آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر پایه متن رسمی قانون تعهدات ۶۰۹۸، قانون میانجی‌گری ۶۳۲۵، قانون اجرا و ورشکستگی ۲۰۰۴، قانون آیین دادرسی مدنی ۶۱۰۰ و قانون ابلاغ ۷۲۰۱ (همه از mevzuat.gov.tr)، صفحه‌های رسمی ثبت احوال (NVİ) و اداره مهاجرت و گزارش‌های آنادولو و ریاست استراتژی و بودجه ریاست‌جمهوری (SBB) درباره تورم سپتامبر ۲۰۲۶ نوشته شده و هر عددی که به منبع رسمی دست‌اول وصل نشده، صریحاً «تأییدنشده» است.
افزایش اجاره در ترکیه و تخلیه خانه دو موضوعی هستند که بیشتر اختلافهای مستأجر و صاحبخانه را می‌سازند، و بیشتر ایرانیان تازه‌وارد هم از قوانین حمایتی ترکیه خبر ندارند: یا از افزایش‌های سنگینی که صاحبخانه می‌خواهد می‌ترسند، یا برگهای را امضا می‌کنند که بعدها همه حمایت‌های قانونی‌شان را بی‌اثر میکند. قانون تعهدات ترکیه (Türk Borçlar Kanunu، شماره ۶۰۹۸) برای اجاره مسکونی قاعده‌های روشنی دارد: سقف افزایش سالانه به میانگین ۱۲ ماهه تورم مصرف‌کننده بسته است، پایان مدت قرارداد به‌تنهایی دلیل تخلیه نیست، ودیعه بیشتر از سه ماه اجاره نمی‌شود و تخلیه فقط با دلایل محدودی که قانون شمرده ممکن است.
در این راهنما می‌بینید که سقف افزایش اجاره در اکتبر ۲۰۲۶ چقدر است و چگونه حساب میشود، قرارداد چه بندهایی را نمیتواند داشته باشد، دعوای تعیین اجاره (Kira Tespit) چه زمانی مطرح میشود، صاحبخانه با چه دلیل‌هایی حق طرح دعوای تخلیه دارد، «تعهد تخلیه» چرا خطرناک است، ودیعه چگونه برمی‌گردد، میانجی‌گری اجباری پیش از دعوا چگونه کار میکند و خارجی‌های دارای اقامت باید به چه چیزهایی توجه کنند. در پایان یک جدول نامه و اعلان‌های عملی و چک‌لیست نهایی هم آمده است.
خلاصه در یک نگاه: طبق ماده ۳۴۴ قانون تعهدات، اجاره دوره جدید حداکثر به اندازه تغییر میانگین ۱۲ ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده (TÜFE) در سال اجاره قبلی بالا می‌رود؛ سقف موقت ۲۵ درصد برای تمدیدهای تا ۱ ژوئیه ۲۰۲۴ بود و دیگر اعمال نمی‌شود. بر پایه گزارش آنادولو از داده ۵ اکتبر ۲۰۲۶ مرکز آمار ترکیه، این میانگین ۳۱٫۴۹٪ است و برای تمدیدهای اکتبر ۲۰۲۶ ملاک قرار می‌گیرد؛ این عدد هر ماه عوض میشود. صاحبخانه به صرف پایان مدت قرارداد نمیتواند تخلیه بخواهد؛ دلایل قانونی او نیاز شخصی، بازسازی، نیاز مالک جدید، تعهد تخلیه کتبی، دو اخطار موجه برای اجاره نپرداخته و پایان ده سال تمدید است. ودیعه حداکثر سه ماه اجاره است (ماده ۳۴۲) و اخطار نپرداختن اجاره دستکم ۳۰ روز مهلت دارد (ماده ۳۱۵). از ۱ سپتامبر ۲۰۲۳ برای بیشتر دعوای‌های اجاره مراجعه به میانجی شرط طرح دعواست، مگر در تخلیه از راه اجرای بدون حکم. این متن اطلاعات عمومی است و جای مشاوره وکیل (avukat) یا محضر (noter) را نمی‌گیرد.
این راهنما برای چه کسی است و چه زمانی به کار می‌آید؟
این مقاله برای سه گروه نوشته شده است. گروه اول مستأجرهایی هستند که قرارداد یک‌ساله دارند و نزدیک تمدید با پیشنهاد افزایش اجاره روبه‌رو شده‌اند. گروه دوم مستأجرانی هستند که صاحبخانه گفته «خانه را لازم دارم» یا «ملک را فروخته‌ام» و می‌خواهند بدانند چه چیزی واقعاً حق قانونی اوست. گروه سوم ایرانیانی هستند که خود صاحب ملک‌اند و در ترکیه اجاره می‌دهند؛ برای آنان هم مهم است که افزایش و تخلیه را درست انجام دهند، چون بند باطل یا اعلان ناقص ممکن است دعوا را به شکست بکشاند.
اگر هنوز در مرحله پیدا کردن خانه هستید، پیش از این راهنما اجاره خانه در ترکیه را بخوانید و اگر نگران قیمت‌ها در استانبول هستید هزینه اجاره خانه در استانبول را ببینید. موضوع اقامت هم جداست و در اقامت ترکیه با اجاره خانه آمده است؛ این مقاله فقط بر حقوق قراردادی و روند افزایش و تخلیه تمرکز دارد.
| وضعیت شما | مهم‌ترین بخش این راهنما |
|---|---|
| نامه افزایش اجاره گرفته‌اید | سقف ماده ۳۴۴ و جدول مثال محاسبه |
| صاحبخانه می‌گوید «تا آخر ماه خالی کن» | بخش دلایل قانونی تخلیه و اعلان کتبی |
| برگه تعهد تخلیه امضا کرده‌اید یا قرار است امضا کنید | بخش تعهد تخلیه |
| اجاره را دیر پرداخته‌اید | اخطار ۳۰ روزه و مسیر اجرا |
| می‌خواهید ودیعه را پس بگیرید | بخش ودیعه و چک‌لیست تحویل خانه |
| می‌خواهید شکایت کنید | میانجی‌گری اجباری و دادگاه صلح حقوقی |
چارچوب حقوقی: قانون تعهدات ۶۰۹۸ در چند خط
اجاره در ترکیه در بخش «عقد اجاره» قانون تعهدات (Türk Borçlar Kanunu یا TBK) آمده و مواد ۲۹۹ تا ۳۵۶ آن مرجع اصلی است. ماده ۳۳۹ دامنه حمایت را روشن میکند: مقررات ویژه اجاره مسکونی و محل کار سرپوشیده (konut ve çatılı işyeri) به وسایل همراه خانه هم می‌رسد، اما برای ملک‌های مخصوص استفاده موقت که شش ماه یا کمتر اجاره داده می‌شوند اعمال نمی‌شود. به همین دلیل اجاره‌های بسیار کوتاه گردشگری قاعده‌های دیگری دارند؛ بخش مقررات مجوز و جریمه آن را در اجاره کوتاه‌مدت و ایربی‌ان‌بی در ترکیه ببینید.
