سند مشاع (هیسه‌لی تاپو) در ترکیه ۲۰۲۶: خطرها، حق شفعه و پایان شراکت

آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶) — این راهنما بر متن کنونی قوانین ترکیه در سایت رسمی mevzuat.gov.tr (قانون مدنی ۴۷۲۱، قانون اجرا و ورشکستگی ۲۰۰۴، آیین دادرسی مدنی ۶۱۰۰، مالکیت طبقاتی ۶۳۴، هزینه‌های دولتی ۴۹۲، خاک‌وزمین ۵۴۰۳ و عمران ۳۱۹۴) و متن قوانین ۷۵۷۱ و ۷۵۸۹ در روزنامه رسمی ساخته شده است؛ هر نکته‌ای که منبع رسمی آن را تأیید نکرده، صریحاً «تأییدنشده» نوشته شده است.

سند مشاع در ترکیه (در زبان ترکی «هیسه‌لی تاپو» یا Hisseli Tapu) یعنی ملک به نام چند نفر است و هر نفر فقط یک «سهم» کسری (مثلاً ۱/۲ یا ۳/۱۰۰) از کل زمین یا ساختمان را دارد، نه یک قطعه یا اتاق مشخص. فروشنده‌ها خیلی وقت‌ها این سند را «ارزان‌تر» و «همان مالکیت» معرفی می‌کنند، ولی قانون برای دارنده سهم حقوقی می‌گذارد که با مالک یک ملک مستقل فرق دارد: شرکای دیگر می‌توانند سهم فروخته‌شده را با دادخواست از خریدار بگیرند (حق شفعه)، ساخت‌وساز بدون رضایت آن‌ها ممکن است جریمه و دعوا بیاورد، و هر شریکی می‌تواند هر زمان بخواهد شراکت را با فروش اجباری در مزایده دادگاهی تمام کند.

در این راهنما با تکیه بر متن قانون توضیح می‌دهیم مالکیت سهمی (Paylı Mülkiyet) با مالکیت مشترک دستی (Elbirliği Mülkiyeti) چه فرقی دارد، سهم شما دقیقاً چه حقوقی می‌دهد، حق شفعه (Önalım) با چه مهلت‌هایی کار می‌کند (از جمله تغییرات قانون ۷۵۷۱ در دسامبر ۲۰۲۵)، پایان دادن به شراکت (Ortaklığın Giderilmesi) و مزایده دادگاهی چگونه پیش می‌رود (از جمله قاعده تازه قانون ۷۵۸۹ در ژوئیه ۲۰۲۶)، و چطور سهمی را امن بخریم یا بفروشیم. توضیح می‌دهیم چرا خرید «یک سهم از زمین» در بازار ویلا و باغ‌های تفریحی پرخطر است، و تفاوت آن با واحد آپارتمانی (Kat Mülkiyeti) چیست.

خلاصه در یک نگاه: در سند مشاع شما مالک یک کسر از کل ملک هستید، نه یک بخش مشخص (ماده ۶۸۸ قانون مدنی). اگر شریکی سهمش را به شخص ثالث بفروشد، شرکای دیگر حق شفعه دارند؛ این حق طبق ماده ۷۳۳ پس از ابلاغ فروش (ابلاغ از طریق دفترخانه) ۳ ماه و در هر حال یک سال پس از فروش ساقط می‌شود (برای فروش‌های بعد از ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵؛ پیش‌تر این سقف دو سال بود). ساخت بنا یا تغییر کاربری و تصرف در کل ملک بدون رضایت همه شرکا ممکن نیست (ماده ۶۹۲)، و هر شریک می‌تواند با دادخواست در دادگاه صلح حقوقی تقاضای پایان شراکت کند که در نهایت می‌تواند به فروش در مزایده برسد (مواد ۶۹۸ و ۶۹۹). در ساختمان دارای کات مالکیت (Kat Mülkiyeti) مالکان دیگر واحدها حق شفعه ندارند (ماده ۸ قانون ۶۳۴). برای زمین کشاورزی، تقسیم و انتقال سهم مجوز وزارتخانه دارد و خرید «سهم خیالی» جرم‌انگاری شده است.

سند مشاع چیست و مالکیت سهمی با مالکیت مشترک دستی چه فرقی دارد؟

سند مشاع وقتی پیش می‌آید که یک پارسل (قطعه ثبتی با شماره Ada و Parsel) به نام چند نفر ثبت شده باشد. دلیل‌های رایج: ارث، خرید گروهی، فروش «سهمی» توسط سازنده یا مالک، یا اینکه شرکا هیچ‌وقت زمین را تفکیک نکرده‌اند. قانون مدنی ترکیه (شماره ۴۷۲۱) دو نوع مالکیت مشترک را جدا می‌کند و تفاوتشان برای تصمیم‌گیری، فروش و مالیات تعیین‌کننده است.

طبق ماده ۶۸۸ در مالکیت سهمی «چند نفر با سهم‌های معین مالک کل چیزی هستند که به‌طور مادی تقسیم نشده است». اگر سهم‌ها در سند نوشته نشده باشد، مساوی فرض می‌شوند، هر شریک نسبت به سهم خود حقوق و تعهدات مالک را دارد و سهم او قابل انتقال، رهن و توقیف توسط بستانکاران است. ماده ۷۰۱ برای مالکیت مشترک دستی می‌گوید شرکا سهم معین ندارند و حق هر کدام بر همه مال گسترده است؛ طبق ماده ۷۰۲ مگر قانون یا قرارداد چیز دیگری بگوید، هم اداره و هم تصرف باید با اتفاق آرای شرکا باشد، و تا زمانی که شراکت قراردادی برقرار است، نه می‌شود مال را تقسیم کرد و نه در یک «سهم» تصرف کرد.

