و تاریخ | اختلاف بعدی بر سر نرخ | نرخ مرجع و تاریخ را بنویسید |
| بیعانه بزرگ پیش از دیدن ملک و سند | پول‌های ناپدید شده، آگهی بدون ملک | فقط پس از دیدن سند و تطبیق هویت؛ بنگاه املاک |
| حساب شخصی یا نامرتبط به‌جای حساب مالک | پول به صاحب ملک نمی‌رسد | فقط حساب مالک یا حساب ثبتی شرکت |
| مخالفت با شرح در تاپو | فروشنده می‌خواهد دست باز بماند | بدون شرح مبلغ بزرگ ندهید |
| ملک رهن‌دار یا توقیف‌شده بدون توضیح | حقوق قدیمی‌تر مقدم است | سابقه تاپو را ببینید |
| ساختمان بدون پروانه ساخت یا ایسکان | پیشفروش غیرقانونی یا مشکل‌دار | پروانه و ایسکان را بخواهید |
| فشار به سرعت و ترس از از دست رفتن ملک | جلوگیری از بررسی | مهلت بخواهید |
نکات ویژه برای خریدار ایرانی
قولنامه‌ای که در ایران بسته شده، در ترکیه اعتبار تاپویی ندارد و برای ملک ترکیه باید نوتر ترکیه قرارداد را تنظیم کند. شماره مالیاتی (برای هویت در سند)، حساب بانکی (برای حواله و DAB) و مترجم رسمی در نوتر از پیش‌نیازهای عملی‌اند. اگر برای امضا نمی‌توانید خودتان بروید، وکالتنامه معتبر لازم است؛ نحوه تنظیم و تأیید آن را در وکالتنامه خرید و فروش ملک بخوانید. ماده ۳۵ قانون تاپو برای اتباع خارجی سقف ۱۰٪ مساحت ملک خصوصی هر شهرستان و ۳۰ هکتار برای هر نفر در کل کشور گذاشته و خرید در مناطق نظامی ممنوع را محدود میکند؛ این برای آپارتمان معمولاً مشکل‌ساز نیست ولی برای زمین باید بررسی شود (خرید زمین و باغ). قرارداد وعده فروش به‌تنهایی پایه اقامت یا شهروندی نیست؛ شرایط اقامت و شهروندی را از منابع رسمی و مقاله اقامت با خرید خانه بررسی کنید و هیچ نتیجه‌ای را تضمین‌شده فرض نکنید. اگر وام می‌خواهید، شرایط را در وام خرید خانه برای خارجی‌ها ببینید.
اگر بعداً می‌خواهید همین ملک را بفروشید، تاریخ تملک برای مالیات، روز ثبت سند است نه روز قرارداد وعده فروش؛ توضیح در فروش ملک در ترکیه آمده است. برای ملک در استانبول و شهرهای دیگر، فرایند نوتری یکسان است، ولی مهلت‌ها و هزینه‌های محلی را از نوتر محل بپرسید.
اشتباه‌های رایج
| اشتباه | عاقبت | راه پیشگیری |
|---|---|---|
| تحویل پول با رسید دست‌نویس بدون قرارداد نوتری | اثبات و بازگشت پول دشوار (مواد ۲۳۷، ۷۷) | قرارداد رسمی پیش از پرداخت اصلی |
| ننوشتن اینکه بیعانه است یا پول انصراف | اختلاف تفسیر (۱۷۷ و ۱۷۸) | صریح بنویسید |
| عدم شرح قرارداد | مشکل در برابر فروش به شخص ثالث | شرح را همان روز بخواهید |
| فراموش کردن مهلت ۵ ساله شرح | حذف خودکار شرح (ماده ۲۶ تاپو) | تاریخ را یادداشت کنید |
| قبول قیمت به ارز بدون نرخ | بحث بر سر مبلغ | نرخ و تاریخ را بنویسید |
| تکیه به بنگاه به‌جای نوتر | قرارداد بنگاه رسمی نیست | نوتر برای قرارداد |
| پرداخت به حساب غیر مالک | پول از دست میرود | فقط حساب مالک |
چک‌لیست قبل از امضا
| مرحله | چه چیزی را کنترل کنید |
|---|---|
| هویت مالک | کیملیک یا پاسپورت، تطبیق با سند تاپو |
| سابقه تاپو | رهن، توقیف، شرح‌های قبلی، قیدها |
| پایان‌کار و داسک | ایسکان برای ساختمان، داسک معتبر |
| قرارداد | کامل، مبلغ، تاریخ، شرط جریمه، بیعانه یا انصراف |
| نوتر | تنظیم (düzenleme) نه تأیید امضا؛ مترجم رسمی |
| هزینه‌ها | برآورد کتبی از نوتر، تقسیم هزینه |
| شرح | درخواست شرح در همان روز |
| پرداخت | حواله به حساب مالک، رسید، DAB |
| مدارک | نسخه قرارداد، رسیدها، مکاتبات |
راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک
- مراحل خرید ملک در ترکیه
- هزینه سند خانه در ترکیه
- انواع سند ملکی در ترکیه
- بررسی ساختمان قبل از خرید: ایسکان و پروانه
- بیمه داسک در ترکیه
- مالیات سالانه ملک در ترکیه
منابع این راهنما
همه منابع زیر در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ باز و خوانده شد.
