خرید خانه در ترکیه با ۱ میلیارد تومان ۲۰۲۶: چه ملکی می‌توان خرید؟

آخرین به‌روزرسانی: ۳ آبان ۱۴۰۵ (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) — نرخ لیر از بولتن رسمی بانک مرکزی ترکیه (TCMB) ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶، نرخ بازار آزاد تومان از TGJU و AlanChand، قیمت مسکن از شاخص رسمی TCMB (سپتامبر ۲۰۲۶)، گزارش Emlakjet–Endeksa و آگهی‌های زنده Emlakjet، و قواعد خرید از صفحه‌های رسمی اداره ثبت اسناد (TKGM) و اداره مهاجرت گرفته شده است؛ هر چیزی که تأیید نشده با برچسب «تأییدنشده» آمده است.

خرید خانه در ترکیه با یک میلیارد تومان در پاییز ۲۰۲۶ با نرخ بازار آزاد روز (حدود ۲۶۸٬۵۰۰ تومان برای هر دلار) عملاً شدنی نیست: یک میلیارد تومان امروز حدود ۳٬۷۲۴ دلار یا ۱۸۴٬۹۳۰ لیر است، و پایین‌ترین قیمتِ ثبت‌شده در فهرست آپارتمان‌های ارزان‌ترین استان (کیلیس) در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ حدود ۳۲۹٬۰۰۰ لیر بود (نوع و سند آگهی بررسی نشد؛ آگهی‌های این‌قدر ارزان اغلب سهم تعاونی، سند زمین یا دوره‌ملک‌اند)؛ یعنی نزدیک دو برابر این بودجه، بدون احتساب هزینه‌های خرید. با میانگین قیمت کیلیس این مبلغ فقط حدود ۱۱ متر مربع می‌خرد، نه یک آپارتمان.

اما شاید شما این جمله را با نرخ‌های قدیمی‌تر در ذهن داشته باشید، یا بخواهید بدانید برای خرید واقعی چند میلیارد تومان لازم است. در این راهنما نرخ روز را با منبع و تاریخ نشان می‌دهیم، یک میلیارد تومان را به دلار، یورو و لیر تبدیل می‌کنیم، قیمت هر متر را در شهرهای مختلف از آمار رسمی و آگهی‌های زنده می‌آوریم، هزینه‌های خرید را با محاسبه آشکار حساب می‌کنیم و می‌گوییم برای دو، سه، چهار و ده میلیارد تومان چه ملکی ممکن است. هیچ‌چیز در این متن وعده خرید، سود یا افزایش قیمت نیست؛ فقط حساب شفاف با تاریخ.

خلاصه در یک نگاه: با نرخ آزاد ۲۶۸٬۵۰۰ تومان به‌ازای هر دلار (TGJU، ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶) و نرخ فروش رسمی بانک مرکزی ترکیه ۴۹٫۶۵۴ لیر به‌ازای هر دلار (۲۳ اکتبر ۲۰۲۶)، یک میلیارد تومان ≈ ۳٬۷۲۴ دلار ≈ ۳٬۳۲۶ یورو ≈ ۱۸۴٬۹۳۰ لیر است. میانگین قیمت هر متر خانه در ترکیه ۴۳٬۳۰۰ لیر (Emlakjet–Endeksa، سپتامبر ۲۰۲۶) و در کیلیس حدود ۱۷٬۱۶۳ لیر (میانگین آگهی‌ها، ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) است؛ پس این بودجه حدود ۴ تا ۱۱ متر مربع می‌خرد. میانگین یک خانه در ارزان‌ترین استان (کیلیس) ۱٫۹ میلیون لیر ≈ ۱۰٫۳ میلیارد تومان است. هزینه‌های جانبی خرید برای ملک ارزان ۷ تا ۱۵ درصد قیمت است. یک سال پیش همین یک میلیارد تومان حدود ۹٬۲۰۰ دلار بود؛ پس نرخ‌ها را همان روز دوباره بسنجید.

خرید خانه در ترکیه با یک میلیارد تومان: نرخ تبدیل روز

برای تبدیل یک میلیارد تومان به ارزش ترکیه‌ای، دو نرخ لازم است: نرخ تومان به دلار در بازار آزاد ایران و نرخ دلار به لیر در بانک مرکزی ترکیه. نرخ اول را از دو سایت قیمت‌گذار گرفتیم و نرخ دوم را از فایل رسمی TCMB. چون ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ یکشنبه است و بولتن TCMB فقط در روز کاری منتشر می‌شود، آخرین بولتن (جمعه ۲۳ اکتبر) را به کار برده‌ایم.

منبع	مقدار	تاریخ
TGJU، دلار آزاد (قیمت پایانی)	۲٬۶۸۵٬۰۰۰ ریال = ۲۶۸٬۵۰۰ تومان	۲۴ اکتبر ۲۰۲۶
AlanChand، دلار در بازار تهران	۲۶۸٬۹۰۰ تومان	۲۵ اکتبر ۲۰۲۶
TCMB، دلار آمریکا (فروش ارز)	۴۹٫۶۵۴۰ لیر	۲۳ اکتبر ۲۰۲۶
TCMB، یورو (فروش ارز)	۵۵٫۵۹۹۷ لیر	۲۳ اکتبر ۲۰۲۶
نرخ ضمنی تومان به لیر (محاسبه ما)	حدود ۵٬۴۰۷ تومان برای هر لیر	۲۴ و ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶

دو نرخ ایرانی فقط حدود ۴۰۰ تومان (کمتر از ۰٫۲ درصد) با هم فرق دارند، پس رقم ۲۶۸٬۵۰۰ تومان را مبنای حساب گرفتیم. توجه کنید این نرخ بازار آزاد تهران است، نه نرخی که لزوماً هنگام انتقال واقعی پول به شما تعلق می‌گیرد؛ نرخ واقعی شما به راه قانونی انتقال، کارمزد و روز معامله بستگی دارد و ما آن را نمی‌دانیم. حساب بر پایه همین دو نرخ این است:

مرحله	محاسبه	نتیجه
یک میلیارد تومان به دلار	۱٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ÷ ۲۶۸٬۵۰۰	حدود ۳٬۷۲۴ دلار
دلار به لیر	۳٬۷۲۴٫۴ × ۴۹٫۶۵۴	حدود ۱۸۴٬۹۳۰ لیر
لیر به یورو	۱۸۴٬۹۳۰ ÷ ۵۵٫۵۹۹۷	حدود ۳٬۳۲۶ یورو

این رقم هنوز «ارزش روی کاغذ» است. هزینه تبدیل، کارمزد بانک و تفاوت نرخ خرید و فروش آن را کمتر می‌کند. اگر بخواهید همه مراحل رسمی پرداخت را بدانید، روش‌های پرداخت پول خرید ملک در ترکیه را بخوانید.

