هزینه سند خانه در ترکیه ۲۰۲۶؛ تاپو هارجی و همه هزینه‌ها

آخرین به‌روزرسانی: ۱۱ مهر ۱۴۰۵ (۳ اکتبر ۲۰۲۶) — همه ارقام این راهنما از متن قانون هزینه‌های دولتی ۴۹۲ در سایت mevzuat.gov.tr، تعرفه ۲۰۲۶ داسک، تعرفه رسمی ارزش‌گذاری سازمان بورس (روزنامه رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵) و راهنماهای اداره درآمد ترکیه (GİB) گرفته شده و تاریخ هر رقم کنار آن آمده است.

هزینه سند خانه در ترکیه در سال ۲۰۲۶ روی کاغذ ۴ درصد ارزش اعلام‌شده در سند است، اما رقم واقعی که از جیب یک خریدار ایرانی می‌رود بین ۵ تا ۷ درصد قیمت ملک می‌شود؛ چون علاوه بر تاپو هارجی، کارمزد دونر سرمایه مخصوص خارجی‌ها، بیمه زلزله داسک، مترجم رسمی، محضر و کمیسیون املاک هم به آن اضافه می‌شود؛ گزارش ارزش‌گذاری (و سند TTB) فقط برای مسیر شهروندی لازم است. در این راهنما تک‌تک این اقلام را با نرخ رسمی ۲۰۲۶ باز کرده‌ایم و دو جدول کامل برای خانه ۲۰۰ هزار دلاری (آستانه اقامت) و ۴۰۰ هزار دلاری (آستانه شهروندی) ساخته‌ایم.

خلاصه هزینه‌های سند در ۲۰۲۶: تاپو هارجی ۲٪ از خریدار + ۲٪ از فروشنده (جمعاً ۴٪)؛ دونر سرمایه برای معامله با خارجی حدود ۲۰٬۸۷۰ لیر در برابر ۶٬۶۸۱ لیر برای معامله داخلی؛ گزارش ارزش‌گذاری SPK فقط برای شهروندی (از ۱۷٬۶۲۲ لیر + KDV)؛ داسک برای یک آپارتمان ۱۰۰ متری بتنی در منطقه پرخطر ۳٬۳۹۵ لیر؛ کمیسیون املاک حداکثر ۴٪ + KDV. جمع هزینه‌های جانبی یک خانه ۲۰۰ هزار دلاری (بدون گزارش ارزش‌گذاری) حدود ۶۵۵ هزار لیر (نزدیک ۱۳٬۴۰۰ دلار) می‌شود.

هزینه سند خانه در ترکیه در یک نگاه (۲۰۲۶)

پیش از آنکه وارد جزئیات شویم، این جدول همه اقلامی را که هنگام امضای سند در اداره تاپو و روزهای پس از آن پرداخت می‌کنید، یک‌جا نشان می‌دهد. نرخ تبدیل استفاده‌شده در کل این مقاله، نرخ رسمی بانک مرکزی ترکیه (TCMB) برای ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶ یعنی ۴۸٫۸۲۰۱ لیر برای هر دلار است.

قلم هزینه	نام ترکی	نرخ یا مبلغ ۲۰۲۶	پرداخت‌کننده طبق قانون
مالیات نقل و انتقال سند	Tapu Harcı	۲٪ خریدار + ۲٪ فروشنده	هر طرف سهم خودش
کارمزد خدمات تاپو	Döner Sermaye Hizmet Bedeli	حدود ۶٬۶۸۱ لیر (داخلی)	خریدار
افزوده معامله با خارجی	Yabancı Uyruklu İşlem	مجموع حدود ۲۰٬۸۷۰ لیر	خریدار
گزارش ارزش‌گذاری برای TTB (فقط شهروندی)	Taşınmaz Değerleme Raporu / Tutar Tespit Belgesi	از ۱۷٬۶۲۲ لیر + KDV (فقط مسیر شهروندی)	خریدار
بیمه اجباری زلزله	DASK	بر اساس متراژ و منطقه	خریدار
مترجم رسمی در تاپو	Yeminli Tercüman	بازار آزاد	خریدار
محضر و وکالتنامه	Noter / Vekaletname	از ۱٬۱۷۶٫۹۰ لیر	طرف وکالت‌دهنده
کمیسیون بنگاه	Emlak Komisyonu	حداکثر ۴٪ + KDV	نصف خریدار، نصف فروشنده
مالیات بر ارزش افزوده	KDV	۱۰٪ یا ۲۰٪ فقط در فروش اول	خریدار

توجه کنید که ستون آخر «طبق قانون» است، نه «طبق عرف». در عمل در بسیاری از معاملات دست‌دوم، فروشنده شرط می‌گذارد که کل ۴ درصد را خریدار بپردازد. این توافق میان طرفین معتبر است، اما مسئولیت قانونی را از بین نمی‌برد؛ در ادامه توضیح می‌دهیم چرا.

