خرید ملک در ترکیه یا دبی، گرجستان و قبرس؟ مقایسه هزینه، قانون و اقامت ۲۰۲۶

آخرین به‌روزرسانی: ۳ آبان ۱۴۰۵ (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) — این مقایسه بر متن قانون‌ها و صفحه‌های رسمی ترکیه (TKGM، قانون ۶۴۵۸ و ۴۹۲)، امارات و دبی (پورتال u.ae، اداره زمین دبی، سازمان مالیات فدرال)، گرجستان (مجموعه قوانین matsne، ثبت عمومی NAPR، سرویس درآمد rs.ge) و کمیسیون املاک رها‌شده قبرس شمالی تکیه دارد؛ هر نکته‌ای که از منبع رسمی تأیید نشد «تأییدنشده» نوشته شده است.

خرید ملک در ترکیه یا دبی؟ پاسخ صادقانه این است که هیچ کشوری برای همه بهتر نیست و هیچ منبع رسمی‌ای هم چنین رتبه‌بندی‌ای نمی‌دهد؛ انتخاب به بودجه، هدف (سکونت، اقامت، شهروندی یا درآمد اجاره) و میزان ریسکی که می‌پذیرید بستگی دارد. در منابع رسمی که بررسی کردیم، ترکیه از خریدار خارجی دو درصد تاپو هارجی می‌گیرد (و دو درصد دیگر از فروشنده)، آستانه ملک برای اقامت در ترکیه حدود ۲۰۰ هزار دلار است و تنها ترکیه از میان چهار مقصد مسیر شهروندی با ملک (۴۰۰ هزار دلار) دارد؛ دبی چهار درصد هزینه ثبت و آستانه ۲ میلیون درهم برای ویزای طلایی دارد، گرجستان از ۱ مارس ۲۰۲۶ آستانه ۱۵۰ هزار دلار برای مجوز اقامت کوتاه‌مدت دارد، و قبرس شمالی بیشترین ریسک حقوقی سند را دارد.

این مقاله چهار مقصد پرسش‌شده ایرانیان، یعنی ترکیه، دبی، گرجستان و قبرس شمالی، را در یک چارچوب و با جدول‌های جدا برای قانون مالکیت خارجی‌ها، هزینه خرید، مالیات سالانه، اقامت و ریسک کنار هم می‌گذارد. هر عدد تاریخ و منبع دارد، برگردان ارز فقط با نرخ‌های رسمی همان تاریخ (۲۳ اکتبر ۲۰۲۶) انجام شده و هر جا منبع رسمی نبود، صریحاً گفته‌ایم. هیچ بازده، رشد قیمت، اقامت یا شهروندی تضمین نمی‌شود و این متن اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا سرمایه‌گذاری.

خلاصه در یک نگاه: برای خرید ملک در ترکیه یا دبی، هزینه ثبت رسمی در ترکیه ۲٪ برای هر طرف (تاپو هارجی) و در دبی ۴٪ ارزش قرارداد است (که به‌طور پیش‌فرض بین خریدار و فروشنده نصف می‌شود). آستانه اقامت با ملک: ترکیه حدود ۲۰۰ هزار دلار (طبق پست اقامت ما؛ تعیین نوع و ارزش با وزارت کشور)، دبی ۲ میلیون درهم (حدود ۵۴۴٬۵۸۸ دلار) برای ویزای طلایی، گرجستان ۱۵۰ هزار دلار از ۱ مارس ۲۰۲۶ برای اقامت کوتاه‌مدت یک‌ساله و ۳۰۰ هزار دلار برای اقامت سرمایه‌گذاری پنج‌ساله. شهروندی با ملک فقط در ترکیه تعریف شده (۴۰۰ هزار دلار) و آن هم حق قطعی نیست. دبی مالیات بر درآمد اشخاص ندارد، اما برای ایرانیان در ۲۰۲۶ گزارش‌هایی از محدودیت ورود هست که رسمی نبودنش تأیید نشده است. گرجستان ملک کشاورزی را به خارجی‌ها نمی‌دهد. قبرس شمالی به مجوز شورای وزیران و بررسی ریسک ادعای مالکان پیشین نیاز دارد.

خرید ملک در ترکیه یا دبی: پاسخ کوتاه و چارچوب مقایسه

مقایسه‌های فارسی موجود در گوگل معمولاً یک کشور را می‌فروشند: سایت‌های ملکی دبی از «بازده ۸٪» و «بدون مالیات» می‌گویند و سایت‌های ترکیه از «شهروندی». ما دو صفحه از رقبا را بازخوانی کردیم؛ یکی (فروشنده پروژه‌های پیش‌فروش دبی) آستانه‌های قدیمی مثل ۷۵ هزار دلار برای اقامت ترکیه را بدون منبع آورده بود و هزینه ثبت و ریسک پیش‌فروش را نگفته بود، و یکی دیگر (مصاحبه‌ای خبری مربوط به ۱۴۰۰) بر گفته‌های یک نفر تکیه داشت. این مقاله برعکس شروع می‌کند: از قاعده رسمی هر کشور.

چارچوب ما پنج پرسش است که برای هر مقصد پاسخ داده می‌شود: ۱) آیا خارجی می‌تواند مالک شود و کجا؟ ۲) چه هزینه‌ای در لحظه خرید می‌دهد؟ ۳) هر سال چه مالیات و هزینه‌ای دارد؟ ۴) خرید ملک چه اقامتی می‌دهد و با چه آستانه‌ای؟ ۵) چه ریسک‌هایی، به‌خصوص برای ایرانیان، وجود دارد؟ جدول زیر نقشه کلی را نشان می‌دهد.