معیار	مالکیت سهمی (Paylı)	مالکیت مشترک دستی (Elbirliği)
مبنای قانونی	مواد ۶۸۸ تا ۷۰۰ قانون مدنی	مواد ۷۰۱ تا ۷۰۳ قانون مدنی
سهم هر نفر	کسر معین (مثلاً ۱/۴)	سهم معین ندارد؛ حق روی کل مال
فروش سهم	آزاد است (ماده ۶۸۸)، با حق شفعه شرکا	بدون اتفاق آرا ممکن نیست (ماده ۷۰۲)
اداره و تصمیم‌ها	بر اساس نوع کار: هر شریک، اکثریت یا اتفاق آرا	پیش‌فرض: اتفاق آرای همه شرکا
مثال رایج	زمین یا آپارتمان با چند خریدار و سهم‌های ثبت‌شده	ترکه (ارث) پیش از تقسیم، طبق ماده ۶۴۰
پایان	تقاضای تقسیم/فروش (ماده ۶۹۸)	فروش مال، انحلال جمع یا تبدیل به مالکیت سهمی (ماده ۷۰۳)
مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi)	هر شریک به نسبت سهمش	شرکا مسئولیت تضامنی دارند (قانون ۱۳۱۹ مواد ۳ و ۱۳)

نکته مهم برای وراث: طبق ماده ۶۴۰، وقتی چند وارث هست، تا زمان تقسیم ارث همه آن‌ها مشترکاً (به‌صورت Elbirliği) مالک ترکه‌اند و ماده ۶۷۶ اجازه می‌دهد با قرارداد کتبی تقسیم، این مالکیت به مالکیت سهمی به نسبت سهم ارث تبدیل شود. بنابراین ملکی که «هیسه‌لی» به نظر می‌رسد، گاهی در واقع ارث تقسیم‌نشده است؛ در این حالت نوع مالکیت و قاعده تصمیم‌گیری باید قبل از هر معامله روشن شود. برای تفاوت سندهای قرمز و آبی و ریسک سند مشاع از دید کلی، راهنمای انواع سند ملکی در ترکیه را هم بخوانید.

«سهم» شما دقیقاً چه حقوقی می‌دهد؟ استفاده، مدیریت و هزینه‌ها

داشتن سهم یعنی داشتن حق مالکیت بر یک کسر از کل، نه حق انحصاری روی بخشی از زمین. ماده ۶۹۳ می‌گوید هر شریک «تا حدی که با حقوق دیگران سازگار باشد» می‌تواند از مال استفاده کند و در اختلاف، نحوه استفاده را قاضی تعیین می‌کند؛ قاضی حتی می‌تواند استفاده را از نظر زمان یا مکان بین شرکا تقسیم کند. به همین دلیل جمله‌ای مثل «این گوشه باغ مال توست» که فروشنده شفاهی می‌گوید، تا وقتی در سند نیامده، حق قابل اتکایی نیست. ماده ۶۹۵ می‌گوید توافق‌ها و تصمیم‌های شرکا درباره استفاده و مدیریت، مالکان بعدی را فقط وقتی در برمی‌گیرد که در دفتر ثبت (قسمت شرح‌ها یا Şerh) ثبت شده باشد.

هزینه‌ها و مالیات‌ها هم طبق ماده ۶۹۴ به نسبت سهم‌ها تقسیم می‌شود و شریکی که بیش از سهمش پرداخته، می‌تواند به بقیه رجوع کند. در قانون مالیات املاک (۱۳۱۹) نیز در مالکیت سهمی هر مالک به نسبت سهمش مکلف است. نوع تصمیم لازم هم به اهمیت کار بستگی دارد:

نوع کار	چه کسی تصمیم می‌گیرد	مثال	ماده قانون مدنی
اداره عادی	هر شریک به‌تنهایی	تعمیر کوچک، کارهای کشاورزی	۶۹۰
اداره مهم	اکثریت سهم‌ها و اکثریت شرکا (در برابری، قاضی)	اجاره دادن، تغییر نوع کشت، تعمیر یا ساخت لازم برای حفظ ارزش	۶۹۱
کارهای فوق‌العاده	اتفاق آرای همه شرکا	تغییر کاربری، ساخت بیش از مصرف عادی، تصرف در کل ملک	۶۹۲
اقدام فوری برای جلوگیری از زیان	هر شریک به حساب همه	مهار خطر ریزش یا نشت	۶۸۹

اصطلاح «اکثریت سهم و شریک» (pay ve paydaş çoğunluğu) در تعبیر معمول حقوقی یعنی هم اکثریت سهم‌ها و هم اکثریت تعداد شرکا باید موافق باشند؛ اگر چنین اکثریتی پیدا نشود و آرا برابر باشد، قاضی بر اساس مصلحت همه تصمیم می‌گیرد (ماده ۶۹۱، بند سوم). شرکا می‌توانند به اتفاق آرا قاعده دیگری بنویسند، به این شرط که حق‌های ضروری مثل اقدام برای حفظ ارزش ملک حذف نشود (ماده ۶۸۹). مثال با محاسبه (فقط برای توضیح): سه شریک با سهم‌های ۱/۲ و ۱/۴ و ۱/۴ مالک یک زمین‌اند و مالیات سالانه ۱۲٬۰۰۰ لیر است. سهم‌ها ۶٬۰۰۰ و ۳٬۰۰۰ و ۳٬۰۰۰ لیر می‌شود. اگر نفر اول (۱/۲) به‌تنهایی کل ۱۲٬۰۰۰ لیر را بپردازد، می‌تواند ۳٬۰۰۰ لیر از هر یک از دو نفر دیگر مطالبه کند. برای نرخ‌ها و مهلت‌های مالیات سالانه، راهنمای مالیات املاک در ترکیه را ببینید.