تاپو هارجی ۲۰۲۶ چقدر است و چه کسی آن را می‌پردازد؟

پایه قانونی این هزینه، بند ۲۰/الف از «تعرفه شماره ۴» پیوست قانون هزینه‌های دولتی شماره ۴۹۲ ترکیه است. متن قانون می‌گوید هزینه بر مبنای «بهای نقل و انتقال اعلام‌شده که نباید کمتر از ارزش مالیات املاک ملک باشد» محاسبه می‌شود و به‌طور جداگانه از انتقال‌دهنده و انتقال‌گیرنده گرفته می‌شود. نرخ داخل پرانتز در متن قانون «بیست در هزار» است، یعنی ۲ درصد برای هر طرف و ۴ درصد در مجموع. در سال ۲۰۲۶ هیچ تخفیف موقتی (مانند تخفیف ۱٫۵ درصدی سال ۲۰۱۸) در جریان نیست و نرخ کامل اعمال می‌شود.

وضعیت معامله	سهم خریدار	سهم فروشنده	جمع
فروش عادی (قانون)	۲٪	۲٪	۴٪
عرف رایج ملک دست‌دوم	۴٪ (به توافق)	۰٪	۴٪
پروژه نوساز از شرکت سازنده	معمولاً ۲٪	۲٪	۴٪
خانه‌ای با کات ایرتیفاکی	۲٪ روی کل بها	۲٪ روی کل بها	۴٪

سه نکته حقوقی که باید بدانید:

1. پایه محاسبه، کف دارد. ماده ۶۳ قانون ۴۹۲ می‌گوید هزینه سند «نباید از ارزش مالیات املاک کمتر باشد». پس حتی اگر عدد پایین‌تری در سند بنویسید، اداره مالیات دست‌کم روی ارزش مالیاتی شهرداری حساب می‌کند.
2. مسئولیت مشترک است. چون تعرفه هر دو طرف را مکلف می‌داند، وقتی کسری هزینه کشف شود اداره مالیات می‌تواند آن را از خریدار یا فروشنده یا هر دو مطالبه کند. توافق خصوصی شما درباره «چه کسی می‌پردازد» در برابر دولت اثری ندارد.
3. پرداخت پیش از ثبت است. ماده ۱۲۷ همان قانون تصریح می‌کند تا هزینه به‌طور کامل و نقدی پرداخت نشود، معامله ثبت نمی‌شود. برای جزئیات مراحل سند، صفحه سند خانه در ترکیه (تاپو) و انواع سند ملکی در ترکیه را ببینید.

محاسبه تاپو هارجی با نرخ دلار

قیمت ملک (دلار)	معادل لیر (۴۸٫۸۲۰۱)	۲٪ یک طرف	۴٪ مجموع
۱۰۰٬۰۰۰ دلار	۴٬۸۸۲٬۰۱۰ لیر	۹۷٬۶۴۰ لیر	۱۹۵٬۲۸۰ لیر
۲۰۰٬۰۰۰ دلار	۹٬۷۶۴٬۰۲۰ لیر	۱۹۵٬۲۸۰ لیر	۳۹۰٬۵۶۱ لیر
۳۰۰٬۰۰۰ دلار	۱۴٬۶۴۶٬۰۳۰ لیر	۲۹۲٬۹۲۱ لیر	۵۸۵٬۸۴۱ لیر
۴۰۰٬۰۰۰ دلار	۱۹٬۵۲۸٬۰۴۰ لیر	۳۹۰٬۵۶۱ لیر	۷۸۱٬۱۲۲ لیر
۵۰۰٬۰۰۰ دلار	۲۴٬۴۱۰٬۰۵۰ لیر	۴۸۸٬۲۰۱ لیر	۹۷۶٬۴۰۲ لیر

کارمزد دونر سرمایه؛ گران‌ترین تفاوت خریدار خارجی

جدا از مالیات ۴ درصدی، اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) هر سال یک «تعرفه دونر سرمایه» منتشر می‌کند که کارمزد خدمات اداری تاپو است. این رقم ثابت نیست و از ضرب یک عدد پایه در «ضریب منطقه‌ای» (yöresel katsayı) به دست می‌آید؛ در استان‌های پرتراکم مثل استانبول ضریب بالاتر و در شهرهای کوچک پایین‌تر است.