جدول زیر ماده‌های اصلی این راهنما را نشان می‌دهد. شماره‌ها را از متن یکپارچه رسمی قانون در mevzuat.gov.tr (خوانده‌شده در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) برداشته‌ایم.
| ماده | موضوع | خلاصه |
|---|---|---|
| ۳۱۰ | فروش ملک اجارهدادهشده | مالک جدید طرف قرارداد اجاره میشود |
| ۳۱۲ | شرح در سند | شرح حق اجاره در سند مالکیت را می‌توان توافق کرد |
| ۳۱۵ | نپرداختن اجاره | اخطار کتبی؛ برای مسکونی دستکم ۳۰ روز مهلت |
| ۳۱۶ | رفتار مستأجر | اخطار ۳۰ روزه برای رفع مزاحمت یا استفاده نادرست |
| ۳۴۰ | قرارداد وابسته | شرط کردن اجاره به چیز بی‌ربط باطل است |
| ۳۴۲ | ودیعه | حداکثر سه ماه اجاره؛ سپرده بانکی |
| ۳۴۳ و ۳۴۶ | ممنوعیت شرط به ضرر مستأجر | جز تعیین مبلغ اجاره؛ جریمه دیرکرد باطل |
| ۳۴۴ و ۳۴۵ | تعیین اجاره و دعوا | سقف تورم ۱۲ ماهه؛ مهلت‌های طرح دعوا |
| ۳۴۷ تا ۳۴۹ | پایان قرارداد | تمدید خودکار، اعلان کتبی، خانه خانواده |
| ۳۵۰ تا ۳۵۵ | تخلیه با دعوا | دلایل قانونی، مهلت‌ها و ممنوعیت اجاره مجدد |
یک نکته کاربردی: ماده ۳۵۴ می‌گوید مقررات تخلیه با دعوا را نمی‌شود به ضرر مستأجر تغییر داد. یعنی اگر در قرارداد آماده‌ای نوشته باشند «صاحبخانه هر زمان بخواهد میتواند فسخ کند»، این بند در برابر قانون اعتبار ندارد.
افزایش اجاره در ترکیه چگونه تعیین میشود؟ (ماده ۳۴۴)
متن ماده ۳۴۴ می‌گوید توافق طرفین درباره اجاره دوره‌های تمدیدشده فقط در صورتی معتبر است که از «تغییر میانگین ۱۲ ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده در سال اجاره قبلی» بیشتر نباشد. این قاعده برای قراردادهای بیش از یک سال هم صدق میکند. اگر طرفین درباره افزایش توافق نکرده باشند، قاضی با رعایت وضعیت ملک و انصاف مبلغ را تعیین میکند، اما باز هم نه بیشتر از همان نرخ. قانون نرخ ثابتی مثل «۱۰٪» یا «۲۵٪» نمی‌نویسد؛ سقف هر ماه از آمار منتشرشده تورم ساخته میشود.
نکته‌ای که بسیاری اشتباه می‌فهمند: «میانگین ۱۲ ماهه» با «تورم سالانه» فرق دارد. تورم سالانه سپتامبر ۲۰۲۶ (۲۹٫۷۳٪) قیمت سپتامبر را با سپتامبر سال قبل مقایسه میکند، ولی ملاک اجاره میانگین شاخص ۱۲ ماه اخیر را با میانگین ۱۲ ماه قبل از آن مقایسه میکند. به همین دلیل دو عدد با هم فرق دارند.
سقف موقت ۲۵ درصد چه شد؟
در سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴ یک سقف موقت ۲۵ درصدی برای اجاره مسکونی اعمال می‌شد. هر دو بند موقت در انتهای متن قانون تعهدات دیده میشود و پایان آن روشن است.
| دوره تمدید | پایه حقوقی | سقف |
|---|---|---|
| از ۱۱ ژوئن ۲۰۲۲ تا ۱ ژوئیه ۲۰۲۳ | ماده موقت ۱ (قانون ۷۴۰۹) | ۲۵٪ یا نرخ ۱۲ ماهه اگر کمتر باشد |
| از ۲ ژوئیه ۲۰۲۳ تا ۱ ژوئیه ۲۰۲۴ | ماده موقت ۲ (قانون ۷۴۵۶) | ۲۵٪ یا نرخ ۱۲ ماهه اگر کمتر باشد |
| از ۲ ژوئیه ۲۰۲۴ به بعد | خود ماده ۳۴۴ | میانگین ۱۲ ماهه TÜFE بدون سقف ۲۵٪ |
در متن یکپارچه‌ای که ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ از mevzuat.gov.tr خواندیم، بعد از این دو بند موقت بند دیگری برای تمدید سقف ۲۵٪ نبود. پس برای تمدیدهای ۲۰۲۶ همان ماده ۳۴۴ ملاک است. وضعیت هر تغییر قانونی بعدی را باید از Resmî Gazete بررسی کنید.
سقف افزایش اجاره در ترکیه برای اکتبر ۲۰۲۶ و محاسبه نمونه
مرکز آمار ترکیه (TÜİK) آمار تورم سپتامبر ۲۰۲۶ را در ۵ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر کرد. به نوشته خبرگزاری آنادولو، تورم ماهانه ۱٫۸۴٪، تورم سالانه ۲۹٫۷۳٪ و تغییر بر پایه میانگین‌های ۱۲ ماهه ۳۱٫۴۹٪ بود. سازمان برنامه و بودجه ریاست‌جمهوری (SBB) در گزارش خود همان ۱٫۸۴٪ و ۲۹٫۷۳٪ را آورده است (آن صفحه عدد میانگین ۱۲ ماهه کل شاخص را نمی‌آورد). صفحه بولتن اصلی TÜİK با جاوااسکریپت بارگذاری میشود و متنش در بررسی ما قابل خواندن نبود؛ پس عدد ۳۱٫۴۹٪ را با برچسب «گزارش آنادولو از داده TÜİK» می‌آوریم و پیش از هر اقدام حقوقی باید با بولتن رسمی مطابقت دهید. روال معمول این است که عددی که اوایل هر ماه برای ماه قبل منتشر میشود، برای تمدیدهای همان ماه به کار می‌رود؛ این روال از متن ماده نیست و از گزارش‌های خبری و حقوقی گرفته شده است.
| ماه تمدید قرارداد | سقف افزایش | منبع و وضعیت |
|---|---|---|
| سپتامبر ۲۰۲۶ | ۳۱٫۷۹٪ | گزارش خبری بر پایه داده اوت ۲۰۲۶ (ثانویه) |
| اکتبر ۲۰۲۶ | ۳۱٫۴۹٪ | آنادولو، ۵ اکتبر ۲۰۲۶، از داده TÜİK |
| نوامبر ۲۰۲۶ | منتشر نشده | بعد از انتشار داده اکتبر بررسی شود |
مثال محاسبه (فقط نمونه، نه اجاره واقعی کسی): فرض کنید اجاره ماهانه ۲۵٬۰۰۰ لیر است و قرارداد در اکتبر ۲۰۲۶ تمدید میشود. حداکثر افزایش برابر ۲۵٬۰۰۰ × ۰٫۳۱۴۹ = ۷٬۸۷۲٫۵ لیر است و حداکثر اجاره جدید ۲۵٬۰۰۰ + ۷٬۸۷۲٫۵ = ۳۲٬۸۷۲٫۵ لیر. اگر صاحبخانه ۴۰٬۰۰۰ لیر بخواهد، قسمت بالاتر از سقف قابل مطالبه نیست. توافق روی مبلغ کمتر از سقف همیشه ممکن است.
| ردیف | اجاره فعلی (نمونه) | سقف ۳۱٫۴۹٪ | حداکثر اجاره جدید |
|---|---|---|---|
| ۱ | ۱۵٬۰۰۰ لیر | ۴٬۷۲۳٫۵ لیر | ۱۹٬۷۲۳٫۵ لیر |
| ۲ | ۲۵٬۰۰۰ لیر | ۷٬۸۷۲٫۵ لیر | ۳۲٬۸۷۲٫۵ لیر |
| ۳ | ۴۰٬۰۰۰ لیر | ۱۲٬۵۹۶ لیر | ۵۲٬۵۹۶ لیر |
اجاره جدید را همیشه با واریز بانکی و توضیح روشن پرداخت کنید و رسید را نگه دارید؛ در اختلاف‌ها همین رسیدها مهم‌ترین مدرک‌اند. قاعده مستندسازی پرداخت اجاره از مسیر بانک و اثر آن بر مالیات موجر در مالیات اجاره ملک در ترکیه توضیح داده شده است.