ساخت‌وساز روی زمین مشاع: چه چیزی بدون رضایت شرکا ممکن نیست؟

این بخش همان جایی است که بیشتر خریداران سهم زمین پشیمان می‌شوند. ماده ۶۹۲ قانون مدنی تصریح می‌کند که تغییر هدف استفاده از مال، «ورود به کارهای ساختمانی بیش از آنچه حفاظت یا استفاده عادی لازم دارد» و هر تصرفی در کل مال، مگر با اتفاق آرا طور دیگری توافق شده باشد، به پذیرش همه شرکا نیاز دارد. به زبان ساده: اگر شما ۱/۱۰ از یک پارسل را دارید، نمی‌توانید با تکیه بر «سهم خودم» روی آن ویلا یا خانه بسازید، مگر بقیه شرکا کتباً موافقت کنند یا با دادگاه تقسیم، آن بخش عملاً به شما اختصاص یابد.

قانون عمران (۳۱۹۴) هم پیامد اداری دارد. ماده ۴۲ جریمه ساخت بدون پروانه یا مخالف پروانه را با فرمول متراژ و درجه ساختمان تعیین می‌کند و بند (ج) آن می‌گوید اگر بنا «در پارسل مشاع بدون جلب رضایت سایر مالکان» ساخته شده باشد، ۳۰ درصد از جریمه به‌عنوان افزایش اضافه می‌شود (ساخت روی زمین دیگری ۴۰ درصد، و ساخت بدون پروانه ۱۸۰ درصد). برای پروانه ساخت هم باید سند و مدارک کامل ارائه شود (ماده ۲۲ قانون ۳۱۹۴). نتیجه عملی: سهم کوچک زمین بدون توافق مکتوب و تفکیک، پایه مناسبی برای ساخت نیست. وضعیت پروانه و گواهی پایان‌کار (İskan) ساختمان‌های موجود را هم در راهنمای بررسی ساختمان قبل از خرید ببینید.

موضوع	قاعده یا جریمه	منبع
ساخت بیش از حد استفاده عادی	رضایت همه شرکا لازم است	ماده ۶۹۲ قانون مدنی
ساخت در پارسل مشاع بدون رضایت دیگران	۳۰٪ افزوده بر جریمه اداری	ماده ۴۲ (ج) قانون ۳۱۹۴
ساخت بدون پروانه	۱۸۰٪ افزوده بر جریمه اداری	ماده ۴۲ (ج) قانون ۳۱۹۴
تقسیم زمین بدون طرح شهری به سهم‌ها برای ساخت	ممنوع (با استثناها: ارث، مالکیت طبقاتی، کشاورزی و دامداری، گردشگری، صنعت و انبار، فروش اجرایی)	ماده ۱۸ قانون ۳۱۹۴
ساخت غیرمجاز روی زمین کشاورزی	قطع اشتراک برق، آب و گاز؛ جریمه ۱۰۰ هزار لیر برای هر اشتراک از نهاد متخلف	ماده ۲۱ قانون ۵۴۰۳ (افزوده قانون ۷۵۸۴، ۱۱ ژوئن ۲۰۲۶)

آخرین ردیف جدول از افزوده‌های ژوئن ۲۰۲۶ است: ماده ۲۱ قانون ۵۴۰۳ می‌گوید به سازه‌های بدون مجوز طبق همین قانون، نهادها اشتراک برق، آب و گاز نمی‌دهند. جزئیات اشتراک‌ها در راهنمای انشعاب برق و آب و گاز آمده است.

حق شفعه (Önalım) در سند مشاع: مواد ۷۳۲ تا ۷۳۵

ماده ۷۳۲ قانون مدنی می‌گوید اگر یکی از شرکا در مالکیت سهمی، سهم خود را تمام یا بخشی «به شخص ثالث» بفروشد، شرکای دیگر می‌توانند از حق شفعه استفاده کنند. یعنی خریدار سهم، تا پایان مهلت‌های قانونی هنوز مطمئن نیست که سهم را نگه می‌دارد. ماده ۷۳۴ تصریح می‌کند این حق با دادخواست علیه خریدار اعمال می‌شود؛ یعنی شفعه خودکار نیست و مهلت‌ها از ابلاغ دفترخانه‌ای محاسبه می‌شود. دو تغییر مهم قانون ۷۵۷۱ (روزنامه رسمی ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵، شماره ۳۳۱۱۸) را حتماً در نظر بگیرید: مهلت مطلق از دو سال به یک سال رسید (ماده ۳۵ قانون ۷۵۷۱ که ماده ۷۳۳ را تغییر داد) و قاضی باید ارزش روز سهم (rayiç bedel) را تعیین کند (ماده ۳۶ که ماده ۷۳۴ را تغییر داد).

موضوع	قاعده طبق متن قانون	ماده
چه کسی حق دارد	شرکای دیگر در مالکیت سهمی	۷۳۲
چه فروشی	فروش سهم (تمام یا بخشی) به شخص ثالث	۷۳۲
ابلاغ فروش	خریدار یا فروشنده باید از طریق دفترخانه (noter) به شرکای دیگر ابلاغ کند	۷۳۳
مهلت	۳ ماه از ابلاغ به صاحب حق و در هر حال ۱ سال از فروش	۷۳۳ (تغییر ۷۵۷۱)
مستثنی	فروش‌های مشمول قانون مناقصه دولتی ۲۸۸۶ و فروش در مزایده اجرایی	۷۳۳ (تغییر ۷۵۷۱)
انصراف	برای همیشه: رسمی و با شرح در دفتر تاپو؛ برای یک فروش مشخص: کتبی، قبل یا بعد از فروش	۷۳۳
اعمال حق	دادخواست علیه خریدار	۷۳۴
مبلغ	قاضی ارزش روز سهم را تعیین می‌کند؛ خواهان آن مبلغ را به‌علاوه هزینه‌های تاپوی خریدار نقداً در مهلت قطعی می‌سپارد، وگرنه سهم به نامش ثبت نمی‌شود	۷۳۴ (تغییر ۷۵۷۱)
شفعه قراردادی	اگر قرارداد شفعه در دفتر تاپو شرح شده باشد، تا ۱۰ سال از ثبت شرح اثر دارد	۷۳۵