نوع معامله	کارمزد تقریبی ۲۰۲۶	توضیح
فروش میان دو تبعه ترکیه	حدود ۶٬۶۸۱ لیر	عدد مبنا در کلان‌شهرها
فروش با حضور خریدار خارجی	حدود ۲۰٬۸۷۰ لیر	شامل افزوده معامله خارجی
فروش از ترک به خارجی (هر دو قلم)	تا حدود ۲۷٬۵۴۹ لیر	در برخی دفاتر جداگانه محاسبه می‌شود
رهن (ایپوتک)	طبق همان تعرفه	جداگانه محاسبه می‌شود

نکته مهم برای ایرانیان: این تفاوت سه‌برابری یک «جریمه» نیست، بلکه تعرفه خدمات ویژه پرونده‌های اتباع خارجی است و برای همه ملیت‌ها یکسان اعمال می‌شود. صفحه رسمی تعرفه دونر سرمایه ۲۰۲۶ اداره تاپو جدول کامل را منتشر کرده است؛ چون این صفحه با جاوااسکریپت بارگذاری می‌شود، پیش از وقت تاپو حتماً رقم دقیق را از خود اداره یا از طریق پشتیبانی ترکیه ۱۱۸ بپرسید.

گزارش ارزش‌گذاری و TTB؛ فقط برای خریداران شهروندی

از ۴ مارس ۲۰۱۹ تا ۱۳ ژوئن ۲۰۲۴ ارائه «گزارش ارزش‌گذاری غیرمنقول» (Taşınmaz Değerleme Raporu) برای هر فروش ملک به اتباع خارجی اجباری بود. با بخشنامه شماره ۲۰۲۴/۴ اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ترکیه (TKGM) از ۱۳ ژوئن ۲۰۲۴ این الزام برای معاملات عادی خارجی‌ها برداشته شد و طبق پرسش‌وپاسخ رسمی TKGM «در همه معاملات خارجی‌ها گزارش ارزش‌گذاری الزامی نیست». این گزارش اکنون فقط در مسیر شهروندی (۴۰۰ هزار دلار) لازم است: گزارش را یکی از شرکت‌های دارای مجوز SPK از طریق WebTapu/TADEBİS صادر می‌کند و ضمیمه آن، «سند تعیین مبلغ» (Tutar Tespit Belgesi یا TTB)، برای تأیید رقم سرمایه‌گذاری استفاده می‌شود؛ TTB از تاریخ صدور ۱۲ ماه اعتبار دارد. برای اقامت با خرید ملک (۲۰۰ هزار دلار) گزارش ارزش‌گذاری لازم نیست و قیمت ثبت‌شده در سند ملاک است. تعرفه حداقل دستمزد ارزش‌گذاری ۲۰۲۶ با تصمیم شماره ۶۸/۲۴۴۳ هیئت SPK در ۳۰ دسامبر ۲۰۲۵ تصویب و در روزنامه رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ (شماره ۳۳۱۲۴، مکرر ششم) منتشر شد.

نوع ملک	حداقل دستمزد ۲۰۲۶	توضیح
واحد مسکونی یا اداری تا ۲۵۰ متر ناخالص	۱۷٬۶۲۲ لیر	رایج‌ترین حالت برای آپارتمان
واحد مسکونی یا اداری ۲۵۱ تا ۵۰۰ متر	۲۰٬۲۱۷ لیر	ویلا و دوبلکس‌های بزرگ
باغ، مزرعه، زمین کشاورزی	۱۷٬۵۶۸ تا ۲۴٬۰۵۱ لیر	بسته به نوع و مساحت
زمین (آرسا)	۲۲٬۴۷۹ تا ۴۲٬۱۲۰ لیر	بسته به متراژ
یالی و بناهای تاریخی	۸۵٬۱۱۳ لیر	تعرفه ویژه
املاک بالای ۲۰ هزار متر	تا ۲۶۷٬۷۵۹ لیر	پروژه‌های بزرگ

به این ارقام باید مالیات بر ارزش افزوده، سهم اتحادیه (۱۲۵ لیر)، سهم مرکز اطلاعات املاک (۱۷۶ لیر) و هزینه رفت‌وآمد کارشناس اضافه شود. یعنی صورتحساب واقعی یک آپارتمان معمولی در ۲۰۲۶ حدود ۲۱٬۴۰۰ لیر می‌شود. این هزینه فقط برای خریداران مسیر شهروندی است. عدد نوشته‌شده در این گزارش (و TTB) تعیین می‌کند ملک شما به آستانه ۴۰۰ هزار دلاری شهروندی می‌رسد یا نه؛ آستانه ۲۰۰ هزار دلاری اقامت (برای سندهای پس از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳) بر اساس قیمت ثبت‌شده در سند سنجیده می‌شود، نه گزارش ارزش‌گذاری.

