آخرین به‌روزرسانی: ۳ آبان ۱۴۰۵ (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر پایه شاخص رسمی قیمت مسکن بانک مرکزی ترکیه (TCMB، شهریور ۲۰۲۶)، نرخ رسمی دلار بانک مرکزی (۲۳ اکتبر ۲۰۲۶)، گزارش‌های Endeksa و Emlakjet، آگهیهای زنده Emlakjet در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶، تعرفه رسمی داسک، متن قوانین ۵۴۰۳ و ۱۳۱۹ و صفحه رسمی Your Key Türkiye نوشته شده و هر چیزی که تأیید نشده با برچسب «تأییدنشده» آمده است.
حداقل بودجه خرید خانه در ترکیه را هیچ قانونی تعیین نکرده است؛ آنچه محدود می‌کند بازار است. در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ پایین‌ترین آگهی‌هایی که شبیه یک آپارتمان معمولی با سند کات‌مولکیتی بودند در ارزانترین استانها حدود ۵۰۰ تا ۷۰۰ هزار لیر قیمت داشتند؛ یعنی تقریباً ۱۰ تا ۱۴ هزار دلار یا ۲٫۷ تا ۳٫۸ میلیارد تومان با نرخ بازار آزاد، و روی آن باید حدود ۵ تا ۱۲ درصد هزینه خرید بدهید. اما میانگین قیمت خانه در ارزانترین استانها بسیار بالاتر است: ۱٫۹ میلیون لیر در کیلیس و ۲٫۵ تا ۳٫۳ میلیون لیر در ده استان ارزان بعدی، طبق داده Endeksa برای شهریور ۲۰۲۶.
یعنی «ارزانترین» آگهی با «خانه‌ای که واقعاً میشود در آن زندگی کرد و بعداً فروخت» فرق دارد. زیر ۴۰۰ هزار لیر آگهی‌هایی دیدیم که گاراژ، انبار، سهم تعاونی، دوره‌ای (دورهملک) یا استودیوی ۲۵ متری زیرزمینی بودند. در این راهنما قیمت‌ها را با تاریخ و منبع، دو نرخ تبدیل (لیر رسمی و تومان بازار آزاد)، جدول هزینههای پنهان، تله‌های خانه روستایی و شهرهای کوچک و روش راستی‌آزمایی آگهی را می‌خوانید؛ هیچ‌کدام وعده سود، اقامت یا افزایش قیمت نیست.
خلاصه در یک نگاه: حداقل قانونی برای خرید خانه وجود ندارد. در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ ارزانترین آگهیهای «آپارتمان معمولی» حدود ۵۰۰ تا ۷۰۰ هزار لیر بودند (حدود ۱۰ تا ۱۴ هزار دلار؛ ۲٫۷ تا ۳٫۸ میلیارد تومان با نرخ ۲۶۸٬۹۰۰ تومان). هزینه خرید روی ملک ارزان درصد بیشتری میشود: برای ۵۰۰ هزار لیر حدود ۱۰٫۳٪ (۵۱٬۴۲۵ لیر) با فرض سهم ۲٪ تاپو هارجی، و برای ۳ میلیون لیر حدود ۵٫۴٪. میانگین ده استان ارزان در شهریور ۲۰۲۶ بین ۱٫۹ و ۳٫۳ میلیون لیر است. برای اقامت ملکی حداقل ارزش ملک ۲۰۰ هزار دلار است و کیلیس با میانگین حدود ۳۸ هزار دلار هم به آن نمی‌رسد. شاخص رسمی TCMB نشان میدهد قیمت‌ها در شهریور ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل ۲۲٫۳٪ اسمی بالا رفته و ۵٫۷٪ در واقع افت کرده است؛ این به معنای پیش‌بینی قیمت آینده نیست.
حداقل بودجه خرید خانه در ترکیه ۲۰۲۶ چقدر است؟
پاسخ کوتاه سه بخش دارد. اول، قانون حداقل ندارد: هر خارجی از کشورهای مجاز میتواند ملک بخرد و فقط محدودیت‌هایی مثل مناطق نظامی و سقف ۳۰ هکتار و ۱۰ درصد شهرستان دارد (صفحه رسمی Your Key Türkiye، ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶). دوم، بازار کف دارد: در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ ارزانترین آگهیهای آپارتمانهای معمولی در پورتال Emlakjet از حدود ۵۰۰ هزار لیر شروع می‌شدند. سوم، هدف شما بودجه را عوض می‌کند: برای اقامت ملکی ۲۰۰ هزار دلار و برای راه شهروندی ۴۰۰ هزار دلار لازم است.
برای اینکه حدس نزنید، بودجه را در چهار لایه ببینید: قیمت آگهی، هزینههای یک‌بار مصرف خرید، هزینههای سالانه، و ذخیره برای تعمیر یا مشکل حقوقی. بیشتر مقاله‌های فارسی فقط لایه اول را می‌گویند؛ دو نمونه که بررسی کردیم (یک وبلاگ مهاجرتی و یک شرکت مشاوره) منبع رسمی و تاریخ برای ارقام قیمت و هزینه نداشتند و در یکی، آستانه اقامت در بخش‌های مختلف ۶۰، ۷۵ و ۴۰۰ هزار دلار آمده بود. این صفحه را برعکس ساخته‌ایم: هر رقم تاریخ و لینک دارد و هر چه را نتوانستیم تأیید کنیم «تأییدنشده» نوشته‌ایم.
| لایه بودجه | چه چیزی را شامل میشود | مثال از این راهنما |
|---|---|---|
| ۱. قیمت ملک | قیمت توافقی در سند | ۵۰۰ هزار لیر تا چند میلیون لیر |
| ۲. هزینه خرید | تاپو هارجی، دونر سرمایه، داسک، کمیسیون، مترجم، محضر | حدود ۵ تا ۱۲٪ قیمت |
| ۳. هزینه سالانه | مالیات ملک، داسک، آیدات، قبض | حدود ۱۰ تا ۲۳ هزار لیر در سال (مثال) |
| ۴. ذخیره | تعمیر، بررسی حقوقی، تأخیر در فروش | ۱۰ تا ۲۰٪ قیمت برای ملک قدیمی (برآورد ما، تأییدنشده) |
اگر هنوز در مرحله انتخاب شهر هستید، راهنمای ارزانترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه قیمت هر متر را در بیش از ۳۰ استان نشان میدهد. این مقاله روی چیز دیگری تمرکز دارد: کمترین پولی که باید آماده کنید و جایی که ارزانی تله میشود.
