خرید خانه در ترکیه با ۳ میلیارد تومان ۲۰۲۶: گزینه‌های واقعی با قیمت روز

آخرین به‌روزرسانی: ۳ آبان ۱۴۰۵ (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر نرخ رسمی بانک مرکزی ترکیه (۲۳ اکتبر ۲۰۲۶)، گزارش سپتامبر ۲۰۲۶ شاخص قیمت مسکن و جدول نرخ بهره TCMB، مصوبه BDDK، تعرفه داسک، متن قانون‌های ۴۹۲ و ۶۴۵۸ در mevzuat.gov.tr، صفحه‌های رسمی «Your Key Türkiye» و اداره مهاجرت، گزارش سپتامبر Emlakjet–Endeksa و آگهی‌های دیده‌شده در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ تکیه دارد؛ نرخ تومان از بازار آزاد گرفته شده و هر مورد تأییدنشده با برچسب «تأییدنشده» آمده است.

خرید خانه در ترکیه با ۳ میلیارد تومان در ۳ آبان ۱۴۰۵ و با نرخ بازار آزاد یعنی حدود ۱۱٬۱۵۷ دلار و حدود ۵۴۶ هزار لیر، و این مبلغ در استانبول، ازمیر، آنتالیا، آنکارا و بورسا برای خرید یک آپارتمان معمولی با سند کافی نیست. در همین شهرها ارزان‌ترین آگهی «خانه» از حدود ۵۲۰ هزار تا ۸۲۰ هزار لیر شروع می‌شود و آنچه زیر ۵۵۰ هزار لیر آگهی شده بیشتر خانه روستایی، زیرزمین، سهم مشاع، کانتینر یا تایم‌شر است. فقط در ارزان‌ترین شهرهای شرق و جنوب‌شرق، مثل کیلیس و شانلی‌اورفا، آگهی آپارتمان نزدیک این بودجه پیدا کردیم، آن هم با شرط‌های جدی که در ادامه می‌بینید.

هدف این راهنما ناامید کردن شما نیست؛ حساب کردن است. عدد را از نرخ‌های تاریخ‌دار می‌سازیم، قیمت هر متر را از داده‌های Emlakjet–Endeksa و شاخص بانک مرکزی می‌گیریم، هزینه‌های جانبی را از متن قانون و تعرفه‌های رسمی می‌آوریم و می‌گوییم چه آگهی‌هایی واقعاً در این بودجه می‌گنجند و چه آگهی‌هایی نمی‌گنجند. هیچ قیمت آینده، بازده، اقامت یا شهروندی را وعده نمی‌دهیم؛ این متن اطلاعات عمومی است و جای مشاوره وکیل یا مشاور مالی را نمی‌گیرد.

خلاصه در یک نگاه: ۳ میلیارد تومان در ۳ آبان ۱۴۰۵ حدود ۱۱٬۱۵۷ دلار و حدود ۵۴۶٬۴۰۰ تا ۵۵۴٬۰۰۰ لیر است (دلار ۲۶۸٬۹۰۰ تومان بازار آزاد، لیر ۵٬۴۹۰ تومان، دلار ۴۹٫۶۵۴۰ لیر طبق TCMB). پس از تاپو هارجی، کارمزد تاپو، داسک، مترجم و کمیسیون، سقف قیمت خود ملک حدود ۴۸۹ تا ۵۱۰ هزار لیر می‌ماند، یعنی حدود ۷ متر در استانبول و حدود ۱۳ متر در بورسا با میانگین قیمت آگهی. ارزان‌ترین «خانه» آگهی‌شده در استانبول ۸۲۰٬۰۰۰ لیر (حدود ۴٫۵ میلیارد تومان) است؛ نزدیک‌ترین آپارتمان‌های دیده‌شده به بودجه در کیلیس و شانلی‌اورفا با ۵۰۰ تا ۵۲۵ هزار لیر آگهی شده‌اند. این بودجه برای اقامت یا شهروندی از راه ملک بسیار پایین است و دلار یک سال پیش (۱۰۶٬۴۱۰ تومان) همین ۳ میلیارد را حدود ۱٫۱۸ میلیون لیر می‌کرد.

خرید خانه در ترکیه با ۳ میلیارد تومان امروز چند دلار و چند لیر است؟

ترکیه قیمت را به لیر می‌نویسد و ایرانی‌ها بودجه را به تومان، پس اولین کار تبدیل با نرخ تاریخ‌دار است. برای تومان ناچاریم از بازار آزاد استفاده کنیم، چون نرخ دولتی با قیمت واقعی خرید ارز یکی نیست؛ برای لیر و دلار هم نرخ رسمی بانک مرکزی ترکیه را کنار آن می‌گذاریم. جدول زیر نرخ‌هایی است که خودمان در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ باز کردیم. جست‌وجوی «خرید خانه در ترکیه به پول ایران» در عمل همین تبدیل است.

نرخ	مقدار	تاریخ و منبع
دلار آمریکا، فروش (بازار آزاد)	۲۶۸٬۹۰۰ تومان	۳ آبان ۱۴۰۵، ساعت ۰۳:۵۰؛ الان‌چند
دلار آمریکا، خرید (بازار آزاد)	۲۶۶٬۲۰۰ تومان	همان صفحه
دلار، قیمت پایانی روز	۲۶۸٬۵۰۰ تومان (۲٬۶۸۵٬۰۰۰ ریال)	۲ آبان ۱۴۰۵ (۲۴ اکتبر ۲۰۲۶)؛ جدول تاریخی TGJU
لیر ترکیه، فروش (بازار آزاد)	۵٬۴۹۰ تومان	۳ آبان ۱۴۰۵؛ الان‌چند
دلار به لیر، فروش ارزی (رسمی ترکیه)	۴۹٫۶۵۴۰ لیر	۲۳ اکتبر ۲۰۲۶، بولتن ۲۰۲۶/۲۰۱؛ TCMB
دلار به لیر، خرید ارزی (رسمی ترکیه)	۴۹٫۵۶۴۷ لیر	همان بولتن

این‌ها قیمت نمایش‌داده‌شده‌اند، نه تضمین اینکه شما از یک صرافی یا مسیر قانونی همان قیمت را بگیرید؛ کارمزد و اسپرد هر مسیر جداست. حالا خود حساب:

مسیر تبدیل	محاسبه	نتیجه
تومان به دلار	۳٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ÷ ۲۶۸٬۹۰۰	حدود ۱۱٬۱۵۷ دلار
دلار به لیر (فروش TCMB)	۱۱٬۱۵۷ × ۴۹٫۶۵۴۰	حدود ۵۵۴٬۰۰۰ لیر
تومان به لیر مستقیم	۳٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ÷ ۵٬۴۹۰	حدود ۵۴۶٬۴۴۸ لیر
فاصله دو مسیر	(۵۵۴٬۰۰۰ − ۵۴۶٬۴۴۸) ÷ ۵۴۶٬۴۴۸	حدود ۱٫۴٪ (اسپرد بازار)

در ادامه برای احتیاط از رقم پایین‌تر، یعنی ۵۴۶٬۴۴۸ لیر، استفاده می‌کنیم. برای اینکه ببینید نرخ دلار چقدر اثر دارد، جدول زیر یک سناریوی فرضی است، نه پیش‌بینی: همان ۳ میلیارد تومان در نرخ‌های دلاریِ دیگر. خود سایت الان‌چند برای ۳۰ روز گذشته کمترین قیمت ۲۳۳٬۵۰۰ و بیشترین ۲۷۴٬۴۰۰ تومان را گزارش کرده است؛ یعنی چنین نوسانی در یک ماه دیده شده است.

نرخ دلار (سناریو)	معادل دلاری ۳ میلیارد	معادل لیری با ۴۹٫۶۵۴۰
۲۳۰٬۰۰۰ تومان	حدود ۱۳٬۰۴۳ دلار	حدود ۶۴۷٬۷۰۰ لیر
۲۵۰٬۰۰۰ تومان	۱۲٬۰۰۰ دلار	حدود ۵۹۵٬۸۰۰ لیر
۲۶۸٬۹۰۰ تومان (نرخ امروز)	حدود ۱۱٬۱۵۷ دلار	حدود ۵۵۴٬۰۰۰ لیر
۲۹۰٬۰۰۰ تومان	حدود ۱۰٬۳۴۵ دلار	حدود ۵۱۳٬۷۰۰ لیر
۳۱۰٬۰۰۰ تومان	حدود ۹٬۶۷۷ دلار	حدود ۴۸۰٬۵۰۰ لیر

حتی در خوش‌بینانه‌ترین سطر، یعنی ۲۳۰ هزار تومان برای هر دلار، بودجه حدود ۶۴۸ هزار لیر می‌شود. پس هر مقاله‌ای که بدون تاریخ و نرخ بنویسد «با ۳ میلیارد خانه می‌خرید» عملاً یک عدد قدیمی را تکرار می‌کند. یکی از سایت‌های فارسی که صفحه «خرید خانه و ملک در ترکیه و استانبول مهر ۱۴۰۵» دارد، هم نرخ دلار را ننوشته و هم در یک بخش خانه اروپایی استانبول را با حدود ۳ میلیارد تومان و در بخش دیگر حداقل استانبول را حدود ۵ میلیارد می‌داند (دیده‌شده ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)؛ چنین ناسازگاری فقط با درج نرخ و تاریخ حل می‌شود.