یک میلیارد تومان در یک سال چقدر ارزش از دست داده است؟

بسیاری از مطالب فارسی درباره این موضوع هنوز با نرخ‌های ماه‌های قبل نوشته شده‌اند. برای نمونه، یکی از صفحه‌های رقیب که آخرین به‌روزرسانی‌اش ۱۷ مه ۲۰۲۶ بود، یک میلیارد تومان را حدود ۶ تا ۷ هزار دلار حساب می‌کرد و منبعی برای ارقامش نام نمی‌برد. جدول زیر همان یک میلیارد تومان را در پنج تاریخ نشان می‌دهد؛ ستون‌ها از قیمت پایانی TGJU و نرخ فروش TCMB در همان روزها گرفته شده‌اند (تاریخ‌ها با روز کاری بازار هم‌خوان شده‌اند).

تاریخ	دلار آزاد (تومان)	دلار TCMB (لیر)	یک میلیارد تومان به دلار	به لیر
۲۳ اکتبر ۲۰۲۵	۱۰۸٬۴۸۰	۴۱٫۹۸	حدود ۹٬۲۱۸	حدود ۳۸۷٬۰۰۰
۳۱ دسامبر ۲۰۲۵	۱۳۵٬۵۶۵	۴۲٫۹۲	حدود ۷٬۳۷۷	حدود ۳۱۶٬۶۰۰
۲۲ آوریل ۲۰۲۶	۱۵۵٬۲۲۰	۴۴٫۸۹	حدود ۶٬۴۴۲	حدود ۲۸۹٬۲۰۰
۲۳ ژوئیه ۲۰۲۶	۱۹۳٬۱۱۵	۴۷٫۲۳	حدود ۵٬۱۷۸	حدود ۲۴۴٬۶۰۰
۲۳–۲۴ اکتبر ۲۰۲۶	۲۶۸٬۵۰۰	۴۹٫۶۵	حدود ۳٬۷۲۴	حدود ۱۸۴٬۹۳۰

بر پایه همین جدول، قدرت خرید یک میلیارد تومان در یک سال بر حسب دلار حدود ۶۰ درصد و بر حسب لیر حدود ۵۲ درصد کم شده است. در همین یک سال، طبق گزارش Emlakjet–Endeksa، قیمت هر متر مسکن در ترکیه به لیر ۲۲٫۵ درصد بالا رفته است. اگر این دو را کنار هم بگذاریم (۰٫۴۸ ÷ ۱٫۲۲۵)، متراژی که همان یک میلیارد تومان در میانگین ترکیه می‌خرد حدود ۶۱ درصد کمتر شده است. این یک محاسبه ساده از داده‌های گذشته است، نه پیش‌بینی؛ هیچ‌کس نمی‌تواند بگوید نرخ‌ها ماه بعد چه می‌شوند.

قیمت خرید خانه در ترکیه به تومان و دلار: جدول نرخ‌های مختلف

از آنجا که نرخ دلار در ایران هر هفته تغییر می‌کند، یک جدول سناریو کارآمدتر از یک رقم ثابت است. ستون‌ها نشان می‌دهند اگر روزی نرخ تومان به دلار این مقدار باشد (با همان نرخ لیر ۴۹٫۶۵۴ این مقاله)، یک میلیارد تومان چقدر می‌شود و در دو قیمت متر (میانگین کل ترکیه و میانگین آگهی‌های کیلیس) چند متر مربع می‌خرد. این جدول فقط حساب است و به معنی احتمال وقوع هیچ نرخی نیست. برای نرخ روز خودتان، رقم یک میلیارد را بر نرخ تقسیم کنید.

نرخ فرضی (تومان به دلار)	یک میلیارد تومان به دلار	به لیر	متر در میانگین ترکیه (۴۳٬۳۰۰ لیر)	متر در کیلیس (۱۷٬۱۶۳ لیر)
۱۰۰٬۰۰۰	۱۰٬۰۰۰	حدود ۴۹۶٬۵۰۰	حدود ۱۱٫۵	حدود ۲۸٫۹
۱۵۰٬۰۰۰	حدود ۶٬۶۶۷	حدود ۳۳۱٬۰۰۰	حدود ۷٫۶	حدود ۱۹٫۳
۲۰۰٬۰۰۰	۵٬۰۰۰	حدود ۲۴۸٬۳۰۰	حدود ۵٫۷	حدود ۱۴٫۵
۲۶۸٬۵۰۰ (نرخ روز)	حدود ۳٬۷۲۴	حدود ۱۸۴٬۹۳۰	حدود ۴٫۳	حدود ۱۰٫۸
۳۵۰٬۰۰۰	حدود ۲٬۸۵۷	حدود ۱۴۱٬۹۰۰	حدود ۳٫۳	حدود ۸٫۳

حتی با نرخ فرضی ۱۰۰ هزار تومان (کمی پایین‌تر از نرخ اکتبر ۲۰۲۵) یک میلیارد تومان در کیلیس کمتر از ۳۰ متر می‌خرد. یعنی مسئله فقط نرخ روز نیست؛ این بودجه با قیمت‌های امروز ترکیه حتی در نرخ‌های ارزان‌تر هم برای یک خانه کامل کافی به نظر نمی‌رسد.