دو نکته درباره زمان‌بندی. اول، طبق ماده موقت ۱ که قانون ۷۵۷۱ به قانون مدنی افزود، تغییر ماده ۷۳۳ شامل فروش‌های پیش از ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵ نمی‌شود و آن‌ها همان قاعده قبلی (دو سال) را دارند، در حالی که تغییر ماده ۷۳۴ در دعاوی از قبل مطرح‌شده هم اعمال می‌شود. دوم، چون سقف یک‌ساله و مهلت سه‌ماهه به ابلاغ وابسته است، فروشنده و خریدار با ابلاغ از طریق دفترخانه به همه شرکا، عملاً ساعت شفعه را راه می‌اندازند. مثال زمانی (فرضی، برای توضیح): فروش سهم در ۱۰ مارس ۲۰۲۷ انجام می‌شود، ابلاغ دفترخانه‌ای به یکی از شرکا در ۲۰ مارس ۲۰۲۷ می‌رسد. مهلت سه‌ماهه آن شریک در ۲۰ ژوئن ۲۰۲۷ تمام می‌شود. اگر شریک دیگری هرگز ابلاغ نگرفته باشد، حق او در هر حال ۱۰ مارس ۲۰۲۸ ساقط می‌شود. خریدار تا آن روز می‌تواند در معرض دعوا باشد.

دقت کنید که ماده ۷۳۴ بر «ارزش روز» تکیه دارد، نه لزوماً مبلغی که در سند اعلام شده. پس کم‌اظهاری قیمت در سند برای دور زدن مالیات یا شفعه، هم ریسک مالیاتی دارد و هم ریسک دعوا. متن ماده ۷۳۲ از «فروش به شخص ثالث» حرف می‌زند؛ پس فروش سهم به یکی از شرکا در همین چارچوب نیست، اما هر پرونده جزئیات خودش را دارد و باید با وکیل بررسی شود. نکته دیگر: ماده ۷۳۳ حق شفعه را در فروش‌های اجرایی (cebrî artırma) مجاز نمی‌داند؛ بنابراین کسی که سهم را در مزایده دادگاهی می‌خرد، در برابر شفعه امن‌تر است.

خرید سهم مشاع: چک‌لیست راستی‌آزمایی و مراحل امن

اگر با آگاهی تصمیم گرفته‌اید سهمی بخرید (مثلاً سهم یک وارث در ملکی که خودتان هم شریک آن هستید)، فرایند را مثل یک خرید حرفه‌ای پیش ببرید. مراحل کلی خرید ملک در راهنمای مراحل خرید ملک و خرید ملک در ترکیه برای ایرانیان آمده؛ موارد زیر مخصوص سند مشاع است.

1. کپی کامل سند را از فروشنده بگیرید و اطلاعات Ada و Parsel، نوع ملک (Nitelik)، مساحت و فهرست همه شرکا و سهم‌ها را بخوانید. وضعیت قید و شرح‌ها (رهن، توقیف، شرح تقسیم) را در بخش Şerh/Beyan بررسی کنید.
2. با شرکا تماس بگیرید. بپرسید از فروش خبر دارند یا نه، و از هر کدام «انصراف کتبی از حق شفعه برای این فروش مشخص» بگیرید (ماده ۷۳۳: کتبی، قبل یا بعد از فروش).
3. وضعیت استفاده را روشن کنید: چه کسی چه قسمتی را در تصرف دارد، آیا قرارداد استفاده یا اجاره‌ای هست، آیا توافق مدیریتی در سند شرح شده است (ماده ۶۸۹ و ۶۹۵).
4. وضعیت عمرانی را در شهرداری و (برای زمین کشاورزی) اداره کشاورزی استان بپرسید؛ نوع طرح، امکان تفکیک و حداقل مساحت را مکتوب بخواهید.
5. اگر فروشنده با وکالت‌نامه می‌فروشد، اعتبار و اختیار فروش سهم را بررسی کنید؛ راهنمای وکالت‌نامه خرید و فروش ملک را ببینید.
6. قیمت واقعی را در سند بنویسید و پول را از مسیر بانکی قابل‌اثبات بپردازید. هزینه‌های رسمی را در راهنمای هزینه سند محاسبه کنید.
7. بلافاصله پس از معامله، فروش را از طریق دفترخانه به همه شرکا ابلاغ کنید تا مهلت سه‌ماهه حق شفعه شروع شود.

برای اینکه بدانید با چه نهادی تماس می‌گیرید، جدول زیر را داشته باشید. شماره تلفن و ساعت کار هر اداره را از سایت همان نهاد ببینید؛ این مقاله شماره‌ای ارائه نمی‌کند، چون در منبع رسمی بررسی‌شده تأیید نشد.

کار	مرجع	دلیل مراجعه
بررسی سند، شرکا و شرح‌ها	اداره ثبت اسناد (Tapu Müdürlüğü)	دیدن مالکان، سهم‌ها، رهن و توقیف
ابلاغ فروش به شرکا	دفترخانه (Noter)	شروع مهلت سه‌ماهه شفعه (ماده ۷۳۳)
پروانه، طرح و تفکیک شهری	شهرداری	امکان ساخت و ifraz (قانون ۳۱۹۴)
زمین کشاورزی	اداره کشاورزی و جنگل استان	اجازه تقسیم یا انتقال سهم (قانون ۵۴۰۳)
دعوای شفعه یا تقسیم	دادگاه صلح حقوقی (Sulh Hukuk)	مواد ۷۳۴ و ۶۹۸؛ HMK ماده ۴
بررسی حقوقی قرارداد	وکیل (Avukat)	مشاوره، ابلاغ، وکالت و دعوا؛ مشاوره حقوقی

خرید «سهمی از زمین کشاورزی یا باغ»: چرا پرخطر است؟

بازار ترکیه پر است از آگهی «باغ تفریحی»، «زمین با سند سهمی ۱ از ۱۰۰» و «قطعه باغ ۵۰۰ متری با استخر مشترک». این دقیقاً همان جایی است که ریسک سند مشاع با ریسک زمین کشاورزی جمع می‌شود. در نمونه‌ای معمول، یک پارسل بزرگ کشاورزی به ده‌ها نفر فروخته می‌شود و هر خریدار «فقط یک سهم» دارد، ولی به او نشانه‌ای از یک قطعه مشخص نشان می‌دهند. ما جزئیات خرید زمین را در راهنمای خرید زمین و باغ در ترکیه آورده‌ایم؛ اینجا فقط ابعاد مشاع‌بودن را می‌گوییم.

