وضعیت کاربری و ساخت‌وساز زمین در ترکیه ۲۰۲۶ (İmar Durumu): چگونه بررسی کنیم

آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر پایه متن رسمی قانون آبادانی شماره ۳۱۹۴ و «آیین‌نامه مناطق دارای طرح» (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) در mevzuat.gov.tr، روزنامه رسمی ۲۲ مه و ۱ ژوئیه ۲۰۲۶، شرایط استفاده رسمی سامانه Parsel Sorgu اداره ثبت اسناد (TKGM)، سند رسمی وزارت محیط‌زیست، شهرسازی و تغییر اقلیم درباره e-Plan و صفحه‌های e-Devlet نوشته شده است و هر رقم یا ادعایی که از منبع رسمی تأیید نشده، صریحاً «تأییدنشده» آمده است.

وضعیت کاربری و ساخت‌وساز زمین در ترکیه، یعنی همان چیزی که ترک‌ها «اِمار دورومو» (İmar Durumu) می‌نامند، مهم‌ترین پرسشی است که باید پیش از پرداخت بیعانه برای یک قطعه زمین یا یک ساختمان قدیمی جواب بدهید. سند تاپو فقط می‌گوید مالک کیست و زمین چه «نوعی» در دفتر ثبت دارد؛ اینکه روی آن زمین چند طبقه، با چه تراکمی و با چه کاربری (مسکونی، تجاری، کشاورزی، سبز و …) مجاز است را «طرح شهری» تعیین می‌کند و شهرداری آن را در سندی به نام «گواهی وضعیت شهرسازی قطعه» (İmar Durum Belgesi) خلاصه می‌کند. بسیاری از دردسرهای خریداران خارجی از اینجا می‌آید: زمینی با قیمت «آرسا» خریده شده ولی در طرح، پارک یا مسیر جاده است؛ ساختمانی با نقشه زیبا خریده شده ولی هیچ‌وقت پروانه ساخت نداشته است.

در این راهنما با تکیه بر متن خود قوانین ترکیه توضیح می‌دهیم ایمار دورومو را از چه کسی و از کجا بگیرید، TAKS و KAKS (Emsal) و فاصله‌های مجاز تا مرز زمین (Yapı Yaklaşma Mesafesi) یعنی چه، چطور با سامانه Parsel Sorgu و سامانه e-Plan وزارتخانه یک قطعه را بررسی کنید، چرا «گواهی ثبت ساختمان» (İmar Barışı) پروانه و ایسکان نیست، جریمه‌ها چیست و چه ریسک‌هایی سرمایه‌گذار را تهدید می‌کند. این متن اطلاع‌رسانی است و جایگزین وکیل ملکی (avukat)، مهندس شهرساز یا مهندس عمران نیست.

خلاصه در یک نگاه: پیش از خرید هر زمین یا ساختمان، چهار چیز را مکتوب بخواهید: ۱) گواهی وضعیت شهرسازی (İmar Durum Belgesi) از شهرداری یا نتیجه سامانه رسمی، ۲) سابقه سند و «بیانات» آن، ۳) پروانه ساخت و ایسکان در صورت وجود بنا و ۴) نقشه‌ها و یادداشت‌های طرح (plan notları). طبق آیین‌نامه، شهرداری ایمار دورومو را همراه با «کد ارتفاعی راه» (yol kotu) ظرف حداکثر ۲ روز کاری پس از درخواست می‌دهد (ماده ۵۵). TAKS نسبت سطح اشغال به سطح زمین و KAKS (Emsal) نسبت مجموع سطح طبقات به سطح زمین است. نتیجه Parsel Sorgu طبق شرایط رسمی TKGM «صرفاً برای اطلاع‌رسانی» است و در کارهای رسمی قابل استفاده نیست. «گواهی ثبت ساختمان» (Yapı Kayıt Belgesi) فقط برای ساختمان‌های پیش از ۳۱ دسامبر ۲۰۱۷ بود و ایسکان یا پروانه نیست.

این راهنما برای چه کسی است و چه زمانی اهمیت پیدا می‌کند؟

اگر در یکی از این وضعیت‌ها هستید، بررسی ایمار دورومو برای شما واجب است و نباید آن را به حرف بنگاه یا فروشنده بسپارید:

• می‌خواهید زمین (آرسا، تارلا، باغ) بخرید و روی آن خانه یا ویلا بسازید یا فقط به قصد نگه‌داشتن و فروش بخرید.
• ساختمانی قدیمی یا کم‌قیمت می‌خرید و بعداً می‌خواهید طبقه اضافه کنید یا نوسازی کنید.
• پروژه پیش‌فروش (off-plan) می‌خرید و می‌خواهید بدانید زمین پروژه واقعاً برای تعداد طبقات تبلیغ‌شده مجوز دارد.
• زمینی را به قصد سرمایه‌گذاری می‌خرید و فروشنده می‌گوید «به‌زودی تغییر کاربری می‌گیرد».
• ملکی دارید که سند و پروانه‌اش با واقعیت یکی نیست و می‌خواهید بدانید «ایمار باریشی» چه چیزی را حل کرده است.

اگر هنوز با کلیات خرید آشنا نیستید، ابتدا مراحل خرید ملک در ترکیه و راهنمای کامل خرید ملک در ترکیه را بخوانید؛ این مقاله فقط روی بخش «آیا اینجا قانوناً می‌شود ساخت و زندگی کرد؟» تمرکز دارد.

وضعیت کاربری و ساخت‌وساز زمین در ترکیه بر چه قانونی بنا شده است؟

ستون فقرات این موضوع «قانون آبادانی» (İmar Kanunu) شماره ۳۱۹۴ است. طبق ماده ۱ همین قانون، هدف آن این است که محل‌های سکونت و ساختمان‌های آن‌ها با شرایط طرح، فنی، بهداشتی و محیطی هماهنگ شکل بگیرند. ماده ۲ می‌گوید ساخت‌وسازهای رسمی و خصوصی، چه داخل محدوده شهرداری و مجاور آن و چه بیرون آن، تابع این قانون است. ماده ۳ هم صریح است: هیچ قطعه‌ای را نمی‌شود برخلاف اصول طرح، شرایط منطقه و آیین‌نامه استفاده کرد.

نکته مهم برای خریدار خارجی این است که «زمین بودن» یا «سند داشتن» به معنی حق ساخت نیست. حق ساخت از دو جا می‌آید: طرح (plan) که می‌گوید روی این قطعه چه چیزی مجاز است و پروانه ساخت (yapı ruhsatı) که شهرداری بر پایه همان طرح صادر می‌کند. ماده ۲۱ قانون ۳۱۹۴ می‌گوید برای همه ساختمان‌های مشمول قانون، گرفتن پروانه از شهرداری یا استانداری اجباری است (به‌جز استثنای ماده ۲۶ برای دستگاه‌های دولتی). ماده ۲۲ مدارک درخواست پروانه را برمی‌شمرد: سند، نقشه معماری، نقشه سازه، نقشه برق و تأسیسات، محاسبات و کروکی.

برای اینکه گم نشوید، جدول زیر اصطلاح‌های پایه را از متن قانون گرفته است:

اصطلاح ترکی	معنی فارسی	تعریف رسمی در یک جمله
Nazım İmar Planı	طرح کلان (نظام‌دهنده)	طرح کلی روی نقشه که کاربری عمومی زمین، جهت رشد شهر، تراکم جمعیت و حمل‌ونقل را نشان می‌دهد (ماده ۵)
Uygulama İmar Planı	طرح اجرایی	طرح دقیق‌تر که بلوک‌ها، تراکم، خیابان‌ها و مراحل اجرا را با جزئیات نشان می‌دهد (ماده ۵)
İmar Parseli	قطعه شهرسازی‌شده	قطعه‌ای که پس از اصلاح و تنظیم طبق قانون و طرح شکل گرفته (ماده ۵)
Kadastro Parseli	قطعه ثبتی (کاداستر)	قطعه‌ای که هنگام کاداستر در دفتر املاک ثبت شده و ممکن است با قطعه شهرسازی فرق کند (ماده ۵)
İlgili idare	مرجع ذی‌ربط	داخل محدوده شهرداری و مجاور آن، شهرداری؛ بیرون از آن، استانداری (ماده ۵)
Mücavir Alan	حریم مجاور	منطقه‌ای که از نظر قوانین عمران زیر نظر و مسئولیت شهرداری است (ماده ۵)

یک تفاوت مهم را از همین جدول یاد بگیرید: «قطعه ثبتی» (Kadastro Parseli) همان است که شماره ada/parsel روی سند دارد، ولی «قطعه شهرسازی‌شده» (İmar Parseli) ممکن است بعد از رعایت جاده، پارک و سهم عمومی با مساحتی کمتر یا شکلی متفاوت بسازد. TAKS و KAKS روی مساحت قطعه شهرسازی‌شده محاسبه می‌شود، نه لزوماً مساحت سند. آیین‌نامه مناطق دارای طرح در ماده ۵ بند ۵ می‌گوید محاسبه سطح اشغال و Emsal بر پایه «مساحت خالص قطعه شهرسازی‌شده» انجام می‌شود.

گواهی وضعیت شهرسازی (İmar Durum Belgesi) چیست و چه چیزی در آن می‌آید؟

آیین‌نامه مناطق دارای طرح، در تعریف‌ها، می‌گوید «سند وضعیت شهرسازی» سندی است که قانون، طرح اجرایی، یادداشت‌های طرح و شرایط ساخت مقرر در آیین‌نامه را برای یک قطعه گرد هم می‌آورد و قطعه را با مرز و ابعادش نشان می‌دهد. به زبان ساده، این برگه جواب این سؤال‌هاست: روی این قطعه چه کاربردی مجاز است، حداکثر چند طبقه، چقدر تراکم، چقدر باید از مرزها فاصله بگیرید و چه نکات خاصی در طرح آمده است.

یک نکته حقوقی را نباید جا انداخت: طبق ماده ۵۵ بند ۱۵ آیین‌نامه، تا زمانی که طرح یا مقررات عوض نشده، ایمار دورومو و پروژه‌های ارائه‌شده برای درخواست پروانه معتبر می‌مانند. یعنی برگه ایمار دورومو «برای همیشه» نیست؛ اگر طرح تغییر کند، شرایط هم تغییر می‌کند. به همین دلیل نباید برگه‌ای را که فروشنده سه سال پیش گرفته، مبنای تصمیم امروز قرار دهید؛ نسخه تازه بخواهید.

بر پایه ماده ۵۵ بند ۲ همین آیین‌نامه، برای ساخت جدید، افزودن یا تعمیر اساسی، متقاضی (مالک یا وکیل او) به شهرداری مراجعه می‌کند و ایمار دورومو، کد ارتفاعی راه (yol kotu tutanağı)، کد ارتفاعی فاضلاب (kanal kotu) و بخش مربوط به قطعه از گزارش زمین‌شناسی و ژئوتکنیک طرح را می‌خواهد؛ همراه درخواست باید کروکی پیاده‌سازی (aplikasyon krokisi) و نسخه ثبتی سند را بدهد.

سند یا گزارش	چه چیزی نشان می‌دهد	چه کسی می‌دهد
İmar Durum Belgesi	کاربری، طبقات، تراکم، فاصله‌ها، یادداشت‌های طرح	شهرداری (مرجع ذی‌ربط)
Yol kotu tutanağı	ارتفاع رسمی جاده مقابل قطعه	شهرداری
Kanal kotu tutanağı	ارتفاع اتصال فاضلاب	شهرداری یا اداره آب و فاضلاب
گزارش زمین‌شناسی و ژئوتکنیک طرح	مناسب بودن خاک و ریسک‌های زمین	ضمیمه طرح؛ بخش مربوط به قطعه از مرجع ذی‌ربط
Tapu kayıt örneği	مالک، نوع ملک، بیانات و رهن	اداره تاپو؛ مرجع ساخت از TAKBİS هم می‌خواند
Aplikasyon krokisi	موقعیت دقیق قطعه روی زمین	مهندس نقشه‌بردار یا کاداستر

ایمار دورومو را از کجا و چطور بگیریم؟

چند راه وجود دارد و هر کدام ارزش حقوقی متفاوتی دارد. جدول زیر را بخوانید و به یاد داشته باشید که فقط «برگه رسمی شهرداری» برای کار رسمی مثل درخواست پروانه به کار می‌آید؛ بقیه راه‌ها برای غربالگری اولیه‌اند.

راه	چه چیزی به شما می‌دهد	ارزش حقوقی
شهرداری (واحد Fen İşleri / İmar ve Şehircilik)	گواهی رسمی با مهر و امضا	رسمی؛ مبنای درخواست پروانه
e-Devlet: «İmar Durum Bilgisi Sorgulama» هر شهرداری	اطلاعات، نقشه و یادداشت‌های طرح با آدرس یا ada/parsel	اطلاعات اینترنتی؛ بسته به شهرداری
سامانه e-Plan وزارت محیط‌زیست و شهرسازی (ماژول «İmar Durumu Bilgilendirme»)	شرایط ساخت از طرح‌های اجرایی قطعی	صرفاً برای اطلاع‌رسانی (طبق سند رسمی وزارتخانه)
Parsel Sorgu (TKGM)	اطلاعات پایه قطعه ثبتی روی نقشه	اطلاع‌رسانی؛ در کارهای رسمی قابل استفاده نیست
وکیل یا مهندس شهرساز	بررسی ترکیبی طرح، سند و پروانه	مشاوره؛ مسئولیت حرفه‌ای

در e-Devlet هر شهرداری که با سامانه همکاری می‌کند، صفحه مخصوص خودش را دارد. در صفحه‌های رسمی شهرداری‌های سیلیوری و چانکایا (که ما در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ باز کردیم) خدمت با عنوان «İmar Durum Bilgisi Sorgulama» آمده، حدود ۴ دقیقه و ۲ مرحله وقت می‌برد و دو نوع جست‌وجو دارد: با آدرس (محله، خیابان، شماره در) یا با شماره ada و parsel؛ خروجی شامل سه بخش «İmar Durum Bilgisi»، «Harita» و «Plan Notu» است و خود صفحه می‌گوید این خدمت برای قطعات داخل مرز آن شهرداری است. هر شهرداری این خدمت را ندارد؛ اگر شهرداری مورد نظرتان در e-Devlet نیست، باید مستقیم به شهرداری یا سایت رسمی آن مراجعه کنید.

درباره سامانه e-Plan: در سند رسمی وزارت محیط‌زیست، شهرسازی و تغییر اقلیم (ارائه معاونت سامانه‌های اطلاعات جغرافیایی) آمده است که «سامانه خودکار e-Plan» از ۱۹ دسامبر ۲۰۱۹ در دسترس قرار گرفته، همه داده‌های طرح‌های مکانی ترکیه را نگه می‌دارد و به هر طرح یک «شماره عملیات طرح» می‌دهد تا از تکرار جلوگیری شود. همان سند می‌گوید در این سامانه ۱۲ ماژول وجود دارد که بخشی برای شهروندان است: «طرح‌های در مرحله اعتراض» (Askıdaki Planlar)، «طرح‌های جاری» (Yürürlükteki Planlar) و «اطلاع‌رسانی وضعیت شهرسازی» (İmar Durumu Bilgilendirme). ماژول سوم، به‌گفته همان سند، از طرح‌های اجرایی قطعی‌شده با ورود استان، شهرستان، محله و ada/parsel شرایط ساخت و کارکردهای طرح را «با هدف اطلاع‌رسانی» نشان می‌دهد. نشانی اینترنتی دقیق و ظاهر فعلی سایت را ما از این سند رسمی تأیید نکردیم و سایت وزارتخانه هم از شبکه ما در دسترس نبود؛ پس نشانی را خودتان از جست‌وجوی «e-Plan Otomasyon Sistemi» و از صفحه رسمی وزارتخانه بگیرید و به لینک‌های ناشناس اعتماد نکنید.

قدم‌به‌قدم: چطور یک قطعه را پیش از پرداخت بیعانه بررسی کنیم؟

1. شماره استان، شهرستان، محله، ada و parsel را از فروشنده بخواهید؛ این‌ها روی سند تاپو هستند. بدون این پنج‌تایی، هیچ سامانه‌ای کار نمی‌کند.
2. در Parsel Sorgu (TKGM) قطعه را پیدا کنید و ببینید موقعیت روی نقشه با آنچه فروشنده نشان می‌دهد یکی است.
3. ایمار دورومو را از e-Devlet شهرداری (اگر هست) یا ماژول e-Plan بگیرید و نتیجه را با نسخه رسمی شهرداری مقایسه کنید.
4. یادداشت‌های طرح (plan notları) را بخوانید؛ گاهی شرط‌هایی مثل ممنوعیت زیرزمین، حداقل مساحت یا تعداد واحد در آن‌هاست.
5. سند را با رضایت فروشنده یا از طریق وکیل بررسی کنید و ستون «بیانات» (şerhler/beyanlar) را ببینید. طبق ماده ۳۲ قانون ۳۱۹۴ (که با قانون ۷۲۲۱ اصلاح شد)، شهرداری باید ظرف ۷ روز مخالفت ساختمان با مقررات شهرسازی را به اداره تاپو اعلام کند تا در بیانات ثبت شود.
6. اگر روی قطعه بنا هست، پروانه ساخت و ایسکان را به‌صورت نسخه رسمی بخواهید؛ جزئیات بررسی در بررسی ساختمان قبل از خرید خانه در ترکیه آمده است.
7. فاصله قطعه تا جاده، راه دسترسی رسمی، کابل برق، آب و فاضلاب را در محل ببینید و بپرسید تأمین هرکدام با چه هزینه‌ای است. نقشه شهر فقط بخشی از واقعیت است.
8. پیش از امضا، همه یافته‌ها را کتبی و با تاریخ از مالک یا نماینده بگیرید و فقط وقتی بیعانه بدهید که وکیل مستقل شما نتیجه را دیده باشد. برای انتخاب وکیل راهنمای مشاوره حقوقی در ترکیه را ببینید.

اعداد و اصطلاح‌های اصلی: TAKS، KAKS، Emsal و فاصله تا مرز

آیین‌نامه مناطق دارای طرح تعریف رسمی این مفاهیم را داده است. چون این‌ها اعدادی هستند که ارزش زمین را تعیین می‌کنند، دقیق بخوانید:

اصطلاح	تعریف رسمی (خلاصه)	فرمول ساده
Taban Alanı	سطح اشغال سازه روی زمین، همراه ضمائم و بنای باغ، بدون نقض خط فاصله از مرزها	مساحت تصویر ساختمان روی زمین
TAKS	نسبت سطح اشغال به مساحت قطعه شهرسازی‌شده	سطح اشغال ÷ مساحت قطعه
Katlar Alanı	مجموع تمام طبقات قابل استفاده، شامل زیرزمین، نیم‌طبقه و …، منهای بخش‌های حذف‌شده	جمع سطح طبقات
KAKS یا Emsal	نسبت مجموع سطح طبقات ساخته‌شده به مساحت قطعه شهرسازی‌شده	مجموع سطح طبقات ÷ مساحت قطعه
Yapı Yaklaşma Mesafesi	حداکثر نزدیکی ساختمان به جاده و قطعات همسایه طبق طرح یا آیین‌نامه	فاصله مجاز از مرز

چند نکته عددی که در متن آیین‌نامه دیدیم و برای تصمیم‌گیری مفیدند:

• فاصله‌های پیش‌فرض: اگر طرح اجرایی خلافش را نگفته باشد، فاصله ساختمان تا جاده و قطعات مجاور عمومی دست‌کم ۵ متر، و فاصله جانبی و عقب دست‌کم ۳ متر است (ماده ۲۳). برای ساختمان‌های بیش از ۴ طبقه، برای هر طبقه بالاتر از ۴، ۰٫۵ متر به فاصله جانبی و عقب اضافه می‌شود.
• تغییر ۱ ژوئیه ۲۰۲۶: در روزنامه رسمی ۱ ژوئیه ۲۰۲۶ (شماره ۳۳۲۹۷) اصلاحیه‌ای بر آیین‌نامه منتشر شد. طبق ماده ۵ بند ۶ در متن به‌روز آیین‌نامه، در نظام‌های ساختمانی «ایزوله» (ayrık) و «بلوکی» اگر طرح اجرایی صریحاً TAKS را تعیین نکرده باشد، TAKS نمی‌تواند از ۴۰ درصد بیشتر باشد؛ و در قطعاتی که KAKS داده نشده ولی فاصله‌ها حاکم است، شرط ۶۰ درصد TAKS آمده است. این همان چیزی است که آیین‌نامه برای «حالت نبود عدد در طرح» می‌گوید؛ اگر طرح برای قطعه شما عدد مشخص داده، همان مبنا است.
• موارد خارج از سطح اشغال: طبق ماده ۲۰ بند ۸، بعضی چیزها در سطح اشغال حساب نمی‌شوند؛ از جمله حیاط‌ها و باغچه‌های داخلی هم‌سطح یا پایین‌تر از زمین، دیوار باغ و دیوار حائل برای محوطه‌سازی و کلبه نگهبانی تا ۶ متر مربع، و آلاچیق (kameriye)، پرگولا و سایبان یا استخر زینتی که جزو واحد مسکونی نیستند و با سازه اصلی یکپارچه نیستند و از ۲۰ درصد باغ بیشتر نمی‌شوند. اگر می‌خواهید در باغ چیزی اضافه کنید، پیش از ساخت از شهرداری بپرسید.
• سقف سطوح خارج از Emsal: طبق ماده ۵ بند ۸، مجموع سطوحی که بر اساس ماده ۲۲ یا آیین‌نامه شهرداری از Emsal مستثنا می‌شود، نباید از ۳۰ درصد کل سطح مبنای Emsal قطعه بیشتر شود (با استثنای بعضی موارد ایمنی مثل پله فرار آتش).
• نیمه زیرزمینی: زیرزمینی که بخشی از آن بیرون از زمین است، در TAKS حساب می‌شود و ماده ۲۰ بند ۴ می‌گوید سطح آن نمی‌تواند از TAKS بیشتر شود.

مثال محاسبه (فقط برای فهم؛ اعداد فرضی)

فرض کنید در طرح اجرایی یک قطعه مسکونی نوشته شده TAKS = ۰٫۳۰ و KAKS = ۱٫۲۰ و مساحت خالص قطعه شهرسازی‌شده ۶۰۰ متر مربع است. این اعداد فرضی‌اند و فقط برای نشان دادن حساب هستند.

گام	محاسبه	نتیجه
حداکثر سطح اشغال	۶۰۰ × ۰٫۳۰	۱۸۰ متر مربع
حداکثر مجموع سطح طبقات (Emsal)	۶۰۰ × ۱٫۲۰	۷۲۰ متر مربع
تعداد طبقه با کل Emsal در سطح اشغال کامل	۷۲۰ ÷ ۱۸۰	۴ طبقه
اگر ۱۰۰ متر مربع از ۶۰۰ در طرح جزو جاده شود: مساحت خالص	۶۰۰ − ۱۰۰	۵۰۰ متر مربع
Emsal با همان KAKS روی مساحت خالص	۵۰۰ × ۱٫۲۰	۶۰۰ متر مربع

همین مثال نشان می‌دهد چرا «مساحت سند» با «مساحت قابل محاسبه» فرق می‌کند. در مثال دوم، ۱۲۰ متر مربع Emsal فقط به‌خاطر جاده کم شده است. مثال سوم برای فاصله جانبی: اگر طرح خلافش را نگفته باشد و ساختمان ۶ طبقه باشد، فاصله جانبی ۳ متر پایه به‌علاوه ۲ طبقه بالای ۴ است: ۳ + (۶ − ۴) × ۰٫۵ = ۴ متر. این هم صرفاً مثال حسابی است؛ در عمل باید طرح و آیین‌نامه شهرداری را دید.

مثال چهارم درباره سهم تنظیم (DOP): ماده ۱۸ قانون ۳۱۹۴ می‌گوید در تنظیم اراضی، «سهم مشارکت تنظیم» (düzenleme ortaklık payı) از زمین کسر می‌شود ولی نمی‌تواند از ۴۵ درصد مساحت پیش از تنظیم بیشتر باشد. اگر قطعه‌ای ۱٬۰۰۰ متر مربع باشد، سقف قانونی کسر ۱٬۰۰۰ × ۰٫۴۵ = ۴۵۰ متر است و دست‌کم ۵۵۰ متر مربع می‌ماند. این سقف قانونی است و نرخ واقعی هر منطقه را نشان نمی‌دهد؛ نرخ واقعی را باید از شهرداری پرسید.

انواع کاربری زمین و قوانین مرتبط

کاربری در سند تاپو (ستون Niteliği) با کاربری در طرح یکی نیست؛ دومی را شهرداری و وزارتخانه تعیین می‌کند. جدول زیر مهم‌ترین گروه‌ها را با قانون مربوط نشان می‌دهد:

نوع کاربری	معنی ساده	قانون یا مرجع
Konut alanı	مسکونی (و بعضی خدمات روزمره)	آیین‌نامه مناطق دارای طرح، ماده ۱۹ (شرایط ساخت در هر کاربری)
Ticaret alanı	تجاری: دفتر، بانک، مرکز خرید، هتل، رستوران و …	همان آیین‌نامه، تعریف «ticaret alanı»
Tarım arazisi (tarla، bağ-bahçe)	کشاورزی؛ ساخت مسکونی معمولاً ممنوع یا محدود	قانون ۵۴۰۳ (مواد ۸ و ۱۳)
Orman	اراضی جنگلی زیر نظر قانون جنگل	قانون ۶۸۳۱ (ماده ۲)
Sit alanı	منطقه حفاظت‌شده تاریخی یا طبیعی	قانون ۲۸۶۳ (مواد ۹ و ۱۷)
Kıyı / sahil şeridi	ساحل و نوار ۱۰۰ متری	قانون ۳۶۲۱ (مواد ۴ تا ۸)

بعضی جزئیات از متن رسمی قوانین:

• زمین کشاورزی: ماده ۱۳ قانون ۵۴۰۳ می‌گوید زمین‌های کشاورزی مطلق، محصول ویژه، باغ‌های دائمی و زمین‌های آبی نمی‌توانند برای هدفی جز تولید کشاورزی استفاده شوند، مگر در چند حالت استثنایی (نیاز راهبردی دفاعی، سکونت موقت پس از بلا، معدن با تصمیم منفعت عمومی و …) آن هم به شرط نبودن جایگزین و موافقت هیئت مربوط. حداقل اندازه قطعه کشاورزی در ماده ۸ مشخص است: ۲ هکتار برای مطلق، حاشیه‌ای و محصول ویژه، ۰٫۵ هکتار برای باغ و ۰٫۳ هکتار برای گلخانه. برای جزئیات بیشتر خرید زمین و باغ در ترکیه را ببینید.
• منطقه حفاظت‌شده: ماده ۹ قانون ۲۸۶۳ می‌گوید برخلاف تصمیم شورای منطقه‌ای حفاظت، در اراضی و ساختمان‌های حفاظت‌شده و مناطق Sit هیچ مداخله ساختمانی و فیزیکی (ساخت، تعمیر اساسی، حفاری، تخریب و …) مجاز نیست. ماده ۱۷ همان قانون می‌گوید اعلام یک منطقه به عنوان Sit، اجرای طرح‌های هر مقیاسی در آن را متوقف می‌کند تا طرح حفاظتی تهیه شود.
• ساحل: ماده ۶ قانون ۳۶۲۱ می‌گوید در خود کرانه هیچ بنایی نمی‌توان ساخت و حصار کشید؛ ماده ۴ حداقل عرض «نوار ساحلی» (sahil şeridi) را از خط کنار کرانه به سمت خشکی ۱۰۰ متر تعریف می‌کند؛ ماده ۸ می‌گوید در جایی که طرح اجرایی وجود ندارد، در نوار ساحلی و در همان فاصله‌ها هیچ بنا و تأسیساتی ساخته نمی‌شود.
• جنگل: ماده ۲ قانون ۶۸۳۱ فهرست حالت‌هایی را می‌آورد که اراضی خاص از مرز جنگل خارج می‌شوند و سپس می‌گوید جز آن‌ها نمی‌توان مرز جنگل را کوچک کرد. اگر فروشنده می‌گوید زمینی که در نقشه جنگلی است «به‌زودی از جنگل خارج می‌شود»، این ادعا را کتبی و با مدرک اداره جنگل بخواهید. جزئیات شمول مرزها و کاداستر جنگل را ما از منبع رسمی تأیید نکردیم.

بررسی قطعه در Parsel Sorgu (TKGM): چه می‌دهد و چه نمی‌دهد؟

سامانه Parsel Sorgu متعلق به اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) است. شرایط استفاده رسمی همین سامانه (نسخه ۱٫۰ در سایت رسمی) چند نکته دارد که باید بدانید:

بند شرایط استفاده	معنی عملی
اطلاعات و اسناد نتیجه «صرفاً برای اطلاع‌رسانی» است و در کار رسمی نمی‌شود از آن استفاده کرد	خروجی را به عنوان سند به شهرداری یا دادگاه ندهید
استفاده تجاری ممنوع است	فروشنده یا بنگاه نمی‌تواند آن را «گواهی» بنامد
کاربر نمی‌تواند به‌دلیل خطای اطلاعات ادعای خسارت کند	پیش از تصمیم مهم، با سند رسمی تطبیق دهید
TKGM هر زمان می‌تواند خدمات را تغییر دهد یا متوقف کند	ممکن است ظاهر یا امکانات متفاوت باشد
در اختلاف، سوابق TKGM به‌عنوان دلیل پذیرفته می‌شود	سند رسمی همیشه مبنا است

از نظر کاربردی، Parsel Sorgu به شما کمک می‌کند ببینید قطعه با شماره ada/parsel روی نقشه کجاست و اطلاعات پایه آن (مساحت و نوع ثبتی) چیست. بر اساس توضیحات اپلیکیشن در فروشگاه اپل (که منبع ثانویه است و از منبع رسمی تأیید نشد)، می‌توان با سلسله‌مراتب اداری، آدرس، مختصات یا انتخاب روی نقشه جست‌وجو کرد. این سامانه ایمار دورومو نمی‌دهد؛ اینکه روی قطعه چه چیزی مجاز است را فقط طرح و شهرداری تعیین می‌کند. برای نمونه وقتی در Parsel Sorgu «نوع: زمین» می‌بینید، به معنی مجوز ساخت نیست.

برای فهم کامل سند و ستون‌های آن انواع سند ملکی در ترکیه و سند خانه در ترکیه را ببینید.

پروانه ساخت و ایسکان را چطور بررسی کنیم؟

بررسی مفصل ایسکان و پروانه یک راهنمای جداگانه دارد؛ آن را تکرار نمی‌کنیم و فقط خلاصه می‌دهیم. پیش از آن بررسی ساختمان قبل از خرید خانه در ترکیه (ایسکان و پروانه) را بخوانید. از متن قانون ۳۱۹۴ اینها را تأیید کردیم:

موضوع	قاعده قانونی	ماده
مهلت صدور پروانه	ظرف حداکثر ۳۰ روز اگر مدارک کامل باشد؛ اگر ناقص باشد ظرف ۱۵ روز ایرادها کتبی اعلام می‌شود	۲۲
مهلت شروع و پایان ساخت	شروع ظرف ۲ سال از تاریخ پروانه؛ پایان با احتساب مهلت شروع ظرف ۵ سال؛ وگرنه پروانه باطل می‌شود	۲۹
ایسکان (kullanma izni)	بنا باید مطابق پروانه و ضمائم باشد و از نظر فنی ایرادی نداشته باشد؛ برای کل بنا یا بخش قابل استفاده	۳۰
بدون ایسکان	برق، آب و فاضلاب دائمی داده نمی‌شود؛ واحدهایی که ایسکان گرفته‌اند استثنا هستند	۳۱
هر تغییر در بنای دارای پروانه	نیازمند پروانه تازه است؛ تعمیرات سطحی مثل رنگ و کاشی که عنصر باربر را تحت تأثیر قرار نمی‌دهد معاف است	۲۱

اگر روی قطعه بنایی است که پروانه ندارد، آیین‌نامه (ماده ۵۵ بند ۱۲) می‌گوید تا بنای بدون پروانه به پروانه نرسد یا تخریب نشود، برای همان قطعه پروانه جدید صادر نمی‌شود. این بند را وقتی زمینی با «ساختمان قدیمی» می‌خرید حتماً به یاد داشته باشید: خراب‌کردن یا قانونی‌کردن بنای قدیمی ممکن است شرط ساخت جدید باشد.

بیمه اجباری زلزله (DASK) هم از مدارک انتقال سند است؛ جزئیات در راهنمای داسک آمده و خطر زلزله را در نقشه مناطق زلزله‌خیز ترکیه ببینید.

«ایمار باریشی» و گواهی ثبت ساختمان (YKB): چرا پروانه و ایسکان نیست؟

در ۲۰۱۸ با افزودن «ماده موقت ۱۶» به قانون ۳۱۹۴ (قانون ۷۱۴۳، ۱۱ مه ۲۰۱۸)، امکان گرفتن «گواهی ثبت ساختمان» (Yapı Kayıt Belgesi) برای ساختمان‌هایی که پیش از ۳۱ دسامبر ۲۰۱۷ ساخته شده بودند فراهم شد. این همان است که در ترکیه به آن «imar barışı» می‌گویند. متن ماده موقت ۱۶ در نسخه تلفیقی قانون در mevzuat.gov.tr (که ما در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ خواندیم) چند چیز را روشن می‌کند:

موضوع	متن قانون
شمول زمانی	ساختمان‌های ساخته‌شده پیش از ۳۱ دسامبر ۲۰۱۷
مهلت درخواست و پرداخت	درخواست تا ۳۱ اکتبر ۲۰۱۸ و پرداخت بهای ثبت تا ۳۱ دسامبر ۲۰۱۸ (با اختیار دولت برای تمدید تا یک سال)
بهای ثبت	بر پایه ارزش مالیاتی زمین به‌علاوه هزینه تقریبی ساخت؛ ۳ درصد برای مسکونی و ۵ درصد برای تجاری
ماهیت سند	«مربوط به هدف استفاده از ساختمان است»؛ بر اساس درخواست می‌توان برق، آب و گاز موقت وصل کرد
اعتبار	تا بازسازی ساختمان یا اجرای طرح تحول شهری معتبر است؛ در نوسازی، مقررات زمان نوسازی اجرا می‌شود
مناطق مستثنا	سواحل بغاز بوسفور و شبه‌جزیره تاریخی استانبول، منطقه تاریخی گلی‌بولو؛ و ساختمان روی زمین خصوصی شخص ثالث

نتیجه عملی این است که YKB:

• پروانه ساخت نیست و ایسکان هم نیست. قانون خودش می‌گوید این سند «برای هدف استفاده» است و فقط بر اساس درخواست اجازه اتصال موقت خدمات می‌دهد.
• ایمنی سازه را تأیید نمی‌کند؛ در متن ماده موقت ۱۶ چنین تأییدی ندیدیم. هرگونه ادعای «این ساختمان با YKB مقاوم است» از جانب فروشنده بدون گزارش مهندس مستقل معنا ندارد.
• مهلت درخواست آن مدت‌ها پیش تمام شده. در متن تلفیقی که ما خواندیم، درباره قانون ۷۵۷۹ (روزنامه رسمی ۲۲ مه ۲۰۲۶) اشاره‌ای در ماده موقت ۱۶ ندیدیم؛ یعنی از روی متن رسمی نمی‌توان گفت پنجره جدیدی باز شده است. اگر جایی خواندید مهلتی تا پایان ۲۰۲۶ تمدید شده، آن را از منبع رسمی تأیید نکردیم و باید از وزارتخانه یا وکیل بپرسید.
• طبق ماده ۵۵ بند ۱۲ آیین‌نامه، وجود ساختمان دارای YKB مانع ساخت جدید در قطعه (در محدوده شرایط طرح) نیست، قسمت‌های بنای YKB که از حداکثر شرایط ساخت بیشتر باشد در حساب Emsal و سطح اشغال نمی‌آید و صدور پروانه حق اضافه‌ای به آن بنا نمی‌دهد.

بنابراین اگر فروشنده می‌گوید «ایسکان دارد» ولی سند ارائه‌شده YKB است، موضوع کاملاً فرق می‌کند. تأیید اصالت YKB با خدمت e-Devlet به نام «İmar Barışı Yapı Kayıt Belgesi Doğrulaması» ممکن است؛ هر سند بارکددار e-Devlet را هم می‌توان در صفحه رسمی «Belge Doğrulama» با شماره بارکد درستی‌سنجی کرد.

ساخت بدون مجوز: جریمه‌ها و پیامدها

ماده ۳۲ قانون ۳۱۹۴ روند را مشخص می‌کند: وقتی شروع ساخت بدون پروانه یا برخلاف پروانه معلوم شود، شهرداری وضعیت را ثبت، ساختمان را پلمب و ساخت را متوقف می‌کند. مالک حداکثر یک ماه فرصت دارد ساختمان را مطابق پروانه کند یا پروانه بگیرد. در غیر این صورت پروانه باطل و بنا با تصمیم شورای شهرداری یا هیئت استان تخریب می‌شود و هزینه از مالک گرفته می‌شود. تخلف ظرف ۷ روز به اداره تاپو اعلام می‌شود تا در «بیانات» سند ثبت شود و بدون اعلام شهرداری حذف نمی‌شود.

ماده ۴۲ جریمه اداری را بر پایه مبلغ‌های ثابت به ازای هر متر مربع مخالف (بر حسب طبقه‌بندی ساختمان) تعیین می‌کند که هر سال با نرخ تجدید ارزیابی افزایش می‌یابد؛ رقم لیری ۲۰۲۶ را از منبع رسمی نگرفتیم و نمی‌نویسیم. سپس بسته به وضعیت، درصدهایی به آن جریمه افزوده می‌شود. درصدهای اصلی قانون این‌ها هستند:

وضعیت ساختمان یا زمین	درصدی که به جریمه پایه افزوده می‌شود
ساخت بدون پروانه	۱۸۰٪
ساخت در منطقه‌ای با ممنوعیت ساخت	۸۰٪
ساخت در منطقه عمومی (پارک/خدمات) طبق طرح	۶۰٪
ساخت در منطقه دارای رژیم ویژه قانونی	۵۰٪
ساخت در قطعه سهمی بدون رضایت سایر مالکان	۳۰٪
ساخت روی زمین دیگری یا دولتی	۴۰٪
ساخت‌وساز در منطقه دارای طرح اجرایی	۲۰٪
تهدیدکننده جان و مال در برابر خطر بلایا	۱۰۰٪
ساخت تمام‌شده و در حال استفاده	۲۰٪
ساخت تمام‌شده و بلااستفاده	۱۰٪

ماده ۴۲ همچنین می‌گوید به مبلغ فوق، حاصل‌ضرب مساحت مخالف در ارزش مبنای مالیات املاک همان قطعه، به جریمه مالک و پیمانکار اضافه می‌شود، اما اگر ظرف یک ماه از ابلاغ، مخالفت برطرف و بنا مطابق مقررات شود، این بخش اضافه گرفته نمی‌شود. گواهی پیمانکار هم تا ۵ سال یا ۱۰ سال (اگر ایمنی را تهدید کند) لغو می‌شود. برای خریدار این‌ها یعنی ساختمان بدون مجوز می‌تواند بعد از خرید، جریمه، پلمب یا تخریب به همراه داشته باشد و هزینه تنظیم وضعیت بر گردن مالک جدید می‌افتد.

ریسک‌های شهرسازی برای سرمایه‌گذار

ریسک	شرح مبتنی بر قانون	چه کنیم؟
قطعه جزو جاده یا پارک است	ماده ۱۲: جلوتر از خط نما نمی‌شود ساخت؛ ماده ۱۰: دستگاه‌های دولتی زمین‌های تخصیص‌یافته را در دوره برنامه ۵ ساله شهرداری سمت دولت می‌برند	ایمار دورومو و نقشه طرح را بخواهید
کسر سهم مشارکت (DOP)	ماده ۱۸: تا ۴۵٪ مساحت پیش از تنظیم	از شهرداری بپرسید در این منطقه تنظیم هست یا نه
قطعه خیلی کوچک	ماده ۶ آیین‌نامه: قطعه‌ای که اندازه‌های حداقلی را نداشته باشد، پروانه جدید نمی‌گیرد	مساحت و عرض و عمق قطعه را کنترل کنید
وعده تغییر کاربری	ماده الحاقی ۸: افزایش تراکم، طبقه یا ارتفاع در تغییر طرح پارسلی محدود است؛ در بعضی تغییرها ۹۰٪ افزایش ارزش به دولت می‌رود	تصمیم را بر وعده شفاهی نگذارید
بیانات مخالفت با شهرسازی	ماده ۳۲: مخالفت در سند ثبت می‌شود	سابقه سند را ببینید
پروانه باطل شده	ماده ۲۹: پس از ۲ سال بدون شروع یا ۵ سال بدون پایان	تاریخ پروانه را بپرسید
قطعه سهمی	ساخت در قطعه سهمی بدون رضایت سایر مالکان جریمه ۳۰٪ دارد (ماده ۴۲)	ببینید سهم شما واقعاً قابل ساخت است یا نه

درباره ماده الحاقی ۸، دو نکته از متن قانون: اول اینکه در تغییر طرح، افزایش جمعیت، تراکم ساختمان، تعداد طبقه یا ارتفاع در سطح یک قطعه (جز تغییر کاربری) ممنوع است؛ دوم اینکه در تغییر طرح به درخواست تمام مالکان که ارزش افزوده بسازد، طبق متن اصلاح‌شده با قانون ۷۵۳۴ (۵ دسامبر ۲۰۲۴)، «سهم افزایش ارزش» ۹۰٪ تفاضل ارزش است و بدون پرداخت آن پروانه صادر نمی‌شود. با این حال شهرداری‌ها و وزارتخانه جزئیات اجرا را متفاوت اعمال می‌کنند؛ پس برای هر طرح خاص با وکیل صحبت کنید.