بیمه اجباری زلزله (داسک) و تعرفه ۲۰۲۶

بدون بیمه‌نامه داسک، اداره تاپو سند را منتقل نمی‌کند. از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ (۱۴ شهریور ۱۴۰۵) طبق اصلاحیه شرایط عمومی بیمه اجباری زلزله که سازمان نظارت بر بیمه (SEDDK) در روزنامه رسمی ۲۱ اوت ۲۰۲۶ (شماره ۳۳۳۴۷) منتشر کرد، بیمه‌نامه فروشنده دیگر به خریدار منتقل نمی‌شود: با فروش ملک، قرارداد بیمه فروشنده از تاریخ ثبت در سند تاپو پایان می‌یابد (و فروشنده می‌تواند بخش استفاده‌نشده حق بیمه را پس بگیرد)، و اداره تاپو بررسی می‌کند که خریدار بیمه‌نامه داسک به نام خود دارد. بنابراین عملاً خریدار باید پیش از روز امضای سند، بیمه‌نامه را به نام خودش صادر کند. مبلغ بیمه از ضرب متراژ ناخالص ساختمان در «قیمت واحد هر متر مربع» به دست می‌آید و این قیمت واحد هر ماه بر اساس شاخص تولیدکننده به‌روز می‌شود. طبق تعرفه‌ای که از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ اجرا می‌شود:

پارامتر	مقدار (از ۱ اکتبر ۲۰۲۶)
قیمت واحد ساختمان بتن‌آرمه	۱۲٬۰۳۹ لیر برای هر متر مربع
قیمت واحد سایر ساختمان‌ها	۸٬۰۲۶ لیر برای هر متر مربع
حداکثر پوشش بیمه (Azami Teminat)	۲٬۵۵۲٬۲۶۸ لیر
مبنای محاسبه	متراژ ناخالص × قیمت واحد

حق بیمه سالانه به گروه خطر زلزله‌ای منطقه بستگی دارد. جدول زیر حق بیمه یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری را بر اساس تعرفه رسمی داسک نشان می‌دهد:

گروه خطر	ساختمان بتن‌آرمه	سایر ساختمان‌ها
گروه ۱ (پرخطرترین)	۳٬۳۹۵ لیر	۳٬۹۸۱ لیر
گروه ۲	۳٬۰۲۲ لیر	۳٬۴۱۱ لیر
گروه ۳	۲٬۵۶۴ لیر	۲٬۹۹۴ لیر
گروه ۴	۲٬۴۰۸ لیر	۲٬۸۰۱ لیر
گروه ۵	۱٬۸۰۶ لیر	۲٬۲۳۹ لیر
گروه ۶	۱٬۲۸۸ لیر	۱٬۴۹۳ لیر
گروه ۷ (کم‌خطرترین)	۸۷۹ لیر	۸۷۵ لیر

بخش بزرگی از استانبول در گروه‌های ۱ و ۲ قرار دارد، بنابراین برای یک آپارتمان ۱۰۰ متری بتن‌آرمه در استانبول باید حدود ۳٬۳۹۵ لیر در سال کنار بگذارید. اگر متراژ بیشتر باشد، حق بیمه تقریباً به همان نسبت بالا می‌رود؛ مثلاً یک واحد ۱۵۰ متری در گروه ۱ نزدیک ۵٬۰۹۲ لیر می‌شود. این بیمه باید هر سال تمدید شود و تمدیدنکردن آن هنگام فروش بعدی ملک دردسر ایجاد می‌کند.

مترجم رسمی، محضر و وکالتنامه

اگر ترکی نمی‌دانید، حضور مترجم رسمی (yeminli tercüman) در لحظه امضای سند اجباری است. این دستمزد تعرفه دولتی ندارد و در بازار تعیین می‌شود؛ در استانبول معمولاً بین ۲٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ لیر برای حضور در یک وقت تاپو است. در مقابل، تعرفه محضر (نوترلیک) دولتی است و از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ اجرا می‌شود.

خدمت محضری	تعرفه ۲۰۲۶	کاربرد در خرید ملک
وکالتنامه (وکالت‌نامه عمومی)	از ۱٬۱۷۶٫۹۰ لیر	وقتی خودتان در ترکیه نیستید
تصدیق ترجمه هر صفحه	۶۶۷٫۶۷ لیر	ترجمه پاسپورت و شناسنامه
حداقل حق‌الزحمه هر عمل محضری	۵۸٫۸۲ لیر	امور جزئی
قرارداد فروش (بیع) در محضر	یک در هزار بهای فروش	فقط قولنامه، نه انتقال سند

دقت کنید که در ترکیه انتقال مالکیت فقط در اداره تاپو انجام می‌شود؛ هیچ قرارداد محضری جای سند را نمی‌گیرد. اگر پاسپورت شما کلمه «ملیت» را درج نکرده باشد — که در پاسپورت‌های ایرانی همین‌طور است — باید ترجمه رسمی و تأییدشده شناسنامه را همراه داشته باشید. مدارک مورد نیاز را در صفحه مراحل خرید ملک در ترکیه و شماره مالیاتی در ترکیه دیده‌اید.