ماده ۸ قانون ۵۴۰۳ می‌گوید زمین‌های کشاورزی زیر حداقل مساحت تعیین‌شده وزارتخانه نباید تفکیک و سهمی شوند و تعداد شرکا هم نباید زیاد شود (با استثناهایی)؛ حداقل‌های قانونی ۲ هکتار (زمین مطلق، حاشیه‌ای و محصول ویژه)، ۰٫۵ هکتار (باغ) و ۰٫۳ هکتار (گلخانه) است و وزارتخانه می‌تواند آن را بالاتر ببرد. ماده ۸/ب همین قانون (بند افزوده قانون ۷۲۵۵) می‌گوید در زمین‌های کشاورزی تفکیک، سهمی‌کردن، انتقال سهم (pay temliki)، تبدیل مالکیت دستی به سهمی، تقسیم و تغییر نوع «با اجازه وزارتخانه» انجام می‌شود؛ این بند زیر عنوان انتقال زمین‌های کشاورزی و ارث آمده و نحوه اجرای دقیق آن برای هر خرید سهم را باید مکتوباً از اداره تاپو و اداره کشاورزی همان شهرستان پرسید (تأییدنشده: دامنه دقیق اجرا برای هر معامله).

مهم‌تر، ماده ۲۱ همین قانون برای کسانی که با ساختن «سهم‌های فیزیکی غیرقابل ثبت» تصرف قطعاتی از زمین کشاورزی را از طریق عضویت یا مشارکت در یک شخص حقوقی واگذار می‌کنند یا واسطه آن می‌شوند، یک تا سه سال حبس و ۱۰۰ تا ۱۰۰۰ روز جزای نقدی قضایی تعیین کرده و برای خود شخص حقوقی هم ۵۰ تا ۲۵۰ هزار لیر جریمه اداری. در نتیجه، وقتی کسی «سهم خیالی» یا «عضویت در شرکت باغ» می‌فروشد، خریدار نه مالکیت قطعه مشخص دارد و نه تضمین قانونی. جدول زیر خلاصه ریسک‌هاست.

ریسک	توضیح	راه کاهش
سهم به‌جای قطعه	فقط کسری از کل پارسل دارید، نه قطعه‌ای با مرز	قبل از پرداخت، تفکیک ثبتی یا مجوز را مکتوب بخواهید
ممنوعیت تفکیک	زیر حداقل مساحت، تقسیم و افزایش شرکا مجاز نیست (ماده ۸ قانون ۵۴۰۳)	سند را با اداره کشاورزی چک کنید
سهم خیالی	فروش تصرف قطعه از طریق شرکت یا عضویت، جرم است (ماده ۲۱)	خرید از شخص حقوقی با چنین مدل را نپذیرید
عدم اشتراک	سازه بدون مجوز اشتراک برق، آب و گاز نمی‌گیرد (ماده ۲۱، ۷۵۸۴)	وضعیت مجوز را قبل از خرید بپرسید
شفعه و دعوای شرکا	هر فروش سهم می‌تواند شفعه بیاورد	انصراف کتبی همه شرکا بگیرید

پایان شراکت (Ortaklığın Giderilmesi): چه کسی می‌تواند و چگونه؟

ماده ۶۹۸ قانون مدنی قاعده‌ای ساده دارد: مگر اینکه به‌موجب یک عمل حقوقی یا به دلیل اختصاص دائمی مال به یک هدف، تعهد به ادامه مالکیت سهمی وجود داشته باشد، هر شریک می‌تواند تقسیم مال را بخواهد. حق درخواست تقسیم را فقط تا ۱۰ سال می‌توان با قرارداد محدود کرد، و قراردادهای ادامه مالکیت سهمی در املاک باید رسمی باشد و در دفتر تاپو شرح شود. اگر زمان نامناسب باشد، نمی‌شود تقاضای تقسیم کرد. یعنی خریدار یک سهم کوچک هم همان حق را دارد که مالک بزرگ‌ترین سهم؛ نمی‌توانید شریکی را مجبور کنید که فروشنده نشود.

ماده ۶۹۹ دو شکل تقسیم را نام می‌برد: تقسیم عینی مال، یا فروش (با مذاکره یا مزایده) و تقسیم بها. اگر شرکا توافق نکنند، قاضی به درخواست یکی از آن‌ها ابتدا دستور تقسیم عینی می‌دهد و در صورت نابرابری ارزش قطعه‌ها، با پرداخت پول تعدیل می‌کند. اگر تقسیم مناسب نباشد، به‌ویژه وقتی مال بدون افت ارزش مهم قابل تقسیم نیست، دستور فروش در مزایده می‌دهد. برگزاری مزایده فقط میان شرکا هم مشروط به رضایت همه آن‌هاست. در زمین‌های داخل محدوده شهری، تفکیک عینی با مقررات عمران هم گره می‌خورد: ماده ۱۶ قانون ۳۱۹۴ تصریح می‌کند تقسیم با رضایت یا حکم دادگاه (şüyuun izalesi) هم تابع همان ضوابط تفکیک و تأیید شهرداری یا شورای اداری استان است.