قرارداد چه چیزی میتواند و چه چیزی نمیتواند بگوید؟
قرارداد اجاره آزاد است، اما نه در هر چیز. ماده ۳۴۳ می‌گوید در اجاره مسکونی، جز تعیین مبلغ اجاره، نمی‌توان شرایط را به ضرر مستأجر تغییر داد و ماده ۳۵۴ همین را برای دلایل تخلیه می‌گوید. جدول زیر شایع‌ترین بندهای مشکل‌دار قراردادهای آماده را نشان می‌دهد.
| بند رایج در قرارداد | وضعیت قانونی | ماده |
|---|---|---|
| «در صورت دیرکرد اجاره، جریمه ماهانه ۱۰٪» | باطل | ۳۴۶ |
| «با یک ماه تأخیر، همه اجاره‌های باقی‌مانده حال میشود» | باطل | ۳۴۶ |
| پرداخت هزینه‌ای جز اجاره و هزینه‌های جانبی | نمی‌توان تحمیل کرد | ۳۴۶ |
| ودیعه بیشتر از سه ماه اجاره | مجاز نیست؛ سقف سه ماه است | ۳۴۲ |
| «تعهد جبران خسارت ثابت هنگام تخلیه» | باطل، جز جبران آسیب ناشی از استفاده خلاف قرارداد | ۳۳۴ |
| اجاره مشروط به خرید کالا یا خدمتی بی‌ربط | قرارداد وابسته باطل | ۳۴۰ |
| افزایش سالانه بیش از میانگین ۱۲ ماهه TÜFE | قسمت اضافه معتبر نیست | ۳۴۴ |
| فسخ شفاهی یا پیامکی | معتبر نیست؛ فسخ باید کتبی باشد | ۳۴۸ |
دو نکته درباره هزینه‌ها. طبق ماده ۳۴۱، مگر خلاف آن توافق شده یا عرف محلی دیگری باشد، مستأجر هزینه‌های مصرف مثل گرمایش، روشنایی و آب را میپردازد و هر طرفی که هزینه‌ای را پرداخته، باید در صورت درخواست رونوشت مدارک آن را به طرف دیگر بدهد. تقسیم آیدات (شارژ ساختمان) بین مالک و مستأجر تا حد زیادی به متن قرارداد و عرف بستگی دارد؛ جزئیات آن را در آیدات یا شارژ ساختمان در ترکیه بخوانید و در قرارداد روشن بنویسید که چه کسی هزینه‌های سرمایه‌ای مثل تعویض آسانسور را می‌دهد. برای اشتراک برق، آب و گاز و ودیعه اشتراک‌ها هم انشعاب برق، آب، گاز و اینترنت در ترکیه و هزینه قبوض در ترکیه را ببینید.
یک احتیاط درباره ارز: ماده ۳۴۴ می‌گوید اگر اجاره به ارز خارجی تعیین شده باشد، تا پنج سال نمی‌توان مبلغ را تغییر داد، با رعایت قانون ۱۵۶۷ (حمایت از ارزش پول ترکیه) و ماده ۱۳۸ درباره دشواری فوق‌العاده اجرای تعهد. اینکه طرفین مقیم ترکیه اصلاً اجازه دارند اجاره را به دلار یا یورو ببندند یا نه، به مقررات ارزی جداگانه‌ای بستگی دارد که در این بررسی از منبع دست‌اول نخواندیم؛ بنابراین آن را تأییدنشده بگذارید و پیش از امضا از وکیل بپرسید. ساده‌ترین راه، اجاره به لیر است.
دعوای تعیین اجاره (Kira Tespit): چه زمانی مطرح میشود؟
در ترکیه دو مسیر برای تعیین اجاره وجود دارد. مسیر اول توافق است؛ در آن، مبلغ باید از سقف ماده ۳۴۴ بیشتر نشود. مسیر دوم دعوای تعیین اجاره است که قاضی در آن مبلغ را مشخص میکند. ماده ۳۴۵ می‌گوید این دعوا «هر زمان» قابل طرح است، اما اثر آن بر دوره جاری و بعد به مهلت‌ها بستگی دارد.
| وضعیت | اثر حکم دادگاه | ماده |
|---|---|---|
| دعوا دستکم ۳۰ روز پیش از شروع دوره جدید طرح شده، یا موجر در همین مهلت کتباً اعلام افزایش کرده و دعوا تا پایان دوره جدید طرح شود | از ابتدای دوره جدید مستأجر را متعهد میکند | ۳۴۵/۲ |
| قرارداد بند افزایش دارد و دعوا تا پایان دوره جدید طرح شود | از ابتدای دوره جدید معتبر است | ۳۴۵/۳ |
| مهلت‌ها رعایت نشود | اثر حکم احتمالاً به دوره بعد می‌رسد (برداشت ما از متن؛ تأییدنشده) | — |
برای قراردادهای بیش از پنج سال یا تمدیدهای بعد از سال پنجم، متن ماده ۳۴۴ یک قاعده جدا دارد: در پایان هر پنج سال، قاضی اجاره سال جدید را بر پایه تغییر میانگین ۱۲ ماهه TÜFE، وضعیت ملک و اجاره‌های مشابه به شکل منصفانه تعیین میکند. توجه کنید که عبارت «از نرخ بیشتر نشود» در بند اول و دوم آمده و بند پنج‌ساله فرق دارد؛ در عمل اینجاست که اجاره میتواند به سطح بازار نزدیک شود. اگر صاحبخانه‌ای می‌گوید قرارداد پنج‌ساله شده و می‌خواهد اجاره را بازار حساب کند، باید مدرک اجاره‌های مشابه و نظر کارشناس را بررسی کنید و بهتر است وکیل داشته باشید.
دعاوی اجاره در دادگاه صلح حقوقی (Sulh Hukuk Mahkemesi) دیده میشود. ماده ۴ قانون آیین دادرسی مدنی ۶۱۰۰ می‌گوید این دادگاه‌ها مستقل از مبلغ دعوا به دعاوی ناشی از اجاره ملک، از جمله مطالبه اجاره، رسیدگی می‌کنند (با استثنای تخلیه از راه اجرای بدون حکم). پیش از طرح دعوا باید میانجی‌گری انجام شود (بخش بعدی).