کمیسیون بنگاه املاک و مالیات بر ارزش افزوده

طبق آیین‌نامه تجارت غیرمنقول ترکیه، حق‌الزحمه بنگاه در معاملات خرید و فروش نمی‌تواند از ۴ درصد بهای فروش (بدون KDV) بیشتر باشد و اگر خلاف آن به‌صورت کتبی توافق نشده باشد، میان خریدار و فروشنده به‌طور مساوی تقسیم می‌شود؛ یعنی ۲ درصد + KDV از هر طرف. در اجاره نیز سقف، یک ماه اجاره‌بها است.

نوع معامله	سقف قانونی	تقسیم پیش‌فرض
خرید و فروش	۴٪ + KDV	۲٪ خریدار، ۲٪ فروشنده
اجاره مسکونی	یک ماه اجاره + KDV	طبق توافق
واگذاری کسب‌وکار	آزاد	طبق توافق

مالیات بر ارزش افزوده (KDV) فقط در فروش اول ساختمان تازه‌ساز مطرح است؛ خرید یک خانه دست‌دوم از یک شخص حقیقی اصلاً مشمول KDV نیست. نرخ‌های فعلی:

وضعیت ملک	نرخ KDV ۲۰۲۶
مسکونی نوساز تا ۱۵۰ متر مساحت خالص	۱۰٪
بخش بیش از ۱۵۰ متر خالص	۲۰٪
پروژه‌های تبدیل شهری (قانون ۶۳۰۶) تا ۱۵۰ متر	۱٪
تجاری و اداری	۲۰٪
خرید از شخص حقیقی (دست‌دوم)	معاف

معافیت KDV برای خریدار خارجی غیرمقیم (ماده ۱۳/i)

بند (i) ماده ۱۳ قانون مالیات بر ارزش افزوده شماره ۳۰۶۵ یک معافیت مهم به خریداران خارجی می‌دهد. شرط‌های آن دقیقاً در متن قانون آمده است:

1. ملک باید ساختمانی باشد که به‌عنوان مسکن یا محل کار ساخته شده و این اولین تحویل آن باشد (یعنی مستقیم از سازنده).
2. بهای ملک باید به‌صورت ارز به ترکیه آورده شود.
3. خریدار باید شخص حقیقی خارجی باشد که در ترکیه مقیم نیست (یا شهروند ترکی که بیش از شش ماه با اجازه کار یا اقامت خارج از کشور زندگی می‌کند).
4. اگر ملک ظرف سه سال واگذار شود، مالیات نگرفته‌شده به‌علاوه بهره تعویق پیش از ثبت انتقال باید پرداخت شود.

نکته‌ای که خیلی از مقاله‌های فارسی هنوز اشتباه می‌نویسند: این مهلت سه سال است، نه یک سال. عبارت «یک سال» در متن قانون با ماده ۱۰ قانون شماره ۷۳۹۴ مورخ ۸ آوریل ۲۰۲۲ به «سه سال» تغییر کرد. همچنین قانون تصریح می‌کند اگر معلوم شود شرایط رعایت نشده، خریدار همراه با فروشنده به‌صورت تضامنی مسئول مالیات، جریمه و بهره تأخیر است. برای یک خانه ۴۰۰ هزار دلاری نوساز، این معافیت حدود ۱٬۹۵۲٬۸۰۴ لیر (۱۰ درصد) صرفه‌جویی است؛ رقمی که ارزش دارد برای آن مدارک انتقال ارز را کامل نگه دارید.

جدول کامل هزینه‌های خرید خانه ۲۰۰ هزار دلاری (آستانه اقامت)

فرض: آپارتمان دست‌دوم ۱۰۰ متری بتن‌آرمه در استانبول (گروه خطر ۱)، خرید از شخص حقیقی (بدون KDV)، خریدار طبق عرف رایج کل ۴ درصد تاپو هارجی را می‌پردازد.

قلم هزینه	مبلغ (لیر)	معادل دلار
بهای ملک	۹٬۷۶۴٬۰۲۰	۲۰۰٬۰۰۰
تاپو هارجی ۴٪	۳۹۰٬۵۶۱	۸٬۰۰۰
دونر سرمایه (معامله با خارجی)	۲۰٬۸۷۰	۴۲۷
بیمه داسک (۱۰۰ متر، گروه ۱)	۳٬۳۹۵	۶۹
مترجم رسمی در تاپو	۳٬۰۰۰	۶۱
محضر و ترجمه مدارک	۲٬۵۰۰	۵۱
کمیسیون بنگاه (۲٪ + KDV)	۲۳۴٬۳۳۶	۴٬۸۰۰
جمع هزینه‌های جانبی	۶۵۴٬۶۶۲	۱۳٬۴۰۸
نسبت به بهای ملک	—	۶٫۷٪

اگر تاپو هارجی طبق قانون تقسیم شود و فقط سهم ۲ درصدی خودتان را بپردازید، جمع جانبی به حدود ۴۵۹٬۳۸۱ لیر (نزدیک ۹٬۴۱۰ دلار، یعنی ۴٫۷٪) کاهش می‌یابد. به این ارقام باید هزینه اقامت را هم اضافه کنید؛ جزئیات را در هزینه اقامت ترکیه و شرایط را در اقامت با خرید خانه در ترکیه ببینید.