معیار	ترکیه	دبی (امارات)	گرجستان	قبرس شمالی
خارجی مالک می‌شود؟	بله، با شرط ملیت، سقف مساحت و مناطق نظامی	بله، فقط در مناطق «فری‌هولد»	بله، به‌جز زمین کشاورزی	بله، با مجوز شورای وزیران
هزینه ثبت رسمی	۲٪ تاپو هارجی برای هر طرف	۴٪ ارزش قرارداد (پیش‌فرض نصف-نصف)	۱۵۰ تا ۳۵۰ لاری هزینه ثبت	منابع رسمی نیافتیم (تجاری: ۱۲٪)
آستانه اقامت با ملک	حدود ۲۰۰ هزار دلار	۲ میلیون درهم (ویزای طلایی)	۱۵۰ هزار دلار (یک‌ساله)	منبع رسمی ندیدیم
شهروندی با ملک	۴۰۰ هزار دلار، حق قطعی نیست	ندیدیم	ندیدیم	ندیدیم
مالیات ملک سالانه	۰٫۱٪ تا ۰٫۲٪ ارزش مالیاتی	مالیات سالانه ملک در منابع رسمی نیافتیم؛ هزینه‌های ساختمان هست	۰٫۰۵٪ تا ۱٪ ارزش بازار	شهرداری؛ رقم رسمی نیافتیم
ریسک اصلی	قیمت لیر، تغییر قانون، پرداخت	پیش‌فروش، بانک، ورود ایرانیان	ورود ایرانیان، اقامت محدود	وضعیت حقوقی سند

نرخ‌های تبدیل این مقاله از سه منبع رسمی و فقط برای ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ است: بانک مرکزی ترکیه (TCMB) برای دلار ۴۹٫۵۶۴۷ لیر (نرخ خرید ارز)، بانک مرکزی امارات برای ثابت‌بودن هر دلار برابر ۳٫۶۷۲۵ درهم (CBUAE، فهرست نرخ اکتبر ۲۰۲۵ که همین رقم را نشان می‌دهد) و بانک ملی گرجستان (NBG) برای دلار ۲٫۵۹۷۳ لاری. این نرخ‌ها هر روز تغییر می‌کنند و فقط برای مثال‌اند.

قانون مالکیت خارجی‌ها در ترکیه، دبی، گرجستان و قبرس شمالی

اولین پرسش خریدار این است که اصلاً اجازه دارد بخرد یا نه. هر چهار مقصد برای خارجی‌ها باز است، اما قید هر کدام فرق می‌کند.

مقصد	قاعده مالکیت خارجی‌ها	منبع و تاریخ
ترکیه	فقط شهروندان کشورهای تعیین‌شده توسط رئیس‌جمهور؛ حداکثر ۳۰ هکتار در کل کشور؛ حداکثر ۱۰٪ مساحت خصوصی هر شهرستان؛ ممنوعیت مناطق نظامی؛ زمین بدون بنا: پروژه ظرف ۲ سال	TKGM (Your Key Türkiye)، بررسی ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶
دبی	فری‌هولد یا اجاره تا ۹۹ سال برای خارجی‌ها در مناطقی که حاکم تعیین کرده (مقررات شماره ۳ سال ۲۰۰۶)؛ بدون محدودیت سنی	پورتال u.ae، به‌روزرسانی ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶
ابوظبی و شارجه	ابوظبی: مناطق سرمایه‌گذاری مشخص؛ شارجه: حق انتفاع حداکثر ۱۰۰ ساله با اجازه ویژه حاکم	پورتال u.ae، ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶
گرجستان	خارجی‌ها می‌توانند مالک و وارث شوند (ماده ۳۲ قانون وضعیت حقوقی خارجی‌ها)؛ زمین کشاورزی فقط دولت، شهرداری و شهروندان (ماده ۱۹ بند ۴ قانون اساسی)	matsne.gov.ge، نسخه تلفیقی با اصلاحیه ۲۵ ژوئن ۲۰۲۶
قبرس شمالی	مجوز شورای وزیران و بررسی امنیتی؛ طبق گزارش‌ها از ۱۱ مه ۲۰۲۶ سقف‌های تازه	مطبوعات شمال قبرس؛ جزئیات در پست قبرس شمالی

ترکیه: ملیت، سقف مساحت و مناطق نظامی

صفحه رسمی TKGM می‌گوید تنها شهروندان کشورهایی که با تصمیم رئیس‌جمهور تعیین شده‌اند می‌توانند ملک بخرند. فهرست کشورها عمومی نیست و وضعیت هر تابعیت از اداره تاپو پرسیده می‌شود؛ بنابراین ما نمی‌نویسیم «ایرانیان قطعاً مجازند» بلکه می‌گوییم تأیید نهایی با تاپو است، هرچند ایرانیان در آمار رسمی خرید ملک خارجی‌ها دیده می‌شوند. اطلاعات مناطق نظامی در ثبت تاپوی ۸۱ استان وارد شده است. جزئیات را در محدودیت‌های خرید ملک برای خارجی‌ها در ترکیه آورده‌ایم.

یک نکته که با پست‌های قدیمی‌تر سایت فرق دارد: صفحه رسمی TKGM می‌نویسد گزارش ارزش‌گذاری (Değerleme Raporu) برای خریدهای معمولی خارجی‌ها حذف شده و فقط برای خرید با هدف شهروندی سند TTB لازم است. هر کجا خواندید «ارزش‌گذاری همیشه اجباری است»، این اطلاعیه را با تاپو چک کنید.

دبی: فقط «فری‌هولد»

در دبی خارجی‌ها (چه ساکن امارات و چه غیرساکن) فقط در مناطق تعیین‌شده می‌توانند مالکیت کامل یا اجاره تا ۹۹ سال داشته باشند و فهرست زمین‌ها در ماده ۳ مقررات شماره ۳ سال ۲۰۰۶ آمده است. پرسش‌وپاسخ اداره زمین دبی می‌گوید ملک می‌تواند به نام شرکت‌های متعلق به غیراماراتی‌ها هم ثبت شود، به شرط آنکه شرکت در یکی از مناطق آزاد دبی یا امارات دیگر ثبت شده باشد. اداره زمین دبی می‌گوید معامله‌ای که در دفاتر آن ثبت نشود معتبر نیست. در ابوظبی و شارجه قاعده کاملاً متفاوت است و عدد و نام مناطق دبی را نباید به آن‌ها تعمیم داد.