تخلیه خانه در ترکیه: دلایل قانونی
نکته اصلی این است: طبق ماده ۳۴۷، در اجاره مسکونی مستأجر اگر دستکم ۱۵ روز پیش از پایان مدت قرارداد کتباً خروج را اعلام نکند، قرارداد با همان شرایط برای یک سال دیگر تمدید میشود و صاحبخانه «نمیتواند به استناد پایان مدت قرارداد» آن را تمام کند. پس تخلیه فقط در موارد زیر ممکن است. این جدول خلاصه ماده‌هاست و مهلت‌ها در آن مهم‌ترین چیزند.
| دلیل | ماده | شرط و مهلت |
|---|---|---|
| نیاز مسکونی خود، همسر، فرزندان، والدین یا افراد تحت تکفل | ۳۵۰/۱ | ضرورت استفاده؛ دعوا ظرف یک ماه از پایان مدت قرارداد |
| بازسازی یا نوسازی اساسی با غیرممکن شدن استفاده | ۳۵۰/۲ | دعوا ظرف یک ماه از پایان مدت |
| نیاز مالک جدید | ۳۵۱ | اعلام کتبی ظرف یک ماه از تاریخ خرید و دعوا پس از شش ماه؛ یا دعوا ظرف یک ماه پس از پایان مدت |
| تعهد کتبی مستأجر به تخلیه | ۳۵۲/۱ | تعهد باید پس از تحویل ملک و برای تاریخ معین باشد؛ اقدام ظرف یک ماه از آن تاریخ |
| دو اخطار موجه کتبی برای اجاره نپرداخته | ۳۵۲/۲ | در یک سال اجاره؛ دعوا ظرف یک ماه از پایان سال اجاره |
| داشتن خانه مناسب در همان شهرستان | ۳۵۲/۳ | اگر موجر هنگام قرارداد خبر نداشته؛ دعوا ظرف یک ماه از پایان قرارداد |
| پایان ده سال تمدید | ۳۴۷/۱ | بدون ذکر دلیل، با اعلام دستکم سه ماه پیش از پایان هر سال تمدید |
| نپرداختن اجاره پس از اخطار | ۳۱۵ | اخطار کتبی با دستکم ۳۰ روز مهلت برای مسکونی |
| رفتار مزاحم یا استفاده نادرست | ۳۱۶ | اخطار کتبی دستکم ۳۰ روز؛ در موارد شدید فسخ فوری |
چند توضیح برای فهم بهتر. ماده ۳۵۳ می‌گوید اگر موجر در همان مهلت قانونی طرح دعوا کتباً به مستأجر اعلام کرده باشد که دعوا خواهد کرد، زمان طرح دعوا برای یک سال اجاره دیگر تمدید میشود. ماده ۳۵۵ نیز مستأجر را حمایت میکند: اگر موجر به دلیل نیاز شخصی ملک را تخلیه کرده، بدون دلیل موجه تا سه سال نمیتواند آن را به کسی جز مستأجر قبلی اجاره دهد؛ در بازسازی هم مستأجر قبلی حق اولویت دارد که ظرف یک ماه از اعلام کتبی موجر از آن استفاده کند. تخلف موجر یعنی دستکم یک سال اجاره سال آخر بهعنوان خسارت.
قاعده دهساله هم دقیق خوانده شود: متن ماده ۳۴۷ می‌گوید «در پایان دوره دهساله تمدید» موجر میتواند با اعلام دستکم سه ماه پیش از پایان هر سال تمدید، بدون ذکر دلیل قرارداد را تمام کند. دقیقاً از چه تاریخی ده سال شمرده میشود را در عمل وکیل تعیین میکند؛ ما شمارش را در این بررسی تأیید نکرده‌ایم.
اگر مستأجر زودتر بخواهد برود
ماده ۳۲۵ می‌گوید مستأجری که بدون رعایت مدت یا دوره فسخ خانه را پس بدهد، تا مدت معقولی که ملک با شرایط مشابه دوباره اجاره می‌رود به پرداخت متعهد می‌ماند. اگر پیش از پایان آن مدت، مستأجر جایگزین قابل‌قبول، توانا به پرداخت و آماده تحویل گرفتن قرارداد را به موجر معرفی کند، تعهد او تمام میشود. موجر هم باید هزینه‌هایی را که نکرده و سودی را که از استفاده دیگر برده از اجاره کم کند. ماده ۳۳۱ نیز به هر طرف اجازه می‌دهد اگر ادامه رابطه برایش «غیرقابل تحمل» شده باشد، با رعایت مهلت قانونی فسخ کند؛ این «دلیل مهم» را قاضی ارزیابی میکند.
اگر صاحبخانه ملک را فروخته باشد
فروش ملک اجارهدادهشده خودبه‌خود قرارداد را لغو نمی‌کند. ماده ۳۱۰ می‌گوید مالک جدید طرف قرارداد میشود. او فقط در صورت نیاز واقعی مسکونی برای خود و بستگان نزدیک میتواند طبق ماده ۳۵۱ اقدام کند و باید ظرف یک ماه از خرید کتباً به مستأجر اعلام کند؛ دعوا شش ماه بعد قابل طرح است. اگر شما در حال خرید خانه‌ای هستید که مستأجر دارد، بخش بررسی ملک را در خرید ملک در ترکیه ببینید و اجاره‌دار بودن آن را پیش از امضا بپرسید.
مثال زمان‌بندی (نمونه): فرض کنید قرارداد یک‌ساله ۳۱ مه ۲۰۲۷ تمام میشود و موجر برای نیاز شخصی می‌خواهد دعوا کند. مهلت قانونی طرح دعوا تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۷ است. چون قبل از دعوا باید به میانجی مراجعه کند، از روز درخواست به دفتر میانجی‌گری تا تنظیم صورتجلسه نهایی طبق ماده ۱۸/A بند ۱۵ قانون ۶۳۲۵ مرور زمان متوقف میشود و مهلت سقوط حق نمی‌گذرد. هرچند حکم «ضرورت» را قاضی می‌دهد، نه موجر.
تعهد تخلیه (Tahliye Taahhütnamesi): خطرناک‌ترین برگه
بعضی صاحبخانه‌ها همراه قرارداد یک برگه می‌خواهند که مستأجر در آن می‌نویسد در تاریخ مشخصی ملک را خالی میکند. ماده ۳۵۲ این برگه را به رسمیت می‌شناسد، اما با دو شرط در متن: تعهد باید پس از تحویل ملک (kiralananın teslim edilmesinden sonra) داده شده باشد، کتبی باشد و برای تاریخ معین باشد. اگر مستأجر خانه را در آن تاریخ خالی نکند، موجر ظرف یک ماه از آن تاریخ میتواند با شروع اجرا یا دعوا قرارداد را تمام کند.
| وضعیت برگه | چه میشود؟ | چه کنید؟ |
|---|---|---|
| تاریخ ندارد یا خالی امضا شده | از متن ماده برمی‌آید که تاریخ معین لازم است؛ ریسک اختلاف زیاد است | هرگز بیتاریخ امضا نکنید |
| همزمان با امضای قرارداد و قبل از تحویل کلید گرفته شده | شرط «پس از تحویل» در متن قانون رعایت نشده (تفسیر دادگاه را وکیل بسنجد) | امضا نکنید و نسخه‌ای نگه دارید |
| پس از تحویل و با تاریخ مشخص و به میل خود امضا شده | موجر در مهلت یک ماهه میتواند اقدام کند | با آگاهی و وکیل امضا کنید |
| موجر ظرف یک ماه از تاریخ اقدام نکرده | مهلت یک‌ماهه ماده ۳۵۲ ممکن است گذشته باشد | وکیل بررسی کند و مدارک را نگه دارد |
نکته مهم دیگر: بر پایه ماده ۱۸/B قانون ۶۳۲۵، تخلیه از راه اجرای بدون حکم (ilamsız icra) از شرط میانجی‌گری استثنا شده است. یعنی موجر ممکن است بدون میانجی از مسیر اجرا شروع کند؛ در مقابل، اگر مسیر دادگاه را انتخاب کند، میانجی لازم است. پیام برای مستأجر ساده است: برگهای که اجرای سریع‌تر می‌دهد را فقط پس از فهمیدن همه پیامدها و با وکیل امضا کنید.
نپرداختن اجاره: اخطار ۳۰ روزه و مسیر اجرا
اگر اجاره را دیر پرداخته‌اید، بدترین کار سکوت است. ماده ۳۱۵ می‌گوید موجر باید کتباً مهلتی به مستأجر بدهد و اعلام کند که در صورت نپرداختن قرارداد را فسخ میکند. مهلت در اجاره مسکونی دستکم ۳۰ روز است و از روز بعد از ابلاغ شروع میشود. بنابراین پیامک «اجاره را نفرستی خانه را خالی کن» نمیتواند جای اخطار قانونی را بگیرد.
مثال تقویم (نمونه): اگر اخطار در ۱ نوامبر ۲۰۲۶ ابلاغ شود، شمارش از ۲ نوامبر شروع میشود و مهلت ۳۰ روزه در ۱ دسامبر ۲۰۲۶ تمام میشود. تا پایان آن روز می‌توانید بدهی را بپردازید.
مراحل معمول بعد از اخطار این‌هاست:
- مستأجر اجاره معوق را از مسیر بانک با شرح «Kira bedeli» و ماه مربوط پرداخت میکند و رسید را نگه می‌دارد.
- اگر پرداخت نشود، موجر میتواند طبق قانون اجرا (İİK) تعقیب اجرایی با دستور پرداخت شروع کند. ماده ۲۶۹ می‌گوید در این دستور، مستأجر باید ظرف هفت روز دلایل اعتراض را به اداره اجرا اعلام کند و اعتراض تعقیب را متوقف میکند.
- اگر مستأجر نه اعتراض کند و نه در مهلت اخطار بپردازد، ماده ۲۶۹/الف می‌گوید ظرف شش ماه پس از پایان مهلت اخطار، دادگاه اجرا بنا بر درخواست موجر حکم تخلیه می‌دهد.
- طبق ماده ۲۶۹/ج، برای اجرای این حکم نیازی به قطعی شدن نیست، اما دستکم ده روز از ابلاغ حکم به مستأجر باید بگذرد.
- برای دعوای تخلیه در دادگاه صلح حقوقی (مثلاً به استناد دو اخطار)، پیش از آن میانجی‌گری لازم است.
نکته: متن موجود ماده ۲۶۹ هنوز به مواد قانون قدیمی (BK 260 و 288) ارجاع می‌دهد و به نظر می‌رسد جای آنها را مواد قانون ۶۰۹۸ گرفته باشد؛ برای همین جزئیات این مسیر را با وکیل بخوانید. موجر همچنین طبق ماده ۳۳۶ بر اشیای منقول داخل خانه که برای مبله کردن یا استفاده از آن به کار می‌روند، برای اجاره یک سال گذشته و شش ماه جاری حق حبس دارد (به جز اموال غیرقابل توقیف). دو اخطار موجه برای اجاره نپرداخته در یک سال اجاره هم طبق ماده ۳۵۲ دلیل جداگانه دعوای تخلیه است، پس تأخیر تکراری را جدی بگیرید.
ودیعه (Depozito): سقف، سپرده بانکی و پس‌گرفتن آن
ماده ۳۴۲ سه قاعده دارد و هر سه در متن رسمی آمده است. اول، ودیعه (güvence) در اجاره مسکونی نمیتواند از سه ماه اجاره بیشتر باشد. دوم، اگر ودیعه پول یا اوراق بهادار باشد، مستأجر آن را در حساب سپرده مدت‌دار می‌گذارد که بدون رضایت موجر برداشت نشود؛ بانک آن را فقط با رضایت دو طرف، یا پس از قطعی شدن اجرا، یا بر پایه حکم قطعی آزاد میکند. سوم، اگر موجر ظرف سه ماه پس از پایان قرارداد به بانک کتباً اعلام نکند که علیه مستأجر دعوا یا تعقیب اجرایی شروع کرده، بانک موظف است به درخواست مستأجر ودیعه را برگرداند.
| موضوع | قاعده | ماده |
|---|---|---|
| سقف | سه ماه اجاره | ۳۴۲/۱ |
| محل نگهداری | حساب سپرده بانکی مدت‌دار (پول) | ۳۴۲/۲ |
| برداشت | رضایت هر دو طرف یا حکم/اجرای قطعی | ۳۴۲/۲ |
| بازگشت | اگر موجر ظرف سه ماه به بانک شکایت اعلام نکند | ۳۴۲/۳ |
| استهلاک عادی | مستأجر مسئول فرسودگی ناشی از استفاده درست نیست | ۳۳۴ |
| بررسی هنگام تحویل | موجر باید فوراً و کتباً ایرادها را اعلام کند | ۳۳۵ |
مثال (نمونه): اگر اجاره ۳۰٬۰۰۰ لیر است، سقف ودیعه ۳ × ۳۰٬۰۰۰ = ۹۰٬۰۰۰ لیر است. اگر صاحبخانه ۱۲۰٬۰۰۰ لیر خواسته، قسمت اضافه با سقف قانونی نمی‌خواند. اگر بخشی از پول را «پیش‌پرداخت اجاره» می‌نامند، آن را جدا و کتبی بنویسید، چون پیش‌پرداخت اجاره با ودیعه فرق دارد.
در بسیاری از قراردادها ودیعه مستقیم به صاحبخانه داده میشود. در این حالت باید رسید یا واریز بانکی با شرح «Depozito» داشته باشید. هنگام خروج:
- صورتجلسه تحویل کلید را کتبی و امضاشده بگیرید و از وضعیت خانه عکس و فیلم تاریخ‌دار بگیرید.
- قبض‌های برق، آب و گاز را تسویه و اشتراک‌ها را ببندید یا به نام موجر منتقل کنید؛ راه‌های آن در انشعاب برق، آب، گاز و اینترنت در ترکیه آمده است.
- بدهی آیدات و هزینه‌های مشترک را پیش از تحویل بپردازید.
- اگر صاحبخانه ودیعه را پس ندهد، ابتدا ایمیل یا نامه محضری بفرستید و بعد از آن میانجی‌گری و دعوا یا اجرا.
اجاره آخر را بهعنوان «از ودیعه کم کنید» نپردازید. اجاره پرداخت‌نشده ممکن است اخطار ۳۱۵ را باعث شود؛ اگر توافقی دارید، همان را کتبی کنید.
میانجی‌گری اجباری پیش از دعوای اجاره
ماده ۱۸/B قانون ۶۳۲۵ که با قانون ۷۴۴۵ به قانون اضافه شد، می‌گوید در «اختلافهای ناشی از رابطه اجاره»، رجوع به میانجی (arabulucu) پیش از طرح دعوا شرط دادرسی است؛ تنها استثنا مقررات تخلیه از راه اجرای بدون حکم طبق قانون ۲۰۰۴ است. جدول تاریخ‌های اجرای قانون در همان متن، تاریخ ۱ سپتامبر ۲۰۲۳ را برای ماده ۱۸/B ثبت کرده است. این شرط برای دعوای تعیین اجاره، تخلیه، مطالبه اجاره و ودیعه و خسارت عمل میکند؛ چند دفتر حقوقی هم همین فهرست را نوشته‌اند (ثانویه).
| مرحله | قاعده | مأخذ |
|---|---|---|
| درخواست | به دفتر میانجی‌گری در محل دادگاه صالح | ۱۸/A بند ۴ |
| مهلت | میانجی ظرف سه هفته نتیجه می‌دهد؛ حداکثر یک هفته تمدید | ۱۸/A بند ۹ |
| عدم حضور بدون عذر در جلسه اول | حتی اگر در دعوا برنده شود، مسئول نیمی از هزینه‌های طرف مقابل است و نصف حق‌الوکاله به نفع او تعیین میشود | ۱۸/A بند ۱۱ |
| اگر توافق شود | سند توافق باید شرح قابلیت اجرا از دادگاه صلح حقوقی بگیرد؛ هزینه میانجی بین طرفین نصف میشود | ۱۸/B بند ۳ و ۱۸/A بند ۱۲ |
| اگر توافق نشود | صورتجلسه نهایی به دادخواست پیوست میشود وگرنه رد دعوا | ۱۸/A بند ۲ |
| مرور زمان | از درخواست تا صورتجلسه نهایی متوقف است | ۱۸/A بند ۱۵ |
| هزینه | اگر توافق نشود، دو ساعت اول از بودجه وزارت دادگستری پرداخت میشود | ۱۸/A بند ۱۳ |
دو هشدار کاربردی. اول، اگر بدون صورتجلسه نهایی دادخواست بدهید، دادگاه طبق ماده ۱۸/A بند ۲ دعوا را به دلیل نبود شرط دادرسی رد میکند؛ پس مهلت‌های یک‌ماهه ماده ۳۵۰ تا ۳۵۲ را با وکیل برنامه‌ریزی کنید. دوم، اینکه آیا خود شروع تعقیب اجرایی برای مطالبه ودیعه یا اجاره (قبل از دعوای ابطال اعتراض) هم به میانجی نیاز دارد، به تفسیر دادگاه‌ها بستگی دارد. در متن قانون فقط تخلیه از مسیر اجرا مستثنا شده است؛ برخی دفاتر حقوقی ابطال اعتراض را مشمول می‌دانند، ولی ما آن را از منبع قضایی بررسی نکردیم و تأییدنشده می‌گذاریم.
ثبت قرارداد، مالیات تمبر و اجاره‌نامه الکترونیک
قرارداد اجاره مسکونی برای صحت لازم نیست محضری باشد؛ ماده ۳۴۸ فقط فسخ را «کتبی» می‌خواهد. اما چند حالت قرارداد محضری را مفید میکند: اقامت (در بخش خارجی‌ها)، اثبات تاریخ و هویت طرفین و امکان استناد در ماده ۲۶۹/ب قانون اجرا که برای رفع اعتراض به قراردادی که محضر تنظیم کرده یا امضایش را تأیید کرده اهمیت دارد.
مالیات تمبر: همان‌طور که در اجاره خانه در ترکیه آمده است، اجاره مسکونی بین دو شخص حقیقی از مالیات تمبر (Damga Vergisi) معاف است (بند ۳۱ بخش چهارم جدول ۲ قانون ۴۸۸). این معافیت اجاره‌های تجاری یا شرکت‌ها را شامل نمی‌شود. بابت هزینه محضر تعرفه رسمی جداست و به مبلغ قرارداد بستگی دارد؛ پیش از رفتن از خود دفتر بپرسید.
سه ابزار برای اثبات و ثبت وجود دارد:
| ابزار | چیست؟ | وضعیت |
|---|---|---|
| قرارداد کتبی عادی | امضای دو طرف | معتبر؛ اثبات ضعیف‌تر |
| قرارداد محضری | تنظیم یا تأیید در محضر | برای اقامت لازم است |
| شرح حق اجاره در سند | ماده ۳۱۲ قانون تعهدات | اختیاری؛ در توافق باید پیش‌بینی شود |
| اجاره‌نامه الکترونیک e-Devlet | خدمت وزارت خزانه و دارایی | اختیاری (۳۰ اوت ۲۰۲۶) |
درباره e-Devlet: صفحه «Kira Sözleşmesi İşlemleri» در turkiye.gov.tr وجود دارد، ولی ورود با هویت لازم است و ما محتوایش را ندیدیم. به گزارش آنادولو در ۳۰ اوت ۲۰۲۶، وزارت خزانه و دارایی روی الزامی‌کردن تنظیم همه قراردادهای اجاره از راه e-Devlet کار میکند، اما فعلاً این خدمت اختیاری است و در آن زمان ۷۲٬۵۸۱ قرارداد تأیید شده بود. بنابراین اگر کسی می‌گوید «طبق قانون جدید باید در e-Devlet ثبت شود»، آن را با Resmî Gazete چک کنید.
شرح در سند چه فایده‌ای دارد؟ با ماده ۳۱۰ مالک جدید طرف قرارداد میشود؛ شرح اجاره در سند بیشتر برای قراردادهای بلندمدت و مواردی است که حق مستأجر باید در برابر کسانی که بعدها حقی بر ملک می‌گیرند هم محفوظ بماند. هزینه و شرایط عملی آن را از اداره ثبت املاک (Tapu Müdürlüğü) بپرسید؛ ما رقم تأییدشده‌ای نداریم. برای ثبت‌های دیگر مالکیت مالیات سالانه ملک در ترکیه را هم ببینید.
تفاوت‌ها برای خارجی‌ها و ایرانیان دارای اقامت
متن موادی که در این راهنما خواندیم شرط تابعیت ندارد؛ پس حقوق مستأجر در قانون تعهدات برای مستأجر خارجی هم همان است که برای شهروند ترکیه. تفاوت‌ها بیشتر عملی‌اند و به مدارک و آدرس مربوط می‌شوند.
| موضوع | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| قرارداد برای اقامت کوتاه‌مدت | رونوشت تأییدشده محضری قرارداد با مشخصات موجر | سند فهرست مدارک e-ikamet |
| آدرس ثبت‌شده | برای تمدید و تغییر نوع اقامت ثبت آدرس الزامی است | همان سند e-ikamet |
| درخواست اول | ثبت آدرس ظرف ۲۰ روز کاری پس از تأیید اقامت | همان سند e-ikamet |
| تغییر خانه | اعلام ظرف ۲۰ روز کاری به اداره ثبت احوال یا مهاجرت استان | NVİ، ماده ۵۰ قانون ۵۴۹۰ |
| جریمه عدم اعلام | ۸۱۴ لیر | صفحه NVİ، تاریخ مراجعه ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ |
| جریمه اعلام نادرست | ۱۷٬۰۵۱ لیر | همان صفحه NVİ |
نتیجه عملی: اگر قرارداد تمام شود یا ناچار به تخلیه شوید، به‌جز پیدا کردن خانه جدید باید ظرف مهلت آدرس را تغییر دهید. تمدید اقامت با آدرس نامنطبق دشوار میشود؛ جزئیات اقامت و آدرس را در اقامت ترکیه با اجاره خانه، راهنمای انواع اقامت و کارت کیملیک ترکیه ببینید.
یک خطر پنهان: ابلاغ. طبق ماده ۱۰ قانون ابلاغ ۷۲۰۱، اگر آدرس شناخته‌شده قابل ابلاغ نباشد، آدرس ثبت‌شده در سیستم آدرس بهعنوان آدرس شناخته‌شده حساب میشود. ماده ۲۱ می‌گوید حتی اگر مخاطب آنجا سکونت نکند یا از آنجا رفته باشد، ابلاغ به آدرس سیستم با الصاق به در معتبر است و تاریخ الصاق تاریخ ابلاغ حساب میشود. ماده ۳۵ هم می‌گوید کسی که آدرس را تغییر می‌دهد باید آدرس جدید را به مرجع ابلاغ‌کننده اطلاع دهد. یعنی اگر از خانه رفته‌اید و آدرس را به‌روز نکرده‌اید، ممکن است دعوا یا دستور پرداخت به آدرس قدیمی ابلاغ شود و مهلت اعتراض هفت‌روزه بگذرد.
زبان رسمی دادگاه ترکی است. اگر ترکی نمی‌دانید، در جلسه میانجی و دادگاه به وکیل و مترجم نیاز دارید و مدارک فارسی معمولاً باید ترجمه رسمی شود؛ این مورد را در این بررسی از منبع رسمی نخواندیم و تأییدنشده است. برای پیدا کردن مشاور املاک و کمیسیون هم بنگاه املاک در ترکیه را بخوانید.
اگر صاحب ملک هستید و برای موجر بودن اطلاعات می‌خواهید: درآمد اجاره معافیت و اظهارنامه دارد (مالیات اجاره ملک در ترکیه) و بیمه زلزله اجباری DASK را در بیمه داسک در ترکیه ببینید. وکالت دادن به نماینده برای تنظیم قرارداد و دریافت اجاره هم در وکالت‌نامه خرید و فروش ملک در ترکیه بررسی شده است.
چه نامه‌ای، از چه کسی، با چه مهلتی؟
مهم‌ترین اشتباه در اختلافهای اجاره، فرستادن پیام‌های غیرقابل اثبات است. جدول زیر نامه‌ها و اعلان‌های مهم و مهلت‌های متن قانون را نشان می‌دهد. برای اثبات بهتر از ابلاغ محضری (ihtarname)، پست سفارشی یا سامانه‌ای که ردیابی داشته باشد استفاده کنید؛ دقیق‌ترین شکل را وکیل یا محضر می‌گوید.
| نامه یا اقدام | فرستنده | مهلت | ماده |
|---|---|---|---|
| اعلام عدم تمدید قرارداد معین | مستأجر | دستکم ۱۵ روز پیش از پایان مدت | ۳۴۷ |
| اعلام فسخ قرارداد بدون مدت | هر طرف | سه ماه برای پایان دوره عرفی یا ۶ ماهه | ۳۲۹ و ۳۴۷/۲ |
| اعلام افزایش برای دعوای تعیین اجاره | موجر | دستکم ۳۰ روز پیش از دوره جدید | ۳۴۵ |
| اخطار پرداخت اجاره | موجر | دستکم ۳۰ روز | ۳۱۵ |
| اخطار رفع مزاحمت یا استفاده نادرست | موجر | دستکم ۳۰ روز | ۳۱۶ |
| اعلام نیاز مالک جدید | مالک جدید | ظرف یک ماه از خرید | ۳۵۱ |
| اعلام قصد طرح دعوای تخلیه (تمدید زمان) | موجر | در مهلت طرح دعوا | ۳۵۳ |
| اطلاع عیب ملک | مستأجر | بدون تأخیر | ۳۱۸ |
| اعلام تغییر آدرس | خارجی دارای اقامت | ۲۰ روز کاری | NVİ، ۵۴۹۰ |
| درخواست پس‌گیری ودیعه از بانک | مستأجر | اگر موجر ظرف سه ماه اطلاع ندهد | ۳۴۲ |
در هر نامه این‌ها را بنویسید: نام و شماره هویت طرفین، آدرس ملک، تاریخ قرارداد، موضوع، ماده مورد استناد، مبلغ و مهلت و روش پاسخ. نامه ساده و محترمانه کافی است؛ تهدید و توهین به نفع شما نیست. نسخه اصلی و رسید ابلاغ را نگه دارید.
اشتباه‌های رایج مستأجران و موجران
- امضای تعهد تخلیه بیتاریخ یا همراه قرارداد: بخش تعهد تخلیه را ببینید؛ آن برگه ممکن است همه امنیت قرارداد را کم کند.
- پذیرفتن افزایش بیش از سقف: «توافق» فقط تا سقف ماده ۳۴۴ معتبر است؛ ولی برای کم شدن بحث، پرداخت اضافه را مدرک‌دار نگه دارید.
- ندادن اعلان کتبی خروج: نرفتن بدون اعلان ۱۵ روزه یعنی تمدید یک‌ساله با همان شرایط.
- پرداخت نقدی ودیعه یا اجاره بدون رسید: در اختلاف، اثبات سخت میشود.
- نگرفتن صورتجلسه تحویل: ماده ۳۳۵ موجر را مکلف میکند ایرادها را فوراً کتباً اعلام کند، ولی تصاویر شما همچنان مهم‌ترین مدرک است.
- قطع قبوض یا عوض کردن قفل توسط موجر: قانون تخلیه را از مسیر دلایل مشخص و دادگاه یا اجرا تعریف کرده است؛ تخلیه خودسرانه در آن پیش‌بینی نشده (مجازات احتمالی این رفتار را بررسی نکردیم).
- از دست دادن مهلت یک‌ماهه موجر: مهلت‌های ۳۵۰ تا ۳۵۲ کوتاه است؛ دعوای دیرهنگام رد میشود.
- فراموش کردن آدرس: تغییر ندادن آدرس هم جریمه می‌آورد و هم ابلاغ را از دست می‌دهید.
- امضای قرارداد بدون خواندن بندهای دست‌نویس: بندهای فارسی‌نشده را ترجمه کنید.
چک‌لیست نهایی
- پیش از امضا، متن را بخوانید و بندهای باطل جدول بالا (جریمه دیرکرد، ودیعه بیش از سه ماه) را حذف کنید.
- تعهد تخلیه بیتاریخ یا پیش از تحویل کلید امضا نکنید.
- اجاره و ودیعه را با واریز بانکی و شرح روشن بپردازید.
- سقف افزایش را از آمار ماه تمدید بگیرید و محاسبه را مکتوب کنید.
- برای خروج، دستکم ۱۵ روز پیش از پایان مدت کتباً اعلام کنید.
- هنگام تحویل صورتجلسه، عکس و فیلم داشته باشید.
- آدرس را ظرف ۲۰ روز کاری در سامانه به‌روز کنید.
- اگر نامه حقوقی گرفتید، همان روز ابلاغ را ثبت کنید و مهلت‌ها را با وکیل بسنجید.
- پیش از هر دعوا، درخواست میانجی را در نظر بگیرید.
- اگر ملک دارید و مستأجر دارید، مالیات و بیمه ملک را فراموش نکنید.
برای تصمیم‌های کلان مثل خرید یا فروش ملک، این منابع را هم ببینید: فروش ملک در ترکیه و شماره مالیاتی ترکیه. این راهنما اطلاعات عمومی است. برای دعوا، امضای تعهد تخلیه یا ابلاغ رسمی با یک وکیل (avukat) صحبت کنید و برای اسناد رسمی به محضر (noter) مراجعه کنید.
راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک
- اجاره خانه در ترکیه ۲۰۲۶: قیمت، شرایط و قرارداد
- هزینه اجاره خانه در استانبول ۲۰۲۶
- اجاره آپارتمان در استانبول شیشلی
- اجاره آپارتمان در استانبول ماسلاک
- آیدات و شارژ ساختمان در ترکیه
- مقایسه استانبول و آنکارا برای زندگی
منابع این راهنما
- قانون تعهدات ۶۰۹۸ (متن یکپارچه) — مواد ۳۱۰ تا ۳۵۶ و مواد موقت ۱ و ۲؛ خوانده‌شده در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- قانون میانجی‌گری در اختلافات حقوقی ۶۳۲۵ — مواد ۱۸/A و ۱۸/B و تاریخ اجرا؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- قانون اجرا و ورشکستگی ۲۰۰۴ — مواد ۲۶۹ تا ۲۷۴ درباره تخلیه؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- قانون آیین دادرسی مدنی ۶۱۰۰ — ماده ۴ درباره دادگاه صلح حقوقی؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- قانون ابلاغ ۷۲۰۱ — مواد ۱۰، ۲۱ و ۳۵ درباره ابلاغ؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- بولتن شاخص قیمت مصرف‌کننده، سپتامبر ۲۰۲۶ (TÜİK) — صفحه رسمی با تاریخ انتشار ۵ اکتبر ۲۰۲۶؛ محتوایش با جاوااسکریپت بارگذاری میشود و متن عددی در بررسی ما خوانده نشد.
- گزارش آنادولو درباره تورم سپتامبر ۲۰۲۶ — ارقام ۱٫۸۴٪، ۲۹٫۷۳٪ و ۳۱٫۴۹٪؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- گزارش سازمان برنامه و بودجه (SBB) درباره قیمت‌های سپتامبر ۲۰۲۶ — تأیید ۱٫۸۴٪ و ۲۹٫۷۳٪؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- پرسش‌های متداول خدمات آدرس (NVİ) — مهلت ۲۰ روز کاری و جریمه‌ها؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- فهرست مدارک اقامت کوتاه‌مدت (e-ikamet) — قرارداد اجاره محضری و ثبت آدرس؛ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- گزارش آنادولو درباره اجاره‌نامه e-Devlet — اختیاری بودن فعلی، ۳۰ اوت ۲۰۲۶؛ خوانده‌شده در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶.
سقف افزایش اجاره در ترکیه برای اکتبر ۲۰۲۶ چقدر است؟
طبق ماده ۳۴۴ قانون تعهدات، سقف برابر تغییر میانگین ۱۲ ماهه TÜFE است. آنادولو عدد ۳۱٫۴۹٪ را از داده ۵ اکتبر ۲۰۲۶ TÜİK گزارش داده است؛ پیش از اقدام آن را با بولتن رسمی و ماه تمدید خودتان مطابقت دهید.
آیا هنوز سقف ۲۵ درصدی برای اجاره وجود دارد؟
نه. دو ماده موقت ۲۵٪ فقط برای تمدیدهای تا ۱ ژوئیه ۲۰۲۴ بودند و در متن یکپارچه ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ بند تمدیدکننده‌ای نبود. برای تمدیدهای بعد از آن، خود ماده ۳۴۴ ملاک است؛ تغییرهای احتمالی را از Resmî Gazete بررسی کنید.
آیا صاحبخانه میتواند بهخاطر پایان مدت قرارداد مرا بیرون کند؟
طبق ماده ۳۴۷، موجر نمیتواند به صرف پایان مدت قرارداد آن را تمام کند، مگر پس از دوره دهساله تمدید با اعلام کتبی دستکم سه ماه پیش از پایان هر سال. تخلیه با دلایل مواد ۳۵۰ تا ۳۵۲، ۳۱۵ و ۳۱۶ ممکن است.
ودیعه حداکثر چند ماه اجاره میتواند باشد؟
ماده ۳۴۲ سقف را سه ماه اجاره گذاشته است. اگر ودیعه پول باشد باید در حساب سپرده بانکی مدت‌دار بماند و فقط با رضایت دو طرف یا حکم قطعی و اجرای قطعی آزاد شود. اگر موجر ظرف سه ماه پس از پایان قرارداد به بانک اطلاع ندهد، بانک به درخواست مستأجر ودیعه را برمی‌گرداند.
اخطار نپرداختن اجاره چند روز مهلت دارد؟
طبق ماده ۳۱۵، در اجاره مسکونی دستکم ۳۰ روز، و از روز بعد از ابلاغ حساب میشود. اخطار باید کتبی باشد و بگوید در صورت نپرداختن قرارداد فسخ میشود. پیامک یا اخطار شفاهی کافی نیست.
تعهد تخلیه (Tahliye Taahhütnamesi) چیست و چرا خطرناک است؟
برگهای است که مستأجر در آن کتباً میپذیرد در تاریخ معینی خانه را خالی کند. طبق ماده ۳۵۲ باید پس از تحویل ملک داده شود و اگر خالی نشود، موجر ظرف یک ماه از آن تاریخ میتواند از مسیر اجرا یا دعوا اقدام کند. برگه بیتاریخ یا همزمان با قرارداد امضا نکنید.
آیا پیش از دعوای اجاره باید به میانجی مراجعه کرد؟
بله. از ۱ سپتامبر ۲۰۲۳ طبق ماده ۱۸/B قانون ۶۳۲۵ برای اختلافهای ناشی از اجاره مراجعه به میانجی شرط طرح دعواست؛ تخلیه از مسیر اجرای بدون حکم استثناست. بدون صورتجلسه نهایی میانجی، دادگاه دعوا را رد میکند.
نیاز مالک جدید یعنی چه و چه مهلتی دارد؟
اگر کسی ملک اجارهدادهشده را بخرد و خودش یا بستگان نزدیکش واقعاً به آن نیاز داشته باشند، طبق ماده ۳۵۱ باید ظرف یک ماه از خرید کتباً به مستأجر اعلام کند و دعوا را شش ماه بعد طرح کند. در غیر این صورت، میتواند دعوا را ظرف یک ماه پس از پایان مدت قرارداد بدهد.
اگر صاحبخانه با دلیل نیاز شخصی تخلیه کند ولی خانه را به دیگری اجاره دهد چه میشود؟
طبق ماده ۳۵۵، بدون دلیل موجه تا سه سال نمیتواند آن را به کسی جز مستأجر قبلی اجاره دهد. در صورت تخلف، دستکم یک سال اجاره پرداختی سال آخر را بهعنوان خسارت میپردازد.
آیا قرارداد اجاره مسکونی مالیات تمبر دارد؟
قرارداد اجاره مسکونی بین اشخاص حقیقی طبق بند ۳۱ بخش چهارم جدول ۲ قانون ۴۸۸ از مالیات تمبر معاف است، همان‌طور که در [اجاره خانه در ترکیه](https://118tr.net/rent-house-turkey/) آمده است. قرارداد شرکت یا ملک تجاری ممکن است مشمول شود.
آیا ثبت اجاره‌نامه در e-Devlet اجباری است؟
طبق گزارش آنادولو در ۳۰ اوت ۲۰۲۶ فعلاً اختیاری است و وزارت خزانه و دارایی روی الزامی‌کردن آن کار میکند. پیش از اتکا به هر ادعای «اجباری شد»، Resmî Gazete را بررسی کنید.
اگر از خانه بروم و آدرس را تغییر ندهم چه میشود؟
خارجی‌های دارای اقامت باید تغییر آدرس را ظرف ۲۰ روز کاری اعلام کنند؛ طبق صفحه NVİ جریمه اعلام نکردن ۸۱۴ لیر است. همچنین ابلاغ‌ها به آدرس ثبت‌شده در سیستم معتبر است و ممکن است مهلت اعتراض را از دست بدهید.
آیا این مقاله جای مشاوره وکیل را می‌گیرد؟
نه. این متن اطلاعات عمومی بر پایه متن قانون است. برای دعوا، تعهد تخلیه، ابلاغ رسمی یا اختلاف بزرگ با یک وکیل (avukat) مشورت کنید و برای اسناد رسمی به محضر (noter) مراجعه کنید.
No comment yet, add your voice below!