مرحله	چه اتفاقی می‌افتد	مرجع
۱. توافق	شرکا قرارداد تقسیم عینی یا فروش می‌بندند و در تاپو ثبت می‌کنند	ماده ۶۹۹ ق.م.؛ تعرفه ۴ قانون ۴۹۲
۲. دادخواست	دعوا در دادگاه صلح حقوقی محل ملک؛ رسیدگی ساده	HMK مواد ۴، ۱۲ و ۳۱۶
۳. حکم تقسیم عینی	اگر ممکن باشد، قطعه‌ها بین شرکا تقسیم و با پول تعدیل می‌شود	ماده ۶۹۹
۴. حکم فروش	اگر تقسیم ممکن یا مناسب نیست، فروش در مزایده	ماده ۶۹۹ بند ۳
۵. مزایده	قاضی مأمور فروش تعیین می‌کند و فروش طبق قانون اجرا و ورشکستگی انجام می‌شود	HMK ماده ۳۲۲/۲؛ İİK مواد ۱۱۴ تا ۱۳۴
۶. توزیع بها	پول فروش پس از کسر هزینه به نسبت سهم‌ها پرداخت می‌شود	ماده ۶۹۹

طبق HMK ماده ۴/ب دعاوی تقسیم و پایان شراکت در صلاحیت دادگاه صلح حقوقی است و ماده ۱۲ می‌گوید در دعاوی عینی ملک غیرمنقول، دادگاه محل ملک صلاحیت قطعی دارد. هزینه دادرسی، کارشناس و وکیل را باید از وکیل (avukat) و دادگاه پرسید و عدد قطعی در این مقاله آورده نشده (تأییدنشده: تعرفه دادگاه ۲۰۲۶ در این بررسی ثبت نشد). اگر قصد دارید از وکیل کمک بگیرید، پیش از هر اقدام راهنمای مشاوره حقوقی را ببینید.

مزایده دادگاهی سند مشاع چگونه کار می‌کند؟

وقتی دادگاه فروش را تصویب کند، فروش به قواعد قانون اجرا و ورشکستگی (İİK، شماره ۲۰۰۴) می‌رسد. ماده ۱۱۴ می‌گوید فروش به‌صورت مزایده باز و الکترونیکی است، اعلام مزایده دست‌کم ۱۵ روز پیش از شروع داده می‌شود و فاصله مزایده اول و دوم از یک ماه بیشتر نیست. شرکت‌کنندگان باید ۱۰ درصد ارزش کارشناسی‌شده را به‌عنوان تضمین بسپارند. شرکا هم می‌توانند بخرند، و قانون برای خریداران مشترک که سهم‌های معین از مال را بخواهند، شرط ثبت‌نام قبلی در اجرا را گذاشته است.

موضوع	قاعده طبق متن قانون	ماده İİK
اعلان	حداقل ۱۵ روز قبل؛ مزایده دوم حداکثر یک ماه پس از اول	۱۱۴
تضمین	۱۰٪ ارزش کارشناسی (نقد یا ضمانت‌نامه بانکی)	۱۱۴
حداقل پیشنهاد	۵۰٪ ارزش کارشناسی و در عین حال بیش از مجموع طلب‌های مقدم و هزینه‌ها	۱۱۴ و ۱۱۵
پرداخت بها	ظرف ۷ روز از اعلام صورت‌جلسه نتیجه	۱۳۰ و ۱۱۴
عدم پرداخت	ضبط تضمین (در تقسیم ملک: پس از کسر هزینه به شرکا)، جریمه اداری ۵٪ مبلغ پیشنهادی	۱۱۴ و ۱۱۵
اعتراض به ارزش	ظرف ۷ روز از ابلاغ گزارش، در دادگاه اجرا	۱۲۸/الف
فسخ مزایده	ظرف ۷ روز از مزایده، فقط توسط ذی‌نفعان ثبت‌شده و شرکت‌کنندگان	۱۳۴

قاعده تازه‌ای از قانون ۷۵۸۹ (روزنامه رسمی ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۶، شماره ۳۳۳۲۶) به ماده ۱۱۴ اضافه شد: اگر همه مالکان ملک را از طریق ارث به دست آورده باشند و شخص ثالثی در آن حق مالکیت نداشته باشد، در صورت حکم به پایان شراکت با فروش، مزایده اول فقط بین وراثِ مالک برگزار می‌شود و این روش فقط یک بار اعمال می‌شود. در این حالت حداقل پیشنهاد برابر ۱۰۰٪ ارزش کارشناسی‌شده است (بند ۸ ماده ۱۱۴)، و در مزایده دوم همان ۵۰٪ قبلی برقرار است. طبق ماده موقت ۱ قانون ۷۵۸۹ این تغییر شامل مزایده‌هایی که پیش از ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۶ اعلام شده‌اند، نیست. مثال عددی (فرضی): پارسل ارثی با ارزش کارشناسی‌شده ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر. تضمین ۱۰٪ یعنی ۶۰۰٬۰۰۰ لیر. در مزایده اول وراث، حداقل ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر است. اگر کسی با پیشنهاد ۶٬۵۰۰٬۰۰۰ لیر برنده شود و ظرف ۷ روز پول را نپردازد، جریمه اداری ۵٪ مبلغ پیشنهادی (۶٬۵۰۰٬۰۰۰ × ۰٫۰۵) معادل ۳۲۵٬۰۰۰ لیر است و تضمین ۶۰۰٬۰۰۰ لیری هم ضبط می‌شود؛ اگر برنده خودش شریک باشد، کل تضمین به سایر شرکا به نسبت سهم‌شان می‌رسد. پس از ثبت قطعی مزایده، تحویل و ثبت ملک پس از پرداخت مالیات تمبر و ارزش افزوده انجام می‌شود (بند ۱۳ ماده ۱۱۴).