قیمت مسکن در ترکیه ۲۰۲۶: آمار رسمی و بازار

قیمت‌ها را باید از سه نوع منبع خواند و آن‌ها را با هم قاطی نکرد: شاخص رسمی بانک مرکزی (تغییر قیمت، نه قیمت مطلق)، گزارش شرکت‌های داده مانند Endeksa–Emlakjet (میانگین قیمت آگهی و معاملات برآوردی) و آمار رسمی فروش TÜİK. جدول زیر آخرین ارقام را نشان می‌دهد.

شاخص	مقدار	منبع و تاریخ
شاخص قیمت مسکن (KFE، پایه ۲۰۲۳=۱۰۰)	۲۳۹٫۴؛ ماهانه ۱٫۲٪+؛ سالانه ۲۲٫۳٪+؛ واقعی ۵٫۷٪−	TCMB، سپتامبر ۲۰۲۶
رشد سالانه شاخص در استانبول، آنکارا، ازمیر	۲۶٫۸٪ و ۲۲٫۰٪ و ۲۱٫۰٪	TCMB، سپتامبر ۲۰۲۶
میانگین قیمت هر متر در ترکیه	۴۳٬۳۰۰ لیر؛ سالانه ۲۲٫۵٪+؛ واقعی ۶٫۲٪−	Emlakjet–Endeksa، سپتامبر ۲۰۲۶
میانگین قیمت یک خانه در ترکیه	۵٬۴۱۲٬۵۰۰ لیر	Emlakjet–Endeksa، سپتامبر ۲۰۲۶
میانگین قیمت هر متر آپارتمان (روش Endeksa)	۴۱٬۵۲۹ لیر؛ خانه ۱۲۰ متری ۴٬۹۸۳٬۴۸۰ لیر	Endeksa، سپتامبر ۲۰۲۶ (به نقل Türkiye Gazetesi)
فروش خانه به خارجی‌ها	۲٬۱۶۷ واحد در سپتامبر؛ ۱۵٬۳۰۸ واحد در ۹ ماه	TÜİK، به نقل خبر ۱۸ اکتبر ۲۰۲۶ (متن بولتن را مستقیم باز نکردیم)

دو رقم ۴۳٬۳۰۰ و ۴۱٬۵۲۹ لیر برای میانگین هر متر ناسازگار نیستند؛ دو شرکت با دو تعریف از «خانه» و دو روش محاسبه آن را به دست آورده‌اند. بعد از این، در محاسبه‌ها ۴۳٬۳۰۰ را برای میانگین ترکیه به کار می‌بریم و می‌نویسیم از کدام است. نکته مهم دیگر این است که هر دو شاخص «واقعی» منفی‌اند؛ یعنی قیمت مسکن به لیر بالا رفته، ولی کمتر از تورم. برای مقایسه با درآمد و اجاره، بازده اجاره و روند قیمت مسکن در ترکیه را ببینید.

خرید خانه در ترکیه با ۱ میلیارد تومان: در هر شهر چند متر می‌شود خرید؟

«خرید خانه در کدام شهر ترکیه ارزان است؟» یکی از پرتکرارترین عبارت‌هایی است که ایرانیان در گوگل می‌نویسند. برای جواب بر پایه داده زنده، میانگین قیمت هر متر را از صفحه آگهی‌های «آپارتمان فروشی» هر شهر در Emlakjet در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ برداشتیم. این میانگین قیمت درخواستی آگهی‌هاست، نه قیمت معامله‌شده، و معمولاً از قیمت نهایی بالاتر است. ستون‌ها نشان می‌دهند ۱۸۴٬۹۳۰ لیر چند متر می‌خرد و برای ۶۰ و ۱۰۰ متر چند میلیارد تومان لازم است (به نرخ ۵٬۴۰۷ تومان برای هر لیر).

شهر	میانگین قیمت درخواستی هر متر (لیر)	متر قابل خرید با ۱ میلیارد تومان	تومان لازم برای ۶۰ متر	تومان لازم برای ۱۰۰ متر
کیلیس	۱۷٬۱۶۳	حدود ۱۰٫۸	حدود ۵٫۶ میلیارد	حدود ۹٫۳ میلیارد
آغری	۲۱٬۶۵۴	حدود ۸٫۵	حدود ۷٫۰ میلیارد	حدود ۱۱٫۷ میلیارد
شانلی‌اورفا	۲۳٬۲۴۲	حدود ۸٫۰	حدود ۷٫۵ میلیارد	حدود ۱۲٫۶ میلیارد
مالاتیا	۲۳٬۳۰۲	حدود ۷٫۹	حدود ۷٫۶ میلیارد	حدود ۱۲٫۶ میلیارد
کایسری	۲۴٬۶۵۶	حدود ۷٫۵	حدود ۸٫۰ میلیارد	حدود ۱۳٫۳ میلیارد
قونیه	۳۱٬۵۱۴	حدود ۵٫۹	حدود ۱۰٫۲ میلیارد	حدود ۱۷٫۰ میلیارد
وان	۳۲٬۷۳۰	حدود ۵٫۷	حدود ۱۰٫۶ میلیارد	حدود ۱۷٫۷ میلیارد
اسکی‌شهیر	۳۵٬۲۷۴	حدود ۵٫۲	حدود ۱۱٫۴ میلیارد	حدود ۱۹٫۱ میلیارد
ترابزون	۳۵٬۹۰۰	حدود ۵٫۲	حدود ۱۱٫۶ میلیارد	حدود ۱۹٫۴ میلیارد
مرسین	۳۶٬۵۳۸	حدود ۵٫۱	حدود ۱۱٫۹ میلیارد	حدود ۱۹٫۸ میلیارد
بورسا	۳۶٬۸۶۲	حدود ۵٫۰	حدود ۱۲٫۰ میلیارد	حدود ۱۹٫۹ میلیارد
سامسون	۳۷٬۳۸۵	حدود ۴٫۹	حدود ۱۲٫۱ میلیارد	حدود ۲۰٫۲ میلیارد
آنکارا	۴۰٬۳۷۲	حدود ۴٫۶	حدود ۱۳٫۱ میلیارد	حدود ۲۱٫۸ میلیارد
ازمیر	۵۵٬۵۶۷	حدود ۳٫۳	حدود ۱۸٫۰ میلیارد	حدود ۳۰٫۰ میلیارد
آنتالیا	۵۶٬۱۳۳	حدود ۳٫۳	حدود ۱۸٫۲ میلیارد	حدود ۳۰٫۴ میلیارد
استانبول	۶۸٬۸۱۳	حدود ۲٫۷	حدود ۲۲٫۳ میلیارد	حدود ۳۷٫۲ میلیارد