حداقل بودجه خرید خانه در ترکیه به تومان و دلار: نرخ روز و جدول تبدیل
نرخ‌هایی که استفاده کرده‌ایم: دلار رسمی بانک مرکزی ترکیه در بولتن ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶، ۴۹٫۶۵۴۰ لیر (نرخ فروش ارز، فایل XML رسمی TCMB)؛ و دلار بازار آزاد ایران ۲۶۸٬۹۰۰ تومان طبق صفحه AlanChand در یکشنبه ۳ آبان ۱۴۰۵ (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶، ساعت ۰۴:۰۰). از این دو، هر لیر حدود ۵٬۴۱۵ تومان میشود (۲۶۸٬۹۰۰ ÷ ۴۹٫۶۵۴). این تبدیل فقط یک محاسبه مقایسه‌ای است؛ نرخ واقعی انتقال قانونی پول به ترکیه، کارمزد و مسیر آن را نتوانستیم تأیید کنیم، و برای روش‌های مجاز پرداخت راهنمای روش‌های پرداخت پول خرید ملک را ببینید.
در جدول زیر ستون آخر نشان میدهد پس از کم‌کردن هزینههای خرید (فرض مثال: ۲٪ تاپو هارجی سهم خریدار، ۲٫۴٪ کمیسیون بنگاه با KDV و حدود ۲۹٬۴۲۵ لیر هزینه ثابت؛ محاسبه بعدی را ببینید)، حداکثر قیمت ملک چقدر میشود. آگهیهای مثال از پورتال Emlakjet در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ هستند و قیمت درخواستیاند، نه معامله انجام‌شده.
| بودجه (تومان) | معادل لیر | معادل دلار | حداکثر قیمت ملک (برآورد) | آگهیهای نزدیک در پورتال (قیمت درخواستی) |
|---|---|---|---|---|
| ۱۰۰ میلیون | ۱۸٬۴۶۶ | ۳۷۲ | هزینههای ثابت را هم نمی‌دهد | آگهی معمولی دیده نشد |
| ۱ میلیارد | ۱۸۴٬۶۵۶ | ۳٬۷۱۹ | حدود ۱۴۹ هزار لیر | نزدیک‌ترین: یک آگهی ۱۵۰ هزار لیری مبهم در آنکارا |
| ۲ میلیارد | ۳۶۹٬۳۱۲ | ۷٬۴۳۸ | حدود ۳۲۶ هزار لیر | استودیو ۲۵ متری زیرزمین در استانبول (۳۱۰ هزار)، سهم تعاونی در کایسری (۳۲۵ هزار) |
| ۳ میلیارد | ۵۵۳٬۹۶۸ | ۱۱٬۱۵۷ | حدود ۵۰۲ هزار لیر | کیلیس ۲+۱ حدود ۹۰ متر ۵۰۰ هزار لیر |
| ۴ میلیارد | ۷۳۸٬۶۲۴ | ۱۴٬۸۷۶ | حدود ۶۷۹ هزار لیر | کیلیس، شانلی‌اورفا، سامسون (زیرزمین)، ترابزون (نیازمند تعمیر) |
| ۵ میلیارد | ۹۲۳٬۲۸۰ | ۱۸٬۵۹۵ | حدود ۸۵۶ هزار لیر | عثمانیه ۱+۱، بورسا زیرزمین، اسن‌یورت ۷۷ متر |
| ۱۰ میلیارد | ۱٬۸۴۶٬۵۶۰ | ۳۷٬۱۸۹ | حدود ۱٫۷۴ میلیون لیر | مالاتیا، دوزجه، وان، ترابزون، استودیو ۵۰ متری بوجا (ازمیر) |
نتیجه صریح: با ۱ میلیارد تومان، با نرخ این روز، خرید یک آپارتمان معمولی در هیچ استانی از ترکیه از روی آگهیهای دیده‌شده ممکن نبود، و حدود ۳ تا ۴ میلیارد تومان آغاز بازه‌ای است که اولین آگهیهای واقعی دیده می‌شوند. اگر عبارتی مثل «خرید خانه در ترکیه با ۲ میلیارد» در سایتی دیدید، تاریخ نرخ تبدیل آن را بپرسید، چون دلار بازار آزاد در یک سال بیش از دو برابر شده است. طبق جدول تاریخی TGJU (که ستون چهارم آن را قیمت پایانی فرض کردیم) دلار در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۵ حدود ۱٬۰۸۴٬۸۰۰ ریال و در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ حدود ۲٬۶۸۵٬۰۰۰ ریال بود؛ یعنی ۲٫۵ برابر. رقم‌های تومانی قدیمی با لیر امروز هم‌خوان نیستند.
ارزانترین استانها در شهریور ۲۰۲۶: میانگین قیمت خانه
برای دیدن «حدود معمولی» به‌جای ارزانترین آگهی، میانگین قیمت استانها را ببینید. Türkiye Gazetesi در ۲۰ اکتبر ۲۰۲۶ داده Endeksa برای شهریور ۲۰۲۶ را منتشر کرد: میانگین قیمت ده استان ارزان برای آپارتمانهای فروشی، و میانگین کل ترکیه برای یک خانه ۱۲۰ متری ۴٬۹۸۳٬۴۸۰ لیر. ستون‌های دلار و تومان محاسبه ما با نرخ‌های بالا هستند.
| استان | میانگین قیمت (لیر) | معادل دلار | معادل تومان (میلیارد) |
|---|---|---|---|
| کیلیس (Kilis) | ۱٬۹۰۱٬۰۰۰ | ۳۸٬۲۸۵ | ۱۰٫۳ |
| هاکاری (Hakkâri) | ۲٬۴۶۱٬۰۰۰ | ۴۹٬۵۶۳ | ۱۳٫۳ |
| کارس (Kars) | ۲٬۵۸۶٬۰۰۰ | ۵۲٬۰۸۰ | ۱۴٫۰ |
| بیتلیس (Bitlis) | ۲٬۸۸۱٬۰۰۰ | ۵۸٬۰۲۲ | ۱۵٫۶ |
| اردهان (Ardahan) | ۲٬۹۹۳٬۰۰۰ | ۶۰٬۲۷۷ | ۱۶٫۲ |
| عثمانیه (Osmaniye) | ۳٬۰۷۰٬۰۰۰ | ۶۱٬۸۲۸ | ۱۶٫۶ |
| آغری (Ağrı) | ۳٬۱۹۱٬۰۰۰ | ۶۴٬۲۶۵ | ۱۷٫۳ |
| دوزجه (Düzce) | ۳٬۲۴۷٬۰۰۰ | ۶۵٬۳۹۳ | ۱۷٫۶ |
| کیریک‌کاله (Kırıkkale) | ۳٬۲۷۷٬۰۰۰ | ۶۵٬۹۹۷ | ۱۷٫۷ |
| تکیرداغ (Tekirdağ) | ۳٬۳۱۶٬۰۰۰ | ۶۶٬۷۸۲ | ۱۸٫۰ |
| میانگین ترکیه (خانه ۱۲۰ متری) | ۴٬۹۸۳٬۴۸۰ | ۱۰۰٬۳۶۴ | ۲۷٫۰ |
| استانبول (گران‌ترین) | ۷٬۴۲۶٬۰۰۰ | ۱۴۹٬۵۵۵ | ۴۰٫۲ |
دو نکته. اول، منبع دیگر به نام Emlakjet در گزارش شهریور ۲۰۲۶ (به نقل از همان Endeksa، منتشرشده ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶) میانگین ملی را ۵٬۴۱۲٬۵۰۰ لیر و میانگین متر مربع را ۴۳٬۳۰۰ لیر اعلام کرده است؛ تفاوت از نمونه و روش است (گزارش Emlakjet). دوم، فهرست بالا فقط پایین‌ترین ده استان است؛ استان‌هایی مثل قونیه و کایسری که در راهنمای دیگر ما جداگانه بررسی شده‌اند، در این ده‌تا نیستند.
نکته: میانگین کیلیس ۱٫۹ میلیون لیر است، در حالی که ارزانترین آگهی همان استان ۵۰۰ هزار لیر است. یعنی میانگین حدود چهار برابر پایین‌ترین آگهی است. دلیل ساده است: میانگین، آپارتمانهای نوساز و بزرگ‌تر را هم می‌گیرد، و کف بازار ملک قدیمی، کوچک یا طبقه پایین است.
کمترین قیمت آگهیها در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ به تفکیک استان
این جدول را از صفحه‌های «آپارتمان فروشی» پورتال Emlakjet ساختیم: خلاصه خود پورتال (تعداد آگهی و «ارزانترین قیمت»)، و پایین‌ترین آگهی که با نگاه به عنوان، متراژ و طبقه یک آپارتمان معمولی به نظر می‌رسید. هیچ آگهی بازدید یا تأیید نشده است و قیمت آگهی با قیمت معامله فرق دارد. ستون آخر تاریخ ثبت آگهی است؛ برخی ماه‌ها قدیمی‌اند و ممکن است دیگر معتبر نباشند.
| استان | تعداد آگهی | ارزانترین قیمت طبق خلاصه پورتال | پایین‌ترین آگهی «معمولی» (لیر، متر، تاریخ) |
|---|---|---|---|
| کیلیس | ۱۶۴ | ۵۰۰٬۰۰۰ | ۲+۱ ، ۹۰ متر، طبقه ۵: ۵۰۰٬۰۰۰ (۹ اکتبر) |
| شانلی‌اورفا | ۱٬۹۲۹ | ۵۰۰٬۰۰۰ | ۲+۱ ، ۹۰ متر، همکف: ۵۲۵٬۰۰۰ (۱۰ ژوئیه) |
| ترابزون | ۱٬۲۷۶ | ۵۵۰٬۰۰۰ | ۲+۱ ، ۱۰۰ متر، «نیازمند تعمیر»: ۵۵۰٬۰۰۰ (۲۳ مارس) |
| سامسون | ۴٬۸۶۵ | ۶۲۰٬۰۰۰ | ۲+۱ ، ۸۵ متر، زیرزمین، مستأجردار: ۶۲۰٬۰۰۰ (۲۳ اوت) |
| کایسری | ۱٬۲۴۴ | ۵۰۰٬۰۰۰ | ۳+۱ ، ۹۰ متر، زیرزمین: ۶۹۵٬۰۰۰ (۲۸ اوت) |
| کارس | ۱۴۰ | ۷۰۰٬۰۰۰ | ۱+۱ ، ۵۵ متر، زیرزمین: ۷۰۰٬۰۰۰ (۲ اکتبر ۲۰۲۵؛ قدیمی) |
| بورسا | ۴٬۷۸۴ | ۷۵۰٬۰۰۰ | ۱+۱ ، ۷۰ متر، زیرزمین: ۷۵۰٬۰۰۰ (۱۰ اکتبر) |
| عثمانیه | ۸۹ | ۷۷۵٬۰۰۰ | ۱+۱ ، ۵۰ متر: ۷۷۵٬۰۰۰ (۲۳ آوریل) |
| استانبول | ۲۲٬۲۷۲ | ۸۲۰٬۰۰۰ | اسن‌یورت ۱+۱ ، ۷۷ متر: ۸۲۰٬۰۰۰ (۹ سپتامبر) |
| وان | ۲۹۷ | ۸۷۵٬۰۰۰ | ۱+۱ ، ۶۵ متر، توکی: ۸۷۵٬۰۰۰ (۶ دسامبر ۲۰۲۵؛ قدیمی) |
| مالاتیا | ۴۲۴ | ۹۷۵٬۰۰۰ | ۱+۱ ، ۵۵ متر، طبقه ۴: ۹۷۵٬۰۰۰ (۱ اکتبر) |
| دوزجه | ۵۴۱ | ۱٬۰۲۵٬۰۰۰ | ۲+۱ ، ۸۵ متر، زیرزمین: ۱٬۰۲۵٬۰۰۰ (۱۶ آوریل) |
| کیریک‌کاله | ۵۳ | ۱٬۴۰۰٬۰۰۰ | — (خلاصه پورتال) |
| هاکاری / بیتلیس / اردهان / آغری | ۲ / ۱۱ / ۵ / ۱۰ | ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ / ۱٬۱۷۵٬۰۰۰ / ۱٬۳۰۰٬۰۰۰ / ۱٬۷۵۰٬۰۰۰ | — (خلاصه پورتال) |
سه برداشت. اول، بازار ارزانترین استانها گاهی بسیار کوچک است: در هاکاری فقط ۲ آگهی آپارتمان و در اردهان ۵ آگهی دیدیم. جدول قیمت با ۲ آگهی آماری نیست، و فروش بعدی هم ممکن است ماه‌ها طول بکشد (این جمله برآورد ما از تعداد کم آگهی است، نه آمار رسمی). دوم، خود پورتال ناسازگار است: در خلاصه کیلیس «ارزانترین ۵۰۰ هزار لیر» نوشته شده، اما فهرست مرتب‌شده بر اساس قیمت دو آگهی ۳۲۹ و ۳۷۵ هزار لیری هم نشان می‌داد. سوم، بسیاری از آگهیهای ارزان، طبقه زیرزمین (bodrum) یا همکف هستند.
آگهیهای خیلی ارزان که آپارتمان معمولی نیستند
وقتی آگهیها را بر اساس «کمترین قیمت» مرتب کردیم، پایین فهرست پر از چیزهایی شد که با عنوان «آپارتمان فروشی» ثبت شده‌اند اما مسکن عادی نیستند. اینها از عنوان‌های آگهی همان روز آمده‌اند؛ ما هیچ‌کدام را بازدید نکردیم و دلیل اصلی قیمتشان را فقط می‌توان از فروشنده پرسید.
| نمونه آگهی (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) | قیمت درخواستی | چه چیزی عنوان نشان میدهد | چه باید پرسید |
|---|---|---|---|
| کیلیس: ۳+۱ ، ۱۵۵ متر، «arsa tapulu»، قابل معاوضه | ۳۲۹٬۰۰۰ لیر | سند به عنوان زمین (arsa) است، نه آپارتمان | آیا کات‌مولکیتی هست؟ ایسکان دارد؟ |
| کایسری: ۲+۱ ، ۱۱۰ متر، «سهم تعاونی» | ۳۲۵٬۰۰۰ لیر | فروش سهم عضویت تعاونی، نه سند ملک | سند کجاست؟ بدهی تعاونی؟ |
| کایسری: ۳+۱ ، «hisse بدهی ندارد» | ۵۰۰٬۰۰۰ لیر | باز هم سهم تعاونی | چه کسی سند را صادر می‌کند؟ |
| شانلی‌اورفا: «انبار (depo)» ۷۰ متر زیرزمین | ۵۰۰٬۰۰۰ لیر | انبار در فهرست آپارتمان | کاربری مسکونی ندارد |
| قونیه (آکشهیر): «garaj» ۲۰ و ۳۰ متر | ۴۲۰ و ۴۸۰ هزار لیر | گاراژ | مسکونی نیست |
| تکیرداغ (چورلو): «دکان ۲۳ متر» | ۷۵۰٬۰۰۰ لیر | مغازه | تجاری است |
| آنکارا: «Hitit Termal Devremülk» ۲+۱ ۶۰ متر | ۱۹۰٬۰۰۰ لیر | دورهملک (حق استفاده در هفته‌های مشخص) | حق مالکیت دائم و هزینه سالانه چیست؟ |
| ازمیر (تیره): «یا خانه یا هوبی باغچه‌سی» | ۷۵۰٬۰۰۰ لیر | ملک باغ تفریحی | ساخت‌وساز و ایسکان؟ |
| آنکارا (کچی‌اورن): ۳+۱ ، ۱۲۷ متر، عنوان درباره «هم‌خانه برای کارمند یا دارای درآمد منظم» | ۱۵۰٬۰۰۰ لیر | عنوان با آگهی فروش معمولی نمی‌خواند | تأییدنشده؛ فقط از فروشنده بپرسید |
سهم تعاونی را باید جدی گرفت: وقتی عنوان آگهی می‌گوید «hisse» یا «boş hisse»، یعنی شما سهم عضویت تعاونی را می‌خرید، و سند انفرادی بعد از تکمیل پروژه و تصفیه بدهی‌ها صادر میشود. این توضیح کلی است و به متن رسمی هر تعاونی بستگی دارد (برای تعاونی خاص تأییدنشده). نکته مرتبط: ماده ۸ قانون ۵۴۰۳ پس از بند افزوده‌شده با قانون ۷۵۸۴ (۱۱ ژوئن ۲۰۲۶) می‌گوید تعاونی‌های مشمول قانون ۱۱۶۳ در مناطق کشاورزی حفاظت‌شده مندرج در طرح‌های ۱/۵۰۰۰ و ۱/۱۰۰۰ مالکیت و حق عینی محدود نمی‌توانند به‌دست آورند، مگر تعاونی‌های با فعالیت کشاورزی و با اجازه وزارت. اگر آگهی «سهم تعاونی» روی زمین کشاورزی است، پیش از هر پرداخت از وکیل بپرسید.
برای فهم عمیق‌تر ریسک‌ها، مقاله‌های سند مشاع (هیسه‌لی تاپو) و باغ تفریحی (هوبی باغچه‌سی) را ببینید.
حداقل متراژ و نوع واحد: چه چیزی با این پول میشود خرید؟
قانون حداقل متراژ آپارتمان را در این بررسی تأیید نکردیم. آنچه در آگهیها دیدیم این است که واحدهای خیلی کوچک (۲۰ تا ۴۰ متر) هم برای فروش گذاشته شده‌اند، گاهی زیرزمین. در جدول زیر نمونه آگهیها (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶، قیمت درخواستی) را می‌بینید.
| نوع واحد | مثال آگهی | قیمت درخواستی (لیر) | نکته |
|---|---|---|---|
| استودیو ۲۵ متر، زیرزمین | کوچوک‌چکمجه (استانبول)، ۲۸ سپتامبر | ۳۱۰٬۰۰۰ | ارزانترین آگهی استانبول؛ زیرزمین |
| استودیو ۳۵ متر، طبقه ۲ | سامسون (ایلکادیم)، ۱۷ اوت | ۷۷۵٬۰۰۰ | «ساخت جدید» طبق آگهی |
| ۱+۱ ، ۴۵ تا ۵۵ متر | کارس، ۱۹ اکتبر | ۸۹۰٬۰۰۰ تا ۱٬۱۹۰٬۰۰۰ | در شهری با بازار کوچک |
| ۱+۱ ، ۵۵ متر | مالاتیا (یشیل‌یورت)، ۱ اکتبر | ۹۷۵٬۰۰۰ | منطقه زلزله‌زده |
| ۲+۱ ، ۸۵ تا ۱۱۰ متر | کیلیس، ۳ و ۹ اکتبر | ۵۰۰٬۰۰۰ تا ۶۵۰٬۰۰۰ | بزرگ‌ترین متراژ برای پول |
| ۲+۱ ، ۸۰ تا ۱۰۰ متر | بورسا (یلدیریم)، دوزجه | ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ تا ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ | شهرهای بزرگ‌تر یا نزدیک‌تر به استانبول |
قاعده ساده: با بودجه یکسان در شهر کوچک متراژ بزرگ‌تر و در شهر بزرگ مکان بهتر می‌گیرید. برای دیدن محله‌های ارزان استانبول، راهنمای ارزانترین محله‌های استانبول و خرید خانه در کوچوک‌چکمجه قیمت هر متر محله‌ها را دارد.
هزینههای پنهان خرید: چرا ملک ارزان درصد بیشتری هزینه اضافه می‌کند
هزینه خرید دو نوع است: درصدی (تاپو هارجی ۲٪ برای هر طرف، کمیسیون بنگاه) و ثابت (کارمزد دونر سرمایه، مترجم، محضر، داسک). قیمت ملک که پایین می‌آید، هزینههای ثابت سهم بیشتری می‌گیرند. جزئیات هر قلم در هزینه سند خانه در ترکیه آمده است. ارقام ثابت این جدول از همان راهنما (تعرفه ۲۰۲۶) گرفته شده‌اند و مستقیم دوباره از TKGM تأیید نشدند (صفحه تعرفه TKGM با جاوااسکریپت بارگذاری میشود).
فرض‌های مثال: تاپو هارجی ۲٪ سهم خریدار (کل ۴٪ طبق قانون؛ در عرف بازار گاهی خریدار همه را می‌پردازد)؛ دونر سرمایه برای معامله با خارجی حدود ۲۰٬۸۷۰ لیر؛ مترجم ۳٬۰۰۰ و محضر و ترجمه ۲٬۵۰۰ لیر (هر دو برآورد)؛ کمیسیون ۲٪ + ۲۰٪ KDV (۲٫۴٪)؛ داسک ۳٬۰۵۵ لیر (سقف تقریبی برای ۹۰ متر در پرخطرترین گروه، محاسبه پایین).
| قیمت ملک (لیر) | تاپو هارجی ۲٪ | کمیسیون ۲٫۴٪ | ثابت‌ها | داسک | جمع هزینه | سهم از قیمت | اگر خریدار ۴٪ هارج بدهد |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ۵۰۰٬۰۰۰ | ۱۰٬۰۰۰ | ۱۲٬۰۰۰ | ۲۶٬۳۷۰ | ۳٬۰۵۵ | ۵۱٬۴۲۵ | ۱۰٫۳٪ | ۱۲٫۳٪ |
| ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۲۰٬۰۰۰ | ۲۴٬۰۰۰ | ۲۶٬۳۷۰ | ۳٬۰۵۵ | ۷۳٬۴۲۵ | ۷٫۳٪ | ۹٫۳٪ |
| ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۴۰٬۰۰۰ | ۴۸٬۰۰۰ | ۲۶٬۳۷۰ | ۳٬۰۵۵ | ۱۱۷٬۴۲۵ | ۵٫۹٪ | ۷٫۹٪ |
| ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۶۰٬۰۰۰ | ۷۲٬۰۰۰ | ۲۶٬۳۷۰ | ۳٬۰۵۵ | ۱۶۱٬۴۲۵ | ۵٫۴٪ | ۷٫۴٪ |
| ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۱۰۰٬۰۰۰ | ۱۲۰٬۰۰۰ | ۲۶٬۳۷۰ | ۳٬۰۵۵ | ۲۴۹٬۴۲۵ | ۵٫۰٪ | ۷٫۰٪ |
مثال محاسبه برای ۵۰۰ هزار لیر: ۱۰٬۰۰۰ + ۱۲٬۰۰۰ + ۲۶٬۳۷۰ + ۳٬۰۵۵ = ۵۱٬۴۲۵ لیر. جمع پرداخت ۵۵۱٬۴۲۵ لیر، یعنی حدود ۱۱٬۱۰۰ دلار یا ۲٫۹۹ میلیارد تومان. اگر بدون بنگاه و با فروشنده مستقیم بخرید، ردیف کمیسیون صفر میشود، اما خطر بررسی‌نشدن سند بالاتر می‌رود؛ راهنمای بنگاه املاک در ترکیه می‌گوید چه چیزی را از بنگاه بخواهید.
دو نکته درباره داسک: طبق صفحه تعرفه رسمی DASK قیمت واحد ساختمان بتن‌آرمه در ردیف ۱ اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۱۲٬۰۳۹ لیر برای هر متر مربع و سقف پوشش ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ لیر است (ردیف ۱ نوامبر ۲۰۲۶ همان صفحه ۱۲٬۲۸۸ لیر و ۲٬۶۰۵٬۱۰۰ لیر)؛ حق بیمه ۹۰ متر در گروه ۱ حدود ۳٬۰۵۵ لیر و در گروه ۷ حدود ۷۹۱ لیر میشود (۹۰ × ۱۲٬۰۳۹ = ۱٬۰۸۳٬۵۱۰ لیر ارزش بیمه‌ای × نرخ ‰۲٫۸۲ یا ‰۰٫۷۳). و طبق راهنمای هزینه سند ما، از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ خریدار باید بیمه‌نامه به نام خود داشته باشد (مستقیم از روزنامه رسمی بررسی نشد). برای توضیح بیشتر داسک را ببینید.
هزینههای سالانه: مالیات ملک، داسک و آیدات
بعد از خرید هم هر سال هزینه دارید. مالیات ملک (Emlak Vergisi) بر «ارزش مالیاتی» شهرداری حساب میشود، نه قیمت خرید. طبق ماده ۸ قانون ۱۳۱۹ (متن در سایت وزارت خانواده) نرخ ساختمان مسکونی ‰۱ است و در محدوده شهرداری بزرگ‌شهر ۱۰۰٪ افزایش می‌یابد، یعنی ‰۲. جزئیات پرداخت در مالیات سالانه ملک در ترکیه آمده است. آیدات (شارژ ساختمان) در شهرهای کوچک هم هست؛ طبق راهنمای آیدات (به نقل از BYönetim، مه ۲۰۲۶) در آناتولی مرکزی حدود ۷۰۰ تا ۱٬۶۰۰ لیر در ماه است (غیرمستقیم؛ تأییدنشده برای ساختمان مشخص).
| قلم سالانه | فرض مثال (۹۰ متر، شهر کوچک) | پایین (لیر) | بالا (لیر) |
|---|---|---|---|
| مالیات ملک | ارزش مالیاتی فرضی ۶۰۰ هزار لیر؛ ‰۱ یا ‰۲ | ۶۰۰ | ۱٬۲۰۰ |
| داسک | گروه ۷ تا گروه ۱ (تعرفه اکتبر ۲۰۲۶) | ۷۹۱ | ۳٬۰۵۵ |
| آیدات | ۷۰۰ تا ۱٬۶۰۰ لیر × ۱۲ ماه | ۸٬۴۰۰ | ۱۹٬۲۰۰ |
| جمع (بدون قبض آب، برق، گاز) | — | ۹٬۷۹۱ | ۲۳٬۴۵۵ |
جمع پایین ۹٬۷۹۱ لیر حدود ۱۹۷ دلار یا ۵۳ میلیون تومان در سال است؛ جمع بالا ۲۳٬۴۵۵ لیر حدود ۴۷۲ دلار یا ۱۲۷ میلیون تومان. ارزش مالیاتی ۶۰۰ هزار لیر فقط فرض است؛ ارزش واقعی را از شهرداری بپرسید. اگر ساختمان اصلاً آیدات ندارد (تک‌واحدی یا قدیمی)، به‌جایش باید برای بام، نما و آسانسور ذخیره کنید.
خانه روستایی و شهرهای کوچک: تله‌های حقوقی
اغلب جست‌وجوهایی مثل «خرید خانه در روستاهای ترکیه» یا «خرید خانه در شهرهای کوچک ترکیه» به این خاطر است که قیمت‌ها پایین به نظر می‌رسند. اما ارزانی در روستا معمولاً با مشکل سند یا کاربری همراه است. چهار تله اصلی:
- سند مشاع (hisseli tapu). چند نفر مالک یک پارسل‌اند و هیچ‌کس مالک جای مشخص نیست. توضیح کامل در سند مشاع (هیسه‌لی تاپو) است؛ از جمله حق شفعه شرکا که بعد از قانون ۷۵۷۱ مهلتش ۳ ماه (از ابلاغ) و در هر حال یک سال است.
- زمین کشاورزی که به‌عنوان «باغ تفریحی» فروخته میشود. طبق ماده ۸ قانون ۵۴۰۳ زمین کشاورزی را نمی‌توان زیر حداقل اندازه تقسیم یا سهمی کرد.
- ساختمان بدون ایسکان یا بدون پروانه. بدون پایان‌کار ممکن است گرفتن انشعاب یا فروش بعدی سخت شود (برای ساختمان‌های نو، ASKİ و برخی شرکت‌ها آن را می‌خواهند؛ جزئیات در انشعاب برق، آب و گاز). راهنمای ایسکان و پروانه ساخت را ببینید.
- ملک بدون ساخت (arsa یا tarla) برای خارجی. طبق Your Key Türkiye خارجی باید پروژه مناسب نوع ملک را ظرف دو سال به وزارت مربوط تحویل دهد، وگرنه ملک مشمول مقررات تصفیه میشود.
متن ماده ۸ قانون ۵۴۰۳ (mevzuat.gov.tr، خوانده‌شده ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) حداقل اندازه زمین کشاورزی را این‌گونه میدهد و می‌گوید زیر آن «ifraz» و «hisselendirme» ممنوع است:
| نوع زمین | حداقل اندازه طبق ماده ۸ | معادل متر مربع |
|---|---|---|
| مطلق، حاشیه‌ای و محصول ویژه | ۲ هکتار | ۲۰٬۰۰۰ |
| دیکیلی (باغ درختی) | ۰٫۵ هکتار | ۵٬۰۰۰ |
| زیر پوشش (گلخانه) | ۰٫۳ هکتار | ۳٬۰۰۰ |
همان ماده استثنا هم دارد: در مناطقی که اجازه کاربری غیرکشاورزی گرفته‌اند یا گیاهانی با نیاز اقلیمی و خاک ویژه مثل چای، فندق و زیتون می‌رویند، با نظر موافق وزارت پارسل‌های کوچک‌تر ممکن است. پس «۲ هکتار» قانون مطلق نیست؛ اما «سهم کوچک یک باغ بزرگ با قیمت ارزان» دقیقاً چیزی است که باید با وکیل بررسی شود. برای زمین، خرید زمین و باغ در ترکیه و بررسی کاربری زمین (امار) را ببینید.
محدودیت‌های ویژه خارجی‌ها هم در شهرهای مرزی مهم است: طبق صفحه رسمی Your Key، ملک نباید در مناطق ممنوعه نظامی یا امنیتی باشد و برای «مناطق ویژه امنیتی» باید از استانداری اجازه گرفت؛ سقف کل ۳۰ هکتار در کشور و ۱۰ درصد مساحت ملک خصوصی یک شهرستان است. جزئیات در محدودیت‌های خرید ملک برای خارجی‌ها آمده است.
ارزانترین استانها و زلزله: چه باید بپرسید
چند استان ارزان فهرست بالا جزو مناطق زلزله ۶ فوریه ۲۰۲۳ هستند. طبق گزارش TEPAV یازده استان آدانا، آدی‌یامان، دیاربکر، قاضی‌آنتپ، هاتای، کهرمان‌مرعش، کیلیس، مالاتیا، عثمانیه، شانلی‌اورفا و الازیغ به‌عنوان منطقه فاجعه اعلام شدند؛ از اینها کیلیس، عثمانیه، مالاتیا و شانلی‌اورفا در جدول ما دیده می‌شوند. این به معنای ناامن‌بودن همه ساختمان‌ها نیست، اما یعنی تاریخ ساخت، سیستم ساختمان و گزارش مقاومت اهمیت دارد.
ساختمان قدیمی با قیمت پایین، بدون بررسی فنی واقعاً ارزان محسوب نمی‌شود. سه چیز را بخواهید: ۱) سال و گواهی ایسکان؛ ۲) اینکه ساختمان در برنامه «تخریب و بازسازی» (kentsel dönüşüm) هست یا نه؛ ۳) گزارش فنی مهندس مستقل. راهنمای تخریب و بازسازی شهری و نقشه زلزله ترکیه را ببینید. ما در اینجا هیچ ایمنی خاصی برای هیچ شهری تضمین نمی‌کنیم.
حداقل بودجه خرید خانه در ترکیه برای اقامت و شهروندی
اگر هدف شما فقط زندگی یا سرمایه‌گذاری است، بودجه میتواند چند صد هزار لیر باشد. اما اگر انتظار «اقامت» دارید، قاعده فرق می‌کند. طبق راهنمای اقامت ترکیه با خرید خانه سایت ما (بر پایه سند رسمی اداره مهاجرت)، از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ ارزش ملک برای اقامت ملکی باید دست‌کم ۲۰۰ هزار دلار باشد، ملک مسکونی باشد و اجاره دادن آن اقامت را از بین می‌برد. برای شهروندی از راه سرمایه‌گذاری در ملک، حداقل ۴۰۰ هزار دلار و نگه‌داشتن ۳ سال لازم است (همان مجموعه راهنماها، بر پایه صفحه Your Key Türkiye). اینها شرط لازم‌اند و وعده یا ضمانتی برای صدور اقامت یا شهروندی نیستند؛ تصمیم با مراجع رسمی است.
| هدف | حداقل ارزش ملک | معادل لیر (۴۹٫۶۵۴) | معادل تومان (میلیارد) |
|---|---|---|---|
| فقط خرید و استفاده شخصی | حداقل قانونی ندارد | بازار از ~۵۰۰ هزار لیر | از ~۲٫۷ |
| شرط ملکی برای اقامت | ۲۰۰ هزار دلار | ۹٬۹۳۰٬۸۰۰ | حدود ۵۳٫۸ |
| شرط ملکی برای شهروندی | ۴۰۰ هزار دلار | ۱۹٬۸۶۱٬۶۰۰ | حدود ۱۰۷٫۶ |
مقایسه کنید: میانگین ملک کیلیس ۱٫۹ میلیون لیر حدود ۱۹٪ آستانه ۲۰۰ هزار دلار است. یعنی هیچ خانه ارزان استان‌های بالا اقامت نمی‌دهد. هم‌چنین گزارش ارزشگذاری (ekspertiz) برای خریداران خارجی عادی دیگر لازم نیست و فقط در مسیر شهروندی برای صدور سند تعیین مبلغ (TTB) خواسته میشود؛ این را صفحه رسمی Your Key می‌گوید و راهنمای گزارش ارزشگذاری ملک سایت توضیح داده است.
روند رسمی قیمت و نقش وام
قیمت‌ها در ترکیه به لیر هر ماه بالا می‌روند، اما این به معنای رشد واقعی نیست. طبق شاخص قیمت مسکن (KFE) بانک مرکزی برای شهریور ۲۰۲۶ شاخص با پایه ۲۰۲۳=۱۰۰ به ۲۳۹٫۴ رسید: افزایش ماهانه ۱٫۲٪، سالانه ۲۲٫۳٪ اسمی و ۵٫۷٪ کاهش واقعی. در استانبول ۲۶٫۸٪، آنکارا ۲۲٫۰٪ و ازمیر ۲۱٫۰٪ سالانه. در همان گزارش منطقه TR21 (ادیرنه، قرق‌لارلی، تکیرداغ) با ۱۵٫۳٪ در ردیف کمترین رشدهای سالانه آمده است (تفسیر ما از چیدمان نمودار PDF). چون قیمت به لیر است و لیر در برابر دلار ضعیف میشود، تغییر به دلار با تغییر به لیر یکی نیست.
داده فروش هم مفید است. طبق خبر DHA از بولتن TÜİK (شهریور ۲۰۲۶) (DHA) در شهریور ۲۰۲۶ تعداد ۱۴۲٬۳۹۰ خانه فروخته شد (۹٫۳٪ کمتر از سال قبل)، که ۲٬۱۶۷ مورد (۱٫۵٪) به خارجی‌ها بود؛ بولتن اصلی TÜİK برای ما باز نشد (جاوااسکریپت)، پس این ارقام غیرمستقیم‌اند. Emlakjet همین تعداد فروش را آورده و می‌گوید فروش با وام رهنی ۵٫۱٪ بیشتر شد (۲۳٬۳۹۷ مورد). اینکه خارجی‌ها چگونه میتوانند وام بگیرند در وام مسکن برای خارجی‌ها آمده است؛ ما شرایط وام را در این مقاله تأیید نکردیم.
درگاه TKGM هم یک شاخص کلان دارد: در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ روی صفحه اصلی TKGM حدود ۳۳۳ هزار «مالکیت خارجی» و ۲۴ میلیون واحد مستقل ثبت‌شده نمایش داده می‌شد؛ تاریخ آن آمار روی صفحه ذکر نشده است.
چطور ارزانی یک آگهی را راستی‌آزمایی کنیم؟
این مراحل را پیش از دادن هر بیعانه انجام دهید:
- نوع سند را بخواهید. کات‌مولکیتی (kat mülkiyeti) برای آپارتمان؛ کات‌ایرتیفاکی (kat irtifakı) یعنی هنوز ایسکان نیست؛ arsa یا tarla یعنی زمین؛ hisse یعنی سهم. شرح در بررسی سند ملک آمده است.
- سابقه و قیدها را ببینید. رهن، توقیف و شرح‌ها را از اداره تاپو یا وکیل بگیرید؛ بدهی آیدات و مالیات را هم جدا بپرسید.
- ایسکان و پروانه را کنترل کنید. پایان‌کار برای کل ساختمان؛ ایسکان و پروانه ساخت.
- کاربری زمین را از شهرداری بخواهید. وضعیت کاربری (İmar) را برای ملک بدون ساخت یا روستایی چک کنید.
- قیمت را با آگهیهای همسایه مقایسه کنید. اگر آگهی ۵۰٪ پایین‌تر از ۳ آگهی مشابه همان محله است، دلیل را مکتوب بخواهید.
- پیش از بیعانه قرارداد کتبی بخواهید. قول‌نامه و پیش‌فروش را ببینید و پیش از پرداخت متن را با وکیل بخوانید.
- ابزار پارسل‌سنجی TKGM را امتحان کنید. صفحه parselsorgu.tkgm.gov.tr باز میشود اما با جاوااسکریپت کار می‌کند؛ محتوای آن را نتوانستیم برای این مقاله بخوانیم (تأییدنشده)، پس خودتان آن را بررسی کنید.
- پرداخت را ردیابی‌پذیر انجام دهید. از انتقال بانکی و مسیر قانونی استفاده کنید؛ راهنمای روش‌های پرداخت را ببینید.
نشانه‌های هشدار و اشتباه‌های رایج
| نشانه یا اشتباه | چرا مهم است |
|---|---|
| قیمت نصف قیمت همسایه | معمولاً دلیل پنهان دارد: سند، ایسکان، زیرزمین، بدهی |
| فروشنده می‌گوید «سند را بعداً می‌دهم» | پیش از انتقال سند نباید پول اصلی پرداخت شود |
| فشار برای بیعانه فوری | فرصت راستی‌آزمایی نمی‌دهد |
| آگهی فقط عکس و بدون آدرس | بازدید و تطبیق پلاک ممکن نیست |
| «سند زمین» ولی «خانه ساخته‌شده» | ساخت بدون پروانه یا بدون کات‌مولکیتی |
| حساب‌نکردن هزینههای ثابت | برای ملک ۵۰۰ هزار لیری حدود ۱۰٪ اضافه میشود |
| تبدیل با نرخ قدیمی | دلار آزاد در یک سال بیش از دو برابر شده است |
| اعتماد به «ارزش آینده» | هیچ‌کس نمی‌تواند افزایش قیمت را تضمین کند |
هشدار حقوقی: این مقاله اطلاعات عمومی است، مشاوره حقوقی یا مالی نیست. قبل از پرداخت با وکیل دارای مجوز و اداره تاپو بررسی کنید.
جمع‌بندی: برای هدف شما چقدر بودجه لازم است؟
| هدف شما | بودجه قیمت ملک | بودجه کل پیشنهادی |
|---|---|---|
| خانه کوچک در شهر کوچک برای زندگی خودتان | حدود ۵۰۰ هزار تا ۱٫۵ میلیون لیر | قیمت + ۸ تا ۱۲٪ + ذخیره تعمیر |
| آپارتمان معمولی در شهرهای ارزان‌تر | حدود ۱٫۹ تا ۳٫۳ میلیون لیر (میانگین Endeksa) | قیمت + ۵ تا ۷٪ + هزینه سالانه |
| میانگین کشور | حدود ۵ میلیون لیر (۱۲۰ متر) | قیمت + ۵ تا ۷٪ |
| اقامت ملکی | ۲۰۰ هزار دلار (حدود ۹٫۹۳ میلیون لیر) | قیمت + هزینه‌ها + هزینه اقامت |
| شهروندی ملکی | ۴۰۰ هزار دلار | مشاوره حقوقی تخصصی |
بنابراین حداقل بودجه خرید خانه در ترکیه برای یک واحد معمولی و قابل‌اعتماد از چند صد هزار لیر شروع میشود، اما برای آپارتمانی که بتوان بعداً فروخت، اغلب بین ۱ تا ۳ میلیون لیر است. بین «ارزان» و «ارزان‌تر» به قیمت درخواستی نگاه نکنید؛ به هزینه کل نگاه کنید. و پیش از هر پرداخت، سند، ایسکان و کاربری را مکتوب بگیرید.
راهنماهای تکمیلی
- ارزانترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه ۲۰۲۶: قیمت و اجاره در ۳۰ شهر
- ارزانترین محله‌های استانبول ۲۰۲۶
- خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶: مراحل، شرایط ایرانیان، هزینه و قوانین
- هزینه سند خانه در ترکیه ۲۰۲۶: تاپو هارجی و همه هزینه‌ها
- مالیات سالانه ملک در ترکیه ۲۰۲۶
- عایدات (آیدات) ساختمان در ترکیه ۲۰۲۶
منابع این راهنما
- شاخص قیمت مسکن TCMB، شهریور ۲۰۲۶ (PDF) — شاخص، تغییر ماهانه و سالانه؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
- نرخ‌های رسمی TCMB، ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ (XML) — دلار ۴۹٫۶۵۴۰ لیر؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
- AlanChand، دلار بازار آزاد — ۲۶۸٬۹۰۰ تومان، ۳ آبان ۱۴۰۵؛ دریافت ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
- Türkiye Gazetesi، داده Endeksa شهریور ۲۰۲۶ — میانگین قیمت ده استان؛ ۲۰ اکتبر ۲۰۲۶، دریافت ۲۵ اکتبر.
- گزارش Emlakjet، شهریور ۲۰۲۶ — میانگین ملی، فروش و تعداد ملک رهنی؛ ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶.
- Emlakjet، آپارتمان فروشی کیلیس و صفحه‌های مشابه استانها — آگهیها و خلاصه قیمت؛ ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
- تعرفه رسمی DASK — قیمت واحد و سقف پوشش؛ ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
- قانون ۵۴۰۳، ماده ۸ — حداقل اندازه زمین کشاورزی؛ ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
- قانون مالیات املاک ۱۳۱۹ — ماده ۸، نرخ ‰۱ و ۱۰۰٪ افزایش بزرگ‌شهر؛ ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
- Your Key Türkiye، ملک خارجی‌ها — محدودیت‌ها، پروژه ظرف دو سال و حذف گزارش ارزشگذاری؛ ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
- DHA، آمار فروش TÜİK شهریور ۲۰۲۶ — فروش کل و فروش به خارجی‌ها؛ ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
- TEPAV، گزارش مناطق زلزله — فهرست ۱۱ استان؛ ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
- TKGM، صفحه اصلی — شمارنده مالکیت خارجی؛ ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
حداقل بودجه خرید خانه در ترکیه چقدر است؟
قانون حداقلی تعیین نکرده است. در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ ارزانترین آگهیهای آپارتمان معمولی در ارزانترین استانها حدود ۵۰۰ تا ۷۰۰ هزار لیر بودند (حدود ۱۰ تا ۱۴ هزار دلار) و باید حدود ۵ تا ۱۲٪ هزینه خرید هم اضافه کنید؛ اینها قیمت درخواستیاند، نه معامله.
با ۱ میلیارد تومان میشود در ترکیه خانه خرید؟
با نرخ ۲۶۸٬۹۰۰ تومان برای دلار و ۴۹٫۶۵۴ لیر رسمی در اکتبر ۲۰۲۶، یک میلیارد تومان حدود ۱۸۴٬۶۵۶ لیر یا ۳٬۷۱۹ دلار است. در آگهیهای دیده‌شده هیچ آپارتمان معمولی در این قیمت نبود؛ فقط آگهیهای مشکوک مثل سهم تعاونی یا دورهملک.
خرید خانه در ترکیه با ۲، ۳ یا ۴ میلیارد تومان ممکن است؟
۲ میلیارد (حدود ۳۶۹ هزار لیر) فقط آگهیهای خیلی کوچک یا مشکوک را پوشش میدهد، ۳ میلیارد (حدود ۵۵۴ هزار لیر) تقریباً به ارزانترین آپارتمانهای کیلیس میرسد و ۴ میلیارد (حدود ۷۳۹ هزار لیر) چند گزینه قدیمی یا طبقه پایین در شهرهای ارزان دارد. هزینههای خرید در این برآورد کم شده است.
ارزانترین شهر ترکیه برای خرید خانه کدام است؟
طبق داده Endeksa برای شهریور ۲۰۲۶ کیلیس با میانگین حدود ۱٫۹ میلیون لیر ارزانترین استان است و پس از آن هاکاری، کارس، بیتلیس و اردهان قرار دارند. البته کیلیس جزو استان‌های زلزله‌زده ۲۰۲۳ است و بازارهای کوچک‌تر مثل هاکاری فقط چند آگهی دارند.
خرید خانه در روستاهای ترکیه امکانپذیر است؟
خارجیهای کشورهای مجاز میتوانند ملک بخرند، با رعایت محدودیت مناطق نظامی و سقف ۳۰ هکتار و ۱۰٪ شهرستان. در روستا ریسک سند مشاع، زمین کشاورزی و نبود ایسکان زیاد است و پیش از پرداخت باید سند، کاربری و ایسکان بررسی شود.
هزینه خرید خانه در ترکیه چند درصد قیمت ملک است؟
طبق قانون تاپو هارجی ۲٪ برای هر طرف است، و با کارمزد دونر سرمایه، داسک، مترجم و کمیسیون، در مثال ما برای ملک ۵۰۰ هزار لیری حدود ۱۰٫۳٪ و برای ۵ میلیون لیری حدود ۵٫۰٪ میشود. اگر خریدار کل ۴٪ هارج را بدهد، این درصدها حدود ۲ واحد بالاتر می‌رود.
با خرید خانه ارزان میشود اقامت گرفت؟
خیر، معمولاً نه. برای اقامت ملکی حداقل ارزش ملک ۲۰۰ هزار دلار است (از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳) و میانگین حتی ارزانترین استان یعنی کیلیس حدود ۳۸ هزار دلار است؛ و این آستانه فقط شرط لازم است و صدور اقامت تضمین نمی‌شود.
چرا بعضی آگهیها فقط ۱۵۰ تا ۳۰۰ هزار لیر هستند؟
در بررسی ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ این آگهیها سهم تعاونی، دورهملک، سند زمین یا استودیوی ۲۵ متری زیرزمینی بودند یا متن مبهم داشتند. دلیل دقیق را فقط با پرسیدن از فروشنده و بررسی سند میشود فهمید.
هزینههای سالانه نگهداری خانه در ترکیه چقدر است؟
در مثال ما برای ۹۰ متر در شهر کوچک، مالیات ملک، داسک و آیدات روی هم حدود ۹٬۸۰۰ تا ۲۳٬۵۰۰ لیر در سال است، بدون قبض. ارزش مالیاتی و آیدات واقعی هر ساختمان فرق می‌کند و باید از شهرداری و مدیر ساختمان پرسید.
آیا ارزانترین آگهی همان قیمت واقعی معامله است؟
خیر. آگهی قیمت درخواستی است و میتواند در مذاکره تغییر کند، قدیمی باشد یا اصلاً فروش واقعی نباشد. برای قیمت معامله باید از اداره تاپو و گزارش ارزشگذاری مستقل استفاده کنید.
خارجی‌ها میتوانند برای خانه ارزان وام بگیرند؟
شرایط وام مسکن خارجی‌ها در راهنمای جداگانه ما آمده است؛ در این مقاله آن را تأیید نکردیم. به هر حال برای ملک خیلی ارزان یا بدون ایسکان بانک‌ها معمولاً ملاحظات دارند، که برآورد ما و تأییدنشده است.
خانه قسطی یا اقساطی در ترکیه خرید میشود؟
پروژه‌های پیش‌فروش گاهی اقساط سازنده دارند، اما ریسک تأخیر و ضمانت را باید در قرارداد دید. راهنمای خرید پیش‌فروش و قول‌نامه ما این ریسک‌ها را توضیح داده است و ما در اینجا شرایط هیچ شرکت را تأیید نکردیم.
No comment yet, add your voice below!