هزینه‌های رسمی تقسیم، فروش و شفعه

هزینه سند و مالیات نقل و انتقال هر پرونده با سایر اقلام جانبی (دونر سرمایه، مترجم، دفترخانه، بیمه) جمع می‌شود. نرخ‌های قانون هزینه‌های دولتی ۴۹۲ (تعرفه ۴) برای کارهای مرتبط با مشاع در جدول زیر آمده است؛ نرخ‌ها از ستون «Uygulanan Miktar» (مبلغ اعمال‌شده) متن قانون خوانده شده‌اند و پیش از پرداخت باید با اداره تاپو تأیید شوند.

کار	نرخ اعمال‌شده در متن قانون	مبنای محاسبه
فروش سهم (برای هر طرف جدا)	دو درصد (۲۰ در هزار) برای انتقال‌دهنده و برای انتقال‌گیرنده	بهای اعلام‌شده که کمتر از ارزش مالیات املاک نباشد (تعرفه ۴، بند ۲۰/الف)
فروش در پایان شراکت (şüyuun izalesi)	همان دو درصد برای هر طرف	بهای فروش (همان بند)
تقسیم عینی بین شرکا (rızaen veya hükmen)	۴٫۵۵ در هزار	ارزش ثبت‌شده (تعرفه ۴، بند I/۶/ج)
تقسیم ترکه بین وراث	۲۲٫۷۷ در هزار	ارزش ثبت‌شده (بند I/۳/الف)
ثبت شرح حق شفعه قراردادی	۶٫۸۳ در هزار	ارزش ثبت‌شده (بند I/۹)
ثبت ملک به نام شفعه‌گیرنده بر اساس حکم	۲۲٫۷۷ در هزار	ارزش ثبت‌شده (بند I/۱۳/ب؛ نرخ را در تاپو تأیید کنید)

مثال (فرضی): شما سهمی را با قیمت اعلام‌شده ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر می‌خرید و این مبلغ از ارزش مالیات املاک کمتر نیست. مالیات نقل و انتقال سند سهم شما ۲٪ یعنی ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۰٫۰۲ = ۶۰٬۰۰۰ لیر است، و فروشنده هم همین مقدار از سهم خود می‌پردازد. اگر سپس شریکی حق شفعه را اعمال کند، از شفعه‌گیرنده ۲۲٫۷۷ در هزار ارزش ثبت‌شده گرفته می‌شود: برای ارزش ثبت‌شده ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر، ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۰٫۰۲۲۷۷ ≈ ۶۸٬۳۱۰ لیر. هزینه‌های دیگر مثل کارمزد خدمات تاپو و گزارش ارزش‌گذاری در راهنمای هزینه سند با ارقام ۲۰۲۶ آمده است. برای مالیات فروش و سود حاصل از فروش، راهنمای فروش ملک را ببینید.

آپارتمان (Kat Mülkiyeti) چه فرقی با سند مشاع دارد؟

آپارتمانی که کات مالکیت دارد، در ظاهر هم «سهم» دارد (سهم زمین یا Arsa Payı)، ولی واحد شما یک بخش مستقل است. ماده ۱ قانون ۶۳۴ می‌گوید در ساختمان تکمیل‌شده، بخش‌های مستقل مثل آپارتمان، مغازه و دفتر کار می‌تواند مالکیت مستقل بگیرد، و ماده ۳ می‌گوید مالکیت طبقاتی به سهم زمین و بخش‌های مشترک وابسته است. طبق ماده ۱۶ مالکان بخش‌های مشترک را به نسبت سهم زمین مالک‌اند. در سندهای دارای کات ایرتیفاکی (Kat İrtifakı) هم، که پیش از پایان ساختمان صادر می‌شود، حق شما به یک بخش تعیین‌شده در پروژه بسته است (ماده ۲ و ۳). تفاوت‌ها در جدول زیر آمده است.

موضوع	سند مشاع (زمین یا ملک سهمی)	واحد با کات مالکیت
چه چیزی مال شماست	کسری از کل پارسل	یک بخش مستقل + سهم زمین و مشاعات
حق شفعه هنگام فروش	دارد (ماده ۷۳۲)	ندارد؛ مالکان دیگر واحدها حق تقدم ندارند (ماده ۸ قانون ۶۳۴)
اگر خود واحد مشاع باشد	همان قاعده سند مشاع	شرکای همان واحد حق تقدم دارند (ماده ۸، فقره دوم)
پایان شراکت	هر شریک می‌تواند بخواهد	برای کل ساختمان نمی‌شود خواست؛ برای واحد مستقل می‌شود (ماده ۷)
هزینه‌های مشترک	به نسبت سهم (ماده ۶۹۴)	شارژ و هزینه‌ها طبق قانون ۶۳۴؛ راهنمای شارژ ساختمان
ریسک کلی	بالا برای خریدار خارجی	پایین‌تر؛ همچنان وضعیت پروانه و İskan را چک کنید

ماده ۸ قانون ۶۳۴ می‌گوید با فروش یکی از واحدهای مستقل ساختمان دارای کات مالکیت، سایر مالکان حق تقدم خرید ندارند و فقط شرکای همان واحد حق تقدم دارند؛ در قرارداد می‌توان خلاف آن نوشت. ماده ۷ هم می‌گوید در ملک مشمول کات مالکیت یا ایرتیفاک نمی‌شود پایان شراکت کل مال را خواست. پس سندی که به‌طور مشخص بخش مستقل را نشان می‌دهد، شبیه مالکیت مستقل است؛ ولی همچنان باید ببینید واحد به نام یک نفر است یا چند نفر. تفاوت انواع خانه در راهنمای انواع خانه در ترکیه و سند در راهنمای سند خانه در ترکیه توضیح داده شده است.

فروش سهم شما و نکات ویژه خریداران ایرانی

اگر سهم دارید و می‌خواهید بفروشید، گزینه‌ها محدود است ولی روشن. یکی فروش سهم به شریک دیگر (که در متن ماده ۷۳۲ «شخص ثالث» نیست). دوم فروش به شخص ثالث با ابلاغ فروش از طریق دفترخانه به همه شرکا و گرفتن انصراف کتبی. سوم فروش کل ملک با رضایت همه (ماده ۶۹۲). چهارم، اگر توافق نشد، درخواست پایان شراکت از دادگاه. قیمت واقعی، مالیات سود فروش و انتقال پول را از راهنمای فروش ملک دنبال کنید، و برای انتخاب مشاور املاک راهنمای بنگاه املاک را ببینید.