جدول کامل هزینه‌های خرید خانه ۴۰۰ هزار دلاری (آستانه شهروندی)

فرض: آپارتمان ۱۵۰ متری بتن‌آرمه در استانبول (گروه خطر ۱)، دست‌دوم، خریدار کل ۴ درصد را می‌پردازد.

قلم هزینه	مبلغ (لیر)	معادل دلار
بهای ملک	۱۹٬۵۲۸٬۰۴۰	۴۰۰٬۰۰۰
تاپو هارجی ۴٪	۷۸۱٬۱۲۲	۱۶٬۰۰۰
دونر سرمایه (معامله با خارجی)	۲۰٬۸۷۰	۴۲۷
گزارش ارزش‌گذاری برای TTB + KDV و سهم‌ها (شهروندی)	۲۱٬۴۰۰	۴۳۸
بیمه داسک (۱۵۰ متر، گروه ۱)	۵٬۰۹۲	۱۰۲
مترجم رسمی در تاپو	۳٬۰۰۰	۶۱
محضر و ترجمه مدارک	۲٬۵۰۰	۵۱
کمیسیون بنگاه (۲٪ + KDV)	۴۶۸٬۶۷۳	۹٬۶۰۰
جمع هزینه‌های جانبی	۱٬۳۰۲٬۵۳۰	۲۶٬۶۸۰
نسبت به بهای ملک	—	۶٫۷٪

در مسیر شهروندی یک قلم دیگر هم هست که پول نیست ولی هزینه فرصت دارد: شرط سه سال نفروختن که به‌صورت شرح (şerh) روی سند ثبت می‌شود و تا پایان سه سال — حتی پس از گرفتن پاسپورت — قابل حذف نیست. شرایط کامل را در پاسپورت ترکیه و شهروندی و مزایای پاسپورت ترکیه توضیح داده‌ایم.

هزینه‌های سالانه پس از گرفتن سند

سند که به نام شما خورد، هزینه‌ها تمام نمی‌شود. این اقلام هر سال تکرار می‌شوند:

هزینه سالانه	نرخ ۲۰۲۶	مبنا
مالیات املاک مسکونی (کلان‌شهر)	دو در هزار	ارزش مالیاتی ساختمان
مالیات املاک مسکونی (سایر شهرها)	یک در هزار	ارزش مالیاتی ساختمان
مالیات املاک تجاری (کلان‌شهر)	چهار در هزار	ارزش مالیاتی
مالیات زمین آرسا (کلان‌شهر)	شش در هزار	ارزش مالیاتی
عوارض پاکیزگی محیط (کلان‌شهر)	۴ لیر برای هر متر مکعب آب	قبض آب
عوارض پاکیزگی (سایر شهرها)	۳ لیر برای هر متر مکعب	قبض آب
عوارض پاکیزگی (شهرهای زیر ۵٬۰۰۰ نفر)	۱٫۵۰ لیر برای هر متر مکعب	قبض آب
تمدید داسک	طبق جدول بالا	هر سال
شارژ ساختمان (آیدات)	متغیر	طبق مجتمع

ارقام عوارض پاکیزگی محیط (ÇTV) از بخشنامه شماره ۵۹ قانون درآمدهای شهرداری‌ها، منتشرشده در روزنامه رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ (شماره ۳۳۱۲۴، مکرر پنجم) گرفته شده و از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ اجرا می‌شود. این عوارض را جداگانه پرداخت نمی‌کنید؛ داخل قبض آب محاسبه می‌شود.

یک هشدار برای خریداران گران‌قیمت: اگر ارزش مالیاتی ساختمان از ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ لیر بیشتر شود، «مالیات مسکن ارزشمند» (Değerli Konut Vergisi) هم اضافه می‌شود؛ سه در هزار تا ۲۶٬۵۶۷٬۰۰۰ لیر، شش در هزار تا ۳۵٬۴۲۵٬۰۰۰ لیر و ده در هزار بالاتر از آن. دقت کنید مبنا ارزش مالیاتی شهرداری است، نه قیمت خرید؛ این ارزش معمولاً بسیار پایین‌تر از قیمت بازار است. برای هزینه‌های ماهانه مجتمع، صفحه آیدات یا شارژ ساختمان در ترکیه را بخوانید.

خطر بزرگ: کم‌اظهاری قیمت در سند

رایج‌ترین «ترفند» بازار ملک ترکیه این است که در سند عددی پایین‌تر از قیمت واقعی نوشته شود تا تاپو هارجی کمتر شود. این کار غیرقانونی است و در سال ۲۰۲۶ خطر آن به‌شدت بالا رفته است.

ماده ۶۳ قانون ۴۹۲ می‌گوید اگر پس از ثبت معامله مشخص شود هزینه روی مبلغی کمتر از ارزش مالیات املاک پرداخت شده یا «بهای اعلام‌شده واقعیت را منعکس نمی‌کند»، مابه‌التفاوت به‌صورت تکمیلی یا رأساً مطالبه می‌شود. تا پیش از این، جریمه کتمان مالیات برای این مورد ۲۵ درصد بود؛ با ماده ۶ قانون شماره ۷۵۶۶ مورخ ۴ دسامبر ۲۰۲۵ این جریمه به یک برابر (۱۰۰ درصد) افزایش یافت. یعنی از سال ۲۰۲۶ هر لیر هزینه کتمان‌شده، یک لیر جریمه به‌علاوه بهره تأخیر دارد.

عارضه کم‌اظهاری	نتیجه
کشف اختلاف توسط اداره مالیات	هزینه تکمیلی + جریمه یک برابر + بهره تأخیر
مسئولیت	خریدار و فروشنده هر دو مسئول‌اند
درخواست اقامت ۲۰۰ هزار دلاری	اگر ارزش سند زیر آستانه بیفتد، رد می‌شود
درخواست شهروندی ۴۰۰ هزار دلاری	رد پرونده و از دست رفتن هزینه‌ها
فروش مجدد	سود دفتری بزرگ‌تر، مالیات عایدی بیشتر
اختلاف با فروشنده	در دادگاه فقط عدد سند قابل اثبات است

فرض کنید خانه‌ای را ۴۰۰ هزار دلار می‌خرید ولی در سند ۲۵۰ هزار دلار می‌نویسید تا ۴ درصد کمتر بدهید. صرفه‌جویی شما حدود ۲۹۲٬۹۲۱ لیر است، اما پرونده شهروندی‌تان از همان ابتدا رد می‌شود، چون آستانه با ارزش ثبت‌شده و گزارش کارشناسی سنجیده می‌شود. اگر سال‌ها بعد بفروشید، تفاوت قیمت خرید کاغذی و قیمت فروش واقعی به‌عنوان سود شما شناخته می‌شود و مالیات آن چند برابر همان صرفه‌جویی اولیه خواهد بود.

مالیات بر افزایش ارزش هنگام فروش زیر ۵ سال

طبق ماده مکرر ۸۰ قانون مالیات بر درآمد ترکیه، اگر ملکی را که با پرداخت بها به دست آورده‌اید ظرف پنج سال از تاریخ تملک بفروشید، سود حاصل «درآمد افزایش ارزش» (değer artış kazancı) است و مشمول مالیات بر درآمد می‌شود. پس از گذشت پنج سال کامل، فروش هر قدر هم سودآور باشد معاف است. در محاسبه پنج سال، روز تقویمی ملاک است.

سه قاعده کلیدی که راهنمای رسمی اداره درآمد ترکیه برای سال ۲۰۲۶ تأیید می‌کند:

1. شاخص‌بندی بهای خرید: بهای تملک با نرخ رشد شاخص قیمت تولیدکننده داخلی (Yİ-ÜFE) تا ماه پیش از فروش افزایش داده می‌شود، به شرطی که رشد شاخص ۱۰ درصد یا بیشتر باشد. در شرایط تورمی ترکیه این شرط تقریباً همیشه برقرار است و بخش بزرگی از سود اسمی را خنثی می‌کند.
2. معافیت سالانه: ۱۵۰٬۰۰۰ لیر از درآمد افزایش ارزش سال ۲۰۲۶ معاف است (در ۲۰۲۵ این رقم ۱۲۰٬۰۰۰ لیر بود). سال فروش ملاک است، نه سال تسلیم اظهارنامه.
3. ارث معاف است: ملکی که بدون عوض (ارث یا هبه) به دست آمده باشد، مشمول این مالیات نیست.

نرخ‌های مالیات بر درآمد سال ۲۰۲۶ که با بخشنامه شماره ۳۳۲ تعیین شده است:

پایه مالیاتی (لیر)	نرخ	مالیات انباشته
تا ۱۹۰٬۰۰۰	۱۵٪	—
۱۹۰٬۰۰۰ تا ۴۰۰٬۰۰۰	۲۰٪	۲۸٬۵۰۰ لیر برای ۱۹۰٬۰۰۰ اول
۴۰۰٬۰۰۰ تا ۱٬۰۰۰٬۰۰۰	۲۷٪	۷۰٬۵۰۰ لیر برای ۴۰۰٬۰۰۰ اول
۱٬۰۰۰٬۰۰۰ تا ۵٬۳۰۰٬۰۰۰	۳۵٪	۲۳۲٬۵۰۰ لیر برای ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ اول
بیش از ۵٬۳۰۰٬۰۰۰	۴۰٪	۱٬۷۳۷٬۵۰۰ لیر برای ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ اول