گرجستان: زمین کشاورزی ممنوع، بقیه مجاز

ماده ۳۲ قانون وضعیت حقوقی خارجی‌ها می‌گوید خارجی‌ها در گرجستان می‌توانند هر مالی را داشته باشند، به ارث ببرند و وصیت کنند. ماده ۱۹ قانون اساسی گرجستان استثنا را روشن می‌کند: زمین کشاورزی فقط در مالکیت دولت، واحد خودگردان، شهروند گرجستان یا اتحادیه شهروندان است و استثناها فقط با قانون ارگانیک با دو سوم آرا ممکن است. یعنی آپارتمان و ملک مسکونی و تجاری ممکن است، ولی باغ و زمین کشاورزی برای خارجی‌ها در دسترس نیست.

قبرس شمالی

در قبرس شمالی پیش از هر چیز باید مجوز شورای وزیران گرفته شود و مسئله «ملک متعلق به یونانی‌تبارها تا ۱۹۷۴» در میان است؛ به همین دلیل پست جداگانه‌ای به آن اختصاص داده‌ایم. در ادامه همین مقاله فقط ارقامی را می‌آوریم که برای مقایسه لازم‌اند.

هزینه خرید: مالیات و عوارض یک‌بار مصرف

هزینه خرید فقط قیمت نیست؛ جدول زیر آنچه را در منبع رسمی دیدیم کنار هم می‌گذارد.

هزینه	ترکیه	دبی	گرجستان
عوارض ثبت/انتقال	تاپو هارجی ۲٪ خریدار + ۲٪ فروشنده (Binde 20)	۴٪ ارزش قرارداد، پیش‌فرض نصف-نصف	۱۵۰ لاری (۴ روز کاری)، ۲۷۰ لاری (۱ روز)، ۳۵۰ لاری (همان روز)
پایه محاسبه	بهای اظهارشده، حداقل ارزش مالیاتی ملک	ارزش قرارداد فروش	هزینه ثابت
هزینه‌های ثابت جزئی	هزینه دونر سرمایه TKGM؛ رقم‌ها ثانویه‌اند	مثلاً ۲۵۰ درهم سند، ۲۵۰ درهم نقشه، ۱٬۰۰۰ درهم برای معامله ≥۵۰۰ هزار درهم (فقط خدمت Dubai Now)	گواهی امضا ۷ لاری
بیمه الزامی	داسک (قانون ۶۳۰۵) برای ساختمان	بیمه در منابع بررسی‌شده نبود	تأییدنشده
مالیات خرید جداگانه برای خریدار	طبق پست‌های ما فقط هارج؛ KDV در ملک نو	در منبع رسمی نیافتیم	مالیات انتقال خریدار در منابع بررسی‌شده نیامد؛ تأییدنشده

ترکیه: عدد دو درصد از جدول تعرفه شماره ۴ قانون هارج‌ها (شماره ۴۹۲) گرفته شده که برای خریدار و فروشنده «جداگانه» بیست در هزار تعیین کرده و پایه آن بهای اظهارشده با حداقل ارزش مالیاتی ملک است؛ همین موضوع در هزینه سند خانه در ترکیه با جزئیات آمده. دبی: «نرخ ۴٪» از جدول مصوبه شماره ۳۰ سال ۲۰۱۳ شورای اجرایی دبی است که می‌گوید اگر طرفین توافق دیگری نکرده باشند، سهم فروشنده و خریدار مساوی است. صفحه Dubai Now اداره زمین دبی هم ۲٪ فروشنده و ۲٪ خریدار را نشان می‌دهد، ولی آن خدمت فقط برای دارندگان هویت امارات (UAE ID) و واحدهای تقسیم‌شده در مناطق فری‌هولد است؛ پس خریدار غیرمقیم لزوماً از آن کانال نمی‌خرد.

گرجستان: صفحه رسمی ثبت عمومی (NAPR) برای ثبت تغییر مالکیت سه مبلغ ثابت را نشان می‌دهد؛ این رقم‌ها درصدی از قیمت نیستند. ما در منابع بررسی‌شده مالیات انتقال جداگانه برای خریدار گرجستان ندیدیم، ولی این را «تأییدنشده» می‌دانیم و پیش از خرید باید از وکیل و سرویس درآمد پرسید.

مثال محاسبه: خرید ۲۰۰ هزار دلاری (فقط مثال)

فرض کنید در هر کشور یک آپارتمان ۲۰۰ هزار دلاری می‌خرید و بهای اظهارشده برابر قیمت واقعی است. اعداد فقط مواردی را نشان می‌دهند که از منبع رسمی گرفتیم (کمیسیون بنگاه، وکیل، ترجمه، هزینه ساخت و غیره جدا هستند).

مورد (نرخ ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶)	ترکیه	دبی	گرجستان
قیمت به پول محلی	۹٬۹۱۲٬۹۴۰ لیر	۷۳۴٬۵۰۰ درهم	۵۱۹٬۴۶۰ لاری
محاسبه	۲۰۰٬۰۰۰ × ۴۹٫۵۶۴۷	۲۰۰٬۰۰۰ × ۳٫۶۷۲۵	۲۰۰٬۰۰۰ × ۲٫۵۹۷۳
عوارض سهم خریدار	۲٪ = ۴٬۰۰۰ دلار (حدود ۱۹۸٬۲۵۹ لیر)	اگر نصف: ۲٪ = ۴٬۰۰۰ دلار (۱۴٬۶۹۰ درهم)؛ اگر خریدار همه را بدهد: ۸٬۰۰۰ دلار (۲۹٬۳۸۰ درهم)	۱۵۰ تا ۳۵۰ لاری، یعنی حدود ۵۸ تا ۱۳۵ دلار
عوارض هر دو طرف	۴٪ = ۸٬۰۰۰ دلار	۴٪ = ۸٬۰۰۰ دلار	بدون درصد

نتیجه این مثال این است که «اختلاف هزینه ثبت» بین گرجستان و دو مقصد دیگر زیاد است، ولی ثبت رسمی فقط بخشی از هزینه واقعی است و قیمت متر مربع، نرخ اجاره و تورم هر کشور را باید جداگانه بررسی کرد. دبی در پیش‌فروش هم ثبت و حساب امانی (escrow) دارد که در بخش ریسک می‌آید.