- قانون تعهدات ۶۰۹۸: مواد ۲۹، ۷۷، ۸۲، ۱۱۷، ۱۲۵، ۱۴۶، ۱۷۷ تا ۱۸۲، ۲۳۷.
- قانون مدنی ۴۷۲۱: مواد ۷۰۵، ۷۱۶، ۱۰۰۹ تا ۱۰۱۱.
- قانون تاپو ۲۶۴۴: مواد ۲۶ و ۳۵.
- قانون دفاتر اسناد رسمی ۱۵۱۲: مواد ۶۰، ۶۱/الف، ۷۴، ۸۴، ۸۹.
- آیین‌نامه ثبت تاپو: ماده ۴۷.
- قانون حمایت از مصرفکننده ۶۵۰۲: مواد ۴۰ تا ۴۵.
- قانون هزینه‌های دولتی ۴۹۲: تعرفه‌های (۲) و (۴).
- قانون مالیات تمبر ۴۸۸: جدول (۱)، بند ۸.
- تعرفه نوتری ۲۰۲۶: رقم‌های نوتر.
- آیین‌نامه تجارت غیرمنقول: سامانه پرداخت امن.
- اطلاعیه وزارت تجارت، ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶: وضعیت و تاریخ شروع سامانه پرداخت امن.
- اصلاحیه تعرفه نوتری، روزنامه رسمی ۲۶ اوت ۲۰۲۶: اصلاح ماده ۱۱ (هزینه رفت‌وآمد نوتر).
- قانون آیین دادرسی مدنی ۶۱۰۰: مواد ۳۸۹ و ۳۹۰ (دستور موقت).
- ابلاغیه ۲۰۰۸-۳۲/۳۴ و قرار ۳۲: قیمت به ارز.
- نرخ بانک مرکزی ترکیه: بولتن ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶.
قرارداد پیشفروش ملک در ترکیه بدون نوتر معتبر است؟
خیر؛ طبق ماده ۲۳۷ قانون تعهدات، وعده فروش ملک تا در شکل رسمی تنظیم نشود معتبر نیست. نوتر باید آن را به‌صورت تنظیم (düzenleme) بنویسد؛ تأیید امضای یک کاغذ عرفی کافی نیست.
قرارداد وعده فروش مالکیت را منتقل میکند؟
نه. مالکیت طبق ماده ۷۰۵ قانون مدنی فقط با ثبت در تاپو منتقل می‌شود. وعده فروش تنها حق مطالبه انتقال سند به شما می‌دهد؛ برای تفاوت‌ها [انواع سند ملکی](https://118tr.net/deed-types-turkey/) را ببینید.
شرح (şerh) قرارداد در تاپو چه فایده‌ای دارد؟
طبق ماده ۱۰۰۹ قانون مدنی، حقوق ناشی از وعده فروش با شرح در برابر کسانی که بعد از شرح روی ملک حقی می‌گیرند قابل استناد می‌شود. حقوق قدیمی‌تر مثل رهن یا توقیف قبلی تحت تأثیر قرار نمی‌گیرد.
شرح قرارداد وعده فروش چقدر معتبر می‌ماند؟
طبق ماده ۲۶ قانون تاپو، اگر از تاریخ شرح پنج سال بگذرد و فروش انجام نشود، شرح به‌صورت خودکار حذف می‌شود. پس باید تا پیش از این مهلت سند را منتقل کنید یا حقوقی را پیگیری کنید.
کاپارو با پول انصراف چه فرقی دارد؟
طبق ماده ۱۷۷ کاپارو (بیعانه ساده) نشانه بسته شدن قرارداد است و حق انصراف نمی‌سازد، اما پول انصراف (ماده ۱۷۸) فقط با توافق صریح وجود دارد و دهنده در صورت انصراف آن را از دست می‌دهد و گیرنده دو برابر پس می‌دهد. پس نوشتن عبارت روی رسید بسیار مهم است.
اگر فروشنده منصرف شود چه می‌شود؟
اگر پول انصراف توافق شده باشد، دو برابر مبلغ را باید برگرداند. در غیر این صورت قرارداد پابرجاست و پس از اخطار می‌توانید اجرا و خسارت، خسارت عدم اجرا یا فسخ را طبق ماده ۱۲۵ پیگیری کنید؛ بهتر است پیش از اقدام با وکیل مشورت کنید.
اگر خریدار منصرف شود پول کاپارو برمیگردد؟
بستگی به عبارت رسید دارد. اگر پول انصراف باشد از دست میرود؛ اگر بیعانه ساده باشد، تعهد قرارداد باقی است و اختلاف تابع قواعد عمومی است. در ساختمانهای پیشفروش، مصرفکننده حق انصراف ۱۴ روزه دارد.
هزینه قرارداد وعده فروش در نوتر ۲۰۲۶ چقدر است؟
حقالثبت ۱٫۱۳ در هزار به ازای هر امضا، هزینه نوتر ۳۰٪ آن (حداقل ۵۸٫۸۲ لیر) و ۸۰٫۶۸ لیر برای هر صفحه از هر نسخه؛ هزینه شرح در تاپو ۶٫۸۳ در هزار است. رقم دقیق را نوتر اعلام میکند.
آیا برای قرارداد وعده فروش مالیات تمبر (damga vergisi) پرداخت می‌شود؟
نرخ قانونی ۹٫۴۸ در هزار است، ولی طبق حاشیه متن تلفیقی قانون ۴۸۸، با تصمیم ۲۰۱۷ برای قرارداد رسمی وعده فروش صفر اعمال می‌شود. رقم قطعی را در نوتر بپرسید.
می‌توان قیمت را به دلار نوشت؟
طبق ماده ۸ ابلاغیه ۲۰۰۸-۳۲/۳۴، افراد مقیم ترکیه بین خودشان نمی‌توانند قیمت ملک را به ارز بنویسند؛ ولی اگر خریدار مقیم ترکیه و بدون تابعیت ترکی باشد، مجاز است. در هر حال نرخ و تاریخ تبدیل را بنویسید.
دعوای ابطال و ثبت سند (tapu iptal ve tescil davası) چیست؟
بر پایه ماده ۷۱۶ قانون مدنی، کسی که حق شخصی برای ثبت ملک به نام خود دارد، اگر مالک ممتنع شود، می‌تواند از قاضی بخواهد مالکیت را با حکم منتقل کند. شکل دقیق دعوا و دستور موقت (مواد ۳۸۹ و ۳۹۰ قانون آیین دادرسی) را وکیل تعیین میکند.
قرارداد پیشفروش ساختمان در دست ساخت چه تفاوتی دارد؟
طبق قانون ۶۵۰۲، پروانه ساخت، قرارداد نوتری، حق انصراف ۱۴ روزه و مهلت تحویل حداکثر ۴۸ ماه برای مصرفکننده است. در برگشت تا ۲۴ ماه، غرامت ۲٪ تا ۸٪ و هزینه‌های مالیات و حقالثبت قابل مطالبه است.
آیا برای وعده فروش به مترجم رسمی نیاز دارم؟
بله؛ طبق ماده ۷۴ قانون نوتری، اگر کسی ترکی نمی‌داند، مترجم سوگندخورده باید حاضر باشد. هزینه مترجم رسمی را مترجم تعیین میکند و رقم رسمی را تأیید نکرده‌ایم.
No comment yet, add your voice below!