مثال فرضی: خانه‌ای را در ۲۰۲۶ به مبلغ ۹٬۷۶۴٬۰۲۰ لیر (۲۰۰ هزار دلار) می‌خرید و سه سال بعد ۱۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر می‌فروشید. اگر شاخص Yİ-ÜFE در این مدت ۴۵ درصد رشد کرده باشد، بهای شاخص‌بندی‌شده ۱۴٬۱۵۷٬۸۲۹ لیر می‌شود؛ سود خالص ۱٬۸۴۲٬۱۷۱ لیر و پس از کسر معافیت، پایه مالیاتی ۱٬۶۹۲٬۱۷۱ لیر است. با تعرفه بالا مالیات حدود ۴۷۴٬۷۶۰ لیر می‌شود. (این مثال صرفاً برای نشان‌دادن روش محاسبه است؛ نرخ واقعی شاخص و معافیت سال فروش باید در زمان فروش از منابع رسمی گرفته شود.) اظهارنامه در مارس سال بعد تسلیم و مالیات در دو قسط مارس و ژوئیه پرداخت می‌شود.

چه کسی چه چیزی را می‌پردازد و چطور قانونی صرفه‌جویی کنیم

• چانه بزنید سر سهم فروشنده. قانون ۲ درصد را بر عهده فروشنده گذاشته است. اگر فروشنده اصرار دارد شما کل ۴ درصد را بدهید، این خودش یک اهرم برای کم کردن قیمت است.
• کمیسیون بنگاه سقف دارد. هیچ بنگاهی نمی‌تواند بیش از ۴ درصد بدون KDV از کل معامله بگیرد و سهم پیش‌فرض شما ۲ درصد است؛ قرارداد کتبی بخواهید.
• اگر نوساز می‌خرید، معافیت KDV را جدی بگیرید. رسید انتقال ارز، فرم خرید ارز بانکی و مدارک عدم اقامت را از روز اول نگه دارید.
• شهر را عوض کنید. ضریب منطقه‌ای دونر سرمایه و ارزش مالیاتی ساختمان در شهرهای کوچک‌تر پایین‌تر است. گزینه‌ها را در ارزان‌ترین شهرهای ترکیه برای خرید خانه و انواع خانه در ترکیه ببینید.
• پیش از امضا، وضعیت سند را استعلام بگیرید. بدهی، رهن یا حجز روی ملک بعداً به گردن شما می‌افتد. تفاوت سندها را در انواع سند ملکی توضیح داده‌ایم.
• اگر هدفتان اجاره‌دادن است، درآمد اجاره هم مالیات دارد؛ صفحه اجاره خانه در ترکیه و اقامت با اجاره خانه را بخوانید.
• برای مقایسه با قبرس شمالی که ساختار هزینه سند کاملاً متفاوتی دارد، خرید ملک در قبرس را ببینید.

منابع رسمی که باید خودتان چک کنید

قیمت‌ها در ترکیه هر ژانویه (و در مورد داسک هر ماه) تغییر می‌کند. پیش از وقت تاپو، این منابع را ببینید:

• متن کامل قانون هزینه‌های دولتی شماره ۴۹۲ در mevzuat.gov.tr — تعرفه شماره ۴، بند ۲۰/الف و ماده ۶۳
• متن قانون مالیات بر ارزش افزوده شماره ۳۰۶۵ — بند (i) ماده ۱۳ درباره معافیت خارجی‌ها
• تعرفه و حق بیمه رسمی داسک — قیمت واحد هر متر مربع و جدول گروه‌های خطر
• راهنمای درآمدهای دیگر اداره درآمد ترکیه (GİB) — قاعده پنج سال، شاخص‌بندی و معافیت ۱۵۰ هزار لیری
• بخشنامه عوارض پاکیزگی محیط ۲۰۲۶ در روزنامه رسمی — ارقام ۴ و ۳ و ۱٫۵ لیر
• تعرفه حداقل دستمزد ارزش‌گذاری املاک ۲۰۲۶ — مصوبه SPK شماره ۶۸/۲۴۴۳
• تعرفه مالیات بر درآمد ۲۰۲۶ (بخشنامه ۳۳۲) — پلکان‌های مالیاتی
• صفحه انواع اجازه اقامت اداره مهاجرت ترکیه — شرط مسکونی‌بودن ملک برای اقامت

اگر در مرحله انتخاب ملک یا رزرو وقت تاپو هستید و می‌خواهید قبل از امضا یک بار دیگر ارقام را با هم چک کنیم، از صفحه تماس و مشاوره ترکیه ۱۱۸ پیام بگذارید. صفحه خرید خانه در استانبول و خرید خانه در ترکیه هم دید کلی بازار را به شما می‌دهد.

سوالات متداول درباره هزینه سند خانه در ترکیه