مالیات و هزینه‌های سالانه: کدام ملک ارزان‌تر نگه‌داری می‌شود؟

وقتی ملک را خریدید، هزینه سالانه شروع می‌شود؛ این جدول نرخ‌ها را از متن قانون یا صفحه رسمی می‌آورد.

هزینه سالانه	ترکیه	دبی	گرجستان
مالیات ملک	مسکونی ۰٫۱٪ ارزش مالیاتی (۰٫۲٪ در کلان‌شهرها)، پرداخت در دو قسط	مالیات سالانه ملک برای مالک در منابع رسمی نیافتیم؛ تأییدنشده که وجود ندارد	ماده ۲۰۲ قانون مالیات: خانوار با درآمد تا ۱۰۰ هزار لاری ۰٫۰۵٪ تا ۰٫۲٪ ارزش بازار؛ بالاتر ۰٫۸٪ تا ۱٪
مالیات بر درآمد اجاره	معافیت ۵۸٬۰۰۰ لیر در ۲۰۲۶ (بالاتر از آن طبق تعرفه)	مالیات بر درآمد اشخاص ندارد؛ اجاره معمولی خارج از مالیات شرکت‌ها در راهنمای FTA	۵٪ بدون کسر هزینه برای اجاره مسکونی (ماده ۸۱ بند ۲)
هزینه‌های ساختمان	آیدات، ÇTV، داسک	هزینه خدمات مشترک مالک؛ ۵٪ عوارض شهرداری روی اجاره سالانه را مستأجر می‌دهد	تأییدنشده
مالیات فروش	فروش بیش از ۵ سال: سود افزایش ارزش مالیات ندارد	در منبع رسمی نیافتیم	فروش مسکونی بیش از ۲ سال نگهداری: معاف (ماده ۸۲)

مثال گرجستان با همان آپارتمان ۵۱۹٬۴۶۰ لاری: اگر درآمد خانوار از ۱۰۰ هزار لاری کمتر باشد، مالیات سالانه بین ۲۶۰ لاری (۰٫۰۵٪) و ۱٬۰۳۹ لاری (۰٫۲٪) می‌شود؛ اگر بیش از ۱۰۰ هزار لاری باشد، بین ۴٬۱۵۶ لاری (۰٫۸٪) و ۵٬۱۹۵ لاری (۱٪). نرخ دقیق را شهرداری ملک تعیین می‌کند و سرویس درآمد (rs.ge) در ۲ اکتبر ۲۰۲۶ اعلام کرده مهلت اظهارنامه مالیات ملک اشخاص برای ۲۰۲۶ تا ۲ نوامبر ۲۰۲۶ است. نسخه‌ای از قانون مالیات که ما خواندیم ممکن است معافیت‌ها و اصلاحیه‌های بعدی را نداشته باشد؛ پس عدد بالا را «نمونه» بدانید.

ترکیه: مبنای مالیات ملک «ارزش مالیاتی» شهرداری است و نه قیمت خرید؛ در مثال مالیات سالانه ملک در ترکیه یک آپارتمان ۱۰۰ متری در کلان‌شهر ۱٬۹۶۴ لیر در سال می‌شود. برای درآمد اجاره، مالیات اجاره ملک در ترکیه و برای فروش، فروش ملک در ترکیه را ببینید. بیمه داسک هم الزامی است؛ شرایط آن در بیمه داسک آمده.

دبی: پورتال u.ae تأیید می‌کند «امارات مالیات بر درآمد اشخاص ندارد» و ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده دارد. راهنمای سازمان مالیات فدرال (اکتبر ۲۰۲۴) می‌گوید اجاره ملک توسط شخصی که مجوز کسب‌وکار ندارد و نیاز به آن هم ندارد «سرمایه‌گذاری ملکی» محسوب می‌شود و از مالیات شرکت‌ها مستثناست. فروش اولین واحد مسکونی نو ظرف سه سال از ساخت، با نرخ صفر و فروش‌های بعدی معاف از VAT است (راهنمای ملکی FTA)، اما این مربوط به خریدار نهایی نیست. نکته: «مالیات صفر» با «هزینه صفر» یکی نیست؛ پرسش‌وپاسخ اداره زمین دبی از شارژ خدمات مشترک (service charge) نام می‌برد و رقم آن به پروژه بستگی دارد، پس عددی برای آن نمی‌سازیم.

خرید ملک در ترکیه یا دبی برای اقامت: آستانه‌های رسمی

پرتکرارترین پرسش‌های گوگل درباره این مقصدها «خرید ملک برای اقامت» است. جدول زیر آستانه‌ها را با نرخ ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ برمی‌گرداند.

مقصد و نوع اقامت	آستانه ملک	معادل تقریبی	مدت	منبع
ترکیه، اقامت کوتاه‌مدت ملکی	حدود ۲۰۰٬۰۰۰ دلار (تأییدنشده مستقیم از متن وزارت)	۹٬۹۱۲٬۹۴۰ لیر	اقامت کوتاه‌مدت، بند (ب) ماده ۳۱ قانون ۶۴۵۸	پست اقامت ما؛ ماده ۳۱ بند ۶ ارزش را به وزارت کشور سپرده
دبی، ویزای طلایی سرمایه‌گذار ملکی	۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم	۵۴۴٬۵۸۸ دلار	u.ae: ۵ سال؛ صفحه DLD: ۱۰ سال قابل تمدید	u.ae و dubailand.gov.ae
دبی، ویزای «تسکین» (DLD)	مالک فردی «صرف‌نظر از ارزش»؛ مالک مشترک سهم حداقل ۴۰۰ هزار درهم	۱۰۸٬۹۱۸ دلار برای سهم مشترک	۲ سال (هزینه ۱۰٬۲۱۲٫۵۰ درهم)	dubailand.gov.ae
گرجستان، اقامت کوتاه‌مدت	بیش از ۱۵۰٬۰۰۰ دلار (به لاری)	۳۸۹٬۵۹۵ لاری	هر بار یک سال، تمدیدی؛ با فروش ملک باطل می‌شود	ماده ۱۵ بند (j) و ماده ۱۶
گرجستان، اقامت سرمایه‌گذاری	بیش از ۳۰۰٬۰۰۰ دلار	۷۷۹٬۱۹۰ لاری	۵ سال؛ پس از ۵ سال با شرط نگهداری ملک و تقاضا اقامت نامحدود	ماده ۱۵ بندهای (h) و (k)
قبرس شمالی	منبع رسمی ندیدیم	—	ویزای مالک حداکثر ۹۰ روز طبق راهنمای پگاسوس	پست قبرس شمالی