برای دیدن همین مقایسه با جزئیات محله و اجاره، به راهنماهای ارزان‌ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه، ارزان‌ترین محله‌های استانبول، خرید خانه در ازمیر و قیمت خانه در بورسا سر بزنید. قیمت‌های آن راهنماها از ماه‌های متفاوت‌اند و ممکن است با این جدول چند درصد فرق داشته باشند، چون هر منبع میانگین را در روز خودش گرفته است.

قیمت خانه در شهرهای کوچک ترکیه؛ میانگین خانه در ارزان‌ترین استان‌ها

علاوه بر قیمت هر متر، می‌توان میانگین قیمت یک خانه را در ارزان‌ترین استان‌ها دید. Endeksa در سپتامبر ۲۰۲۶ ده استان با ارزان‌ترین میانگین قیمت خانه را اعلام کرد (Türkiye Gazetesi، ۲۰ اکتبر ۲۰۲۶). ستون سوم معادل تومانی همان قیمت با نرخ این مقاله است و ستون چهارم می‌گوید یک میلیارد تومان چند درصد آن را پوشش می‌دهد.

استان	میانگین قیمت خانه (لیر)	معادل تومان (میلیارد)	سهم یک میلیارد تومان
کیلیس	۱٬۹۰۱٬۰۰۰	حدود ۱۰٫۳	حدود ۹٫۷٪
هاکاری	۲٬۴۶۱٬۰۰۰	حدود ۱۳٫۳	حدود ۷٫۵٪
کارس	۲٬۵۸۶٬۰۰۰	حدود ۱۴٫۰	حدود ۷٫۲٪
بیتلیس	۲٬۸۸۱٬۰۰۰	حدود ۱۵٫۶	حدود ۶٫۴٪
اردهان	۲٬۹۹۳٬۰۰۰	حدود ۱۶٫۲	حدود ۶٫۲٪
عثمانیه	۳٬۰۷۰٬۰۰۰	حدود ۱۶٫۶	حدود ۶٫۰٪
آغری	۳٬۱۹۱٬۰۰۰	حدود ۱۷٫۳	حدود ۵٫۸٪
دوزجه	۳٬۲۴۷٬۰۰۰	حدود ۱۷٫۶	حدود ۵٫۷٪
کیریک‌کاله	۳٬۲۷۷٬۰۰۰	حدود ۱۷٫۷	حدود ۵٫۶٪
تکیرداغ	۳٬۳۱۶٬۰۰۰	حدود ۱۷٫۹	حدود ۵٫۶٪

«خرید خانه در شهرهای کوچک ترکیه» ارزان‌تر است، ولی ارزان به معنای صفر نیست: حتی در پایین‌ترین ردیف جدول، یک میلیارد تومان کمتر از ۱۰ درصد قیمت میانگین است. بعضی از این استان‌ها (مثل کیلیس، عثمانیه و هاتای) جزو مناطق آسیب‌دیده از زلزله فوریه ۲۰۲۳ هستند؛ نکته‌ای که راهنمای ارزان‌ترین شهرها هم اشاره کرده است. پیش از هر خریدی در این مناطق، سال ساخت ساختمان و وضعیت مقاومت آن را با مهندس بررسی کنید.

ارزان‌ترین آگهی‌ها: واقعیت قیمت پایه‌ی خرید خانه در ترکیه با یک میلیارد

اگر کسی بگوید «حداقل قیمت خرید خانه در ترکیه چقدر است؟»، پاسخ درست آگهی‌های همین امروز است. در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ صفحه‌های آپارتمان‌های فروشی Emlakjet را به ترتیب «کمترین قیمت» نگاه کردیم. عبارت «از … شروع می‌شود» در توضیح هر صفحه، کمترین قیمت آگهی آن شهر را می‌گوید و ما ردیف اول فهرست را هم دیدیم. این‌ها قیمت درخواستی فروشنده‌اند و ما هیچ‌کدام را بازدید یا تأیید نکرده‌ایم.

محل	کمترین قیمت آگهی (لیر)	معادل تومان (میلیارد)	ویژگی آگهی بالای فهرست
کیلیس	۳۲۹٬۰۰۰	حدود ۱٫۷۸	۳+۱، ۱۵۵ متر
کیلیس	۳۷۵٬۰۰۰	حدود ۲٫۰۳	۱+۱، ۵۶ متر
کایسری (تالاس)	۳۲۵٬۰۰۰	حدود ۱٫۷۶	۲+۱، ۱۱۰ متر
شانلی‌اورفا	۵۰۰٬۰۰۰	حدود ۲٫۷۰	کمترین قیمت صفحه (جزئیات بررسی نشد)
آنکارا (کچی‌اورن)	۱۵۰٬۰۰۰	حدود ۰٫۸۱	۳+۱، ۱۲۷ متر؛ پرت‌ترین رقم، تأییدنشده
استانبول (کوچوک‌چکمجه)	۳۱۰٬۰۰۰	حدود ۱٫۶۸	۲۵ متر؛ پرت‌ترین رقم، تأییدنشده
وان	۸۷۵٬۰۰۰	حدود ۴٫۷۳	کمترین قیمت صفحه (جزئیات بررسی نشد)
ازمیر	۷۵۰٬۰۰۰	حدود ۴٫۰۶	کمترین قیمت صفحه (جزئیات بررسی نشد)
بورسا	۷۵۰٬۰۰۰	حدود ۴٫۰۶	کمترین قیمت صفحه (جزئیات بررسی نشد)