چرا خرید خانه در ترکیه با ۳ میلیارد تومان امسال سخت‌تر شده است؟

قدرت خرید ۳ میلیارد تومان در یک سال بیش از نصف شده است و دلیل اصلی آن بالا رفتن دلار در بازار ایران است، نه فقط گران شدن خانه در ترکیه. جدول زیر قیمت پایانی دلار آزاد در جدول تاریخی TGJU را با نرخ فروش ارزی بانک مرکزی ترکیه در همان روز کنار هم می‌گذارد؛ دو ستون آخر همان ۳ میلیارد تومان را به دلار و لیر برمی‌گرداند.

تاریخ	دلار آزاد (تومان)	دلار در TCMB (لیر)	۳ میلیارد برابر چند دلار	۳ میلیارد برابر چند لیر
۲۸ مهر ۱۴۰۴ (۲۰ اکتبر ۲۰۲۵)	۱۰۶٬۴۱۰	۴۱٫۹۵۲۲	حدود ۲۸٬۱۹۳	حدود ۱٬۱۸۲٬۸۰۰
۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ (۲۱ آوریل ۲۰۲۶)	۱۵۲٬۵۲۰	۴۴٫۸۹۰۸	حدود ۱۹٬۶۷۰	حدود ۸۸۳٬۰۰۰
۱۵ تیر ۱۴۰۵ (۶ ژوئیه ۲۰۲۶)	۱۷۵٬۷۰۰	۴۶٫۸۲۰۴	حدود ۱۷٬۰۷۵	حدود ۷۹۹٬۴۰۰
۲۰ مرداد ۱۴۰۵ (۱۱ اوت ۲۰۲۶)	۱۸۷٬۸۰۰	۴۷٫۷۳۶۴	حدود ۱۵٬۹۷۴	حدود ۷۶۲٬۶۰۰
۱۰ شهریور ۱۴۰۵ (۱ سپتامبر ۲۰۲۶)	۲۱۴٬۰۰۰	۴۸٫۲۷۵۹	حدود ۱۴٬۰۱۹	حدود ۶۷۶٬۸۰۰
۸ مهر ۱۴۰۵ (۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶)	۲۵۴٬۷۰۰	۴۹٫۰۱۸۴	حدود ۱۱٬۷۷۹	حدود ۵۷۷٬۴۰۰
۲۹ مهر ۱۴۰۵ (۲۱ اکتبر ۲۰۲۶)	۲۶۹٬۴۰۰	۴۹٫۶۰۱۵	حدود ۱۱٬۱۳۶	حدود ۵۵۲٬۴۰۰

از ۲۰ اکتبر ۲۰۲۵ تا ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ دلار آزاد حدود ۲٫۵ برابر شد (۱۰۶٬۴۱۰ به ۲۶۹٬۴۰۰ تومان)، در حالی که لیر در برابر دلار فقط حدود ۱۸ درصد ضعیف شد (۴۱٫۹۵۲۲ به ۴۹٫۶۰۱۵). به همین دلیل ارزش لیریِ ۳ میلیارد تومان از حدود ۱٫۱۸ میلیون به حدود ۵۵۲ هزار لیر رسید، یعنی حدود ۵۳ درصد کمتر. در همین مدت شاخص قیمت مسکن بانک مرکزی ترکیه در سپتامبر ۲۰۲۶ نسبت به سپتامبر ۲۰۲۵ حدود ۲۲٫۳ درصد اسمی بالا رفته (گزارش KFE سپتامبر ۲۰۲۶). اگر هر دو را روی هم بگذاریم (۰٫۴۶۷ ÷ ۱٫۲۲۳ ≈ ۰٫۳۸)، متراژ قابل خریدِ همین ۳ میلیارد در یک سال تقریباً به ۳۸ درصد رسیده؛ این یک تقریب ما از دو عدد مستقل است، نه آمار رسمی.

این روند را نمی‌شود پیش‌بینی کرد؛ اینکه دلار بعد از این بالا برود، پایین بیاید یا ثابت بماند را هیچ منبعی نمی‌داند و ما وعده‌ای نمی‌دهیم. یک نکته عملی دارد: اگر پولتان تومان است و خرجتان لیر، هر هفته تأخیر می‌تواند به هر دو طرف تغییر بدهد؛ پس عدد را برای روز خرید دوباره حساب کنید و مبلغ بزرگ را به یک عدد قدیمی گره نزنید. مسیر قانونی انتقال پول را هم در روش‌های پرداخت پول خرید ملک بخوانید؛ ما هیچ راهی برای دور زدن قوانین ارزی یا تحریمی پیشنهاد نمی‌کنیم.

هزینه خرید خانه در ترکیه: از ۳ میلیارد چقدر برای خود خانه می‌ماند؟

بخشی از ۵۴۶ هزار لیر خرج خود خانه نمی‌شود و به مالیات و کارمزد می‌رود. اقلام اصلی را از متن قانون و تعرفه‌های رسمی آورده‌ایم و رقم‌هایی که منبع رسمی مستقیم نداشتند «تأییدنشده» زده‌ایم.

قلم	مقدار	وضعیت منبع
تاپو هارجی (مالیات نقل و انتقال)	۲٪ بهای اعلام‌شده از خریدار و ۲٪ از فروشنده (بند ۲۰-الف تعرفه ۴ قانون ۴۹۲)	قانون ۴۹۲ در mevzuat.gov.tr، متن خوانده شد
کارمزد خدمات تاپو (دونر سرمایه) برای خریدار خارجی	حدود ۲۰٬۸۷۰ لیر	تأییدنشده مستقیم؛ از هزینه سند خانه در ترکیه، چون صفحه رسمی TKGM با جاوااسکریپت بارگذاری می‌شود
بیمه داسک (واحد ۱۰۰ متری بتن‌آرمه)	۸۷۹ تا ۳٬۳۹۵ لیر در سال، از ۱ اکتبر ۲۰۲۶	تعرفه DASK؛ برای ۶۰ متر به تناسب حدود ۵۲۷ تا ۲٬۰۳۷ لیر (محاسبه ما)
کمیسیون بنگاه (اگر بنگاه باشد)	سقف ۴٪ + مالیات ارزش افزوده، معمولاً نصف از خریدار	طبق راهنمای هزینه سند؛ متن آیین‌نامه را مستقیم باز نکردیم
مترجم رسمی و نوتر	چند هزار لیر (فرض ما: حدود ۴٬۰۰۰)	تأییدنشده؛ نرخ دولتی ندارد
گزارش ارزش‌گذاری	برای همه خریدهای خارجی‌ها اجباری نیست	طبق Your Key Türkiye، بخش ۱۰-الف

درباره گزارش ارزش‌گذاری (اکسپرتیز) باید ناسازگاری را صریح بگوییم. صفحه رسمی Your Key Türkiye (TKGM) می‌گوید برای اشخاص حقیقی خارجی «اجباری‌بودن گزارش ارزش‌گذاری» حذف شده و فقط برای خرید به‌قصد شهروندی «گواهی تعیین مبلغ» (TTB) لازم است. راهنماهای قدیمی‌تر ممکن است هنوز آن را اجباری بنویسند (از ۲۰۱۹ تا ژوئن ۲۰۲۴ اجباری بود)؛ ما به منبع اولیه اعتماد می‌کنیم. اگر بانک وام بدهد یا خودتان بخواهید، همچنان لازم می‌شود (راهنمای گزارش اکسپرتیز).