ترکیه

برای ترکیه، سه نکته را از متن رسمی داریم: ماده ۳۱ قانون ۶۴۵۸ در بند (ب) به «کسانی که در ترکیه ملک دارند» اجازه اقامت کوتاه‌مدت می‌دهد، بند ۶ (افزوده قانون ۷۵۳۳ در ۲۱ نوامبر ۲۰۲۴) می‌گوید نوع و ارزش ملک را وزارت کشور تعیین می‌کند، و ایرانیان بدون ویزا ۹۰ روز در هر ۱۸۰ روز می‌مانند. رقم ۲۰۰ هزار دلار و نیز اینکه قیمت درج‌شده در سند ملاک است را از اقامت ترکیه با خرید خانه گرفته‌ایم، چون متن بخشنامه وزارت را مستقیماً باز نکردیم. اقامت ملکی «کار» را مجاز نمی‌کند.

دبی

در دبی اداره زمین دبی در صفحه ویزای طلایی (سرمایه‌گذار) می‌گوید ملک باید دست‌کم ۲ میلیون درهم در زمان خرید ارزش داشته باشد، ملک می‌تواند رهن داشته باشد به شرط نامه بانک که مبلغ پرداخت‌شده ۲ میلیون را نشان دهد، و متقاضی باید داخل امارات باشد. پورتال u.ae مدت را ۵ سال برای سرمایه‌گذاری ملکی ذکر می‌کند، اما صفحه DLD «۱۰ سال قابل تمدید» نوشته است؛ این ناسازگاری را باید پیش از تصمیم از مرجع بپرسید. پرسش‌وپاسخ DLD هم از اقامت ۳ ساله برای ملک ۷۵۰ هزار درهم به بالا و ۵ ساله بیش از ۲ میلیون یاد می‌کند، در حالی که صفحه دیگرش کف یک میلیون را آورده؛ این صفحه‌ها با هم یکسان نیستند و ما هیچ‌کدام را قطعی نمی‌گوییم. هزینه دولتی ۱۰ ساله طبق صفحه DLD ۹٬۸۸۴٫۷۵ درهم است.

گرجستان

در گرجستان متن تلفیقی قانون وضعیت حقوقی خارجی‌ها (با اصلاحیه ۲۵ ژوئن ۲۰۲۶) در ماده ۱۵ بند (j) آستانه را «بیش از ۱۵۰ هزار دلار معادل لاری» نوشته و ارزش را باید ارزیاب دارای گواهی مرکز اعتباربخشی گرجستان تعیین کند؛ یعنی آستانه ۱۰۰ هزار دلار که در منابع قدیمی می‌بینید دیگر در متن فعلی نیست. این اقامت در ماده ۱۶ بند (f) هر بار یک سال تمدید می‌شود و با پایان مالکیت باطل می‌شود. اقامت نامحدود فقط از مسیر اقامت سرمایه‌گذاری ۳۰۰ هزار دلاری (بند k) تعریف شده و شرط پنج سال نگهداری دارد.

شهروندی با ملک: فقط ترکیه، آن هم بدون تضمین

از چهار مقصد، فقط برای ترکیه یک مسیر رسمی شهروندی با خرید ملک پیدا کردیم: دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار (حدود ۱۹٬۸۲۵٬۸۸۰ لیر با نرخ ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶)، سند خرید ارز، گزارش TTB و تعهد سه‌ساله عدم فروش. ماده ۱۰ قانون ۵۹۰۱ می‌گوید داشتن شرایط «حق مطلق» نمی‌دهد و تصمیم با رئیس‌جمهور است؛ هیچ مهلت قانونی برای پاسخ هم پیدا نکردیم. جزئیات و ریسک‌ها در پاسپورت ترکیه با خرید ملک آمده، و ارزش پاسپورت در مزایای پاسپورت ترکیه.

برای دبی، گرجستان و قبرس شمالی هیچ منبع رسمی‌ای ندیدیم که خرید ملک را به شهروندی وصل کند. قبرس شمالی هم، چنان که در پست آن آمده، اقامت یا شهروندی ترکیه نمی‌دهد. هر آگهی که «شهروندی» را برای این مقصدها وعده می‌دهد باید مرجع قانونی بنویسد.

قوانین و ریسک‌هایی که مخصوص ایرانیان است

این بخش حساس‌ترین قسمت مقاله است. برای هر مورد، جدول جداگانه می‌گوید چه چیزی رسمی است و چه چیزی فقط گزارش.

مقصد	آنچه رسمی دیدیم	آنچه فقط گزارش است یا تأییدنشده
ترکیه	ایرانیان تا ۹۰ روز در ۱۸۰ روز بدون ویزا؛ فهرست ملیت‌های مجاز خرید عمومی نیست و از تاپو پرسیده می‌شود	عدد ایرانی‌های خریدار در سپتامبر ۲۰۲۶ را پیدا نکردیم؛ در آگوست ۲۰۲۶ طبق پست ما ۱۴۰ واحد بود
دبی	اداره زمین دبی و u.ae نشانی از شرط ملیت برای خرید فری‌هولد در صفحه‌های خوانده‌شده ندارند	گزارش‌های ۳۱ مارس ۲۰۲۶ درباره اعلان ایرلاین‌ها (فلای‌دبی، امارات، اتحاد) برای ممنوعیت ورود و ترانزیت دارندگان پاسپورت ایرانی؛ بیانیه رسمی دولت امارات را نیافتیم
گرجستان	فهرست رسمی e-Visa، ایران را در گروه کشورهایی با مدارک تکمیلی نشان می‌دهد؛ یعنی ظاهراً ویزای الکترونیک لازم است	ادعای «بدون ویزا ۴۵ روز» در منبع رسمی نیامد؛ در بعضی سایت‌ها هست و تأییدنشده است
قبرس شمالی	مطابق پست ما: مجوز شورای وزیران و ریسک ادعای قبلی	مسیر پرداخت برای ایرانیان رسمی نیست؛ ادعاهای رسانه‌ای را در پست قبرس برچسب زده‌ایم