بودجه ما ۱۸۴٬۹۳۰ لیر یا حدود ۱ میلیارد تومان است. یعنی در میان صفحه‌هایی که دیدیم تنها یک آگهی پرت در آنکارا (۱۵۰٬۰۰۰ لیر) زیر این بودجه است، و دلیل آن را نمی‌دانیم؛ آگهی‌هایی با قیمت بسیار پایین‌تر از میانگین معمولاً یا سهمی از ملک (hisse)، یا ساختمان فرسوده، یا ملکی با مشکل حقوقی، یا اشتباه تایپی یا حتی طعمه کلاهبرداری هستند. این حدس عمومی است، نه اطلاعاتی درباره آن آگهی خاص. هر آگهی زیر قیمت بازار را با سند و اداره تاپو بررسی کنید.

نکته مهم: پایین‌ترین قیمت‌های ظاهراً عادی (بررسی‌نشده)، یعنی کیلیس و کایسری، حدود ۳۲۵ تا ۳۷۵ هزار لیر هستند. برای آن‌ها لازم است حدود ۱٫۷۶ تا ۲٫۰۳ میلیارد تومان (به نرخ این مقاله) داشته باشید و هنوز هزینه‌های خرید را نشمرده‌ایم.

چه ملکی با ۱ میلیارد تومان در ترکیه می‌توان خرید؟ پاسخ صادقانه

بر پایه همه داده‌های بالا، پاسخ ما به «با ۱ میلیارد تومان چه ملکی می‌توان خرید» این است: در نرخ‌های ۲۶۸ هزار تومانی، در سطح یک آپارتمان کامل (حتی ۱+۱ کوچک) هیچ ملکی که بشود به‌طور معمول و مطمئن خرید پیدا نکردیم. ممکن است سه چیز دیده شود، که هیچ‌کدام را توصیه نمی‌کنیم:

• سهم کوچکی از ملک (hisseli tapu). گاهی مالکان سهم ۱/۴ یا ۱/۸ از یک ملک را می‌فروشند. مالک سهم، خانه را به‌تنهایی مصرف نمی‌کند و فروش بعدی نیازمند رضایت یا حق تقدم دیگر مالکان است. برای حق تقدم، قانون ۷۵۷۱ (۲۵ دسامبر ۲۰۲۵) مهلت‌ها را کوتاه کرده است (۳ ماه و ۱ سال، طبق آنچه پیش‌تر در همین سایت تأیید شده است)؛ جزئیات را با وکیل بپرسید.
• زمین یا مزرعه دورافتاده. در بخش بعد نمونه آگهی‌ها را آورده‌ایم؛ معمولاً نه مسکونی هستند و نه به اقامت یا شهروندی کمک می‌کنند.
• ملک فرسوده یا نیازمند مجوز. قیمت پایین ممکن است به دلیل وضعیت ساختمان، نبود پایان‌کار یا بدهی باشد.

اگر هدف شما سکونت یا اقامت است، این بودجه برای آن کافی نیست. اگر هدف سرمایه‌گذاری است، توصیه سرمایه‌گذاری نمی‌کنیم و پیش‌بینی قیمت هم نمی‌دهیم. در عوض، می‌توانیم بگوییم برای چه بودجه‌ای چه چیزی ممکن می‌شود. به همین دلیل بخش بعدی را داریم.

خرید خانه در ترکیه با ۲، ۳، ۴ و ۱۰ میلیارد تومان

افراد زیادی به‌جای یک میلیارد، «خرید خانه در ترکیه با ۲ میلیارد»، «با ۳ میلیارد»، «با ۴ میلیارد» یا «با ۱۰ میلیارد» جستجو می‌کنند. جدول زیر با همان نرخ‌ها (۵٬۴۰۷ تومان برای هر لیر) بودجه را به لیر تبدیل می‌کند و تقریباً می‌گوید چه چیزی ممکن می‌شود. ستون متراژ، پول را بدون احتساب هزینه‌های خرید به قیمت میانگین کیلیس (۱۷٬۱۶۳ لیر) تقسیم کرده است؛ پس عدد واقعی‌ترش حدود ۷ تا ۱۵ درصد کمتر است.

بودجه (تومان)	معادل لیر	معادل دلار	متر در کیلیس (قبل از هزینه)	مقایسه با داده‌ها
۱۰۰ میلیون	حدود ۱۸٬۵۰۰	حدود ۳۷۲	حدود ۱٫۱	کمتر از یک آپارتمان کوچک؛ هیچ آگهی معتبری پیدا نکردیم
۱ میلیارد	حدود ۱۸۴٬۹۳۰	حدود ۳٬۷۲۴	حدود ۱۰٫۸	زیر پایین‌ترین قیمت‌های ظاهراً عادی (بررسی‌نشده) (۳۲۵ تا ۳۷۵ هزار)
۲ میلیارد	حدود ۳۶۹٬۹۰۰	حدود ۷٬۴۴۹	حدود ۲۱٫۵	حدود کمترین آگهی کیلیس/کایسری؛ هزینه‌ها جا نمی‌شود
۳ میلیارد	حدود ۵۵۴٬۸۰۰	حدود ۱۱٬۱۷۳	حدود ۳۲٫۳	نزدیک چند آگهی ۱+۱ و ۲+۱ قدیمی کیلیس (حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار لیر)، بدون تضمین
۴ میلیارد	حدود ۷۳۹٬۷۰۰	حدود ۱۴٬۸۹۸	حدود ۴۳٫۱	در محدوده چند آگهی ۱+۱ و ۲+۱ کیلیس (حدود ۵۰۰ تا ۷۲۵ هزار لیر)؛ بررسی هر آگهی لازم است
۱۰ میلیارد	حدود ۱٬۸۴۹٬۳۰۰	حدود ۳۷٬۲۴۴	حدود ۱۰۷٫۷	نزدیک میانگین یک خانه در کیلیس (۱٫۹ میلیون لیر)

حتی ۱۰ میلیارد تومان فقط به میانگین یک خانه در ارزان‌ترین استان ترکیه می‌رسد. برای خانه‌ای در کلان‌شهرها، رقم‌ها تا چند ده میلیارد بالا می‌روند (جدول شهرها را ببینید). این‌ها نمونه‌اند و جایگزین بررسی آگهی روز نمی‌شوند.

هزینه‌های خرید خانه در ترکیه: چرا برای ملک ارزان سهم هزینه‌ها بیشتر است

خریدار علاوه بر قیمت ملک، چند هزینه می‌دهد. نرخ‌ها را از راهنمای هزینه سند خانه در ترکیه گرفته‌ایم (که خودش از قانون هزینه‌های دولتی ۴۹۲ در mevzuat.gov.tr و تعرفه‌های ۲۰۲۶ ساخته شده است). تاپو هارجی ۲ درصد از هر طرف است (جمعاً ۴ درصد)، و در عرف بعضی معامله‌های دست‌دوم کل ۴ درصد را از خریدار می‌گیرند. بخشی از هزینه‌ها ثابت است و به قیمت ملک ربط ندارد.

هزینه	رقم	ثابت یا درصدی
تاپو هارجی سهم خریدار	۲٪ قیمت اعلام‌شده	درصدی
کارمزد خدمات تاپو برای معامله با خارجی	حدود ۲۰٬۸۷۰ لیر (طبق راهنمای ما)	ثابت
کمیسیون بنگاه (سهم خریدار)	۲٪ + KDV	درصدی
بیمه زلزله DASK	حدود ۸۵۷ تا ۳٬۳۱۰ لیر برای ۱۰۰ متر بتنی؛ در مثال ۲٬۵۰۰	تقریباً ثابت
مترجم رسمی در تاپو	حدود ۳٬۰۰۰ لیر (برآورد)	ثابت
محضر و ترجمه مدارک	حدود ۲٬۵۰۰ لیر (برآورد)	ثابت
KDV خرید نوساز	۱۰٪ تا ۱۵۰ متر؛ ۲۰٪ بیشتر؛ دست‌دوم از شخص حقیقی معاف	درصدی

یک نکته درباره گزارش ارزش‌گذاری: صفحه رسمی TKGM می‌گوید گزارش ارزش‌گذاری برای خرید ملک توسط خارجی‌ها دیگر الزامی نیست و فقط برای مسیر شهروندی (سند TTB) به کار می‌آید؛ برای جزئیات گزارش ارزش‌گذاری ملک (اکسپرتیز) را ببینید. بنابراین در جدول بالا نیامده است.

حالا یک مثال محاسبه‌ای (برچسب: مثال، نه آگهی تأییدشده). فرض کنیم آگهی ۲+۱ با ۷۵ متر در مرکز کیلیس با قیمت ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ لیر (که در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ در Emlakjet دیدیم) را با ۲۰٬۸۷۰ + ۳٬۰۰۰ + ۲٬۵۰۰ + ۲٬۵۰۰ لیر هزینه ثابت می‌خریم:

قلم	محاسبه	لیر
قیمت ملک	—	۱٬۱۰۰٬۰۰۰
تاپو هارجی خریدار	۱٬۱۰۰٬۰۰۰ × ۲٪	۲۲٬۰۰۰
کمیسیون بنگاه	۲۲٬۰۰۰ × ۱٫۲	۲۶٬۴۰۰
هزینه‌های ثابت (تاپو، مترجم، محضر، داسک)	۲۰٬۸۷۰ + ۳٬۰۰۰ + ۲٬۵۰۰ + ۲٬۵۰۰	۲۸٬۸۷۰
جمع هزینه‌ها	—	۷۷٬۲۷۰ (۷٫۰٪)
جمع کل	—	۱٬۱۷۷٬۲۷۰ (حدود ۶٫۴ میلیارد تومان)

اگر خریدار کل ۴ درصد تاپو هارجی را بپذیرد، جمع هزینه‌ها به ۹۹٬۲۷۰ لیر (۹٫۰٪) می‌رسد. حالا تأثیر هزینه‌های ثابت بر ملک‌های ارزان‌تر را ببینید:

قیمت ملک (لیر)	جمع هزینه‌ها (تاپو ۲٪ خریدار)	سهم از قیمت	جمع کل به میلیارد تومان
۳۲۹٬۰۰۰	حدود ۴۳٬۳۰۰	حدود ۱۳٫۲٪	حدود ۲٫۰
۱٬۱۰۰٬۰۰۰	حدود ۷۷٬۳۰۰	حدود ۷٫۰٪	حدود ۶٫۴
۱٬۹۰۱٬۰۰۰	حدود ۱۱۲٬۵۰۰	حدود ۵٫۹٪	حدود ۱۰٫۹
۵٬۴۱۲٬۵۰۰	حدود ۲۶۷٬۰۰۰	حدود ۴٫۹٪	حدود ۳۰٫۷

یعنی برای ارزان‌ترین ملک‌ها، هزینه‌های جانبی تا ۱۳ درصد قیمت می‌شود و بودجه واقعی از قیمت آگهی بالاتر است. فروش بعدی ملک هم مالیات و هزینه دارد؛ فروش ملک در ترکیه را ببینید.

هزینه‌های سالانه بعد از خرید

خانه بعد از خرید هم پول می‌خواهد. سه هزینه سالانه یا ماهانه معمول این‌هاست:

• مالیات ملک (Emlak Vergisi): ۰٫۱٪ ارزش مالیاتی برای مسکونی و ۰٫۲٪ در کلان‌شهرها؛ در مثال راهنمای مالیات ملک برای ارزش ۹۸۲٬۰۰۰ لیر، ۹۸۲ لیر در شهر عادی و ۱٬۹۶۴ لیر در کلان‌شهر می‌شود.
• داسک: باید هر سال تمدید شود؛ بیمه داسک را ببینید.
• آیدات (شارژ ساختمان): ماهانه است و به ساختمان بستگی دارد؛ آیدات در ترکیه را بخوانید.