نکات ویژه برای خریدار ایرانی

• وکالت‌نامه: اگر در ترکیه نیستید، می‌توانید وکیل یا نماینده تعیین کنید؛ ماده ۵۵ آیین‌نامه صریحاً از «مالک یا نماینده او» برای درخواست ایمار دورومو نام می‌برد. شرایط و پیش‌نیازها در وکالت‌نامه در خرید ملک ترکیه آمده است.
• مدارک ترکی: ایمار دورومو، یادداشت‌های طرح و پروانه به ترکی هستند. ترجمه غیررسمی فروشنده یا بنگاه را کافی ندانید و متن را با مترجم مستقل یا وکیل بخوانید.
• اقامت و شهروندی: شرط‌های اقامت با خرید ملک (از جمله مسکونی بودن و ارزش) در اقامت ترکیه با خرید خانه آمده و اینجا تکرار نمی‌شود؛ هیچ نتیجه‌ای از اقامت یا شهروندی با خرید ملک تضمین نیست.
• قوانین خرید زمین توسط خارجی‌ها: سقف مساحت، منطقه ممنوعه و شرط پروژه برای زمین بدون بنا در راهنمای خرید زمین و باغ در ترکیه آمده و اینجا تکرار نمی‌شود.
• وام: شرایط وام مسکن برای خارجی‌ها در وام مسکن برای خارجی‌ها آمده است؛ ما شرایط هیچ بانکی را ادعا نمی‌کنیم و پیش از هر وام باید وضعیت قانونی ملک روشن باشد.

اشتباه‌های رایج

• فرض کردن اینکه «آرسا» در سند یعنی «مجوز ساخت دارد».
• اتکا به عکس یا فایل ایمار دورومو که فروشنده برای شما می‌فرستد، بدون تطبیق با شهرداری.
• نادیده‌گرفتن تاریخ برگه: طبق ماده ۵۵ بند ۱۵ برگه تا تغییر طرح معتبر است، اما طرح‌ها تغییر می‌کنند.
• پذیرفتن YKB به‌جای ایسکان.
• خرید قطعه سهمی (hisseli) با تصور اینکه می‌شود روی سهم خود خانه ساخت.
• فراموش‌کردن هزینه‌های جانبی: انشعاب برق، آب، گاز و فاضلاب؛ انشعاب برق، آب، گاز و اینترنت در ترکیه را ببینید.
• نداشتن وکیل مستقل: وکیلی که از طرف فروشنده معرفی شده، منافع شما را نمایندگی نمی‌کند.

چک‌لیست وضعیت کاربری و ساخت‌وساز زمین در ترکیه پیش از پرداخت بیعانه

ردیف	بررسی	مدرک یا مرجع	انجام شد؟
۱	ada و parsel با نقشه یکی است	Parsel Sorgu + سند	☐
۲	ایمار دورومو تازه و رسمی	شهرداری	☐
۳	یادداشت‌های طرح خوانده شد	شهرداری یا e-Plan	☐
۴	سابقه سند، رهن و بیانات	اداره تاپو یا وکیل	☐
۵	پروانه و ایسکان (در صورت وجود بنا)	شهرداری	☐
۶	YKB اگر هست، با e-Devlet درستی‌سنجی شد	e-Devlet	☐
۷	کاربری کشاورزی، جنگل، Sit و ساحل بررسی شد	طرح و اداره مربوط	☐
۸	هزینه‌ها: هزینه سند و مالیات سالانه ملک	اداره تاپو، شهرداری	☐
۹	داسک برای بنای موجود	بیمه	☐
۱۰	نظر وکیل مستقل و مهندس	قرارداد کتبی	☐

راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک

• بنگاه املاک در ترکیه: مجوز، کمیسیون و کلاهبرداری
• فروش ملک در ترکیه
• انواع خانه در ترکیه
• شرکت‌های ساختمانی ترکیه
• ارزان‌ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه
• خرید خانه در استانبول

منابع این راهنما

همه صفحه‌های زیر در ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) باز و خوانده شده‌اند.

• قانون آبادانی شماره ۳۱۹۴ (mevzuat.gov.tr): مواد ۱ تا ۵، ۱۰، ۱۲، ۱۸، ۲۱، ۲۲، ۲۹ تا ۳۲، ۴۲، ماده الحاقی ۸ و ماده موقت ۱۶ (نسخه تلفیقی، آخرین ذخیره سند ۱۴ ژوئیه ۲۰۲۶).
• آیین‌نامه مناطق دارای طرح (mevzuat.gov.tr): تعریف TAKS، KAKS، ایمار دورومو و فاصله‌ها، مواد ۵، ۶، ۲۰ تا ۲۳ و ۵۵ با اصلاحیه ۱ ژوئیه ۲۰۲۶.
• روزنامه رسمی ۲۲ مه ۲۰۲۶، شماره ۳۳۲۶۱ (resmigazete.gov.tr): انتشار قانون ۷۵۷۹.
• روزنامه رسمی ۱ ژوئیه ۲۰۲۶، شماره ۳۳۲۹۷ (resmigazete.gov.tr): اصلاحیه آیین‌نامه مناطق دارای طرح.
• شرایط استفاده Parsel Sorgu، نسخه ۱٫۰ (parselsorgu.tkgm.gov.tr): صرفاً برای اطلاع‌رسانی بودن نتیجه.
• سند رسمی وزارت محیط‌زیست و شهرسازی درباره سامانه e-Plan (webdosya.csb.gov.tr): ماژول‌های e-Plan و خدمت «İmar Durumu Bilgilendirme».
• İmar Durum Bilgisi Sorgulama شهرداری سیلیوری در e-Devlet (turkiye.gov.tr): شکل خدمت شهرداری در e-Devlet.
• Belge Doğrulama (turkiye.gov.tr): درستی‌سنجی اسناد بارکددار.
• قانون ۵۴۰۳ (mevzuat.gov.tr)، قانون ۲۸۶۳، قانون ۳۶۲۱ و قانون ۶۸۳۱: قواعد زمین کشاورزی، Sit، ساحل و جنگل.