دبی و ایرانیان در ۲۰۲۶

طبق گزارش ایران اینترنشنال (۳۱ مارس ۲۰۲۶)، اعلانی از فلای‌دبی ورود و ترانزیت دارندگان پاسپورت ایرانی از فرودگاه دبی را «با اثر فوری» ممنوع کرد؛ گزارش‌های Türkiye Today و VisaVerge هم می‌گویند Emirates و Etihad چنین محدودیتی را اعلام کرده‌اند، و دارندگان ویزای طلایی امارات و چند دسته (مثلاً پزشکان و سرمایه‌گذاران) طبق فهرست ایرلاین استثنا شده‌اند. نکته مهم: این گزارش‌ها از اعلان ایرلاین‌ها نقل شده‌اند و ما در منابع خوانده‌شده بیانیه رسمی دولت امارات نیافتیم. وضعیت امروز (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) را هم تأیید نمی‌کنیم. اگر قصد خرید در دبی دارید، پیش از هر پرداخت از سفارت امارات و ایرلاین مستقیم بپرسید و فرض نکنید ملک «ورود» یا «اقامت» را تضمین می‌کند.

در نتایج جست‌وجو عنوان‌هایی هم درباره لغو اقامت بعضی ایرانیان دیدیم که صفحه آن‌ها را باز نکردیم و یک تأیید رسمی هم کنارشان نبود؛ ما آن‌ها را نه تأیید می‌کنیم و نه رد، و فقط نتیجه می‌گیریم که اقامت در امارات را باید «وابسته به تصمیم دولت امارات» دید. برخی وبلاگ‌های تجاری هم می‌نویسند مشکل اصلی ایرانیان بانک و انتقال پول است؛ این منبع رسمی نیست و فقط نکته‌ای برای بررسی است. روش دور زدن هیچ قاعده‌ای را توصیه نمی‌کنیم.

گرجستان و ایرانیان

صفحه رسمی سامانه e-Visa گرجستان کشورها را در گروه‌هایی فهرست می‌کند و ایران در گروهی است که برای گردشگر مدارک «عکس بیومتریک، پاسپورت، رزرو اقامت، بلیت رفت‌وبرگشت، بیمه سفر و اثبات توان مالی» می‌خواهد. این به معنای ورود بدون ویزا نیست، و تاریخ به‌روزرسانی روی صفحه نیست. پس برای سفر بازدید از ملک، آخرین الزام را از سفارت گرجستان بپرسید. مجوز اقامت ملکی هم، طبق قانون، «حق ورود» جداگانه ندارد؛ فقط وضعیت اقامت را مشخص می‌کند.

ترکیه و ایرانیان

در ترکیه، چالش بیشتر پرداخت است: خریدار خارجی باید ارز را از بانک عبور دهد و سند خرید ارز بگیرد؛ بانک‌ها ممکن است مدارک منشأ پول بخواهند. پیشنهاد می‌کنیم روش‌های پرداخت پول خرید ملک در ترکیه و افتتاح حساب بانکی در ترکیه را پیش از هر تصمیم بخوانید. وام مسکن هم در عمل برای ایرانیان سخت است؛ وام خرید خانه در ترکیه برای خارجی‌ها آمارهای رسمی را آورده.

ریسک‌های هر مقصد

ریسک‌ها را در یک جدول مقایسه‌ای می‌گذاریم تا چیزی «مخفی» نماند. این جدول رتبه‌بندی نیست؛ فقط نوع ریسک را نشان می‌دهد.

ریسک	ترکیه	دبی	گرجستان	قبرس شمالی
پول محلی و تورم	لیر؛ تورم سپتامبر ۲۰۲۶ طبق پست ما ۲۹٫۷۳٪	درهم به دلار متصل (۳٫۶۷۲۵)	لاری؛ نوسان و تورم را بررسی نکردیم (تأییدنشده)	تورم بالا طبق پست قبرس شمالی
ریسک سند و مالکیت	محدودیت‌های مساحت/نظامی؛ سند مشاع	ثبت اجباری در DLD؛ پیش‌فروش	تأییدنشده؛ ثبت NAPR	ادعای مالک پیش از ۱۹۷۴؛ سند «تبادلی»
ریسک پروژه ساخت	پیش‌فروش؛ پست پیش‌فروش	حساب امانی (escrow) و قانون ۸ سال ۲۰۰۷ طبق DLD	تأییدنشده	تأییدنشده
ریسک قانون جدید	قانون ۷۵۷۱ (حق تقدم) و تغییر مقررات اقامت	ویزا/ورود ایرانیان در ۲۰۲۶	آستانه اقامت از ۱۰۰ به ۱۵۰ هزار دلار	مقررات ۱۱ مه ۲۰۲۶
ریسک پرداخت برای ایرانیان	DAB و مدارک منشأ پول	بانک و انتقال؛ تأییدنشده	تأییدنشده	رسمی نیست
بازده/رشد قیمت	بدون تضمین؛ ببینید بازده اجاره	بدون تضمین؛ ارقام تبلیغاتی منبع ندارند	بدون تضمین	بدون تضمین

برای دبی، اداره زمین دبی در پرسش‌های متداول می‌گوید همه معاملات باید در دفاتر DLD ثبت شود و معامله ثبت‌نشده معتبر نیست. برای پیش‌فروش، همین صفحه می‌گوید قانون حساب امانی بر همه سازندگانی که واحد پیش‌فروش می‌کنند اعمال می‌شود. این یعنی چارچوب قانونی دارد، نه اینکه پروژه شما بی‌ریسک است؛ شخصاً باید شماره پروژه را در DLD ببینید.

برای قبرس شمالی، کمیسیون املاک رها‌شده (IPC) در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ اعلام کرد ۸٬۸۲۰ درخواست ثبت شده و ۳٬۷۸۷ مورد بسته شده است و ۷۸۳٬۱۲۴٬۱۲۳ پوند غرامت پرداخت شده؛ فقط ۱۹ پرونده به بازگشت یا معاوضه ملک رسیده است. این آمار نشان می‌دهد «ادعای مالک پیشین» موضوع واقعی است، نه حرف تبلیغاتی.