در یک ملک ارزان مبلغ این هزینه‌ها کم است، اما به نسبت درآمد ثابت خانوار می‌تواند مهم باشد. اگر قصد اجاره دادن دارید، مالیات اجاره (معافیت ۵۸ هزار لیر در ۲۰۲۶) و قانون اجاره کوتاه‌مدت (قانون ۷۴۶۴) را هم بررسی کنید؛ مالیات اجاره ملک و اجاره کوتاه‌مدت توضیح داده‌اند. وعده درآمد اجاره نمی‌دهیم.

زمین و مزرعه: آیا یک میلیارد تومان برای زمین کافی است؟

آگهی‌های زمین ارزان‌تر از آپارتمان‌اند، و به همین دلیل بعضی خوانندگان فکر می‌کنند با یک میلیارد تومان می‌شود زمین خرید. در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ از صفحه‌های زمین Emlakjet (مرتب‌شده از ارزان به گران) این نمونه‌ها را دیدیم.

محل	متراژ	قیمت آگهی (لیر)	قیمت هر متر	معادل تومان (میلیارد)
کایسری، دولی (تارلا)	۵۸٬۰۰۰ متر	۱۱۱٬۱۱۱	حدود ۲ لیر	حدود ۰٫۶۰
وان، اریش (تارلا)	۴٬۳۹۷ متر	۱۳۱٬۵۰۰	حدود ۳۰ لیر	حدود ۰٫۷۱
کیلیس مرکز (آرسا)	۶٬۶۳۸ متر	۱۶۵٬۰۰۰	حدود ۲۵ لیر	حدود ۰٫۸۹

این رقم‌ها نشان می‌دهند زمین بسیار بزرگ و ارزانی هم در آگهی‌هاست، ولی هیچ‌کدام را بررسی نکرده‌ایم و کاربری، دسترسی، آب، برق، ساخت‌پذیری و نوع سند (کامل یا سهمی) مشخص نیست. طبق راهنمای خرید زمین در ترکیه، اگر روی زمین بنا نباشد باید ظرف ۲ سال پروژه را به وزارتخانه مربوط بدهید، زمین بدون بنا و ملک کشاورزی که بعد از ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ خریده شود برای شهروندی پذیرفته نمی‌شود و اقامت ملکی فقط برای ملک مسکونی است. محدودیت‌های مناطق نظامی، سقف ۳۰ هکتار و ۱۰ درصد را در محدودیت‌های خرید ملک برای خارجی‌ها ببینید. برای زمین، از قبل با وکیل ترکیه‌ای بررسی کنید و پول را فقط در مسیر رسمی بپردازید.

آیا خرید خانه با یک میلیارد تومان اقامت یا شهروندی می‌دهد؟

خیر. اقامت ملکی و شهروندی ترکیه آستانه‌های رسمی دارند که با این بودجه فاصله زیادی دارند، و ما هیچ نتیجه‌ای را تضمین نمی‌کنیم؛ تصمیم نهایی با نهادهای رسمی است.

مسیر	حداقل ارزش ملک	معادل تومان با نرخ این مقاله	منبع
اقامت ملکی (مسکونی، برای سکونت خود متقاضی)	۲۰۰ هزار دلار در تاریخ تملک	حدود ۵۳٫۷ میلیارد	فهرست مدارک اقامت، e-ikamet
شهروندی با خرید ملک	۴۰۰ هزار دلار، ثبت شرط ۳ سال عدم فروش	حدود ۱۰۷٫۴ میلیارد	Your Key Türkiye (TKGM)

یعنی حتی همین حداقل، حدود ۵۴ برابر بودجه ماست. ارقام تومانی با نرخ ۲۶۸٬۵۰۰ و حاصل ضرب ۲۰۰ و ۴۰۰ هزار دلار است. شرایط، مدارک و هزینه را در اقامت ترکیه با خرید خانه و هزینه اقامت ترکیه بخوانید؛ آن راهنماها قواعد محله‌های بسته و تغییرات را هم دارند. اگر فقط به اقامت فکر می‌کنید، اقامت با اجاره خانه مسیر جدایی است و هزینه آن به ملک وابسته نیست.

وام، خرید اقساطی و انتقال پول با بودجه کم

«خرید خانه در ترکیه اقساطی» هم پرتکرار است. دو نکته: وام مسکن بانک‌های ترکیه برای خارجی‌ها طبق راهنمای وام خرید خانه برای خارجی‌ها از نظر قانونی ممنوع نیست، اما در عمل سخت است و طبق همان راهنما، صفحه رسمی ایش بانک آن را فقط برای شهروندان ترکیه، دارندگان کارت آبی و دوتابعیتی‌ها گذاشته. دوم، حتی اگر وام ممکن باشد، پیش‌پرداخت لازم است؛ و برای مثال خانه‌ای که ۹۰٪ وام بگیرد هنوز ۱۰٪ پیش‌پرداخت و همه هزینه‌های خرید را نقد می‌خواهد.

خرید اقساطی از سازنده یا پیش‌خرید هم بسته به قرارداد است. برای شرایط و ریسک‌ها خرید پیش‌فروش در ترکیه را ببینید. هیچ آمار رسمی از میزان تأیید وام برای ایرانیان پیدا نکردیم و عدد نمی‌سازیم.

محدودیت‌های انتقال پول و پرداخت قانونی

حتی اگر بودجه کافی باشد، پول باید از مسیر قانونی منتقل شود. طبق ماده ۱۳ بخشنامه سرمایه بانک مرکزی ترکیه، خریدار خارجی باید ارز را به بانک بفروشد و سند خرید ارز (DAB) را به تاپو برساند؛ جزئیات و گام‌ها در روش‌های پرداخت پول خرید ملک است. برای باز کردن حساب بانکی و شماره مالیاتی هم افتتاح حساب بانکی برای ایرانیان و شماره مالیاتی ترکیه را ببینید.