مدلی که در همه جدول‌های این مقاله به کار بردیم: هزینه کل = قیمت ملک × ۱٫۰۴۴ + ۲۶٬۳۷۰ لیر. ضریب ۴٫۴ درصد یعنی ۲٪ تاپو هارجی سهم خریدار و ۲٫۴٪ نیم‌کمیسیون به‌علاوه مالیات ارزش افزوده؛ عدد ثابت هم دونر سرمایه ۲۰٬۸۷۰ + داسک حدود ۱٬۵۰۰ + مترجم و نوتر حدود ۴٬۰۰۰ است. این برآورد است، نه صورت‌حساب. بیشینه قیمتی که با ۵۴۶٬۴۴۸ لیر (و برای مقایسه ۵۵۴٬۰۰۰ لیر) پوشش می‌دهید:

سناریوی هزینه	بیشینه قیمت ملک با ۵۴۶٬۴۴۸ لیر	با ۵۵۴٬۰۰۰ لیر
فقط ۲٪ تاپو هارجی، بدون بنگاه	حدود ۵۰۹٬۹۰۰ لیر	حدود ۵۱۷٬۳۰۰ لیر
۲٪ تاپو هارجی + نیم‌کمیسیون بنگاه	حدود ۴۹۸٬۲۰۰ لیر	حدود ۵۰۵٬۴۰۰ لیر
۴٪ کامل تاپو هارجی روی خریدار، بدون بنگاه	حدود ۵۰۰٬۱۰۰ لیر	حدود ۵۰۷٬۳۰۰ لیر
۴٪ تاپو هارجی + نیم‌کمیسیون بنگاه	حدود ۴۸۸٬۸۰۰ لیر	حدود ۴۹۵٬۹۰۰ لیر

پس سقف واقعی قیمت ملک حدود ۴۸۹ تا ۵۱۷ هزار لیر است و هزینه‌های ثابت به‌تنهایی حدود ۴٫۸ درصد بودجه را می‌خورند. در معامله‌های دست‌دوم رایج است که فروشنده تمام ۴ درصد تاپو هارجی را به خریدار بیندازد؛ این توافق میان دو طرف معتبر است، اما طبق گفته راهنمای ما هر دو طرف در برابر دولت مسئول می‌مانند. جزئیات هر قلم در هزینه سند خانه در ترکیه و مراحل خرید ملک آمده است. هزینه سالانه هم از لحظه تحویل شروع می‌شود: بیمه داسک، مالیات سالانه ملک و در ساختمان‌های سایت‌دار آیدات. در بقیه جدول‌ها، سقف ۴۹۸٬۱۵۹ لیر (سناریوی دوم) را «بیشینه قیمت ملک» می‌گوییم.

قیمت خانه در ترکیه به تومان و لیر: ۳ میلیارد چند متر مربع می‌خرد؟

قیمت مسکن را سه نهاد با روش‌های متفاوت منتشر می‌کنند و نباید با هم خلط شود. بانک مرکزی (TCMB) شاخص «تعدیل‌شده بر کیفیت» می‌دهد که روند را نشان می‌دهد، نه قیمت هر متر؛ طبق گزارش سپتامبر ۲۰۲۶ شاخص کل ترکیه ۲۳۹٫۴ (۲۰۲۳=۱۰۰) است، با رشد ماهانه ۱٫۲٪ و رشد سالانه اسمی ۲۲٫۳٪ که پس از کسر تورم به کاهش واقعی ۵٫۷٪ می‌رسد؛ برای استانبول ۲۳۰٫۹، آنکارا ۲۶۵٫۲ و ازمیر ۲۳۱٫۴. Emlakjet–Endeksa قیمت آگهی (قیمت درخواستی) می‌دهد: برای سپتامبر ۲۰۲۶ میانگین کشور ۴۳٬۳۰۰ لیر در هر متر و ۵٬۴۱۲٬۵۰۰ لیر برای یک خانه، با رشد سالانه اسمی ۲۲٫۵٪ و کاهش واقعی ۶٫۲٪. سومی TÜİK است که تعداد معامله‌ها را می‌دهد، نه قیمت. قیمت آگهی با قیمت معامله یکی نیست و ممکن است با آن فرق داشته باشد؛ آمار رسمی قیمت معامله به تفکیک استان را در منبع قابل‌خواندن نیافتیم، پس هرجا «آگهی» می‌نویسیم همین قیمت درخواستی را می‌گوییم.

جدول زیر پنج شهر بزرگ را از صفحه‌های زنده Emlakjet در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ می‌گیرد. ستون سوم می‌گوید ۴۹۸٬۱۵۹ لیر چند متر می‌خرد، ستون چهارم می‌گوید یک آپارتمان ۶۰ متری با هزینه‌ها چند میلیارد تومان بودجه می‌خواهد (قیمت متر × ۶۰ × ۱٫۰۴۴ + ۲۶٬۳۷۰، تبدیل با ۵٬۴۹۰)، و ستون آخر بودجه را با میانگین قیمت یک خانه در همان استان می‌سنجد.

شهر	میانگین آگهی (لیر در متر)	متراژ قابل خرید	لازم برای ۶۰ متر (میلیارد تومان)	۳ میلیارد چند درصد میانگین یک خانه
استانبول	۶۸٬۸۱۳	حدود ۷٫۲ متر	حدود ۲۳٫۸	حدود ۷٫۲٪ (میانگین ۷٬۵۶۹٬۴۳۰ لیر)
ازمیر	۵۵٬۵۶۷	حدود ۹٫۰ متر	حدود ۱۹٫۳	حدود ۸٫۲٪ (میانگین ۶٬۶۶۸٬۰۴۰ لیر)
آنتالیا	۵۶٬۱۳۳	حدود ۸٫۹ متر	حدود ۱۹٫۴	حدود ۸٫۸٪ (میانگین ۶٬۱۷۴٬۶۳۰ لیر)
آنکارا	۴۰٬۳۷۲	حدود ۱۲٫۳ متر	حدود ۱۴٫۰	حدود ۱۰٫۴٪ (میانگین ۵٬۲۴۸٬۳۶۰ لیر)
بورسا	۳۶٬۸۶۲	حدود ۱۳٫۵ متر	حدود ۱۲٫۸	حدود ۱۱٫۴٪ (میانگین ۴٬۷۹۲٬۰۶۰ لیر)

یعنی با میانگین قیمت آگهی، ۳ میلیارد تومان در بهترین حالت (بورسا) یک اتاق کوچک می‌خرد و برای یک آپارتمان ۶۰ متری معمولی در این پنج شهر باید ۱۲٫۸ تا ۲۳٫۸ میلیارد تومان در دست داشت. میانگین‌ها شامل خانه‌های لوکس هم هستند و آپارتمان‌های قدیمی و کوچک در حاشیه شهر ارزان‌تر از میانگین‌اند، اما برای رسیدن به بودجه ما باید قیمت هر متر چند برابر کمتر از میانگین باشد؛ در جدول‌های بعدی نشان می‌دهیم کجا چنین چیزی دیده شد و با چه ریسکی.

خرید خانه در استانبول با ۳ میلیارد تومان: محله‌ها و آگهی‌های واقعی

برای پاسخ به «خرید خانه در استانبول با ۳ میلیارد»، اول میانگین قیمت هر متر در منطقه‌ها را ببینید. جدول زیر از بخش «۳۹ بولگه» صفحه استانبول در Emlakjet (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) گرفته شده؛ Emlakjet خودش ارزان‌ترین را اسن‌یورت و گران‌ترین را بشیکتاش ثبت کرده است. اعداد قیمت آگهی‌اند و به هزار لیر گرد شده‌اند.

منطقه	میانگین آگهی (لیر در متر)	متراژ قابل خرید با ۴۹۸ هزار لیر
اسن‌یورت	۳۵٬۴۰۰	حدود ۱۴٫۱ متر
سلطان‌غازی	۴۹٬۵۰۰	حدود ۱۰٫۱ متر
آرناووتکوی	۵۰٬۵۰۰	حدود ۹٫۹ متر
سیلیوری	۵۱٬۱۰۰	حدود ۹٫۷ متر
بیلیک‌دوزو	۵۱٬۳۰۰	حدود ۹٫۷ متر
فاتح	۵۵٬۷۰۰	حدود ۸٫۹ متر
کوچوک‌چکمجه	۶۳٬۹۰۰	حدود ۷٫۸ متر
باشاک‌شهیر	۷۸٬۲۰۰	حدود ۶٫۴ متر
کادیکوی	۱۷۲٬۷۰۰	حدود ۲٫۹ متر
بشیکتاش	۱۸۵٬۱۰۰	حدود ۲٫۷ متر

ارزان‌ترین منطقه هم کمتر از ۱۵ متر می‌خرد. راهنماهای تفصیلی ما درباره اسن‌یورت، بیلیک‌دوزو، کوچوک‌چکمجه، کادیکوی و بشیکتاش قیمت محله‌ها را با تاریخ‌های خودشان آورده‌اند، و ارزان‌ترین محله‌های استانبول فهرست مقایسه‌ای دارد؛ اگر تاریخ آن صفحه‌ها قدیمی‌تر از ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ بود، این مقاله را مرجع نرخ روز بگیرید. نگاه کلی‌تر در خرید خانه در استانبول است.

برای اینکه حدس نزنیم، آگهی‌های «ارزان‌ترین قیمت» استانبول را در Emlakjet در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ باز کردیم. Emlakjet در پرسش‌های خودش می‌نویسد ارزان‌ترین «خانه» در ۲۴٬۵۲۹ آگهی استانبول ۸۲۰٬۰۰۰ لیر است؛ اما در فهرست مرتب‌شده چیزهای ارزان‌تری هم دیده می‌شود. سند و وضعیت واقعی هیچ‌کدام را ما نمی‌توانیم تأیید کنیم و این‌ها قیمت درخواستی‌اند:

آگهی	قیمت درخواستی	تاریخ آگهی	معادل (میلیارد تومان)	نکته
توزلا (Tuzla)، کانتینر ۱+۱ با ۲۱ متر	۱۲۵٬۰۰۰ لیر	۲۵ آوریل ۲۰۲۶	حدود ۰٫۷	سازه موقت، نه آپارتمان
کوچوک‌چکمجه، استودیو ۲۵ متر، «کات بودروم»	۳۱۰٬۰۰۰ لیر	۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶	حدود ۱٫۷	زیرزمین (بودروم کات)
کوچوک‌چکمجه، ۱+۰ با ۴۰ متر، زیرزمین	۴۷۰٬۰۰۰ لیر	۹ سپتامبر ۲۰۲۶	حدود ۲٫۶	زیرزمین؛ متراژ مفید و رطوبت را باید دید
کوچوک‌چکمجه، استودیو ۳۰ متر، زیرزمین	۴۸۰٬۰۰۰ لیر	۶ ژوئیه ۲۰۲۶	حدود ۲٫۶	زیرزمین، آگهی قدیمی‌تر
اسن‌یورت، ۱+۱ با ۷۷ متر، طبقه ۱۰، داخل سایت	۸۲۰٬۰۰۰ لیر	۹ سپتامبر ۲۰۲۶	حدود ۴٫۵	سند «کات ایرتیفاکی»، «برای وام مناسب نیست»؛ قیمت متر حدود ۱۰٬۶۵۰ لیر، یعنی حدود ۳۰٪ میانگین منطقه
آواجیلار، ۱+۱ با ۷۵ متر، طبقه همکف باغ	۸۵۰٬۰۰۰ لیر	۸ اکتبر ۲۰۲۶	حدود ۴٫۷	ارزان‌ترین گروه واحدهای عادی؛ نوع سند و وضعیت باید دیده شود
کادیکوی (فیکیرتپه)، «سهم ۷٫۵ متری» از یک ۲+۱ با ۱۳۲ متر	۸۲۵٬۰۰۰ لیر	۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶	حدود ۴٫۵	سهم مشاع از یک واحد، نه خود واحد

سه نتیجه می‌گیریم. اول، تا ۵۵۴ هزار لیر در استانبول فقط کانتینر، زیرزمین‌های ۲۵ تا ۴۰ متری و سهم‌های مشاع آگهی شده بود. دوم، ارزان‌ترین واحد عادیِ کامل (۸۲۰ تا ۸۵۰ هزار لیر) حدود ۴٫۵ تا ۴٫۷ میلیارد تومان خرج دارد، بدون هزینه‌ها؛ با هزینه‌ها حدود ۴٫۸۴ تا ۵٫۰۲ میلیارد. سوم، قیمت هر متر پایین‌تر از نصف میانگین منطقه را «معیوب تا خلافش ثابت شود» بگیرید و سند و ایسکان (پروانه سکونت) را از اداره تاپو و شهرداری بپرسید (بررسی سند ملک و قیدها).

خرید خانه در ازمیر، آنتالیا، آنکارا و بورسا با ۳ میلیارد: چه چیزی ممکن است؟

هر چهار شهر هم میانگین قیمتی دارند که برای این بودجه بالاست، اما شهرستان‌های آن‌ها فاصله بزرگی دارند. جدول زیر میانگین آگهی هر متر را برای چند منطقه از صفحه‌های زنده Emlakjet (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) و متراژ قابل خرید با سقف ۴۹۸٬۱۵۹ لیر نشان می‌دهد. در شهرهای کوچک‌ترِ داخل همین استان‌ها (مثل گوندوغموش در آنتالیا) متراژ بالا می‌رود، ولی کیفیت زندگی، اجاره‌پذیری و نقدشوندگی هم پایین‌تر می‌آید.

شهر و منطقه	میانگین آگهی (لیر در متر)	متراژ قابل خرید
ازمیر، کینیک	۲۲٬۰۰۰	حدود ۲۲٫۶ متر
ازمیر، برگاما	۳۱٬۱۰۰	حدود ۱۶٫۰ متر
ازمیر، تیره	۳۶٬۷۰۰	حدود ۱۳٫۶ متر
ازمیر، کارابائلار	۴۳٬۲۰۰	حدود ۱۱٫۵ متر
ازمیر، بوجا	۴۷٬۵۰۰	حدود ۱۰٫۵ متر
ازمیر، چشمه	۱۴۳٬۶۰۰	حدود ۳٫۵ متر
آنتالیا، گوندوغموش	۱۳٬۱۰۰	حدود ۳۸٫۰ متر
آنتالیا، کورکوتلی	۳۵٬۸۰۰	حدود ۱۳٫۹ متر
آنتالیا، کپز	۴۵٬۳۰۰	حدود ۱۱٫۰ متر
آنتالیا، آلانیا	۶۳٬۰۰۰	حدود ۷٫۹ متر
آنتالیا، کنیالتی	۸۴٬۵۰۰	حدود ۵٫۹ متر
آنکارا، هایمانا	۱۹٬۲۰۰	حدود ۲۵٫۹ متر
آنکارا، سینجان	۳۴٬۱۰۰	حدود ۱۴٫۶ متر
آنکارا، کجی‌اورن	۳۶٬۶۰۰	حدود ۱۳٫۶ متر
آنکارا، چانکایا	۶۷٬۳۰۰	حدود ۷٫۴ متر
بورسا، مصطفی‌کمال‌پاشا	۲۴٬۷۰۰	حدود ۲۰٫۲ متر
بورسا، گملیک	۲۹٬۲۰۰	حدود ۱۷٫۱ متر
بورسا، عثمان‌غازی	۳۵٬۰۰۰	حدود ۱۴٫۲ متر
بورسا، نیلوفر	۴۴٬۰۰۰	حدود ۱۱٫۳ متر

راهنمای ما برای خرید خانه در ازمیر، کنیالتی آنتالیا، چانکایا آنکارا و بورسا قیمت محله‌ها را جداگانه دارد. آگهی‌هایی که در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ در مرتب‌سازی «ارزان‌ترین» این شهرها دیدیم:

آگهی	قیمت درخواستی	تاریخ آگهی	معادل (میلیارد تومان)	نکته
ازمیر، تیره: خانه روستایی دوطبقه کارگیر ۱۶۵ متر	۴۲۰٬۰۰۰ لیر	۱۸ اوت ۲۰۲۶	حدود ۲٫۳	روستایی؛ وضعیت ساختمان و اجاره‌پذیری نامعلوم
ازمیر، برگاما: خانه سنگی ۱+۱ با ۷۲ متر	۵۲۰٬۰۰۰ لیر	۱۷ ژانویه ۲۰۲۶ (به‌روز ۱۴ اکتبر)	حدود ۲٫۹	سند مستقل، اما متن آگهی می‌گوید نوع ملک در سند را می‌شود به «خانه» تغییر داد (یعنی فعلاً مسکن ثبت نشده)؛ «برای وام مناسب نیست»
ازمیر، کمال‌پاشا: ۱+۱ با ۶۰ متر	۹۵۰٬۰۰۰ لیر	۱۴ سپتامبر ۲۰۲۶	حدود ۵٫۲	بالاتر از بودجه، حدود ۱٫۹ برابر (با هزینه‌ها)
آنتالیا، گوندوغموش: خانه کارگیر ۹۶ متر با حیاط	۵۴۰٬۰۰۰ لیر	۲۱ اوت ۲۰۲۶ (به‌روز ۱۴ اکتبر)	حدود ۳٫۰	سند مستقل، گرمایش با بخاری؛ منطقه کوهستانی با ۱۳٬۱۰۰ لیر در متر
آنتالیا، کپز: استودیوی مبله ۴۲ متر، همکف	۱٬۳۵۰٬۰۰۰ لیر	۸ ژوئیه ۲۰۲۶	حدود ۷٫۴	در شهر آنتالیا؛ بیش از دو برابر بودجه
آنکارا، سینجان (تملی TOKİ): ۱+۱ با ۵۵ متر، طبقه ۴، داخل سایت	۱٬۱۳۰٬۰۰۰ لیر	۲۰ اکتبر ۲۰۲۶	حدود ۶٫۲	سند «کات مولکیتی»، «برای وام مناسب»؛ ارزان‌ترین آپارتمان سایت‌دار دیده‌شده در آنکارا
آنکارا، پولاتلی: ۳+۱ با ۱۰۵ متر، زیرزمین	۹۹۰٬۰۰۰ لیر	۲ اوت ۲۰۲۶	حدود ۵٫۴	شهرستان دور از آنکارا؛ زیرزمین
بورسا، مصطفی‌کمال‌پاشا: خانه مستقل ۲+۱ با ۸۶ متر	۴۷۰٬۰۰۰ لیر	۵ سپتامبر ۲۰۲۶ (به‌روز ۱۴ اکتبر)	حدود ۲٫۶	سند مستقل، گرمایش با بخاری؛ شهرستان دور از مرکز
بورسا، عثمان‌غازی: خانه مستقل ۲+۱ با ۱۲۴ متر	۷۴۵٬۰۰۰ لیر	۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ (به‌روز ۱۴ اکتبر)	حدود ۴٫۱	سند مستقل، «نیاز به تعمیر»؛ بالاتر از بودجه
بورسا، عثمان‌غازی: ۱+۱ با ۷۰ متر، زیرزمین	۷۵۰٬۰۰۰ لیر	۱۰ اکتبر ۲۰۲۶	حدود ۴٫۱	«سند حصه‌ای»، بازسازی کامل لازم
بورسا، گملیک: ۳+۱ با ۱۲۰ متر، همکف	۹۷۰٬۰۰۰ لیر	۲ اکتبر ۲۰۲۶	حدود ۵٫۳	بالاتر از بودجه، حدود ۱٫۹ برابر

الگو روشن است: در این چهار شهر، آنچه به بودجه می‌خورد یا خانه روستایی/شهرستانی است یا زیرزمین یا سهم مشاع، و اولین آپارتمان عادی با سند کامل از حدود ۹۵۰ هزار تا ۱٫۱۳ میلیون لیر شروع می‌شود، یعنی ۵٫۲ تا ۶٫۲ میلیارد تومان قبل از هزینه‌ها. در خانه‌های روستایی و سنگی چند چیز را جداگانه بسنجید: آیا زمین کاربری مسکونی دارد، آیا ایسکان دارد، و آیا خارجی‌ها در آن منطقه محدودیت ثبت دارند (محدودیت‌های خرید ملک برای خارجی‌ها).

خانه ساحلی، دید دریا یا آپارتمان داخل سایت با ۳ میلیارد؟

با این بودجه نه. ساحلی و سایت‌دار بودن چند برابر قیمت می‌گذارد، و برای اینکه ببینید فاصله چقدر است، ارزان‌ترین گزینه‌هایی را که در منطقه‌های ساحلی یا سایت‌دار دیدیم و بودجه لازم برای هر کدام را (قیمت × ۱٫۰۴۴ + ۲۶٬۳۷۰) آورده‌ایم. همه آگهی‌اند و سند و وضعیتشان بررسی نشده است.

آگهی	قیمت درخواستی	تاریخ آگهی	بودجه لازم با هزینه‌ها (میلیارد تومان)
اسن‌یورت، ۱+۱ با ۷۷ متر، داخل سایت، کات ایرتیفاکی	۸۲۰٬۰۰۰ لیر	۹ سپتامبر ۲۰۲۶	حدود ۴٫۸۴
آنکارا، سینجان، ۱+۱ با ۵۵ متر، سایت TOKİ	۱٬۱۳۰٬۰۰۰ لیر	۲۰ اکتبر ۲۰۲۶	حدود ۶٫۶۲
بیلیک‌دوزو، ۱+۱ با ۸۰ متر، «سایت بوتیک با پارکینگ سرپوشیده»	۱٬۱۵۰٬۰۰۰ لیر	۵ اوت ۲۰۲۶	حدود ۶٫۷۴
آلانیا (پایالار)، ۱+۱ با ۵۰ متر، «دید دریا»، طبقه ۱	۱٬۷۵۰٬۰۰۰ لیر	۲۲ اکتبر ۲۰۲۶	حدود ۱۰٫۱۸
بیوک‌چکمجه (کومبورگاز)، ۱+۱ با ۶۰ متر، «کنار دریا»، سایت، مبله	۱٬۹۰۰٬۰۰۰ لیر	۱۱ اکتبر ۲۰۲۶	حدود ۱۱٫۰۳
دیکیلی (ازمیر)، ۱+۱ با ۵۵ متر، همکف	۲٬۰۵۰٬۰۰۰ لیر	۲۴ اکتبر ۲۰۲۶	حدود ۱۱٫۸۹
گازی‌پاشا، ۱+۱ با ۵۳ متر، «استخردار»	۲٬۲۰۰٬۰۰۰ لیر	۱۰ آوریل ۲۰۲۶	حدود ۱۲٫۷۵

پس «دید دریا» یا «داخل سایت» در ارزان‌ترین سطرها بین ۴٫۸ و ۱۲٫۸ میلیارد تومان می‌ایستد، یعنی ۱٫۶ تا ۴٫۳ برابر بودجه ما. بیشتر همین واحدها هم ۵۰ تا ۶۰ متری و یک‌خوابه‌اند. اگر هدف شما تحویل خانه در مجتمع با امکانات است، بپرسید آیدات ماهانه چقدر است (آیدات در ترکیه) و اگر پروژه ناتمام است، قرارداد پیش‌فروش و ضمانت را بخوانید (خرید ملک پیش‌فروش).

خرید خانه ارزان در ترکیه: در کدام شهر ترکیه ارزان است و ۳ میلیارد کجا آپارتمان می‌خرد؟

برای پاسخ به «خرید خانه در کدام شهر ترکیه ارزان است»، هم میانگین قیمت هر متر استان‌ها و هم آگهی‌های واقعی را دیدیم. جدول زیر استان‌ها را از صفحه‌های Emlakjet در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ می‌گیرد؛ ستون تعداد آگهی را ببینید و در استان‌هایی که آگهی کم است (مثل بیتلیس با ۱۲ یا آغری با ۱۴ آگهی) عدد را قطعی نگیرید.

استان	میانگین آگهی (لیر در متر)	تعداد آگهی	متراژ قابل خرید با ۴۹۸ هزار لیر	لازم برای ۶۰ متر (میلیارد تومان)
کیلیس	۱۷٬۱۶۳	۲۱۶	حدود ۲۹٫۰ متر	حدود ۶٫۰
عثمانیه	۲۲٬۴۱۵	۱۰۶	حدود ۲۲٫۲ متر	حدود ۷٫۹
شانلی‌اورفا	۲۳٬۲۴۲	۲٬۰۱۲	حدود ۲۱٫۴ متر	حدود ۸٫۱
مالاتیا	۲۳٬۳۰۲	۴۶۲	حدود ۲۱٫۴ متر	حدود ۸٫۲
کایسری	۲۴٬۶۵۶	۱٬۶۴۰	حدود ۲۰٫۲ متر	حدود ۸٫۶
کارس	۲۴٬۶۸۸	۱۵۲	حدود ۲۰٫۲ متر	حدود ۸٫۶
ارزروم	۲۵٬۷۹۶	۲۹۰	حدود ۱۹٫۳ متر	حدود ۹٫۰
یوزگات	۲۶٬۸۴۱	۲۶۲	حدود ۱۸٫۶ متر	حدود ۹٫۴
گازی‌عنتاپ	۲۸٬۳۹۲	۲٬۳۱۴	حدود ۱۷٫۵ متر	حدود ۹٫۹
چوروم	۲۹٬۲۸۷	۷۲۴	حدود ۱۷٫۰ متر	حدود ۱۰٫۲
قونیه	۳۱٬۵۱۴	۳٬۰۷۵	حدود ۱۵٫۸ متر	حدود ۱۱٫۰
وان	۳۲٬۷۳۰	۳۵۱	حدود ۱۵٫۲ متر	حدود ۱۱٫۴

گزارش Endeksa برای سپتامبر ۲۰۲۶ که روزنامه ترکیه (Türkiye Gazetesi) در ۲۰ اکتبر ۲۰۲۶ نقل کرد، میانگین یک خانه را در ارزان‌ترین استان کیلیس ۱٬۹۰۱٬۰۰۰ لیر نوشته است؛ بودجه ما حدود ۲۸٫۷ درصد آن است و کسری حدود ۱٫۳۵ میلیون لیر، یعنی حدود ۷٫۴ میلیارد تومان. در همان گزارش برای استانبول ۷٬۴۲۶٬۰۰۰ لیر آمده و بودجه ما حدود ۷٫۴ درصد آن است. یعنی حتی ارزان‌ترین استان میانگینش بالاتر از بودجه است، اما در «ارزان‌تر از میانگین» آگهی‌هایی هست. در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ این‌ها را در Emlakjet دیدیم:

آگهی	قیمت درخواستی	تاریخ آگهی	بودجه لازم با هزینه‌ها (میلیارد تومان)	نکته
کیلیس مرکز، ۲+۱ با ۹۰ متر ناخالص (۸۵ خالص)، طبقه ۵ بدون آسانسور	۵۰۰٬۰۰۰ لیر	۹ اکتبر ۲۰۲۶ (به‌روز ۱۳ اکتبر)	حدود ۳٫۰۱	ساختمان ۳۱ سال به بالا، گرمایش با بخاری، سند «کات ایرتیفاکی»؛ قیمت متر حدود ۵٬۵۵۶ لیر، یعنی حدود ۳۲٪ میانگین استان
شانلی‌اورفا (حلیلیه)، ۲+۱ با ۹۰ متر، همکف	۵۲۵٬۰۰۰ لیر	۱۰ ژوئیه ۲۰۲۶ (به‌روز ۱۶ اکتبر)	حدود ۳٫۱۵	سند «کات ایرتیفاکی»، کولر گازی؛ آگهی چند ماهه
شانلی‌اورفا (حلیلیه)، ۲+۰ مستقل دوطبقه ۸۰ متر	۳۹۰٬۰۰۰ لیر	۲۹ سپتامبر ۲۰۲۶	حدود ۲٫۳۸	گرمایش با بخاری، «برای وام مناسب نیست»
کیلیس مرکز، ۱+۱ مستقل («۵۶ متر»)	۳۷۵٬۰۰۰ لیر	۲۱ مه ۲۰۲۶ (به‌روز ۳۱ ژوئیه)	حدود ۲٫۰	متن آگهی می‌گوید ۲۳٫۵۹ متر خالص؛ «برای وام مناسب نیست»
کیلیس مرکز، ۳+۱ با ۱۵۵ متر	۳۲۹٬۰۰۰ لیر	۲۰ اوت ۲۰۲۶	حدود ۱٫۸	متن آگهی: «سند زمین و حصه‌ای»، سهم ۸/۱؛ سهم ملک حدود ۲۴ متر
ارزروم (عزیزیه)، ۲+۰ زیرزمین ۷۵ متر	۵۷۰٬۰۰۰ لیر	۱ ژوئیه ۲۰۲۶ (به‌روز ۲۲ اکتبر)	حدود ۳٫۳	وضعیت سند در آگهی: «Tapu Kaydı Yok» (سند ثبت‌شده ندارد)؛ متن آگهی انتقال را با «دفتر تصمیم» (karar defteri) نوشته

دو نتیجه روشن است. نزدیک‌ترین آپارتمان‌ها به بودجه کیلیس با ۵۰۰ هزار لیر (۳٫۰۱ میلیارد تومان با هزینه‌ها، یعنی تقریباً دقیقاً مرز بودجه شما) و شانلی‌اورفا با ۵۲۵ هزار لیر (۳٫۱۵ میلیارد) بودند. و هیچ‌کدام بی‌ایراد نیستند: ساختمان قدیمی، سند کات ایرتیفاکی یا مشاع، بدون وام، یا متراژی که با متن آگهی نمی‌خواند. کیلیس و کارس استان مرزی‌اند؛ Your Key Türkiye می‌گوید خرید در مناطق ممنوعه و امنیتی نظامی ممکن نیست و نشانه آن‌ها در ثبت تاپوی ۸۱ استان وارد شده، و خارجی‌ها در هر شهرستان بیش از ۱۰ درصد مساحت مالکیت خصوصی را نمی‌توانند بخرند؛ برای ملک مشخص باید از اداره تاپو بپرسید. فهرست مقایسه‌ای ما در ارزان‌ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه داده ماه‌های قبل را دارد (ارقام تفاوت جزئی با سپتامبر دارند).

خانه روستایی، زیرزمین، کوپراتیف، تایم‌شر و سهم مشاع: چرا «زیر بودجه» معمولاً خانه نیست؟

وقتی قیمتی کمتر از ۵۵۰ هزار لیر در شهر بزرگ می‌بینید، تقریباً همیشه یکی از این‌هاست. جدول زیر نمونه‌های دیده‌شده در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ را کنار هم می‌گذارد.

نوع	نمونه و قیمت درخواستی	مشکل اصلی
کانتینر یا خانه متحرک	توزلا ۲۱ متر: ۱۲۵٬۰۰۰ لیر؛ ایزنیک (بورسا) ۲۱ متر: ۵۲٬۰۰۰ تا ۲۵۵٬۰۰۰ لیر	سازه موقت است؛ سند خانه ندارد
تایم‌شر (دِوره‌مولک)	آنکارا (کیزیل‌جاهامام، آیاش، بی‌پازاری): ۱۰۰٬۰۰۰ تا ۳۴۹٬۰۰۰ لیر؛ ازمیر (دیکیلی): ۱۴۵٬۰۰۰ لیر	حق استفاده زمان‌بندی‌شده، نه مالکیت کامل
عضویت کوپراتیف	کایسری: حدود ۳۲۰٬۰۰۰ تا ۳۴۵٬۰۰۰ لیر برای ۲+۱ با ۱۱۰ تا ۱۲۵ متر	خرید «سهم عضویت» است، نه سند مستقل؛ شرایط خارجی‌ها تأییدنشده
زیرزمین	استانبول ۲۵ تا ۴۰ متر: ۳۱۰٬۰۰۰ تا ۴۸۰٬۰۰۰ لیر؛ ارزروم ۷۵ متر: ۵۷۰٬۰۰۰ لیر	قابل سکونت‌بودن، رطوبت، مجوز و گاهی نبود سند تفکیک‌شده
سهم مشاع («هیسه‌لی تاپو»)	کادیکوی، «سهم ۷٫۵ متر» از ۲+۱: ۸۲۵٬۰۰۰ لیر؛ بورسا (عثمان‌غازی) زیرزمین حصه‌ای: ۷۵۰٬۰۰۰ لیر	شما مالک بخشی از ملک هستید؛ شریک‌ها و حق شفعه
خانه روستایی/دور	برگاما، تیره، گوندوغموش، مصطفی‌کمال‌پاشا: ۴۲۰٬۰۰۰ تا ۵۴۰٬۰۰۰ لیر	دور از خدمات، گرمایش با بخاری، اجاره‌پذیری کم، نوع کاربری سند

سهم مشاع جدی‌ترین است. طبق راهنمای سند مشاع ما، قانون ۷۵۷۱ (۲۵ دسامبر ۲۰۲۵) مهلت حق شفعه را به ۳ ماه از ابلاغ و در هر حال ۱ سال از فروش رسانده، اما مشکل شریک‌ها و فروش واحد مشترک سر جایش است. برای فرق انواع سند (انواع سند ملکی در ترکیه) و اینکه «کات ایرتیفاکی» یعنی چه، آن راهنما را ببینید؛ ما در این مقاله فقط می‌گوییم که در یک ساختمان ۳۱ ساله این نوع سند باید پرسیده شود، چون معمولاً ساختمان قدیمی به «کات مولکیتی» تبدیل شده است (این برداشت ماست، نه حکم حقوقی).

بازده اجاره با ۳ میلیارد: خرید و اجاره دادن می‌ارزد؟

برای مقایسه خرید و اجاره دادن، از میانگین اجاره درخواستی هر متر در همان صفحه‌های Emlakjet استفاده کردیم و بازده ناخالص را خودمان حساب کردیم: اجاره هر متر × ۱۲ ÷ قیمت هر متر. این بازده ناخالص و بر پایه آگهی است؛ پیش از کم‌کردن خالی‌ماندن خانه، تعمیرات، آیدات، داسک و مالیات. ستون آخر همان درصد را روی سقف ۴۹۸٬۱۵۹ لیر می‌گذارد.

شهر	قیمت هر متر	اجاره ماهانه هر متر	بازده ناخالص	سال‌های بازگشت	اجاره سالانه روی ۴۹۸ هزار لیر
استانبول	۶۸٬۸۱۳	۴۷۸	۸٫۳۴٪	۱۲٫۰	حدود ۴۱٬۵۰۰ لیر (حدود ۸۳۶ دلار)
آنکارا	۴۰٬۳۷۲	۲۹۷	۸٫۸۳٪	۱۱٫۳	حدود ۴۴٬۰۰۰ لیر (حدود ۸۸۶ دلار)
ازمیر	۵۵٬۵۶۷	۳۳۲	۷٫۱۷٪	۱۳٫۹	حدود ۳۵٬۷۰۰ لیر (حدود ۷۱۹ دلار)
آنتالیا	۵۶٬۱۳۳	۳۰۷	۶٫۵۶٪	۱۵٫۲	حدود ۳۲٬۷۰۰ لیر (حدود ۶۵۸ دلار)
بورسا	۳۶٬۸۶۲	۲۲۱	۷٫۱۹٪	۱۳٫۹	حدود ۳۵٬۸۰۰ لیر (حدود ۷۲۲ دلار)
کیلیس	۱۷٬۱۶۳	۱۳۵	۹٫۴۴٪	۱۰٫۶	حدود ۴۷٬۰۰۰ لیر (حدود ۹۴۷ دلار)
شانلی‌اورفا	۲۳٬۲۴۲	۱۹۳	۹٫۹۶٪	۱۰٫۰	حدود ۴۹٬۶۰۰ لیر (حدود ۱٬۰۰۰ دلار)

عددهای «سال‌های بازگشت» با ستون خود Emlakjet (۱۲، ۱۱، ۱۴، ۱۵، ۱۴ سال) سازگار است. دو نکته مهم: اول، این‌ها بازده یک خانه میانگین‌اند؛ نه آن زیرزمین یا خانه روستایی که بودجه شما را می‌گیرد، و اجاره آن‌ها چه‌بسا خیلی کمتر باشد. دوم، مقیاس را ببینید: حتی با بهترین ستون، اجاره سالانه ناخالص روی کل بودجه حدود ۱٬۰۰۰ دلار در سال است، یعنی ماهانه حدود ۸۳ دلار. ارقام کیلیس و شانلی‌اورفا هم بر پایه اجاره آگهی‌های همان استان‌اند و ما اجاره هیچ آگهی مشخصی را نمی‌دانیم (تأییدنشده).

برای مالیات، طبق مالیات اجاره ملک در ترکیه معافیت اجاره مسکونی در ۲۰۲۶ برابر ۵۸٬۰۰۰ لیر است؛ درآمدی در حد ۳۳ تا ۵۰ هزار لیر در سال ممکن است زیر این معافیت بماند، ولی شرایط معافیت و تکلیف اظهارنامه را در همان راهنما یا با مشاور مالیاتی (mali müşavir) بسنجید. برای زمینه کلان: طبق جدول رسمی TCMB نرخ بهره سیاستی (مزایده بازخرید یک‌هفته‌ای) از ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۳۶٪ است (قبلاً ۳۷٪)، و تورم سالانه سپتامبر ۲۰۲۶ طبق خبر Capital.com.tr از اعلام TÜİK در ۵ اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۲۹٫۷۳٪ بود. این دو عدد به‌تنهایی نمی‌گویند چه چیزی بهتر است؛ فقط نشان می‌دهند بازده ناخالص ۷ تا ۹ درصدی ملک را باید با تورم و نرخ سپرده سنجید. روش کامل و داده رسمی در بازده اجاره و روند قیمت مسکن آمده است. هیچ بازده یا رشد قیمتی تضمین نمی‌کنیم.

یک نکته دیگر: آمار فروش رسمی TÜİK برای سپتامبر ۲۰۲۶ که DHA در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر کرد، ۲٬۱۶۷ فروش مسکن به خارجی‌ها (رشد ۹٫۹٪ نسبت به پارسال و حدود ۱٫۵٪ کل فروش) و ۱۴۲٬۳۹۰ فروش کل را گزارش می‌کند؛ روسیه (۳۸۸)، عراق (۱۶۶) و آلمان (۱۶۲) در رتبه‌های اول تا سوم‌اند. جای ایران در همان خبر نبود (تأییدنشده). اگر می‌خواهید بدانید اجاره‌دادن کوتاه‌مدت قانونی است، اجاره کوتاه‌مدت و قانون ۷۴۶۴ را ببینید.

وام مسکن و خرید اقساطی: آیا ۳ میلیارد می‌تواند پیش‌پرداخت باشد؟

از نظر ریاضی بله، از نظر عملی احتمال دارد نه. قانون وام را به خارجی‌ها ممنوع نکرده، اما بانک‌ها شرط می‌گذارند. بر پایه مصوبه ۱۱۳۶۴ هیئت BDDK (۲۹ ژانویه ۲۰۲۶) برای خانه تا ۵ میلیون لیر و کلاس انرژی A یا B سقف وام ۹۰٪ ارزش خانه است، برای کلاس C، ۸۰٪ و برای کلاس‌های دیگر ۷۰٪. راهنمای وام ما می‌گوید صفحه وام ایش بانک (دیده‌شده ۸ اکتبر ۲۰۲۶) متقاضی را شهروند ترکیه، دارنده کارت آبی یا دوتابعیتی می‌خواهد؛ درصد تأیید وام برای ایرانی‌ها را هیچ نهاد رسمی منتشر نمی‌کند و ما هم عددی نمی‌سازیم (تأییدنشده).

حساب ریاضی: پول نقد ۵۴۶٬۴۴۸ لیر، هزینه ثابت ۲۶٬۳۷۰ لیر، هزینه‌های درصدی ۶٪ قیمت، نرخ مثال ۳٫۱۰٪ ماهانه برای ۱۲۰ ماه (نرخ تبلیغ‌شده ایش با بیمه عمر، فقط برای مثال). فرمول: قیمت = (پول − ۲۶٬۳۷۰) ÷ ((۱ − نسبت وام) + ۰٫۰۶).

نسبت وام	بیشینه قیمت خانه (لیر)	وام (لیر)	قسط ماهانه (لیر)	قسط به تومان
۹۰٪ (کلاس A یا B)	حدود ۳٬۲۵۰٬۰۰۰	حدود ۲٬۹۲۵٬۰۰۰	حدود ۹۳٬۱۰۰	حدود ۵۱۱ میلیون
۸۰٪ (کلاس C)	حدود ۲٬۰۰۰٬۰۰۰	حدود ۱٬۶۰۰٬۰۰۰	حدود ۵۰٬۹۰۰	حدود ۲۸۰ میلیون
۷۰٪ (کلاس‌های دیگر)	حدود ۱٬۴۴۵٬۰۰۰	حدود ۱٬۰۱۱٬۰۰۰	حدود ۳۲٬۲۰۰	حدود ۱۷۷ میلیون

این سطرها سقف نظری‌اند. بانک درآمد مستند، گواهی انرژی و ارزیابی ملک می‌خواهد و قسط حدود ۳۲ تا ۹۳ هزار لیری یعنی ماهانه ۱۷۷ تا ۵۱۱ میلیون تومان؛ اگر درآمد شما لیری یا ارزی در ترکیه نیست، اول به این پرسش جواب بدهید. درباره خرید پروژه‌ای/اقساطی از سازنده، یک آگهی ویژه اسن‌یورت (۱+۱ با ۹۰ متر، ۱٬۷۵۹٬۰۰۰ لیر، ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶) از «۲۰٪ پیش‌پرداخت» نوشته بود، یعنی حدود ۳۵۲ هزار لیر؛ رقم رسمی پیش‌پرداخت و اینکه سازنده برای خارجی‌ها همین شرط را بپذیرد تأییدنشده است. قرارداد را با وکیل مستقل ببینید (خرید ملک پیش‌فروش). نرخ‌های بانک‌ها را هم در نرخ سود بانکی می‌توانید مقایسه کنید.

خرید خانه در ترکیه با ۳ میلیارد برای اقامت یا شهروندی؟

نه. صفحه رسمی اداره مهاجرت (Göç İdaresi) می‌گوید خارجی دارای ملک می‌تواند اقامت کوتاه‌مدت بخواهد، به شرطی که ملک «مسکن» باشد و برای همین منظور به‌کار رود؛ اعضای خانواده هم اگر در مالکیت شریک باشند در همین چارچوب درخواست می‌دهند. ماده ۳۱ قانون ۶۴۵۸ در متن mevzuat.gov.tr از ۲۱ نوامبر ۲۰۲۴ (قانون ۷۵۳۳) می‌گوید ویژگی و ارزش ملک پایه اقامت را وزارت تعیین می‌کند؛ عدد آن در صفحه‌ای که باز کردیم نبود. راهنمای اقامت با خرید خانه ما حد ۲۰۰ هزار دلار را می‌نویسد و منابع حقوقی دیگر هم آن را تکرار می‌کنند، اما آن عدد را مستقیم از سند رسمی تأیید نکرده‌ایم (تأییدنشده در این بررسی). حد شهروندی از راه ملک را Your Key Türkiye ۴۰۰ هزار دلار و گواهی TTB می‌نویسد، با شرط عدم فروش به مدت ۳ سال.

هدف	رقم مرجع	معادل لیر با ۴۹٫۶۵۴۰ (نمونه)	۳ میلیارد (۱۱٬۱۵۷ دلار) چند درصد آن است
اقامت با ملک (راهنمای ما؛ تأییدنشده مستقیم)	۲۰۰٬۰۰۰ دلار	حدود ۹٬۹۳۰٬۸۰۰ لیر	حدود ۵٫۶٪
شهروندی با ملک (Your Key Türkiye)	۴۰۰٬۰۰۰ دلار	حدود ۱۹٬۸۶۱٬۶۰۰ لیر	حدود ۲٫۸٪

این رقم‌ها وعده اقامت یا شهروندی نیستند؛ ارزیابی هر پرونده با مراجع رسمی است. اگر هدف شما صرفاً اقامت است، اقامت با اجاره خانه مسیر دیگری است که جدا بررسی می‌شود و اجاره خانه در ترکیه هزینه ورودش را با بودجه کوچک‌تر نشان می‌دهد. وضعیت شهروندی و اقامت دائم هم در اقامت دائم ترکیه آمده است.

خرید خانه در ترکیه با ۴، ۵ یا ۶ میلیارد و راه‌های واقع‌بینانه وقتی بودجه همین ۳ میلیارد است

«خرید خانه در ترکیه با ۴ میلیارد» و «با ۵ میلیارد» هم پرتکرار جست‌وجو می‌شود. جدول زیر با همان نرخ ۵٬۴۹۰ و مدل هزینه، نشان می‌دهد هر بودجه چه قیمت ملکی را می‌پوشاند و کدام آگهی‌های ردیف‌شده در آن می‌گنجند.

بودجه	لیر	بیشینه قیمت ملک	آگهی‌های ردیف‌شده که می‌گنجند
۳ میلیارد	۵۴۶٬۴۴۸	حدود ۴۹۸٬۲۰۰	بورسا مصطفی‌کمال‌پاشا (۴۷۰٬۰۰۰)؛ کیلیس ۵۰۰٬۰۰۰ بالاتر از سقف ولی بسیار نزدیک (نیاز ۳٫۰۱ میلیارد)
۴ میلیارد	۷۲۸٬۵۹۷	حدود ۶۷۲٬۶۰۰	کیلیس، شانلی‌اورفا (۵۲۵٬۰۰۰)، گوندوغموش (۵۴۰٬۰۰۰)، برگاما (۵۲۰٬۰۰۰)
۵ میلیارد	۹۱۰٬۷۴۷	حدود ۸۴۷٬۱۰۰	بورسا عثمان‌غازی (۷۴۵٬۰۰۰ و ۷۵۰٬۰۰۰)، اسن‌یورت داخل سایت (۸۲۰٬۰۰۰؛ نیاز ۴٫۸۴ میلیارد)
۶ میلیارد	۱٬۰۹۲٬۸۹۶	حدود ۱٬۰۲۱٬۶۰۰	ازمیر کمال‌پاشا (۹۵۰٬۰۰۰)، گملیک (۹۷۰٬۰۰۰)، پولاتلی (۹۹۰٬۰۰۰)

حالا گزینه‌ها. اینجا توصیه سرمایه‌گذاری نمی‌کنیم؛ فقط گزینه‌ها و هزینه هر کدام را کنار هم می‌گذاریم:

گزینه	مزیت	محدودیت یا هزینه
صبر و جمع‌کردن بودجه به ۵ تا ۷ میلیارد تومان	اولین آپارتمان‌های عادی در بورسا، اسن‌یورت و آنکارا ممکن می‌شود	نرخ دلار و قیمت خانه هر دو می‌تواند تغییر کند؛ نمی‌توان پیش‌بینی کرد
شهر ارزان شرق/جنوب‌شرق	متر ارزان‌تر؛ با ۳ میلیارد در مرز خرید	مرزی بودن، خدمات، اجاره‌پذیری، سند و ایسکان؛ استعلام ممنوعه نظامی
شراکت چند نفر با سند جدا یا قرارداد مکتوب	خرج کمتر برای هر نفر	سند مشاع و اختلاف؛ وکیل مستقل لازم است
اجاره به‌جای خرید	هزینه ورودی کمتر، بدون سند و مالیات ملک	اجاره ماهانه به لیر؛ اجاره خانه در استانبول
خرید با شرکت	ساختار حقوقی متفاوت	هزینه و محدودیت جدا؛ خرید ملک با شرکت
آگهی قدیمی زیر قیمت بازار	ظاهراً ارزان	بیشتر موارد معیوب‌اند؛ جدول‌های بالا

اگر نمی‌خواهید گیر یک آگهی بیفتید، راهنمای اصلی خرید ملک در ترکیه مراحل و شرایط ایرانیان را یک‌جا آورده است.

چک‌لیست پیش از پرداخت بیعانه، نشانه‌های خطر و محاسبه با نرخ روز

۱. نرخ تبدیل روز خرید را از دو منبع بگیرید و در جدول بودجه با تاریخ بنویسید.

۲. قیمت هر متر آگهی را با میانگین منطقه مقایسه کنید؛ کمتر از نیمه، مشکوک است.

۳. سند را از WebTapu یا اداره تاپو بررسی کنید: نوع سند، قید رهن و توقیف، کاربری مسکونی.

۴. ایسکان (پروانه سکونت) و ثبت شدن آپارتمان به‌صورت واحد مستقل را بخواهید.

۵. گواهی انرژی و وضعیت لرزه‌ای ساختمان را ببینید؛ در ساختمان ۳۰ ساله به بالا حتماً.

۶. بیمه داسک را بررسی کنید، که برای واحد مسکونی اجباری است (قانون ۶۳۰۵).

۷. پرداخت را فقط از مسیر بانکی ارزی و با سند خرید ارز انجام دهید و رسید بخواهید.

۸. هیچ قراردادی را بدون ترجمه رسمی و تأیید وکیل مستقل امضا نکنید.

۹. هرگز بیعانه بزرگ را نقد به شخص ندهید؛ شرایط انصراف را کتبی بگیرید.

۱۰. محدودیت منطقه نظامی و امنیتی ملک را از اداره تاپو بپرسید.

نشانه‌های خطر: قیمتی بسیار کمتر از بازار؛ اصرار به پرداخت سریع؛ سند «به‌زودی» یا «بعد از قرارداد»؛ فروشنده‌ای که فقط واتس‌اپ پاسخ می‌دهد؛ آگهی با متراژ ناهماهنگ با توضیحات؛ وعده قطعی اقامت، شهروندی یا سود؛ آگهی چند ماهه که هنوز زنده است.

برای تکرار محاسبه با نرخ روز سه گام کافی است. گام اول: بودجه تومانی را بر نرخ فروش لیر تقسیم کنید (برای ۳ میلیارد: ۳٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ÷ ۵٬۴۹۰ ≈ ۵۴۶٬۴۴۸). گام دوم: (لیر − ۲۶٬۳۷۰) ÷ ۱٫۰۴۴ را حساب کنید تا بیشینه قیمت ملک به دست آید. گام سوم: آن را بر قیمت هر متر آگهی همان منطقه تقسیم کنید و با آگهی‌های واقعی همان روز مقایسه کنید. هرچه تاریخ نرخ جلوتر برود، همه ستون‌های این مقاله باید از نو حساب شوند.

راهنماهای تکمیلی

• خرید ملک در ترکیه: مراحل، شرایط ایرانیان و هزینه
• اقامت ترکیه با خرید خانه: شرط ۲۰۰ هزار دلار
• هزینه سند خانه در ترکیه: تاپو هارجی و همه هزینه‌ها
• روش‌های پرداخت پول خرید ملک در ترکیه
• بازده اجاره و روند قیمت مسکن در ترکیه
• خرید خانه در ازمیر: قیمت هر متر و مراحل قانونی

منابع این راهنما

• بولتن نرخ ارز TCMB، ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ — نرخ دلار به لیر (فروش ۴۹٫۶۵۴۰، خرید ۴۹٫۵۶۴۷)؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• TCMB، گزارش شاخص قیمت مسکن و اجاره، سپتامبر ۲۰۲۶ — شاخص‌های ۲۳۹٫۴ و رشد ۲۲٫۳٪؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• TCMB، جدول نرخ مزایده بازخرید یک‌هفته‌ای — نرخ ۳۶٪ از ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• BDDK، مصوبه ۱۱۳۶۴ (۲۹ ژانویه ۲۰۲۶) — سقف نسبت وام به ارزش خانه؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• DASK، تعرفه و حق بیمه — حق بیمه ۱۰۰ متر بتن‌آرمه ۸۷۹ تا ۳٬۳۹۵ لیر؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• قانون ۴۹۲ (هزینه‌های دولتی)، mevzuat.gov.tr — نرخ ۲۰ در هزار تاپو هارجی برای هر طرف؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• قانون ۶۴۵۸ (خارجی‌ها و حمایت بین‌المللی)، mevzuat.gov.tr — ماده ۳۱، بند ۶ اضافه‌شده با قانون ۷۵۳۳؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• اداره مهاجرت، انواع اقامت — شرط «مسکن» بودن ملک برای اقامت کوتاه‌مدت؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• Your Key Türkiye (TKGM)، پرسش‌های متداول — حد ۴۰۰ هزار دلار شهروندی، TTB و اختیاری بودن ارزش‌گذاری؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• Your Key Türkiye، تملک ملک توسط خارجی‌های حقیقی — سقف ۱۰٪ شهرستان و مناطق نظامی؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• Emlakjet، گزارش املاک سپتامبر ۲۰۲۶ — میانگین ۴۳٬۳۰۰ لیر در متر و ۵٬۴۱۲٬۵۰۰ لیر؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• Emlakjet، صفحه استانبول — میانگین قیمت و اجاره ۳۹ منطقه و آگهی‌ها؛ همین صفحه‌ها برای ازمیر، آنتالیا، آنکارا، بورسا و استان‌های دیگر و مرتب‌سازی «ارزان‌ترین»؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• Türkiye Gazetesi، داده Endeksa سپتامبر ۲۰۲۶ — میانگین خانه در استان‌ها؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• DHA، آمار فروش مسکن TÜİK، ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ — فروش به خارجی‌ها؛ منبع خبری (ثانویه)؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• Capital.com.tr، تورم سپتامبر ۲۰۲۶ — تورم سالانه ۲۹٫۷۳٪ (خبر، ثانویه)؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• الان‌چند و TGJU — نرخ دلار و لیر در بازار آزاد و جدول تاریخی؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.