خرید ملک در گرجستان بهتر است یا ترکیه؟

این عبارت در پیشنهادهای گوگل زیاد دیده می‌شود. ما رتبه‌بندی نمی‌کنیم، اما مقایسه را می‌شود با جدول سنجید.

معیار	گرجستان	ترکیه
هزینه ثبت رسمی	۱۵۰ تا ۳۵۰ لاری ثابت	۲٪ هر طرف
مالیات سالانه	۰٫۰۵٪ تا ۱٪ ارزش بازار	۰٫۱٪ یا ۰٫۲٪ ارزش مالیاتی
آستانه اقامت	بیش از ۱۵۰ هزار دلار، یک‌ساله	حدود ۲۰۰ هزار دلار، اقامت کوتاه‌مدت
شهروندی	ندیدیم	۴۰۰ هزار دلار، حق قطعی نیست
زمین کشاورزی	ممنوع	ممکن، با سقف ۳۰ هکتار و ۱۰٪ شهرستان
ورود ایرانیان	ظاهراً ویزای الکترونیک	۹۰ روز بدون ویزا
اجاره مسکونی	۵٪ بدون کسر هزینه	معافیت ۵۸٬۰۰۰ لیر در ۲۰۲۶، سپس تعرفه

«بهتر» بسته به هدف عوض می‌شود: اگر شهروندی می‌خواهید، فقط ترکیه مسیر رسمی دارد؛ اگر کف هزینه ثبت را می‌سنجید، گرجستان ثابت‌تر است؛ اگر رفت‌وآمد آسان می‌خواهید، قاعده ورود ایرانیان را دوباره بررسی کنید. اندازه بازار اجاره و نقدشوندگی در گرجستان را ما از منبع رسمی تأیید نکردیم.

مقایسه خرید ملک در دبی با قبرس شمالی

این هم یکی از عبارت‌های پرتکرار پیشنهادهای گوگل است. دو مقصد از نظر ساختار کاملاً متفاوتند. دبی بازاری با ثبت متمرکز در یک اداره زمین، مناطق فری‌هولد مشخص، نرخ ثابت ۴٪ و حساب امانی برای پیش‌فروش دارد؛ ریسک اصلی آن در ۲۰۲۶ ورود و اقامت ایرانیان و انتقال پول است. قبرس شمالی از نظر قیمت اغلب ارزان‌تر تبلیغ می‌شود، اما ما قیمت رسمی نداریم و آنچه می‌دانیم مجوز شورای وزیران، سقف‌های ۱۱ مه ۲۰۲۶، ریسک ادعای مالک پیشین، عدم شناسایی بین‌المللی و پیگرد دلالان در جمهوری قبرس است. اگر هدف اصلی شما نقدشوندگی و قابلیت فروش به خریدار بین‌المللی است، این تفاوت ساختاری مهم‌تر از اختلاف قیمت است.

معیار	دبی	قبرس شمالی
مرجع ثبت	اداره زمین دبی (DLD)	اداره ثبت و نقشه‌برداری شمال
عوارض انتقال	۴٪ (پیش‌فرض نصف-نصف)	۱۲٪ در دو منبع تجاری؛ تأییدنشده
ریسک سند	ثبت شفاف در مناطق فری‌هولد؛ پیش‌فروش	ادعای مالک پیش از ۱۹۷۴
اقامت	ویزای طلایی ۲ میلیون درهم	ویزای ۹۰ روزه مالک (پگاسوس)
مالیات بر درآمد اجاره	ندارد (اشخاص)	تأییدنشده

جزئیات قبرس را در خرید ملک در قبرس شمالی و قبرس شمالی و جنوبی بخوانید. برای قبرس جنوبی (عضو اتحادیه اروپا)، صفحه‌های دولت قبرس (gov.cy) برای ما با خطای ۴۰۳ باز نشد و چیزی که درباره مجوز و اقامت آن آمد فقط خلاصه موتور جست‌وجو از همان صفحه‌هاست؛ بنابراین جزئیات قبرس جنوبی را تأییدنشده می‌دانیم.

چارچوب تصمیم: بودجه، هدف و ریسک

جدول زیر قاعده انتخاب نیست، فقط پرسش‌هایی را می‌چیند که باید بدهید. «بهترین» وجود ندارد؛ فقط تطابق یا عدم تطابق با هدف شما.

هدف شما	پرسش‌های اصلی	مقصدهایی که شرط رسمی دارند
اقامت چندساله	آیا حاضرید ملک را نگه دارید؟ آیا اقامت لغو‌پذیر است؟	ترکیه (حدود ۲۰۰ هزار دلار)، دبی (۲ میلیون درهم)، گرجستان (۱۵۰ هزار دلار)
شهروندی	آیا رد درخواست با شرایط کامل ممکن است؟	ترکیه (۴۰۰ هزار دلار)، با ریسک رد
خانه تعطیلات	هزینه رفت‌وآمد و ورود چقدر است؟	هر چهار مقصد؛ ورود ایرانیان را جداگانه بررسی کنید
درآمد اجاره	مالیات اجاره، هزینه ساختمان، اجاره واقعی	ترکیه، دبی، گرجستان؛ رقم‌ها را از آگهی نگیرید
بودجه کم	کدام هزینه‌ها ثابت و کدام درصدی‌اند؟	گرجستان (هزینه ثبت ثابت)، ترکیه (۲٪)، دبی (۴٪)

قاعده عملی: ابتدا هدف را بنویسید، سپس آستانه رسمی را با نرخ روز بسنجید، بعد هزینه‌ها و ریسک‌های بخش‌های بالا را اضافه کنید. اگر عددی در جدول «تأییدنشده» بود، قبل از پرداخت از وکیل محلی و بانک یا نهاد رسمی همان کشور بپرسید. نمونه‌ای از خریدار و تصمیم او را نمی‌نویسیم، چون نمونه واقعی با منبع نداریم؛ هر مثال این مقاله محاسبه‌ای است.