دو هشدار روشن:

• ما راهی برای دور زدن قوانین ارزی یا تحریمی پیشنهاد نمی‌کنیم. انتقال بدون مسیر رسمی ممکن است معامله را ثبت‌نشدنی کند یا بانک را به پرسش درباره منشأ پول وادارد.
• قواعد ایران درباره خروج ارز و انتقال پول را در این راهنما بررسی نکرده‌ایم (تأییدنشده). از مراجع رسمی ایران و وکیل بپرسید.

اگر دلارتان را در ترکیه می‌خواهید به لیر تبدیل کنید، صرافی‌های استانبول را ببینید، ولی یادتان باشد برای DAB باید سراغ بانک بروید.

اشتباه‌ها و نشانه‌های خطر

اشتباه یا نشانه خطر	چرا مهم است	کار درست
حساب با نرخ چند ماه پیش	نرخ‌ها در یک سال بیش از ۲ برابر شده‌اند	نرخ همان روز را از ۲ منبع بگیرید
فراموش‌کردن هزینه‌های ثابت	برای ملک ارزان تا ۱۳٪ قیمت می‌شود	جدول هزینه را پیش از وعده فروش بسازید
باور به آگهی بسیار ارزان	ممکن است سهمی، فرسوده یا کلاهبرداری باشد	سند، نوع تاپو و بدهی را در تاپو بررسی کنید
پرداخت نقد یا حواله به حساب شخصی فروشنده	معامله بدون DAB ثبت نمی‌شود	فقط مسیر رسمی بانک و تاپو
خرید برای اقامت با این بودجه	آستانه ۲۰۰ هزار دلار است	شرط رسمی را از e-ikamet ببینید
خرید در منطقه زلزله‌زده بدون بررسی مهندسی	ایمنی ساختمان تعیین‌کننده است	بازرسی مهندس و سابقه ساختمان
خرید سهمی از ملک بدون قرارداد حقوقی	فروش و استفاده بعدی دشوار می‌شود	وکیل و اعلام حق تقدم
اعتماد به وعده «افزایش قیمت قطعی»	هیچ‌کس نمی‌تواند قیمت را تضمین کند	تصمیم بر پایه قیمت روز و توان مالی

چک‌لیست پیش از تصمیم

1. نرخ تومان به دلار را همان روز از دو منبع بگیرید و تاریخ را بنویسید.
2. نرخ رسمی دلار و یورو را از بولتن روزانه بانک مرکزی ترکیه (tcmb.gov.tr/kurlar) بگیرید.
3. یک میلیارد تومان را به لیر تبدیل کنید و ۱۵ درصد برای هزینه‌های خرید کنار بگذارید.
4. قیمت هر متر شهر هدف را از آگهی‌های زنده و گزارش ماهانه ببینید.
5. متراژ و قیمت را با ۲ تا ۳ آگهی واقعی مقایسه کنید و نوع سند را از تاپو بپرسید.
6. شرط‌های اقامت یا شهروندی را از منبع رسمی بخوانید، نه از تبلیغ.
7. مسیر انتقال پول را با بانک و وکیل معتبر هماهنگ کنید و کل مدارک را نگه دارید.
8. تصمیم نهایی را به سرمایه‌گذاری یا پیش‌بینی قیمت وابسته نکنید.

این راهنما اطلاعات عمومی است و جای مشاوره حقوقی یا مالی نیست. پیش از هر پرداخت، با وکیل دارای پروانه در ترکیه و بانک خودتان مشورت کنید.

راهنماهای تکمیلی

• خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶؛ مراحل، شرایط ایرانیان، هزینه و قوانین جدید
• هزینه سند خانه در ترکیه ۲۰۲۶؛ تاپو هارجی و همه هزینه‌ها
• ارزان ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه ۲۰۲۶
• ارزانترین محله های استانبول ۲۰۲۶
• وام خرید خانه در ترکیه برای خارجی‌ها
• مالیات سالانه ملک در ترکیه ۲۰۲۶

منابع این راهنما

• بولتن نرخ ارز TCMB، ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ — نرخ فروش دلار و یورو (برای تاریخ‌های جدول سال هم بولتن‌های همان روز)؛ دریافت‌شده ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• TGJU، قیمت دلار آزاد — قیمت پایانی و تاریخچه دلار به ریال؛ دریافت‌شده ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• AlanChand، قیمت دلار آمریکا — نرخ دوم برای مقایسه؛ دریافت‌شده ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• شاخص قیمت مسکن TCMB (سپتامبر ۲۰۲۶) — شاخص، رشد سالانه و واقعی؛ دریافت‌شده ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• گزارش Emlakjet–Endeksa، سپتامبر ۲۰۲۶ — میانگین قیمت هر متر و خانه؛ دریافت‌شده ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• Türkiye Gazetesi، ارزان‌ترین استان‌ها به نقل از Endeksa (۲۰ اکتبر ۲۰۲۶) — میانگین قیمت خانه در ارزان‌ترین استان‌ها؛ دریافت‌شده ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• Emlakjet، آپارتمان فروشی کیلیس — میانگین هر متر و ارزان‌ترین آگهی‌ها (و صفحه‌های مشابه آپارتمان و زمین در شهرهای دیگر)؛ دریافت‌شده ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• اداره ثبت اسناد، Your Key Türkiye: ملک خارجی‌ها و شهروندی — لغو گزارش ارزش‌گذاری و شرط ۴۰۰ هزار دلار؛ دریافت‌شده ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• فهرست مدارک اقامت، e-ikamet — شرط ۲۰۰ هزار دلار؛ تأییدشده در ۳ اکتبر ۲۰۲۶ برای مقاله‌های قبلی و دوباره از فایل محلی در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• قانون هزینه‌های دولتی ۴۹۲، mevzuat.gov.tr — پایه تاپو هارجی ۲٪ برای هر طرف؛ لینک بازشده ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• Taşınmaz Haber، فروش مسکن سپتامبر ۲۰۲۶ (TÜİK) — فروش به خارجی‌ها؛ دریافت‌شده ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ (بولتن TÜİK مستقیم باز نشد).