برای ایرانیان، قاعده‌های مالکیت مشاع همان قواعد عمومی است؛ مالکیت خارجی‌ها اما سقف و محدودیت دارد. ماده ۳۵ قانون تاپو (۲۶۴۴) می‌گوید مجموع مساحت املاک خارجی‌ها در هر شهرستان نباید از ۱۰ درصد مساحت املاک خصوصی آن شهرستان و برای هر نفر در سراسر ترکیه از ۳۰ هکتار بیشتر شود (رئیس‌جمهور می‌تواند تا دو برابر کند)، در زمین بدون بنا باید ظرف دو سال پروژه به وزارتخانه مربوط ارائه شود و مناطق نظامی و امنیتی محدودیت دارند. اینکه یک «سهم» چگونه در این سقف‌ها محاسبه می‌شود، و اینکه آیا سهم مشاع برای مسیر اقامت یا تابعیت از راه خرید ملک پذیرفته می‌شود، در منبع رسمی بررسی‌شده تأیید نشد (تأییدنشده؛ از اداره تاپو و اداره مهاجرت (Göç İdaresi) بپرسید). مسیر مالی و حساب بانکی در راهنمای حساب بانکی برای ایرانیان و شرایط اقامت از خرید خانه در اقامت با خرید خانه آمده است. این راهنما مشاوره حقوقی نیست؛ امضای قرارداد، ابلاغ دفترخانه‌ای و دعاوی را به وکیل (avukat) بسپارید.

اشتباه‌های رایج و چک‌لیست نهایی

اشتباه رایج	چرا مشکل‌ساز است	راه درست
باور به «قطعه مشخص» فقط با حرف فروشنده	سند فقط کسر را نشان می‌دهد (ماده ۶۸۸)	نقشه تفکیک و تأیید رسمی بخواهید
نگرفتن انصراف از شفعه	ریسک دعوا تا یک سال از فروش	انصراف کتبی همه شرکا (ماده ۷۳۳)
ساخت با «اجازه شفاهی» شریک	ماده ۶۹۲ و جریمه ۳۱۹۴/۴۲	رضایت کتبی و ثبت یا تفکیک رسمی
کم‌اظهاری قیمت سند	قاضی ارزش روز را تعیین می‌کند (ماده ۷۳۴)	قیمت واقعی در سند
خرید «سهم خیالی» در باغ	ماده ۲۱ قانون ۵۴۰۳	مالکیت ثبت‌شده و مجوز رسمی
نادیده‌گرفتن ملک دارای رهن یا توقیف	فروش اجباری سهم ممکن است	بررسی شرح‌ها در تاپو
اعتماد به وکالت‌نامه بدون بررسی	اختیار فروش سهم لازم است	بررسی طبق راهنمای وکالت‌نامه

چک‌لیست پیش از امضا: سند را با مالکان و سهم‌ها بخوانید؛ از همه شرکا انصراف کتبی از شفعه بگیرید؛ وضعیت تصرف و توافق‌های استفاده را روشن کنید؛ وضعیت عمرانی و (برای زمین کشاورزی) اجازه وزارتخانه را مکتوب بپرسید؛ قیمت واقعی بنویسید و پرداخت را بانکی کنید؛ بعد از معامله ابلاغ دفترخانه‌ای بفرستید؛ و برای آپارتمان‌ها پروانه و İskan و بیمه داسک را بررسی کنید.

راهنماهای تکمیلی خرید و نگهداری ملک

• انواع سند ملکی در ترکیه؛ تاپوی آبی و قرمز
• سند خانه در ترکیه: تاپو، استعلام و انتقال
• خرید زمین و باغ در ترکیه: آرسا و تارلا
• هزینه سند خانه در ترکیه ۲۰۲۶
• وکالت‌نامه خرید و فروش ملک در ترکیه
• بیمه داسک در ترکیه

منابع این راهنما

تاریخ مراجعه به همه منابع: ۲۴ مهر ۱۴۰۵ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶).

• قانون مدنی ۴۷۲۱ (متن یکپارچه): مواد ۶۴۰، ۶۷۶، ۶۸۸ تا ۷۰۳، ۷۳۲ تا ۷۳۵ و ماده موقت ۱.
• روزنامه رسمی ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵، قانون ۷۵۷۱: مواد ۳۵ تا ۳۷ و ماده ۳۹ (اجرا از زمان انتشار).
• روزنامه رسمی ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۶، قانون ۷۵۸۹: ماده ۱ (تغییر ماده ۱۱۴ قانون اجرا و ورشکستگی)، ماده موقت ۱ و ماده ۲۶.
• قانون اجرا و ورشکستگی ۲۰۰۴: مواد ۱۱۴، ۱۱۵، ۱۲۸/الف، ۱۳۰، ۱۳۴.
• آیین دادرسی مدنی ۶۱۰۰: مواد ۴، ۱۲، ۳۱۶ و ۳۲۲.
• قانون مالکیت طبقاتی ۶۳۴: مواد ۱، ۳، ۷، ۸، ۱۶.
• قانون هزینه‌های دولتی ۴۹۲: تعرفه ۴، نرخ‌های تاپو.
• قانون حفاظت خاک و استفاده از زمین ۵۴۰۳: مواد ۸، ۸/ب و ۲۱.
• قانون عمران ۳۱۹۴: مواد ۱۶، ۱۸، ۲۲ و ۴۲.
• قانون تاپو ۲۶۴۴: ماده ۳۵.
• قانون مالیات املاک ۱۳۱۹: مواد ۳ و ۱۳.