چک‌لیست پیش از پرداخت بیعانه

1. هدف را مکتوب کنید: سکونت، اقامت، شهروندی یا اجاره.
2. آستانه رسمی را از متن قانون یا صفحه دولتی همان روز بخوانید.
3. وضعیت ورود و اقامت تابعیت خودتان را از سفارت یا سامانه رسمی بپرسید، نه از آژانس.
4. ملک را در ثبت رسمی (تاپو، DLD، NAPR) ببینید و مالک و بار حقوقی را بررسی کنید.
5. وکیل مستقل با پروانه بگیرید؛ وکیل فروشنده نماینده شما نیست.
6. مسیر پرداخت را بانک‌به‌بانک بنویسید و سند پرداخت را نگه دارید.
7. هزینه‌های خرید، مالیات سالانه و هزینه ساختمان را در یک جدول جمع بزنید.
8. اگر پیش‌فروش است، قرارداد، حساب امانی و ضمانت را مستقل بخوانید (پیش‌فروش در ترکیه).
9. اگر وکالت می‌دهید، حدود آن را بنویسید (وکالت‌نامه ملک).
10. قبل از امضا، نسخه فارسی/انگلیسی قرارداد را از مترجم رسمی بگیرید.

اشتباهات رایج و نشانه‌های هشدار

• قیاس مستقیم قیمت‌ها: قیمت آگهی با قیمت معامله و بازده ناخالص با بازده واقعی فرق دارد؛ ارقام آگهی را بدون منبع رسمی نپذیرید.
• وعده اقامت و شهروندی: هیچ بنگاهی نمی‌تواند نتیجه را تضمین کند. تصمیم نهایی با دولت است.
• نادیده گرفتن ورود: مالک ملک بودن، حق ورود نمی‌دهد؛ مخصوصاً برای دبی در ۲۰۲۶.
• اعتماد به «بدون مالیات»: نبود مالیات بر درآمد با نبود هزینه ساختمان و شارژ یکی نیست.
• اعتماد به رقم‌های قدیمی: ۷۵ هزار دلار اقامت ترکیه یا ۱۰۰ هزار دلار گرجستان در منابع قدیمی دیده می‌شود و منسوخ است.
• پرداخت بدون سند: پرداخت به حساب شخصی فروشنده یا دلال بدون سند رسمی پرخطر است.
• اعتماد به آمار کلی: ادعاهایی مثل «۱۵٪ رشد سالانه» یا «۸٫۵٪ بازده» بدون منبع و تاریخ را نادیده بگیرید.

آنچه تأیید شده و آنچه نه

موضوع	وضعیت	منبع یا دلیل
تاپو هارجی ۲٪ هر طرف	تأییدشده	قانون ۴۹۲، تعرفه ۴
کارمزد ۴٪ ثبت دبی و تقسیم پیش‌فرض	تأییدشده	مصوبه ۳۰ سال ۲۰۱۳
آستانه ۱۵۰ هزار دلار گرجستان	تأییدشده	matsne.gov.ge، ماده ۱۵
آستانه ۲۰۰ هزار دلار اقامت ترکیه	تأییدنشده مستقیم	متن وزارت کشور باز نشد
مدت ویزای طلایی دبی (۵ یا ۱۰ سال)	ناسازگار	u.ae در برابر DLD
محدودیت ورود ایرانیان به امارات	تأییدنشده رسمی	فقط اعلان ایرلاین‌ها
مالیات انتقال قبرس شمالی	تأییدنشده	فقط منابع تجاری
مالیات انتقال خریدار گرجستان	تأییدنشده	در منابع خوانده‌شده نبود
ورود ایرانیان به گرجستان بدون ویزا	تأییدنشده	فهرست e-Visa خلاف آن را نشان می‌دهد

راهنماهای تکمیلی

• خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶؛ مراحل، شرایط ایرانیان و هزینه
• مراحل خرید ملک در ترکیه؛ ۸ گام رسمی
• اقامت ترکیه با خرید خانه ۲۰۲۶
• پاسپورت ترکیه با خرید ملک ۲۰۲۶
• خرید ملک در قبرس شمالی ۲۰۲۶
• محدودیت‌های خرید ملک برای خارجی‌ها در ترکیه

منابع این راهنما

• پورتال دولت امارات: خرید ملک توسط خارجی‌ها — قاعده فری‌هولد دبی، ابوظبی و شارجه؛ تاریخ صفحه ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶؛ بازدید ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• مصوبه شماره ۳۰ سال ۲۰۱۳ شورای اجرایی دبی — کارمزد ۴٪ و تقسیم مساوی؛ بازدید ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• اداره زمین دبی: ویزای طلایی سرمایه‌گذار — شرط ۲ میلیون درهم و هزینه‌ها؛ بازدید ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• اداره زمین دبی: پرسش‌های متداول — حساب امانی، ثبت معاملات، اقامت ملکی؛ بازدید ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• پورتال دولت امارات: مالیات — نبود مالیات بر درآمد اشخاص و VAT ۵٪؛ بازدید ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• قانون وضعیت حقوقی خارجی‌ها در گرجستان، matsne.gov.ge — آستانه‌های ۱۵۰ و ۳۰۰ هزار دلار و مدت اقامت؛ بازدید ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• ثبت عمومی گرجستان (NAPR): هزینه‌ها — ۱۵۰/۲۷۰/۳۵۰ لاری؛ بازدید ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• سامانه e-Visa گرجستان: فهرست کشورها — گروه ایران؛ بازدید ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• Your Key Türkiye (TKGM): خرید ملک توسط خارجی‌ها — قیدهای قانونی ترکیه؛ بازدید ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ (گواهی TLS سایت با ابزار ما تأیید نشد و فقط خوانده شد).
• متن قانون ۶۴۵۸ ترکیه و قانون هارج‌ها ۴۹۲ — ماده ۳۱ و تعرفه ۴؛ بازدید ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.
• کمیسیون املاک رها‌شده قبرس شمالی — آمار ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶.
• ایران اینترنشنال، ۳۱ مارس ۲۰۲۶ — گزارش اعلان فلای‌دبی؛ منبع رسانه‌ای، نه رسمی؛ بازدید ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶.